№ 16555
гр. София, 08.09.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 28 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесети януари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:АНДРЕЙ КР. Г.
при участието на секретаря Диана Г. Димитрова
като разгледа докладваното от АНДРЕЙ КР. Г. Гражданско дело №
20231110104978 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 235 ГПК.
Делото е образувано по искова молба, като претенцията е изменена чрез
увеличение с протоколно определение от 29.11.2023 г. (на лист 203 от делото)
на дружество срещу С. А. Р., с която са предявени претенции за осъждане на
ответника да плати на дружеството 2046,96 лева – годишна такса за
управление и поддръжка на общи части в комплекс „Е.“ в УПИ Ι-597 от кв. 66
по плана на АДРЕС, за 2020 г. по Договор от 28.05.2018 г., изменен на
10.12.2018 г., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата
молба – 30.01.2023 г., до окончателното плащане; 568,71 лева – обезщетение за
забавено плащане на последната посочена сума в размер на законната лихва за
периода от 08.02.2020 г. до 29.01.2023 г.; 1023,48 лева – годишна такса по
същия договор за първата половина на 2021 г., ведно със законната лихва от
датата на подаване на исковата молба – 30.01.2023 г., до окончателното
плащане.
В исковата молба се твърди, че ответникът е собственик на ап. 11 в бл.
177, вх. А от комплекса, поради което бил сключил договора за управление на
общите части и се бил задължил да плати по този договор по 2046,96 лева на
година. Твърди се, че задължението било разсрочено на две вноски с падежи
на 31 януари и 31 юли на годината, за която се плаща, като ответникът не ги е
платил през 2020 г. и 2021 г. Твърди се, че за периода до 30.06.2021 г. ищецът
изпълнявал задълженията си по договора за поддръжка, охрана, чистене,
изнасяне на отпадъци, видеонаблюдение, чистене на сняг и други. Твърди се,
че ответникът изпаднал в забава на петия работен ден след падежа на
вноските. Поради това се иска уважаване на исковете. Претендират се
разноски.
1
В законоустановения срок е подаден отговор от ответника – С. А. АР.,
макар към същия да не е приложено пълномощно, с който предявеният иск се
оспорва като нередовна и неоснователна. Поддържа се разминаване на цената
на иска в титулната част на исковата молба. Поддържа, че сключеният договор
бил в противоречие със закона, тъй като в него било записано, че е сключен по
чл. 2 ЗУЕС, а не бил сключен от инвеститор, построил затворен комплекс по
смисъла на тази разпоредба, а евентуално заобикалял същото правило.
Договорът противоречал и на начина на определяне на вноските за заплащане
в етажната собственост по реда на чл. 51 ЗУЕС. Поддържа и неравноправност
на клаузи в договора, вкл. тези за определянето на срока му на действие и
продължаването на този срок; за определяне на допълнителни разходи, които
ответникът щял да покрива, и за промяна на изпълнителя. Прави се
възражение за нищожност на договора поради противоречие с добрите нрави,
тъй като били посочени значително по-високи цени от средните пазарни за
подобна дейност, както и че дружеството не било изпълнявало задълженията
си в процесния период. Поради посоченото се иска отхвърляне на всички
искове. Претендират се разноски.
В съдебното заседание ищецът поддържа исковете, в представени
писмени бележки поддържа, че отношенията се уреждат по правилата за
затворен комплекс, макар че се поддържа, че е имало общо събрание и
управителен съвет. Поддържа се, че ответникът се бил съгласил да заплаща по
комплексна услуга за поддръжка на собствеността, като бил посочен ясно
предмета на услугите на ищеца, обема им, както и цената, и нямало
противоречие с правила на закона, като договорът не бил за текущо
поддържане на етажна собственост, а за различна услуга. По оспорванията на
клаузи от договора се поддържа, че не са относими към спора, тъй като
договорът не е бил продължаван. Не била установена прекомерна цена, като
дори и да имало отклонение, било малко. Поддържа се, че било установено
изпълнение на договора, а показанията на свидетелите на ответника за
обратното били противоречиви. Ответникът чрез адвоката си поддържа, че
договорът бил недействителен, защото или трябвало да бъде за управление на
затворен комплекс, или следвало да се сключи от общото събрание на
етажната собственост. Цените неколкократно надхвърляли пазарните, които
били и нормативно установени. Поради това договорът бил недействителен и
не се дължало плащане. В писмени бележки ответникът поддържа, че
правомощията на ищеца по договора относно етажната собственост са такива,
че означавали, че договорът следва да е сключен при условията на чл. 2 ЗУЕС
и нарушението на тази разпоредба правело договора нищожен. Договорът
противоречал на изискванията разходите за етажната собственост да се
определят от органите на същата. Освен това цените по договора били много
по-високи от тези за поддръжка по други договори в размер на 7,08 лева на
кв.м. годишно. Освен това договорът не бил и изпълняван, поради което не
можело да се присъди възнаграждение по него. И двете страни претендират
разноски. Ищецът възразява за прекомерност на заплатеното от ответника
възнаграждение на адвоката му.
Като разгледа доказателствата по делото с оглед твърденията и
2
възраженията на страните съдът намира за установена следната фактическа
обстановка:
С определението за насрочване на делото от 09.11.2023 г. (лист 38 от
делото), което е обявено за окончателно от съда в откритото заседание на
29.11.2023 г., е отделено за безспорно между страните, че ищецът е собственик
на имот в комплекс „Е.“ с адрес: АДРЕС
Съгласно Договор за управление и поддръжка на общите части на сгради
в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен
тип „Е.“, от 28.05.2018 г. (на лист 5 – 8 от делото), съгласно който ищецът е
определен като „управител“ на комплекса и се е задължил да осигури сам или
чрез подизпълнители следните услуги (т. 1.1. от договора) – физическа
охрана, видеонаблюдение в общите площи и входовете; поддръжка на
камерите; идентифициране на посетителите; контрол на достъпа; поддръжка
на система за противопожарна охрана; контрол на реда за паркиране;
приемане на сигнали за нередности; поддръжка на съоръженията в парка;
ежедневно почистване на алеите и пътните връзки в комплекса от сняг;
почистване на стълбищата, стълбищните площадки и паркингите; поддръжка
на зелените площи; периодична дезинфекция на тревните площи; поддръжка
на напоителна система, както и осигуряване на текущата поддръжка и ремонт,
както и поддръжка на асансьори и инсталации в комплекса до влизането им в
жилищата, а също и покриви и улуци. В т. 1.2. са описани видовете разходи на
ответника, като е посочено, че не се поемат други разходи, които са изброени в
т. 1.3. от договора, а т. 1.3.1. по изключение позволява ответникът да извършва
различни капиталови ремонти на стойност до 6000 лева за ремонт, като това
следва да стане само при възникнала необходимост и се отнася до изброени в
договора видове ремонти – пребоядисване на фасади, ремонт на покриви,
ремонт на техническа инфраструктура, ремонт на външна ограда, пресаждане
или подмяна на озеленяване, като управителят сам определя периодите, през
които ще извършва ремонтите. Предвидено е всички останали случаи на
ремонти да се одобряват от общо събрание, на което са представени
собствениците на повече от 50 на сто от идеалните части от общите части.
Съгласно т. 1.5. договорът се сключва за срок от 5 години и се подновява
автоматично, ако до 1 месец преди изтичане на срока не бъде подадено
предизвестие за това от ответника или от собственици, притежаващи най-
малко 67 на сто от идеалните части от общите части в етажната собственост.
Цената, определена в чл. 2 е 1734,56 лева годишно, платима на две вноски – до
31 януари и 31 юли на съответната година, а за първото шестмесечие – до 10
дена от придобиване на собствеността. В останалите си части договорът
урежда задължения на ответника да опазва комплекса и да заплаща
предвидените в договора допълнителни разходи, както и да уведомява, ако
нещо в самостоятелните обекти може да наруши целостта на комплекса. В т.
4.1. от договора е предвидено, че ищецът като управител ще приеме
правилник за вътрешния ред, който ще е задължителен за ответника.
С представен на лист 9 – 10 от делото анекс от 28.05.2018 г. страните са
констатирали, че ответникът има и апартамент, складово помещение и
идеални части от подземен паркинг, с обща площ на двата му самостоятелни
3
обекта 102,26 кв.м., а от подземния паркинг с площ 4336,89 кв.м. ответникът
притежава 21,71/4336,89 идеални части. Цената по договора е променена на
2046,96 лева.
Съгласно представен на лист 54 – 55 от делото протокол от 15.02.2017 г.
в сградата, където са имотите на ответника – бл. 177, и било проведено общо
събрание, на което са избрани органи на етажната собственост. По т. 3 е
прието решение, че общите части се поддържат от ищеца по сключени
договори с отделните собственици, като има 2 гласа „против“ и 3 „въздържал
се“, а предложението е прието с мнозинство от 73,78 % идеални части от
общите части, като е прието поддръжката да се осъществява от ответника.
Утвърден е и представен на лист 50 – 53 от делото правилник за вътрешния
ред, съгласно чиято т. 8 ищецът има задължения да управлява и поддържа
сградата.
Съгласно представена на лист 315 от делото справка от неучастващо
лице – ДРУЖЕСТВО за периода от месец октомври 2017 г. до месец юни 2021
г. ищецът е получил от дружеството 15 990,97 лева за наем на площи в
комплекс „Е.“ за поставяне на клетка за радиотелефонно разпръскване на
сигнал, като намира, че това установява, че ищецът е вземал решения за
управление на части от комплекса, а по платената сума – същата е взета
предвид по икономическите експертизи.
В съдебното заседание на 31.01.2024 г. е разпитан свидетелят на ищеца
Х. М. (на лист 256 – 258 от делото), който дава показания, че е работил в
комплекс „Е.“ от 2020 г. до 30.06.2021 г., като основно задължение му било да
организира охраната и работел заедно с колега. Освен с охраната и контрола
на достъп извършвал и дребни ремонти, като си разделяли двамата работата с
колегата му. Почистването на общите части ставало няколко пъти в седмицата
от външен изпълнител, зимата снегът се чистел и в ранна сутрин с ръчни
снегорини, за да не се вдига шум, а през деня – с такива с двигател. Правели
контрол дали е почистено. Контролът на достъпа се осигурявал електронно
през главен вход или такива към гаражите, а външни лица се допускали само
през главния вход, където трябвало собственик да потвърди, че идват. Имало
обаче и случаи собственици да си дават чиповете или да правят дубликати на
външни лица. При авария на врата или бариера ремонтът невинаги можел да
се извърши веднага, като тогава се подсилвала физическата охрана, а най-
дългият ремонт продължил около три дена. Свидетелят приемал сигнали от
собствениците, с колегата му имали офис в комплекса, в бл. 178, и реагирали
незабавно. Свидетелят давал телефона си на собствениците при поискване. В
последната година на работата си в комплекса свидетелят реновирал пейки и
фонтани в парка. Не отрича, че е имало забележки от живущите, но според
него били дребни и проблемите се отстранявали. Поставял е дезинфектант във
фонтаните, дезинфекцирал е сградите, но не и паркоместата, защото там
нямало такова задължение. Дава показания, че опитали да оправят пейките
сами, накрая това не станало и потърсили външна фирма. Дава показания, че е
сменял педали и ръкохватки на фитнес уреди. Имало е и повреди, изискващи
по-дълъг период за възстановяване – врата не се е отваряла 2 – 3 дена, имало е
изгорели осветителни тела, което наложило да се прави ново кабелно трасе.
4
Имало е течове по гаражите, при снадки на канализационните отклонения,
което също е налагало да се сушат по-дълго и да се отстранява вода
механично. Дава показания за редица ситуации, налагали спешна намеса –
поправка на изцяло изгоряло осветление на фонтан; снегорин, който се е
блъснал във фонтана; течове; подмяна на дюзи. Свидетелят единствено се
занимавал с програмиране на чипове и карти, но за останалото си делял
отговорността с колегата си и подизпълнителите.
Съдът кредитира показанията на свидетеля като логични,
последователни и балансирани – същият дава показания и за неблагоприятни
за повикалата го страна факти, като частично показанията се поддържат и от
тези, дадени от свидетелката Д., а на съда са известни и показанията на същия
свидетел по гражданско дело № 15661/2021 г. на Софийския районен съд, 28.
състав, като същите не показват съществени разминавания по настоящото
дело и следва да им се даде вяра и поради това. Съдът не кредитира онези
части от показанията на свидетеля, които имат оценъчен характер – дали
отстраняването на проблеми в комплекса е било навременно и дали
забележките на живущите са били „дребни“ или съществени.
Съдът взима предвид при преценката на показанията и представените от
ответника на лист 275 – 301 от делото протоколи за разпит на свидетеля М., но
не открива съществени противоречия в съдържанието им – свидетелят
посочва какво е правил за изпълнение на договора и не отрича, че е имало
технически повреди в комплекса, наводнения и други, като посочва
приблизително еднакви обстоятелства относно отстраняването им. Не може
да се очаква свидетелят да дава напълно еднакви показания за целия период на
работата си, както и не може да се очаква при разпити по няколко дела да няма
известни различия в показанията на свидетеля по някои детайли като време за
отстраняване на конкретни повреди и под. Това обаче не оборва
достоверността на показанията, а напротив – засилва я, защото се установява,
че по всяко дело свидетелят излага своя разказ по спомени, а не е подучван
какво да говори.
В съдебното заседание на 31.01.2024 г. е разпитан свидетелката на
ответника С. Д. (на лист 258 – 260 от делото), която дава показания, че има два
апартамента в бл. 176 и 177 на комплекс „Е.“ и две паркоместа. Свидетелства,
че не живее там, а отдава имотите си под наем. Посочва, че е имала забележки
към почистването и виждала прах, особено в асансьорите и стълбищните
парапети след ремонт. През 2019 г. имало теч, който засягал ползваното от
свидетелката паркомясто, и не бил отстранен 6 месеца, макар че се свързала с
представители на ищеца, които приели сигнала . Тъй като идвала около
веднъж седмично в комплекса, установявала повреди в гаражните врати, които
се отстранявали бавно, като стояли отворени през този период. Пейките в
градината на комплекса били в лошо състояние, като били поправени, но след
много бележки от собствениците. Не били сменени изцяло до 20.06.2021 г.,
когато договорите за поддръжка с ищеца били развалени. Свидетелства, че е
имало много случаи на достъп на външни лица, а след замяната на управителя
на комплекса установили неработещи камери. Дава показания, че връзката с
ищеца била предимно по телефон и нямало „система“, която да отразява
5
сигналите. Имало е снегопочистване, но не знае за дните, в които е валял сняг,
тъй като е идвала след това. Имало е и жива охрана, но в кабинка, невинаги до
вратата. През 2020 – 2021 г. имало проблеми с градинското осветление, което
не било сменено няколко месеца. Преди това основен проблем били гаражите,
като от 2020 г. започнали да ги почистват, но преди това нямало почистване.
Свидетелката била избрана за член на управителния съвет на бл. 176 през 2020
г., като знае, че е имало много искания за разваляне на договори с ищеца от
други съседи.
Съдът кредитира показанията на свидетелката относно това, че е имало
изпълнение на договора по видове дейности, както и за това, че е подавала
сигнали за проблеми, които са получили реакция от служители на ищеца.
Кредитира и показанията в частта за това, че е имало случаи на отворени
гаражни врати, влезли в комплекса външни лица и проблеми с градината, тъй
като в тази част показанията отново съвпадат с тези на свидетеля М.. Отново
съдът не кредитира оценъчната част от показанията за това дали повредите са
отстранявани своевременно и какво е мотивирало ищеца, тъй като в тази част
съдържат оценки.
Съдът взима предвид при преценката на показанията и представеното от
ищеца на лист 271 – 272 уведомление за прекратяване на договора между него
и свидетелката Д., като намира, че негативното отношение се отразява само
в оценъчната част на показанията, които ще бъдат разгледани по правния
въпрос дали е имало неизпълнение на договора и дали е било съществено.
В съдебното заседание на 17.04.2024 г. е разпитан свидетелят на
ответника А. Ф. (на лист 342 – 346 от делото), който дава показания, че е
собственик на имоти в бл. 176 в комплекс „Е.“ от 2018 г., а от 2019 г. е член на
управителния съвет на блока, в който живее. Заявява, че имало „множество“
забележки към поддръжката на комплекса, докато е осъществявана от ищеца –
не били почиствани подземните паркинги, охранителите не изпълнявали
„указанията“ на собствениците, имало случай на нападение на собственик от
охранител и на охранител, който бил пиян на работа. Вратите на гаражите,
когато имали дефект, не се ремонтирали по няколко дена. След това се
появили проблеми с озеленяването. Затова над 80 % от собствениците
поискали да развалят договорите си с ищеца. Според свидетеля ищецът
опитвал да проведе нерегламентирани общи събрания на няколко блока в
един. После установили, че електрическите табла не се заключват. Започнали
да се развалят пръскалки и имало изсъхнали петна трева. Изразява
оплакванията си, че когато се свързвал със служители на ищеца, те му казвали,
че не са оторизирани и го препращали към управителя на ищеца – С., а
последната му казвала, че няма задължения да се среща с него. Не било ясно
дали почистването и дезинфекция на сградите са правени по план, като било
установено, че има отбелязани случаи на чистене, но фактически такова не
било извършено. Ищецът не се отчитал към собствениците и това дразнело
свидетеля и останалите обитатели, а освен това нямало как да се направи
оплакване, защото човекът, на когото трябвало да се оплачат, всъщност се
водел представител на самите собственици, които се оплакват. Свидетелят е
водил дело с ищеца и се споразумял. Знае само за един скандал между
6
охраната и М. Ж. – друг собственик, който станал заради оплакване от
непреместен неправилно паркирал автомобил, като след това прераснал в
личен скандал с физически удари, като установили, че охранителят видимо е
пиян. Не е бил сигнализиран за кражби от комплекса, поддържа, че
събранията не били организирани с правилния брой участници. Промяна в
поливането на тревата е имало, но според свидетеля – след замяната на
управляващото дружество след разваляне на договорите с ищеца.
Свидетелства, че е подавал много съобщения до управителя на ищеца, като не
му отговаряла на тях. Поддържа, че не е пращал повече от 50 съобщения на
адреса на ищеца. Признава, че е имало „инициативен комитет“ за разваляне на
договорите с ищеца, който е подкрепял. Били установени и различни цени в
отделните договори. Дава показания, че искането му за разваляне на договора
било по мотиви, които съответстват на изложените от ответника по
настоящото дело – нарушения на ЗУЕС и некачествена поддръжка. Гостите на
свидетеля са идвали само след като той е казвал на охраната да ги пропусне,
като е отивал на входа, или с предварително уведомяване. Свидетелят е
променил фамилията си, предишната е била Г..
Съдът кредитира показанията на свидетеля за отношенията му с ищеца и
ръководната му роля в етажната собственост. Същевременно следва да се
кредитират същите в частта относно оплакванията по различни услуги, които е
следвало да се извършват в комплекса, като показанията съответстват на тези
на другите двама свидетели. Отново част от показанията са с оценъчен
елемент, като в тях има и правни твърдения, които съдът ще взема предвид
само като факти – че към ищеца са били отправяни изявления с определени
претенции, а не за това дали същите са основателни и почиват на закона. В
тази насока съдът има предвид и конфликта между свидетеля и ищеца, за
който последният представя писмени доказателства на лист 352 – 438 (приети
частично в съдебното заседание на 17.06.2024 г., на лист 455), които разкриват
и причината на свидетеля да не бъде отговаряно – че същият е подавал
многобройни сигнали в кратки интервали от време, като поведението му в
този смисъл съдържа елементи на тормоз на представителите на ищеца и
представлява злоупотреба с право – на свидетеля е било отговаряно, но не и в
обема и с честотата, с който той е пишел.
Съгласно заключението на техническата експертиза по делото, прието в
откритото заседание на 14.10.2023 г. (на лист 512 от делото), а в писмен вид –
на лист 466 – 469 от делото (с приложения на лист 470 – 476), което съдът
кредитира като логично, последователно и посочващо методите си на
изчисление въз основа на приложените от вещото лице таблици и строителна
документация, ако делът на апартамента на ответника от целия комплекс се
определи спрямо дела на идеалните му части в неговата сграда, разделен
пропорционално на площта на тази сграда към всички жилищни сграда в
комплекса, се получава дял от 0,31 %, а ако се вземат предвид само отношения
между площите на апартаментите в сградата на ищеца, този дял би бил 0,35 %,
ако се вземат предвид и паркоместата на ответника, или 0,31 % без тях, а ако
се изчислява отношение на площта на обектите на ответника към площта на
всички обекти в комплекса (вкл. паркингите), то резултатът е 0,22 %. Изводът
7
е, че ако се вземат предвид дяловете от общите части по нотариален акт се
получава дял на ответника от целия комплекс, близък до 0,31 %, а ако се
изчисляват само площи (и то вкл. с обслужващите такива), делът би бил 0,22
%.
Съгласно заключението на счетоводната експертиза по делото, което е
поправено и прието в откритото заседание на 20.01.2025 г. (на лист 549 от
делото), а в писмен вид – на лист 521 – 536 от делото (първоначална и
поправена версия), което съдът кредитира като логично, последователно и
посочващо методите си на изчисление, разходите на ищеца за поддръжка на
комплекса, след приспадане на получения наем за клетки на мобилния
оператор, същите за цялата 2020 г. са 380 541,28 лева без ДДС, а за първата
половина на 2021 г. – 193 664,88 лева без ДДС. По отношение на средните
пазарни цени за подобен вид поддръжка, вещото лице по принцип посочва, че
същите, доколкото се отнасят за конкретен комплекс и период, би следвало да
са равни на договорените с ищеца, тъй като няма точен пазарен аналог. Ако се
вземат приблизителни аналози по оферти, които ответникът е представил, и
по данните за подобни комплекси, представени от ищеца, се получава
приблизителна средна пазарна цена за поддръжка на паркомясто 6,07 лева на
месец без ДДС, а за 1 кв.м. жилищна площ на месец – 2,39 лева без ДДС, или
при изключване на твърде различни по обем на дейността оферти – 2,05 лева
без ДДС.
Съгласно представен на лист 113 – 118 от делото от ищеца, а от
ответника – на лист 155 – 166 договор, на 29.06.2021 г. етажните собственици
в четири сгради в комплекс „Е.“, вкл. и тази на ответника – бл. 177, са
сключили договор с ДРУЖЕСТВО за извършване на същите основни
дейности (в договора има доста по-подробно описание на конкретните
задължения) като тези по договора между страните по делото за срок от
01.07.2021 г. до 01.07.2023 г., като договорът е подписан от представители на
етажните собствености. Цената за поддържане на сградата е уговорена по
дейности в т. 2 – 8 от договора общо в размер на 22 650 лева за зимните
месеци (със снегопочистване) и 24 650 лева – за топлите сезони (с поддръжка
на зеленина) за целия комплекс месечно. В договора като приложение № 1 е
посочена цена на квадратен метър от 8,2871 лева годишно, както и за
паркомясто или гараж (без значение от площта) – 66,49 лева годишно.
На лист 106 – 108 от делото е представена кореспонденция между
представител на ищеца и свидетеля А. Г. (към датата на разпита си – с
фамилно име Фотев), която съдът ще ползва само като контролно
доказателство, за това, че през октомври 2022 г. партидите за
електроснабдяване на входовете в сградите са били променени и ищецът не е
имал данни за тях. На лист 222 – 230 е представена от ответника друга част от
електронната кореспонденция, от която се установява, че свидетелят не е бил
доволен от изпълнението от ищеца на дейности в комплекса и е предявявал
претенции да се подобри изпълнението им, като е заел позиция, че няма
договор между етажните собствености и ищеца.
Представеният на лист 100 протокол, съставен между ищеца и трето за
8
делото лице съдът взема предвид само относно констатацията, че в комплекса
е имало разрешено водовземане от собствен подземен източник.
На листове 56 – 83; 93 – 99, 101 – 102 от делото ищецът е представил
договори за изпълнение на услугите, които се е задължил да осигурява в
комплекса, чрез трети лица – подизпълнители, както и оферти на такива лица
и фактури по тях, като съдът няма да ги обсъжда отделно, доколкото са
послужили на счетоводната експертиза по делото за определяне на разходите
на ищеца във връзка с възражението за нищожност на договора поради
прекомерно възнаграждение. За пълнота следва да се посочи и че сключването
на договори с трети лица за поддръжка на комплекса не е пълно доказателство
за изпълнението на тези задължения и качеството му, което прави ненужно
изброяването на всички договори. Същото важи и за представените от ищеца
като основание за сравнение договори за поддръжка на други комплекси на
лист 123 – 153 от делото, както и на представени от ответника оферти за
поддръжка при търсенето на друго управляващо дружество през 2021 г. – на
лист 174 – 190 от делото. Представените от ответника на лист 237 – 249 от
делото съобщения, протоколи на басейнова дирекция и електронна
кореспонденция установяват част от казаното от свидетелите – че е имало
форми на изпълнение по договора, като не носят конкретна информация от
значение за решението по делото.
Представените на лист 84 – 87 протоколи от общи събрания в други
сгради в комплекс „Е.“, както и представеното на лист 88 разрешение за
ползване нямат отношение към спора между страните и няма нужда да се
обсъждат.
На лист 119 – 122 от делото е представен протокол от общо събрание на
етаните собственици в блокове 176 и 177, проведено на 27.09.2022 г., което е
извън процесния период и няма основание да се обсъжда от съда.
На лист 320 – 337 е представен доклад от новия управител на комплекс
„Е.“ – ДРУЖЕСТВО, който представлява писмени свидетелски показания,
относими към периода след разваляне на договорите с ищеца – юли 2021 г., и
съдът го взема предвид само за преценка на дадените по делото свидетелски
показания. Същото се отнася и до доклад от „ДРУЖЕСТВО от 14.07.2021 г.,
представен на лист 442 от делото. Представените на лист 338 – 340 от делото
гаранционни претенции на същото ново управляващо дружество нямат
отношение към предмета на доказване.
Въз основа на така установените факти съдът намира следното от правна
страна:
Обсъждането на предявените искове следва да започне с
предварителния въпрос за компетентността на съда и евентуалната му
предубеденост, доколкото настоящият съдебен състав е разгледал въпроса за
друг договор, сключен между ищеца и друг представител на етажната
собственост по гражданско дело № 15661/2021 г. на Софийския районен съд,
28. състав, като е разгледал някои от въпросите за действителността на
договор, сходен с този сключен между страните по настоящото дело. Следва
да се има предвид обаче, че заемането на определена принципна правна
9
позиция от съда по принцип не се отразява съществено на безпристрастността
на съда. За да има такова засягане на безпристрастността, един и същия състав
следва да е принуден да се произнесе по идентични факти с тези, по които се
е произнесъл в предишен процес – т.е. да има съвпадение в предмета на иска,
вкл. и в основанието му (конкретните факти, на които се основава
претенцията), а не в правните въпроси, които съдът следва да разреши във
връзка с различни факти. В този смисъл са и указанията на Европейския съд за
правата на човека по тълкуването на понятието „безпристрастен съд“ по чл. 6
от Конвенцията за защита на правата на човека и основните свободи
(„Европейската конвенция за правата на човека“), дадени в решението
Hauschildt с/у Дания, жалба № 10486/83, §§ 50 – 52, 24 май 1989 – когато
съдът разрешава подобни правни въпроси дори по дело срещу едно и също
лице, съмнение за безпристрастността на съдебния състав няма, освен ако се
разглеждат идентични въпроси и съдът е изразил вече становище по тях. В
случая гражданско дело № 15661/2021 г. на Софийския районен съд, 28.
състав, се развива не по иск за изпълнение на договора за поддръжка на
етажната собственост, а за установяване на недействителността му, като съдът
следва да разгледа различни правни въпроси, вкл. относно изпълнението на
договора и евентуални последици от неизпълнението му преди датата на
безспорното му прекратяване, по настоящото дело, които не са били предмет
на предходното, и няма основание да се приеме, че съдът изглежда обективно
пристрастен.
Предявен е иск за заплащане на предоставеното от ищеца по
ненаименован договор за услуга с правна квалификация чл. 79, ал. 1, предл.
първо ЗЗД във връзка с чл. 9 ЗЗД, като по аналогия се прилага чл. 266, ал. 1
ЗЗД, и има съединена искова претенция за лихва за забава по чл. 86, ал. 1 ЗЗД.
За да се уважи този иск, следва ищецът да установи действителен
договор с ищеца, уговорените в него услуги, уговорена цена и предоставяне
на услугата.
Тъй като ответникът противопоставя редица възражения относно
действителността на договора, съдът първо трябва да ги разгледа едно по
едно, и да отхвърли иска, ако някое от възраженията е основателно.
Съдът следва да вземе предварително становище по въпроса за правната
природа и последиците на договора между страните от 28.05.2018 г., който има
за основен предмет поддръжка на общи части в затворен комплекс срещу
заплащане, както и осъществяване на управление в комплекса. В това
отношение тезите и на двете страни съдържат сериозни пропуски в правната
логика, които обслужват тяхната теза в процеса, което е обяснимо. За да се
избегнат те обаче следва да се посочи каква е същността на договора за
управление на „общи“ части от затворен комплекс и какво особено урежда за
него чл. 2 ЗУЕС.
На първо място настоятелно поддържаната теза от ответника, че договор
за поддръжка на имот, който има характеристиките на затворен комплекс, е
невъзможен извън хипотезата на чл. 2 ЗУЕС, не намира никаква опора в
закона и принципите на частното право. Това е вярно в частта за управлението
10
на комплекса – административните дейности, които се упражняват или от
общо събрание и сдружение на собствениците по общия ред на ЗУЕС – чл. 9
ЗУЕС, или по изключение при наличие на пълно съгласие на собствениците –
от инвеститора по реда на чл. 2 ЗУЕС. Частното право обаче цели да уреди
отношенията във връзка със стопанисването на сградата – отношения на
стопански субекти с пряко икономическо изражение, на принципите на
свободата, вкл. уредената в чл. 19 от Конституцията свободна стопанска
инициатива, а не да ги подчинява на строг административен контрол и
уравниловка, характерна за други, изживени (дано) в страната икономически
системи. За съжаление вижданията на преобладаващата част от българската
доктрина и практика, базирани на принципа на бетониране на юридическия
формализъм, изграждат трайно манталитетно усещане за противното у
практикуващите юристи, за което вероятно един моисеевски „преход през
пустинята“ на мисловната скованост от само 40 години може би няма да е
достатъчен.
В този смисъл, доколкото частното право цели да въздига и признава
правната задължителност на волята на страните (т.нар. “in favorem validitatis”
(„в полза на действителността“) – всяка клауза в договора следва да се тълкува
така, че да има юридически смисъл и възможно най-близко до желаното от
страните действие, а не строго формалистичното “in favorem nullitatis” („в
полза на недействителността/на нищото“) – „щом никъде не го пише изрично
не съществува“ и всяка нова и непозната договорна практика е зло,
подлежащо на преследване и наказване), няма пречка абсолютно всеки
собственик на абсолютно всеки индивидуален обект в затворен или отворен
жилищен комплекс да договори с едно лице, че последното ще поддържа
срещу заплащане определена площ в този комплекс или около сградата,
където собственикът притежава недвижимия си имот. По правилото на чл. 21,
ал. 1 ЗЗД обаче договорът ще обвързва само този единичен собственик, като за
него той ще е задължителен (затова е договор) – чл. 20а, ал. 1 ЗЗД и чл. 63, ал.
1 ЗЗД.
Правилото на чл. 2 ЗУЕС урежда случаи, в които този договор за
поддръжка ще обвързва и други лица.
Правилото, макар и императивно (по-долу ще бъде обяснено в кой
случай), не е изключително. Възможен и изрично уреден в чл. 11, ал. 1, т. 11
ЗУЕС (и в първоначалната редакция на закона, и в редакцията в сила от
31.12.2024 г. – буква „б“ от новия текст) е случай, при който общото събрание
взема решение да сключи колективен договор за поддръжка на общите части
или прилежащи площи (без да е необходимо да е налице затворен комплекс) с
избрано от етажните собственици, но с мнозинство от 67 на сто от идеалните
части – чл. 17, ал. 2, т. 7 ЗУЕС (ред., ДВ, бр. 26/2016 г., действала към датата
на сключване на договора между страните – 2018 г., и до 28.09.2023 г.). В този
случай договорът за поддръжка и задължението за плащане на разходите по
него ще обвързват и несъгласните собственици, защото е налице сделка-
решение.
Най-сетне съществува правилото на чл. 2 ЗУЕС, което има императивен
11
характер (както е отразено и в съдебната практика – напр. Решение №
377/07.05.2019 г. по гражданско дело № 299/2019 г. на Окръжен съд – Бургас,
IV състав, чиято логика в тази част настоящият съдебен състав споделя), тъй
като освен че урежда задължения за поддръжка на общите части, предвижда
изключение от общия режим на закона за управление – систематичното място
на разпоредбата в Закона за управление на етажната собственост показва
именно това – ако е налице такъв договор, изцяло се изключва възможността
за управление на затворения комплекс чрез сдружение или общо събрание на
собствениците (или комбинация от тях) съгласно чл. 9 ЗУЕС, и управлението
става по онези правила, които ще бъдат предвидени в съответния договор. За
да може да настъпи това изключение, което, за да съществува, е необходимо да
бъде противопоставимо на всички по-нататъшни приобретатели в комплекса,
е необходимо обаче да са спазени изискванията на чл. 2 ЗУЕС, а именно:
– да е налице жилищен комплекс от затворен тип съгласно дефиницията
по § 1, т. 3 ЗУЕС, т.е. да става въпрос за: (а) сгради в само един урегулиран
поземлен имот, в който (б) има жилищни сгради в режим на етажна
собственост и (в) освен жилищните сгради има и други съоръжения за общо
ползване – басейн, фитнес, парк и т.н., и (г) целият имот да е с контрол на
достъпа – там да не могат свободно да влизат външни лица;
– да са сключени договори между инвеститора (този, който е построил
комплекса) и собствениците;
– тези договори да са сключени с всички собственици – това не е
изрично предвидено, но следва от употребената в чл. 2, ал. 1 ЗУЕС членувана
форма „собствениците“, което по общоупотребимите правила на българския
език – чл. 9 ЗНА, означава всички собственици (за пълнота следва да се
посочи, че абсурдното изискване, което ответникът си представя – да става
въпрос за един-единствен договор (разбиран като общ документ), сключен
едновременно с всички собственици, не се съдържа никъде в закона –
достатъчно е да има идентични по съдържание отделни договори с всички
тях);
– договорите да имат за предмет управление на общите части в
комплекса – т.е. да уреждат въпроси за управлението и поддръжката на
комплекса, и
– договорите да са в писмена форма с нотариална заверка на подписите и
да се впишат в книгите по вписвания.
При едновременното наличие на всички тези предпоставки
инвеститорът може да управлява жилищния комплекс от затворен тип сам и
без да се налага да търпи ограниченията за решения на общото събрание. Това
обаче не означава, че ако тези изисквания не са спазени, поддръжка на
комплекс от затворен тип (какъвто безспорно е комплекс „Е.“, в който се
намират имотите на ответника) е забранено да се възлага с договор на
юридически лица. Напротив, в частното право, и особено в договорното,
всичко, което не е забранено изрично, е разрешено – чл. 9 ЗЗД. Следователно,
ако е сключен такъв договор, то той обвързва страните по него, като
изпълнителят ще бъде задължен да извършва поддръжката, а възложителят –
12
да му плаща, докато договорът не се прекрати на предвидено в него самия или
в закона основание.
В това отношение е налице и практика на Върховния касационен съд –
Решение № 737/12.12.2024 г. по гражданско дело № 3118/2023 г., II ГО, което
изрично предвижда, че доколкото е невъзможно договорно упражняване на
правомощията за управление на етажната собственост, тъй като е налице
императивният режим по чл. 2 и 9 ЗУЕС, частта от договора относно
поддръжката на общите части ще е действителна, освен ако не е налице
изключението по чл. 26, ал. 4 ЗЗД – ако интересът на страните не е основно от
това да има договор за управление.
Именно в това пък се състои несъстоятелността на тезата на ищеца, че
договор, който не отговаря на изискванията на чл. 2 ЗУЕС, и е сключен между
само един собственик на самостоятелен обект и поддържащото лице, може да
се превърне в колективна правна връзка, в която участват всички етажни
собственици заедно. Това може да се случи само ако колективно и по
процедурата, предвидена в ЗУЕС за свикване на общо събрание, е взето такова
решение. Процедурата в случая е много важна, като решението на общото
събрание няма как да е вид ратификация на отделните индивидуални договори
в един колективен акт, тъй като чл. 16 ЗУЕС изисква при вземане на такива
колективно обвързващи решения да се даде шанс на всеки от засегнатите да
повлияе на мнението на останалите в рамките на общо събрание. Противното
означава да се поставят етажните собственици пред свършен факт, като
индивидуалните договори, сключени от всички или от мнозинството от тях да
се ползват като претекст за изнудване и на останалите да ги приемат. Въпреки
това, доколкото решението на общото събрание няма някаква строга форма с
реквизити (извън протокола за вземане на решение), то може да се съдържа и в
отделен документ, напр. правилник за вътрешния ред, доколкото става въпрос
за частноправна сделка, която се тълкува по чл. 20 ЗЗД. В този случай обаче, за
да има наистина колективен договор с етажните собственици (вкл. и
гласувалите „против“), той трябва да е с напълно идентично съдържание за
всички собственици.
Ако това не е така, всеки отделен договор с всеки индивидуален
собственик има отделна своя съдба и може да се прекрати на всички
предвидени в закона основания за прекратяване на всеки индивидуален
договор – при разваляне, изтичане на срок, по взаимно съгласие на страните и
т.н. Също така, ако в този договор едновременно има уговорки за поддръжка
на етажната собственост, и такива за нейното управление (което е забранено
да се урежда само с един индивидуален договор, а трябва да има договори с
всички собственици едновременно), то се прилагат правилата на чл. 26, ал. 4
ЗЗД и се преценява дали страните биха сключили договора без нищожните
части. Правилото на чл. 6, ал. 1, т. 8 ЗУЕС, което задължава етажните
собственици да спазват решенията на органите в етажната собственост обаче
създава в тези случаи, когато договорът не обвързва етажните собственици
колективно (в хипотезите на чл. 2 ЗУЕС или чл. 11, ал. 1, т. 11 ЗУЕС), и още
едно основание за прекратяване – ако общото събрание на етажната
собственост вземе решение за управление на общите части, което е
13
несъвместимо със съдържанието на договора за поддръжка, сключено от
отделния собственик, за последния ще бъде невъзможно да изпълнява законно
(тъй като ще противоречи на обвързващата колективна воля на общото
събрание) и следователно договорът ще се развали по право поради обективна
невъзможност съгласно чл. 89 ЗЗД.
Следователно, ако поддържащият общите части или прилежащите
площи към сгради по индивидуален договор с един, няколко или всички
етажни собственици не е спазил строгите изисквания на чл. 2 ЗУЕС, той се
оставя на колективната милост на общата воля на собствениците и капризите
на общото събрание. Също така, ако някой от сключилите такъв договор
прехвърли индивидуалния си обект в сграда, то приобретателят не е обвързан
от договора, ако изрично не му се прехвърли правоотношението по реда на чл.
102 ЗЗД, и страна по договора ще остане бившият собственик, което в някои
случаи също може да доведе до невъзможност за изпълнение. Друг
недостатък на индивидуалното поддържане на общи части или прилежащи
площи е, че останалите собственици в етажната собственост, макар и да се
ползват от поддръжката, която друг ще заплаща, няма как да бъдат принудени
да заплащат, ако не са налице условията по чл. 41 ЗС, а също така и могат във
всеки момент да препятстват действието на договора, като свикат общо
събрание и вземат друго решение за поддръжката.
Това обаче не означава, както твърди ответникът, че индивидуалният
договор не може да съществува между първоначалните страни. Просто
положението на изпълнителя по него се оказва в известна степен рисково в
средно- и дългосрочен план.
Ответникът се позовава на извод в обратния смисъл – че договорът, при
който не са спазени изискванията на чл. 2 ЗУЕС, е нищожен, ако не се
установи интерес на страните да го сключат, като цитира практика на
Върховния касационен съд (ВКС) – Решение № 80/04.11.2021 г. по гражданско
дело № 1213/2020 г., IV ГО, но в този случай съдът разсъждава за
допустимостта на договор за възлагане на дейности по поддръжка на сгради на
юридическо лице, когато се прилага към обекти, които не отговарят на
дефиницията на „затворен комплекс“ по § 1, т. 3 ЗУЕС, и няма решение на
общото събрание, а в случая са налице по-различни факти.
Какво означава всичко това, приложено към настоящото дело?
В случая страните са сключили договор, по който ищецът е следвало да
извършва редица дейност в етажната собственост – физическа охрана,
видеонаблюдение в общите площи и входовете; поддръжка на камерите;
идентифициране на посетителите; контрол на достъпа; поддръжка на система
за противопожарна охрана; контрол на реда за паркиране; приемане на
сигнали за нередности; поддръжка на съоръженията в парка; ежедневно
почистване на алеите и пътните връзки в комплекса от сняг; почистване на
стълбищата, стълбищните площадки и паркингите; поддръжка на зелените
площи; периодична дезинфекция на тревните площи; поддръжка на
напоителна система, както и осигуряване на текущата поддръжка и ремонт,
както и поддръжка на асансьори и инсталации в комплекса до влизането им в
14
жилищата, а също и покриви и улуци. Нито една от тези дейности не е такава
по управление на комплекса – това са фактически дейности по поддръжка на
имота. Поради това уредените правомощия на ищеца за управление –
свързани с общи събрания, представителство пред административни органи,
застраховане, поддържане на организационна система и под., съставляват
отделна част от договора, а от действията на ответника – след разваляне на
договора с ищеца веднага е бил сключен договор само за поддръжка с друго
юридическо лице, следва да се направи извод, че той е имал отделен интерес
от поддръжка на комплекса, различен от този за управлението му. Поради това
в частта относно поддръжката на комплекса договорът е частично
действителен съгласно чл. 26, ал. 4 ЗЗД, тъй като ответникът е показал, че би
сключил такъв договор за поддръжка на комплекса при всички положения, а
управлението за него е от второстепенен интерес.
Ответникът акцентира, че в самия договор било вписано, че същият е по
чл. 2 ЗУЕС. Правната квалификация на страните обаче, дори и да е напълно
грешна, не прави договора недействителен, стига същият да има ясен предмет.
Твърдението на ответника, че това, че в договора пише, че се сключва на
основание чл. 2 ЗУЕС, а всъщност няма това действие, поради което липсвало
съгласие за сключването му, е необосновано. Предметът на договора е
напълно ясен – налице са конкретни задължения за поддръжка на комплекса –
охрана, контрол на достъп, поддръжка на тревни площи и под., както и
определена цена. Ако съгласието на ответника е било повлияно от грешни
представи, това не е основание да се приема, че липсва съгласие, а евентуално
може да обоснове пороци на съгласието – грешка или измама, които обаче
водят до унищожаемост на договора. Ответникът обаче не е направил такива
възражения.
Поради това ответникът по принцип дължи да заплати извършената от
ищеца поддръжка (в какъв обем ще бъде определено по-долу), като договорът
не е недействителен поради противоречие с правилата на закона относно
субектите, които трябва да го сключат, и процедурата за това.
Второто възражение на ответника е относно определянето на вноските
за етажната собственост, но договорът между страните не урежда такива
вноски, тъй като, както е посочено по-горе е индивидуален. Все според
становището на ВКС в цитираното по-горе Решение № 737/12.12.2024 г. по
гражданско дело № 3118/2023 г., II ГО, няма пречка да се уговорят
индивидуално разходи с индивидуален договор за поддръжка на части от
сградата в режим на етажна собственост и околното пространство. В този
случай не става въпрос за уговаряне на вноските за поддръжка и управление
по чл. 51 ЗУЕС, което, както беше посочено по-горе, може да се уреди с
решение на общото събрание, което автоматично би прекратило действието на
индивидуалните договори за поддръжка. В случая не е доказано да е било
прието такова решение с ефект преди 01.07.2021 г., поради което няма и
противоречие с чл. 51 ЗУЕС.
Поради изложеното не е приложимо и цитираното от ответника
Решение № 313/07.04.2020 г. по гражданско дело № 1332/2019 г., IV ГО, което
15
се отнася до решения на общото събрание за определяне на вноски за
поддръжка и управление на етажната собственост, а не до индивидуални
договори за поддръжка.
Третото възражение на ответника срещу действителността на договора
между страните е свързано с това, че същият съдържал неравноправни клаузи
относно реда за продължаването и прекратяването му, за разходите за
извънгаранционни ремонти на сградата, възможността за прехвърляне на
управлението на трето лице, както и относно едностранното прекратяване на
договора. Тъй като нито едно от тези действия не е предмет на спора, а
съгласно чл. 146, ал. 5 ЗЗП нищожността на отделни клаузи в договора не води
до недействителност на целия договор, ако той може да се прилага без тях. В
случая не се твърди, че условията за прекратяване на договора,
продължаването на срока му или възможността за прехвърляне на
договорното правоотношение са били от особен интерес за ответника, който
би довел до невъзможност за изпълнение на договора без такива клаузи. По
принцип прекратяването на една договорна връзка и промяната в страните по
нея, ако не са направени, няма как да се отразят на действителността на
договора. Поради това, доколкото нито една от твърдените от ответника
неравноправни клаузи не е намерила приложение преди прекратяване на
договора, съдът няма защо да ги разглежда поотделно, а разгледани в цялост
те не изглежда да променят договорното съдържание през време на първия 5-
годишен период на действие на договора, то те не водят до извод за
нищожност на целия договор. Ответникът не описва какво по-точно има
предвид под това, че комплексът от евентуално неравноправни клаузи правил
договора противоречащ на добрите нрави, като нищо в основния предмет на
договора – да се поддържат общите части от една сграда срещу заплащане, не
противоречи на добрите нрави. Обратното, поддържането на сградите в добро
и приветливо състояние е част от „добрите нрави“, разбирани като форма на
добро стопанисване на сградния фонд. Няма нищо накърняващо добрите
нрави и в това поддръжката на общите части да се осъществява от
професионалист – нещо, което ответникът е поискал и след прекратяването на
договора с ищеца, като си е избрал друг професионалист.
По възражението на ответника за нищожност на договора поради
нарушение на добрите нрави поради прекомерно голяма цена спрямо
действително полученото, съдът намира, че искът е предявен при очевидно
превратно тълкуване на закона. Правилото е, че страните сами избират при
какви условия да сключат договора. Нееквивалентността на престациите е
основание договорът да престъпи добрите нрави само тогава, когато разликата
между цената и това, което се получава срещу нея, е толкова голяма (поне
няколко пъти), че няма как облагодетелстващият се да не е знаел това и поради
това да се възползва. Колко точно трябва да е тази разлика не е установено в
съдебната практика, но се установяват разлики повече от четири пет пъти
спрямо стойността – Върховният касационен съд приема за такава решаваща
нееквивалентност в Решение № 615/15.10.2010 г., по гражданско дело №
1208/2009 г., III ГО, разлика от 12 пъти, а в Решение № 24/ 09.02.2016 г., по
гражданско дело № 2419/2015 г., III ГО, е приел, че разлика от 2,5 пъти не е
16
достатъчна да обоснове нищожност.
В случая дори да се приеме, че делът на ищцата е бил възможно най-
малък – 0,22 %, то разходите на ищеца за поддръжка на такава част от
комплекса (без никаква печалба или покриване на собствените разходи на
ищеца за счетоводство, управление и под.) за година и половина биха били
0,22 % от 689 047,39 лева, или 1515,90 лева, а претенцията е за заплащане на
3070,44 лева – т.е. увеличението над чистия разход (без печалби) е 2 пъти; ако
пък вземем изчислените средни пазарни цени от счетоводната експретиза, те
са за година 145,68 лева с ДДС за двата гаража и върху площта на жилищните
имоти от 102,26 кв.м., дори при по-ниската установена стойност от 2,05 лева
на кв.м. без ДДС за месец, в размер на 2515,60 лева на година, т.е. при този
метод за сравнение дори няма двукратно превишаване на цените – т.е.
разликите не достигат дори 100 % от пазарната цена. Очевидно прагът,
посочен от ВКС далеч не е достигнат и договорът не е нищожен поради
противоречие с добрите нрави.
Поради това договорът между страните не е изцяло нищожен и
ответникът ще дължи по него заплащане на разходите за поддръжка на
комплекса. Те не са отделени при определяне на цената, която е единна за
всички дейности – 2046,96 лева за година след изменението от 28.05.2018 г.
При това положение съдът следва да определи основателността на иска по
собствена преценка по чл. 162 ГПК, като вземе предвид и данните на вещите
лица. Съгласно данните на счетоводната експретиза (таблица на лист 524 –
525) разходите за една година на ищеца, които не са пряко относими към
дейностите по поддръжка, и като се изключат собствените разходи за труд
(които ще се пресметнат отделно пропорционално) са тези за канцеларски
материали 85,50 лева, банкови такси 1013,73 лева, куриери – 43,34 лева, наеми
– 8304 лева, софтуер – 2683,29 лева, счетоводно и правно обслужване
12671,56 лева, и такси – 427,35 лева, т.е. от направените общи разходи 384
141,28 лева, следва да се изключат 25 143,27 лева, или да се вземат предвид
само 93,45 % от тях. От разходите за труд, тъй като ищецът според
свидетелските показания, е осъществявал поддръжката на комплекса с наети
работници, следва да се вземат всички разходи за работна заплата, ваучери и
трудова медицина, или 95 609,66 лева, 1140 лева и 100 лева и такава част от
разходите за задължителни осигуровки, която съответства на отношението
между разходите за заплати от 95 609,66 лева и сбора между последното и
възнаграждението на управителя, или 121 922,96 лева, или 78,42 %, т.е.
14 021,51 лева, като не се вземат предвид за дейностите по поддръжка 3858,51
лева. Така частта от разходите на ищеца, която съдът изключва от разходите по
поддръжката на комплекса е равна на 25 143,27 лева административни
разходи, 24 873,79 лева възнаграждение на управител и 3858,51 лева
осигуровки, или се изключват разходи за общо 53 875,57 лева, или 14,02 %,
като по преценка на съда тежестта на разходите за поддръжка по договора е
85,98 % спрямо тези за управление. Използването на сравнение със средни
пазарни цени за определяне на разходите по действителната част от договора
не отговаря на икономическата логика, тъй като съдът следва да присъди част
от уговорената цена по договора според обема на разрешените по закон
17
дейности, а не да сравнява предоставена пазарна стойност на услуги от други
доставчици, които нямат връзка с комплекса.
Следователно от таксите за първата година в размер на 2046,96 лева са
се дължали пропорционално 1759,98 лева, а за периода от януари до юни на
2021 г. се дължат от 1023,48 лева пропорционално 879,99 лева.
Ответникът обаче не би следвало да заплати тези пари, ако не е получил
изпълнение по договора, което възразява, че е некачествено. От показанията
на всички свидетели по делото се установява, че ищецът е изпълнявал
дейностите по договора, като обаче свидетелите на ответника посочват
забележки. Оттук и ответникът прави възражение, че не следва да заплаща за
изпълнението на договора.
Това възражение не почива на правилата за последиците от
неизпълнение на договора съгласно облигационното право. В повечето правни
системи, включително и в българската, универсалното защитно средство при
неизпълнение на договора е или иск за реалното му изпълнение (чл. 79, ал. 1,
предл. първо ЗЗД), или, ако това е невъзможно или е отдаден приоритет на
паричното стопанство – обезщетение за произтеклите вреди – чл. 79, ал. 1,
предл. второ ЗЗД във връзка с чл. 82 ЗЗД. Исканото от ответника при доказано
изпълнение на договора (макар и да се твърди, че е некачествено)
следователно е правното средство „намаляване на цената“. То обаче не е
универсално и не се прилага при неизпълнение на всякакви договори.
Намаляването на цената е предвидено в закона само за два специфични вида
договори – тези за продажба и изработка в чл. 195, ал. 1 ЗЗД и чл. 265, ал. 1 in
fine ЗЗД.
Причината това да не е общо правно средство за защита на кредитора
при неизпълнение на договора следва да се търси в специфичния обект на тези
договори – вещ (най-често движима) и при това такава, която подлежи на
поправка или има определяема пазарна стойност. Поради това не може по
аналогия намаляването на цената да се търси при договорите за услуга, тъй
като те имат поначало друг предмет – предоставяне на резултата от една
дейност или предоставяне на труд (историческото развитие на договора за
услуга е от римския договор за наем на труд – locatio-conductio operarum).
Поради това системите за заплащане по договорите за услуга следва да
намират паралел при другите два договора със същия исторически корен –
договорът за наем по чл. 228 и сл. ЗЗД и трудовия договор по КТ. Никой от
тези два режима не предвижда намаляване на цената, освен при
остойностяване на предмета на договора по единици – при т.нар. трудова
норма. В случая по договора на страните временното или частично
изпълнение няма как да се остойности поотделно и съдът да приеме
намаление на цената.
Пътят за защита на ощетения кредитор – ответника, е бил или чрез
наемане на друг изпълнител, който да поправи несвършеното – чл. 80 ЗЗД, или
избраният от него – ако неизпълнението стане толкова съществено, че се
приравнява на пълно, да развали договора – чл. 87 ЗЗД. В случая ответникът е
избрал втория път, но развалянето на договора, който е с продължително
18
изпълнение, е занапред съгласно чл. 88, ал. 1, предл. първо ЗЗД. Следователно,
доколкото ответникът не доказа вреди за периода от започване на
неизпълнението до разваляне на договора, отговорността му към ищеца няма
как да бъде намалена.
Следователно исковете следва да се уважат за 1759,98 лева за 2020
година, и 879,99 лева за първата половина на 2021 г., както и за законната
лихва върху тези суми от подаване на исковата молба, като се отхвърлят за
разликата между посочените суми и пълните предявени размери от съответно
2046,96 лева, и 1023,48 лева.
Втората претенция – за законна лихва, се уважава при уважаване на
главните искове и установяване на забава. Според договора между страните
вноските за всеки 6 месеца се дължат съответно до края на януари и на юли на
годината, за която се начисляват, т.е. с изтичане на срока ответникът е
изпаднал в забава съгласно чл. 84, ал. 1 ЗЗД.
За 2020 г. ищецът иска лихва за забава от 08.02.2020 г. (за периода до
08.08.2020 г. – само за първата половина от вноската, или 1023,48 лева) до
29.01.2023 г., като съгласно чл. 6, ал. 2 ГПК съдът разглежда иска само за
предявения период. От уважената част от иска от 1759,98 лева само
половината или 879,99 лева се е олихвявала в периода от 08.02.2020 г. до
07.08.2020 г., но съдът следва да вземе предвид и че съгласно чл. 6 ЗМДВИП
(ред. обн. ДВ, бр. 28/24.03.2020 г.) за периода на извънредното положение, т.е.
от 13.03.2020 г. до 14.05.2020 г., когато с § 12, т. 4 от ЗИДЗЗдр (обн. ДВ, бр.
44/2020 г.) разпоредбата е отменена, включително, не се начислява лихва.
Размерът на лихвата върху 879,99 лева за периодите от 08.02.2020 г. до
12.03.2020 г. включително и от 15.05.2020 г. до 07.08.2020 г. съдът определя по
реда на чл. 162 ГПК, като за целта използва лихвения калкулатор на НАП –
единствен такъв на държавна институция, в размер на съответно 8,31 лева и
20,78 лева. Върху цялото задължение за годината в размер на 1759,98 лева,
лихвата за забава в размер на законната лихва за периода от 08.08.2020 г. до
29.01.2023 г. е в размер на 444,49 лева, или искът за лихва следва да се уважи
за периодите от 08.02.2020 г. до 12.03.2020 г. и от 15.05.2020 г. до 29.01.2023 г.
в общ размер от сбора от трите последни суми, или 473,58 лева, като искът се
отхвърля за периода от 13.03.2020 г. до 14.05.2020 г. включително и за
разликата между последната посочена сума и предявения размер от 516,96
лева.
Относно разноските:
При този изход на спора право на разноски имат ищецът
пропорционално на уважената част от исковете (3 113,55 лева от общо
предявен размер от 3 639,15 лева, или 85,56 %) и ответникът –
пропорционално на отхвърлената част (14,44 %) на основание чл. 78, ал. 1 и 3
ГПК.
Ищецът е доказал разноски в размер на 145,57 лева – държавна такса
(платени са повече, но ответникът не може да носи отговорност за това), и 450
лева – адвокатски хонорар по неформален договор, с представено платежно
нареждане от 03.10.2024 г. (на лист 543 от делото), поради което следва да му
19
се присъдят от признатите общо 595,57 лева разноски пропорционално на
уважената част от иска 509,57 лева.
Ответникът е доказал разноски в размер на 1650 лева – депозити за
вещи лица, и 1800 лева – адвокатски хонорар по договор, който е сключен
неформално, и платежно нареждане от 20.01.2025 г. (на лист 345 от делото),
като съдът намира за неоснователно възражението на ищеца за липса на
сложност на делото – както фактическа, така и правна, поради което следва да
му се присъдят от признатите общо 3450 лева разноски пропорционално на
отхвърлената част от иска 496,80 лева.
По компенсация ответникът следва да плати разноски на ищеца само в
размер на разликата между посочените по-горе две суми или 12,77 лева.
Така мотивиран, Софийският районен съд, 28. състав,
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл. 79, ал. 1, предл. първо ЗЗД във връзка с чл. 9
ЗЗД и по аналогия – чл. 266 ЗЗД, както и чл. 86, ал. 1 ЗЗД С. А. Р., с ЕГН:
**********, и адрес: АДРЕС да плати на дружество, с ЕИК: *********, и
адрес на управление: АДРЕС, сумите от 1759,98 лева (хиляда седемстотин
петдесет и девет лева и 98 стотинки) – годишна такса за управление и
поддръжка на общи части в комплекс „Е.“ в УПИ Ι-597 от кв. 66 по плана на
АДРЕС, за 2020 г. по Договор от 28.05.2018 г., изменен на 10.12.2018 г., ведно
със законната лихва от 30.01.2023 г. до окончателното плащане; 473,58 лева
(четиристотин седемдесет и три лева и 58 стотинки) – обезщетение за
забавено плащане на последната посочена сума в размер на законната лихва за
периода от 08.02.2020 г. до 12.03.2020 г. и от 15.05.2020 г. до 29.01.2023 г., и
879,99 лева (осемстотин седемдесет и девет лева и 99 стотинки) – годишна
такса по същия договор за първата половина на 2021 г., ведно със законната
лихва от 30.01.2023 г., до окончателното плащане, като ОТХВЪРЛЯ исковете
за суми в размер на разликата между присъдените 1759,98 лева и пълния
размер от 2046,96 лева (две хиляди четиридесет и шест лева и 96 стотинки) –
за таксата за 2020 г.; разликата между присъдените 473,58 лева и пълния
предявен размер от 568,71 лева (петстотин шестдесет и осем лева и 71
стотинки), както и за периода от 13.03.2020 г. до 14.05.2020 г. включително –
обезщетение за забава в размер на законната лихва, и на разликата между
присъдените 879,99 лева и пълния размер от 1023,48 лева (хиляда двадесет
и три лева и 48 стотинки).
ОСЪЖДА на основание чл. 79, ал. 1, предл. първо ЗЗД във връзка с чл. 9
ЗЗД и по аналогия – чл. 266 ЗЗД, както и чл. 86, ал. 1 ЗЗД С. А. Р., с ЕГН:
**********, и адрес: АДРЕС да плати на дружество, с ЕИК: *********, и
адрес на управление: АДРЕС, сумата от 12,77 лева (дванадесет лева и 77
стотинки) – разноски по компенсация.
Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийския
градски съд в двуседмичен срок от получаване на препис от страните.
20
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
21