№ 9442
гр. София, 22.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 140 СЪСТАВ, в публично заседание на
петнадесети януари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ИЛИНА ЛЮБ. ГАЧЕВА
при участието на секретаря СОФИЯ Г. РАЙКОВА
като разгледа докладваното от ИЛИНА ЛЮБ. ГАЧЕВА Гражданско дело №
20231110152964 по описа за 2023 година
Производството е по реда на Част втора, Дял първи от ГПК.
Образувано е по искова молба на Д. С. М. с ЕГН ********** срещу С. М. М. с ЕГН
**********.
Ищецът твърди, че на 24.12.2021г., сключил с ответната страна договор за наем на недвижим
имот - четиристаен апартамент, находящ се в гр. *******************. Договорът бил
сключен за срок от 12 месеца, при наемна цена в размер на 950 лв. При предаване на имота
бил изготвен приемо-предавателен протокол. На дата 24.12.2021г., страните сключили анекс
към договора, в който било предвидено ищецът да извърши в имота ремонтни дейности,
като следвало да представи на ответната страна платежни документи, с оглед изчисляването
на разходите за извършените подобрения. Страните се уговорили, че разходите, сторени от
ищеца във връзка с уговореното в анекса, следвало да се приспадат ежемесечно за част от
наемната цена, а именно за сумата в размер на 450 лв. Ищецът поддържа, че приключил с
уговорените ремонтни дейности към края на м.03.2022г., като на 27.03.2022г., по електронен
път изпратил на ответницата и на съпруга й, таблица, в която били описани осъществените
ремонтни дейности, както и сторените разходи, като ответната страна не възразила. Считано
от м.01.2022г., ищецът заплащал сумата от 500 лв. месечен наем, като ответната страна му
приспадала сумата от 450 лв. месечно. Ищецът изпратил на съпруга на ответницата снимки
на завършения ремонт в банята /тоалетната, които бил одобрен от ответницата и съпруга й.
На 02.09.2022г., страните подписали анекс за прекратяване на договора за наем, по взаимно
съгласие, като ищецът изнесъл вещите си от имота и предал ключовете от апартамента на
ответната страна чрез куриер. Ищецът поддържа, че сторените в имота на ответната страна,
подобрения са в общ размер на 8124,18 лв., като съобразно приспаднатите суми от наемната
цена, ответната страна му дължи сумата в общ размер на 4124,18 лв. за сторените в имота
1
подобрения. Ищецът отправил до ответницата покана за доброволно изпълнение на
14.11.2023г., на сумата за осъществените подобрения и сумата от 950 лв. /депозит, даден по
договора за наем/, като ответната страна отказала да му заплати посочените суми.
Гореизложеното обуславя правния интерес на ищеца да иска ответната страна да бъде
осъдена да му заплати сумата в размер на 4124, 18 лв. за подобренията в имота, ведно със
законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане, както
и сумата в общ размер на 471, 59 лв. мораторна лихва за периода 02.09.2022г. - 02.09.2023г.,
както и да му заплати направените по делото разноски.
В срока по чл.131, ал.1 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответната страна, с който се
оспорват предявените искове. Ответната страна не оспорва, че между нея и ищецът е бил
сключен договор за наем, за собствения й недвижим имот, посочен в исковата молба.
Поддържа, че имотът бил предаден в годно за ползването му по предназначение състояние,
като не оспорва, че между страните бил сключен анекс, съгласно който се предвиждало
осъществяването на конкретни дейности от ищеца, като ответната страна твърди, че същите
не са били необходими, но се съгласила, тъй като ищецът имал желание да подобри средата,
в която ще живее. Ответницата поддържа, че ищецът не спазил уговореното в договора и не
й предоставил за предварително одобрение проект на ремонтните дейности, както и
първоначална оценка на стойността им. Ответницата твърди, че била информирана за
извършените от ищеца дейности в имота, след като същите били вече завършени, като част
от тях били ненужни, а друга част - извършени некачествено, което наложило да бъдат
поправяни впоследствие. Ищецът не й предоставил и документи, доказващи осъществени
разходи за труд. Ответницата поддържа, че одобрила осъществените от ищеца, дейности в
имота за сумата от 2125,51 лв., като въпреки това ищецът продължил да й заплаща само част
от дължимата месечна наемна цена, до прекратяването на договора - 02.09.2022г., като
съобразно уговореното в анекса от 24.12.2021г., била приспадната сумата в общ размер на
4000 лв., която била много над реално одобрената от ответницата сума. Ответницата твърди
и че след напускането на ищеца, жилището било в лошо състояние - липсвали мебели,
имало е теч от мивката в кухнята, откъртен ключ на керамичния плот на печката в кухнята,
разлепен под в кухнята, повредена домофонна уредба, липса на корнизи и пердета,
неправилно отрязан душ в банята и пр. С оглед на изложеното, моли предявените искове да
бъдат отхвърлени. Претендира и разноските по производството.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, като взе предвид доводите на страните и прецени събраните
по делото доказателства по реда на чл. 235 от ГПК, намира за установено от фактическа и
правна страна следното:
Предявен е иск с правно основание чл.266, ал.1 вр. чл.228 от ЗЗД.
