Р Е Ш
Е Н И Е №
гр.Р., 09.10.2020 г.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О
Д А
Р.НСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, VІ-ти граждански състав, в публично заседание на 10-ти септември през две хиляди и двадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЕЛЕНА БАЛДЖИЕВА
при секретаря Галя Г., като разгледа
докладваното от съдията гр.дело № 1473 по описа
за 2020
година, за
да се произнесе, съобрази следното:
Постъпила е искова молба от А.И.Н. срещу С.Г.И., с
която се твърди следното :
По
силата на договор за покупко- продажба, обективирана в нотариален акт № 65, том 27, дело № 551/28.08.2018 г. на Служба по вписванията
гр. Р., ищцата- чрез ответницата, като неин пълномощник, продала на
ответницата собствения си недвижим имот, представляващ апартамент, изграден в ж.бл.“Д.а“,
във вх.., на първи етаж, състоящ се от 3 стаи и кухня, целия със застроена площ
от 77,75 кв.м., заедно с прилежащо избено помещение № 24 и заедно с припадащите
се 0,843% ид.ч. от общите части па сградата и от ОПС па
терена. По този начин ответникът като пълномощник на ищцата е прехвърлил имота
на себе си. Цената, на която бил продаден имота е 9900.00 лева при посочена в
нотариалния акт данъчна оценка от 31331.90 лева. Твърди се, че продажбата е реализирана
при цена три пъти по- ниска от данъчната
оценка на имота. Твърди се, че процесната покупко- продажба е нищожна поради противоречието й със
закона- хипотезата на чл. 40 ЗЗД като упълномощеният е договарял във вреда на
представлявания, факт установим от данъчната оценка на имота и визираната в
акта продажбена цена. Твърди се, че при тези условия сделката е недействителна,
и не е породила присъщите си правни последици на прехвърляне на собственост
върху процесния имот и собственик на имота е останала
ищцата. Твърди се и че на ищцата пари не са броени и не е налице отчетническа
сделка, която да обективира в правния мир плащане по
сделката.
Предвид
горното се иска прогласяване нищожността на процесния
договор за покупко- продажба, като се иска и осъждане
на ответницата да върне на ищцата процесния имот. Претендират
се разноските по делото.
С
отговора си на исковата молба ответницата С.Г.И. е заявила, че процесната сделка е сключена от нея съобразно волята на
ищцата и постигнатите с нея договорености. Пояснила е, че договорената продажна
цена имала своето основание в
отношенията между страните, които са били близки, като същата е полагала години
наред грижи за ищцата /нейна леля по бащина линия/, до 17.08.2019г. , когато
синът на ищцата сменил патрона на входната врата на процесното
жилище и забранил на ответницата да я посещава. Твърди и че поради си влошеното
през 2014г. здравословно състояние ищцата потърсила помощ от нея и така
последната поела грижите за нея независимо от собственото си семейство.
Благодарение на полаганите грижи и проявеното отношение, ищцата заявила а
ответницата, че желае да прехвърли собствеността на имота си за символичната
сума от 9900.00 лева, като си запази и пожизненото право да го ползва. По
същество, в отговора се твърди, че не е налице хипотезата на чл.40 от ЗЗД,
предвид което счита предявения иск за неоснователен. Претендират се разноските по делото.
С
писмена молба от 23.06.2020 год. Г.М.Ш., М.М.Х. и Иван Александър М.Ш. - чрез пълномощника си
адв. Я.П., са посочили, че са наследници на
починалата на 11. 03. 2020 година ищца и са представили към молбата удостоверение
за наследници на починалата на 11. 03. 2020 година А.И.Н. ЕГН **********, от
което е видно, че заедно с К.Г.М. са единствени законни наследници на починалата.
Със същата молба се прави изявление, че като законни наследници на ищцата,
молителите поддържат исковите претенции срещу ответника и се оспорват
твърденията на ответника, както и всички фактически твърдения и наведени правни
доводи от ответника.
С
определение № 4424/24.06.2020 год. съдът е конституирал като ищци по делото на
мястото на починалата в хода на делото ищца нейните законни наследници- Г.М.Ш.,
М.М.Х., Иван Александър М.Ш., а на 10.09.2010г. и К.Г.М. .
От
горното е видно, че е предявен иск по чл. 40 ЗЗД вр.
чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД за обявяване договора за
продажба за относително недействителен, което се извлича като извод от
обстоятелствената част на исковата молба и е във връзка с т. 3 от ТР № 5/ 12.
