№ 992
гр. Варна, 08.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ ТО, в публично заседание на
десети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Цвета Павлова
Членове:Пламен Ат. А.
Деница Добрева
при участието на секретаря Мая М. Петрова
като разгледа докладваното от Деница Добрева Въззивно гражданско дело №
20253100501286 по описа за 2025 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба вх.№ 36306/23.04.2025г. от „ЕН ДЖИ
ТРЕНД“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище гр. Варна, чрез адв. А. против
Решение № 1103/29.03.2025 г. на ВРС по гр.д. № 10938/2023г. в частта, в която са
отхвърлени предявените от жалбоподателя искове срещу И. К. В., ЕГН **********
и Р. К. В., ЕГН ********** за заплащане от всеки от ответниците на сумата от
5112,66 евро, представляваща част от общия размер на дължима неустойка за
неизпълнение по чл. 13, ал. 1 от Договор за проектиране и строителство на
жилищна сграда срещу прехвърляне на право на строеж върху самостоятелни
обекти в нея и припадащите им се идеални части от поземления имот от 29.10.2019
г., възлизаща за периода от 02.01.2021 г. до 06.12.2023 г. на 21 320 евро, ведно със
законната лихва върху сумата, считано от датата на подаване на насрещната искова
молба в съда – 06.12.2023 г. до окончателното изплащане на задължението.
Решението се обжалва като несъобразено с материалния закон и
необосновано. Позовава се, че съдът погрешно е интерпретирал установените по
делото факти. Неправилно съдът е приел, че строителят не е изготвил
„инвестиционен проект за сградата и ценообразуване”, както и че не е представил
проекта на собствениците. Към датата на получаването на изявлението за
разваляне на договора (24.02.2023г.) от страна на възложителите, изменението на
действащия ПУП не е влязло в сила. Тъй като инвестиционен проект е допустимо
да се изготви само на база на действащ ПУП, чието изменение е било в процес,
строителят обективно не e могъл да извърши изискуемото инвестиционно
1
проектиране. От друга страна, на изпълнителя не са възложени предварителни
инвестиционни проучвания и проектиране. Поддържа се, че съдът е нарушил
процесуалните правила при обсъждането и преценката на събраните гласни
доказателства. Съдът не е кредитирал убедителните и непротиворечи показания на
св. Т. Х.. При съобразяване на показанията на св.Х., съвпадащи и тези на други
свидетели, съдът не би достигнал по погрешния извод, че на собствениците не е
представено за окончателно одобрение разположението на обекти на етажите 7 и
8. Счита за необоснован изводът на ВРС за това, че страната е пропуснала да
представи доказателства за отправена до собствениците покана за сключване на
окончателен договор, като поддържа, че подобно действие е невъзможно предвид
разваляне на договора от страна на възложителя. Счита, че изпълнението е
осуетено поради разваляне на договора на непредвидено в него основание.
Поддържа, че ВРС е следвало да приеме, че въззиваемите не са изпълнили
изискването да упълномощят строителя за действията по чл. 5, ал. 2 и чл. 6, ал. 2
от Договора, отказали са да подпишат приложенията към договора, не са учредили
право на строеж в договорения срок, осуетили са издаване на разрешение за
строеж, развалили са договора без основание. Ето защо въззиваемите са се
намирали в забава като кредитори и не са изпълнили собствените си задължения,
поради което дължат уговорената в чл. 13, ал. 1 от договора неустойка. Искането е
за отмяна на решението в обжалваната част и постановяване на друго, с което да се
уважат предявените искове. Претендират се разноски за двете инстанции.
В постъпилия срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК отговор на въззивната жалба от
въззиваемите И. К. В. и Р. К. В., чрез адв. Т., се настоява, че обжалваното решение
е правилно и законосъобразно. Считат, че мотивите на съда са превратно
тълкувани от насрещната страна. Намират, че правилно първата инстанция е
приела, че поради пълното неизпълнение на задълженията на строителя за
осъществяване процедурата по изменение на ПУП-ПРЗ и следващите
ангажименти, вкл. за съгласуване на инвестиционния проект на сградата,
собствениците са били в обективна невъзможност да се запознаят с идейния
проект, съответно последното е осуетило сключване на окончателен договор.
Искането е за потвърждаване на обжалваното решение в тази част.
По делото е постъпила и въззивна жалба вх.№ 39184/02.05.2025г. И. К. В. и
Р. К. В., чрез адв. Т. против Решение № 1103/29.03.2025 г. на ВРС по гр.д. №
10938/2023г. в частта, в която са отхвърлени предявените от жалбоподателите
осъдителни искове срещу „ЕН ДЖИ ТРЕНД“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. „Цар Иван Шишман“ № 16, с правно
основание чл. 92 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД за заплащането на всеки от ищците поотделно
сумата от 4857,27 евро (четири хиляди осемстотин петдесет и седем евро и
двадесет и седем евроцента), частичен иск от 50 000 евро, представляваща
неустойка по чл. 13, ал. 5 от Договор за проектиране и строителство на жилищна
сграда срещу прехвърляне на право на строеж върху самостоятелни обекти в нея и
припадащите им се идеални части от поземления имот от 29.10.2019 г., ведно със
законната лихва върху сумата, считано от датата на подаване на исковата молба в
съда – 28.08.2023 г. до окончателното изплащане на задължението, и на сумата от
500 лв. (петстотин лева), частичен иск от 6042,48 лв., представляваща обезщетение
за забава в размер на законната мораторна лихва за периода 24.02.2023 г. до
2
28.08.2023 г. върху претендираната неустойка за неизпълнение.
Поддържа в жалбата, че първата инстанция е игнорирала доводите на
ищците за собствената им изправност по договора, които се установяват от
събраните писмени и гласни доказателства. Поддържат, че през периода на
действие на договора на строителя е учредена представителна власт за действията
по чл. 6, ал. 2 от договора. Съдът не е съобразил доказаното неизпълнение от
страна на ответника по главния иск, което е породило потестативното право на
възложителите да развалят договора. ВРС е постановил решение при
несъобразяване на правната доктрина относно предпоставките за присъждане на
неустойка. Не е отчетено още, че единственият факт, от който възниква правото на
неустойка е пропускът на строителя да получи разрешение за строеж в срок от 18
месеца от подписване на договора. Акцентира, че по делото не са събрани
доказателства ответникът да се позовавал на невиновна невъзможност за
изпълнение в периода на действие на договора. Оспорва се извода на първата
инстанция, че ищците, като възложители, са информирани от строителя за хода на
административните процедури. Съдът превратно е тълкувал и факта, че ищцата И.
В. е участвала, наред с ответника, при подаване на всякакви молби и заявление до
административни органи. Счита, че това обстоятелство сочи, че ответникът е
изпълнявал немарливо собствените си задължения по договора, а не че ищцата е
информирана за хода на изпълнението.
В съдебно заседание страните, чрез процесуалните си представител,
поддържат становищата си по спора.
В пледоарията си пред въззивния съд адв. Т. акцентира на изправността на
ищците по договора, вкл. относно задължението за писмено упълномощаване на
изпълнителя. В същия смисъл според страната са и показанията на разпитаните
свидетели, особено на свидетеля, воден от ответната страна – Т. Х. Х., според който
ищците са оказвали пълно съдействие.
Поддържат се и аргументите за неизпълнение на задълженията на
насрещната страна - при съгласуване на проекта за ПУП са установени пропуски
на изпълнителя съгл. протокол на 16.09.2020 г. Становището от 03.06.2021 г. е
забавено неоправдано с 10 месеца, през което време преписката е оставена без
движение. Освен това архитектът, изготвил проекта, не се е явил да го защити пред
ЕСУТ, което е обусловило забавяне с 2 години. Сочи и че неупражняване на
възможностите за разваляне на договора се дължи на проявени толерантност и
добросъвестност от страна на възложителите. Акцентира, че пречките за
изпълнение, на които се позовава насрещната страна, са възникнали много след
като за ищците е възникнало правото да развалят договора през 2020 и 2021г.
Счита, че позоваването на пречки за изпълнение би било добросъвестно, само ако
строителят писмено е уведомил възложителите.
Адвокат А. акцентира в пледоарията си върху целта да договора, а именно
строителството да се предхожда от изменение на ПУП. Обосновава забавата на
изпълнителя с поведението на административни органи, което в чл. 1.1. от
договора страните са предвидили като извинителна причина за забавата.
Обосновава забавата с пропуска на един от възложителите да предостави
пълномощно на изпълнителя за представителство пред държавни органи в хода на
3
изпълнение на поръчката. Поради тази причина се е стигнало до необходимостта
И. В. да придружава представител на изпълнителя лично при явяване пред
административни органи. Аргументира, че насрещната страна е развалила
договора, без да са налице предпоставките за това. Излага тезата, че съдът
неправилно е преценил значението на пропуска на изпълнителя да изготви идеен
проект, въз основа на който възложителите да изберат обекти в бъдещата сграда.
Намира, че идеен проект е могъл да се изработи единствено на базата на
действащия тогава ПУП, което никоя от страните не е целяла. Отделно намира, че
по делото е установено, че такъв проект е изготвен, за да се осигури преминаването
на кабелната линия и преместването на трафопост. Отделно според процесуалния
представител е очевидно, че страните са обсъждали разпределението на обектите,
от където извежда, че идеен проект е имало. В условията на евентуалност,
обосновава, че условието за изпълнение на това задължение е настъпило едва с
одобряване на ПУП за имота.
Настоящият състав на Варненски окръжен съд, като съобрази предметните
предели на въззивното производство, очертани в жалбите и отговорите, приема за
установено от фактическа и правна страна следното:
Производството е образувано по предявени от И. К. В. и Р. К. В. срещу „Ен
Джи Тренд“ ЕООД субективно кумулативно съединени осъдителни искове с
правно основание чл. 92 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД за заплащането на всеки от ищците
сумата от 4857,27 евро, частичен иск от 50 000 евро, представляваща неустойка по
чл. 13, ал. 5 от Договор за проектиране и строителство на жилищна сграда срещу
прехвърляне на право на строеж върху самостоятелни обекти в нея и припадащите
им се идеални части от поземления имот от 29.10.2019 г., ведно със законната
лихва върху сумата, считано от датата на подаване на исковата молба в съда –
28.08.2023 г. до окончателното изплащане на задължението и сумата от по 500
лева, частичен иск от 6042,48 лв., представляваща обезщетение за забава в размер
на законната мораторна лихва за периода 24.02.2023 г. до 28.08.2023 г.
Твърдяло се е валидно облигационно отношение по Договор за проектиране
и строителство на жилищна сграда срещу прехвърляне на право на строеж върху
самостоятелни обекти в нея и припадащите им се идеални части от поземления
имот от 29.10.2019 г., по силата на който ответникът се е задължил да извърши
изцяло за своя сметка, със собствени средства, организация и труд всички действия
по изготвяне и одобряване на изменение на ПУП-ПРЗ и РУП за собствения на
ищците поземлен имот с идентификатор № 10135.1506.511, находящ се в ****** и
последващо строителство. Твърдяли са, че след сключване на договора единствено
постигнатият резултат е влезлия в сила ПУП - ПРЗ и РУП на 26.06.2023 г., като
резултат от обичайните технологични процеси и лични усилия на първия ищец.
Позовават се, че според чл. 13, ал. 5 от договора ако в срок от 18 месеца от
подписването му не е издадено разрешение за строеж на сградата, строителят
дължи на собствениците неустойка в размер на 50 000 евро. Твърди, че фактите от
състава, от който е възникнало правото на възложителите за неустойка, са
настъпили, тъй като в уговорения срок разрешение не е издадено. Позовават се на
валидно упражнено право на разваляне на договора.
Ответникът „Ен Джи Тренд“ ЕООД е оспорил исковете. Позовава се, че за
имота е съществувал подробен устройствен план, който позволявал строителство,
4
но в по-малък обем. По тази причина страните постигнали договореност за
изменение на ПУП-ПРЗ и РУП, които да позволи строителство на сграда с РЗП
равна или по-голяма от 2 900 кв. Изпълнението на този ангажимент е предизвикало
забава в инвестиционния процес. Уговорено е, че всички срокове по договора са
започнали да текат от влизане в сила на ПУП. Възразява срещу твърденията, че
изпълнителят е неизправна страна по договора. Посочва, че възложителите са
уведомявани своевременно за хода на изпълнение на договора, а отделно И. К. е
участвала при подаване на инвестиционните книжа в общината- лично и като
пълномощник на другия ответник. Оспорва се да са осъществени предпоставките
за разваляне на договора. Поддържа, че в чл. 12, изр. първо от Договора е
предвидено, че правото на разваляне може да бъде упражнено в 14-дневен срок от
съобщение до собствениците, че инвестиционният проект е изготвен. Ищците са
били уведомени на 23.11.2020 г. относно възникването на този факт - изготвянето
на инвестиционен проект. Доказателство за това са обстоятелствата, че
възложителите са обсъждали с ответника разпределението на помещенията в
обектите на 7 и 8 етаж, искали са промени в разпределението на общите части и
т.н. Оттук ответникът извежда, че правото да се развали договора е възникнало на
23.11. 2020 г., като не е упражнено в договорения 14-дневен срок. Евентуално
възложителите са узнали за изготвянето на проекта най-късно на 30. 11. 2020 г.,
съгласно съобщение по „Вайбър“ от същата дата.
Аргументира, че изпълнителят изрично в договора е отказал да обещае
действия на трети лица- административни органи- чл. 5, ал. 1, т. 1 от договора.
Счита, че е допусната забавата на ищците като кредитори, позовавайки се, че
не са изпълнили задължението си по чл. 5, ал. 1, т. 2 и чл. 6, ал. 2 от договора да
упълномощят ответника с посочените в разпоредбата права и то с пълномощно с
нотариална заверка на подписите им в деня на подписване на договора —
29.10.2019 г.
Сочи, че забавянето в инвестиционна процедура е в резултат от
възраженията на трети лица срещу проектирането на сградата “на калкан”.
Въпросното проектиране пък е осъществено със знанието и съгласието на
ответниците, които са имали за цел да се постигнат максимално високи параметри
на застрояване. Поради изложеното, счита, че изпълнителят е изправна страна по
договора.Допълнително в срока за одобрение на ПУП е било въведено извънредно
положение, с решение на Народното събрание, обн. ДВ, бр. 22 от 13.03.2020г. Това
решение на НС е прието непосредствено след издаване на Заповед №115/05.03.
2020 г. на Главния архитект на община Варна, с която е разрешено изработването
на нов ПУП-ПРЗ и РУП за имота и са указани съгласуванията, които следва да се
извършат. Сред тях е и съгласуването на проекта с органи, отговарящи за защита на
архитектурни ценности. Наложило се е изпълнителят да осъществи допълнително
съгласувателна процедура с ЕРП”Север” АД. Постигнал е споразумение и с
„Актив“ ООД, което дружество е подало възражение срещу заповедта за одобрение
на ПУП
Позовава на противоречие между отделните договорни клаузи, уреждащи
сроковете за изпълнение на етапите от проекта. Така съгл.чл. 5, ал. 6 и 8 срокът за
строителство започва да тече от откриване на строителна площадка и определяне
на строителна линия и ниво, а в чл. 10, ал. 1 от договора е посочено, че срокът за
5
изпълнение е 48 месеца от датата на подписването му, което е невъзможно
(предвид липсата на действащ ПУП, отговарящ на целите на страните), но и
противоречи на съгласието, постигнато в чл. 5 от договора.
Позовава се, че срокът за изпълнение е спрял да тече за времето, в което са се
провеждали административни производства по възражения на трети лица срещу
заповедта за изменение на ПУП-ПРЗ и РУП, на осн.чл. 10 от договора. Поради
изложеното счита, че сроковете по чл. по чл. 5. ал. 1. т. 6 и по чл. 5, ал. 1, т. 8, респ.
чл. 8, ал. 4 от договора не са започнали да текат, съответно, че страната не е
изпаднала в забава, а за ищците не е възникнало правото да развалят договора.
Ответникът „Ен Джи Тренд“ЕООД е предявил срещу И. К. В. и Р. К. В.
насрещни пасивно субективно съединени осъдителни искове с правно основание
чл. 92 ЗЗД за заплащане от всеки ответник на сумата от 5112,66 евро,
представляваща част от общия размер на дължима неустойка по чл. 13, ал. 1 от
Договор за проектиране и строителство на жилищна сграда срещу прехвърляне на
право на строеж върху самостоятелни обекти в нея и припадащите им се идеални
части от поземления имот от 29.10.2019 г., за забава досежно задължението да
сключат окончателен договор за учредяване право на строеж, възлизаща за периода
от 02.01.2021 г. до 06.12.2023 г. на 21 320 евро, ведно със законната лихва върху
сумата, считано от датата на подаване на насрещната искова молба в съда –
06.12.2023 г. до окончателното изплащане на задължението.
Ищeцът по насрещния иск се позовава на чл. 3 от договора, съгласно който
възложителите са поели задължението да учредят право на строеж за обектите,
които ще станат индивидуална собственост на строителя, както и взаимно да си
учредят право на строеж за обектите, които ще станат тяхна индивидуална
собственост. Срокът за сключване на окончателен договор е едномесечен от
съгласуване със собствениците на изготвения инвестиционен проект за сградата и
ценообразуване и преди внасянето му в Община Варна за одобряване и издаване на
разрешение за строеж, като в посочения срок собствениците следва да се явят в ден
и час, посочени от строителя. Поддържа се, че инвестиционният проект е изготвен
през месец юни 2020 г. и е окончателно съгласуван между страните в периода м.
юли 2020г. - м. октомври 2020г. В хода на това съгласуване всяка от страните е
избрала обектите, които ще станат нейна индивидуална собственост при
учредяване на правото на строеж. Навежда се довод, че ответниците са
съгласували този идеен проект най-късно на 30. 11. 2020 г. , като в последвалия
едномесечен срок не са изпълнили задължението си да сключат окончателен
договор.
Неизпълнението на това задължение е скрепено с уговорена в чл. 13, ал. 1 от
договора неустойка за забава.
Ответниците по насрещния иск И. К. В. и Р. К. В. оспорват иска. Оспорва се
инвестиционен проект да е изготвен и съгласуван между страните през 2020г.
Считат, че изборът на конкретни обекти не е възможен до одобрение на идеен
проект, който да отговаря на чл. 15 от НАРЕДБА № 4 от 21.05.2001 г. за обхвата и
съдържанието на инвестиционните проекти, защото не отговаря на
предвижданията на действащия ПУП. Следователно не са настъпили и условията
за сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт. В
6
заключение се настоява за отхвърляне на предявения иск.
С обжалваното първоинстанционно решение всички искове за отхвърлени.
Съгласно чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. Относно
правилността на решението съдът е ограничен до оплакванията в жалбата. В
обхвата на тази проверка, съдът намира следното:
Обжалваното решение е действително по критериите на ТР от 10.02.2012г.
по тълк. д. № 1/2011г. на ОСГТК на ВКС, като постановено от надлежен съдебен
състав, в рамките на предоставената му правораздавателна власт, и съдържащо
реквизитите по чл. 236 ГПК.
Произнасянето на първоинстанционния съд съответства на предявени пред
него претенции за договорно определено обезщетение чрез уговаряне на неустойка
на вредите от забавеното изпълнение на задължения по чл.13, ал. 5. и 13, ал.1 от
договора. Съдът приема, че решението е постановено при наличие на
положителните процесуални предпоставки за възникването и надлежното
упражняване на правото на иска и липса на отрицателни такива.
По отношение правилността на обжалваното решение съдът е ограничен до
оплакванията в жалбата.
Спорните по делото въпроси относно спазването на сроковете за изпълнение
на отделните етапи в строителството( изготвяне и одобрение на ПУП, на
инвестиционен проект и за учредяването на правото на строеж за обекти в
бъдещата сграда) налагат тълкуване на съдържание на сключения между страните
договор за проектиране и строителство от 29.10.2019 г. съгласно правилото на чл.
20 от ЗЗД.
При тълкуване на действителна воля на страните относно съдържанието на
насрещните права и задължения следва да изследва да се съобразят
обстоятелствата по постигане на съгласието, поведението на страните преди и след
сключването на договора, както и как са изпълнявани задълженията по него ( така
решение № 220/31.07.2014 г. по гр.д.№ 6126/2013 г. на ВКС, ГК, ІV г. о., решение
№ 75/20.06.2016 г. по т.д.№ 1608/2015 г. на ВКС, ТК, ІІ т. о., както и решение №
191/13.12.2016 г. по т.д.№ 3015/2015 г. на ВКС, ТК, І т.о).Съгласното общите
принципи на тълкуването следва да се предпочете онзи извод на волята на
страните, при който уговорките имат правен и житейски смисъл и пораждат
адекватни правни последици.
Въззивният съд приема, че страните са постигнали съгласие за възлагане на
ответното дружество проектирането и строителство на жилищна сграда със
собствени сили и средства на изпълнителя (чл. 6, ал. 1) срещу което последният да
придобие вещно право на строеж за отделни обекти в проектираната за изграждане
сграда(чл. 5, ал. 1, т. 5). Определящо за действието на договора е уговореното
условие преди началото на строителството да се постигне изменение на ПУП за
имота(чл. 5, ал. 1, т. 5 ), тъй като действащият устройствен план не е позволявал
строителство при желаните от контрагентите параметри -РЗП на застрояване от
2900 кв. м.(чл. 12 и чл. 5, ал. 1, т. 3). За това свидетелства и подписаното от ищците
задание за изработване на ПУП (л. 99 от първоинстанционното дело). Уговорената
плътност на застрояване е от изключителен интерес за страните, а невъзможността
7
за осъществяване на този резултат е въздигната в обективно основание за
прекратяване на договора поради невиновна невъзможност за изпълнение (чл. 12).
Последователността на отделните етапи на изпълнение по договора
съответства на обичайните стадии на инвестиционно планиране: в едномесечен
срок от подписване на договора строителят се е задължил да внесе предложение за
изменение на ПУП, ПРЗ и РУП; в тримесечен срок от влизането в сила на ПУП- да
изготви инвестиционен проект и ценообразуване, след което да го предостави на
собствениците за одобрение и да го внесе в общината за съгласуване (чл.5, ал. 1,
т.4). В срок от 24 месеца от откриване на строителната площадка е предвидено
сградата да се въведе в експлоатация ( чл. 5, ал.1, т. 5 „б“).
Допълнително страните са уговорили общ (независимо от изтичане на
горните срокове) краен срок за изпълнение на проекта от 48 месеца, считано от
датата на подписване на договора( чл. 10). Този краен срок е уговорен при
допускането, че административните процедури ще се реализират при обичайното
за целта време. Противоречието между договарянето на краен срок и изричното
изключване на отговорността на строителя за забава, дължаща се на поведение на
трети лица, вкл. административни органи (чл. 5, ал. 1, т.1 ), следва да се разреши в
полза на последната договорка. Това е така, защото в разпоредбата на чл. 10 от
споразумението страните едновременно са предвидили този финален срок от 48
месеца, независимо от изтичане на останалите срокове, но са уговорили и
основание за неговото спиране – при обжалване на административни актове за
срока на обжалването (чл. 10, ал. 2, т. 1). Тоест страните са отчели значение на
действията на трети лица за общата продължителност на строителния процес.
Посочената договорна уредбата дава основание на съда да предпочете онова
тълкуване на договора, при което съдържанието му изключва отговорността на
строителя за действията на такива трети лице, които разполагат със самостоятелна
дискреция да вземат решения, като влияят на инвестиционни процес- общински
органи, съда, други институции, с които е следвало да се съгласува проект. Самата
уговорка на чл. 10, предвиждаща общ краен срок за завършване на обекта, остава
изолирана от останалото договорно съдържание, и едновременно е в противоречие
с общия постулат, че отговорността може да се ангажира само за противоправно
поведение (действие или бездействие), несъобразено с модела на дължимата
грижа, в случая грижата на професионалист - строител. Следва да се приеме, че
строителят обективно може да носи отговорност само за собствени действия по
изпълнението, както и на тези трети лица, които той е договарял, например лицата
по чл. 7, ал. 3 от договора. Съдът приема, че строителят не носи отговорност за
действията на администрацията/ чл. 81, ал. 1 от ЗЗД/, освен ако забавата в
административното производство не се дължи на действия на самия изпълнител,
например предаване на негоден проект, неизпълнение на указанията на
длъжностно лице и др. В този смисъл неоснователни са доводите на въззивните /
ищци/, че единственият факт, от който възниква правото на неустойка е пропускът
на строителя да получи разрешение за строеж в срок от 18 месеца от подписване на
договора.
Установява се по делото, че в уговорения в чл.5, ал.1, т. 1 едномесечен срок
от сключване на договора, със заявление от 18.11.2019 г., е внесено искане за
допускане, проучване и проектиране за изменение на ПУП. Аргументите на
8
ищците по главния иск, че внасянето на искане е извършено не от изпълнителя, а
от самите възложители, поради което и не съставлява действие по изпълнение на
договор, не могат да бъдат споделени. Легитимирани да искат изработването,
респективно изменение на действащ ПУП са лицата собственици на поземлени
имоти, концесионери, лица, които имат право да строят в чужд имот по силата на
закон- чл. 124 а, ал. 5 и чл. 131, ал 1 от ЗУТ. Няма пречка това право да се упражни
чрез пълномощник при надлежно учредена представителна власт. В случая обаче
очевидно ищците сами за внесли искането изменение в ПУП, тъй като на
изпълнителя не е учреден мандат от собственика Р. В.. Поради изложеното
заявлението за изменение на ПУП е могло да се депозира само от възложителите
по договора като собственици за имота, за който се иска изменение на устройствен
план. Същевременно към заявлението е приложена скица- приложение по чл. 135а
от ЗУТ с обяснителна записка, съставена от арх. Т. Х.. Скицата представлявана
същественото приложение към искането. Между страните е липсвало спор, а и
това е видно от многобройните доказателства по делото (договор от 01.11.2019г на
л. 96 от първоинстанционното дело, гласни доказателства), че арх. Х. е контрагент
на „Ен Джи Тренд“ ЕООД и е изготвил проекта имено в изпълнение на
договорните си отношения с дружеството- изпълнител. Ето защо, не може да се
сподели аргументацията на ищците, че внасянето на заявление е резултат от
собствените им лични усилия. Прочее основателни са съображенията на ответника
по главния иск, че през цялото времетраене на административната процедура
ищецът Р. В., не е предоставил уговореното пълномощно съгл. чл. 5, ал. 1, т. 2 от
договора, с което на практика възложителите са изпаднали в забава като
кредитори, тъй като неоправдано са отказали дължимото съдействие на строителя
за изпълнение предмета на договора. Докато трае кредиторовата забава, на
основание чл. 96 от ЗЗД, изпълнителят се счита освободен от последиците на
забавата си. Само на това основание искът за мораторна неустойка следва да се
счита за неоснователен.
Дори и да не се сподели този довод и да се приеме, че ищците са
компенсирали липса на упълномощаване с извършени от свое име действия, по
делото се установява следната продължителност на административната процедура.
Видно от протокол от ЕСУТ № 42/26.11.2019г. съветът е предложил на
компетентния орган по чл. 135, ал. 1 от ЗУТ, кмета, да издаде заповед, с която да
разреши изработването на проект за изменение на ПУП след съгласуване с
НИНКН по реда на чл. 84, ал. 1 и ал. 2 от ЗКН. В крайна сметка, с оглед въпросното
съгласуване, заповедта за разрешаване изработването на проект за изменение на
ПУП е издадена на 05. 03. 2020г. Междувременно се е наложило отстраняване на
пречки пред проектирането, свързани с изместване на електрически съоръжения,
принадлежащи към електроразпределителната мрежа на ЕРП Север, за което е
подписан договор от 24.03.2020 г. По делото не се твърдяло пречките да са
свързани с негодността на проекта. След отстраняване на тази пречка на 09.06.2020
г. ищците лично са внесели проект за одобрение на ПУП( тук важат горните
съображения относно липса на пълномощно за изпълнителя, които съдът няма да
преповтаря). Самият проект е съгласуван на 16.09.2020 г., а на 09.10.2020 г. е
депозиран пред Министерство на културата за съгласуване по реда на чл. 84, ал. 2
ЗКН.
9
Действително становището на Министерство на културата е забавено около
10 месеца, като в крайна сметка е издадено на 03.06.2021г. Липсват обаче данни,
както са твърдяли ищците, преписката да е оставена без движение, а изпълнителят
по проектa да не е изпълнил неоправдано указанията на министъра на културата.
Само ако това забавяне се дължи на поведение на изпълнителя( при пропуск за
изработване на книжа, депозиране на същите извън срок и други), може да се
обоснове противоправност, която да ангажира облигационната отговорност на
строителя. Указанията за ЕСУТ по т. 53 от протокол от 16.09.2020г. за поставяне на
вертикали в проект не е забавило съгласуването му, липсват данни да е даден срок
за това, а и в крайна сметка проектът е същото това заседание. Във въззивното
производство ищците не са оспорили изводите на първостепенния съд за забава в
действията на администрацията спрямо обявения срок за изпълнение на
административни процедури( вкл. публично оповестените срокове за предоставяне
на административни услуги), към които мотиви съставът на въззивния съд
препраща.
След одобрение на проекта за ПУП-ПРЗ и РУП на 07.06.2021 г. са постъпили
възражения от заинтересовани лица в периода 30.06.2021 г. 22.07.2021 г.
Възражението, депозирано от „Актив“ ООД е оттеглено след действия на
строителя- сключване на споразумение с възразилото лице (л. 160), което е
одобрено от ищците с декларация от 29.10.2021г.(л. 161), като по делото, вкл. в
настоящата инстанция, не се е твърдяло възражението да е свързано с изготвеното
от ответника проектиране или с други действия на строителя.
Възражението, депозирано от Р. К., К. Г.ева и Г. А., касаещо строителството
на процесната сграда на калкан, е първоначално одобрено от ЕСУТ, видно от
протокол от заседание №42/07.12.2021г., но по-късно е било преразгледано на
последващо заседание на ЕСУТ от 01.11.2022г. Няма данни и това възражение
относно проекта за изменение на ПУП да е основано с дейността на строителя, още
повече, че основателността на това възражение е изрично отхвърлена от
устройствената комисия. Изпълнителят не носи отговорност за упражняване на
законоустановени възможности на трети лица по охрана на собствения им интерес.
След издаване на Заповед № Г 434/02.12.2022 г. на Главен архитект на
Община Варна за одобряване на ПУП , в срока за обжалване е постъпила жалба на
22.12.2022 г. от заинтересовано лице. Производството по обжалване на заповедта е
приключило с определение от 13.03.2023 г. по адм.д. № 222/2023 г. по описа на
Административен съд– Варна, с което жалбата е оставена без разглеждане. И в този
случай забавата не се дължи на поведение на изпълнителя, още повече страните
изрично са изключили наличие на противоправно просрочие при иницииране на
съдебно производство по обжалване на административен акт-чл. 10, ал.2, т. 1 от
договора.
В заключение следва изцяло да се споделят съображения на първата
инстанция за липса на забавено изпълнение, за което да отговаря ответника.
Налице е невиновна невъзможност за изпълнение, съгл. чл. 81,ал. 1 от ЗЗД.
Веднага след влизане в сила на заповедта за изменение на ПУП възложителите за
развалили договора, поради което и евентуалната последваща забава отново не
може да се възложи на изпълнителя. Предявеният главен иск е неоснователен,
съответно решението, с което е отхвърлен се явява законосъобразно.
10
По насрещния иск:
Съгласно на чл. 13, ал. 1 от договора, в случай на забава на което и да е от
задълженията си по този договор, свързано със сключването на окончателните
договори, неизправната страна дължи на изправната неустойка в размер на 20 евро
на ден за всеки ден забава, но не повече от 50 000 евро.
Както се посочи по-горе изготвянето на инвестиционен проект е условие за
сключване на окончателен договор за учредяване в полза на строителя на право на
строеж върху конкретни обекти в бъдещата сграда (чл.5,ал. 1, т. 4 и т. 5 от
договора).
Поначало, когато за разрешаването на строителството се изисква
инвестиционен проект, условията, при които се извършва строителството се
обективират в одобрения инвестиционен проект и в разрешението за строеж (чл. 52
от ЗУТ). Видът и параметрите на застрояване/ етажност, плътност на застрояване/
се конкретизират в подробния устройствен план за имота (чл. 114 от ЗУТ).
Предвижданията на ПУП са задължителни за инвестиционното проектиране. По
изключение законът позволява да се извърши инвестиционно проектиране въз
основа на подробен устройствен план, който е извадка от изработвания проект за
подробен устройствен план, след приемане на предварителния проект за подробен
устройствен план от съответния експертен съвет (чл. 133, ал. 1 и ал. 2 от ЗУТ). В
разглеждания случаи обаче няма данни по делото страните да са уговорили
възможността за проектиране въз основа на извадка от изработвания проект за
подробен устройствен план. Самият изпълнител (ищец по насрещния иск) не
твърди да е изготвил инвестиционен проект, който да е одобрен от
градоустройствения орган. По делото не са ангажирани доказателства идеен проект
да е представен на възложителите за одобрение. Осъществената между страните
електронна кореспонденция, съдържаща схеми на обектите (л. 200 и сл.) не сочи на
извод за съгласуване на коментирания проект, тъй като тези схеми не
представляват извадка от одобрен проект.
Налага се извод, че едномесечният срок по чл. 5, ал.1, т. 5 от договора не е
започнал да тече, съответно възложителите не са намират в забава, която да е
основание за начисляване на неустойка по чл. 13, ал. 1 от договора. До същият
извод е достигнал и Варненски районен съд.
Поради съвпадение на фактическите и правни изводи на двете инстанции,
обжалваното решение следва да се потвърди като правилно и законосъобразно,
като въззивният съд препраща и към мотивите на първата инстанция, на осн. чл.
272 от ГПК.
При този изход на спора- и двете жалби са неоснователни, разноските на
страните не се присъждат.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА изцяло Решение № 1103/29.03.2025 г. на Варненски
районен съд по гр.д. № 10938/2023г.
11
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба в едномесечен срок от
съобщението пред Върховния съд на Република България, при наличие на
предпоставките по чл. 280, ал. 2 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
12