Решение по дело №36/2024 на Административен съд - Стара Загора

Производството е по реда на чл. 145 и сл. от Административно процесуалния кодекс (АПК) във връзка с чл. 45, ал. 3 от Закона за местното самоуправление и местната администрация (ЗМСМА) и чл. 36, ал. 1, т. 2 от Закона за общинската собственост (ЗОбС).

Образувано е по жалба на „МЕДИА ГРУП“ ЕООД ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Стара Загора, [улица], вх. А, ап.34, представлявано от управителя Я. Г. Я., подадена чрез адв. Д. Д. от АК – Стара Загора, като пълномощник, против т.2 от Решение № 35 от 20.12.2023г. на Общински съвет – Мъглиж, в частта, с която е определена цена за продажба в размер на 15 000лв. за част от поземлен имот с проектен идентификатор 87212.501.3226 по КККР на с. Ягода, общ. Мъглиж, обл. Стара Загора, с площ на частта 669 кв.м, целият ПИ с площ 2 037кв.м, трайно предназначение на територията: Урбанизирана; начин на трайно ползване: за друг обществен обект, комплекс, съставляващ реална част от УПИ ІІ-1603, 3011 в квартал 114 по действащия ПУП на с. Ягода, общ. Мъглиж, област Стара Загора, с площ на УПИ 2037кв.м.

В жалбата са изложени доводи за незаконосъобразност на оспореното решение в обжалваната му част, по съображения за неговата необоснованост и за приемането му в противоречие и при неправилно приложение на материалния закон и при допуснати съществени нарушения на административно-производствените правила. Жалбоподателят оспорва изготвената в хода на административното производство пазарна оценка, послужила като основа за определянето на продажната цена на частта от имота – собственост на Община Мъглиж, като счита, че определената от общинския съвет пазарна цена се отклонява съществено от действителната пазарна стойност на изкупуваната от дружеството част от имота. Твърди, че при изготвянето на пазарната оценка и съответно при определянето с оспореното решение на пазарната цена на частта от имота – общинска собственост, за целите на прекратяването на съсобствеността в хипотезата на чл.36, ал.1, т.2 от ЗОбС (чрез продажба на частта на общината), не е спазено изискването оценката да се основава на пазарни цени на имоти със сходни характеристики по смисъла на §1, т.2 от ДР на ЗОбС. По подробно изложени в жалбата съображения е направено искане оспореното решение в обжалваната част да бъде изменено, като се намали определената от ОбС - Мъглиж цена за закупуване от страна на „МЕДИА ГРУП“ ЕООД на частта от ПИ с идентификатор 87212.501.3226 по КККР на с. Ягода, общ. Мъглиж.

Ответникът по жалбата – Общински съвет Мъглиж, чрез пълномощника си по делото, оспорва жалбата като неоснователна и моли да бъде отхвърлена. Поддържа, че от доказателствата по делото, в т.ч от заключенията на изпълнените съдебно-оценителни експертизи, безспорно се установява, че определената с оспореното решение пазарна цена на частта от имота – общинска собственост, основана на изготвената от лицензиран оценител в хода на административното производство за нуждите на процедурата по чл. 36, ал.1, т.2 от ЗОБС пазарна оценка, представлява действителната пазарна стойност на частта от имота - предмет на продажбата. С оглед на което счита, че не са налице релевираните от жалбоподателя основания за изменение на обжалваното решение на ОбС – Мъглиж в оспорената му част.

Въз основа на съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, съдът приема за установено следното от фактическа страна по административно-правния спор:

С Договор за продажба на недвижим имот – частна общинска собственост № 178-2022 от 30.12.2022г. (л.29 по делото), вписан в Служба по вписванията – Казанлък с вх. рег. № 55/ 09.01.2023г., Акт № 37, том І, дело № 39/2023г., след проведен публичен търг „МЕДИА ГРУП“ ЕООД е закупило от Община Мъглиж и съотв. е придобило в собственост недвижим имот - УПИ ІІ-1603, кв. 114 по действащия ПУП на с. Ягода, общ. Мъглиж, с площ 1 367 кв.м, отреден за обществено обслужване, представляващ поземлен имот с идентификатор 87212.501.1603 по КККР на с. Ягода.

С Решение № 779 от 29.08.2023г. на Общински съвет – Мъглиж, на основание чл.21, ал.1, т.11 от ЗМСМА и чл.129, ал.1 от ЗУТ, е одобрен проект на ПУП – изменение на ПР с териториален обхват УПИ ІІ-1603, кв.114 (ПИ с идентификатор 87212.501.1603 по КККР) и улична отсечка „тупик“ между о.т.5-о.т.6-о.т.7 (ПИ с идентификатор 87212.501.3011 по КККР) по плана за регулация на с. Ягода, общ. Мъглиж. Съгласно приетото от ОбС – Мъглиж решение, изменението на плана за регулация се състои в заличаване на уличната отсечка „тупик“ между о.т.5-о.т.6-о.т.7 (поземлен имот 87212.501.3011), образуване на нов съсобствен УПИ ІІ-1603,3011 в кв.114 с площ 2037 кв.м за поземлени имоти 87212.501.1603 и 87212.501.3011 и промяна за новообразувания УПИ на отреждането „за обществен обект, комплекс“. Решението на Общински съвет – Мъглиж не е обжалвано и е влязло в сила. От СГКК – Стара Загора е изготвена скица-проект № 15-1221671 от 17.11.2023г. за изменение на КККР за поземлени имоти с идентификатори 87212.501.1603 и 87212.501.3011, при заличаването на посочените поземлени имоти като обекти на КККР и нанасяне на нов обект в КККР – поземлен имот с проектен идентификатор 87212.501.3226 с площ 2 037кв.м, трайно предназначение на територията: Урбанизирана; начин на трайно ползване: за друг обществен обект, комплекс. На 01.12.2023г. е съставен Акт за частна общинска собственост № 4410, вписан в Служба по вписванията – Казанлък с вх. рег. № 7652 от 05.12.2023г. (л.27), с който като частна общинска собственост е актуван част от поземлен имот с проектен идентификатор 87212.501.3226 по КККР на с. Ягода, общ. Мъглиж, обл. Стара Загора, с площ на частта 669 кв.м, целият ПИ с площ 2 037кв.м, трайно предназначение на територията: Урбанизирана; начин на трайно ползване: за друг обществен обект, комплекс, съставляващ реална част от УПИ ІІ-1603, 3011 в кв. 114 по действащия ПУП на с. Ягода.

Със заявление вх. № 50-1354-5/ 29.11.2023г. жалбоподателят в настоящото производство – „МЕДИА ГРУП“ ЕООД, гр. Стара Загора, е заявил желанието си за прекратяване на съсобствеността с Община Мъглиж чрез изкупуването на общинската част от урегулирания поземлен имот. Във връзка с подаденото заявление е било възложено на лицензиран оценител изготвянето на оценка за определяне на пазарната стойност на частта от имота – общинска собственост. Съгласно Доклад за пазарна оценка от 07.12.2023г., изготвен от инж. Б. М., притежаваща сертификат за оценителска правоспособност за оценка на недвижими имоти (л.35 и сл.), пазарната стойност на част от поземлен имот с проектен идентификатор 87212.501.3226 по КККР на с. Ягода, общ. Мъглиж, с площ на частта 669 кв.м, целият ПИ с площ 2 037кв.м, с начин на трайно ползване: за друг обществен обект, комплекс, възлиза на 15 000лв.

Съгласно Удостоверение за данъчна оценка изх.№ **********/ 01.12.2023г. (л.34), данъчната оценка на притежаваната от Община Мъглиж част от поземлен имот с идентификатор 87212.501.3226 по КККР на с. Ягода, съотв. част от УПИ ІІ-1603, 3011, кв.14, кв. 114 по ПУП на с. Ягода, представляващ земя с площ от 669кв.м, е в размер на 3 151.70лв.

С Предложение вх. № 44 от 15.12.2023г., Кметът на Община Мъглиж е предложил на Общински съвет – Мъглиж приемането на решение за даване на съгласие за уреждане на регулационните отношения и прекратяване на съсобственост в УПИ ІІ-1603, 3011, кв. 114 по действащия ПУП на с. Ягода, чрез продажба на „МЕДИА ГРУП“ ЕООД на поземлен имот – собственост на Община Мъглиж, а именно част от поземлен имот с проектен идентификатор 87212.501.3226 по КККР на с. Ягода, с площ на частта 669кв.м, целият ПИ с площ 2 037кв.м, съставляващ реална част от УПИ ІІ-1603, 3011, кв. 114 по действащия ПУП на с. Ягода, с площ на УПИ 2037кв.м., при цена за продажба от 15 000лв без ДДС.

С Решение № 35 по Протокол № 3 от проведено на 20.12.2023г. заседание на Общински съвет – Мъглиж, на основание чл.21, ал.1, т.12 от ЗМСМА и чл.8, ал.9 от ЗОбС, е допълнена Годишната програма за управление и разпореждане с имоти и вещи – общинска собственост за 2023г., приета с Решение № 636/ 26.01.2023г., като в раздел IV, т.2 „Прекратяване на съсобственост“, таблица 8, се добавя нова точка 11 - част от поземлен имот с проектен идентификатор 87212.501.3226, находящ се в с. Ягода, с площ от 669 кв.м (т.1 от решението). На основание чл.21, ал.1, т.8 от ЗМСМА, чл.36, ал.1, т.2 от ЗОбС и чл.60, ал.3 и ал.4 и чл.67, ал.1, т.2 и ал.3 от Наредбата за реда за придобиване, управление и разпореждане с имоти и вещи - общинска собственост (НРПУРИВОС), е дадено съгласие за уреждане на регулационните отношения и прекратяване на съсобственост в УПИ ІІ-1603, 3011 в кв. 114 по регулационния план на с. Ягода, чрез продажба на „МЕДИА ГРУП“ ЕООД на следния поземлен имот, собственост на Община Мъглиж - част от поземлен имот с проектен идентификатор 87212.501.3226 по КККР на с. Ягода, общ. Мъглиж, обл. Стара Загора, с площ на частта 669кв.м, целият ПИ с площ 2 037кв.м, трайно предназначение на територията: Урбанизирана; начин на трайно ползване: за друг обществен обект, комплекс, съставляващ реална част от УПИ ІІ-1603, 3011 в квартал 114 по действащия ПУП на с. Ягода, общ. Мъглиж, област Стара Загора, с площ на УПИ 2037кв.м., като определя цена за продажба на имота – 15 000 лева без ДДС (по т.2 от решението). Прието е и цената на общинската част от имота, както и всички нормативно определени данъци и такси по сделката да се внесат от „МЕДИА ГРУП“ ЕООД в срок от 14 календарни дни от датата на влизане в сила на заповедта на Кмета за продажба на общинската част от имота (т.3). С т.4 от процесното решение Общински съвет-Мъглиж е упълномощил Кмета на Община Мъглиж да извърши всички последващи нормативно определени действия в изпълнение на решението.

Решение № 35 по Протокол № 3 от 20.12.2023г. на ОбС – Мъглиж е прието единодушно от присъствалите на заседанието 17 общински съветници, при проведено поименно гласуване.

По делото са представени и приети като доказателства документите, съдържащи се в административната преписка по приемането на оспореното решение на ОбС – Мъглиж.

За изясняване на обстоятелства от значение за делото, са допуснати и назначени първоначална и повторна съдебно-оценителни експертизи.

