Р Е Ш Е Н И Е
№ ….
гр. София, 26.08.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИЯ ГРАДСКИ
СЪД, ПЪРВО ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 29-ти състав,
в публично съдебно заседание на двадесет
и втори май през две хиляди двадесет и пета година, в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАЯ МИХАЙЛОВА
при секретар Вяра
Баева, като разгледа докладваното от председателя гражданско дело № 14470 по
описа за 2018 г., за да се произнесе взе предвид следното:
Ищецът „Е.” ЕООД е предявил срещу
ответниците П.Т.П. и С.К.П. искове за собственост с правно основание чл. 108 от
ЗС.
На ответниците П.Т.П. и С.К.П. е
връчено съобщение по чл. 131 от ГПК заедно с препис от исковата молба и
доказателствата, като в едномесечния срок от получаване на съобщението са
постъпили отговор и насрещна искова
молба за извършени от тях разноски за използване и подобрения на апартамент
№ 6 и за упражняване на право на задържане него, пояснена с молба от 30.05.2019 г. (л. 333 от
делото) и молба от 02.08.2019 г. (л.
427 от делото).
Производството по делото в частта
по предявените с насрещната искова молба искове е прекратено с влязло в сила
определение от 09.03.2022 г.
С определение от 18.07.2019 г.,
на основание чл. 228, ал. 3 от ГПК, съдът е конституирал по предявения от „Е.”
ЕООД ревандикационния иск по чл. 108 от ЗС относно апартамент № 9 наред с ответниците П.Т.П. и С.К.П. и нов ответник В.К.К., на която също е връчено съобщение
по чл. 131 от ГПК с препис от ИМ и приложенията и която в процесуалния срок е
подала отговор.
Ищецът „Е.” ЕООД излага следните
обстоятелства за обосноваване на исканията си: придобиване на правото на
собственост върху апартаменти № 6 и № 9
в сграда на ул. „***********в гр. София, въз основа на договор за
покупко-продажба по нотариален акт №4 от 09.12.2010 г., н.д.№180/2010 г. на
нотариус В.М., с рег.№074 на НК; използването на продавача „ЗЕЛДА” ЕООД като
посредник за продажба на придобитите имоти, които не са осъществени и наложило
предприемане на действие за въвеждане на сградата в експлоатация, съществено на
29.03.2016 г., и за преустройство на имотите в сградата; установена липса на
достъп до имотите, наложило издаване на заповед за изпълнение и изпълнителен
лист срещу продавача, за който се предполагало да е осуетил достъпа до имотите;
извършен на 10.03.2017 г. въвод във владение от съдебен изпълнение, при който
съдебният изпълнител е установил в процесните недвижими имоти ответниците П.П.
и С.П., които претендирали да са собственици на имотите и отказвали да ги
предадат и понастоящем; придобиване на собствеността върху процесните имоти въз
основа на договора за продажба, а при евентуалност - въз основа на 5-годишно
давностно владение от предаването на владение с посочения договор, респ.
10-годишно такова чрез присъединяване на владението и на неговите праводатели.
Иска признаване на собствеността върху имотите и предаване на същите от
ответниците – апартамент № 6 от ответниците П.П. и С.П. и апартамент № 9 от
ответника В.К.. Претендира разноски.
Ответниците П.Т.П. и С.К.П., както и
новоконситуирания с определение от 18.07.2019 г. ответник В.К.К., в законоустановения срок по чл.
131 ГПК оспорват така предявените ревандикационни искове, възразявайки че
ищецът не е собственик на процесните имоти, тъй като с нотариален акт № 53 от
01.04.2004 г. съсобствениците на поземлен имот – ответника П.Т.П. и К.А., учредили право на строеж на В.П.върху
УПИ ХIХ-211 от кв. 201 по плана на гр. София, местността Подуене-Редута за
построяване на жилищна сграда, в която са придобили обекти в сградата, както
като насрещна престация по посочения договор, така и въз основа на сключени
предварителни договори – за апартамент № 9 въз основа на предварителен договор
от 02.12.2003 г. от ответника В.К.К. и за апартамент № 6 от другите двама
ответници П.Т.П. и С.К.П. по предварителен договор от 16.04.2004 г., и
осъществено въз основа на тях давностно владение; прехвърляне на правото на
строеж с нотариален акт № 133 от
12.05.2004 г. от В.П.и съпругата му Е.П.на „ПРАЙВЪТ ФАЙНЪНС ЮНИОН” АД (с
последващо наименование „АФО” АД и заличен търговец) и сключване на същата дата
между „ПРАЙВЪТ ФАЙНЪНС ЮНИОН” АД и В.П.на договор за лизинг с предмет - право
на строеж на обекти в сградата, сред които и процесните; сключване на договор
за продажба по нотариален акт № 96 от 14.05.2009
г. между „АФО” АД и „ЗЕЛДА” ЕООД (понастоящем с наименование „МЕРТ ФОРТ” ЕООД), с предмет обектите в завършена
в груб строеж в поземления имот, и
договор за цесия между същите страни с нотариална заверка на подписите на
страните; сключен на 09.12.2010 г.
договора за продажба по нотариален акт № 4 от 09.12.2010 г. между „ЗЕЛДА” ЕООД и
ищеца „КОРЕНТИН БЪЛГАРИЯ” ЕООД (понастоящем с наименование „Е.” ЕООД), за обекти от завършената в груб строеж сграда,
част от които и процесните имоти; признаване на договора по нотариален акт №
133 от 12.05.2004 г. за привиден с решение от 02.09.2013 г. по гр. дело №
15712/2011 г. на СГС по отношение на праводателя на ищеца - „ЗЕЛДА” ЕООД, и
други лица; предприети от тях след покана до В.П.работи за довършване на
сградата – договори за СМР от 01.11.2008
г. и 15.11.2008 г. и договори за енергиен паспорт на строеж от 17.02.2009
г., установени с влезли в сила решения по гр. дело № 572/2015 г. на Апелативен
съд – Пловдив, гр. дело № 1283/2013 г. на АС – Пловдив, гр. дело № 362/2015 г.
на АС – Пловдив и гр. дело № 25308/2011 г. на СРС и други; единствено
осъществявано от тях владение върху процесните имоти като купувачи по
предварителните договори, които са заплатили както цената на имотите, така и
стойността на необходимите работи за
въвеждането в експлоатация на цялата сграда; започнало упражняване на
фактическа власт върху имотите от м. декември 2007 г., демонстрирано от тях с
предприетите СМР както по отношение на процесните обекти, така и по всички
предприети от тях действия за сградата, а от м. януари 2010 г. и чрез ползването
им за живеене. Претендират разноски.
В проведеното на 20.10.2022 г. открито съдебно
заседание по делото е депозирана от В.И.Б.
молба с правно основание чл. 225 ГПК, с която са предявени искове за
собственост по чл. 124, ал. 1 от ГПК срещу „Е.” ЕООД, П.Т.П. и С.К.П., и по чл. 108 от ЗС срещу В.К.К.. Последният включва искане и задължава
съда да се произнесе не само по предаване на владението върху имота, но и
относно принадлежността на правото на собственост върху същия, поради което
съдът е приел, че предявеният срещу ответника В.К.К. иск е само иск за собственост по чл. 108
от ЗС.
Главно встъпилото лице В.И.Б. твърди следните обстоятелства за обосноваване на исканията
си: самостоятелно право на собственост върху апартамент № 9, придобит въз
основа на влязло в сила решение по иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, постановено по
гр. дело № 16492/2015 г. на СГС, с който е обявен за окончателен предварителен
договор от 13.05.2004 г.; обявяване на договора за продажба на правото на
строеж за нищожен като симулативен и непораждане от последващите сделки на
вещнопрехвърлително действие относно имота; претендиране на правото на
собственост върху имота от всяка от първоначалните страни по производството и
оспорване на претендираното от него въз основа на сключения от дружеството
договор за продажба по НА № 4 от 09.12.2010 г., намирането на другите страни в
имота и осъществявано от ответника В.К. владение върху същия. Претендира
установяване на правото на собственост върху имота по отношение на „Е.” ЕООД, П.Т.П.
и С.К.П. и установяване на
собствеността и осъждане на В.К.К. да му предаде владението на имота.
Ответниците в срока по чл. 131 от ГПК са оспорили
исковете, предявени от В.И.Б., както
следва:
Ответникът „Е.” ЕООД оспорва иска по чл. 124 от ГПК,
възразявайки че: предварителният договор от 13.05.2004 г. е неистински относно
положения върху него подпис за В.П., а при евентуалност твърди симулативност на
последния и водения въз основа на него исков процес, решението по което като
постановено по погасено потестативно право е недопустимо и която симулативност
се установявала от липсата на плащане по предварителния договор; необвързване
от силата на пресъдено нещо на решението по чл. 26, ал. 2 от ЗЗД за
прогласяване нищожността на сделката и непротивопоставимост на същото решение и
на решението по иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД поради добросъвестността му към
момента на сключения от него на договор за продажба по НА от 09.12.2010 г.;
наличие на прикрита сделка, представляваща договор за продажба с обратно
изкупуване по чл. 333 от ТЗ, който е действителен и съдържанието на който се
установявало от договора за финансов лизинг, поради което се иска и разкриване
на симулативността. Навежда при евентуалност и придобиване на собствеността въз
основа на добросъвестно давностно владение.
Ответниците П.Т.П. и С.К.П. оспорват иска по чл. 124, ал. 1 от ГПК,
възразявайки че ищецът няма интерес от предявения срещу тях установителен иск,
тъй като те не са претендирали собственост върху процесния имот и изложеното в
исковата молба за намирането им в имота при въвод, за които обстоятелства дори
няма доказателства, не може да обосновава наличието на такъв.
Ответникът В.К.К. оспорва иска по чл. 108 от ЗС,
възразявайки че тя не е обвързана от решението по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД,
процесът по който е симулативен; нищожност на договора поради сключването му
след продажба на правото на строеж с НА от 12.05.2004 г.; придобиване на имота
по давност поради необезпокоявано и явно владение от месец декември 2007 г. до
настоящия момент, за който тя е сключила предварителен договор със суперфициара
В.П.и знание на ищеца В.Б. за сключения с нея предварителен договор и продажба
на право на строеж и липса на заявявани от него претенции към същия имот до
подаването на молбата за главно встъпване.
Съдът, като прецени относимите
доказателства и доводите на страните, приема за установено следното:
Не е предмет на
спор между страните по делото, че с нотариален акт № 53, том II, рег.№ 5803, дело
№ 245/2003 г. съсобствениците на УПИ XIX-211 от кв.201 по плана на гр.София, местността
„Подуяне-Редута“ с площ 477.40 кв.м. П.Т.П.
и К. И. А. са учредили на 01.04.2004 г.
в полза на В.С.П.право на строеж за изграждането на обекти в жилищна сграда, в
която се намират и процесните апартаменти № 6 и № 9.
Видно от
представения нотариален акт № 133, том I, рег.№ 1477, дело № 122/2004 г. на 12.05.2004 г. В.С.П.и Е.Р.П.са прехвърлили
чрез покупко-продажба на „ПРАЙВЪТ ФАЙНЪНС ЮНИЪН“ АД правото на строеж върху
посоченото УПИ като са договорили продажна цена от 112 995.50 евро.
На същата дата - 12.05.2004 г. е сключен договор за
лизинг № II- 22, по силата на който „ПРАЙВЪТ ФАЙНЪНС ЮНИЪН” АД, в качеството на
лизингодател, отдава за временно и възмездно ползване на В.С.П., в качеството
на лизингополучател, правото на строеж върху обектите в предвидената за
построяване жилищна сграда в УПИ XIX-211, с площ от 477.40 кв.м., находящ се в
гр.София, ул.*********Срещу ползването лизингополучателят се съгласил да
заплати лизингова цена от 112 995.50 евро на вноски по схема съгласно
приложение № 2, а след тяхното заплащане лизингодателят да му прехвърли правото
на собственост. В протокол от 12.05.2004 г. било удостоверено предаване
лизинговата вещ - правото на строеж от лизингодателя на лизингополучателя.
През 2005 г. в
търговския регистър е вписана промяна в наименованието на „ПРАЙВЪТ ФАЙНЪНС ЮНИЪН” АД, което вече е
„АФО“ АД, което дружество към момента не съществува като правен субект с
вписване заличаването му през м.01.2010 г.
На 09.02.2009 г. „ПРАЙВЪТ ФАЙНЪНС ЮНИЪН”
АД след завършване на сградата на етап груб строеж, се е снабдил с
удостоверение на основание чл. 181, ал.2 ЗУТ.
Видно от
представения нотариален акт № 36, том I, рег.№ 4350, дело № 71/2009г. на 14.05.2009 г. „АФО“ АД /към тази дата в ликвидация/ е прехвърлило
на „ЗЕЛДА“ ЕООД чрез договор за покупко-продажба правото на собственост върху
недвижими имоти в завършена в груб строеж жилищна сграда, построена в УПИ ХIХ -
211 от кв. 201 по плана на гр.София с площ от 477.40 кв.м., измежду които
процесните апартаменти № 6 и №9.
На същата - 14.05.2009 г. „АФО“ АД и „ЗЕЛДА“ ЕООД са сключили и договор за
цесия, с който цедентът „АФО“ АД прехвърля на цесионера „ЗЕЛДА“ ЕООД вземанията
си към В.П., произтичащи от лизинговия договор, като за така извършената цесия
последният бил уведомен с писмо, получено на 27.08.2009 г.
Видно от
представения нотариален акт № 4/09.12.2010
г., т.II, н.д.№180/2010 г.
„ЗЕЛДА“ ЕООД е прехвърлило с договор за покупко-продажба на „КОРЕНТИН БЪЛГАРИЯ“
ЕООД самостоятелни обекти в построената в посоченото УПИ сграда, включително процесните
апартаменти № 6 и №9.
По решение на
едноличния собственик на капитала от 25.07.2011 г. „ЗЕЛДА“ ЕООД е преименувано
на „БЕДРАЙВ“ ЕООД, а от 26.03.2014г. е преименувано в „МЕРТ ФОРТ“ ЕООД.
„КОРЕНТИН БЪЛГАРИЯ“
ЕООД е с променено наименование от 11.12.2015 г. на „Е.“ ЕООД.
По делото се установява, че за
процесната жилищна сграда, находяща се в гр. София на ул. „*********, е издаден
акт за приемане на конструкцията (Акт обр. 14) на 27.12.2005 г., с посочени В.С.П.–
възложител, и ЕТ „МЕТКОМ – П. В.П.” – изпълнител. Констативен акт за
установяване годността за приемане на строежа (Акт обр. 15) е издаден на 20.09.2012
г. В него като възложители са посочени ищеца с предишното му наименование
„КОРЕНТИН БЪЛГАРИЯ” ЕООД, П.Т.П. и К. И. А., а като строител – дружеството
„АЛВЕГ-2” ЕООД. По-нататък, процесната сграда е въведена в експлоатация през
2016 г., видно от Удостоверение № 324/29.03.2016 г. на директора на Дирекция
„Общински строителен контрол“ в Столична община. Като възложители са посочени П.Т.П.,
К. И. А. и ответното дружество.
На 12.09.2017 г. между „Е.” ЕООД, представлявано от С.Т.М., и „Д.КОМЕРС
1” ЕООД, представлявано от управителя Ж.Д.А.е сключен договор за строителство
за следния обект: „Преустройство и смяна
предназначението на: „част от „Офис № 1” на кота ± 0.00 в „Магазин” и на част
от „Офис № 1” и „Апартамент № 1” на кота + 2.80 в „Апартамент № 4”;
преустройство на „Апартаменти № 4, 5 и 6” на кота + 5.60 в „Апартамент № 5” и
„Апартамент № 6”; преустройство на „Апартаменти № 11, 12 и 13” на кота + 5.60 в
„Апартамент № 11” и „Апартамент № 12”, находящи се в жилищна сграда в УПИ XIX-211, м. „Подуене-Редута”, р-н „Слатина”, гр.
София, адм. адрес: гр. София, ул. „*********. За извършването на това
преустройство е издадено разрешение за строеж № 46/16.08.2017 г.
С решение от
16.05.2017 г. постановено по гр.д.№ 8031/2015 г. по описа на СГС, I-1 състав, исковете, предявени
от В.Б. срещу В.С.П.и Е.Р.П.за прогласяване нищожността на оспорените договор
за покупко-продажба на правото на строеж с НА № 133, том. I, рег. №
1477, дело № 122/12.05.2004 г. между В.И.Е П.и
„ПРАЙВЪТ ФАЙНЪНС ЮНИЪН” АД, договор за покупко-продажба правото на собственост
върху недвижими имоти в завършена в груб строеж жилищна сграда с НА № 36, том
I, рег.№ 4350, дело № 71/2009г. между „АФО“ АД и „ЗЕЛДА“ ЕООД и договор за покупко-продажба на същите с НА
№ 4/09.12.2010г. между „ЗЕЛДА“ ЕООД и „КОРЕНТИН БЪЛГАРИЯ“ ЕООД са отхвърлени.
По жалба на ищеца и
след повторно разглеждане от въззивния съд с Решение № 10412/09.06.2021 г. постановено
по в.гр.д.№ 462/2020 г. по описа на САС, решението на СГС е частично отменено.
С него е уважен иска на В.Б. против В.и Е.П.за прогласяване нищожността на сключения
между последните двама и „ПРАЙВЪТ ФАЙНЪНС ЮНИЪН” АД договор за продажба правото на строеж с НА
№ 133/12.05.2004г., в частта за апартамент № 9, находящ се в сграда в гр.София,
ул.**********, ет.3, с площ 57.62 кв.м., заедно с 3.01% ид.ч. от общите части
на сградата и от правото на строеж, заедно с мазе № 10 с площ 4.53 кв.м. и
гараж № 9 на партерен етаж с площ 22.73кв.м., като привиден на основание чл.26,
ал.2, пр.5 ЗЗД. Отхвърлителното решение на СГС в частта по исковете за
недействителност на другите два договора за продажба е потвърдено с мотиви, че
продажбата на чужда вещ не е нищожна. Такива сделки не могат да се
противопоставят на действителния собственик и правото на собственост, респ.
правото на строеж не е преминало в патримониума на последващите купувачи.
Решението е влязло в сила на 29.07.2021 г. и обвързва със задължителна сила
страните по него.
С решение от 28.06.2022 г. постановено по гр.д.№ 16492/2015
г. по описа на СГС, I-1 състав,
е обявен за окончателен на основание
чл.19, ал.3 ЗЗД сключеният
на 13.05.2004 г. между В.И.Б.,
като купувач, и В.С.П.и Е.Р.П., като продавачи предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот: Апартамент № 9,
находящ се в гр.София, ул.**********, на трети жилищен етаж, със застроена площ
57.62 кв.м., състоящ се от дневна, трапезария с кухненски бокс, спалня, входно
преддверие, баня с тоалетна и балкон, при съседи: коридор, апартамент № 8,
двор, апартамент № 10, асансьорна шахта, заедно с 3.01 % ид. части от общите
части на сградата и от правото на строеж, заедно с Мазе № 10, с площ 4.53 кв.м.,
при съседи: коридор, мазе № 12, мазе № 9, коридор, представляващ
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.702.211.1.39 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед №
РД-18-138/24.07.2017г. на ИД на АГКК, при съседи: на същия етаж-самостоятелни
обекти с идентификатори 68134.702.211.1.8 и 68134.702.211.1.10; под
обекта-самостоятелни обекти с идентификатори 68134.702.211.1.36 и
68134.702.211.1.7, над обекта-самостоятелен обект с идентификатор
68134.702.211.1.42, и Гараж № 9 на
партерния етаж с площ 22.73 кв.м., при съседи: двор, калкан, гараж № 1, гараж №
8, заедно с 1,05 % идеални части от общите части на сградата, улица, заедно с
3.01 % ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж,
представляващ самостоятелен обект с идентификатор 68134.702.211.1.24 по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед № РД-18-138/24.07.2017г. на ИД на АГКК, при
съседи: на същия етаж-самостоятелен
обект с идентификатор 68134.702.211.1.25; под обекта-няма; над
обекта-самостоятелен обект с идентификатор 68134.702.211.1.33.
Със съдебно решение от 25.07.2019 г., отбелязано в
Службата по вписванията, постановено в производство по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, по
гр.д. № 6040/2018 г. по описа на САС, ГО, 14 с-в, е обявен за нищожен договор
за покупко-продажба на право на строеж от 12.05.2004 г., обективиран в
нотариален акт № 133, том I, рег. № 1477, н.д. № 122/2004 г. на нотариус А.Г.,
в частта, в която В.С.П.и Е.Р.П.продават на „Прайвът Финанс Юниън“ АД учредено
право на строеж за жилищен обект - апартамент № 5, находящ се на втори етаж със
застроена площ от 61,30 кв.м., гр. София, район „Слатина“, ул. „*********, като
привиден на основание чл. 26, ал. 2, пр. 5 ЗЗД;
признато е за установено по отношение на И.Д.В., че „Мерт Форд“ ЕООД
(преди "БЕДРАЙВ"
ЕООД) и „ЕСТИЕМ - БИЛД“ ЕООД не са собственици на
апартамент № 5 (описан по-горе) и е обявен за окончателен. На решението на САС
е отбелязано, че е влязло в сила на 04.06.2020 г. (същото не е допусната до
касационно обжалване от ВКС с определение от тази дата). Исковата молба, по
която е образувано това производство е депозирана в съда на 29.07.2013 г.
(образувано е гр.д. № 10428/2013 г. на СГС, I -19) и е вписана в Службата по вписвания на
25.11.2013 г.
От показанията на свидетеля Н.П.П., се
установява, че свидетелят от началото на
2016 г. бил пълномощник на управителя и собственик на „Е.” ЕООД - С.М.. Тъй
като М. живеел в гр. Варна, свидетелят бил ангажиран във връзка с процесната
сграда, находяща се в ж.к. „Слатина”, ул. „***********и я посещавал
многократно. Сочи, че предходният собственик на имота било дружеството „ЗЕЛДА”,
като от 2016 г. сградата нямала разрешение за ползване, а инвестиционната цел
на „Е.” ЕООД била да продава апартаменти, поради което трябвало да се входират
в общината нужните документи за издаването на акт 16, с което се занимавал
свидетеля. Сочи, че се оказало, че много от строителните документите, които били
необходими за снабдяване с разрешение за ползване, се намирали в стария
собственик - дружеството „ЗЕЛДА”. В началото на 2016 г. инвеститорът „Е.” ЕООД решил
да поправи сградата, която била в окаяно състояние. Сочи, че когато я е
посещавал асансьорът не работел, вътре било тъмно и много мръсно. Свидетелства,
че за първи път видял хора в сградата, когато се провело събранието на ЕС, на
което присъствал в качеството на пълномощник на „Е.” ЕООД. Събранието било
свикано, за да се учреди етажна собственост и на него присъствали П.П. и жена
му. Свидетелят водел събранието и в протокола П.П. и жена му не се разписали
като собственици на ап. 6 и ап. 9. Сочи, че е присъствал на въвод във владение
на ап. 6 и ап. 9. След като инвеститорът решил да ремонтира сградата били направени
огледи на всички апартаменти – дали има течове и др., като се оказало, че ап. 6
и ап. 9 са със сменени ключалки и тях дружеството не успяло да отключи. Тъй
като не успели да установят контакт със стария собственик - дружеството „ЗЕЛДА”,
който съхранявал ключовете, било образувано заповедно производство пред
РС-Пловдив. След снабдяването с изпълнителен лист, завели изпълнително дело при
ЧСИ М.К.. При самия въвод в апартамент №6 им отворил П.П.. Сочи, че по негови
спомени при въвода ап. 9 бил заключен, а само ап. 6 бил отворен.
От показанията на свидетеля И.Й. И., се
установява, че свидетелят е посещавал
сградата на ул. „*********, за първи път - през 2016 г. Тогава тя външно
изглеждала в лошо състояние – занемарени фасади, прогнили и ръждиви улуци и
водосточни тръби. Общите части били в лошо, неподдържано състояние.
Свидетелства, че при първото си посещение, както и при следващо, не е виждал
хора, които да обитават сградата. Предстоял да се извършва ремонт и фирмата, в
която работел „Д.Комерс 1”, трябвало да участва в търг, поради което в качеството
си на служител на „Д.Комерс 1” направил оглед на сградата, за да може да се
изготви оферта. Сочи, че сградата била завършена от строителната компания, за
която работи - „Д.Комерс 1”, а възложител по договора за ремонт, който бил
сключен през 2017 г. бил ищеца „Е.” ЕООД. Свидетелства, че били направени
допълнителна топлоизолация на цялата фасада, минерална мазилка, подмяна на
подпрозоречни плотове, парапети по терасите на всички такива в цялата сграда,
ремонт на хидроизолацията на покрив, подмяна на всички улуци и водосточни
тръби. На партерния етаж била направена каменна облицовка по цялата фасада. В
зоната на гаражите, от които се влиза от вътрешния двор на сградата, било
изпълнено отводняване на площадката с направата на бетонова настилка. Вътре в
самата сграда по апартаментите, тъй като те били само на тухлена зидария, без
изградени абсолютно никакви инсталации, били изпълнени инсталации, мазилки,
замазки по подовете, терасите, не били завършени с крайните настилки, което
създавало проблеми - течове. Сменени били входните врати на апартаментите,
които били в лошо състояние. На общите части на партерен етаж била направена
декоративна мазилка и по всички други етажи били прешпакловани, пребоядисани
общите части, подмяна на осветителни тела.
Свидетелства, че
е участвал в първото ОС на ЕС, в качеството си на пълномощник на собствениците
на един от апартаментите в сградата. На това ОС бил избран за домоуправител.
При провежданите ОС П.П. и С.К. присъствали като собственици на два от апартаментите
- ап. 7 и ап. 10. На ОС те не са заявявали да са собственици на ап. 6 и ап. 9. В.К.
се появила на много по-късен етап, на трето или четвърто ОС и започнала да се
вписва като собственик на един от апартаментите, за които свидетелят знаел, че
е на „Е.” ЕООД. Тя не представила никакви документи на нито едно от ОС, единствено
в протоколите се вписвала като представител и собственик на ап. 9.
Свидетелства, че участвал при извършвания
ремонт на апартаментите в сградата, в това число - ап. 6 и ап. 9, но при
влизане за изпълнение на ремонтните дейности видели, че няма достъп до тези
жилища. В последствие установили, че в тях има хора, които са се нанесли и
живеят там, поради което не могли да осъществят достъп до тези жилища. Сочи, че
не били извършвали довършителни работи в тези апартаменти, защото не им бил
осигурен достъп. Сочи, че в ап. 7 и ап. 10 не били влизали, тъй като от самото
начало те били заявени като чужда собственост и „Е.” ЕООД не бил възлагал
ремонтни дейности по тези жилища.
От показанията на свидетеля В.А.В., се
установява, че през 2007 г. ответникът П.П. му
споделил,
че живее на квартира, защото неговият блок се строи. Човекът, който е започнал
да строи блока бил техен познат – В., който започнал да строи блока, но го
зарязал. Сочи, че по молба на П.П. през пролетта на 2007 г. отишъл да види
блока, който имал изолация, прозорци, но не всички, и покрив. Топлоизолацията,
която била от към ул. ********и ул. Юндола била паднала, стереопорът се бил
обелил и се виждали тухлите. П. му казал, че не могат да открият В., защото се
крие и не знаят какво да правят. Твърди, че съдействал на П. при снабдяването с
документи, тъй като той не разполагал с такива. Извадили всички документи за около
3-4 месеца. Сочи, че е управител на дружеството „Алвек 2” ЕООД, което сключило
договор с П.П. и започнали работа в края на 2007 г. Зимата на 2008 г. правили
подовите настилки, които са по стълбищата. Всички разходи за ремонтните
дейности поемал П.П.. В самите апартаменти някъде имало мазилки, прокарани
частично водопровод, на който тръбите били изкъртени, имало ел. инсталация, но били
извадени кабелите. Сочи, че направили мазилките по апартаментите, шпакловките
на същите, на стълбището, таваните, почистили асансьорната шахта от отпадъци. Направили
преградни стени на гаражите, за да ги обособят. Свидетелства, че апартаментите
на П., С. и В. били на 2 и 3 етаж. Сочи, че не познава другите хора, които са
купили апартаменти там, и имал контакт само с П., С. и В.. Свидетелства, че
друг техен приятел довършил баните. Сочи, че работили по четири апартамента, и
в края на 2008 г., началото на 2009 г. ответниците П., С. и В. се нанесли да
живеят там. Към момента, когато се довършила сградата и бил издаден акт 15, тя
била електроснабдена и водоснабдена. В края на 2008 г. приключил работа с тази
сграда.
От показанията на свидетеля Б.А.Т., се
установява, че през м. 08.2006 г.
по обява от строител В.П.свидетелят посетил строеж на ул. *********, за да му
бъдат предложени апартаменти от В.П., който имал учредено право на строеж от П.П.
и братовчед му. През м.11.2006 г. купил с предварителен договор ап. 8, находящ
се в тази сграда. От тогова познавал П., С. и В.. Сградата тогава била на етап груб
строеж – на тухла и бетон, отвън имало ламаринена ограда, нямало прозорци и
врати. Имало покрив. Строителят, който му продал апартамента го уверявал, че
през м.03.2007 г. блокът ще бъде построен и ще има акт 16. През м.01.2007 г. и
м.02.2007 г. нямало никакво движение по строежа. През този период през два-три
дни свидетелят ходел до сградата, за да се интересува какво става. След като до
м. 03.2007 г. нямало никакво движение по строителството, свидетелят говорил с П.,
С.и В., за да предприемат нещо по въпроса. Направили срещи, при които установил,
че апартаментът му е продаден на още двама души. Завели наказателно дело. През
2014 г. В.му прехвърлил апартамента с нотариален акт, след като бил осъден по
наказателното дело.
През 2007 г., в
края на годината започнало движение по строежа. При едно от посещенията си на
строежа свидетелят видял, че са сложени прозорци, дограма - на по-голяма част
от сградата, врати на входа. Коментирал с П., който му казал, че това е негова
инициатива. Продал е имоти и с тези средства са започнали да затварят строежа и
да го зазимяват, тъй като е без прозорци, без врати, и дъжд и сняг влиза вътре
и компрометирали строежа. Към този момент не можело да се живее вътре, защото
нямало електричество и вода. В началото на 2008 г., пролетта свидетелят видял
строителни работници и П. му казал, че е наел фирма, която ремонтира. Към м.
04.2009 г. П., С. и В. се нанесли в техните апартаменти. Свидетелства, че за
периода от 2007 г. до 2020 г. в тези четири апартамента други хора не е виждал.
През лятото на 2018 г., му било предадено владението на неговия апартамент, като
тогава сградата била довършена с изолация и прозорци. Сочи, че имало период през
м. 12.2010 г. – м. 01.2011 г. от месец, месец и половин, когато имало физическа
охрана в самия блок и не можел да влезе вътре.
От показанията на свидетеля Н.Г.А., се установява,
че свидетелката е била колежка на
ответницата В.К.
в периода от м. 11.1996 г. до 01.04.2019 г. Ответницата В.К. й споделила през
2004 г., че е сключила с В.П.предварителен договор, за да построи блок, в който
тя ще получи апартамент. Свидетелства, че строежът започнал, но В. била
разтревожена от забавянето му, и след като през 2007 г. сградата била изградена
на етап груб строеж, строителят спрял работа. Сочи, че В. й споделяла, че през
2008 г. – 2009 г. сградата била довършена от приятел на зет й – В., който имал
строителна фирма. През 2010 г. В. се нанесла в апартамента си. Сочи, че имотът
на В. е ап. 9, който се намира на ет. 3, до нея е ап. 10, който е на племенника
й, а под нея е сестра й в ап. 6 или ап. 7. След като сградата била довършена,
те започнали да си извършват ремонти – баня, тоалетна, мебели. Сестрата на В. и
съпруга й се били нанесли в сградата преди нея. Свидетелства, че до 2010 г. никой
не е имал никакви претенции за апартамента на В., но след това започнали да се
явяват нови собственици и това я притеснявало. В сградата имало охрана от 2010
г., за един месец.
От показанията на свидетеля В.Н.С., се
установява, че ответницата В.К. през лятото на 2004
г. се похвалила на свидетелката, че ще строи на място, в което са се включили
сестра й и зет й, била подписали договор и платила първата вноска. През м.
07.2007 г. В. й се оплакала, че строежът е изоставен. Свидетелства, че след
като В. със свои средства си довършила апартамента в периода от 2007 г. до 2010
г., в края на 2010 г. тя вече, че била нанесла и свидетелката й била на гости,
апартаментът на В. ***, на ет. 3. В края на 2010 г. в апартамента имало ток и
вода, и бил обзаведен.
От
показанията на свидетеля С.Ц.Ц., се установява, че ответниците
съборили къщата си в кв.
Редута на ул. ********№8, и на мястото започнал да се строи блок през 2004 г. В.
споделила на свидетелката, че тъй като през
2007 г. блокът бил запуснат и имал вид на изоставен, и тримата - П. и С.П. и В.
са взели решение да довършат построяването на целия блок със свои лични
средства. Строежът бил довършен към края на 2008 г. В. си била купила
апартамент № 9, в който живеела от
началото на 2010 г. и до сега. П. се били нанесли преди В., още през 2009 г.
Свидетелства, че до 2017 г. само В. и сестра й и съпругът живеели в блока.
От
показанията на свидетеля М.Л.Г., се установява, че през 2004
г. свидетелката се запознала с В.И.Б., с когото се виждали в офис на В.П.при
сключването на договори за закупуване на жилище на ул. *********Строежът на
сградата спрял през 2004 г. През 2010 г.
бил поставен СОТ от „Е.” ЕООД. Сочи, че тогава сградата
била празна, единственият човек, който обитавал един апартамент бил П.П.. Сочи,
че заедно с В. посещавали имота през 2015 г. и единствено светело жилището на П.П..
От
заключението на изслушаната и приета по делото повторна СПЕ, изготвена от
вещото лице М.Г.М., което заключение съдът намира за компетентно и обективно
дадено се установява, че:
1.
Подписите в
графи „Лизингодател“ на копие на Договор за лизинг №II-22/ 12.05.2004 г. със страни: „ПРАЙВЪТ
ФАЙНЪНС ЮНИЪН“ АД и В.С.П.(л. 95-102 от делото) са копия на
подписи, положени от К. В.Д..
2. Подписите в графи „Лизингополучател“ Договор
за лизинг №II-22/ 12.05.2004
г. със страни: „ПРАЙВЪТ ФАЙНЪНС ЮНИЪН“ АД и В.С.П.(л. 95-102 от делото) са копия на
подписи положени от В.С.П..
3. Подписите в
графа „за АФО АД – в ликвидация“ и в долната лява част на всеки лист на копие
на Договор от 14.05.2009 г. със страни „АФО“ АД и „ЗЕЛДА“ ЕООД (л. 112 - 114 от
делото) са копия на
подписи положени от М.М.В..
4. Подписите в графа „за ЗЕЛДА ЕООД“ и в
долната дясна част на всеки лист на копие на Договор от 14.05.2009 г. (л. 112-114 от делото) са копия на подписи, положени от К.И.Т..
5. Подписите в графи „Получил сумата на квитанция към приходен
касов ордер № 03 от 03.12.2003 г. по договор от 02.12.2003 за изграждане и продажба на апартамент № 9, ет. 3 и
на Квитанция към приход касов ордер №1 от 08.11.2005 г. по договор от 02.12.2003
г. за изграждане и продажба на апартамент №9, ет.3 са положени
от В.С.П..
6. Подписът в графа „Подинвеститор“ на договор от 15.11.2008
г. със страни: П.Т.П., С.К. и В.К.К. е копие па подпис положен от В.К.К..
7.
Подписите в графа „Инвеститор“ на 15.11.2008
г. със страни: П.Т.П., С.К. и В.К.К. са копия на подписи, положени от П.Т.П. и С.К..
8. Подписът в графа „Продавач“ на Договор за изграждане и
продажба на готов строителен продукт от 02.12.2003 г. със страни: В.П.и В.К.К. е копие на подпис, положен от В.П..
9.
Подписите
в графа „Продавач“ на копие на Договор за изграждане и продажба на готов
строителен продукт от 13.05.2004 г. със страни: В.С.П.и В.И.Б. (л.
921-923 от делото) и в
графа „Декларатор“ на копие на Разписка от 13.05.2004 г. от името на В.С.П.(л.
924 от делото)
са копия на подписи, положени от В.С.П..
10.
Подписът в графа „Продавач“ на
копие Споразумение Анекс №1 към предварителен договор за покупко - продажба на
недвижим имот, сключен на 13.05.2004 г. от 30.06.2006 г., е
копие на подпис, положени от В.С.П..
11.
Подписът в графа „Продавач“ на
копие на допълнително споразумение Анекс № 2 към предварителен договор за
покупко – продажба на недвижим имот, сключен на 13.05.2004 г. от 10.05.2011 г.,
е копие на подпис, положени от В.С.П..
При така установената фактическа обстановка съдът намира
от правна страна следното:
Предмет на разглеждане по делото са искове с правно основание чл. 108 ЗС.
Съгласно чл. 108 ЗС собственикът
може да иска своята вещ от всяко лице, което я владее
или държи без да има основание за това. Основателността на предявеният иск
предполага установяването на следните кумулативно предвидени предпоставки:
ищецът да е собственик на претендирания имот и имотът да се владее или държи от
ответника без правно основание. Тежестта на доказване на първите две условия е
върху ищеца, а на третото (основанието за владение) – върху ответника.
Не е спорно между
страните по делото обстоятелството, че ответниците П.П. и С.П. упражняват
фактическата власт върху апартамент № 6, а ответникът В.К. върху апартамент № 9
към момента на предявяване на исковете и към настоящия момент.
В конкретния случай в тежест на
ищеца „Е.” ЕООД съгласно чл. 154, ал. 1 от ГПК е да докаже, че е собственик на
процесните имоти въз основа на въведените при евентуалност придобивни основания
– договор за покупко-продажба на имотите, породил вещнотранслативния си ефект
поради сключването му с действителния им собственик, а при евентуалност -
осъществявана от него и праводателя му фактическа власт с намерение за своене
на процесните имоти през релевантния период на давностно владение, считано от
м. декември 2010 г. Ответниците П.Т.П., С.К.П. и В.К.К. следва да установяват
знание на ищеца за сключване на договора за придобиване на имотите от
несобственик и възможността им да ги придобият въз основа на прехвърлителната
сделка и наличието на противопоставимо на ищеца основание за осъществяване на
фактическата власт върху имотите – продължило повече от 10 години до
предявяване на исковете давностно владение върху имотите.
В тежест на ищеца В.Б. по исковете по чл.
124 от ГПК и иска по 108 от ЗС е да докаже, че е собственик на процесните имоти
въз основа на въведеното от него придобивно основание – договор за
покупко-продажба, обявен за окончателен с решението по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД,
съответно придобивното основание на собствеността и принадлежността на
последната на неговия праводател; недобросъвестност на ответника „Е.” ЕООД, изразяваща се в знание за придобиване на
право на собствеността върху процесния недвижим имот по легитимиращия го
нотариален акт от приобретател по симулативна сделка – тази по НА № 133 от
12.05.2004 г., и предприемане на действия по отношение на ответното дружеството
и ответника В.К., имащи за последици спиране и/или прекъсване на твърдяната от
тях придобивна давност. По иска по чл. 124 от ГПК срещу ответниците П.П. и С.П.
следва да установи обстоятелствата, които обосновават правния му интерес от
исковата претенция срещу тях, а по иска по чл. 108 от ЗС срещу ответника В.К. и
че тя упражнява фактическата власт върху имота към момента на предявяване на
иска и понастоящем.
Ответниците „Е.” ЕООД и В.К. следва да установяват
противопоставимо на ищеца придобивно основание и съответно основание за
осъществяване на фактическата власт върху имота, т.е. продължило повече от 5
години въз основа на добросъвестно давностно владение за ответното дружество и
10 години за ответника В.К. до предявяване на исковете давностно владение върху
имота от тях. Следва да установят и твърдяната симулативност на исковия процес.
Легитимиращият ищеца „Е.” ЕООД документ за
собственост - договор за покупко-продажба от 09.12.2010 г. по нотариален акт
115, вх. № 57195, том 146, макар и действителен не би могъл да породи
вещно-транслативен ефект, тъй като продавачът по сделката „ЗЕЛДА” ЕООД (с променено наименование на "БЕДРАЙВ
ЕООД, а понастоящем "МЕРТ ФОРТ" ЕООД) не се легитимира като собственик, съответно не би
могъл да прехвърли права, които не притежава, в полза на последващия
приобретател „Е.”
ЕООД за когото не намира
приложение разпоредбата на чл. 17, ал. 2 ЗЗД
по следните съображения:
С оглед на представените по делото писмени доказателства
следва да се приеме, че Договорът за продажба на право на строеж, обективиран в
нотариален акт № 133/12.05.2004 г., сключен между В.С.П.и Е.Р.П., и „ПРАЙВЪТ ФАЙНЪНС ЮНИЪН“
АД е привидна сделка, прикриваща
договор за заем, тъй като у съконтрахентите по сделката е липсвала воля да
бъдат обвързани от правните последици на продажбата - прехвърляне правото на
строеж за осъществяване на гореописаната сграда в патримониума на купувача по
нея срещу уговорена продажна цена. Следва да се приеме, че установените между
страните по горната сделка действителни отношения са свързани с кредитиране на
продавача – В.С.П.право, от небанкова финансова институция (купувача "ПРАЙВЪТ
ФИНАНС ЮНИЪН" АД), с цел той да финансира изграждането на сградата.
Правната връзка има характеристиката на договор за заем, за
обезпечение задълженията, по който заемателят е прехвърлил на заемодателя
описаното право на строеж, но вместо това е сключен договор за лизинг с клауза
за (обратно) изкупуване на вече продадената вещ. Горните изводи произтичат от
съвкупната преценка на събраните по делото писмени доказателства и хронологията
на развитие на отношенията между В.С.П.и заличения понастоящем търговец - "ПРАЙВЪТ
ФИНАНС ЮНИЪН" АД, включително: сключването на две съглашения на една и
съща дата (12.05.2004 г.), между страните в определена поредност – първо е
покупко – продажбата, последвала от правоотношение по лизинг; несъмнено
установеното наличие на взаимосвързаност на двата договора – на отделни
уговорки и като цяло, пълно съответствие в определената цена (размера на
паричната престация) – цената на отчужденото право на строеж, от една страна и
от друга - цената на възмездното и временно ползване на вещта за уговорения
срок (по 112 995. 50 евро всяка); задължението на лизингодателят при изплащане
на уговорената лизингова цена да прехвърли – обратно – на лизингополучателя
отчуждените му възмездно, в предходен момент, от последния обекти (правото на
строеж за извършването на процесната сграда, вкл. процесните недвижими имоти);
съдържанието на нотариална покана рег. № 3641/11.07.2005 г. с адресат В.С.П.,
в която "ПРАЙВЪТ ФИНАНС ЮНИЪН" АД поставя въпросът за изпълнение на
задължението му по договора за лизинг, № II-22/12.05.2004 г., чрез връщане
именно на заетата от дружеството сума –
т. е. че се търси изпълнение на задължение по заем; смисълът на изявленията в
договора за цесия от 14.05.2009 г., според който извършените в изпълнение на
прехвърленото право на строеж обекти в сградата, не са във владение на носителя
на правото – т. е. цедентът "АФО" АД – в ликвидация (предишно наименование
"ПРАЙВЪТ ФИНАНС ЮНИЪН" АД) и др.
Следва да се приеме, че фактическо прехвърляне на актива
(предметът на продажбената сделка – вещното право на строеж) не е имало и в
този смисъл страните не са искали да бъдат обвързани от последиците на тази
сделка, като там обективираните техни волеизявления са привидни.
С оглед на
гореизложеното горепосоченият договор за покупко-продажба на ограничено вещно
право на строеж от 12.05.2004 г. е симулативен, като прикрива съглашение за
удовлетворяване на кредитора по различен от предвидения в закона начин (чл. 152 ЗЗД),
привидността обуславя абсолютна симулация на продажбената сделка, поради
недействителността на прикритото с нея съглашение за обезпечаване дълга на
продавача. Без значение е дали волята на страните е да не бъдат обвързани
въобще от последиците на договора (абсолютна симулация) или да бъдат обвързани
по друг начин (относителна симулация) - и в двата случая явната сделка е
нищожна.
За пълнота
следва да се посочи и, че ограниченото вещно право на строеж не може да бъде
предмет на договор за лизинг, поради което договорът
за лизинг № II-22/12.05.2004 г. е нищожен, поради липсата на предмет. Въпреки,
че няма наведени твърдения в тази насока от страните по делото, съдът счита, че
служебно може да се произнесе по валидността му, доколкото нищожността следва
от самия договор.
С
оглед на гореизложеното следва да се приеме, че липсва целеният от закона
транслативен ефект на възмездната сделка по продажба на ограниченото вещно
право, по нотариален акт
№ 4/09.12.2010 г., т.II, н.д.№180/2010 г.,
видно от който „ЗЕЛДА“ ЕООД е прехвърлило с договор за покупко-продажба на
„КОРЕНТИН БЪЛГАРИЯ“ ЕООД самостоятелни обекти в построената в посоченото УПИ
сграда, включително процесните апартаменти № 6 и №9.
"БЕДРАЙВ"
ЕООД (понастоящем с фирма "МЕРТ ФОРТ" ЕООД, а с тогавашно
наименование "ЗЕЛДА" ЕООД) не може да се ползва от защитата по чл. 17, ал. 2 ЗЗД,
тъй като не е такова трето лице, което добросъвестно е придобило права от
приобретателя по привидното съглашение, тъй като е било страна по договора за
цесия от 14.05.2009 г., с който е придобило чрез продажба от "АФО" АД
всички права и парични вземания, които последното дружество има към В.С.П., произтичащи от договора за лизинг №
II-22/12.05.2004 г. и касаещи имотите, описани в нотариален акт №
133/12.05.2004 г.
В договора за
цесия подробно е описано естеството на правоотношенията между В.С.П., от една страна и "АФО" АД.
Горните
обстоятелства изключват добросъвестността на "БЕДРАЙВ" ЕООД (преди с
фирма "ЗЕЛДА" ЕООД, а понастоящем с наименование "МЕРТ
ФОРТ" ЕООД), поради което правата му, произтичащи от привидното
съглашение, не се запазват съгласно чл. 17, ал. 2 ЗЗД.
Сключените в
последствие договори за покупко - продажба също не са транслирали вещни права
към последващ приобретател, тъй като продавачът не е бил носител на такива и не
се легитимира като собственик на имота (при отсъствие на предпоставки за
приложение на чл. 17, ал. 2 ЗЗД
спрямо дружеството, придобило права от приобретателя по привидното съглашение).
Следва да се приеме, че процесните
имоти са останали в правната сфера на В.С.П., който е запазил собствеността.
Всички последващи сделки (от 14.05.2009 г. – между „"ПРАЙВЪТ ФИНАНС ЮНИЪН" АД и „ЗЕЛДА“ ЕООД, и от 09.12.2010 г. – между
„ЗЕЛДА“ ЕООД и „КОРЕНТИН БЪЛГАРИЯ“ ЕООД“) не са породили транслативен ефект и не са
прехвърлили правото на собственост на последващите приобретатели. Съответно
нито „ЗЕЛДА“ ЕООД, с последващи наименования „БЕДРАЙВ“ ЕООД и „МЕРТ ФОРТ“ ЕООД,
нито ответникът „Е.“ ЕООД с предишно наименование „КОРЕНТИН БЪЛГАРИЯ“ ЕООД, са
придобили право на собственост върху процесния недвижим имот по силата на
правилото, че никой не може да прехвърли повече права, отколкото самият той
притежава - ”nemo dat quod non habet“.
Доколкото правните
последици от прехвърлителните сделки с процесните недвижими имоти, първата от
които е недействителна, а последващите – лишени от транслативен ефект, не са
настъпили, ищецът „Е.” ЕООД не доказа
да е осъществено твърдяното от него придобивно основание - договор за покупко-продажба
на имотите, породил вещнотранслативния си ефект поради сключването му с
действителния им собственик, поради
което исковете по чл. 108 ЗС,
за
признаване на собствеността върху имотите и предаване на същите от ответниците
– апартамент № 6 от ответниците П.П. и С.П. и апартамент № 9 от ответника В.К., са неоснователни и следва да се отхвърлят.
Недоказани останаха и твърденията на
ищеца „Е.”
ЕООД, наведени при условията на евентуалност, за осъществявана от него и
праводателя му фактическа власт върху процесните апартаменти № 6 и № 9, с намерение за своене на
процесните имоти през релевантния период на давностно владение, считано от м.
декември 2010 г.
Горепосочените
твърдения не се установяват нито от представените по делото писмени
доказателства, нито от показанията на разпитаните свидетели. Напротив,
установява се от показанията на свидетеля Н.П.П., който от началото на 2016 г. бил
пълномощник на „Е.” ЕООД, че когато през 2016 г. му било възложено от „Е.” ЕООД да извърши оглед на имота
за целите на предстоящия ремонт, установил, че ап. 6 и ап. 9 са със сменени ключалки и тях дружеството не успяло да отключи.
Тъй като не успели да установят контакт със стария собственик - дружеството „ЗЕЛДА”,
който съхранявал ключовете, било образувано
заповедно производство пред РС-Пловдив и
в последствие извършен
въвод във владение на горепосочените апартаменти. А от показанията на свидетеля
И.Й. И. се
установява, че през 2017 г. е участвал във възложения от „Е.” ЕООД ремонт на сградата, при
което е установил, че няма достъп до ап. 6 и ап. 9, както и че в тях има
хора, които са се нанесли и живеят там, поради което не били извършвали
довършителни работи в тези апартаменти.
По делото се
установява, че „ЕСТИЕМ-БИЛД“ е
влязло във владение на процеснитеапартамент № 6 и 9 на 09.12.2010 г. по силата на изричната клауза на чл.
III от нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти
на нотариус В.М., рег. № 074,
съгласно която владението върху имотите се предава от продавача на купувача в
деня на нотариалната сделка. Дружеството обаче не се
явява добросъвестен владелец по смисъла на чл. 70, ал.
1 ЗС. Правни основания по смисъла на
чл. 70, ал. 1 3С са например
прехвърлителните сделки, административните актове с вещноправни последици и
съдебните решения по конститутивния искове относно право на собственост или
ограничено вещно право. Владението, основано на
нищожно придобивно основание, е недобросъвестно, освен когато е нищожно поради
опорочена форма за валидност и приобретателят не е знаел за порока. ( в този
смисъл -Постановление № 6 от 27.12.1974 г. по гр. д. № 9/1974 г. на Пленума на ВС).
„ЕСТИЕМ-БИЛД“ не владее недвижимия имот на правно основание, годно да го
направи собственик, поради това, че сделката от 09.12.2010 г., с която „ЗЕЛДА“ ЕООД продава на
ответника свои недвижими имоти, находящи се в процесната сграда, сред които и
апартамент № 6 и 9, не е породила вещнотранслативно действие, поради изложените по-горе съображения.
По предявените от В.И.Б. искове за
собственост по чл. 124, ал. 1 от ГПК
срещу „Е.” ЕООД, П.Т.П. и С.К.П., и по чл. 108
от ЗС срещу В.К.К.:
Предявените от В.И.Б. искове за собственост по чл. 124,
ал. 1 от ГПК срещу „Е.”
ЕООД, П.Т.П. и С.К.П., и по чл. 108 от ЗС
срещу В.К.К.
са основателни.
Ищецът В.И.Б. се легитимира като собственик на
процесния имот, представляващ: АПАРТАМЕНТ № 9, находящ се в
гр.София, ул. „*********, на трети жилищен етаж, със застроена площ 57.62
кв.м., състоящ се от дневна, трапезария с кухненски бокс, спалня, входно
преддверие, баня с тоалетна и балкон, при съседи: коридор, апартамент № 8,
двор, апартамент № 10, асансьорна шахта, заедно с 3.01 % ид. части от общите
части на сградата и от правото на строеж, заедно с Мазе № 10, с площ 4.53 кв.м.,
при съседи: коридор, мазе № 12, мазе № 9, коридор, представляващ
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.702.211.1.39 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед №
РД-18-138/24.07.2017г. на ИД на АГКК.
Правото на
собственост върху него той
е придобил по силата на решение от 28.06.2022
г. постановено по гр.д.№ 16492/2015 г. по описа на СГС, I-1 състав, с което е обявен за окончателен на основание чл.19, ал.3 ЗЗД сключеният
на 13.05.2004 г. между В.И.Б., като
купувач, и В.С.П.и Е.Р.П., като продавачи предварителен
договор за покупко-продажба на горепосочения недвижим имот.
По отношение на въведените с отговора на
исковата молба твърдения за придобиване на процесните недвижими имоти въз
основа на упражняваното добросъвестно владение от ответниците П.Т.П. и С.К.П., и В.К.К.:
Придобивната
давност е способ за придобиване на право на
собственост или ограничено вещно право чрез фактическото упражняване
съдържанието на това право в определен в закона период от време. Тоест,
фактическият състав на придобивната давност включва два елемента: владение и
изтичане на определен срок, като за зачитане на материалноправните последици на
давността, следва да е налице позоваване на давността пред
орган, сезиран за защита на субективно право.
Владението
върху имота представлява упражняване на фактическа власт с намерение за своене
на вещта (чл. 68, ал.
1 ЗС). Чл. 69 ЗС установява
оборима презумпция, че владелецът държи вещта като своя, докато не бъде
доказано, че я държи за другиго. При преценката дали е установено владение,
следва да се вземат предвид характеристиките на владението: непрекъснато (да не
е загубено за повече от 6 месеца съгласно чл. 81 от ЗС), спокойно
(да не е установено по насилствен начин), явно (да не е установено по скрит
начин) и несъмнително.
Съгласно чл. 79 от ЗС правото на собственост по давност върху недвижим
имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 години, а ако
владението е добросъвестно - в продължение на 5 години.
За да се признае на едно физическо лице правото на
изключителна собственост по отношение на един недвижим имот, разпоредбата на
закона установява, че претендиращият следва да е упражнявал в период по-дълъг
от 10 години фактическата власт по отношение на конкретната вещ (corpus), без
противопоставяне от страна на титуляра на правото на собственост, както и да е
демонстрирал по отношение невладеещия собственик на вещта поведение на
пълноправен собственик (аnimus), т.е. поведение, което безсъмнено сочи, че
упражнява собственическите правомощия в пълен обем единствено за себе си.
Владението е законно, когато съдържа 6 признака: постоянно, непрекъснато,
спокойно, явно, несъмнително и с намерение да се държи вещта, като своя
собствена (чл. 68 и сл. ЗС). Лицето трябва да е демонстрирало по отношение на
невладеещият собственик на вещта поведение на пълноправен собственик т.е.
поведение, което безсъмнено сочи, че упражнява собственическите правомощия в
пълен обем единствено за себе си. Позоваването не е елемент от фактическия
състав на придобивното основание по чл. 79, ал.1 ЗС (ТР № 4/17.12.2012 г. по
тълк. д. № 4/2012 г., ОСГК на ВКС).
В конкретния случай ответниците
П.Т.П. и С.К.П., и В.К.К. твърдят да са установили през 2007 г.
фактическа власт върху процесните недвижими имоти на основание сключените с В.П. предварителни договори – за
апартамент № 9 въз основа на предварителен договор от 02.12.2003 г. от
ответника В.К.К. и за апартамент № 6 от другите двама ответници П.Т.П. и С.К.П. по предварителен
договор от 16.04.2004 г., съответно в конкретния случай не е налице
годно правно основание ответниците да придобият правото на собственост върху
процесните недвижими имоти. Следователно, ответниците са недобросъвестни
владелци (арг. чл. 79 ЗС, вр. 70 ЗС) и за да придобият
съответния недвижимия имот по давност следва да упражнява владение върху имота
в период от 10 години (арг. чл. 79, ал. 1 ЗС).
На основание чл. 154 от ГПК в тежест на
всяка страна е да докаже онези факти, от които черпи за себе си правни
последици. Затова, владелецът, който се позовава на придобивна давност следва
да установи двата елемента на владението - че е упражнявал спокойно, явно
несъмнено и непрекъснато фактическа власт през определен период от време, с
изтичането на който, е придобил едно материално субективно право, в случая правото на собственост върху недвижим имот.
С
ангажираните доказателства ответниците не са установили двата елемента на
владението, като ангажираните свидетелски показания съдът счита за неубедителни
и недостоверни.
С Определение №
351/27.06.2018 г. по гр. д. № 15/2018 г. на Върховен касационен съд, 1-во гр.
отделение се приема, че за да промени
държанието във владение като предпоставка за придобиване по давност на чужд
имот, държателят трябва да демонстрира промяна в намерението за своене на имота
(interversio possessionis), която да е открито демонстрирана спрямо собственика, за
да се обезпечи възможността последният да предприеме действия за защита на
правото си. При липса на действия, които недвусмислено да отричат правата на
досегашния собственик или владелец, промяната в намерението за упражняване на
фактическа власт е скрита, а следователно владението е опорочено и не настъпват
последиците по чл. 79, ал. 1 ЗС. (в този смисъл - Решение № 381 от 25.10.2010
г. по гр.д. № 37/2010 г. на ВКС).
Само ако
държателят промени намерението си и превърне държането си във владение, в
негова полза тече придобивна давност, като в този случай е налице завладяване,
за което е необходимо промяна в намерението фактическата власт да се упражнява
вместо за другиго само за себе си, да намери външна промяна чрез действия,
които недвусмислено да отричат правата на досегашния собственик или владелец,
владението да не е установено по скрит начин, а да се манифестира намерението
спрямо останалите и волята му да достигне до тяхното знание. (в този смисъл -
Определение № 251/10.05.2018 г. по гр. д. № 3559/2017 г. на ВКС, и Определение
№ 351 от 27.06.2018 г. по гр. д. № 15/2018 г. на ВКС).
Настоящият
състав споделя разбирането, изразено в решение № 31 от 27. 02. 2015 г. по гр. д. № 5276/2014 г. на ВКС, 2 г.
о., според което владението е явно тогава, когато фактическата власт се
осъществява по начин, който дава възможност на всеки заинтересован да научи за действията на владелеца.
Владението е по-широко понятия от непосредственото
обитаване на имота, като в конкретния случай не са ангажирани доказателства, чрез които може да се
направи извод, че ответниците
са упражнявали непрекъснато, спокойно, явно и несъмнително фактическа власт
върху недвижимите имоти с намерение за своене в продължение на 10 години,
считано от 2007 г.
На първо
място следва да се посочи, че от представените по делото писмени доказателства
се установява, че сградата, находяща се в
гр.София,
ул. „*********, е завършена на етап груб строеж на 09.02.2009 г. (удостоверение с изх.№94-М-13/09.02.2009 г. по чл. 181 ЗУТ), За да се приеме че е налице годен обект на собственост
в сградата, тя трябва да е изпълнена в груб строеж, т.е. едва след 09.02.2009
г. отделните самостоятелни обекти в сградата могат да бъдат годен обект на
владение. С оглед на гореизложеното следва да се приеме, че най-ранният момент,
от който ответниците могат да претендират осъществяването на давностно владение
е 09.02.2009 г., а от тази дата до датата на предявяване на настоящата искова
молба – 31.10.2018 г. не е изтекъл изискуемия от закона период
от 10 години, в които ответниците да са осъществявали владение върху процесните
недвижими имоти.
На следващо място от
представените от ответниците писмени доказателства не се установяват твърдяните
от тях обстоятелства за осъществявано владение именно върху процесните ап. 6 и
ап.9. От представените договори за възлагане от ответниците на извършването на
ремонтни дейности в сградата, не може да се приеме за установено осъществявано
от тях владение именно върху процесните ап. 6 и ап.9. Следва да се има предвид
и, че посочените от ответниците СМР са извършвани преди горепосочената дата - 09.02.2009 г., т.е. преди
завършване на сградата в груб строеж.
На последно
място от показанията на разпитаните свидетели В. В.в и Бойко Тошков, се
установява единствено, че ответниците са предприели действия по довършване на
започналото изграждане на сградата, находяща се в гр.София, ул. „*********, но не и кога и в кои именно апартаменти са се нанесли да
живеят ответниците.
За пълнота
следва да се посочи и, че твърденията на свидетелките С.Ц.Ц. и В.Н.С., че познават ответницата В.К. като
собственик на процесния недвижим имот – ап. 9, се
основават най-вече на факти, споделяни им именно от ответницата.
Относно
разноските по производството
С оглед неоснователността
на исковете, на ищеца „Е.” ЕООД не се дължат разноски.
При този изход на спора
на основание чл. 78, ал. 3 ГПК ищецът „Е.” ЕООД следва да заплати
на ответниците П.Т.П. и С.К.К. - П. своевременно поисканите
разноски за настоящето производството в размер на сумата от 2 300.00 лв.,
представляваща депозити за вещи лица и заплатено адвокатско възнаграждение.
При този изход на спора
на основание чл. 78, ал. 3 ГПК ищецът „Е.” ЕООД следва да заплати
на ответника В.К.К.
своевременно поисканите разноски за настоящето производството в размер на
сумата от 3 700.00 лв., представляваща депозити за вещи лица и заплатено
адвокатско възнаграждение.
На ищеца
В.И.Б. следва да се присъдят направените разноски в размер на 5 927.00 лв., представляващи сбор от внесени държавна такса и
депозит за вещо лице, и заплатено адвокатско възнаграждение.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Е.” ЕООД, ЕИК
*********, със съдебен адрес:***4, адв. П.К., срещу П.Т.П., ЕГН **********
и С.К.К. - П., ЕГН **********, и двамата със
съдебен адрес: ***, адв. К.М.,
иск с правно основание чл. 108 ЗС, за признаване на установено, че ищецът е собственик на следния недвижим
имот: АПАРТАМЕНТ № 6, находящ се в гр.София, ул. „*********, на втори жилищен
етаж, със застроена площ 57.62 кв.м., състоящ се от
дневна, трапезария с кухненски бокс, спалня, входно предверие, баня с тоалетна
и балкон, при съседи: коридор, апартамент № 5, двор, апартамент № 7,
асансьорна шахта, заедно с 2.99 % ид. части от общите
части на сградата и от правото на строеж, заедно с МАЗЕ № 8, с площ 4.13 кв.м., при съседи: коридор, коридор, мазе № 7
и мазе № 6, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.702.211.1.39 по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени
със Заповед № РД-18-138/24.07.2017г. на ИД на АГКК, и
за осъждане на ответниците да предадат владението на описания
имот, като
неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Е.” ЕООД, ЕИК
*********, със съдебен адрес:***4, адв. П.К., срещу В.К.К., ЕГН **********, със съдебен адрес: ***,
адв. А.П., иск с правно основание чл. 108 ЗС, за признаване на
установено, че ищецът е собственик на следния недвижим имот: АПАРТАМЕНТ
№ 9, находящ се в
гр.София, ул. „*********, на трети жилищен етаж, със
застроена площ 57.62 кв.м., състоящ се от дневна,
трапезария с кухненски бокс, спалня, входно преддверие, баня с тоалетна и
балкон, при съседи: коридор, апартамент № 8, двор, апартамент № 10, асансьорна
шахта, заедно с 3.01 % ид. части от общите части на сградата и от правото на
строеж, заедно с Мазе № 10, с площ
4.53 кв.м., при съседи: коридор, мазе №
12, мазе № 9, коридор, представляващ самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 68134.702.211.1.39 по кадастралната карта и кадастралните
регистри, одобрени със Заповед № РД-18-138/24.07.2017г. на
ИД на АГКК, и за осъждане на ответника да предаде
владението на описания имот, като неоснователен.
ПРИЗНАВА
ЗА УСТАНОВЕНО по иск, предявен от В.И.Б., ЕГН
**********, съдебен адрес: ***, адв. К.П.,
срещу „Е.” ЕООД, ЕИК
*********, със съдебен адрес:***4, адв. П.К., П.Т.П., ЕГН **********
и С.К.К. - П., ЕГН **********, и двамата със
съдебен адрес: ***, адв. К.М., и В.К.К., ЕГН **********, със
съдебен адрес: ***, адв. А.П., че В.И.Б.,
ЕГН **********, съдебен адрес: ***, адв. К.П. е собственик на
следния недвижим имот: АПАРТАМЕНТ № 9, находящ се в гр.София, ул. „*********, на трети жилищен етаж, със застроена площ
57.62 кв.м., състоящ се от дневна, трапезария с
кухненски бокс, спалня, входно преддверие, баня с тоалетна и балкон, при
съседи: коридор, апартамент № 8, двор, апартамент № 10, асансьорна шахта,
заедно с 3.01 % ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж,
заедно с Мазе № 10, с площ 4.53
кв.м., при съседи: коридор, мазе № 12,
мазе № 9, коридор, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.702.211.1.39 по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени
със Заповед № РД-18-138/24.07.2017г. на ИД на АГКК, и ОСЪЖДА В.К.К., ЕГН ********** да предаде
на В.И.Б., ЕГН **********, владението на този имот.
ОСЪЖДА „Е.” ЕООД, ЕИК
*********, със съдебен адрес:***4, адв. П.К., да заплати на П.Т.П., ЕГН ********** и С.К.К. - П., ЕГН **********, и двамата със съдебен адрес: ***, адв. К.М.,
на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 2 300.00 лв., представляваща разноски по делото пред СГС.
ОСЪЖДА „Е.” ЕООД, ЕИК
*********, със съдебен адрес:***4, адв. П.К., да заплати на В.К.К., ЕГН **********,
със съдебен адрес: ***,
адв. А.П., на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 3 700.00 лв., представляваща разноски
по делото пред СГС.
ОСЪЖДА „Е.” ЕООД, ЕИК
*********, със съдебен адрес:***4, адв. П.К., П.Т.П.,
ЕГН
********** и С.К.К. - П., ЕГН **********,
и двамата със съдебен адрес: ***, адв. К.М., и В.К.К., ЕГН **********,
със съдебен адрес: ***,
адв. А.П., да
заплатят на В.И.Б., ЕГН **********, съдебен адрес: ***, адв. К.П., на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата
от 5 927.00 лв., представляваща
разноски по делото пред СГС.
РЕШЕНИЕТО подлежи на
обжалване пред Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
СЪДИЯ: