№ 1089
гр. Велико Търново, 22.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО, XVII СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и шести юни през две хиляди двадесет и четвърта
година в следния състав:
Председател:АННА ДИМОВА
при участието на секретаря КРИСТИНА ЯНК. ЛАЛОВА
като разгледа докладваното от АННА ДИМОВА Гражданско дело №
20234110102136 по описа за 2023 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по предявен от М. С. Г. и Г. Х. Г., чрез
адв. П. Н. – ВТАК, срещу К. Й. И. иск с правно основание чл. 108 от Закона за
собствеността. В исковата молба процесуалният представител на ищците развива
съображения, че по силата на Постановление за възлагане на недвижим имот от
27.11.2018 година, влязло в сила на 11.12.2018г., постановено по изп. дело №
20097310400380 по описа на ЧСИ Ралица Касабова, с район на действие: ВТОС,
вписано в Служба по вписванията град Велико Търново, вх. Рег. № 8807 от
31.01.2022г., акт № 21, том II, дело № 325/2022 г. ищците са придобили в режим на
СИО при условията на чл. 496 ГПК правото на собственост върху следните недвижими
имоти, находящи се в град Велико Търново, ул. „Димитър Рашев“ № 8, а именно:
Ателие /мансарда/ № 14, находящо се в Секция 4, разположено на VI етаж, на кота
+14,10 м., със застроена площ от 38.86 кв.м., състоящо се от: дневна с кухненски бокс,
баня — тоалетна и тераса, при съседи: изток: секция № 5, запад: ателие № 13, север:
вътрешен двор, юг: стълбище, асансьор и ателие №15, заедно с припадащите се
3.4051% ид.ч. от общите части на сградата, заедно с прилежащото Мазе №14,
находящо се в Секция 4, разположено на сутерена, на кота -5,05 м., със застроена площ
от 12.35 кв.м., при съседи: изток: секция № 5, запад: мазе № 15, север: коридор и мазе
№ 13, югоизток: парцел, заедно с припадащите се 1.0822% ид.ч. от общите части на
сградата, и съединено с него Ателие /мансарда/ № 15, находящо се в Секция 4,
разположено на VI етаж, на кота +14,10 м., със застроена площ от 53.63 кв.м.,
1
състоящо се от: входно антре, дневна - спалня с кухненски бокс, баня - тоалетна и две
тераси, при съседи: изток: секция № 5, запад: коридор и стълбище, север: ателие № 14,
юг: улица, заедно с припадащите се 4.6993% ид.ч. от общите части на сградата, заедно
с прилежащото Мазе № 15, находящо се в Секция 4, разположено на сутерена, на кота
-5,05 м., със застроена площ от 12.45 кв.м., при съседи: изток: мазе № 14, запад:
стълбище, север: коридор, югоизток: парцел, заедно с припадащите се 1.0909% ид.ч. от
общите части на сградата. Посочва, че имотите са били собственост на Б. К. Б. и С. К.
Б., като са били ипотекирани в полза на „БАКБ“ АД, а в последствие и възбранени в
полза на взискателя - „БАКБ“ АД - по изпълнителното дело № 20097310400380/2009г.
по описа на ЧСИ Ралица Касабова. Твърди, че след придобиване на собствеността
ищцата установила, че не може да установи фактическа власт върху двете ателиета,
тъй като патроните от входните им врати са били подменени от трето непознато за нея
лице - ответницата по дело К. Й. И., легитимираща се като собственик на жилищата
въз основа на НА за покупко-продажба на право на строеж № 98, том I, peг. № 2121,
дело № 61 от 16.03.2010г. на нотариус Денчо Денчев, като ответницата закупила
имотите от длъжниците по изпълнителното дело въпреки наличието на вписана
възбрана по отношение на тях. Посочва, че имотите, както и цялата сграда не са
нанесени като самостоятелни обекти в сграда в КККР на град Велико Търново.
Направено е искане на основание чл. 108 ЗС да прието за установено по отношение на
ответника, че ищците са собственици на подробно описаните по-горе недвижими
имоти, както и К. Й. И. да бъде осъдена да им предаде владението върху същите.
Претендират да им бъдат присъдени направените по делото разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба.
Процесуалният представител на ответника оспорва изцяло предявения иск. Твърди, че
ответницата не е установила фактическа власт върху Ателие № 14 и Ателие № 15, за
които е издадено постановление за възлагане на ищците и тя не е подменила патроните
на входните им врати, а въз основа на посочения в исковата молба НА е придобила
правото на строеж, въз основа на което владее Апартамент № 14 и Апартамент № 15,
находящи се в секция 4 (Г), но на 5 (пети) жилищен етаж, респективно - имотите, за
които ищците претендират, че са закупили на публична продан - Ателие № 14 и
Ателие № 15, не са идентични с имотите на ответницата - Апартамент № 14 и
Апартамент № 15. Посочва, че към момента на придобиване на правото на строеж от
страна на ответницата - 16.03.2010г., придобитите от нея апартамент № 14 и
апартамент № 15 не са били изградени до степен на завършеност груб строеж и върху
тях не е била вписана възбрана. Твърди, че ответницата не владее имотите, посочени в
исковата молба. Направено е искане предявеният иск да бъде отхвърлен. В условията
на евентуалност прави възражение за придобиване на процесиите имоти по давност
чрез осъществено явно, необезпокоявано и непрекъснато владение върху имотите,
продължило повече от 5, респективно - повече от 10 години. С отговора на исковата
2
молба е направено и възражение за присъждане на извършените от ответницата
подобрения в периода 2011 - 2023г. за сумата, с която се е увеличила стойността им в
общ размер на 50 000 лв., т.е. по 25 000 лв. за всеки един от апартаментите, като вида и
стойността на извършените ремонтни работи са подробно посочени в отговора на
исковата молба. Във връзка с претенцията за подобрения, прави и искане за право на
задържане на основание чл. 72, ал. 3 ЗС върху Апартамент № 14 и Апартамент № 15
до заплащане на сумата общо в размер на 50 000 лв. В условията на евентуалност, ако
предявеният иск бъде уважен, но ответницата не бъде призната за добросъвестен
владелец, прави възражение за признаване на извършените подобрения в имотите
Апартамент № 14 и Апартамент № 15 и признаване на право на задържане за сумата
от 50 000 лв., по 25 000 лв. увеличена стойност за всеки един от апартаментите на
основание чл. 74, ал. 2 ЗС, тъй като собствениците на двата имота са знаели за
извършването на подобренията и не са се противопоставили, което се установява и
представено пълномощно от Б. К. Б. за К. Й. И.. При условията на евентуалност, ако се
приеме, че не е налице хипотезата на чл. 74, ал. 2 ЗС, е направено искане да бъде
прието за установено, че на ответницата й се дължи сума в размер на 14 377.40 лева,
представляваща необходими разноски по смисъла на чл. 74, ал. 1 ЗС за извършените
строително-монтажни работи, подробно описани в отговора на исковата молба, като
бъде признато и право на задържане, доколкото тези дейности са били извършени със
знанието и без противопоставянето на праводателите на ищците и от самите ищци.
Съдът, като взе предвид становищата на страните и представените по делото
доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
Видно от приложеното заверено копие на Нотариален акт за учредяване на
договорна ипотека № 1010, т. 6, peг. № 6564, дело 793/2007г. на Т. Братванова /л. 13/
срещу предоставен от „БАБК“ АД – град София банков кредит Б. К. Б. и С. К. Б. са
учредили в полза на банката, за обезпечаване на вземането й, договорна ипотека върху
следните собствени подробно описани недвижими имоти, находящи се в град Велико
Търново в изграждаща се „Жилищна сграда с магазини и гаражи“ – етапно
строителство – VI етапа, 12 секции, включително: Правото на строеж за Ателие
/мансарда/ № 14, находящо се в секция 4, разположено на 6 етаж, на кота +14,10 м.,
със застроена площ от 38.86 кв.м., състоящо се от: дневна с кухненски бокс, баня —
тоалетна и тераса, при съседи: изток: секция № 5, запад: ателие № 13, север: вътрешен
двор, юг: стълбище, асансьор и ателие №15, заедно с припадащите се 3.4051% ид.ч. от
общите части на сградата; Правото на строеж за Ателие /мансарда/ № 15, находящо
се в Секция 4, разположено на 6 етаж, на кота +14,10 м., със застроена площ от 53.63
кв.м., състоящо се от: входно антре, дневна - спалня с кухненски бокс, баня - тоалетна
и две тераси, при съседи: изток: секция № 5, запад: коридор и стълбище, север: ателие
№ 14, юг: улица, заедно с припадащите се 4.6993% ид.ч. от общите части на сградата;
Правото на строеж за Мазе №14, находящо се в Секция 4, разположено на сутерена,
3
на кота -5,05 м., със застроена площ от 12.35 кв.м., при съседи: изток: секция № 5,
запад: мазе № 15, север: коридор и мазе № 13, югоизток: парцел, заедно с
припадащите се 1.0822% ид.ч. от общите части на сградата и Правото на строеж за
Мазе № 15, находящо се в Секция 4, разположено на сутерена, на кота -5,05 м., със
застроена площ от 12.45 кв.м., при съседи: изток: мазе № 14, запад: стълбище, север:
коридор, югоизток: парцел, заедно с припадащите се 1.0909% ид.ч. от общите части на
сградата.
От приложеното заверено копие на Нотариален акт за покупко-продажба на
право на строеж № 98, том I, peг. № 2121, дело № 61 от 16.03.2010г. на нотариус Денчо
Денчев /л. 11/ се установява, че на посочената дата е сключен договор за покупко-
продажба на недвижими имоти, по силата на който Б. К. Б. и С. К. Б. продават на К. Й.
И. собственото си право на строеж, както следва: Право на строеж върху 53.50 кв.м.
за построяването на Апартамент № 14, на пети жилищен етаж, от секция 4 на обект
„Жилищна сграда с магазини и гаражи – 12 секции“, който ще се изгради в ПИ с
идентификатор 10447.515.3 по КККР на град Велико Търново, който ПИ е с
административен адрес град Велико Търново, ул. „Димитър Рашев“ № 8, което право
на строеж, съгласно одобрен инвестиционен проект на 18.08.2004г. от гл. архитект на
Община Велико Търново и разрешение за строеж № 463 от 30.09.2004 година,
предвижда изграждането на апартамент от 43.43 кв.м., състоящ се от дневна с
кухненски бокс, баня-тоалетна, коридор и една тераса, при граници: изток – секция 5,
запад – апартамент № 13, север – вътрешен двор, юг – стълбище, апартамент № 15,
отгоре – мансарди, отдолу – апартамент № 11, заедно с принадлежащото му избено
помещение № 14, на които обекти принадлежат общо 3.8055% идеални части от
общите части на сградата /секция 4/, заедно с правата на строителните книжа на този
обект, издадени на името на продавачите, заедно с извършеното до момента
строителство; Право на строеж върху 64.80 кв.м. за построяването на Апартамент №
15, на пети жилищен етаж, от секция 4 на обект „Жилищна сграда с магазини и гаражи
– 12 секции“, който ще се изгради в ПИ с идентификатор 10447.515.3 по КККР на град
Велико Търново, който ПИ е с административен адрес град Велико Търново, ул.
„Димитър Рашев“ № 8, което право на строеж, съгласно одобрен инвестиционен
проект на 18.08.2004г. от гл. архитект на Община Велико Търново и разрешение за
строеж № 463 от 30.09.2004 година, предвижда изграждането на апартамент от 53.78
кв.м., състоящ се от дневна с кухненски бокс, спалня, баня-тоалетна, коридор и две
тераси, при граници: изток – секция 5, запад – апартамент № 13, север – апартамент №
14, юг – улица, отгоре – мансарди, отдолу – апартамент № 12, заедно с
принадлежащото му избено помещение № 15, на които обекти принадлежат общо
4.7125% идеални части от общите части на сградата /секция 4/, заедно с правата на
строителните книжа на този обект, издадени на името на продавачите, заедно с
извършеното до момента строителство, при посочената в НА цена.
4
Видно от Постановление за възлагане на недвижим имот от 27.11.2018 година,
влязло в сила на 11.12.2018 г., постановено по изп. дело № 20097310400380/2009 г. по
описа на ЧСИ Ралица Касабова, с район на действие ВТОС, вписано в Служба по
вписванията гр. Велико Търново, вх. Рег. № 8807/31.01.2022 г., акт № 21, том II, дело
№ 325/2022г. /л. 9-10/ в собственост на М. С. Г. са възложени, следните недвижими
имоти, находящи се в град Велико Търново, ул. „Димитър Рашев“ № 8, а именно:
Ателие /мансарда/ № 14, находящо се в Секция 4, разположено на 6 етаж, на кота
+14,10 м., със застроена площ от 38.86 кв.м., състоящо се от: дневна с кухненски бокс,
баня — тоалетна и тераса, при съседи: изток: секция № 5, запад: ателие № 13, север:
вътрешен двор, юг: стълбище, асансьор и ателие №15, заедно с припадащите се
3.4051% ид.ч. от общите части на сградата, заедно с прилежащото Мазе №14,
находящо се в Секция 4, разположено на сутерена, на кота -5,05 м., със застроена площ
от 12.35 кв.м., при съседи: изток: секция № 5, запад: мазе № 15, север: коридор и мазе
№ 13, югоизток: парцел, заедно с припадащите се 1.0822% ид.ч. от общите части на
сградата, и съединено с него Ателие /мансарда/ № 15, находящо се в Секция 4,
разположено на 6 етаж, на кота +14,10 м., със застроена площ от 53.63 кв.м., състоящо
се от: входно антре, дневна - спалня с кухненски бокс, баня - тоалетна и две тераси,
при съседи: изток: секция № 5, запад: коридор и стълбище, север: ателие № 14, юг:
улица, заедно с припадащите се 4.6993% ид.ч. от общите части на сградата, заедно с
прилежащото Мазе № 15, находящо се в Секция 4, разположено на сутерена, на кота -
5,05 м., със застроена площ от 12.45 кв.м., при съседи: изток: мазе № 14, запад:
стълбище, север: коридор, югоизток: парцел, заедно с припадащите се 1.0909% ид.ч. от
общите части на сградата.
По делото са приложени и строителни книжа /чертежи/ – Инвестиционен
проект за жилищна сграда с магазини и гаражи, УПИ III-5469, 5470, кв. 626, град
Велико Търново - Разпределение типов жилищен етаж на коти +3.30; +6.60; +8.70;
+11.40; +14.10 /л. 66/, съгласно който на всеки етаж има по 3 апартамента; Вертикален
разрез Б-Б /л. 67/, съгласно който на кота +14.10 се намира пети етаж, а на кота +16.80
се намира етаж мансарди, ателиета. Същите са изпратени и от Община Велико
Търново с Писмо, вх. № 12351 от 12.06.2024 година на ВТРС /л. 184-190/. Към
заключението на изготвената по делото съдебно техническа експертиза са приложени
и строителните книжа към одобрения Инвестиционен проект за жилищната сграда от
27.09.2005 година /л. 147-160/.
По делото са изискани и приложени заверени копия на част от материалите,
съдържащи се в Изп.дело № 20097310400380 на ЧСИ Р. Касабова, рег. № 731 при
КЧСИ /л. 193-246/. Приложени са и други писмени доказателства.
От изготвената и приета по делото съдебно-техническа експертиза /л. 126-137/
се установява, че съгласно инвестиционен проект за Жилищна сграда с магазини и
гаражи в град Велико Търново, в кв. 626, УПИ III - 5469, 5470 - етапно строителство,
5
част архитектура, фаза технически проект, към датата на одобряването му от Главния
архитект на Община Велико Търново на 27.09.2005 година, процесните имоти попадат
в секция № 4 (блок 4) от същата сграда, с административен адрес: град Велико
Търново, ул. „Димитър Рашев” № 8. Първоначално за този строеж във фаза идеен
проект са одобрени на 18.08.2004 година строителните книжа и е издадено Разрешение
за строеж № 396/19-08.2004 година, а след това е издадено ново Разрешение за строеж
№ 463/30.09.2004 година на база на първоначалния идеен проект, с което се въвежда
етапно строителство на сградата в общо шест броя етапи, като втори етап предвижда
изграждането на Секция 3 и Секция 4. По одобрения на 27.09.2005 година от Главния
архитект на Община Велико Търново инвестиционен проект за процесната сграда -
етапно строителство, част архитектура, фаза технически проект, Блок 4, в който се
намират процесните имоти се състои във вертикалната конфигурация откъм улицата,
както следва: - избен етаж на кота 213,45; етаж подземен гараж на кота 215,85 /тези два
етажа са под нивото на улицата/; етаж офиси на кота 218,75 /приета за кота 0.00/;
първи етаж на кота 222,05 /+ 3,30/ със ЗП 186,27 кв.м., състоящ се от три броя
апартаменти; втори етаж на кота 224,75 /+ 6,00/; трети етаж на кота 227,45 /+ 8,70/;
четвърти етаж на кота 230,15 /+ 11,40/; етаж мансарди (ателиета) на кота подова плоча
232.85 /+ 14,40/, с хоризонтален таван - на етажа стоманобетонова плоча. Кота било
237,35 /+ 18,60/. По одобрения на 27.09.2005 година проект първи, втори, трети и
четвърти етажи са с идентична застроена площ от по 186,27 кв.м. и съответно всеки
етаж се състои от по три броя апартаменти, по вертикалата с идентична застроена
площ и идентично архитектурно разпределение за всеки етаж. Мансардният етаж е на
кота + 14,10 и е със застроена площ 175,53 кв.м., състоящ се от три броя ателиета.
Следва подпокривно пространство, двускатен покрив с дървена покривна конструкция,
с максимална височина 1,80 м. до кота било + 18,60. След одобряване на
инвестиционния проект на 27.09.2005 година по време на изпълнение на Блок 4
настъпват промени по отношение изграждането на сградата във височина.
Изпълнен е още един жилищен етаж и сградата реално се състои от избен етаж — на
едно ниво, етаж гаражи, етаж офиси на кота 0,00 и пет броя жилищни етажи с
идентична конфигурация и архитектурно разпределение. Това е видно от екзекутивния
проект, одобрен на 15.07.2020 година. Върху така изградения пети жилищен етаж (на
нивото на предвидения по основния проект мансарден етаж) е изпълнен мансарден
етаж с хоризонтален таван, а над него е оформен таван с подпокривно пространство.
Изготвен е Инвестиционен проект за Жилищна сграда с магазини и гаражи, УПИ III-
5469, 5470 в кв. 626, град Велико Търново, блок 4 - екзекутив, одобрен от Главния
архитект на Община Велико Търново на 15.07.2020 година. Приложеният към
преписката по делото екзекутив се състои от обяснителна записка и три броя чертежи,
част архитектура, фаза - технически проект, както следва: Лист 1/3 - разпределение,
типов жилищен етаж на коти +3,30; +6,00; + 8,70;+ 11,40 и + 14,10 /застроена площ на
6
етажа = 180,35 кв.м./, Лист 2/3 — вертикален разрез „А-А” и Лист 3/3 - фасада-
североизточна. Видно от екзекутивния проект, Блок 4 се състои от избен етаж, етаж
гаражи, етаж офиси и пет броя жилищни етажи с идентична конфигурация и
архитектурно разпределение. Мансардният етаж е на кота +16,80 и е ситуиран над
допълнително изградения пети жилищен етаж. Височината на мансардния етаж е 2,70
м., а таванът му е хоризонтална стоманобетонова плоча. Над мансардния етаж е
обособено съгласно екзекутива подпокривно пространство с максимална височина 1,80
м., като кота било е записано — 21,30 м. Изготвеният екзекутивен проект Част
архитектура съдържа чертеж архитектурно разпределение - типов жилищен етаж на
коти +3,30; + 6,00; + 8,70; + 11,40; + 14,10, т.е. същият се отнася само за изпълнените
пет броя жилищни етажи. Разпределението на изпълнения на място мансарден етаж,
както и разпределението на застроената част от тавана не са посочени на отделен
чертеж. Във вертикалния разрез - чертеж към екзекутива, кота било е посочена + 21,30,
вместо 22,09, или разликата е 0,79 м. Таванът на място е повдигнат и частично е
застроен , което не отразено в екзекутивния проект.
От направените на място контролни измервания по отношение размерите и
съответно изчислените светли/застроени площи на Апартамент № 14 и на Апартамент
№ 15 вещото лице стига до извода, че АПАРТАМЕНТ № 14 и АПАРТАМЕНТ № 15
по технически характеристики отговарят на АПАРТАМЕНТ № 14 и АПАРТАМЕНТ
№ 15, описани в Нотариален акт за покупко-продажба на право на строеж № 98, том I,
рег. № 2121, дело № 61/2010 год. от 16.03.2010 год. при Нотариус Денчо Денчев.
Апартамент № 14 (северния) и апартамент № 15 (южния) съответстват със същите си
характеристики с апартаментите, посочени в Инвестиционен проект, одобрен от
Главния архитект на община Велико Търново на 15.07.2020 година, в който апартамент
№ 14 (северния) е отбелязан с „В”, а апартамент № 15 е отбелязан с „Б”. Двата
апартамента се намират реално на кота 232,52 /+13,92м./, а по екзекутив и по
документи на кота + 14,10 м., на която кота е изграден петият жилищен етаж на
сградата с конструктивна височина на етажа 2,70 м., състоящ се от три броя
апартамента. В Нотариалния акт за покупко-продажба на право на строеж № 98, том I,
рег. № 2121, дело № 61 от 16.03.2010г. на нотариус Денчо Денчев, описаните
апартамент № 14 и апартамент № 15 са на пети жилищен етаж (както е и към датата
на огледа), но котата на етажа в този нотариален акт не е фиксирана. Към 16.03.2003
година одобреният инвестиционен проект предвижда изграждане на четири жилищни
етажи. Действителни граници на процесиите апартаменти, находящи се на пети
жилищен етаж от Секция 4 са: На апартамент № 14: изток — Блок Д (секция 5); запад
— апартамент „А” (апартамент № 13) и асансъорна клетка; север - вътрешен двор; юг
- стълбище със стълбищна площадка, апартамент № 15; отгоре — мансарден етаж ;
отдолу — апартамент № 11. На апартамент № 15: изток — Блок Д (секция 5) ; запад —
стълбище със стълбищна площадка и апартамент № 13, апартамент „В” (апартамент
7
№ 14) ; север: — апартамент „В” (апартамент № 14) , юг — улица; отгоре —
мансарден етаж; отдолу — апартамент 12. Застроената площ на апартамент № 14 е
43,43 кв.м, състоящ се от: коридор; дневна с кухненски бокс и спално място; тераса на
север, баня — тоалетна. Застроената площ на апартамент № 15 е 53,78 кв.м., състоящ
се от: коридор; дневна с кухненски бокс; спалня, два броя тераси на юг; баня —
тоалетна.
От извършения оглед и измервания на място и запознаване с предоставените от
община Велико Търново и Регионален отдел „Национален строителен контрол“
Велико Търново материали, по отношение на мансардния етаж, вещото лице към
датата на изготвяне на експертизата е установило: Няма изготвен в екзекутивния
проект чертеж част „архитектура” за мансардния етаж и за таванското подпокривно
пространство, в част от което също има извършен градеж. Съгласно одобрения на
27.09.2005 година проект част „архитектура” Ателие (мансарда) № 14 е със сигнатура
— врата (2), а по таблицата към същия чертеж това ателие е с позиция 1 и е с посочена
застроена площ от 38,86 кв.м., с изложение север, с една тераса на север и с посочено
светло разстояние от баня-тоалетната до външния северен ограден зид на дневната
равно на 2,25 м. На място това разстояние е 4,50 м. Посочената в документите
застроена площ на АТЕЛИЕ № 14 не отговаря на действителната му застроена площ
към датата на огледа. Съгласно одобрения на 27.09.2005 година проект част
„архитектура” Ателие № 15 е със сигнатура — врата (3) , а по таблицата към същия
чертеж е с позиция 2 и същото ателие е с посочена застроена площ от 53,63 кв.м., с
изложение юг, с посочени на чертежа два броя самостоятелно обособени тераси на юг
и със светла дължина на източния ограден зид в рамките на дневната равно на 5,40 м.
На място това разстояние е 6,50 м. По протежение на цялата южна фасада в рамките
на очертанията на юг на ателие № 15 е изпълнена една тераса, вместо предвидените
два броя тераси по проект и същата тераса е с площ по-голяма от сумарната площ на
предвидените по проекта два броя тераси на юг. Посочената в документите застроена
площ на ателие № 15 не отговаря на действителната му застроена площ към датата на
огледа. Двете ателието на място не са съединени едно с друго, а представляват два
броя самостоятелни обекти със следните граници: За ателие № 14: изток-секция №5;
запад- ателие № 13 и асансъорна клетка; север- вътрешен двор; юг - стълбище със
стълбищна площадка, асансьор; отгоре - подпокривно пространство;отдолу — пети
жилищен етаж — апартамент № 14. За ателие № 15: изток- секция 5; запад - стълбище
със стълбищна площадка; север - ателие № 14; юг -улица, отгоре - подпокривно
пространство; отдолу — пети жилищен етаж — апартамент № 15. В избения етаж на
Блок 4 на кота минус 5,05 /213,45/, съгласно одобрения на 27.09.2005 год. има само два
броя избени помещения с номерация 14 и 15, съответно със светла площ от 12,35 кв.м.
и 12,45 кв.м.
Мансардният етаж на блок 4 от сградата представлява седмия етаж, погледнато
8
откъм югозападната фасада на Блок 4. Първият етаж е с предназначение за офиси и се
намира на кота под равна на 0,00. Над този етаж са изградени още пет броя идентични
по застроена площ жилищни етажа, а над последния (пети) жилищен етаж е изпълнен
мансардният етаж. Доказаната реална кота на подовата плоча на мансардния етаж, на
който етаж се намират и процесиите два броя ателиета е равна на 235,17 /+ 16,57/,
вместо посочената в Постановление за възлагане на недвижим имот от 27.11.2018
година кота равна на + 14,10 м., посочен в същото постановление като ,, шести” етаж.
Застроените площи на АТЕЛИЕ № 14 и АТЕЛИЕ № 15 по одобрения на 27.05.2005
година проект, съответно - посочени в Постановление за възлагане на недвижим имот
от 27.11.2018 година, не отговарят на действителните застроени площи на същите
ателиета към датата на огледа. Двете ателието на място не са съединени едно с друго,
а представляват два броя самостоятелни обекти с посочени от вещото лице по-горе
граници. Имотите, описани в Постановление за възлагане на недвижим имот от
27.11.2018 година, влязло в сила на 11.12.2018г., постановено по Изп. дело №
20097310400380 по описа на ЧСИ Ралица Касабова, не са идентични по застроена
площ, геометрични характеристики, граници и вписана етажност с правото на
строеж върху имотите, описани в Нотариален акт за покупко-продажба на право
на строеж № 98, том I, рег. № 2121, дело № 61 от 16.03.2010г. на нотариус Денчо
Денчев.
Стойността на извършените подобрения, описани в отговора на исковата молба
към периода на извършване на подобренията, посочен от ответницата по време на
огледа - от 2011 година до края на 2012 година сумарно за двата апартамента възлиза в
размер на 10 437.00 лева. Тази стойност включва разходи за труд, материали и
допълнителни разходи. По средни пазарни строителни цени, действащи към датата на
изготвяне на експертизата, с приспадане на овехтяването общата стойност на
подобренията по средни пазарни строителни цени към датата на изготвяне на
експертизата, сумарно за двата апартамента, възлиза в размер на 21 120.00 лева.
Сумата, с която се е увеличила стойността на Апартамент № 14 и Апартамент № 15,
след извършените подобренията, описани в отговора на исковата молба към датата на
изготвяне на експертизата е в общ размер на 25 300.00 лева.
В проведеното на 27.03.2024 година съдебно заседание вещото лице допълва, че
е изискала всички документи, които са необходими по ЗУТ, тъй като обектът е въведен
в експлоатация и реално се използва. Проектът, който е изготвен от арх. С., предмет на
този проект са разпределенията само на етажите от 1 до 5, но няма в екзекутив на
архитектурно разпределение на мансардния етаж. Действително е изграден един етаж
повече. Реално на кота 14.10 е построен 5-ти етаж, който да се счита за жилищен,
защото са с едни и същи характеристики. 5-ти етаж е жилищен, който е с архитектурно
разпределение и характеристики както на останалите 4 етажа. В заключението е
описано какво е разпределението на ателиетата-мансарди, които са установени на
9
място и че те реално не отговарят по застроена площ на това, което е в
постановлението. Отразеното в постановлението не отговаря и на ап. 14 и 15 на 5-ти
етаж нито по коти, нито по застроена площ.
В проведеното на 29.05.2024 година съдебно заседание са събрани гласни
доказателства. Свидетелят М. И. М. заявява, че става въпрос за имот в град Велико
Търново, ул. „Димитър Рашев“ № 8, бл. 4, жилищен етаж 5. Посоча, че той притежава
офис № 1 на партера в същата сграда № 4. Това е на кота 0, като спрямо неговия имот
ако се брои и неговият имот е на първи етаж, то на шести етаж е имотът на М..
Заявява, че К. му е познат и той е собственик на имот в блока, но не знае на кой етаж
е. Посочва, че имотът не е въведен в експлоатация, като са се събирали преди две, три
години, за да се направят някакви стъпки за узаконяване на строежа в този имот.
Заявява, че блокът е изграден до покрив, но последният етаж и покривът са незаконни
и таваните. Посочва, че за процесните апартаменти, за които се претендира, са го
викали с вещо лице, но там не са влизали. Влезли над тях в горните, но физически за
тези имоти не знае кой държи ключа.
Свидетелят К. Д. Ф. посочва, че познава К.. Доколкото е запознат става въпрос
за пети жилищен етаж, като той живее на четвърти етаж. Заявява, че познава К.
понеже почти по едно и също време започнали да ремонтират апартаментите. Те се
намират в град Велико Търново, ул. „Димитър Рашев“ № 8, 4-та секция. На етаж има
три апартамента. На 5-ти етаж са три апартамента. Единият е в средата, другите са в
ляво и в дясно. Средният е боксониера -едно помещение с баня. Помещението е
всекидневна. Има тераса. Площта е около 40 кв. м. на средния апартамент. Около 55
кв. м. е десният апартамент. В него има две стаи – спалня и хол и баня и тоалетна и
две тераси. Посочва, че в тези апартаменти е виждал К. и Иван. Те са там може би от
2011г. Тогава започнали те да правят ремонти - по едно и също време с тях. От 2011г.
до сега в тези апартаменти са само К. и съпругът й. Не живеят там, понеже блокът е
незаконен, не е въведен в експлоатация и всеки ходи да си наглежда имота. Сградата е
незаконна, защото по проект трябва да е на една височина, а блокът е надстроен. Чувал
е от К., но не може да каже точна година, че ЧСИ по погрешка им били разбили
вратата и били сменили бравата. Оказало се, че е грешка и им се извинили. За друг
проблем не е чувал. Знае, че К. и мъжът й са собственици на имотите. Заявява, че на
кота 0 е партрер с една стаичка с електромерите. Над този етаж започват жилищните
етажи. Той е на четвърти жилищен етаж, а на пети жилищен етаж е К.. Има шести
жилищен етаж, който е нормален от към височина, но не е запознат на шести етаж със
собствениците на имотите. Апартаментите са на груб строеж.
Свидетелят К. Д. Д. заявява, че знае имотите. Намират се на пети етаж в сграда
в град Велико Търново, ул. „Димитър Рашев“ № 8, като на същата площадка
притежава апартамент № 13, и има апартамент и на втори етаж в същата сграда.
Посочва, че имотът на пети етаж има от 2012г., когато участвал в търг при ЧСИ
10
Касабова за този апартамент. Заявява, че се запознал с И. през 2012г. и като комшия тя
го поканила и той е виждал имота. Поддържали връзка с И., във връзка със съдебно
дело, друго. Те са завършили имотите и са подготвили за боядисване. Други хора
освен К. не е виждал. Другото дело било за спор с държавните органи за височината на
сградата. Посочва, че от 2012 година до датата на съдебното заседание е виждал там
К. многократно. Тя е била инициатор и главен ръководител на действията, свързани с
узаконяването на сградата. Знае за нея, че е собственик на ап. 15 и ап. 14. Заявява, че
над техните - шести етаж над К. не е скосен. На шести етаж пак е същото – един в
средата и два от двете страни. Като се влезе от входа, първият етаж не е жилищен.
Посочва, че в постановлението, с което е придобил имотът от ЧСИ Касабова пише
ателие на етаж 5.
При така установената фактическа обстановка съдът прави следните правни
изводи:
Производството по делото е образувано по предявен ревандикационен иск с
правно основание чл. 108 от Закона за собствеността. Собственикът на една вещ, наред
с останалите правомощия от съдържанието на правото на собственост, притежава
правото да владее вещта – лично или чрез избрано от него лице, упражнявайки
фактическа власт върху нея, която изключва упражняването на непосредствена
фактическа власт от всяко друго лице. Когато това право е нарушено законът – чл. 108
ЗС, установява право за собственика да иска своята вещ от всяко трето лице, което я
владее или държи без да има основание за това. За да бъде уважен искът за
ревандикация ищецът следва да докаже, в условията на пълно и главно доказване, че е
собственик на вещта на соченото от него основание, както и че тя е във владение или
държане на ответника, а последния от своя страна следва да докаже, че има основание
да упражнява фактическа власт върху вещта.
В случая по делото ищците развиват съображения, че са придобили
собствеността на описаните в исковата молба недвижими имоти, чрез публична продан
на същите, като се легитимират като собственици на имотите с влязло в сила
постановление за възлагане /л. 9-10/. Следва да се има предвид, че възлагането при
публична продан на недвижим имот има вещноправно действие. То прехвърля върху
купувача „всички права, които длъжникът е имал“ върху продадения имот /чл. 496, ал.
2 ГПК/. Затова публичната продан е деривативно основание за придобиване на
собственост. Придобива се имотът такъв, какъвто е описан, но само и доколкото такъв
имот съществува. С оглед обстоятелството, че става въпрос за публична продан на
ипотекирани недвижими имоти следва да бъде съобразен актът, по силата на който
имотите са ипотекирани и въз основа на които е извършена публичната продан. От
приложеното по делото заверено копие на Нотариален акт за учредяване на договорна
ипотека № 1010, т. 6, peг. № 6564, дело 793/2007 г. на Т. Братванова /л. 13/ безспорно
11
се установява, че Б. К. Б. и С. К. Б. са учредили в полза на „БАКБ“ АД, договорна
ипотека върху следните собствени подробно описани недвижими имоти, находящи се
в град Велико Търново в изграждаща се „Жилищна сграда с магазини и гаражи“ –
етапно строителство – VI етапа, 12 секции, включително: Правото на строеж за
Ателие /мансарда/ № 14, находящо се в секция 4, разположено на 6 етаж, на кота
+14,10 м., със застроена площ от 38.86 кв.м., състоящо се от: дневна с кухненски бокс,
баня — тоалетна и тераса, при посочени в акта съседи и Правото на строеж за
Ателие /мансарда/ № 15, находящо се в Секция 4, разположено на 6 етаж, на кота
+14,10 м., със застроена площ от 53.63 кв.м., състоящо се от: входно антре, дневна -
спалня с кухненски бокс, баня - тоалетна и две тераси, при посочени в акта съседи,
както прилежащото правото на строеж за Мазе №14и Мазе № 15, ведно с
припадащите се идеални части от общите части на сградата. Именно това са и
обектите, които са описани в постановлението за възлагане. В ипотечния акт обаче
ипотекарните длъжници не са уредили договорна ипотека върху недвижими имоти,
представляващи: Право на строеж върху 53.50 кв.м. за построяването на Апартамент
№ 14, на пети жилищен етаж, от секция 4 на обект „Жилищна сграда с магазини и
гаражи – 12 секции“, състоящ се от дневна с кухненски бокс, баня-тоалетна, коридор и
една тераса, при съответните граници, както и Право на строеж върху 64.80 кв.м. за
построяването на Апартамент № 15, на пети жилищен етаж, от секция 4 на обект
„Жилищна сграда с магазини и гаражи – 12 секции“, състоящ се от дневна с кухненски
бокс, спалня, баня-тоалетна, коридор и две тераси, при съответните граници.
Доколкото ипотеката не се разпростира върху така описаните апартаменти, придобити
впоследствие чрез договор за покупко-продажба от ответницата, няма как публичната
продан да касае и да се отнася за недвижими имоти, представляващи именно
посочените апартаменти със съответните площи и разпределение.
Водещи в случая са вида и характеристиките на имотите, а не котата -
височината, на която са построени. От изготвената по делото съдебно-техническа
експертиза безспорно се установява, че имотите, описани в Постановление за
възлагане на недвижим имот от 27.11.2018 година, влязло в сила на 11.12.2018г.,
постановено по Изп. дело № 20097310400380 по описа на ЧСИ Ралица Касабова, не са
идентични по застроена площ, геометрични характеристики, граници и вписана
етажност с правото на строеж върху имотите, описани в Нотариален акт за
покупко-продажба на право на строеж № 98, том I, рег. № 2121, дело № 61 от
16.03.2010г. на нотариус Денчо Денчев. Освен това вещото лице изрично посочва, че
АПАРТАМЕНТ № 14 и АПАРТАМЕНТ № 15 по технически характеристики
отговарят на АПАРТАМЕНТ № 14 и АПАРТАМЕНТ № 15, описани в Нотариален акт
за покупко-продажба на право на строеж № 98, том I, рег. № 2121, дело № 61/2010 год.
от 16.03.2010 год. при Нотариус Денчо Денчев. Апартамент № 14 (северния) и
апартамент № 15 (южния) съответстват със същите си характеристики с
12
апартаментите, посочени в Инвестиционен проект, одобрен от Главния архитект на
община Велико Търново на 15.07.2020 година, в който апартамент № 14 (северния) е
отбелязан с „В”, а апартамент № 15 е отбелязан с „Б”.
Предвид изложеното настоящият съдебен състав приема, че доколкото в
ипотечният акт са ипотекирани ателиета /мансарди/, които по застроена площ и
характеристики се различават от апартаментите, находящи се на пети жилищен етаж
от процесната сграда, то няма как с постановлението за възлагане ищците да
придобият недвижими имоти с други площи и характеристики, макар и изградени на
кота, съответстваща на посочената в договора за ипотека и постановлението за
възлагане. Както самото вещо лице подробно е описало и видно от одобрения на
27.09.2005 година инвестиционен проект за процесната сграда /л. 156/ в него е
предвидено изграждането на етаж мансарди (ателиета) на кота /+ 14,10/ и кота било
237,35 /+ 18,60/. След одобряване на инвестиционния проект на 27.09.2005 година по
време на изпълнение на Блок 4 настъпват промени по отношение изграждането
на сградата във височина, като е изпълнен е още един жилищен етаж - пет броя
жилищни етажи с идентична конфигурация и архитектурно разпределение /л. 66/ и
върху така изградения пети жилищен етаж (на нивото на предвидения по основния
проект мансарден етаж) е изпълнен мансарден етаж с хоризонтален таван, а над него е
оформен таван с подпокривно пространство, за което е изготвен е инвестиционен
проект за Жилищна сграда с магазини и гаражи, УПИ III- 5469, 5470 в кв. 626, град
Велико Търново, блок 4 - екзекутив, одобрен от Главния архитект на Община Велико
Търново на 15.07.2020 година.
В теорията и практиката се приема, че при ипотека върху бъдеща сграда, за
която към момента на учредяване на ипотеката има одобрени проекти и разрешение за
строеж и при последващи промени в строителството, ако чрез промяната на
инвестиционния проект се предвижда изграждане на допълнителен обем строителство,
което има характер на самостоятелен обект, ипотеката няма да се разпростира върху
този вид строителство, тъй като в този случай превес има принципът на специалност
на ипотеката. Такъв е и случаят по делото. Доколкото ищците са придобили на
публичната продан ателиета /мансарди/, те са станали собственици именно на такива
по площ и характеристики недвижими имоти, макар и на кота +16.80 /по
Инвестиционния проект, одобрен на 15.07.2020 година/, респективно – на кота +16.57
/по извършени геодезически измервания/, но не и на имоти, представляващи
апартаменти, находящи се на изградения допълнително пети жилищен етаж на кота
+14.10.
За пълнота на изложението следва да бъде посочено, че дори да се приеме
становището на ищците относно котата, на която се намират придобитите от тях
недвижими имоти, от събраните по делото както писмени, така и гласни доказателства,
безспорно се установява, че ответницата е придобила същите по давност. По делото
13
липсват каквито и да е доказателства ищците са осъществявали владение върху
същите в какъвто и да е период от време. От друга страна, следва да бъде съобразено,
че възлагането на недвижимия имот прави купувача собственик на вещта, но не е
владелец на същата. При наличието на предпоставките, посочени в разпоредбата на
чл. 498 ГПК купувачът се въвежда във владение на имота от съдебния изпълнител. В
случая по делото нито се твърди, нито са ангажирани каквито и да е доказателства
ищците да са въведени във владение на процесните недвижими имоти.
Мотивиран от всичко изложено съдът намира, че предявеният по делото иск с
правно основание чл. 108 от Закона за собствеността се явява неоснователен и
недоказан, поради което и като такъв следва да бъде отхвърлен изцяло. Доколко
отправеното до съда искане е за приемане на установено, че ищците са собственици на
недвижимите имоти, така както са описани в исковата молба, респективно –
постановлението за възлагане, а по делото се установява по безспорен начин, че
същите са придобили собствеността на други, различни от описаните недвижими
имоти – на кота +16.80 /по Инвестиционния проект, одобрен на 15.07.2020 година/,
съдът не разполага с възможността да се произнесе с установителен диспозитив за
имотите с оглед действителното им положение, доколкото липсва такова искане.
При този изход на делото и предвид разпоредбата на чл. 78, ал. 3 ГПК
претенцията на ответницата за присъждане на разноски се явява основателна, поради
което ищците следва да бъдат осъдени да й заплатят сумата общо в размер на 8 500.00
лева, от която 500.00 лева – внесен депозит за СТИ и 8 000.00 лева – заплатено
адвокатско възнаграждение.
Водим от горното, Великотърновският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от М. С. Г. от ***, с ЕГН ********** и Г. Х. Г. от ***,
с ЕГН ********** срещу К. Й. И. от ***, с ЕГН ********** иск с правно основание
чл. 108 ЗС, за приемане за установено по отношение на ответницата, че ищците са
собственици на недвижими имоти, находящи се в град Велико Търново, ул. „Димитър
Рашев“ № 8, а именно: Ателие /мансарда/ № 14, находящо се в Секция 4,
разположено на VI етаж, на кота +14,10 м., със застроена площ от 38.86 кв.м.,
състоящо се от: дневна с кухненски бокс, баня — тоалетна и тераса, при съседи: изток:
секция № 5, запад: ателие № 13, север: вътрешен двор, юг: стълбище, асансьор и
ателие №15, заедно с припадащите се 3.4051% ид.ч. от общите части на сградата,
заедно с прилежащото Мазе №14, находящо се в Секция 4, разположено на сутерена,
на кота -5,05 м., със застроена площ от 12.35 кв.м., при съседи: изток: секция № 5,
запад: мазе № 15, север: коридор и мазе № 13, югоизток: парцел, заедно с
припадащите се 1.0822% ид.ч. от общите части на сградата, и съединено с него
14
Ателие /мансарда/ № 15, находящо се в Секция 4, разположено на VI етаж, на кота
+14,10 м., със застроена площ от 53.63 кв.м., състоящо се от: входно антре, дневна -
спалня с кухненски бокс, баня - тоалетна и две тераси, при съседи: изток: секция № 5,
запад: коридор и стълбище, север: ателие № 14, юг: улица, заедно с припадащите се
4.6993% ид.ч. от общите части на сградата, заедно с прилежащото Мазе № 15,
находящо се в Секция 4, разположено на сутерена, на кота -5,05 м., със застроена площ
от 12.45 кв.м., при съседи: изток: мазе № 14, запад: стълбище, север: коридор,
югоизток: парцел, заедно с припадащите се 1.0909% ид.ч. от общите части на сградата,
както и за осъждане на ответницата да да им предаде владението на така описаните
имоти, като неоснователен и недоказан.
ОСЪЖДА М. С. Г. от ***, с ЕГН ********** и Г. Х. Г. от ***, с ЕГН
********** ДА ЗАПЛАТЯТ на К. Й. И. от ***, с ЕГН ********** СУМАТА в
размер на 8 500.00 лева /осем хиляди и петстотин лева/, представляваща направени от
нея разноски по делото.
Решението е постановено при участието на привлечените от ответника трети
лица-помагачи Б. К. Б. ***, с ЕГН ********** и С. К. Б. от ***, с ЕГН **********.
Препис от решението да се връчи на страните по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - град Велико Търново в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Велико Търново: _______________________
15