№ 75
гр. София, 16.01.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-17, в публично заседание на
четиринадесети декември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Диляна Господинова
при участието на секретаря Светлана Г. Кръстева
като разгледа докладваното от Диляна Господинова Търговско дело №
20211100900821 по описа за 2021 година
Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правна квалификация
чл. 79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД, чл. 79, ал. 1, предл. 1 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД.
Ищецът - „Л.К.” АД, твърди, че на 21.10.2015 г. сключил с ответника - „П.Ю.” ЕАД,
договор за наем на терен с площ от 518, 50 кв.м., представляващ реална част от парцел V от
кв. 57 по плана на м. Иван Вазов, гр. София. Договорът бил сключен от ищеца с цел да
реализира проект, предвиден за изпълнение в тръжната процедура за сключване на договора,
който е да реализира приходи от отдаване под наем на наетия недвижим имот. С оглед на
тази цел той предприел действия по изграждане на търговски обект в недвижимия имот,
който е съобразен с изискванията на дружеството „ДМ Б.“ ЕООД, на което е следвало да
бъде отдаден под наем след като бъде завършен. В хода на строежа обаче започнали
граждански протести, които не били предотвратени от ответника и с оглед на които той
спрял строителните дейности. Освен това ответникът без съгласие на ищеца и без да го
уведомил предприел действия по засипване на извършените на терена по възлагане от
ищеца строителни работи по изграждане на търговския обект. С тези действия ответникът
допуснал неизпълнение на задължението си да осигури условия на наемателя за изграждане
на търговския обект и реализиране на инвестиционните намерения по ползване на наетия
поземлен имот, което е поето с договора за наем. В резултат на това неизпълнение ищецът
претърпял вреди, които се изразяват в направени разходи за извършване на строителството,
както и заплатени неустойки за неизпълнение на сключен с трето лице договор за
строителство, имащ за предмет изграждане на търговския обект в отдадения под наем
недвижим имот, които са в общ размер от 130 621, 50 лв. Ищецът е претърпял и вреди под
формата на пропуснати ползи, които се изразяват в наема, който е следвало да получи за
1
период от 10 години по договор, който е уговорено да бъде сключен с „ДМ Б.“ ЕООД за
отдаване под наем на търговския обект, който е трябвало да бъде построен в наетия
поземлен имот и са в размер на 1 274 091 лв. Счита, че ответникът е длъжен да му заплати
обезщетение за претърпените вреди. Ищецът твърди, че поради неизпълнението от
ответника на задълженията му по договора за наем за него е възникнало правото да развали
договора, което той направил с изявление, обективирано в покана с вх. № 326/ 08.10.2020 г.
Посочва, че при сключване на договора за наем предоставил на ответника депозит в размер
на 1 750 лв., който предвид прекратяването на действието на тази сделка трябва да му бъде
върнат. С оглед на изложеното ищецът моли съдът да осъди ответника да му заплати
следните суми: 1) сума в размер на 23 621, 50 лв., представляваща частично заявена
претенция от сума в общ размер на 130 621, 50 лв. - обезщетение за претъпени имуществени
вреди под формата на претъпени загуби, изразяващи се в средствата, които ищецът е
разходвал за извършване на строителство в наетия имот, както и за заплащане на неустойки
за неизпълнение на договор за строителство в този имот, които са причинени в резултат на
допуснато от ответника неизпълнение на задължението му да осигури възможност на ищеца
да ползва и застрои предоставения му за временно ползване недвижим имот, което
задължение е поето със сключен между страните договор за наем от 21.10.2015 г.; 2) сума в
размер на 27 000 лв., представляваща частично заявена претенция от сума в общ размер на 1
274 091 лв. - обезщетение за претъпени имуществени вреди под формата на пропуснати
ползи, изразяващи се в наема, който е следвало да получи за период от 10 години по договор,
който е уговорено да бъде сключен с „ДМ Б.“ ЕООД за отдаване под наем на търговския
обект, който е трябвало да бъде построен в наетия поземлен имот, които са причинени в
резултат на допуснато от ответника неизпълнение на задължението му да осигури
възможност на ищеца да ползва и застрои предоставения му за временно ползване
недвижим имот, което задължение е поето със сключен между страните договор за наем от
21.10.2015 г.; 3) сума в размер на 697, 29 лв. , представляваща обезщетение в размер на
законната лихва за забавено плащане на обезщетението за имуществени вреди под формата
на претъпени загуби в размер на 11 621, 50 лв., начислено за периода от 09.10.2020 г. до
12.05.2021 г.; 4) сума в размер на 1 750 лв., представляваща платен депозит по договор за
наем от 21.10.2015 г., който подлежи на връщане по силата на постигната между страните
уговорка с оглед настъпилото прекратяване на тази сделка; 5) сума в размер на 105 лв.,
представляваща обезщетение за забавено плащане на главницата от 1 750 лв. в размер на
законната лихва, начислено за периода от 09.10.2020 г. до 12.05.2021 г. Претендира
присъждане на направените в производството разноски.
Ответникът по исковете - „П.Ю.” ЕАД, ги оспорва. Твърди, че е изпълнил
задълженията си по сключения с ищеца договор за наем, като по всякакъв начин е
съдействал на наемателя да изпълни инвестиционните си намерения, с оглед на които е
сключен договора. Посочва, че не е имал задължение да се справя с действията по
организиране на протести от живущите в района граждани срещу извършваното от ищеца
строителство. Твърди, че не той, а ищецът е неизправна страна по договора за наем, защото
не е изпълнил задълженията си за заплащане на наемна цена и за реализиране на
2
инвестиционното намерение. Заявява, че не дължи да върне на ищеца платения по договора
за наем депозит, поради неточното изпълнение от последния на задълженията му по
договора за наем. Поради изложеното ответникът моли съдът да отхвърли предявените
искове. Претендира присъждане на направените в производството разноски.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и ги обсъди в тяхната
съвкупност, както и във връзка със становищата на страните и техните възражения,
намира за установено от фактическа и правна страна следното:
По иска с правна квалификация чл. 79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД:
За да бъде ангажирана договорната отговорност на неизправната по договора страна
на основание чл. 79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД следва да бъде установено нaстъпването на всички
елементи от фактическия състав на тази правна норма, както следва: 1) съществуване на
договор между страните; 2) наличие на виновно неизпълнение на договорно задължение от
едната страна; 3) настъпване на имуществени вреди за другата страна, които да са пряка и
непосредствена последица от неизпълнението и да са могли да бъдат предвидени при
пораждане на задължението.
По делото не е спорно, че между „П.Ю.” ЕАД, като наемодател, и „Л.К.” АД, като
наемател, са възникнали облигационни отношения, произтичащи от сключен договор за
наем. Това е видно и от приетия като доказателство в производството писмен договор от
21.10.2015 г., който е подписан от двете страни по сделката и обективира тяхното съгласие
за сключването му. От съдържанието на уговорките на страните, включени в този договор, е
видно, че с него наемодателят се е задължил да предостави на наемателя за временно и
възмездно ползване недвижим имот, представляващ терен с площ от 518, 50 кв.м., който
съставлява реална част от парцел V от кв. 57 по плана на м. Иван Вазов, гр. София.
Насрещното задължение, което наемателят е поел по силата на тази сделка, се състои от две
отделни престации. Едната от тях е да заплаща наемна цена, която престация е типична за
договора за наем. Другата престация не е типична за договора за наем, като тя се изразява в
извършване на действия по изпълнение на инвестиция по разполагане в имота на търговски
обект – модулна сглобяема конструкция от термопанели, позволяваща лесно демонтиране и
преместване на обекта, която е на стойност от 332 405, 80 лв. без ДДС, която след
прекратяване на договора ще остане собственост на наемодателя. Писменият договор за
наем от 21.10.2015 г. не е представен от ищеца в цялост, доколкото в съдържанието на
приложеното към исковата молба копие липсват клаузите след чл. 1, ал. 2 до чл. 4, ал. 5 от
него. Ето защо и в настоящото производство не може да бъде определена каква е волята на
страните за размера на една от характерните престации на наемната сделка, която е
задължението, което възниква за наемателя да заплаща на наемодателя наемна цена за
ползване на предоставения недвижим имот, която се съдържа в клаузата на чл. 4, ал. 1 от
договора, видно от текста на чл. 6, т. 2 от договора. Доколкото обаче като правопораждащ
факт на вземането за обезщетение за вреди не се сочи неизпълнение от наемателя на
3
задължението му за заплащане на наемна цена, то липсата на документ, установяващ какъв е
размерът на месечния наем, за който страните са постигнали съгласие, че ще се дължи, няма
да се отрази на извода на съда за основателност на предявения иск по чл. 79, ал. 1, предл. 2
ЗЗД.
От съдържанието на сключения на 21.10.2015 г. договор се установява, че страните
по него са постигнали съгласие, че в тяхна тежест, освен основните насрещни задължения,
ще възникват и други конкретни задължения, които са свързани с основните и чрез които се
осигурява тяхното изпълнение. С чл. 7 от договора е уговорено, че наемодателят е длъжен
да осигури на наемателя свободно и безпрепятствено ползване на имота, предмет на
договора. В чл. 8 от договора е предвидено, че наемодателят има право на достъп до наетия
имот за упражняване на контрол по неговото стопанисване и по извършване на
инвестицията, като всяко негово влизане в имота ще се осъществява в предварително
уговорено време, със съгласието на наемателя и в негово присъствие. При тълкуване на тези
договорни клаузи във връзката им с останалите клаузи от сключената сделка, съдът счита, че
по силата на процесния договор за наемодателя „П.Ю.” ЕАД е възникнало задължение да
осигури възможността на наемателя да ползва свободно и безпрепятствено наетия недвижим
имот за срока на действие на договора съобразно предназначението му, определено по общо
съгласие на страните, което е за извършване на инвестицията по изграждане на преместваем
търговски обект, който след това да бъде предоставен за възмездно ползване на трети лица.
Това задължение включва в себе си на първо място задължението на наемодателя да осигури
възможност на наемателя да застрои имота, защото само така той може да бъде ползван
съобразно уговореното предназначение, а тази възможност може да бъде реализирана само
ако липсват пречки за това, свързани със статута на имота и неговото правно положение. То
включва в себе си и задължението за осигуряване възможност имотът да бъде ползван, без
това да бъде смущавано както от самия наемодател с достъпване до него по всяко време,
включително и без съгласие на наемателя, така и от други лица, които могат да имат
претенции към имота.
Ищецът твърди, че ответникът е нарушил това свое задължение, поето с договора,
като е извършил действия по спиране на строителството на обекта, започнало за
реализиране на инвестиционното намерение, поради протести на граждани, както и по
засипване на строително-монтажни работи, които вече са били извършени от ищеца в
изпълнение на инвестицията, която се е задължил да осъществи в предоставения за
временно и възмездно ползване недвижим имот. Ето защо съдът трябва да отговори на
въпросите дали в производството се доказва, че такива действия са извършени от ответника,
както и дали те представляват неизпълнение на задълженията, поети с чл. 7 и чл. 8 от
процесния договор за наем.
Между страните по спора не се спори, а и това се установява от събраните в
производството доказателства, че в изпълнение на задължението си за извършване на
инвестиция, поето с договора за наем, ищецът е започнал да изпълнява строителни дейности
в наетия недвижим имот, като е възложил тяхното извършване на трето за сделката лице
4
„Б.“ ЕООД, което е одобрено и от наемодателя, който също е участвал в подписване на
сключен между тези субекти договор за изработка от 15.01.2018. Съдът приема, че
строителството е започнало на 20.03.2018 г., на която дата е съставен протокол за откриване
на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво за строежа. Ищецът
твърди, че започналото строителство е спряно от ищеца поради осъществени протести на
граждани срещу извършваното строителство. По делото обаче няма представени
доказателства, от които да се установява, че спиране на строителството на обекта е решено и
разпоредено от наемодателя „П.Ю.” ЕАД. Изявление за спиране на строежа не се съдържа в
нито едно писмо, изпратено от „П.Ю.” ЕАД до наемателя „Л.К.” АД. Такова не е
обективирано и в съдържанието на изходящото от ответника писмо от 15.06.2018 г.,
намиращо се на л. 122 от делото на СГС, с което той прави предложение до наемателя на
недвижимия имот във връзка с постъпилите жалби на граждани, живеещи в ж.к. „Иван
Вазов“ в гр. София, да бъде прекратен по взаимно съгласие договора за строителство,
сключен с третото лице. Съдържащото се в това писмо изявление на дружеството-
наемодател представлява отправено до другата страна по договора за наем предложение за
разрешаване по взаимно съгласие на възникналата ситуация с гражданските протести срещу
строителството в наетия имот, но то не задължава страната, до която е отправено, да
предприеме някакво поведение. Изявлението на наемодателя в цитираното писмо не
представлява такова за разпореждане спиране на строителството, каквото правомощие
наемодателят, който не е участник в строителството, няма. В производството не са
представени доказателства за това, че започналият в наетия имот строеж е спрян чрез
съставяне на съответния акт за това от компетентните органи в процеса на строителство,
както и че това е станало по направено искане за това от наемодателя или поради други
предприети от този субект действия. По делото е разпитан доведеният от ищеца свидетел
М.Б.Н., който е управител на дружеството, на което е възложено извършването на
строителството за изпълнение на уговорената с наемния договор инвестиция. В показанията
си този свидетел изнася факти относно момента на спиране на строителството и кой го е
поискал или разпоредил, но те са противоречиви – от една страна твърди, че той е помолен
от „П.Ю.” ЕАД да спре работа на обекта, а след това заявява, че лично той е инициирал
спиране на обекта, тъй като го е било страх да носи отговорност за строителството поради
често събаряне на оградата на строежа. Поради така констатираните противоречия съдът не
кредитира показанията на свидетеля Н. в тази им част и счита, че от тях не се доказва кога и
по чие разпореждане е спряно строителството на търговския обект в отдадения под наем
терен в гр. София, ж.к. „Иван Вазов“.