12. 2016 год. по т.д. № 5/ 2014 год. на ОСГК на ВКС.
От събраните
по делото доказателства съдът намира за установено следното:
Не
се спори между страните и въз основа на свидетелските показания съдът приема за
установено по делото, че ищцата А.И.Н. е леля на ответницата по бащина линия.
Видно
от Пълномощно рег. № 10449/10450, том 4, акт 14 от 22.08.2018 г. по описа на
Нотариус Георги Г.,***, А.И.Н. ЕГН ********** е упълномощила С.Г.И., ЕГН **********
със следните права: „Да продаде сама на себе си на основание чл.38 ЗЗД, при
условия каквито уговори, като запази за мен право на ползване, собствения ми
недвижим имот, а именно: Апартамент в гр.Р., ул.Т., бл.Д.,, вх.., , ет.1,
състоящ се от три стаи, и кухня със застроена площ от 77,75кв.м., заедно с
избено помещение №24 и 0.843 % идеални части от общите части на сградата и от
отстъпеното право на строеж върху терена“,
като я представлява пред съответните органи и лица и „с право да декларира от мое
име и с последици за мен в договора за покупко-продажба, че сумата посочена
като продажна цена за имота е действително договорено плащане по сделката“,
както и декларира, че е получила продажната цена на имота в деня на подписване
на настоящото пълномощно.
Видно от нот. акт, вписан в Служба
по вписванията гр. Р. с вх. рег. № 11364 от 29. 08. 2018 год., акт № 65, том 27, дело № 5551/2018 г. пълномощникът С.Г.И., като пълномощник на
ищцата, е продал на себе си собствения на ищцата недвижим имот, представляващ Апартамент
в гр.Р., ул.Т., бл.Д.,, вх.., , ет.1, състоящ се от три стаи, и кухня със
застроена площ от 77,75кв.м., заедно с избено помещение №24 и 0.843 % идеални
части от общите части на сградата и от отстъпеното право на строеж върху терена за сумата от 9900.00 лева, за
която е записано в акта, че е била изплатена изцяло и в брой на продавача А.И.Н.
от купувача. От същия акт се установява, че данъчна оценка на продадения имот е
31331.90 лева, т.е. размера на продажната цена е три пъти по- нисък от
данъчната оценка. Видно от заключението на вещото лице по съдебно- медицинска експертиза,
неоспорено от страните и прието от съда, ищцата за периода от 2014г. –
15.01.2020г. е страдала от следните заболявания: 1.хипертонична болест.Хронична
есхемична болест на сърцето.Преживян миокарден инфаркт, без ST-елевация /2006г./
Нестабилна стенокардия. Триклонова коронарна болест. Диастолна левокамерна дисфункция. Дегенеративен сърдечен порок –аортна инсуфициенция II- III ст., митрална и трикуспидална инсуфициенция I- II ст. Лекостепенна пулмонална хипортония. Хронична
изострена застойна сърдечна недостатъчност. Пристъпно
предсърдно трептене. Паркинсонова
болест – смесена форма. 3.Двустранна коксартроза. 4.
Хронична мозъчно-съдова болест. Исхемичен мозъчен
инсулт в басейна на лява средна мозъчна артерия. Десностранна
централна лека пареза на ръката, умерено тежка пареза за крака /19.01.2020г./. 5. Запек. От допълнително
представената медицинска документация е идно, че ищцата А.Н. към м.02.2020г. е диагностицирано и заболяването Остеопороза
след менопауза. Вещото лице заключава, че няма данни допълнително установеното
заболяване на Н. – Остеопороза след менопауза, да
възпрепятства възможността й да се грижи сама за себе си и за дома си. Това
заболяване не води до засягане на възприята и
мисловната дейност. По делото няма данни компетентен медицински орган да е
определял заболяванията на А.Н., като такива, които налагат необходимост от
чужда помощ.
Относно
цената за продажбата, посочена в даденото пълномощно, следва да се отбележи, че
тя не е определена изрично, а упълномощителят е декларирал
че е получил продажната цена на имота в деня на подписване на пълномощното.
При така
установената фактическа
обстановка, съдът прави следните изводи:
Безспорно се установява по делото, че продажбата е
извършена за цена, повече от 3 пъти по-ниска от посочената данъчна оценка на
имота, при договаряне от ответника С.Г.И. сам със себе си и при определяне от нея на условията по
договора. В нотариалния акт е записано изявление от страна на А.Н., че е
получила предварително продажната цена изцяло и в брой преди подписването на нотариалната
продажба, при запазено право на ползване върху „продадения“ недвижим имот за нея
доживот.
