№ 239
гр. Враца, 28.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВРАЦА в публично заседание на двадесети октомври
през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Мирослав Д. Досов
при участието на секретаря Христина Т. Цекова
като разгледа докладваното от Мирослав Д. Досов Гражданско дело №
20221400100067 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.362 и сл. от ГПК.
Образувано е по искова молба на В. С. Г. от гр.Враца, с ЕГН **********, с
която ищецът е предявил против В. М. В. от гр.Враца, с ЕГН ********** иск с правно
основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, сключен между страните на 10.03.2017 год., с
който ответникът се е задължил да продаде на ищеца следния недвижим имот: ***,
находящ се в гр.***, със застроена площ от 92,89 кв.м., състоящ се от три стаи, кухня с
бокс и сервизни помещения, при съседи на апартамента: отляво – ***, отдясно –вход,
отгоре – *** и *** и отдолу – *** и ***, ведно с прилежащите избени помещения *** с
обща полезна площ от 9,76 кв.м., при съседи: отляво – двор и мазе ***, и отдясно –
двор и мазе ***, както и 0,84% идеални части от общите части на сградата и от правото
на строеж.
Ищецът твърди в исковата си молба, че по силата на предварителния договор
той е следвало да заплати на ответника договорената продажна цена от 38000,00 евро
на вноски, като ответникът е поел насрещното задължение да му прехвърли правото на
собственост върху апартамента в едномесечен срок след изплащане на последната
вноска или в едномесечен срок след отправяне на писмена покана. Владението на
имота е предадено на ищеца при подписване на предварителния договор. При
подписване на предварителния договор ищецът е предал на ответника 10000,00 евро,
като е поел задължение да заплати останалата сума от 28000,00 евро на равни месечни
вноски от по 500,00 евро всяка една. Той е изпълнил това свое задължение и е отправил
1
писмена покана до ответника да го снабди с нотариален акт, но ответникът не е
изпълнил това си задължение. Това неизпълнение поражда правния интерес на ищеца
от предявяване на иск за обявяване на предварителен договор за окончателен.
Предвид изложеното и на основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, моли съда да обяви за
окончателен сключения между него и ответника предварителен договор за покупко-
продажба на описания недвижим имот.
В срока по чл.131 от ГПК ответникът В. М. В. от гр.Враца, с ЕГН **********
не е подал писмен отговор.
Редовно призовани, страните не са се явили в насроченото открито съдебно
заседание и не са представлявани.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по реда на чл.235 от
ГПК, намира за установено от фактическа страна следното:
Изложеното от ищеца в исковата молба относно съдържанието на сключения
предварителен договор откъм съществени елементи на бъдеща продажба /обект и вид
на бъдещия окончателен договор, продажна цена, срок на сключване на окончателния
договор/ отговаря на фактическото положение. Предварителен договор от посочената
дата и с посоченото съдържание действително е сключен между посочените страни и
представен по делото. Същият е сключен в законоустановената писмена форма за
действителност по чл.19, ал.1 от ЗЗД, а именно на 10.03.2017г. в гр.Монтана, между В.
М. В. от гр.Враца, с ЕГН ********** като продавач, от една страна, и В. С. Г. от
гр.Враца, с ЕГН ********** като купувач, от друга страна, относно описания
недвижим имот: ***, находящ се в гр.***, със застроена площ от 92,89 кв.м., състоящ
се от три стаи, кухня с бокс и сервизни помещения, при съседи на апартамента: отляво
– ***, отдясно –вход, отгоре – *** и *** и отдолу – *** и ***, ведно с прилежащи
избени помещения *** с обща полезна площ от 9,76 кв.м., при съседи: отляво – двор и
мазе ***, и отдясно – двор и мазе ***, както и 0,84% идеални части от общите части на
сградата и от правото на строеж. В чл.3 от сключения предварителен договор страните
са уговорили, че продавачът се задължава да прехвърли правото на собственост на
купувача срещу цена от 38000,00 евро в левовата им равностойност, от която сума е
изплатена на продавача сумата от 10000,00 евро в левовата му равностойност преди
подписването му, а останалата част от 28000,00 евро в левовата им равностойност ще
бъде изплатена на равни месечни вноски от по 500,00 евро всяка, за които ще бъдат
оформени съответните разходнооправдателни документи. В чл.4 от предварителния
договор страните са се задължили да сключат окончателен договор след изплащане на
последната вноска или в едномесечен срок от отправяне на писмена покана от една от
страните. Допълнено е в чл.5, че продавачът се задължава в уговорения срок да
прехвърли собствеността върху описания в чл.2 недвижим имот като своевременно
предаде владението върху него, съгласно условията на чл.2, т.е. владението върху
описания недвижим имот да се предаде на купувача непосредствено при подписване
2
на предварителния договор.
Не се спори по делото, а и от приетото по делото заверено копие на покана за
сключване на окончателен договор за покупко-продажба на описания недвижим имот
от 10.12.2021г. се установява, че купувачът е изпълнил задължението си по сключения
предварителен договор, като е изплатил изцяло договорената обща цена за неговото
закупуване, но продавачът не е изпълнил задължението си да прехвърли собствеността
върху описания недвижим имот.
Не е спорно по делото, а и се установява от приетите по делото доказателства,
и в частност: Заповед №306/18.03.1988г. на Общински народен съвет гр.Враца;
Договор за доброволна делба на съсобствен имот №153, том IV, рег.
№5311/16.06.2005г. на нотариус В. В. с рег.№*** и район на действие РС-Враца,
вх.рег.№3816, вписан т.VII-95/16.06.2005г., партида 60300, 48955/16.06.2005г. на
Съдия по вписванията-гр.Враца; Договор за поправка на Договор за доброволна делба
на съсобствен имот №153, том IV, рег.№5311/16.06.2005г. на нотариус В. В. с рег.
№*** район на действие РС-Враца, вх.рег.№3816, вписан т.VII-95/16.06.2005г.,
партида 60300, 48955 от 16.06.2005г. на Съдия по вписванията-гр.Враца, че описаният
недвижим имот е собственост на ответника В. М. В.. Приложени по делото са също
така Схема №15-221678-01.03.2022г. на самостоятелен обект в сграда с кадастрален
идентификатор 12259.1020.26.5.12 /дванадесет хиляди двеста петдесет и девет точка
хиляда и двадесет точка двадесет и шест точка пет точка дванадесет/ по кадастрална
карта и кадастрални регистри, одобрени със Заповед РД-18-43/16.09.2005г. на ИД на
АГКК, Схема №15-274283-16.03.2022г. на самостоятелен обект в сграда с кадастрален
идентификатор 12259.1020.26.5.12 /дванадесет хиляди двеста петдесет и девет точка
хиляда и двадесет точка двадесет и шест точка пет точка дванадесет/ по кадастрална
карта и кадастрални регистри, одобрени със Заповед РД-18-43/16.09.2005г. на ИД на
АГКК, издадени от СГКК-гр.Враца и Удостоверение за данъчна оценка на имота изх.
№**********/07.03.2022г., издадено от Община Враца, Дирекция ДМТ за описания
недвижим имот.
Между страните няма спор, че описаният в исковата молба имот е идентичен с
имот по Схема №15-274283-16.03.2022г. на самостоятелен обект в сграда с
кадастрален идентификатор 12259.1020.26.5.12 /дванадесет хиляди двеста петдесет и
девет точка хиляда и двеста точка двадесет и шест точка пет точка дванадесет/, с
описание по кадастрална карта и кадастрални регистри, одобрени със Заповед РД-18-
43/16.09.2005г. на Изпълнителния директор на АГКК, и административен адрес на
обекта: гр.***. Самостоятелният обект се намира на *** в сграда с кадастрален
идентификатор 12259.1020.26.5 /дванадесет хиляди двеста петдесет и девет точка
хиляда и двадесет точка двадесет и шест точка пет/, която е разположена в поземлен
имот с кадастрален идентификатор 12259.1020.26 /дванадесет хиляди двеста петдесет и
девет точка хиляда и двадесет точка двадесет и шест/, с предназначение: жилищна
3
сграда-многофамилна. Предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент,
с брой нива на обекта: 1, с посочена в документа площ: 92,89 кв.м. и прилежащи части:
избени помещения №33 и №34 с обща площ от 9,76кв.м., 0,84% ид.ч. от общите части и
от правото на строеж. Ниво:1; и съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия
етаж: кадастрален идентификатор 12259.1020.26.5.11; под обекта: кадастрален
идентификатор 12259.1020.26.5.9; над обекта: кадастрален идентификатор
12259.1020.26.5.16, кадастрален идентификатор 12259.1020.26.5.15.Стар
идентификатор: няма. Собственици по данни от КРНИ: В. М. В. ид.ч. 1/1 от правото на
собственост, Договор №85/26.10.2005г. за поправка на Договор №95/16.06.2005г.,
Договор №95 том 8 рег.3816 от 16.06.2005г., издаден от Служба по вписванията –
Враца. Носители на други вещни право по данни от КРНИ: няма данни.
При така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна
следното:
Предявен е иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.
Основателността на конститутивен иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД се обуславя от
кумулативното наличие на следните предпоставки: валидно възникнало между
страните правоотношение от сключен предварителен договор за продажба на
недвижим имот, елемент от съдържанието на което е задължението на ответника да
обективира волеизявление за сключване на окончателен договор във формата на
нотариален акт /по аргумент от чл.18 от ЗЗД/, настъпила изискуемост на задължението
и неизпълнение, като условие за уважаване на иска е и правото на собственост по
отношение на процесния недвижим имот да е елемент от правната сфера на продавача.
В процесния случай се установи, че страните са обвързани от валидно сключен
предварителен договор за покупко-продажба на описания недвижим имот. Купувачът е
заплатил изцяло договорената между страните цена, като задължението е изпълнено
точно и по посочения в договора начин, въпреки че по делото не са приложени
разходнооправдателни документи, така както е уговорено от страните в
предварителния договор. Продавачът изрично е декларирал че е получил поканата за
сключване на окончателен договор на 10.12.2021г., така и продажната цена за
описания недвижим имот.
Дейността на съда в производството по чл.362 и сл. от ГПК, във вр. с чл.19,
ал.3 от ЗЗД е идентична с тази на нотариуса при продажба на право на собственост
върху недвижим имот. Съдът следва да провери на основание чл.586, ал.1 от ГПК дали
праводателят е собственик на имота, както и дали са налице особените изисквания,
които законите поставят за сключването на сделката.
Съгласно разпоредбата на чл.19, ал.1 от ЗЗД, предварителният договор за
сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или
нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма, а в ал.2 на същата
разпоредба е предвидено, че предварителният договор трябва да съдържа уговорки
4
относно съществените условия на окончателния договор, като в процесния случай
посочените изисквания са налице.Представеният предварителен договор е
действителен, отговаря на изискванията за писмена форма и съдържа уговорки за
съществените условия на договора за продажба - вещта и цената, както и обещание за
прехвърляне на имота по нотариален ред. Договорът е породил задължения и за двете
страни, които те е следвало да изпълнят. Купувачът е изпълнил своето задължение по
договора, състоящо се в заплащане на уговорената цена на вещта, а продавачът не е
изпълнил насрещното си задължение за прехвърляне на собствеността в уговорения
срок.
По изложените съображения съдът намира, че не съществува пречка за
обявяването на договора за окончателен и предявеният иск се явява основателен и
следва да бъде уважен.
Съдебното решение по делото замества договора, за чиято действителност е
предвидена по-тежка форма, в конкретния случай - нотариален акт. Съгласно
разпоредбата на чл.364, ал.1 от ГПК, в тежест на ищеца е да заплати следващите се
нотариална такса и местен данък, като върху имота следва да се впише възбрана като
обезпечение на дължимите от ищеца разноски по прехвърлянето на имота. Видно от
приложеното като доказателство по делото Удостоверение за данъчна оценка на имота
изх. №**********/07.03.2022г., издадено от Община Враца, Дирекция ДМТ за
описания недвижим имот, е отбелязвано съгласно чл.264, ал.1 от ДОПК наличието на
непогасени публични задължения от ответника В. М. В. - общо по вид задължение в
размер на 1571,83лв. Удостоверението за данъчна оценка е валидно до 30.06.2022г. В
Решение №12 от 3.07.2012г. по гр.д.№439/2011г.на ВКС, III г. о. по чл.290 от ГПК е
прието, че неплатените данъци за имота не са основание за отхвърляне на иска по
чл.19, ал.3 от ЗЗД, а само основание за отказ да се издаде препис от решението, с което
този иск се уважава.
Ищецът следва да бъде осъден да заплати по сметка на Окръжен съд-Враца, на
основание чл.87 от ЗННД нотариална такса в размер на 610,50 лева, определена по
реда на чл.8 от Тарифа за нотариалните такси, както и такса за вписване на възбрана
върху имота до изплащане на разноските по прехвърлянето в размер на 15,00 лева,
съгласно т.37 от Тарифа за държавните такси, които се събират от съдилищата по ГПК.
На основание чл.364, ал.1 от ГПК във връзка с чл.44, ал.1, чл.46, ал.2, т.1 от ЗМДТ и
чл.32, ал.1 от Наредбата за определяне размера на местните данъци на територията на
Община Враца, ищецът следва да бъде осъден да заплати по сметка на Община Враца
местен данък за придобиване на имущество по възмезден начин в размер на 647,45 лв.
(2,5 % върху оценката – 25 898,20 лв.). На основание чл.364, ал.2 от ГПК следва да се
укаже в диспозитива на решението, че препис от него ще бъде издаден само след
представяне от ищеца на документи, удостоверяващи заплащане към съда на
разноските по прехвърлянето, както и на дължимите към Община Враца данъци по
5
чл.10 и сл. от ЗМДТ (данък върху недвижимите имоти) и чл.44 и сл. от ЗМДТ (данък
при придобиване на имущество по възмезден начин).
При този изход на делото, на основание чл.78, ал.1 от ГПК ищецът има право
на разноски по водене на делото в размер на 258,98 лева за ДТ, но не е направил
искане за присъждане на разноски, поради което такива не следва да му се присъждат.
Предвид гореизложеното, Врачанският окръжен съд
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН по реда на чл.19, ал.3 от ЗЗД, по иска на В.
С. Г., с ЕГН ********** и адрес: гр.***, срещу В. М. В., с ЕГН ********** и адрес:
гр.***, ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР, сключен на 10.03.2017г. в гр.Монтана, с
който В. М. В. продава на В. С. Г. недвижим имот: ***, находящ се в гр.***, със
застроена площ от 92,89 кв.м., състоящ се от три стаи, кухня с бокс и сервизни
помещения, при съседи на апартамента: отляво – ***, отдясно –вход, отгоре – *** и
*** и отдолу – *** и ***, ведно с прилежащи избени помещения *** с обща полезна
площ от 9,76кв.м., при съседи: ляво – двор и мазе ***, и от дясно – двор и мазе ***,
както и 0,84% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, за
сума в размер на 38000,00 евро, който е идентичен с имот по Схема №15-274283-
16.03.2022г. на самостоятелен обект в сграда с кадастрален идентификатор
12259.1020.26.5.12 /дванадесет хиляди двеста петдесет и девет точка хиляда и двеста
точка двадесет и шест точка пет точка дванадесет/, с описание по кадастрална карта и
кадастрални регистри, одобрени със Заповед РД-18-43/16.09.2005г. на Изпълнителния
директор на АГКК, и административен адрес на обекта: гр.***. Самостоятелният обект
се намира на *** в сграда с кадастрален идентификатор 12259.1020.26.5 /дванадесет
хиляди двеста петдесет и девет точка хиляда и двадесет точка двадесет и шест точка
пет/, която е разположена в поземлен имот с кадастрален идентификатор 12259.1020.26
/дванадесет хиляди двеста петдесет и девет точка хиляда и двадесет точка двадесет и
шест/, с предназначение: жилищна сграда-многофамилна. Предназначение на
самостоятелния обект: жилище, апартамент, с брой нива на обекта: 1, с посочена в
документа площ: 92,89 кв.м. и прилежащи части: избени помещения №33 и №34 с
обща площ от 9,76кв.м., 0,84% ид.ч. от общите части и от правото на строеж. Ниво:1; и
съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: кадастрален идентификатор
12259.1020.26.5.11; под обекта: кадастрален идентификатор 12259.1020.26.5.9; над
обекта: кадастрален идентификатор 12259.1020.26.5.16, кадастрален идентификатор
12259.1020.26.5.15.
ОСЪЖДА В. С. Г. от гр.Враца, с ЕГН **********, да заплати по сметка на
Окръжен съд-Враца, в полза бюджета на съдебната власт, нотариална такса в размер на
610,50 лв. и такса за вписване на възбрана в размер на 15,00 лв., а по сметка на Община
6
Враца – местен данък за придобиване на имущество по възмезден начин в размер на
647,45 лв. и местен данък за недвижими имоти, както и непогасените данъчни
задължения на продавача.
НАРЕЖДА на основание чл.364, ал.1 от ГПК вписване на възбрана върху
описания недвижим имот.
ДА НЕ СЕ ИЗДАВА препис от решението, докато ищецът не представи
документи, удостоверяващи заплащане към съда на разноските по прехвърлянето,
както и на дължимите към Община Враца данъци и такси по чл.10 и сл. и чл.44 и сл.
ЗМДТ.
ДАВА на ищеца шестмесечен срок да отбележи решението, считано от
влизането му в сила, на основание чл.115 от ЗС в Службата по вписванията – Враца,
като го уведомява, че след изтичането на този срок вписването на исковата молба губи
действието си.
Решението подлежи на обжалване пред Апелативен съд - София в двуседмичен
срок, считано от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Враца: _______________________
7