Р Е Ш Е Н И Е
Номер 1704
04.11.2016 год.
град Бургас
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
Бургаският районен
съд
ХІІІ
граждански състав
На
дванайсети октомври две хиляди и шестнайсета година
В
публично заседание, в следния състав:
Председател:
Райна Кирякова
Секретар:
С.Д.
Прокурор:
като разгледа докладваното от съдия Кирякова
гражданско
дело № 1088 по описа за 2016 г.,
за
да се произнесе взе предвид следното:
Бургаският районен съд е сезиран с искова молба от М.К.Г., с ЕГН **********, чрез адв. Л.А.Ц.
***, с адрес на кантората гр. Б., ул. А.М. ..., ет. ..., офис ...., против В.Н.Н., с ЕГН **********, с адрес ***, с която моли
съда да постанови решение, с което да обяви
за окончателен сключения между тях на 16.10.2015 г. предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, с предмет 1/4
(3/4 от 1/3) идеална част от недвижим имот, находящ се в гр. Б., ул. Ш. ......:
ДВОРНО МЯСТО с площ 153.50 кв. м. ид. ч., съставляващо урегулиран поземлен имот/УПИ/
....-...,......, целият с площ 307 кв. м., в кв. ......, бивш парцел ......., в
бивш кв. ...... по ПУП на гр. Б., които два имота са заснети в кадастралната
карта с идентификатори, както следва: първи-.............,
с площ от 135 кв. м., при граници: изток-улица Ш., поземлен имот ............,
запад-поземлен имот ............., север-поземлен имот ................, юг-поземлен
имот ................. и втори-идентификатор
..............., с площ от 137 кв. м., при граници: изток-улица Ш.,
поземлен имот ................, запад-поземлен имот ................, север-поземлен
имот ............, юг-улица Ц.С., поземлен имот .............., ведно със 1/3
идеална част от ЖИЛИЩНА CPАДА-еднофамилна, с кадастрален идентификатор .................., със застроена площ 92
кв. м., изградена в поземлен имот с идентификатор ................., на един
етаж, при граници на сградата: изток-външен зид, запад-калкан, север-калкан,
юг-външен зид. Претендира направените по делото разноски. Ангажира
доказателства.
Конститутивният иск е процесуално допустим и е с
правно основание чл. 19 ал. 3 от Закона за задълженията и договорите/ЗЗД/. Производството
се движи по реда на чл.
362 и следв. от Гражданско процесуалния кодекс/ГПК/.
Предявен е от лице,
имащо правен интерес от защита, срещу надлежни ответници, като исковата молба
съдържа задължителните реквизитите по чл. 127 и чл. 128 от ГПК.
Ответникът Н., своевременно с отговора на исковата
молба, оспорва изцяло облигационния иск, като неоснователен. Навежда доводи, че
договорът е развален, за което е уведомил ищеца М.Г. на 21.01.2016 г. в 16:30
часа. На второ место, че прави възражение за частична нищожност на предварителния
договор, поради невъзможен предмет. На трето место, прави възражение за липса
на вина за договорното неизпълнение до настоящия момент, поради поведението на
ищцовата страна, която повече от три месеца не
заплаща остатъка от продажната цена. Ангажира доказателства.
Бургаският районен съд, след преценка на събраните по
делото доказателства и в кореспонденция с доводите на страните намира, че конститутивният
иск по делото е основателен, поради следното:
Не се спори между страните по делото, че валидно
са сключили на 16.10.2015 г. процесния предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот, с предмет 1/4
идеална част от недвижим имот, находящ се в гр. Б., ул. Ш. .......... Цялата
покупна цена е от EUR 50 000, равняващи се на
97792 лева. В договора е вписано, че от цената са заплатени 50 000 лева, а
останалите 47792 лева купувачът се задължава да бъдат издължени на продавача
при подписването на нотариалния акт за покупко-продажба, в срок от 45 работни
дни от сключването на договора. Следователно, по делото не могат да се слушат
основателно възражения за това, че ищецът Г., в качестввото си на купувач, не е
заплатил предварително продажната цена, което като форма на виновно
неизпълнение е основание за развалянето на договора, в каквато насока прави
възражения ответника Н., тъй като няма такова постигнато съгласие между
страните. Клаузата е за сключване на окончателния договор, при подписването на
който ще се дължи останалата част от цената. Тя се подкрепя от законовото
предвиждане на чл. 200 от ЗЗД, че плащането трябва да стане едновременно с
предаването на вещта и на мястото, където то се извършва. Разпоредбата е
императивна. Липсата на нотариален акт изключва забавата за плащане на цената. В
този смисъл е и задължителната съдебна практика по чл. 290 от ГПК, с решение №
69 от 1.04.2014 г. на ВКС по ч. гр. д. № 3955/2013 г., III г. о., ГК, докладчик
съдията Драгомир Драгнев. Тя приема, че от
функционалната зависимост и взаимността на престациите по двустранния договор
за покупко-продажба произтича изискването престациите на двете страни да станат
едновременно, поради което купувачът трябва да заплати цената на купената стока
в същия ден, когато вещта му е предадена. В деня на предаването на вещта
купувачът изпада в забава, без да е нужна друга покана. За да постигнат
съгласието за плащане страните по процесния договор са се възползвали от
договорната си свобода по чл. 9 от ЗЗД. Нормата предвижда, че те могат свободно
да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на
повелителните норми на закона и на добрите нрави. От този момент на валидното сключване
на договора, по предвиждането на чл. 20а от ЗЗД, той има силата на закон за тях,
което изключва възможността за изменението му в частта за плащането, само по
волята на бъдещия продавач. Ясно е изразена волята му в хода на договорното
правоотношение и пред съда за заплащане на цялата продажна цена преди
изповядването на сделката пред нотариуса, което не намира опора в договора и
закона. По съгласие на страните скокът за сключването на окончателния договора
е бил продължаван-на 18.12.2015 г., 15.01.2016 г. и последно на 21.01.2016 г., видно
от съвпадащите изявления на страните по делото, които кореспондират на
събраните писмени доказателства и свидетелските показания по делото на
нотариуса Б.К.. От тези показания съдът установява, че ответника Н., като бъдещ
продавач е бил неизправна страна и не е изпълнил задълженията си за представяне
за визирани в чл. 3 от предварителния договор документи, необходими за
сключването на окончателния договор. Към последната дата-21.01.2016 г. бъдещият продавач не е представил на
нотариуса удостоверение за данъчната оценка на имота, а бъдещият купувач съм
този момент е заплатил изцяло продажната цена по процесния предварителен
договор от 16.10.2015 г.
При задължителната проверка по реда на чл.
363 от ГПК, съдът установява, че ответникът Н. се легитимира като собственик на
имота по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот 16.10.2015
г. В плана от 1930 г. парцел ....-.... в кв. ....... е с
урегулирана площ от 307 кв.м. Върху този парцел е било отстъпено право на
строеж на И.П.Т. и на наследодателя на ищеца по делото Н.Г.Н./негов баща, поч. ...............
г./-по 1/2 ид. част от 307 кв.м. Наследяването и кръгът съдът установява от
приетото като доказателство по делото удостоверение за наследници, изх. № ....-....-.........
от 09.11.2015 г., издадено от длъжностно лице при Община Бургас. По-късно, на
23.03.1998 г. се е открило и наследството на майката на ответника по делото-С.И.Б.,
видно от представеното удостоверение за наследници, изх. №...-....-..... от
14.07.2015 г. на длъжностно лице при Община Бургас. Наследниците са трима-ответникът
по делото Г.Н.Н., Т.Н.З. и В.Н.Н.. Още към 1958 г., когато е бил изготвен
кадастрален план на част от гр. Б., процесният имот е бил разделен с ограда
между двамата съсобственици, на които е било отстъпено право на строеж и
собственост върху сградите, видно от неоспореното заключение на
съдебно-техническата експертиза по делото. Този план е бил основа за
регулационния план от 1981 г. и в урегулирания поземлен имот са заснети двата
имота, които го образуват. В действащия план отново урегулирания поземлен имот
е съставен от два имота, с нова номерация. Регулацията обаче по действащия план
е по имотни граници и се различава в северната част по регулационните граници
на първия образуван имот през 1930 г. Със заповед № ........ от 5.08.1993 г. на
кмета на община Б. е одобрен ЧКЗСП на кв. ......, съгласно която в УПИ ....-....,
.... са пред видени жилищни сгради в двата имота, ситуирани на калкан, с
височина до 14.5 м. Съгласно договор за
покупко-продажба от 3.05.1997 г. на имот държавна собственост, наследниците на
Н.Г. Н.: Г.Н.Н., Т.Н.З. и В.Н.Н. са купили от областния управител дворно место
от 153.50/307 кв.м., съставляващо УПИ ....-...,.... в кв. ..... по действащия план. Всички възстановени/деактувани/ ид. части на
наследниците на първите двама собственици на сградата, са върху площта на
първия поземлен имот от 1930 г., с площ 307 кв.м. С действащия ПУП-ПРЗ на
ЦГЧ-Запад от 1991 г. е образуван УПИ ....-...,.... в кв. ....., с урегулирана
площ от 280 кв.м. Той е част от бившия парцел ....-... в кв. ...... Отреден е
за двата имота с пл. № .... и пл. № ...., от които е съставен. В разписния
списък към плана са отразени заповедите на областния управител, с които са
деактувани към 1999 г. части от УПИ ....-...,.... в кв. ...... и предадени в
собственост на: Г. Н.Н., Т.Н.З. и В.Н.Н., общо 153.50 кв.м. ид.част от 307
кв.м.; П.И.И.-102.33 кв.м. ид.части от 307 кв.м. и на С.И.Т.-51.17 кв.м.
ид.части, общо на двамата 153.50 кв.м. Част от наследниците към настоящия
момент са се разпоредили с ид. си части от имота. Ответникът по делото В.Н.,
предвид описаните документи, е собственик на 1/3 от 153.50 кв.м. идеални части
от УПИ ....-...,.... в кв. ...... по ПР, респ от ПИ с идентификатори .....................
и ................. по кадастралната карта. Със
заповед № ...-....-.... от 30.01.2009 г. на изп. директор на АГКК е одобрена
кадастралната карта на гр. Бургас и в нея имот пл. №
... от кадастралния план, е обозначен с идентификатор .............. и
площ 137 кв.м., а имот пл. № ..... е обозначен с идентификатор .................
и площ 135 кв.м. Двата отделни имота по кадастралния план са заснети като
самостоятелни два имота и в кадастралната карта. В действащия план за регулация
тези два имота образуват един урегулиран поземлен имот. Идеалните части на
ответника Н. са част от целия този урегулиран поземлен имот. При реституцията
са възстановени на наследниците на първоначалните съсобственици половината от
153.5 кв.м от 307 в ид. части. Няма извършена делба на идеалните части. По
безспорен начин се установява и легитимацията му като съсобственик на 1/3 ид.
част от жилищната сграда в имота.
Неоснователно пасивно легитимираната страна по делото
прави възражения във връзка с проведеното производство по допускането на
съдебна делба от Окръжен съд-гр. Бургас по в. гр. д. № 380/2006 г. по описа на
съда, тъй като трансланивният ефект от делбата настъпва с нейното извършването,
за което по делото не са ангажирани доказателства. Решението по допускането на
делбата не формира сила на присъдено нещо относно правото на собственост,
съгласно трайно установилата се съдебна практика, тъй като в това производство
собствеността се изследва като преюдициално правоотношение. Неоснователно е и
възражението за невъзможност на предмета на процесния предварителен договор,
като основание за нищожност, по смисъла на чл. 26 от ЗЗД, тъй като имотът е
отразяван последователно във времето в кадастъра и регулацията на гр. Бургас,
съществува и към настоящия момент. Невъзможният предмет представлява
обективно невъзможен резултат, при договорите които не са intuitu
personae(сключени с оглед личността
на длъжника), както в конкретния случай. Недоказано е възражението на
ответната страна за развалянето на договора, за което другата страна е
уведомена на 21.01.2016 г. За този факт с правно значение тя носи
доказателствената тежест за пълно и главно доказване. Недоказано е от ответната
страна оспорването което е направила ищцовата страна по делото, по реда на чл.
193 от ГПК, на верността на уведомленията до нотариуса Бинка Кирова, приети
като доказателства по делото/лист 57,58, и 43/.
Предвид изложеното от фактическа и правна
страна, съдът приема, че конститутивният иск по делото за сключване на
окончателен договор, с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, е основателен и
доказан. Правото да се иска обявяване на предварителен договор за окончателен е
субективно потестативно и дава възможност на носителя си да го упражни, с
едностранно волеизявление по съдебен ред. Налице са всички законови
предпоставки за това. Предварителният договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 16.10.2015 г. е действителен, не е прекратен или развален, съдържа
основните елементи на окончателния договор, клаузите му са ясни за волята на
страните по облигационното правоотношение. Налице е виновно неизпълнение на
договорно задължение, по смисъла на чл. 79, ал. 1 от ЗЗД, на продавача по
процесния предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 16.10.2015
г., да подготви визирани в чл. 3 от него
документи, необходими за сключването на окончателния договор в предвидения с
договора и продължен по съгласие на страните срок до 21.01.2016 г., за което
отговаря. Всяка от страните по договора трябва да изпълнява задълженията си по
него точно и добросъвестно/чл. 63, ал. 1 от ЗЗД/. Поради неизпълнението, насрещната
страна е правоимаща да иска от съда да обяви сключването на окончателния
договор, с последиците по закон. Ето защо, предявеният по делото конститутивен
иск следва да бъде уважен изцяло.