В постановеното решение № 934/09 от 13.09.2010 г. по гр.д. № 3657 по описа за 2008 г. на ВКС, ІV ГО, съставляващо практика по чл. 290 от ГПК, е прието,
че във всички случаи представителят
следва да действа при сключването на договора в интерес, а не във вреда на
представлявания, включително и когато договаря сам със себе си. В съответствие
с установената практика на ВКС – ТР № 5/ 2016 год. на ОСГК на ВКС следва да се
приеме, че при даденото на пълномощника право да договаря със себе си и при
условия каквито уговори, като й е „продала" апартамента за сумата от 9900 лв.,
при размер на данъчната оценка- 31331.90
лева, прехвърлянето за 9900 лева може да е увреждащо, с оглед именно стойността
на имота съобразно посочената данъчна оценка, която е в пъти по- висока. (реш № 1444/4.11.1999 г. по гр. д. № 753/99 г. на ВКС, реш. № 160/14.03.2006 г. по гр. д. № 325/2004 г., II г. о на ВКС, реш. № 597/28.05.2008 г. по гр. д. № 2365/2007 г., I г.о на ВКС). Обективирана воля на упълномощителя
в случая „да продаде сама на себе си и при условия каквито уговори, както и
декларираното за получаване на продажната цена на имота в деня на подписване на
цитираното пълномощно /без посочване на цената/, сочи на овластяване, в рамките
на което е действал ответникът като пълномощник, продавайки имота на себе си.
Изричното овластяване по смисъла чл.38, ал. 1 ЗЗД за договаряне със себе си не
изключва приложното поле на иска по чл. 40 ЗЗД, в който смисъл е решение №
615/15.10.2010 г. по гр. д. № 1208/2009 г. на ІІІ гр. отд,
постановено по реда на чл. 290 ГПК.
Приложното поле на защитата с иска по чл. 40 ЗЗД
са именно действията на пълномощника в рамките на представителната власт, а не
тези извън нея. На представителната власт, като непритезателно
право, от една страна съответства правно задължение на представлявания да търпи
в своята правна сфера правните последици от действията на представителя, а от
друга страна съответства задължението на представителя да се ръководи
изключително от интересите на упълномощителя, тъй
като „представителството по правило обслужва интересите на представлявания“.
Правилото, посочено в т.І.1. от ТР № 5/12.12.2016 г.
по т.д № 5/2014 г. на ОСГТК обема и случая, при който пълномощникът е овластен да продаде имот сам на себе си (чл. 38, ал. 1 ЗЗД). В същото тълкувателно решение на ОСГТК на ВКС се подчертава и
установеното в доктрината и практиката на ВКС разбиране, че при разпоредителна
сделка пълномощникът не представлява чужда воля, а изразява своята, като
договаря. Отношенията между упълномощителя и неговия
пълномощник са такива на доверие (т.І.5 от ТР № 5/12.12.2016
г. ОСГТК), израз на овластяването да се уговаря обвързващо, поради това и
именно за да защити упълномощителя от възможна
злоупотреба с доверието му от страна на пълномощника, законодателят е установил
недействителността по чл. 40 ЗЗД (т.І.6 от ТР № 5/12.12.2016
г. ОСГТК). Ето защо, когато уговаряне на цена е предоставено на пълномощника,
без да се изключва случая на договаряне със себе си, от значение за
отговорността му по чл. 40 ЗЗД е доколко уговореното е в интерес на
представлявания. Щом като в случая по делото пълномощното е само за продажба и
пълномощникът е овластен да определи при условия
каквито уговори цената, с право да договаря със себе си, като й е „продала"
апартамента за сумата от 9900 лв., то ясно е, че от значение за интереса
на упълномощителя ще е еквивалентноста
на престациите при възмездната сделка, интересът и
изгодата от нея за последния, както и всички други обстоятелства, изяснени в
практиката на ВКС относно фактическия състав на „споразумяване във вреда на
представлявания“ по смисъла на чл. 40 ЗЗД (т.3 от ТР № 5/12.12.2016 г. ОСГТК) и свързаната с този институт
недействителност, включително в случаите на увреждане от недобросъвестни
действия на пълномощника при договаряне със себе си и установяването им. За
недействителността по чл. 40 ЗЗД са релевантни увреждането на
представлявания, недобросъвестността на представителя и на насрещната страна по
договора и тя ще намери приложение, когато договорът е сключен в рамките на
представителната власт. (т.3 от ТР № 5/12.12.2016 г.
ОСГТК).
Драстичното разминаване между уговорената и цената на
продавания имот по данъчна оценка на същия, определя сделката като сключена при
тежък конфликт на интереси, което е в противоречие с добрите нрави по смисъла
на чл.26 ал.1 от ЗЗД, обуславящо нейната относителна недействителност.
Задължението на представителя да действа в интерес на упълномощителя е основен принцип в института на
доброволното представителство. Всяко действие в отклонение на този принцип е
противно на интереса на представлявания, следователно го уврежда. Когато това е
сторено в съгласие с другата страна, налице е хипотезата на на чл. 40 от ЗЗД .
Действително в пълномощното не е посочена цена на
продавания недв.имот, при дадена възможност на С.И.
да продаде сама на себе си, при условия каквито уговори - в случая същия е
продаден при цена от 9900.00 лева, която стойност е значително по-ниска от данъчната му оценка в
размер на 31 331.90 лева към момента на продажбата / 3 пъти по ниска / и
несъмнено е в ущърб на продавача. Точните параметри на цената не са посочени в
пълномощното, единствено е дадена възможност на ответницата да декларира от
името на А.Н. и с последици за нея в
договора за покупко-продажба, че сумата посочена като продажна цена на имота е
действително уговорено плащане по сделката. Действайки в интерес на
представлявания по силата на чл. 40 от ЗЗД, при липсата на конкретни параменти относно цената на продавания имот, представителят не е уговорил цена в съответствие с действителната му такава, което
е довело до намаляване на имуществото му. Следователно е налице договоряне във вреда на представлявания продавач, като по
този начин договорът накърнява добрите нрави
по смисъла на чл. 26 , ал.1 от ЗЗД.
Изложеното обуславя основателност на предявения иск по
чл. 40 вр. чл. 26, ал.1 ЗЗД за относителна недействителтелност на процесната
продажба и същия следва да бъдат уважен.
С оглед изхода на делото на основание чл. 78 , ал.1 от ГПК ответникът следва да бъде осъден да
заплати на ищците сторените от последните разноски, както следва : 1596.00лв на
ищеца К.Г.М. и 680.00 лева на ищците Г.М.Ш.,
М.М.Х. и И.А. М.Ш..
Воден от горните мотиви , съдът
Р Е Ш И :
ОБЯВЯВА за недействителен по отношение на
представлявания А.И.Н., ЕГН:**********,***, починала на 11.03.2020г.
респективно по отношение на нейните универсални правоприемници Г.М.Ш., ЕГН:**********,
М.М.Х., ЕГН:**********, И. А. М.Ш., ЕГН:********** и К.Г.М.
ЕГН :**********, договор за покупко- продажба на
недвижим имот- Апартамент в гр.Р., ул.Тулча,
бл.Добруджа, вх.Г, ет.1, състоящ се от три стаи, и кухня със застроена площ от
77,75кв.м., заедно с избено помещение №24 и 0.843 % идеални части от общите
части на сградата и от отстъпеното право на строеж върху терена, сключен на 28. 08. 2018 год., и
обективиран в нотариален акт, вписан с вх. рег. №
11364 от 29. 08. 2018 год., акт № 65, том
27, дело № 5551/2018 г. в
Служба по вписванията гр. Р. и
по описа на Нотариус Георги Г.,*** действие РС Р. под № 1, том IV, рег. №10726, дело №491/ 2018 год., с който С.Г.И., ЕГН
**********, като пълномощник по пълномощно рег. № 10449/10450 от 22.08.2018г.
на нотариус Г.Г., с рег.№ 221 на НК и с р.д. РС Р., е
продала на себе си собствения на А.И.Н., ЕГН:********** недвижим имот, находящ се в гр.Р., ул.“Т.“, бл.Д., вх.., ет.., за сумата
от 9900.00 лева.
ОСЪЖДА
С.Г.И., ЕГН **********,*** да заплати на К.Г.М. ЕГН :**********, със съдебен
адрес:*** /партер/ разноски от общо 1596. 00 лева.
ОСЪЖДА С.Г.И., ЕГН **********,*** да заплати
на Г.М.Ш., ЕГН:**********,***, М.М.Х., ЕГН:**********,***,
ж.к.В..В., бл.. вх.., ет.., ап.. и И. А.М.Ш., ЕГН:**********,***
разноски от общо 680. 00 лева.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от
връчването му на страните пред Р.нски окръжен съд.
Преписи
от решението да се изпратят на страните.
Районен съдия: