№ 4466
гр. София, 24.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-9 СЪСТАВ, в публично заседание
на двадесет и седми юни през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Мария М. Запрянова
при участието на секретаря Камелия В. Славкова
като разгледа докладваното от Мария М. Запрянова Гражданско дело №
20221100109370 по описа за 2022 година
Производството е образувано по искова молба на „С. – 5“ ЕООД с ЕИК *******, гр. София,
бул. *******, срещу А. П. Г. с ЕГН **********, гр. София, ж.к. *******.
Ищцовото дружество твърди, че е сключило с ответника А. П. Г. Предварителен договор за
учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на недвижими имоти от
03.06.2015 г., по силата на който А. П. Г. се е задължил да учреди вещно правно на строеж в
полза на „С. – 5“ ЕООД за изграждане на ЖИЛИЩНА СГРАДА С МАГАЗИНИ И ГАРАЖИ,
която следва да е разположена в следните съседни поземлени недвижими имоти,
собственост на учредителите, представляващи УПИ XII-570 от кв.17 по плана на гр. София,
местност Красно село- Стрелбище, целия с площ от 413 кв.м., при съседи по скица УПИ XI-
572, XIV-566, 567, 568, 569 и УПИ XIII-570 от кв.17 по плана на гр. София, местност Красно
село- Стрелбище, целия с площ от 420 кв. м., при съседи по скица XII-570 и XIV-566, 567,
568, 569.
При сключване на предварителния договор учредителите на правото на строеж са се
легитимирали като титуляри на правото на собственост върху гореописаните имоти с
разделителен протокол № 13, том XIV, peг. № 12750 от 06.10.1978 г. на Службата по
вписвания-гр. София и два броя удостоверения за наследници.
По силата на сключения предварителен договор „С. - 5" ЕООД се е задължил да проектира,
построи и въведе в експлоатация на свой риск и изцяло за своя сметка - ЖИЛИЩНА
СГРАДА С МАГАЗИНИ И ГАРАЖИ върху описаните поземлени имоти и след завършване
на строителството да предаде на учредителите на суперфицията в обезщетение съответен
брой самостоятелни обекти в построената сграда, относно които те запазват изключителна
1
собственост - същите били подробно описани в чл. 3, ал.2 от договора.
Ищецът твърди, че съгласно чл. 7, ал. 1 от договора страните са приели по общо съгласие, че
следва да бъде проведена процедура по изменение на подробния устройствен план като с
цел подобряване на показателите за застрояване следва да се извърши изменение на плана за
регулация и застрояване (ИПРЗ) чрез обединяване на двата поземлени имота в един
самостоятелен урегулиран поземлен имот, за което учредителите изрично са дали съгласие.
В резултат на продължителна административна, а впоследствие и съдебна процедура е
потвърдена Заповед № РА50- 575/01.08.2018 г. на гл. архитект на CO, с която е одобрен
проект за изменение на регулацията на м. ж.к. „Белите брези“-за създаване на нов УПИ ХII-
1381- „за жилищно строителство“, отреден за имот с идентификатор 68134.205.1381.
Съгласно чл. 8 и чл. 9 от предварителния договор, в двумесечен срок от влизане в сила на
изменение на ИПРЗ, дружеството е следвало да инициира и да се снабди за своя сметка с
виза за проучване и проектиране и в срок от още четири месеца да осигури за своя сметка
одобрен архитектурен проект за строителство на сградата в границите на новия УПИ XII-
1381.
За да изпълни задълженията си по договора, дружеството е следвало да разполага с
пълномощни от собствениците, а те от своя страна са били задължени да ги предоставят.
Това не били сторили, поради което ищецът не бил в състояние да извърши възложената му
по договора работа в отделните етапи по проектиране и строителство. Ищецът твърди, че
ответникът А. Г. отчуждил правото си на собственост на трето за съсобствеността лице – „К
М И.Б.“ ЕООД, които сделки били извършени на 09.06.2022 г. с НА № 98, том I, рег. № 1881,
дело № 83/2022 г. и НА № 99, том I, рег. № 1882, дело № 84/2022 г. По този начин ответникът
не изпълнил едно от съществените за удовлетворяване на интереса на ищеца задължения -
до сключване на окончателния договор в нотариална форма да не прехвърля на трети лица
притежаваните от него идеални части от поземления имот и да се въздържа от извършване
на правни действия, които биха довели до невъзможност за изпълнение на предмета на
договора - чл. 24 от предварителния договор. Неизпълнението на задълженията по чл. 24 от
договора обусловяло правото на ищеца да получи неустойка в уговорения размер от 50000
евро съобразно клаузата на чл. 41 от Предварителния договор. По изложените съображения
ищецът моли съда да осъди ответника да му заплати сумата в размер на 25000,00 евро,
представляваща дължима неустойка на основание чл. 41 от Предварителен договор за
учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на недвижими имоти от
03.06.2015 г. - частична претенция при пълен заявен размер от 50 000,00 евро, ведно със
законната лихва от датата на подаване на исковата молба – 07.09.2022 г. до окончателното
плащане на сумата.
Преписи от исковата молба и приложенията към нея са били редовно връчени на ответника
А. П. Г., като в указания срок не е постъпил писмен отговор от ответника.
С приетия за окончателен доклад в доказателствена тежест на ищеца са поставени следните
правопораждащи факти: че валидно е възникнало твърдяното облигационно
правоотношение, че е изпълнил задълженията си по сключения предварителен договор,
2
респективно, че е бил готов да ги изпълни /т.е., че е изправна страна/, че е била уговорена по
размер неустойка в случай на неизпълнение на задълженията по предварителния договор от
03.06.2015 г., както и какъв е размера на неустойката.
Ответникът следва да установи при условията на пълно и главно доказване, че е изпълнили
договорните си задължения, а при неизпълнение – че е заплатил претендираната неустойка,
за които обстоятелства не сочи доказателства.
В първото съдебно заседание, ответникът чрез процесуалния си представител, заявява, че
оспорва исковата молба. Оспорва твърденията на ищеца, че не му е било предоставено
пълномощно.
Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства поотделно в тяхната
съвкупност, намира следното от фактическа и правна страна:
От представените писмени доказателства се установява, че между А. П. Г. /и още две лица
съсобственици на имотите – Е. Г.а Т. и К. П. Г./ като учредители на провото на строеж и
възложители, С. – 5“ ЕООД , като изпълнител, е сключен Предварителен договор за
учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на недвижими имоти от
03.06.2015 г., по силата на който А. П. Г. се е задължил да учреди вещно правно на строеж в
полза на „С. – 5“ ЕООД за изграждане на ЖИЛИЩНА СГРАДА С МАГАЗИНИ И ГАРАЖИ,
която следва да е разположена в следните съседни поземлени недвижими имоти,
собственост на учредителите, представляващи УПИ XII-570 от кв.17 по плана на гр. София,
местност Красно село- Стрелбище, целия с площ от 413 кв.м., при съседи по скица УПИ XI-
572, XIV-566, 567, 568, 569 и УПИ XIII-570 от кв.17 по плана на гр. София, местност Красно
село- Стрелбище, целия с площ от 420 кв. м., при съседи по скица XII-570 и XIV-566, 567,
568, 569.
При сключване на предварителния договор учредителите на правото на строеж са се
легитимирали като титуляри на правото на собственост върху гореописаните имоти с
разделителен протокол № 13, том XIV, peг. № 12750 от 06.10.1978 г. на Службата по
вписвания-гр. София и два броя удостоверения за наследници.
По силата на сключения предварителен договор „С. - 5" ЕООД се е задължил да проектира,
построи и въведе в експлоатация на свой риск и изцяло за своя сметка - ЖИЛИЩНА
СГРАДА С МАГАЗИНИ И ГАРАЖИ върху описаните поземлени имоти и след завършване
на строителството да предаде на учредителите на суперфицията в обезщетение съответен
брой самостоятелни обекти в построената сграда, относно които те запазват изключителна
собственост - същите били подробно описани в чл. 3, ал.2 от договора.
Съгласно чл. 7, ал. 1 от договора страните са приели по общо съгласие, че следва да бъде
проведена процедура по изменение на подробния устройствен план като с цел подобряване
на показателите за застрояване следва да се извърши изменение на плана за регулация и
застрояване (ИПРЗ) чрез обединяване на двата поземлени имота в един самостоятелен
урегулиран поземлен имот.
Съгласно чл. 8 и чл. 9 от предварителния договор, в двумесечен срок от влизане в сила на
3
изменение на ИПРЗ, дружеството е следвало да инициира и да се снабди за своя сметка с
виза за проучване и проектиране и в срок от още четири месеца да осигури за своя сметка
одобрен архитектурен проект за строителство на сградата в границите на новия УПИ XII-
1381.
Съгласно чл.24 от предварителния договор за целия срок на договора учредителите, вкл.
ответника Г., се задължават да не продават, заменят, ипотекират, както и да не извършват
каквито и да е правни или фактически действия, които водят до обременяване на имота и до
невъзможност за изпълнение на предмета на договора.
Съгласно чл.41 от предварителния договор при неизпълнение на задълженията на
учредителите по чл.24 и др., както и в случай, че бъде установено за учредителите или за
някой от тях, че не са собственици на недвижимите имоти, описани в чл.1, както е заявено в
договора, виновният учредител дължи на приемателя-строител неустойка в размер 50 000
евро плюс направените до момента разходи във връзка с изпълнението на настоящия
договор.
Представено е от ответника Г. пълномощно с нотариална заверка на подписите от 3.6.2015г.,
подписано от него и от друг от съсобствениците – К. Г., с което О.Д.М.а е упълномощена да
ги представлява пред държавни и общински органи във връзка с изпълнение на процедура за
ИПРЗ и РУП, изваждане на виза за проектиране и съгласуване на проектна документация,
както и всички процедури за изграждане на жилищна сграда „в описания по-горе недвижим
имот“.
Представена е заповед от 1.8.2018г. на главния архитект на Столична община, с която е
одобрен проект за изменение на плана за регулация и промяна на предназначението на УПИ
XIV, изменение на плана за застрояване на нов УПИ XII-1381, съгласно приложения проект
и работен устройствен план за нов УПИ XII-1381за „жс“ и УПИ XIV за „център за социални
дейности и озеленяване“ в ж.к. Бели брези, съгласно приложения проект.
Представени са решения от 10.3.2021г. по адм. д. № 11235/2018г. на АССГ и решение от
24.3.2022г. па адм.д. №11062/2021г. на ВАС, видно от които срещу посочената заповед са
били подадени жалби, които като краен резултат са били отхвърлени.
На 9.6.2022г. ответникът А. Г. отчуждил правото си на собственост на трето за
съсобствеността лице – „К М И.Б.“ ЕООД, чрез сделки, обективирани в нотариален акт №
98, том I, рег. № 1881, дело № 83/2022 г., с който ответникът Г. дарил 1/10 ид.ч. от 100/840
ид.ч. от ПИ с ид. № 68134.205.1381на „К М И.Б.“ ЕООД и нотариален акт № 99, том I, рег. №
1882, дело № 84/2022 г., с който ответникът Г. продал 9/10 ид.ч. от 100/840 ид.ч. от ПИ с ид.
№ 68134.205.1381 на „К М И.Б.“ ЕООД.
Представена е виза за проектиране от 16.12.2022г. с възложител „С. - 5" ЕООД на свързано
застрояване на високоетажна жилищна сграда с магазини, надземни и подземни гаражи в
УПИ XIII-1381 в кв. Бели брези.
Представени са документи – молба от Д.М. от 31.5.2023г. до „К М И.Б.“ ЕООД да бъде приет
за съдружник и да закупи 100% от дружествените дялове, договор за продажба на
4
дружествени дялове от 5.6.2023г., решение на едноличния собственик на капитала на „К М
И.Б.“ ЕООД Д.М. за промяна на управителя, като за управител е определен К.В.Л.. След
служебна справка в Търговския регистър се установява, че към момента двете дружества „С.
- 5" ЕООД и „К М И.Б.“ ЕООД имат един и същ едноличен собственик на капитала – Д.М. и
един и същ управител – К.Л..
При така установаните факти, съдът намира от правна страна следното:
Предявен е иск с правна квалификация чл. 92, ал. 1 ЗЗД. Съгласно чл.92, ал.1 ЗЗД
неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за
вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват.
От приетите писмени доказателства се установява, че е проведена процедура по изменение
на подробния устройствен план, в резулат на която е направено изменение на плана за
регулация и застрояване (ИПРЗ) чрез обединяване на двата поземлени имота, описани в
предварителния договор, в един самостоятелен урегулиран поземлен имот, както и че е
издадена виза проектиране с възложител „С. - 5" ЕООД. От доказателствата по делото не се
установява дали упълномощеното от А. Г. и К. Г. лице във връзка с административната
процедура О.Д.М.а е упълномощена в качеството й на служител на ищеца „С. - 5" ЕООД,
нито се установява за кой имот е издадено пълномощното, тъй като такъв не е описан в него.
Въпреки това, на самата виза за проектиране като възложител е посочен „С. - 5" ЕООД, а не
съсобствениците на имота, от което косвено доказателство следва да се направи единствено
възможния извод, че „С. - 5" ЕООД е действал като пълномощник на собствениците на
имота, макар самото пълномощно да не е представено по делото и да не може да направи
извод дали и кога е предоставено на ищеца.
Неоснователно е възражението на ответника А. Г., че ищецът „С. - 5" ЕООД не е изпълнил
задълженията си по предварителния договор. Предварителният договор е сключен на
03.06.2015 г., след което е започната съответната процедура по изменение на плана за
регулация и застрояване (ИПРЗ) чрез обединяване на двата поземлени имота в един
самостоятелен урегулиран поземлен имот и съответно на 1.8.2018г. е издадена заповедта за
одобрение на изменението. Тази заповед е обжалвана, поради което до влизането й в сила на
24.3.2022г. ищецът не е могъл да предприеме следващи действия по изпълнение на
предварителния договор. След приключване на съдебните производства на 16.12.2022г. е
получена виза за проектирана на сградата. В периода между влизането в сила на решението,
с което е отхвърлена жалбата, и получаването на виза за проектиране /на 9.6.2022г./
ответникът А. Г. е отчуждил правото си на собственост на трето за съсобствеността лице „К
М И.Б.“ ЕООД, с което е нарушил задължението по чл.24 от предварителния договор за
целия срок на договора да не продава съсобствения си дял.
Едва около година след това отчуждаване /на 5.6.2023г./ едноличният собственик на
капитала на „С. - 5" ЕООД Д.М. е бил приет за съдружник и е откупил 100% от дяловете на
„К М И.Б.“ ЕООД /едноличен собственик на капитала и управител на „К М И.Б.“ ЕООД е
бил Мариян Иванов, за когото не се установява да е свързано лице със страните/. При това
положение не се установява недобросъвестност от страна на едноличния собственик на
5
капитала на ищцовото дружество, доколкото към момента на отчуждаването на
съсобствения дял на ответника, Д.М. не е бил собственик на капитала на дружеството
приобретател „К М И.Б.“ ЕООД. Това се е случило в последствие, доколкото в противен
случай инвестиционното намерение, очертано в предварителния договор, не би могло да се
осъществи. Следователно ответникът А. Г. не е изпълнил задължението си по чл.24 от
договора, като възраженията му за насрещно неизпълнение на задълженията на изпълнителя
по предварителния договор са неоснователни. Ответникът не е изпълнил едно от
съществените си задължения - до сключване на окончателния договор в нотариална форма
да не прехвърля на трети лица притежаваните от него идеални части от поземления имот и
да се въздържа от извършване на правни действия, които биха довели до невъзможност за
изпълнение на предмета на договора - чл. 24 от предварителния договор. Неизпълнението на
задълженията по чл. 24 от договора обусловя правото на ищеца да получи неустойка в
уговорения размер от 50000 евро съобразно клаузата на чл. 41 от предварителния договор.
Предвид изложеното предявеният иск за сумата 25 000 евро, частично претендирани от
50 000 евро, е основателен и следва да бъде уважен.
При този изход на спора разноски се дължат на ищеца, съгласно представения списък – в
размер на 1955,83лв. за държавна такса.
Воден от горното, Софийски градски съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА А. П. Г. с ЕГН **********, гр. София, ж.к. ******* да плати на „С. – 5“ ЕООД
с ЕИК *******, гр. София, бул. *******, сумите:
- 25 000 евро, частично от 50 000 евро - представляваща неустойка по чл.41 вр. чл.24 от
Предварителен договор за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване
на недвижими имоти от 03.06.2015 г., по силата на който А. П. Г. се е задължил да учреди
вещно правно на строеж в полза на „С. – 5“ ЕООД за изграждане на ЖИЛИЩНА СГРАДА С
МАГАЗИНИ И ГАРАЖИ, която следва да е разположена в следните съседни поземлени
недвижими имоти, собственост на учредителите, представляващи УПИ XII-570 от кв.17 по
плана на гр. София, местност Красно село- Стрелбище, целия с площ от 413 кв.м., при
съседи по скица УПИ XI-572, XIV-566, 567, 568, 569 и УПИ XIII-570 от кв.17 по плана на гр.
София, местност Красно село- Стрелбище, целия с площ от 420 кв. м., при съседи по скица
XII-570 и XIV-566, 567, 568, 569, ведно със законната лихва от датата на исковата молба
7.9.2022г. до плащането.
- 1955,83 лева – разноски в производството.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните с
въззивна жалба пред Софийски апелативен съд.
6
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
7