Р
Е Ш Е Н И Е
гр.София,
17.09.2019 год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, ІІІ-Б въззивен състав в закрито заседание на седемнадесети
септември през две хиляди и деветнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Теменужка Симеонова
ЧЛЕНОВЕ:
Хрипсиме Мъгърдичян
Марина Гюрова
като
разгледа докладваното от съдия Хрипсиме Мъгърдичян ч. гр. дело №8679 по
описа за 2019 година, за да се
произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 435 – чл. 438 ГПК.
Образувано
е по жалба от 03.05.2019 год. /която не се спори, че е изпратена по пощата на
30.04.2019 год./ на длъжника С.К.С. срещу постановление за възлагане от 15.03.2019
год. на следния недвижим имот: УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор
68134.4337.768, находящ се в гр.София, кв.“Овча купел“, ул.“*******, с площ от 1 054
кв.м. и срещу постановление за възлагане от 15.03.2019 год. на следния недвижим имот: УРЕГУЛИРАН
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, представляващ УПИ ХІІІ-310 в кв.74 по плана на гр.София,
кв.“Княжево“, ул.“*******, с площ от 645 кв.м., по изпълнително дело №2013790041722 по описа на частен
съдебен изпълнител Р.М., с рег.№790 на КЧСИ.
Жалбоподателят
поддържа, че наддаването не било извършено надлежно и имуществото не било възложено на най-високата
продажна цена.
Взискателят
„Б.ДСК“ ЕАД не
изразява становище по жалбата.
Обявените
за купувачи „С.П.“ ЕООД и „***“ ООД не изразяват становища по жалбата.
В
мотивите си по чл. 436, ал. 3 ГПК частният съдебен изпълнител заявява, че жалбата
е процесуално недопустима /поради липсата на конкретно формулирани оплаквания
във връзка с наддаването и най-високата предложена цена/, евентуално
неоснователна, тъй като не е извършил процесуални нарушения.
Софийският
градски съд, като прецени данните по делото и обсъди наведените в жалбите
пороци на обжалваното постановление, възраженията на един от взискателите и
мотивите на съдебния изпълнител, приема за установено следното:
Процесното
изпълнително дело било образувано по молба от 30.09.2013 год. на „Б.ДСК“ ЕАД по
изпълнителен лист от 02.10.2012 год., издаден въз основа
на заповед
за изпълнение въз основа на документ по чл. 417 ГПК по ч.гр.дело №39767/2012
год. по описа на СРС, ГО, 66 с-в, срещу длъжника С.К.С. за следните суми: 386 229.09
лв. – главница, ведно със законната лихва, считано от 24.08.2012 год. до
окончателното изплащане, 1 476.29 лв. – такса, 42 222.10 лв. –
възнаградителна лихва за периода от 03.08.2011 год. до 23.08.2012 год.,
31 021.46 лв. – мораторна лихва за периода от 03.11.2011 год. до
23.08.2012 год. и 14 278.47 лв. – разноски по делото. В молбата е
направено искане за налагане на запор върху вземания на длъжника по банковите
му сметки в търговски банки и върху трудовото му възнаграждение, както и за насочване
на изпълнението върху недвижими имоти /в т.ч. процесните/, ипотекирани в полза
на банката.
На
длъжника С.К.С. била
изпратена покана за доброволно изпълнение, която му е била редовно връчена на 29.10.2013
год.
Съдебният
изпълнител насочил принудителното изпълнение върху процесните имоти /виж и
молба на длъжника от 19.03.2018 год. на л. 501 от изпълнителното дело/, на
които била наложена възбрана.
Насрочен
бил опис на първия от процесните имоти – имот с идентификатор
68134.4337.768, на 20.03.2018
год., за който длъжникът бил уведомен с връчването на призовка за принудително
изпълнение на 01.03.2018 год. Съдебният
изпълнител пренасрочил описа на имота на 23.04.2018 год., за което длъжникът
бил уведомен на 18.04.2018 год., както и че оценката на имота ще му бъде
предявена на 02.05.2018 год. За извършения опис на имота бил съставен протокол
от 23.04.2018 год., на който присъствал длъжникът. Насрочена била публична
продан за периода от 15.09.2018 год. до 15.10.2018 год.
Имотът
бил оценен на 761 000 лв. с помощта на вещо лице, като оценката била
предявена на длъжника с протокол от 02.05.2018 год., в който било отразено, че
началната цена, от която ще започне наддаването е в размер на 80 % от
стойността на имота – 608 800 лв.
Насрочен
бил опис на втория от процесните имоти – имот, представляващ УПИ
ХІІІ-310, на 07.06.2018
год., за който длъжникът бил уведомен на 31.05.2018 год. За извършения опис на
имота бил съставен протокол от 07.06.2018 год., на който присъствал длъжникът,
като същият бил уведомен, че оценката на имота ще бъде предявена на 14.06.2018
год.
Имотът
бил оценен на 162 000 лв. с помощта на вещо лице, като оценката била
предявена с протокол от 14.06.2018 год. /длъжникът не се явил на предяваването/,
в който било отразено, че началната цена, от която ще започне наддаването е в
размер на 80 % от стойността на имота – 129 600 лв. Насрочена била
публична продан на имота в периода от 15.09.2018 год. до 15.10.2018 год..
Обявленията
за проданта на двата имота били поставени на съответните места в СРС, кантората
на ЧСИ, в Столична община и на самите имоти, за което били съставени актове и
обявления, както и протоколи от частния съдебен изпълнител на 11.09.2018 год.
Публичната
продан на имотите била обявена за нестанала с протоколи от 16.10.2018 год. на
частния съдебен изпълнител.
На
18.10.2018 год. взискателят „Б.ДСК“ ЕАД поискал насрочването на нова публична
продан на процесните имоти. Такава била насрочена за периода от 19.11.2018 год.
до 19.12.2018 год. при начална цена 90 % от началната цена по първата публична
продан, за което длъжникът бил уведомен на 15.11.2018 год. Обявленията
за проданта били поставени на съответните места в СРС, кантората на ЧСИ, в
Столична община и на самия имот, за което били
съставени актове и обявления, както и протоколи от частния
съдебен изпълнител на 15.11.2018
год. Проданта била спряна поради допусната техническа грешка, като впоследствие
била насрочена втора по ред публична продан на имотите в периода от 28.01.2019
год. до 28.02.2019 год., при начална цена от 547 920 лв. – за първия
процесен имот и от 116 640 лв. – за втория процесен имот, за което
длъжникът бил уведомен на 22.01.2019 год.
Обявленията за
проданта били поставени на съответните места в СРС, кантората на ЧСИ, в
Столична община и на самия имот, за което били съставени актове и обявления,
както и протоколи от частния съдебен изпълнител на 24.01.2019 год.
Видно
е от приемо-предавателен протокол от 01.03.2019 год., съставен от ЧСИ и
деловодител в СРС, както и от протокол от същата дата, изготвен от ЧСИ, че в
периода на насрочената продан било постъпило 1 наддавателно предложение за УПИ
ХІІІ-310 от „***“ ООД,
като същото било подадено в плик с отбелязани върху него номер на изпълнителното
дело, дата на търга, за кой имот се отнася и наименование и адрес на наддавача,
като наддавачът е представил и доказателство за внасянето на определения
задатък в размер на 11 664 лв. Посоченото дружество било обявено за
купувач на втория процесен имот за цена от 117 000 лв., като с обжалваното
постановление от 15.03.2019 год. изнесеният на продан имот му бил възложен.
Видно
е от приемо-предавателен протокол от 01.03.2019 год., съставен от ЧСИ и
деловодител в СРС, както и от протокол от същата дата, изготвен от ЧСИ, че в
периода на насрочената продан било постъпило 1 наддавателно предложение за имот
с идентификатор 68134.4337.768
от „С.П.“ ЕООД, като същото било подадено в плик с отбелязани върху него номер
на изпълнителното дело, дата на търга, за кой имот се отнася и наименование и
адрес на наддавача, като наддавачът е представил и доказателство за внасянето
на определения задатък в размер на 54 792 лв. Посоченото дружество било
обявено за купувач на първия процесен имот за цена от 551 100 лв., като с
обжалваното постановление от 15.03.2019 год. изнесеният на продан имот му бил
възложен.
За
изготвените постановления били изпратени съобщения до страните, като на длъжника
такова било връчено на 23.04.2019 год.
Анализът на така установената фактическа обстановка налага следните правни изводи:
Жалбата
е подадена от легитимирана страна срещу подлежащи
на обжалване актове по чл. 435, ал. 3 ГПК и в
срока по чл. 436, ал. 1 ГПК, поради което се явява процесуално
допустима.
Разгледана
по същество,
жалбата е НЕОСНОВАТЕЛНА.
Съгласно разпоредбата на чл. 435, ал. 3 ГПК постановлението за възлагане може да
се обжалва само от лице, внесло задатък до последния ден на проданта, и от
взискател, участвал като наддавач, без да дължи задатък, както и от длъжника, поради това, че наддаването при публичната
продан не е извършено надлежно или имуществото не е възложено по най-високата
предложена цена.
Според задължителните за съдилищата разяснения, дадени с т. 8 и 9 от
Тълкувателно дело №2/2013 год. на ВКС по тълк.дело № 2/2013 год., ОСГТК,
връчването на поканата за доброволно изпълнение, оценката на имуществото и
разгласяването на проданта подготвят, но не са част от наддаването, поради
което те излизат извън предмета на проверка при обжалване на постановлението за
възлагане. Част от наддаването са действията на съда и наддавачите във връзка с
подадените тайни наддавателни предложения в продължение на пълния срок за това
и действията на страните с право на изкупуване, както и действията на съдебния
изпълнител и наддавачите при провеждане на наддаването с явни наддавателни
предложения с фиксирана стъпка. Обявяването на купувач следва наддаването, но
то подлежи на проверка само доколкото е довело до възлагане не по най-високата
предложена цена. Определянето на началната цена за публична продан на недвижим
имот, съгласно препращащата норма на чл. 485 ГПК, става по реда на чл. 468 ГПК
– по искане на страните, както и при необходимост от специални знания –
служебно от съдебния изпълнител, с помощта на назначено вещо лице се определя
стойността на имота. Началната цена, от която следва да започне проданта, е 75
на сто от определената стойност на вещта – чл. 468, ал. 1 ГПК. Ако първата
продан не се осъществи по някоя от причините, посочени в чл. 494, ал. 1 ГПК,
взискателят може да поиска в едноседмичен срок от съобщението за това
извършването на нова продан. Втората продан се извършва най-рано един месец
след приключването на първата продан, по правилата при начална цена 80 на сто
от началната цена на първата продан, т.е. при начална цена 60 на сто от
определената стойност на вещта – чл. 494, ал. 2, изр. 2 ГПК. Ако и при втората
продан имотът не бъде продаден, за взискателя възниква правото да поиска
определяне на нова начална цена – чл. 494, ал. 2, изр. 3 ГПК. Това искане на
практика представлява искане за извършване на нова продан. За новата трета по
ред продан законодателят не определя за начална цена по-нисък процент от
началната цена на първата или втората продан, нито по-нисък процент от
стойността на вещта, както прави това първите две продани, а изисква определяне
на нова начална цена. Нови правила, или критерии за определянето й от съдебния
изпълнител не са уредени, поради което следва да се приеме, че новата начална
цена ще се определи отново по правилото на чл. 468 ГПК. Невъзможността имотът
да се продаде на първата и втората продан явно сочи, че при определянето на
неговата стойност /за нуждите на първата продан/ не са съобразени средните
пазарни цени за съответния район, характеристиката, вида и състоянието на
конкретния имот или използваните начини /например пазарен, приходен и други/ и
методи на остойностяване /например метод на пазарните аналози, на приходите,
метод на определяне на ликвидна цена и други/ не са подходящи. Тези
обстоятелства и изминалият период от време от първоначалното остойностяване на
имота до искането за нова трета по ред продан налагат да се отчетат отново
реалните условия на пазара на недвижими имоти в съответния район, състоянието и
вида на имота, способността имотът да се продаде в сравнително кратки срокове,
да се съобразят евентуално настъпилите инфлационни процеси и други пазарни
фактори при определяне на стойността на имота по реда на чл. 468, ал. 2 ГПК и
определяне на новата начална цена за третата продан по правилото на чл. 468,
ал. 1 ГПК от съдебния изпълнител. Определянето на нова начална цена не означава
намаляване до краен и нереален размер на цената, а предлага такава начална
цена, която да позволи постъпването на наддавателни предложения така, че да
постигне реална пазарна цена, до която имуществото да бъде осребрено.
Актуалната понастоящем редакция на ГПК /Изм. – ДВ, бр. 86 от 27.10.2017
год., след постановяване на горепосоченото Тълкувателно решение – действаща и
към момента на извършването на публичната продан на процесните имоти – виж и § 73 от ПЗР на Закона за изменение и допълнение
на ГПК/, променя концепцията на изпълнителния процес и предоставя на лицата,
заинтересувани от оценката на осребряваната вещ, правото да обжалват отказа на
съдебния изпълнител да извърши нова такава – чл. 435, ал. 1, т. 1 ГПК
/взискателят/ и чл. 435, ал. 2, т. 4 ГПК /длъжникът/, а с цел постигане на
справедлива и максимално висока цена при публичната продан на недвижими вещи, установява
нов ред за определяне на началната цена, от която да започне наддаването, а
именно 80 % от стойността на вещта, но не по-малко от данъчната оценка, когато
такава е определена – чл. 485, ал. 4 и 5 ГПК, а при нова продан – 90 % от
началната цена по първата продан – чл. 494, ал. 2 ГПК.
В разглеждания случай СГС приема, че наддавателните
предложения за процесните имоти на обявените за продавачи „С.П.“
ЕООД и „***“ ООД са подадени
своевременно – в периода от 28.01.2019 год. до 28.02.2019 год., проданта е продължила един месец и е завършила в посочения в
обявлението ден – 28.02.2019 год. Наддавачите са внесли задатък от 10
% от началната цена на съответния имот и са посочили
предложената от тях цена с цифри и думи, като всяко едно от предложенията е
подадено заедно с квитанцията за внесения задатък в запечатан плик.
Следователно спазени са изискванията на чл. 489 ГПК.
В
съответствие с изискването, установено в разпоредбата на чл. 492, ал. 1 ГПК, в
началото на работния ден след изтичането на срока за подаване на наддавателни
предложения, а именно на 01.03.2019 год., съдебният изпълнител е съставил
протоколи за постъпилите наддавателни предложения за всеки един от имотите и съответно: обявил е „С.П.“
ЕООД за купувач на първия процесен имот, след като същият е предложил
цена от 551 100
лв., а „***“ ООД – за купувач на втория процесен имот, след
като същият е предложил цена от 117 000
лв. /всяка от които е най-високата от определената в
съответствие с нормата на чл. 494, ал. 2 ГПК начална цена на всеки от имотите
при новата му продан – втора по ред/.
Липсват и данни, че двамата наддавачи „С.П.“ ЕООД и „***“ ООД имат качеството на някое от лицата по чл. 490,
ал. 1 ГПК – длъжник, негов законен представител, длъжностно лице от
канцеларията на районния съд, служител на съдебния изпълнител, както и лице,
посочено в чл. 185 ЗЗД.
Ето защо жалбата се явява неоснователна и следва да бъде отхвърлена.
Предвид
изложените съображения, Софийският градски съд,
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ жалбата
с вх.№9527 от 03.05.2019 год. на длъжника С.К.С. срещу постановление за
възлагане от 15.03.2019 год. на следния недвижим имот: УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ
с идентификатор 68134.4337.768, находящ се в гр.София, кв.“Овча купел“, ул.“*******,
с площ от 1 054 кв.м. и срещу постановление за възлагане от 15.03.2019 год. на
следния недвижим имот:
УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, представляващ УПИ ХІІІ-310 в кв.74 по плана на
гр.София, кв.“Княжево“, ул.“*******, с площ от 645 кв.м., по изпълнително дело №2013790041722 по описа на
частен съдебен изпълнител Р.М., с рег.№790 на КЧСИ.
Решението
не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1/
2/