РЕШЕНИЕ
№ 849
гр. Варна, 11.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 52 СЪСТАВ, в публично заседание на пети
февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Ивалена Димитрова
при участието на секретаря Снежана Д. Георгиева
като разгледа докладваното от Ивалена Димитрова Гражданско дело №
20243110104461 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по предявен от Н. ***, гражданин на***
роден на ********** г., срещу С. Г. А., ЕГН **********, с адрес: гр. ***, иск с правно
основание чл. 79, ал. 1 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от
1988,00 лева, представляваща подлежащ на връщане остатък от депозит, целият в размер на
2100 лева, предаден от ищеца, в качеството му на наемател, на ответника, в качеството му
на наемодател, на основание чл. 18 от Договор за наем на недвижим имот от 20.01.2023 г.,
прекратен на 19.01.2024 г. поради изтичане на договорения срок, ведно със законната лихва
върху сумата, считано от датата на депозиране на исковата молба в съда – 11.04.2024 г., до
окончателното изплащане на обезщетението.
В исковата молба ищецът Н. Б. излага, че на 20.01.2023 г. между него като наемател и
С. А. като наемодател бил сключен Договор за наем на недвижим имот, а именно:
апартамент № ***, находящ се в гр.***за срок от 12 месеца, считано от датата на
подписването му, до 19.01.2024 г., при месечен наем в размер на 1400 лева, платим от 10-о
до 15-о число на месеца. Ищецът твърди, че при подписване на договора е предал на
ответника депозит в размер на 2100 лева, която сума да служи за обезпечение в случай на
неизпълнение на чл. 19 от процесния договор. Заявява, че изпълнявал точно всички
задължения по договора, вкл. поддържка на имота в добро състояние.
В изпълнение на чл. 25, б. „а“ от договора на 16.12.2023 г. ищецът отправил
предизвестие за прекратяване на наемното правоотношение, същото получено от ответника
1
на 16.12.2023 г. На 19.01.2024 г. ищецът освободил имота след като направил основно
почистване, според указанията на наемодателя А..
На 19.01.2024 г. договорът бил прекратен поради изтичане на договорения в чл. 24 от
същия срок.
Твърди, че при предаване на имота на 19.01.2024 г. ответникът не е представил на
ищеца приемо-предавателен протокол, заявил, че всичко е наред, няма имуществени
претенции и забележки относно състоянието на имота. Заявил още, че няма възможност да
върне депозита, тъй като не разполага с такава сума, но щял да се постарае да го направи в
най-близко време.
На 20.01.2024 г. ищецът изпратил на А. съобщение, с което му напомнял да му върне
депозита, като ответникът обещал, че ще го направи в срок до 05.02.2024 г. Ищецът му
писал отново на 07.02.2024 г., като на 13.02.2024 г. ответникът заявил, че ще може да върне
само 1000 лева, а на 17.02.2024 г., при лична среща, казал, че ще преведе сумата по
„Револют“ до края на деня, което не било сторено.
На 06.03.2024 г. Н. Б. изпратил писмено уведомление до С. А. за връщане на сумата в
размер на 1988 лева, след междувременно постигната между тях договорка за приспадане на
разходи за консумативи в размер на 112,16 лева, но връщане на останалия депозит така и не
последвало. Месец и половина след освобождаването на апартамента А., от своя страна,
изпратил на ищеца възражение, в което били описани направени от него разходи за
възстановяване на щети и почистване на апартамента.
Настоява за уважаване на претенцията; претендира разноски.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът С. А. депозира отговор на исковата молба, с който
оспорва като неоснователен предявения иск. Не оспорва, че между страните е бил сключен
договор за наем, че при сключването на договора на 20.01.2023 г. ищецът е предоставил
депозит в размер на 2100 лева, както и че на 19.01.2024 г. договорът е прекратен поради
изтичане на уговорения срок.
Твърди обаче, че при предаването на имота в присъствието на ищеца е отбелязал на
последната страница от договора възраженията си по отношение на вида, в който имотът е
оставен след ползването му, както и дължимите режийни разходи. При приключване на
описа Н. Б. отказал да подпише направените констатации и си тръгнал. След отказа на
наемателя-ищец да подпише протокола на място дошли П. ***и А. ****, които съвместно се
запознали със състоянието и вида на имота, включително и с направените възражения. В
началото на м. март 2024 г. ответникът изпратил възражение, в което подробно описал
претенциите си, както и изрично посочил, че желае в удобно за наемателя време и място да
се подпише протоколът и да се възстанови остатъкът от депозита. Посочено било още, че
саморъчно изписаната от наемателя сметка в системата на „***“ се отхвърляла от системата
на онлайн банкирането на ОББ, поради което и било невъзможно връщането на сумата. На
подаденото възражение не получил отговор.
Настоява за отхвърляне на претенцията.
В съдебно заседание ищецът Н. Б. не се явява лично, представлява се от адв. Д.
****от АК - Варна. Поддържа исковата молба.
В съдебно заседание ответникът С. Г. А. не се явява лично, представлява се от адв.
М. В. от АК - Варна. Оспорва исковата молба. Поддържа депозирания писмен отговор.
2
Съдът, след преценка на доводите на страните и събраните по делото доказателства,
приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Съгласно разпоредбата на чл. 228 от ЗЗД, с договора за наем наемодателят се
задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползуване, а наемателят - да му
плати определена цена. Чл. 233 от ЗЗД предвижда, че наемателят е длъжен да върне вещта,
като дължи обезщетение за вредите, причинени през време на ползуването й, освен ако
докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря.
В случая по делото е безспорно, че между ищеца - като наемател, и ответника - като
наемодател, е сключен Договор за наем на недвижим имот от 20.01.2023 г. за апартамент №
***, находящ се в гр. ***, за срок от 12 месеца; че при подписване на Договора, съгласно чл.
18 от същия, наемателят е предоставил на наемодателя депозит в размер на 2100 лева; че
Договорът, на основание чл. 24, е прекратен поради изтичане на срока му, като депозитът не
е възстановен.
Видно от процесния Договор, с чл. 18 на същия е уговорено, че при подписването му
наемателят предава на наемодателя сумата от 2100 лева, която ще остане у наемодателя през
целия срок на договора и служи като обезпечение при извършване от страна на наемателя на
изрично изредени в чл. 19 нарушения, между които: а) в случай че наемателят откаже да
освободи имота в уговорения срок и/или предаде същия в неприемливо състояние, което не
съответства на състоянието при подписване на договора и/или има нанесени върху него
щети, които не са отстранени; б) при наличие на неплатени суми за консумативни разходи за
имота – до момента, в който наемателят ги плати; ж) в случай, че в имота има нанесени
щети от наемателя или повредени електроуреди по време на действието на договора, които
наемателят не е отстранил и за чийто ремонт се изискват допълнителни средства. Според чл.
20, при извършване на някое от нарушенията по чл. 19 от страна на наемателя, наемодателят
има право да задържи депозита или част от него, която покрива претърпените загуби, като
според чл. 21, в случай че не е налице някое от визираните нарушения, наемодателят е
длъжен да върне депозита в деня на преотстъпването на имота от наемателя към
наемодателя след изтичане на срока на договора. Съгласно чл. 16, връщането на имота и
евентуалните възражения на наемодателя се удостоверяват с писмен двустранно подписан
приемо-предавателен протокол.
С подписването на горния договор за страните е възникнало облигационно
правоотношение за изпълнение на задълженията им по него, включително: за наемателя - да
върне вещта в изправност, в състоянието, в което я е получил, като се отчете единствено
обичайното овехтяване, както и да заплати потребените за времето на наемането й
консумативи, а за наемодателя – при липса на посочените в чл. 19 нарушения, да върне
получения депозит, както изрично е уговорено в чл. 21 от договора, в деня на връщането на
имота.
Съгласно чл. 20 от ЗЗД, при тълкуването на договорите трябва да се търси
действителната обща воля на страните; отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка
едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед
целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността.
С оглед на цитираната норма, съдът намира, че от съпоставянето на отделните
договорености между страните в процесния договор следва, че след като при липсата на
нарушения по чл. 19 наемодателят дължи връщане на депозита в деня на връщането на
имота, именно към този момент следва да е установено и наличието на нарушения по чл. 19,
ако има такива.
Настоящият съдебен състав намира, че по делото не са налични данни, въз основа на
които да бъде формиран извод за установени такива нарушения в деня на предаването на
имота от наемателя на наемодателя – 19.01.2024 г., с изключение на дължимите режийни
разходи за ел. енергия и *** услуги. Следва да се посочи обаче, че страните още преди
3
завеждането на делото са уговорили задържането от страна на наемодателя на стойността на
платените от него ел. енергия и ***услуги с разписки съответно от 16.01.2024 г. и 17.01.2024
г. в общ размер на 111,54 лева, и тази сума не е предмет на предявената съдебна претенция.
Съдът намира, че за ответника е възникнало и правото да удържи от внесения депозит и
платените впоследствие суми за потребена ел. енергия за периода от 22.12.2023 г. до
21.01.2024 г. – в размер на 64,07 лева, съгласно разписка на „***“ № ***/17.02.2024 г., и за
потребени ***услуги за периода от 09.01.2024 г. до 07.02.2024 г. – в размер на 6,01 лева,
съгласно разписка № ***/17.02.2024 г.
Други основания за удържане от депозита на суми по чл. 19 от договора за наем по
делото не се установяват.
Съдът не кредитира наведените в отговора на исковата молба твърдения на
ответника, че същият в деня на предаването на имота от страна на наемателя в присъствието
на последния е отбелязал възраженията си относно вида, в който имотът се връща, на
последната страница на договора, като Б. отказал да подпише така съставения протокол.
Видно от представената по делото последна страница на договора, ръкописно изброени на
нея са предмети със суми срещу тях, като от написаното не може да бъде направен какъвто
и да е извод нито че имотът се предава от наемателя на наемодателя, нито какво е
установено при това предаване; т. е. написаното ни най-малко няма характера на протокол -
документ, предназначен да удостовери отразените в него факти, с изискуемото съдържание
по чл. 16 от договора, за да бъде подписвано от наемателя. Установява се освен това, че така
написаното няма как да е било представено на наемателя на дата 19.01.2024 г., тъй като
първите две пера в средната колона - с чиято височина и с разредката на чиито редове е
съобразена и колоната вдясно от нея - са „ток: 64,07“, която сума е платена от наемодателя
едва месец по-късно, на 17.02.2024 г., по фактура, издадена от *** на 30.01.20024 г., и „вода:
6,01“, която сума е платена също на 17.02.2024 г., за потребление с краен период 07.02.2024
г., както е видно от посочените по-горе разписки на „***“. Т. е. няма как сочените суми да са
били известни на наемодателя на 19.01.2024 г., за да ги впише в „протокола“; няма как и
наемателят, както се твърди в отговора на исковата молба, да е поставил на тази дата „чек“ в
„протокола“, че е съгласен с още невъзникналите вземания; снимка на „протокола“ е
изпратена с електронно съобщение на ищеца на 17.02.2024 г. – датата, на която отразените в
него суми за ел. енергия и вода са били платени.
Установява се, освен това, от показанията на свид. ***– на страната на ответника, че
осъщественият от нея оглед на имота в качеството й на брокер на недвижими имоти, при
който констатирала, че имотът нямал търговски вид, тъй като пердетата и килимът били с
мазни петна, а под матрака и навсякъде имало боклуци, е извършен в месеца на даденото
предизвестие за прекратяване на наемното правоотношение, като в имота вече нямало лични
вещи на наемателите, но свидетелката не знае дали той е бил предаден на наемодателя; не
си спомня датата на огледа. Видно от електронна кореспонденция между ищеца и ответника,
последният на 16.12.2023 г. предупреждава наемателя, че от понеделник ще обяви на
брокерите възможността за огледи; огледи в месеца на предизвестието са предвидени и в чл.
19, б. „г“ от договора за наем.
В показанията си свид.*** – на страната на ищеца, излага, че помагала на колегата си
Н. Б. при освобождаването на процесния апартамент. Наемодателят искал само да се измият
прозорците и да се почисти, като свидетелката помогнала на Н. с прозорците. Последният
също лично мил прозорци, чистил килима, въобще прибирал. Един ден преди напускането
квартирата била вече чиста. В деня, в който била освободена квартирата, микровълновата
печка била цяла и си стояла в кухнята; свидетелката не била разглеждала битовите вещи и
оборудването, но при напускането на 18.01.2024 г. – когато били тримата: ищецът, синът му
и свидетелката, апартаментът бил като цяло в добро състояние. Свидетелката знае от ищеца,
че наемодателят първоначално нямал никакви претенции относно вида, в който бил върнат
4
имотът, и никакви забележки, но някъде след месец „се появили“.
Възражението на процесуалния представител на ответника в писмените му бележки,
че показанията на свид. ***не следва да се кредитират, тъй като сочела, че на предаването на
апартамента присъствало и детето на ищеца, което, видно от електронната кореспонденция,
било болно и само вкъщи в този ден, съдът намира за неоснователно. Видно от горните
показания, свидетелката твърди, че детето е присъствало при освобождаването на
апартамента на 18.01.2024 г., а не на предаването му на наемодателя на 19.01.2024 г.
Опровергава се от останалите доказателства по делото и наведеното в писмените бележки,
че свид. Димитрова посетила имота именно на 19.01.2024 г., като ответникът й се обадил
след като ищецът отказал да подпише протокола и тя се отзовала веднага, защото имали
същите проблеми с Б. при предходен нает от него апартамент; дори се разминала на входа с
ищеца, който напускал апартамента сам. В показанията си, попитана дали ищецът е бил на
проведения от нея оглед на апартамента, свидетелката изрично заявява, че не е присъствал,
като същата – след като го познава и от предходни сделки – би следвало да си спомни, ако се
е разминала с него на входа; свидетелката не излага и да е била специално и спешно
повикана в апартамента поради възникнал конфликт между наемодател и наемател. Такъв
конфликт не се установява и от електронната кореспонденция между двамата включително
до 27.01.2024 г., когато наемодателят пише на бившия си наемател, че му остава само да
закачи пердетата и апартаментът е готов за нови квартиранти, като дори го моли за
съдействие за намирането на такива.
Съдът следва изрично да посочи, че твърдените от ответника „повреди и липси“ не са
от скрит характер, за да не могат да бъдат установени в деня на предаването на апартамента
на наемодателя. Предвид това, претенциите на наемодателя, отправени месец след като
държането на имота е върнато от наемателя, не могат да ангажират отговорността на
последния и за наемодателя не е възникнало правото по чл. 20 от договора за наем да
задържи депозита или част от него, извън сумите за неплатените режийни разноски,
коментирани по-горе. Със задържането на депозита наемодателят е в частично
неизпълнение на договорното си задължение да върне същия в предвидения срок.
Съгласно чл. 79, ал. 1 от ЗЗД, ако длъжникът не изпълни точно задължението си,
кредиторът има право да иска изпълнението заедно с обезщетение за забавата, или да иска
обезщетение за неизпълнение. Предпоставките за уважаване на иск за неизпълнение са: 1)
наличие на валидно облигационно правоотношение, от което възниква задължение за
изпълнение, 2) неизпълнение, пълно или частично, на договорното задължение от страна на
ответника; 3) реалното изпълнение да е възможно, като посочените три предпоставки следва
да съществуват кумулативно.
В случая наличието на първите две предпоставки беше установено. Доколкото при
паричното задължение, на основание чл. 81, ал. 2 от ЗЗД, длъжникът не може да се освободи
от отговорност за неизпълнението - паричното изпълнение е винаги възможно (така
Решение № 89 от 02.10.2019 по т. д. № 1214/2018 г., ВКС, II ТО), съдът намира, че е
изпълнен фактическият състав на чл. 79, ал. 1 от ЗЗД.
С оглед на изложеното, исковата претенция се явява основателна до сумата от
1917,92 лева, до която и следва да бъде уважен предявеният иск, като за разликата над нея до
пълния претендиран размер от 1988 лева същият следва да бъде отхвърлен.
Предвид основателността на главния иск, основателен се явява и акцесорният такъв
за осъждане на ответника да заплати горната сума ведно със законната лихва върху нея,
считано от датата на депозиране на исковата молба в съда – 11.04.2024 г., до окончателното
изплащане на задължението.
Относно съдебно-деловодните разноски:
5
При този изход на спора, разноски, съразмерно с уважената и отхвърлената част от
иска, се следват и на двете страни.
Ищецът със списък по чл. 80 от ГПК, представен преди съдебно заседание на
13.11.2024 г., претендира държавна такса в размер на 79,52 лева и платено в брой адвокатско
възнаграждение в размер на 600 лева. Преди съдебно заседание на 05.02.2025 г. е представил
и Договор за правна защита и съдействие за допълнително адвокатско възнаграждение в
размер на 250 лева, платени в брой. Съразмерно с уважената част от иска, на страната
следва да бъдат присъдени съдебно-деловодни разноски в размер на 896,75 лева.
Ответникът е представил Договор за правна зашита и съдействие за договорено и
платено в брой адвокатско възнаграждение в размер на 750 лева. Съразмерно с отхвърлената
част от иска следва да му бъде присъдена сумата от 26,44 лева.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА, на основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД, С. Г. А., ЕГН **********, с адрес: гр. ***
да заплати на Н. ***, гражданин на ***, роден на ********** г., сумата от 1917,92 лева
(Хиляда деветстотин и седемнадесет лева и 92 ст.), представляваща подлежащ на връщане
остатък от депозит, целият в размер на 2100 лева, предаден от ищеца, в качеството му на
наемател, на ответника, в качеството му на наемодател, на основание чл. 18 от Договор за
наем на недвижим имот от 20.01.2023 г., прекратен на 19.01.2024 г. поради изтичане на
договорения срок, ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на депозиране
на исковата молба в съда – 11.04.2024 г., до окончателното изплащане на обезщетението,
като ОТХВЪРЛЯ предявения от Н. ***, гражданин на ***, роден на ********** г., срещу
С. Г. А., ЕГН **********, с адрес: гр. ***, осъдителен иск с правно основание чл. 79, ал. 1
ЗЗД в частта за разликата над сумата от 1917,92 лева до пълния претендиран размер от
1988,00 лева, ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на депозиране на
исковата молба в съда – 11.04.2024 г., до окончателното изплащане на обезщетението.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, С. Г. А., ЕГН **********, с адрес: гр.
***да заплати на Н. ***, гражданин на *** роден на ********** г., сумата от 896,75 лева
(Осемстотин деветдесет и шест лева и 75 ст.), представляваща съдебно-деловодни
разноски, включващи внесена държавна такса и платено в брой адвокатско възнаграждение,
съразмерно с уважената част от иска.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, Н. ***, гражданин на Руската
федерация, роден на ********** г., да заплати на С. Г. А., ЕГН **********, с адрес: гр.
В***, сумата от 26,44 лева (Двадесет и шест лева и 44 ст.), представляваща съдебно-
деловодни разноски, включващи платено в брой адвокатско възнаграждение, съразмерно с
6
отхвърлената част от иска.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Варна, в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
7