В обобщение трябва да се посочи, че в производството не се доказа от ответника
„П.Ю.” ЕАД да са извършени описаните в исковата молба действия по спиране на
строителството в наетия имот, извършвано от наемателя „Л.К.” АД. Това е достатъчно
основание да се заключи, че договорната отговорност на ответника за причинените от
спирането на строителството вреди не може да бъде ангажирана, без да е необходимо да се
обсъжда въпроса дали действия по спиране на строителството представляват неизпълнение
на задължението на наемодателя, което е възникнало в негова тежест по силата на чл. 7 и
5
чл. 8 от сключения договор за наем.
Второто действие, което ищецът твърди, че ответникът е извършил и с което е
нарушил задължението, поето с договора за наем, да осигури възможност на наемателя да
ползва свободно и безпрепятствено наетия недвижим имот, е това по засипване на
строително-монтажни работи, които вече са били извършени от ищеца в изпълнение на
инвестицията, която се е задължил да осъществи в предоставения за временно и възмездно
ползване недвижим имот.
За установяване на това обстоятелство ищецът е представил по делото, документ,
представляващ констативен протокол от 16.07.2018 г., намиращ се на л. 123 от делото на
СГС. В съдържанието на този документ е удостоверено настъпване на определени
обстоятелства от обективната действителност, каквото е това по възстановяване на
настилката на част от строежа /т. 3 от констативния протокол/, поради което трябва да се
приеме, че той има характер на частен свидетелстващ документ. Частният свидетелстващ
документ се ползва с материална доказателствена сила, само когато удостоверява неизгодни
факти и тя важи в гражданския процес единствено срещу неговия издател, но не и по
отношение на други лица, които не са го подписали. Констативният протокол от 16.07.2018
г. е подписан от представител на наемателя на процесния недвижим имот „Л.К.” АД, от
представител на строителя, на който е възложено извършване на строителни дейности по
изпълнение на уговорената с наемната сделка инвестиция, както и от лице, изпълняващо
строителен надзор. Той обаче не е подписан от представител на наемодателя „П.Ю.” ЕАД и
следователно това дружество не е негов автор. След като констативният протокол не е
подписан от представител на ответника, то трябва да се приеме, че той не се ползва спрямо
него с материална доказателствена сила, която да може да му се противопостави в процеса.
Ето защо съдът счита, че от този документ не се доказват никакви обстоятелства относно
извършването на действия по възстановяване на настилката на част от строежа в наетия от
ищеца недвижим имот.
Факти, свързани с извършване на действия по засипване на изпълнени строителни
работи в наетия имот, изнасят пред съда трима от разпитаните в производството свидетели,
които са свидетелят М. Б.Н., М.К.Л. и Ц.И.Т.. И тримата свидетели посочват, че от
собственика на имота „П.Ю.” ЕАД са предприети действия по засипване на направения
изкоп на терена, като свидетелката Ц.Т. заявява, че освен засипване на изкопа, от това
дружество са изпълнени и дейности по изравняване на терена и възстановяване на
настилката върху него от павета. Ето защо съдът намира, че по делото от събраните в
производството гласни доказателства се установява, че от „П.Ю.” ЕАД са извършени
действия по засипване на извършени СМР в наетия терен, находящ се в гр. София.
На следващо място съдът трябва да отговори на въпроса кога се доказва, че тези
действия са извършени от ответното дружество и по конкретно дали това е станало в срока
на действие на наемния договор или след преустановяване на неговото действие, което
между страните не се спори, че е станало с едностранно изявление на ищеца за разваляне на
договора през 2020 г. Това има значение за крайния извод на съда дали с предприемането на
6
действия по засипване на направения изкоп на терена наемодателят не е изпълнил поетото
от него с наемния договор задължение да осигури възможност на наемателя свободно и
безпрепятствено да ползва наетия недвижим имот. Това е така, защото само ако тези
действия са извършени по време на действието на наемния договор и то без съгласието на
наемателя, би било налице неизпълнение на това задължение. Действия, които собственикът
на един имот предприема по възстановяването му в състоянието, което е бил преди
сключване на договора за наем, по време след като този договор вече е развален не могат да
се квалифицират като противоправни и да са основание за ангажиране на договорната му
отговорност за неизпълнение на наемната сделка, защото именно собственикът е този
субект, който може да ползва имота по начин, по който той сам свободно избере.
В показанията на разпитаните по делото свидетели се сочат различни обстоятелства
относно периода от време, когато от ответника са предприети действия по засипване на
направения изкоп на терена. Само двама от свидетелите имат непосредствени наблюдения за
това какви действия са извършвани в процесния имот и кога, поради което съдът ще
анализира само техните показания. Това са свидетелите М. Б.Н. и Ц.И.Т.. Свидетелят М.Л.
също изнася факти, касаещи наетия имот, но той заявява, че голяма част от обстоятелствата,
които са настъпили във връзка с процеса на строителството, не е възприел лично и
непосредствено при тяхното осъществяване, а за тях са му съобщавали негови колеги, като
например за това, че оградата на направения изкоп се е срутила и впоследствие се е зарила,
поради което съдът не кредитира неговите показания относно това в кой момент е станало
засипването на направения изкоп. Свидетелят М. Б.Н. посочва, че действията по засипване
на изкопа, направен от управляваното от него дружество по възлагане от ищеца, са
извършени от „П.Ю.” ЕАД преди прекратяване на сключения договор за строителство в
наетия имот, което от приетите писмени доказателства се установява, че е станало на
27.08.2018 г. Свидетелката Ц.Т. заявява, че действия от „П.Ю.” ЕАД по запълване на
направения изкоп на терена и възстановяване на настилката са предприети след като от
наемателя „Л.К.” АД е отправено предизвестие до тях за прекратяване на договора за наем
през 2020 г. Това означава, че с показанията на свидетелката Тодорова, с които ответникът
извършва обратно доказване, се разколебава достоверността на показанията на свидетеля М.
Н. относно времето, в което са извършени действията по засипване на изкопа в наетия имот,
чрез които ищецът провежда пълно и главно доказване на този факт, който е положителен за
него в процеса и съгласно правилото на чл. 154, ал. 1 ГПК в негова тежест е да го установи.
Трябва да се посочи, че показанията на свидетеля М. Н. относно това обстоятелство не се
подкрепят и от нито едно друго доказателство, което е събрано по делото, включително от
писмените такива. В тази връзка съдът съобразява, че в производството се установява, че
между наемателя „Л.К.” АД и дружеството, управлявано от свидетеля Н., на което е
възложено строителството в процесния имот, са подписани споразумения за прекратяване
към сключени два договора за извършване на СМР в наетия имот, като в тях като причина за
прекратяването е записано изрично, че това е станало изцяло по вина на „Л.К.” АД, т.е.
заради поведението на това дружество, като не е посочено причината да е поведението на
собственика на имота и наемодател по зариване на вече извършени в този имот строителни
7
дейности /в тази насока са изявленията на тези страни в чл. 1 от споразумение от 27.08.2018
г. към договор за изработка от 15.01.2018 г., намиращо се на л. 29 от делото и в чл. 1 от
споразумение от 27.08.2018 г. към договор за изработка от 28.05.2018 г., намиращо се на л.
44 от делото/. Ако действията по засипване на изкопа от наемодателя бяха извършени преди
прекратяване на тези договори за строителство, както твърди свидетелят Н., логично е това
да е записано като причина за тяхното прекратяване в споразуменията, но такива изявления
липсват в тях. Отделно от това, по делото се установява, че след 16.07.2018 г., когато е
подписан констативен протокол, с който от строителя на обекта и „Л.К.” АД е констатирано,
че в част от строежа е възстановена настилката, от последното дружество е изпратено писмо
до наемодателя „П.Ю.” ЕАД /писмото на л. 124 от делото/. В това писмо „Л.К.” АД обсъжда
действието на договора за наем и проблемите в тази връзка, но възразява само по отношение
на протестите на граждани, които създават пречки за изпълнение на инвестицията в имота,
като същевременно не излага каквото и да е възражение срещу извършвани от наемодателя
действия по засипване на изпълнения в имота изкоп и други строителни работи, които то
вече твърди да са извършени и да ги е констатирало. Липсата на такива възражения е факт,
който също разколебава достоверността на показанията на свидетеля Н. за това, че
действията по засипване са извършени от наемодателя преди прекратяване на договорите за
строителство в наетия недвижим имот, което е станало през лятото на 2018 г., защото ако
това е така и наемателят не е съгласен с тях, не е логично да не възрази срещу тях писмено
веднага след тяхното констатиране. „Л.К.” АД е направил възражения за извършени от
ответника действия по засипване на изкопа за първи път повече от две години по-късно от
датата, на която свидетелят Н. твърди, че са извършени и констатирани - едва през месец
октомври 2020 г. с нотариалната покана, съдържаща изрично писмено изявление на „Л.К.”
АД за разваляне на сключения между страните по спора договор за наем, което е по-близко
като време до момента, в който свидетелката Тодорова сочи, че е станало засипването на
изкопа.
С оглед на горното съдът намира, че по делото от ищеца, върху който пада тежестта
да направи това, не е доказано при условията на пълно и главно доказване, че действията на
„П.Ю.” ЕАД по засипване на направения изкоп в недвижимия имот, който е предмет на
процесния договор за наем, са извършени през 2018 г. преди да бъде направено изявление от
наемателя „Л.К.” АД за разваляне на този договор. Това означава, че няма как да се приеме,
че те са предприети в срока на действие на наемния договор. Както беше посочено, само ако
тези действия са извършени по време на действието на наемния договор и то без съгласие на
наемателя би било налице неизпълнение на задължението на наемодателя да осигури
свободно и безпрепятствено ползване от наемателя на наетия недвижим имот, но тези факти
не са установени по делото и съдът е длъжен да приеме, че те не са се осъществили и че не е
налице неизпълнение от ответника на описаното задължение, което е възникнало за него по
процесния договор за наем.
В обобщение трябва да се посочи, че по делото не се доказа, че от ответника „П.Ю.”
ЕАД е допуснато твърдяното неизпълнение на задължение, което е възникнало за него по
8
договора за наем, сключен на 21.10.2015 г. с „Л.К.” АД, поради което и неговата договорна
отговорност за вреди не може да бъде ангажирана. Това прави предявеният иск по чл. 79, ал.
1, предл. 2 ЗЗД неоснователен и като такъв трябва да се отхвърли.
В допълнение трябва да се посочи, че дори и да се приеме, че поведението на
наемодателя „П.Ю.” ЕАД по засипване на направен изкоп в недвижимия имот представлява
неизпълнение на задължението му да осигури спокойно и безпрепятствено ползване от
ищеца на наетия недвижим имот съгласно уговореното предназначение, това не променя
извода, че предявеният иск по чл. 79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД е неоснователен, защото не е
налице причинна връзка между това неизпълнение и вредите, които ищецът твърди, че е
претърпял, които представляват направени от него разходи за извършване на
строителството, представляващо инвестицията, която той се е задължил да осъществи по
силата на наемната сделка и пропуснати ползи, изразяващи се в наема, който е следвало да
получи за период от 10 години по договор, който е уговорено да бъде сключен с трето лице
за отдаване под наем на търговския обект, който е трябвало да бъде построен в наетия
поземлен имот.
За да съществува пряка причинна връзка между претендираните в исковата молба
вреди и действията на наемодателя „П.Ю.” ЕАД по засипване на направен изкоп в
недвижимия имот, с които това дружество не изпълнява задължението си да осигури
спокойно и безпрепятствено ползване от ищеца на наетия недвижим имот съгласно
уговореното предназначение, следва да бъде доказано, че единствената причина, поради
която ищецът е направил разходи и не е получил доход от наем, са описаните действия на
ответника. На първо място трябва да се посочи, че по делото не може да се направи извод, че
договорите за строителство, сключени между „Л.К.” АД и дружеството „Б.“ ЕООД, които
имат за предмет възлагане извършването на строителни работи в процесния недвижим имот,
предмет на договора за наем, са прекратени поради извършени от наемодателя на терена
действия по засипване на извършените до 08.2018 г. строителни дейности. Това е така, тъй
като, както беше посочено, в споразуменията от 27.08.2018 г. за тяхното прекратяване като
причина за това не е посочено поведението на собственика на имота и наемодател по
зариване на вече извършени СМР в този имот, а е записано, че прекратяването е изцяло по
вина на „Л.К.” АД /в тази насока са изявленията на тези страни в чл. 1 от споразумение от
27.08.2018 г. към договор за изработка от 15.01.2018 г., намиращо се на л. 29 от делото и в
чл. 1 от споразумение от 27.08.2018 г. към договор за изработка от 28.05.2018 г., намиращо
се на л. 44 от делото/. След като не се установява описаното поведение на „П.Ю.” ЕАД да е
причина за прекратяване на сключените договори, с които се възлага извършване на СМР за
изпълнение на инвестицията в наетия недвижим имот, то няма как то да е единствена
причина за извършване от ищеца на разходи по заплащане на възнаграждение за тяхното
изпълнение и по заплащане на обезщетения за тяхното прекратяване. Освен това за да се
приеме, че единствената причина за претърпените от ищеца вреди са действията на
ответника, трябва да се докаже, че „Л.К.” АД е предприел с дължимата грижа, която предвид
факта, че той е търговец, е тази на добрия търговец, всички възможни действия, за да
9
реализира строителството на търговски обект в предоставения му за ползване недвижим
имот, като това не е било възможно само поради извършените от ответника действия по
засипване на изкопа, с който е започнат процеса на строителство. Това обаче не се доказва
по делото, защото при анализ на всички събрани в производството доказателства съдът
счита за установен факта, че за периода от лятото на 2018 г., когато ищецът твърди, че е
прекратил сключените от него договори за строителство на търговския обект, до момента, в
който твърди, че е отправил изявление за разваляне на наемния договор, който е 08.10.2020
г., този правен субект не е предприел никакви действия за продължаване и завършване на
строителството по уговорения с договора за наем начин, нито пък е заявил готовност да
предприеме такива действия. Без извършване на тези действия от ищеца няма как да се
стигне до осъществяване на инвестицията и до реализиране на приход от нея с отдаване на
изградения обект под наем на трети лица. Ето защо съдът намира, че описаните в исковата
молба разходи и нереализирани от ищеца ползи от получаване на наем са в резултат и от
действия на самия ищец по прекратяване на сключени от него договори за изработка и по
непредприемане на действия за надлежно изпълнение на неговите задължения по сключения
с ответника договор за наем чрез завършване на строителството на търговския обект в
предоставения за ползване терен. Това означава, че поведението на наемодателя „П.Ю.”
ЕАД по засипване на направен изкоп в недвижимия имот, дори и да се приеме, че
представлява неизпълнение на задължението му да осигури спокойно и безпрепятствено
ползване от ищеца на наетия недвижим имот съгласно уговореното предназначение, не е
единствена причина за описаните в исковата молба вреди и не може да се приеме, че е
налице пряка причинна връзка между тях. Това също е основание за крайния извод, че в
полза на „Л.К.” АД не е възникнало вземане срещу ответника за получаване на обезщетение
за причинените му вреди.
По иска с правна квалификация чл. 86, ал. 1 ЗЗД:
С оглед неоснователността на иска за главница с правна квалификация чл. 79, ал. 1,
предл. 2 ЗЗД, за неоснователен трябва да се приеме и акцесорният иск за осъждане на
отвтеника да заплати обезщетение за забава в размер на законната лихва.
По иска с правна квалификация чл. 79, ал. 1, предл. 1 ЗЗД:
При съобразяване на обстоятелствата, посочени в исковата молба, е видно, че ищецът
основава вземането си към ответника за получаване на сумата от 1 750 лв., на следните
факти, имащи значение за правната й квалификация, а именно на съществуващи между
страните договорни отношения по сключен договор за наем, на заплащане от наемателя на
наемодателя на сума в размер на 1 750 лв. като депозит в изпълнение на поето с договора за
наем задължение, както и на възникнало задължение за наемодателя да върне на наемателя
платения депозит при прекратяване на договора, което той не е изпълнил. Следователно
налице е позоваване на фактическия състав на чл. 79, ал. 1, предл. 1 ЗЗД за осъждане на
10
„П.Ю.” ЕАД реално да изпълни поетото с договора за наем задължение. За да е основателен
този иск по делото от ищеца, върху който пада тежестта да направи това, трябва на първо
място да бъде доказано, че за ответника е възникнало такова задължение по сключения
договор за наем, както и какво е неговото съдържание, т.е. при какви предпоставки възниква
задължението за връщане на платения депозит.
Както беше посочено в мотивите по предявения иск за присъждане на обезщетение за
вреди, по делото се установява, че между „П.Ю.” ЕАД, като наемодател, и „Л.К.” АД, като
наемател, са възникнали облигационни отношения, произтичащи от сключен договор за
наем от 21.10.2015 г., както и че писменият документ, с който този договор е сключен, не е
представен от ищеца в цялост в производството, доколкото в съдържанието на приложеното
към исковата молба копие липсват клаузите след чл. 1, ал. 2 до чл. 4, ал. 5 от договора. От
представения по делото писмен договор е видно, че една от липсващите клаузи от
съдържанието на договора е тази, с която страните са се съгласили, че в тежест на немателя
възниква задължение за заплащане на депозит в определен размер – такава клауза няма в
представената част от договора, а тя би трябвало да е включена в съдържанието му предвид
уговорката на чл. 14, ал. 1, т. 2 от него, в която е предвидено, че договорът се прекратява
при неплащане на дължимия депозит, което означава, че по силата на договора за наемателя
е предвидено да възниква възнаграждение за заплащане на депозит. В съдържанието на
представения по делото договор за наем няма и клауза, от която да е видно, че страните по
тази сделка са постигнали съгласие за това, че в тежест на наемодателя възниква задължение
да върне дадения му от наемателя депозит, както и при какви предпоставки е уговорено да
възниква това задължение. Каква е изразената от страните при сключване на договора воля
относно възникването на такова задължение за наемодателя и условията за това не може да
се изведе и от нито един друг документ, който е приет като доказателство по делото. Ето
защо и тези факти трябва да се приемат за недоказани по делото от страната, върху която
лежи тежестта да направи това, която е ищецът. Последният трябва да понесе
неблагоприятните последици от непредставяне на доказателства за установяване на
посочените обстоятелства, които се изразяват в това, че съдът следва да приеме, че те не са
осъществени, т.е. че страните не са постигнали съгласие в тежест на наемодателя „П.Ю.”
ЕАД по силата на сключения договор за наем да възниква задължение да върне на наемателя
„Л.К.” АД платения депозит при прекратяване на наемния договор. След като по делото не
се доказва такова задължение да е възникнало за ответника по силата на сключения на
21.10.2015 г. договор за наем, то същият не може да бъде осъден да го изпълни реално,
което прави предявеният осъдителен иск с правна квалификация чл. 79, ал. 1, предл. 1 ЗЗД
неоснователен.
По иска с правна квалификация чл. 86, ал. 1 ЗЗД:
С оглед неоснователността на иска за главница с правна квалификация чл. 79, ал. 1,
предл. 1 ЗЗД, за неоснователен трябва да се приеме и акцесорният иск за осъждане на
ответника да заплати обезщетение за забава в размер на законната лихва.
11
По присъждане на направените по делото разноски:
С оглед крайния изход на спора и това, че от страна на ответника е заявено
своевременно искане за присъждане на направените разноски, такива му се следват. По
делото се доказаха реално направени от тази страна разноски за водене на делото в общ
размер от 4 800 лв. – адвокатско възнаграждение за защита по предявените в процеса от
ищеца искове /без размера на възнаграждението, уговорен за защита по насрещния иск,
който не е приет за съвместно разглеждане/, за което в договора за правна защита и
съдействие е изрично записано, че е платено и което отговаря на действителната правна и
фактическа сложност на делото.
Така мотивиран Софийски градски съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от „Л.К.” АД, с ЕИК: *******, със седалище и адрес на
управление: гр. София, ул. „*******, срещу „П.Ю.” ЕАД, с ЕИК: *******, със седалище и
адрес на управление: гр. София, ул. „*******, искове за осъждане на „П.Ю.” ЕАД да заплати
на „Л.К.” АД следните суми: 1) на основание чл. 79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД сума в размер на
50 621, 50 лв. /петдесет хиляди шестстотин двадесет и един лева и петдесет стотинки/,
представляваща частично заявена претенция от общата такава в размер на 1 404 712, 50 лв. -
обезщетение за причинените на „Л.К.” АД вреди, които са пряка последица от
неизпълнението от „П.Ю.” ЕАД на задължението му да осигури възможността на наемателя
да ползва свободно и безпрепятствено наетия недвижим имот за срока на действие на
договора съобразно предназначението му, определено по общо съгласие на страните, което е
възникнало по договор за наем, сключен на 21.10.2015 г., между „Л.К.” АД и „П.Ю.” ЕАД,
които вреди са следните: - имуществени вреди под формата на претъпени загуби, предявени
в размер на 23 621, 50 лв. от общия размер от 130 621, 50 лв., изразяващи се в средствата,
които ищецът е разходвал за извършване на строителство в наетия имот, както и за
заплащане на неустойки за неизпълнение на договор за строителство в този имот и -
имуществени вреди под формата на пропуснати ползи, предявени в размер на 27 000 лв. от
общия размер от 1 274 091 лв., изразяващи се в наема, който „Л.К.” АД е следвало да получи
за период от 10 години по договор, който е уговорено да бъде сключен с „ДМ Б.“ ЕООД за
отдаване под наем на търговския обект, който е трябвало да бъде построен в наетия
поземлен имот; 2) на основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД сума в размер на 697, 29 лв. /шестстотин
деветдесет и седем лева и двадесет и девет стотинки/, представляваща обезщетение в
размер на законната лихва за забавено плащане на обезщетението за имуществени вреди под
формата на претъпени загуби в размер на 11 621, 50 лв., начислено за периода от 09.10.2020
г. до 12.05.2021 г. ; 3) на основание чл. 79, ал. 1, предл. 1 ЗЗД сума в размер на 1 750 лв.
/хиляда седемстотин и петдесет лева/, представляваща платен депозит по договор за наем,
сключен на 21.10.2015 г., между „Л.К.” АД и „П.Ю.” ЕАД, който подлежи на връщане по
12
силата на постигната между страните уговорка с оглед настъпилото прекратяване на тази
сделка; 4) на основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД сума в размер на 105 лв. /сто и пет лева/,
представляваща обезщетение в размер на законната лихва за забавено плащане на
главницата от 1 750 лв., начислено за периода от 09.10.2020 г. до 12.05.2021 г.
ОСЪЖДА „Л.К.” АД да заплати на „П.Ю.” ЕАД сума в размер на 4 800 лв. /четири
хиляди и осемстотин лева/, представляваща направени разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
13