В тежест на ищеца е да установи при условията на пълно доказване, че е осъществил
процесните подобрения в имота на ответницата, съобразно уговореното в договора за наем и
анекса от 24.12.2021г., както и в посочените размери, респ. че ответницата е приела и
одобрила в цялост извършеното, без възражения, а в тежест на ответната страна е да докаже
възраженията си, посочени в отговора на исковата молба.
По иска с правно основание чл.86, ал.1 ЗЗД, ищеца следва да установи при условията на
2
пълно доказване настъпването на изискуемостта на главното вземане, а именно че е
изпратил покана до ответната страна за заплащане на претендираните суми за подобренията.
Съдът намира, че с определението си от 18.06.2024г., с което е изготвил проекто -доклад по
делото по см. на чл.146 ГПК, неправилно е определил правната квалификация на правния
спор, като е посочил, че същата е по чл.61, ал.1 ЗЗД, а именно, че в настоящата хипотеза се
касае за водене на чужда работа без пълномощие и в тази насока е разпределил
доказателствената тежест между страните.
Съобразно постановките на Тълкувателно решение № 85 от 02.12.1968г. по гр.д.№
149/1968г. на ОСГК, когато се касае за подобрения в чужд имот, осъществени от държател,
каквато е настоящата хипотеза, отношенията между страните във връзка с подобренията, се
уреждат съобразно правоотношението, от което е възникнало материално правното качество
на държател на подобрителя, което е правоотношението по договора за наем, сключен
между страните, ведно с анекса от 24.12.2021г., предвиждащ конкретните дейности, които е
следвало да бъдат осъществени в имота. Единствено при липса на договорно
правоотношение, отношенията, между страните следва да се уредят на извъндоговорно
основание - по правилата на воденето на чужда работа без пълномощие или по правилата за
неоснователно обогатяване. В случая, от съдържанието на уговореното от страните в
договора за наем и анекса към същия, е налице смесица от елементи на договор за наем и
договор за изработка, като е уговорено, какви точно дейности наемателят може да извърши
в имота, както и начина по който следва да се осъществят - чл.17 от договора, с
представянето на проект и първоначална оценка за стойността на всяка от тях, за одобрение
от наемодателя, при наличието на което е следвало дължимото възнаграждение от
наемодателя, да му бъде приспаднато от дължимата месечна наемна цена.
Страните не са възразили изрично по изготвения проекто -доклад, като същият е бил
обявен за окончателен. Правната квалификация на материалното право, чиято защита се
търси в процеса, се определя от съда, съобразно твърденията на страните. Настоящият
съдебен състав намира, че в настоящата хипотеза правата на страните не са били нарушени,
тъй като по делото са събрани доказателства, не само във връзка с разпределената
доказателствена тежест по чл.61, ал.1 ЗЗД, но и във връзка с твърденията за наличие на
договорното правоотношение, съобразно което страните са уговорили правата и
задълженията си във връзка с дейностите в имота на ответницата, както и досежно
изпълнението на задълженията на ищеца, съобразно договора и анекса от 24.12.2021г.
От събраните по настоящото производство писмени и гласни доказателства се установява
по безспорен начин, че между страните е било налице наемно правоотношение,
обективирано в договор за наем от 24.12.2021г., със съдържанието посочено в исковата
молба. В чл.17 от договора е било предвидено, че наемодателят се съгласява в наетия имот
да се извършат “трайни реконструкции и подобрения”, описани в анекс към договора от
същата дата, като извършените дейности и материали са за сметка на наемодателя, а
наемателят се задължавал да представи проект и първоначална оценка за стойността на
извършваните ремонтни дейности за одобрение от наемодателя, както и да предостави на
последния платежни документи, на база на които да се осъществи приспадане от дължимата
3
наемна цена.
В анекса от 24.12.2021г., сключен между страните е посочено, че ответната страна е
съгласна, ищецът да извърши следните дейности в имота й: закупуване на душ, шкаф с
огледало и батерия за мивка в банята; цялостен ремонт в тоалетната; подобрение на
настилката във входното антре и кухнята; реставрация /обличане/ на всички врати;
боядисване на една холна стена, който дейности следва да се считат като първоначален
ремонт, одобрен от наемодателя. Наемателят се задължавал да представи платежни
документи за приспадане на разноските от дължимата наемна цена, като бил посочен и
конкретния размер, който следвало да се приспада от месечния наем - сумата в размер на 450
лв. Обстоятелството, че между страните е била налице уговорка за извършване на такива
дейности от страна на ищеца, се установява и от показанията на св. Д., като същата сочи и
че имотът бил в състояние, отговарящо на посоченото в обявата, в т.ч. и на снимковия
материал, разполагало е с всичко необходимо за използването му по предназначение, имало
нова кухня с монтирани ел. уреди, като единствено мебелите били захабени, но годни да
бъдат ползвани. Показанията на свидетелката Д. съответстват изцяло и на изготвения и
подписан от страните приемно-предавателен протокол от 24.12.2021г., в който е посочено, че
имотът бил предаден на ищеца в годно състояние, с оглед предназначението си, като било
описано състоянието на всяко помещение, в т.ч. и на мебелите/настилките в имота.
За извършените дейности в имота на ответницата, ищецът изготвил таблица, която
изпратил по имейл на съпруга й - св. М.. В таблицата, ищецът посочил извършените в
имота, дейности, както и стойността им по отделни пера.
Видно от анекс от 02.09.2022г., договорът за наем с ищеца бил прекратен, считано от
02.09.2022г., като било посочено, че прекратяването му е по взаимно съгласие, но от
събраните по делото писмени и гласни доказателства, се установява, че ищецът е следвало
да напусне жилището, поради влошени отношения с жената, с която живеел, като срещу
него била издадена заповед за защита, съобразно която нямал право да доближава на
посоченото в заповедта разстояние същата /която живеела в процесното жилище/, поради
което помолил ответницата да уредят отношенията си и да прекратят договора по взаимно
съгласие, тъй като трябвало да напусне имота.
На дата 06.09.2022г., ищецът, св. Т. /сестра на ищеца/, св. М. /съпруг на ответницата/, се
срещнали, за да предаде ищецът на съпруга на ответницата, ключовете от жилището в
имота, като при пристигането им там била и бившата съпруга на ищеца, която все още
живеела там. Настъпила суматоха, при която се наложило намесата на органи на МВР, а
ищецът напуснал жилището и предал по - късно ключовете си от същото, чрез куриер.
От показанията на св. М., се установява, че част от уговорените в анекса от 24.12.2021г.,
дейности не били въобще изпълнени, а част от уговорените - изпълнени некачествено.
Свидетелят посочва, че в нарушение на уговореното, ищецът боядисал цели две стаи с нова
боя, различна от тази, с която било боядисвано при осъществения от ответната страна
освежителен ремонт, преди нанасянето на ищеца, при който били боядисани и шпакловани
стените, без една от стените в хола, поради наличието на голям шкаф, която стена всъщност
е следвало да се боядиса от ищеца, след премахване на старата мебелировка. В тоалетната
4
ищецът положил нова мазилка тип “италианска”, на която ответницата не се
противопоставила и не възразила изрично, но полагането на същата не било необходимо и
естетически издържано. В тоалетната имало монтирано шкафче и мивка с батерия, които
били нови, като ищецът, без да се налага, ги подменил с други, които не били по-качествени.
Ищецът монтирал и нов моноблок, поради наличието на теч, макар че имало монтиран
такъв, който бил в гаранционния срок и е могъл да бъде поправен. В банята ищецът
поставил нов шкаф с огледало и мивка, както и нов душ, макар да имало монтиран такъв,
като новият поставен душ бил неправилно отрязан на височина, което пречило да се ползва
нормално. В тоалетната, ищецът монтирал окачен таван. Във входното антре и кухнята,
ищецът монтирал нова настилка, която била неправилно положена върху изградената от
ответницата, като била отлепена в ъглите, което пречило на нормалното й ползване. В хола
били премахнати сложени от ответната страна, нови первази по пода, над паркета, и
подменени с други. Липсвали нови корнизи и портманто, разположени в коридора. Ищецът
поставил без съгласие с ответната страна и преграда между кухнята и коридора.
Уговореното в анекса от 24.12.2021г., “обличане” на вратите с фолио, не било въобще
изпълнено.
Същият свидетел сочи, че с ответницата - негова съпруга не са посещавали имота до
срещата му с ищеца на 06.09.2022г., с изключение на един път, в който били поканени на
гости. При това посещение, ищецът им показал част от дейностите, извършени в имота, с
които ответницата не била съгласна, тъй като не били качествено и естетически издържани, а
част от тях не били и наложителни, но тогава не възразила изрично.
Свидетелят посочва, че с оглед обстоятелството, че част от изрично уговорените с анекса,
дейности не били извършени от ищеца, но ответната страна е очаквала, че същите ще бъдат
изпълнени, е продължила да приспада от дължимата месечна наемна цена сумата от 450 лв.,
до прекратяването на договора с анекса от 02.09.2022г. , по молба на ищеца, с оглед
влошените отношения с бившата му съпруга.
Свидетелят А., който твърди, че е осъществявал ремонтни дейности по ел инсталацията в
жилището, по възлагане на ищеца, сочи че при неколкократните си посещения в имота,
които се налагали поради старата ел инсталация и проблемите с контактите в сградата, е
виждал осъществяването на ремонтни дейности в банята и тоалетната, като посочва, че
стените в имота били боядисани и освежени, че паркетът в хола бил реновиран изцяло,
както и че се наложило в част от помещенията стените да бъдат разкъртени, поради подмяна
на кабели на ел. инсталацията и на контакти, тъй като същите изгорели, поради старата
инсталация. Стените били измазани и боядисани. Били поставени и нови первази по пода,
над паркета, тъй като се наложило старите да се демонтират при подмяната на кабелите за
ел инсталация и контактите. Същият свидетел ремонтирал и котлона на ел. плот на
кухненската печка, които бил неправилно монтиран и дал накъсо.
Основният спорен въпрос между страните е дали ищецът е изпълнил съобразно уговореното
в договора за наем и анекса от 24.12.2021г., посочените в анекса дейности, както и в случай,
че същите са доказани по основание, дали се дължат в претендирания размер.
От събраните по делото доказателства, се установи по безспорен начин, че ищецът в
5
изпълнение на клаузата на чл.17 от договора за наем, е следвало да представи за одобрени на
ответната страна проект за изпълнението на уточнените в анекса, отделни дейности, както и
първоначалната им стойност. По делото липсват доказателства изобщо такъв проект да е
изготвен, респ. да е сведен до знанието на ответницата по подходящ начин. По делото е
приета единствено изготвената от ищеца таблица, която съшият е изпратил по имейл на
съпруга на ответната страна - св. М., като е сторил това едва след приключване на
ремонтните дейности в края на м.март 2022г., както сам сочи в исковата молба. Настоящият
съдебен състав счита, че представената и приета по делото като писмено доказателство,
таблица, изготвена от ищеца и изпратена до св. М., не следва да се приеме, че представлява
проект по см. на чл.17 от договора за наем. В допълнение, по делото липсват доказателства,
ищецът да е изпълнил задължението си да представи разходооправдателни документи за
осъществените дейности в посочения с исковата молба, размер. Видно от представените и
приети като доказателства по делото, разходооправдателни документи - касови бонове и
фактури, разходите по отделните дейности, извършени в имота на ответницата, са в размер
на 3970,15 лв.
По-нататък, относно твърденията на ищеца, че ответницата е приела извършеното, като не
е възразила, поради което същото следва да се счита одобрено, съдът намира, че макар
страните в анекса си от 24.12.2021г., изрично да са посочили, че предвидените там дейности
се считат одобрени от ответната страна, като първоначален ремонт, то същата клауза следва
да се тълкува съобразно всички относими обстоятелства и доказателствата по делото. От
събраните доказателства по безспорен начин се установи, че имотът е предоставен на ищеца
в състояние, годно да се ползва съобразно предназначението му, така че посочените
дейности наречени от страните “първоначален ремонт” не съставляват необходими разноски.
От друга страна, посоченото, че същите се считат одобрени от ответницата към датата на
сключване на анекса следва да се тълкува единствено в насока на постигнатото съгласие за
тяхното осъществяване, а не и относно установяването на обстоятелството, че същите са
изпълнени точно количествено и качествено. Обратното би значило предварителен отказ от
правата на ответника по чл. 265 ЗЗД.
На следващо място, ответницата твърди, че частично е одобрила извършените от ищеца в
имота й, дейности, възлизащи на сумата в общ размер на 2125,51 лв., като в останалата част
твърди, че извършеното е некачествено или осъществяването му не е било изрично
уговорено между страните, както и че извършването му не е било въобще необходимо. Тези
твърдения на ответницата се явяват доказани от показанията на св. М., който подробно
посочва какво е установил при посещението си в жилището на 06.09.2022г., в присъствието
на ищеца и на св. Т. и които бяха изложени подробно по-горе, поради което не следва да
бъдат преповтаряни. Съдът кредитира показанията на св. М. в тази тяхна част, както и в
частта им относно обстоятелствата, свързани с прекратяване на договора за наем и в тази
връзка съществуващото оправдано очакване у ответната страна, че ищецът ще изпълни
дейностите, уговорени с анекса от 24.12.2021г., и поради тази причина продължилото
ежемесечно приспадане от дължимата наемна цена в размер на 450 лв., до прекратяването
на договора с анекса от 02.09.2022г. Същите са последователни и кореспондират със
6
събраните по делото писмени доказателства. По отношение с противоречията между
показанията на св. М. и св. А., в частта им относно осъществяваните от последния ремонти
на контактите и подмяната на ел. наложили и къртене на стените, съдът не кредитира
показанията на св. А., в тази тяхна част, тъй като същите не се подкрепят от останалите
събрани по делото доказателства.
На следващо място, дори да се приеме, че ответната страна не е възразила изрично и е
одобрила извършените от ищеца дейности в имота си, то същите се явяват доказани в
размера посочен по-горе, а именно за сумата от 3970,15 лв., за която съобразно уговореното
в договора за наем и анекса от 24.12.2021г., са представени разходооправдателни документи.
От друга страна, страните по делото не спорят, че от дължимата наемна цена за процесния
период, в полза на ищеца е приспадната сумата в общ размер на 4000 лв.
С оглед на гореизложеното, съдът намира, че предявеният иск за осъждане на ответницата
да заплати на ищеца сторените през времето на действие на договора за наем от 24.12.2021г.
и анекса към същия, подобрения в собственото й жилище, находящо се на адреса посочен в
исковата молба, като неоснователен и недоказан.
По иска с правно основание чл.86, ал.1 ЗЗД, с оглед неоснователността на претенцията по
главния иск, то следва да се приеме за неоснователна и акцесорната такава.
По разноските.
Съобразно изхода от настоящия правен спор, на основание чл.78, ал.3 ГПК, в полза на
ответницата следва да бъдат присъдени разноските за адвокатско възнаграждение, в размер
на 712,50 лв.
По изложените мотиви, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователни и недоказани, предявените от Д. С. М. с ЕГН **********,
срещу С. М. М. с ЕГН **********, иск за осъждане на ответницата да заплати на ищеца,
сумата в размер на 4124,18 лв., представляваща сторени от ищеца, на основание сключен
между страните договор за наем и анекс от 24.12.2021г., СМР в недвижимия имот,
собственост на ответницата, представляващ четиристаен апартамент, находящ се в гр.
*******************, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до
окончателното изплащане, както и иск за сумата в общ размер на 471, 59 лв., мораторна
лихва върху главницата, за периода 02.09.2022г. - 02.09.2023г.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.3 от ГПК, Д. С. М. с ЕГН **********, да заплати на С. М.
М. с ЕГН **********, сумата от 712,50 лв., разноски за адвокатско възнаграждение по
производството.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
7
връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8