№ 182
гр. М., 30.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – М. в публично заседание на трети юли през две
хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Аделина Троева
при участието на секретаря СИЛВИЯ Л. ГЕОРГИЕВА
като разгледа докладваното от Аделина Троева Гражданско дело №
20241600100314 по описа за 2024 година
Предявен е иск с правно основание чл. 59 от ЗЗД.
Ищецът Д. П. И. твърди, че между него и ответника „Р.“ АД на 21 август 2018 г.
бил сключен договор за наем за срок от пет години и продължен с анекс №
1/15.03.2023 г. Обект на договора са дворно място с площ 38 000 км. м., съставляващо
имот пл. № 119 в землището на гр. Б. с посторените в него масивна производствена
сграда, склад за зърно, двуетажна масивна сграда, склад за тестени изделия,
трафоразпределител, сграда кантар, административна сграда и сграда КПП.
Наемодателят продал имотите на ответника „Т.“ ООД с нотариален акт №
136/04.04.2024 г. Двамата ответници са завели пред МРС иск срещу ищеца за
освобождаване на наетия имот. В имота ищецът отглеждал риба, затова извършил
редица подобрения и вложил средства, от което е увеличена стойността на имота.
Изпълнените от ищеца строителни дейности в имота са:
монтиране на 8 бр. метални решетки на входовете и изходите на рибарника на
обща стойност 9 600 лв;
поставяне на 4 бр. саваци на стойност 4800 лв;
почистване и възстанояване на 330 м канал за вода на стойност 5000 лв;
изливане на бетон на 2 бр. шахти от големия канал на стойност 5 000 лв;
изграждане на метален мост над рибарника на стойност 2000 лв;
възстановяване дъната на басейните чрез полагане на 40 куб. м. бетон на
стойност 4800 лв и 2500 лв за кофраж;
почистване на 20 л.м. тунел под старата воденица на стойност 2000 лв и
доставка и монтаж на 2 бр. подземни тръби за вода с дължина 45 м. и Ф200 мм
на стойност 2000 лв.
1
Ищецът излага твърдения, че с извършването на подобренията е настъпило
разместване на имотни блага за сметка на наемателя и в полза на наемодателя, затова
моли да бъдат осъдени ответниците да му платят солидарно обезщетение за
неоснователно обогатяване в размер на 25 100 лв (частичен иск от 37 700 лв),
представляващи разноски за подобрения в наетия от него недвижим имот, заедно със
законна лихва то подаване на исковата молба до окончателното изплащане.
Ищецът Д. И. моли също съдът да му признае като владелец правото по чл. 72,
ал. 3 от ЗС на задържане на имота до плащане на исковата сума. Поддържа, че е имал
качеството добросъвестен владелец до момента на получаване на препис от исковата
молба, с която ответниците претендират предаване на имота.
Ответниците „Р.“ АД и „Т.“ ООД оспорват иска и изтъкват, че подобренята са
извършени без съгласието на собственика и в нарушение на клаузата в договора за
наем, предвиждаща, че имотът ще се използва за складиране на селскостопанска
продукция и техника и за отглеждане на животни и риба. Извършените дейности са
такива без строително разрешение или въобще не са извършени. На следващо място
въвеждат възражение за давност, тъй като подобренията са били извършени преди
повече от 5 години.
В отговора също се развива довод, че договорът е за наем, поради което всички
подобрения, извършени от наемателя, за да може да ползва имота, остават в негова
тежест и не му се дължи плащане за тях.
Относно правото на задържане ответниците възразяват, че ищецът няма
качеството владелец, а е обикновен държател по силата на облигационно
правоотношение. Молят това възражение да бъде оставено без уважение.
Двамата ответници правят искане за отхвърляне на иска като неоснователен.
Претендират и присъждане на деловодни разноски.
Доказателствата по делото са писмени и гласни, прието е заключение по
съдебно-техническа експертиза. МОС обсъди доводите на страните във връзка с
доказателствата по делото и приема за установено следното:
На 21 август 2018 г. между Д. П. И. и „А.“ ЕАД бил сключен договор за наем на
дворно място с площ 38 000 кв. м. в землището на кв. О., гр. Б., заедно с построените
в него масивна производствена сграда, склад за зърно, сграда автокантар, склад за
тестени изделия, трафоразпределител, сграда жп кантар, административна сграда и
сграда КПП. Срокът на договора бил 5 години от датата на подписването, като
наемателят се задължил да извършва за своя сметка разходите за ремонт и поддържка,
както и да извърши за своя сметка изграждане и разполагане на басейни за отглеждане
на риба от железобетонна конструкция и канал за вливане и оттичане на водата.
Безспорно е, че имотът е бил предаден на наемателя, като за това е съставен и
протокол в деня на подписване на договора.
През 2020 г. дружеството наемодател се вляло в „Р.“ АД, което поело всички
активи и пасиви на „А.“ ЕАД, следователно е заместило наемодателя по договора с Д.
И..
На 15 март 2023 г. „Р.“ АД и Д. И. подписали анекс към договора за наем, с
който удължили срока на действие на договора с пет години, считано от 21 август 2023
г.
С едностранно предизвестие от 5 март 2024 г. наемодателят „Р.“ АД прекратил
договорното правоотношение, а на 4 април 2024 г. продал имота на „Т.“ ООД
2
(нотариален акт № 136/04.04.2024 г. на нотариус В. Т.). С решение по гр. д. №
1464/2024 г. на Районен съд – М., влязло в сила на 11 декември 2024 г., Д. П. И. е
осъден на основание чл. 233 от ЗЗД да предаде на „Т.“ ООД държането върху наетите
имоти.
От показанията на свидетеля Д. П. се установява, че от 2018 г. Д. И. ползва
процесния имот за отглеждане на риба. В периода 2019-2020 г. той извършил
почистване на съществуващи канали, излял бетон по дъното и стените на каналите,
монтирал решетки и саваци, както и железен мост над каналите с дължина около 10 м.
Същите данни излага и свидетелят П. И. – баща на ищеца.
Свидетелят В. Д. посочва, че в имота е имало изградени канали, които са
захранвали с вода съществуващата там мелницата. Именно свидетелят съветвал ищеца
как да приспособи каналите за отглеждане на риба, затова ищецът поставил четири
решетки за преграждане на каналите.
По делото е разпитан и свидетелят Т. М., който в качеството си на служител на
„Р.“ АД, отговарящ за имотите на дружеството, посещавал имота в гр. Б. и посочва, че
наемателят е отглеждал риба, като за целта е почистил съществували още преди
сключване на договора канали. Заявява също, че с организацията на дейностите и
контактите с наемодателя се е занимавал не лично наемателят Д. И., а неговият баща
П. И..
Анализът на свидетелските показания налага извод, че ищецът Д. И. е почистил
съществували в имота канали, излял е бетон, за да ги пригоди за отглеждане на риба,
монтирал е метални решетки и саваци, както и железен мост над каналите. Това е
осъществено в периода 2019 г. - 2020 г. Съдът приема показанията на свидетелите като
обективни и основани на личните им впечатления. Показанията на свидетеля П. И.
съдът преценява с оглед на факта, че е баща на ищеца и че по данни на свидетеля М. в
действителност цялата дейност по стопанисване на имота и развъждане на риба е била
извършвана именно от свидетеля П. И.. Показанията му обаче съвпадат с тези на
останалите свидетели, затова съдът ги приема като достоверни.
Стойността на реализираните строителни дейности е установена чрез
заключение по съдебно-техническа експертиза и възлиза на 44 236 лв.
При така установените факти съдът намира от правна страна следното:
Искът за присъждане на обезщетение за неоснователно обогатяване по чл. 59 от
ЗЗД е неоснователен.
Между ищеца Д. И. и „Р.“ АД е възникнало валидно облигационно
правоотношение по силата на договор за наем от 2018 г., съгласно който ищецът е
получил държането върху процесното дворно място и построените в него
производствени сгради.
3
Основното задължение на наемодателя е да предаде имота на наемателя.
Насрещното задължене на наемателя е да плаща уговорената месечна наемна цена.
Освен тези съществени елементи на правоотношението страните по договора от 21
август 2018 г. са уредили и други въпроси относно ползването на наетия имот и
отнасящи се до подобрения в него.
От събраните гласни доказателства се установява, че ищецът е изчистил
съществуващите два канала, които преди това са служели за захранване на мелница с
вода. Извършил е и бетонирането им, за да ги пригоди за отглеждане на риба, както и
е монтирал четири прегради (саваци) и метални решетки, а също и железен мост над
каналите. Всички тези дейности са предвидени в договора за наем и страните са
постигнали съгласие да се извършат за сметка на наемателя. В чл. 12 от договора е
предвидено наемателят да поеме разноските за ремонт и поддържка. Изчистването на
каналите от затлачвания представлява ремонтна дейност на съществуващо съоръжение,
затова наемодателят не дължи плащане за нея.
Още при сключване на договора страните са постигнали съгласие, че имотът ще
се ползва от наемателя за отглеждане на животни и риба, като наемодателят в чл. 14,
б.“в“ от договора е изразил съгласие наемателят да изгради и разположи басейни за
отглеждане на риба от железобетонна конструкция и канал за вливане и оттичане на
вода. Наемателят от своя страна е изразил воля да извърши тези подобрения за своя
сметка.
Бетонирането на каналите и приспособяването им за рибовъдство чрез
поставяне на решетки и саваци и монтиране на мостове са дейности, предвидени още
при възникване на правоотношението и са възложени в тежест на наемателя. Волята
на страните е ясно изразена и от тълкуването на клаузите се извлича извод, че
наемодателят не дължи заплащане на стойността на разходите.
Действително наемателят е направил разходи, с които е допринесъл стойността
на имота да се увеличи, защото е направил възможно използването на каналите за
отглеждане на риба. Тези подобрения са извършени със съгласието на собственика
наемодател, но договорът изключва възлагане на разходите върху последния.
Отношенията между страните по повод подобренията са отнапред уредени чрез
постигане на съгласие в двустранния договор за наем. След като страните са се
споразумели и договорът съдържа изрична клауза за това, то наемателят понася
разноските за подобренията и не разполага с притезание спрямо наемодателя (в този
смисъл Решение № 411 от 7.02.2014 г. на ВКС по гр. д. № 115/2013 г., IV г. о.). Ищецът
се е съгласил да извърши дейностите за своя сметка, затова искът по чл. 59 от ЗЗД е
неоснователен и МОС го отхвърля.
При неоснователност на иска, поради това че ищецът изначално е поел
задължението да плати разноските за подобренията, без значение за крайния изход на
4
спора е дали строителните дейности са законни, каквото възражение е въведено от
ответника. При недължимост на исковата сума безпредметно се явява и обсъждането
на възражението за погасяването му поради изтекла 5-годишна давност.
Неоснователно е и възражението за задържане на вещта до заплащане на
разноските. Това право е акцесорно и зависи от основателността на иск за заплащане
на подобрения по чл. 74 от ЗС и е средство за защита на владелеца, а както беше
изяснено ищецът Д. И. няма такова качество, нито пък искът е с правно основание чл.
74 от ЗС.
Като наемател И. има качеството държател – упражнява фактическа влъст върху
чужд имот със съгласието на собственика и срещу заплащане на наемна цена.
Създаденото с договора за наем положение покрива белезите на държане, което по
легалната дефиниция на чл. 68, ал. 2 от ЗС е упражняване на фактическа власт върху
вещ, която лицето не държи като своя. Това че вещта се държи за другиго произтича
от наличието на договор за наем – правното основание ищецът да се намира в чуждия
имот.
В нито един момент от сключване на договора за наем през 2018 г. до поканата
за освобождаване на имота и прекратяване на договора ищецът не е бил владелец
(нито добросъвестен, нито недобросъвестен поради поканата за освобождаване на
имота). За да има такова качество, той трябва да упражнява фактическата власт с
намерението на собственик, т.е. към държането да насложи и субективния елемент
намерение на собственик. Не се установи ищецът да е трансформирал държането във
владение чрез демонстриране на собственически намерения.
Като намира иска по чл. 59 от ЗЗД за неоснователен, МОС го отхвърля и
осъжда ищеца да плати на ответниците разноските по водене на делото, а те възлизат
на 2727 лв за „Т.“ ООД и 5 748 лв за „Р.“ АД. Двете суми представляват
възнаграждение на упълномощената от двете дружества адвокат В. М., за което са
представени доказателства за плащане по банков път.
МОС намира за неоснователно възражението на ищеца за прекомерност на
адвокатския хонорар на адв. М. – процесуален представител на ответните дружества.
Възнаграждението е определено съобразно Наредбата за минималните размери на
адвокатските възнаграждения и съответства на сложността на делото, броя на
проведените съдебни заседания и извършената дейност по защита интересите на
ответниците.
На основание горното МОС
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен иск на Д. П. И., ЕГН **********, от гр. Б., ул.
5
„В. Т.“ № 6, против „Р.“ АД, ЕИК ***, представлявано от изп. директор Ат. А., със
седалище в гр. Я., ул. „Ц.“ № 14А, и „Т.“ ООД, ЕИК ***, представлявано от управителя
В. Н., със седалище в гр. М., бул. „Т.“ № 87, за заплащане на обезщетение на основание
чл. 59 от ЗЗД в размер на 25 100 лв (частичен иск от 37 700 лв).
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ възражение на Д. П. И. за задържане на имота.
ОСЪЖДА Д. П. И., ЕГН **********, да плати на „Р.“ АД, ЕИК ***, разноски
по делото в размер на 5 748 лв, а на „Т.“ ООД , ЕИК ***, разноски в размер на 2727
лв.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред САС в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – М.: _______________________
6