С оглед изхода на делото и разпоредбата на чл. 78,
ал. 1 от ГПК, в тежест на пасивно легитимираната по делото страна следва да
бъде възложено заплащането на направените от ищеца Г. разноски по делото,
съобразно събраните доказателства и списъка за разноски по чл. 80 от ГПК, в
размер на 7149.74 лв., от които 1459.74 лв.-държавна такса за производството,
10.00 лв.-държавна такса за издаване на две съдебни удостоверения, 280.00
лв.-възнаграждение на вещото лице по съдебно-техническата експертиза по делото
и 5400.00 лв.-адвокатско възнаграждение. В тежест на активно легитимираната по
делото страна, като приобретател на имота, по реда на чл. 364, ал. 1 от ГПК,
следва да бъде възложено заплащането на следващите се такси и разноски по
прехвърлянето на имота от 1339.92 лв., при данъчна оценка на имота от 12567.77
лв., определена съобразно представените по делото удостоверения, които разноски
включват: нотариална такса от 1119.99 лв. по т. 8 от Тарифата към Закона за
нотариусите и нотариалната дейност, на осн. чл. 85, ал. 2 и 3 посочения закон, в
полза на бюджета на съдебната власт, по сметка на Районен съд-гр. Бургас и
местен данък от 219.93 лв., на основание чл. 47, ал. 2 от Закон за местните
данъци и такси, по сметка на Община Бургас, в размер на 1,75 % върху данъчната
оценка, предвиден за придобиване на имущество по възмезден начин с чл. 18 от
Наредбата за определяне размера на местните данъци, приета с решение на
Общински съвет-гр.Бургас, приета с протокол № 5, т. 30 от 24.01.2008 г., изм.
ред. протокол № 17 от 27.09.2016 г.
Мотивиран от горното и на основание чл. 235 от ГПК,
Бургаския районен съд
Р Е
Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА
ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на 16.10.2015
г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, между продавача В.Н.Н., с ЕГН **********, с адрес *** и
купувача М.К.Г., с ЕГН **********, с
адрес ***, с предмет 1/4 (3/4
от 1/3) идеална част от недвижим имот, находящ се в гр. Б., ул. Ш. .......:
ДВОРНО МЯСТО с площ 153.50 кв. м. ид. ч., съставляващо урегулиран поземлен
имот/УПИ/ ....-...,......, целият с площ 307 кв. м., в кв. ...., бивш парцел .....,
в бивш кв. ....... по ПУП на гр. Б., които два имота са заснети в кадастралната
карта с идентификатори, както следва: първи-................,
с площ от 135 кв. м., при граници: изток-улица Ш., поземлен имот .................,
запад-поземлен имот ...................., север-поземлен имот ..................,
юг-поземлен имот .............. и втори-идентификатор
................, с площ от 137 кв. м., при граници: изток-улица Ш.,
поземлен имот ............., запад-поземлен имот ............., север-поземлен
имот ..............., юг-улица Ц.С., поземлен имот .................., ведно
със 1/3 идеална част от ЖИЛИЩНА CPАДА-еднофамилна, с кадастрален идентификатор ..............., със застроена площ 92
кв. м., изградена в поземлен имот с идентификатор ..........., на един етаж,
при граници на сградата: изток-външен зид, запад-калкан, север-калкан,
юг-външен зид.
ОСЪЖДА В.Н.Н., с ЕГН **********, с адрес ***, да заплати на М.К.Г., с
ЕГН **********, с адрес ***, направените по делото разноски, в размер на 7149.74 лв.(седем хиляди сто четиридесет и девет лева и
седемдесет и четири стотинки).
ОСЪЖДА М.К.Г., с
ЕГН **********, с адрес *** да заплати сумата от 1339.92 лв.(хиляда триста тридесет и девет лева и деветдесет и
две стотинки)-разноски по прехвърлянето на
имота, от която 1119.99 лв.(хиляда сто и
деветнадесет лева)-нотариална
такса, в полза на бюджета на
съдебната власт, по сметка на Районен съд-гр. Бургас и 219.93 лв.(двеста и деветнадесет лева и деветдесет и три
стотинки)-местен
данък, по сметка на Община
Бургас.
ПОСТАНОВЯВА
служебно да се впише възбрана върху горепосочения имот, до размера на разноски
по прехвърлянето на имота от 1339.92 лв. Да се
изпрати заверен препис от решението
на Служба по вписванията към Имотен регистър-Бургас, при Агенцията по
вписванията, за вписване на възбраната.
ПОСТАНОВЯВА издаването на препис от решението, след
представянето на доказателства от приобретателя за заплатените разноски по прехвърлянето на имота, както
и другите данъци и такси на праводателя му за имота към държавата.
ДАВА шестмесечен срок на приобретателя М.К.Г., с ЕГН **********, да отбележи
решението, по реда на Закона
за собствеността, считано от влизането
му в сила, като му УКАЗВА, че след
изтичането на този срок вписването на исковата молба ще изгуби действието си.
РЕШЕНИЕТО
подлежи на въззивно обжалване, пред Окръжен съд-Бургас, в двуседмичен срок от връчването
му на страните.
Районен съдия: / п /
Вярно с оригинала
Ж. С.