№ 1431
гр. София, 21.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-21 СЪСТАВ, в публично заседание
на двадесет и шести януари през две хиляди двадесет и трета година в
следния състав:
Председател:Свилен Станчев
при участието на секретаря Снежана Ат. Апостолова
като разгледа докладваното от Свилен Станчев Гражданско дело №
20211100108127 по описа за 2021 година
прецени:
Производството е образувано по предявени от П. В. В. следните
осъдителни искове:
- главен иск с правно основание чл. 59 от ЗЗД за осъждане на С. Н. Н. да
и заплати сумата от 27 000 лв., представляваща половината от покупната цена
на горепосочения недвижим имот, закупен от страните по време на брака им,
платена изцяло от ищцата, с която стойност ответникът се е обогатил, като се
претендира и законната лихва върху сумата, считано от датата на предявяване
на исковата молба в съда до окончателното и изплащане.
- евентуален иск с правно основание чл. 240 от ЗЗД за осъждане на
ответника да върне на ищцата сумата от 27 000 лв. по сключен между тях
неформален договор за заем без посочен падеж, ведно със следващата се
законна лихва от датата на депозиране на исковата молба в съда до
окончателното и изплащане.
Пълномощникът на ищцата П. В. В. излага, че на 05.05.2017 г. ищцата
сключила предварителен договор за закупуване на недвижим имот в с.
Мърчаево, представляващ поземлен имот с идентификатор 49597.1706.331 в
с. Мърчаево ул. „******* с площ на поземления имот 616 кв. м, ведно с
построената в имота сграда със застроена площ 32 кв. м на два етажа, за
сумата от 54 000 лева. Ищцата заплатила уговорено капаро в размер на 5000
лева. На 11.05.2017 г. бил сключен окончателен договор за покупко-продажба
на имота с вх. рег. № 27231, акт 138 дело 19476 на СВ София, в който
окончателен договор като купувач наред с ищцата бил вписан и ответникът С.
Н. Н.. С окончателния договор ищецът и ответницата са станали
1
съсобственици на имота с равни идеални части. Ищцата твърди, че
ответникът Н. не е заплатил съответстващата на частта му част от покупната
цена в размер на 27 000 лева, а цялата цена била заплатена от ищцата П. В.. С
това ответникът Н. се обогатил неоснователно с паричната сума, с която се
била обеднила ищцата В..
При условията на евентуалност ищцата твърди, че е предоставила на
ответника сумата от 27 000 лева в заем (косвен заем) като сумата била
предадена на трето лице – продавача на имота, със съгласието на длъжника –
ответника Н., за погасяване на задължението му за заплащане на
съответстващата на собствеността му част от продажната цена.
На основание изложеното, пълномощникът на ищеца прави следните
искания до съда:
- по главния иск с правно основание чл. 59 от ЗЗД да осъди ответника
С. Н. Н. да заплати на ищцата П. В. В. сумата от 27 000 лева, с която се
обогатил неоснователно чрез незаплащане на неговата част от покупната цена
на недвижим имот и с която ищцата се обеднила чрез заплащане на цената на
имота в пълен размер;
- по евентуалния иск с правно основание чл. 240 от ЗЗД да осъди
ответника С. Н. Н. да заплати на ищцата П. В. В. сумата от 27 000 лева,
предоставена му от ищцата в заем за изпълнение на задължението му за
заплащане на неговата час тот покупната цена на закупения имот.
Ответникът С. Н. Н. чрез пълномощника си адвокат Г. оспорва
исковете. От фактическа страна излага следните твърдения:
1. Ответникът и ищцата са живели във фактическо съжителство - на
семейни начала, в периода от месец януари 2017 год. до месец февруари 2020
год., като през месец февруари 2018 год., се родил малолетният им син М.С.
Н. с ЕГН: **********. Първоначално съвместният им семеен живот започнал
в жилище, собственост на ищцата, находящо се в гр. София, ул. „*******.
През пролетта на 2017 год. Във връзка с предстоящото раждане на детето им,
ищцата взела решение за закупуване на жилищен имот извън града
Уговорката между страните, по искана на ищцата била двамата да станат
съсобственици с равни части, с намерение от нейна страна да направи
дарение на ответника. За целта ищцата изтеглила потребителски кредит, с
който финансирала покупката на имота. При сключването на окончателния
договор ответникът бил вписан като съсобственик на закупения имот поради
изричното желание на ищцата и с подписа си ответникът е приел направеното
от нея дарение. До предявяването на иска ищцата не е отправяла претенции
към ответника за заплащане на неговата част от цената, нито е твърдяла, че за
нея е настъпило обедняване. Ответникът чрез пълномощника си излага
твърдения, че причината за предявяването на исковете е настъпването на
разрив в отношенията между страните, довел до тяхната раздяла.
2. Ответникът чрез пълномощника си прави възражения за извършени
от него разноски за привеждане на имота в годен за ползване вид и подобения
в имота, за които ответникът е вложил средства и труд:
- изграждане на нов покрив и подпокривно пространство /около 90
2
кв.м./ с топло и хидроизолация - полагане на изцяло нови греди, поставяне на
вата и OSB, закупуване на 900 бр. тухли /6 палета по 150 бр./;
- частично подменяне на дървената дограмата с PVC - „Профилинк“;
- укрепване на основите на къщата, както терасирането на имота /двора/
на две нива, посредством изграждане на каменни зидове, поради голямата
денивелация на терена, с укрепваща функция и цел /16 куб. бетон и 40 куб.
дялан камък/;
- шпакловка, замазка и боя на детска стая, баня, коридор и дневна;
- изцяло реновирана баня - фаянс и теракота, ел. бойлер;
- напълно обзаведена детска стая;
- напълно обзаведена дневна с кухненски бокс;
- монтиране на котел на пелети /35 Kw/ и изграждане на отоплителна
/парна/;
- изграждане на специално обособено котелно помещение;
- изграждане на подово отопление, свързано с котел;
- изграждане на подови настилки - замазка и положен гранитогрес;
- баня и две стаи оборудвани с два алуминиево - медни радиатори и
- монтирана лири в банята;
- подмяна на цялата ВиК инсталация;
- цялостна подмяна на ел. инсталацията и изграждане на ново ел. табло;
- изграждане на вътрешно стълбище /стълбищна клетка/ за топла връзка
между двата етажа;
- изграждане на два нови, допълнителни външни навеса;
- изграждане на прогледна ограда на двора, изпълнена от дървени летви;
- изграждане на 100 м път, чрез полагането на бетонни паркинг панели,
за осъществяването достъп до имота и сградата.
Пълномощникът на ответника твърди, че стойността на извършените от
него необходими ремонти и подобрения ли а общо 50000.00 лв.
На основание горните твърдения пълномощникът на ответника прави
при евентуалност в случай на уважаване на иска, възражение за прихващане
на претендираната от ищцата сума със стойността на необходимите и полезни
разноски, сторени от него.
Съдът, като взе предвид становището на страните и прецени събраните
по делото доказателства, прие за установено от фактическа страна следното:
С нотариален акт за покупко-продажба № 124 от 11.05.2017 г. том II
рег. № 3104 дело № 182/2017 г. на нотариус В.Ч. (л. 6-7) ищцата П. В. В. и
ответникът С. Н. Н. като купувачи са придобили в съсобственост поземлен
имот с идентификатор 49597.1706.331 в с. Мърчаево ул. „******* с площ на
поземления имот 616 кв. м, трайно предназначение на територията:
земеделска, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, номер по
предходен план – 523, при съседи: имот с идентификатор 49597.1726.64, имот
3
с идентификатор 49597.1726.62, имот с идентификатор 49597.1726.54, имот с
идентификатор 49597.1706.332, имот с идентификатор 49597.1706.310, заедно
с построената в имота сграда с идентификатор 49597.1706.331.1, със
застроена площ 32 кв. метра, брой етажи – два, предназначение: жилищна
сграда, еднофамилна. В нотариалния акт било отбелязано, че сградата е без
строителни книжа, като същата била заснета за узаконяване през 2013 г.
Покупната цена, съгласно нотариалния акт, била 54 000 лева, от които 5000
лева били платени при сключване на предварителния договор (л. 8), а 49 000
лева били платени по банков път от ищцата на 11.05.2017 г. Тъй като
предварителният договор е бил сключен с ищцата като купувач, с оглед
съдържанието на точка 2.1 буква „а“ от договора, съдът приема документа
като доказателство, че плащането и на сумата от 5000 лева от ищцата П. В. В..
Фактът на плащане на продажната цена изцяло от ищцата В., не се оспорва от
ответника.
Първото възражение на ответника е обосновано с твърдение за
извършено от ищцата дарение на ½ идеална част от имота, чрез придобиване
на имота съвместно от двете страни и заплащането на покупната цена само от
ищцата. Съдът намира това твърдение за недоказано. От съдържанието на
нотариалния акт не може да се направиизвод за наличие на дарствено
намерение на ищцата спрямо ответника. Други доказателства по делото за
намерение на ищцата да извърши дарение на ответника не са представени.
Поради това, възражението за извършено от ищцата на ответника дарение е
неоснователно.
Поради недоказаност на дарствени намерения от страна на ищцата
спрямо ответника чрез заплащане на цялата покупна цена на имота и при
неустановяване на друго основание зазаплащане от ищцата и на цената на
идеалната част на ответника, съдът приема, че покупната цена на идеалната
част на ответника от имота е заплатена при липса на основание. С горното е
настъпило обедняване на ищцата с половината от покупната цена на имота,
или 27 000 лева. Същевременно, настъпило е обогатяване на ответника със
стойността на ½ идеална част от имота. Според заключението на
оценителната експертиза, пазарната стойност на имота към датата на
покупката му от страните е 90 628 лева, от което следва, че размерът на
обогатяването на ответника е 45 314 лева. Ответникът дължи по-малката от
сумите на своето обогатяване и обедняването на ищцата, или 27 000 лева, в
който размер е предявеният главен осъдителен иск с правно основание чл. 59
ЗЗД.
Второто възражение е за прихващане на претендираното от ищцата
вземане с извършени от ответника разноски за довършване на строежа в
поземления имот, привеждането му в състояние, в което да е годен за
ползване и за подобрения в поземления имот и изградената сграда.
По делото са разпитани свидетели за участието на страните с труд и
парични средства в довършителните работи в построената в имота сграда.
Според показанията на свидетеля Л.В.В., ответникът Н. е извършвал лично,
организирал е и заплащал извършването на строително-монтажни работи в
сградата: ремонт на покривната конструкция, смяна на ел. инсталация и ВиК,
4
подово отопление, смяна на дограма, изграждане на санитарен възел, котле за
отопление, стълбище, изолация на сградата, както и СМР по изградената
пристройка за лятна кухня и благоустройствени работи по поземления имот.
Според заключението на вещото лице, стойността на извършените СМР в
жилищната сграда е общо 25 570 лева, стойността на извършените СМР в
лятната кухня е общо 15 740 лева, а стойността на благоустройствените
работи по имота е общо 7700 лева. Според показанията на свидетеля Ц.И.Г.,
ищцата е заплатила за извършване на описаните СМР с парични средства от
продажна на неин собствен имот и частично от заеми, предоставени от
свидетеля. Свидетелят уточнява, че не твърди, че строителните и
благоустрояствени работи са извършени изцяло със средства на ищцата.
Според показанията на свидетеля В., извършените работи са заплатени от
ответника, който е участвал и с личен труд в тяхното извършване. По
отношение на личното участие на ответника, тези показания се подкрепят и
от показанията на св. Д.В.И.. Тези доказателства, преценени в съвкупност,
дават основание на съда да приеме за доказано от фактическа страна
влагането на труд и парични средства от ответника С. Н. Н. за довършването
на сградата в имота и подобренията в нея.
Същевременно, следва да се отчете качеството на имота като съсобствен
на двете страни, всяка от които е задължена да участва в тежестите
съразмерно със своята (в случая по ½) идеална част, съгласно чл. 30 ал. 3 ЗС.
Когато в имота се извършват строително-монтажни или ремонтни работи,
разходите за тяхното извършване следва да са в тежест на двамата
съсобственици поравно, съответно увеличението на стойността на имота се
разпределя поравно за идеалните части на съсобствениците. В този смисъл,
възражението за прихващане би било основателно, ако ответникът е направил
разноски над съразмерните на неговата ½ идеална част.
От изготвената съдебно-оценителна експертиза се установява, че
пазарната стойност на имота към датата на придобиването му е 90 628 лева, а
пазарната стойност след довършителните работи, към 25.06.2021 г. е 152 160
лева. Увеличението на стойността на имота вследствие довършителните
работи и извършените подобрения е 61 532 лева. Увеличението на стойността
на идеалната част на ответника е половината от този размер, или 30 766 лева.
Разходите за СМР и благоустройствени работи в имота са с общ размер
49 010 лева. Разходите в тежест на ответника, съразмерно на неговата идеална
част, са половината от тази сума, или 24 505 лева. Основателността на
възражението за прихващане се обуславя от доказаността на извършени от
ответника разноски над този размер.
Това обстоятелство не е доказано по делото. Показанията на
свидетелите не са конкретизирани в достатъчна степен, за да установят, че
ответникът е извършил разходи за довършването на сградата в имота и за
подобренията в него над сумата от 24 505 лева. В този смисъл, не е доказано,
че разходите на ответника за довършителните работи и подобренията в имота
надвишават съразмерните на неговата идеална част. Това обуславя извод за
неоснователност на възражението за прихващане.
Ответникът следва да заплати на ищцата разноски по делото в размер
5
4180 лева.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА С. Н. Н. ЕГН **********, адрес за връчване на съобщения и
призовки: гр. София бул. „******* ляво крило ******* да заплати на П. В. В.
ЕГН **********, адрес: гр. София ж.к. „******* сумата от 27 000 (двадесет и
седем хиляди) лева, представляваща заплатената от П. В. В. покупна цена на
½ идеална част от придобит в съсобственост от П. В. В. и С. Н. Н. поземлен
имот с идентификатор 49597.1706.331 в с. Мърчаево ул. „******* с площ на
поземления имот 616 кв. м, трайно предназначение на територията:
земеделска, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, номер по
предходен план – 523, при съседи: имот с идентификатор 49597.1726.64, имот
с идентификатор 49597.1726.62, имот с идентификатор 49597.1726.54, имот с
идентификатор 49597.1706.332, имот с идентификатор 49597.1706.310, заедно
с построената в имота сграда с идентификатор 49597.1706.331.1, със
застроена площ 32 кв. метра, брой етажи – два, предназначение: жилищна
сграда, еднофамилна, с която идеална част С. Н. Н. неоснователно се е
обогатил, ведно със законната лихва върху тази сума от 25.05.2021 г. – датата
на подаване на исковата молба, до окончателното изплащане.
Отхвърля направеното от С. Н. Н. възражение за прихващане до
сумата от 27 000 лева като част от сумата от 50 000 лева разходи за
извършени ремонти и подобрения, като недоказано.
Осъжда С. Н. Н. да заплати на П. В. В. сумата от 4180 лева разноски по
делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
6