Съгласно заключението на вещото лице, изпълнило първоначалната експертиза, пазарната стойност на частта от поземлен имот с проектен идентификатор 87212.501.3226 по КККР на с. Ягода, с площ на частта 669 кв.м, съставляващ реална част от УПИ ІІ-1603, 3011, кв. 114 по ПУП на с. Ягода, възлиза на 15 440лв. без ДДС. Вещото лице, въз основа на установените характеристики на оценявания имот (местоположение, инфраструктура, транспортна достъпност и др., подробно описани в обстоятелствената част от заключението); градоустройствения статут на имота от гл.т на трайното предназначение на територията: урбанизирана и начин на трайно ползване: за друг обществен обект, комплекс, и при съобразяване на факторите, оказващи влияние върху стойността на имота (добро местоположение и комуникации, изградена инфраструктура до обекта, минерална вода и т.н), е приложило два метода за оценка и съотв. за определяне на пазарната стойност – 1. метод на пазарните аналози, при който пазарната стойност се базира на действително сключени сделки за продажба на недвижими имоти със сходни на оценявания имот характеристики (от гл. т на местоположение, площ, начин на трайно ползване, предназначение и т.н), извършени до една година преди образуване на административното производство по подаденото от „МЕДИА ГРУП“ ЕООД искане за прекратяване на съсобственост и 2. Метод на „обезщетението“, при който определянето стойността на земята е спрямо общата стойност на сградния фонд, построен или който може да бъде построен върху нея. При направените на експерта проучвания е констатирано, че реалното търсене на недвижими имоти със сходни на оценявания имот характеристики е добро, като за прилагането на метода на пазарните сравнения са използвани четири сделки с УПИ – за продажба след проведен търг; две сделки за продажба при реализирано право на строеж и една сделка за прекратяване на съсобственост. След прилагане на съответните корекционни коефициенти за отреждане и площ (коефициенти за адаптация) и при извършено намаляване с -30% (поради обстоятелството, че оценяваният имот представлява част от съсобствен имот, по трудно реализуем на пазара на недвижимите имоти), по метода на пазарните сравнения (аналози) вещото лице е определило пазарна стойност на 1кв.м от оценявания имот в размер на 23.00лв. Съответно при прилагането на метода на „обезщетението“ е определило пазарна стойност на 1кв.м от оценявания имот в размер на 25.73лв. В заключение, въз основа на двата метода, при възприета тежест от 97% за метода на пазарните аналози и 3% за метода на обезщетението, е определена претеглената пазарна стойност на 1кв.м - 23лв и респ. пазарната стойност на част от ПИ с проектен идентификатор 87212.501.3226 по КККР на с. Ягода, с площ на частта 669 кв.м, в размер на 15 440лв. При повторната съдебно-оценителна експертиза са използвани четири аналогови сделки с УПИ в регулационните граници на с. Ягода, в урбанизирани територии – една продажба на парцел от община Мъглиж въз основа на проведен търг и три сделки за продажби между физически лица. След прилагане на съответните корекционни коефициенти за местоположение и статут (отреждане) и за площ и при извършено намаляване с -35% (поради обстоятелството, че оценяваният имот представлява част от съсобствен имот), по метода на пазарните сравнения (аналози) вещото лице е определило пазарна стойност на 1кв.м от оценявания имот в размер на 22.77лв. Съответно пазарната стойност на част от поземлен имот с проектен идентификатор 87212.501.3226 по КККР на с. Ягода, с площ на частта 669 кв.м, е определена в размер на 15 230лв. без ДДС.

Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства във връзка с направените в жалбата оплаквания, доводите и становищата на страните и като извърши цялостна проверка на законосъобразността на оспорения административен акт в обжалваната му част на основание чл. 168, ал.1 във връзка с чл.146 от АПК, намира за установено следното:

Жалбата е подадено от лице, инициирало производството по чл.36, ал.1, т.2 от ЗОбС за прекратяване на съсобствеността с Община Мъглиж върху поземлен имот с проектен идентификатор 87212.501.3226 по КККР на с. Ягода. Във връзка това производство с оспореното Решение № 35 от 20.12.2023г. на ОбС – Мъглиж в обжалваната му част е определена продажната цена на частта от имота – собственост на Община Мъглиж, която именно цена за продажба жалбоподателят оспорва като завишена и определена в несъответствие с изискванията на закона. По аргумент от разпоредбата на чл.8, ал.11 от ЗОбС и разрешението, дадено с Тълкувателно решение № 5/ 10.12.2008г. на ОС на ВАС, оспорването е насочено срещу акт, за който е предвидена възможност за съдебен контрол от лице, чиито права и законни интереси са пряко и непосредствено засегнати, както е в случая. Съгласно чл. 45, ал. 12 от ЗМСМА за неуредените въпроси по издаването, оспорването и изпълнението на актовете на общинския съвет се прилагат правилата на административното производство. Индивидуалните административни актове, какъвто по своята същност представлява оспореното решение, съгласно чл.61 от АПК следва да бъдат съобщени на заинтересованите лица по реда и по някои от начините, регламентирани в чл.18а от АПК. Изпълнението на това задължение не може да се приеме за дерогирано от разпоредбата на чл.22, ал.2 от ЗМСМА, задължаваща общинския съвет да разгласява приетите от него актове на населението в 7-дневен срок от приемането им. Изискването за публично оповестяване на приетите от органа на местното самоуправление решения, чрез тяхното разгласяване по начините, посочени в чл.22, ал.2 от ЗМСМА (каквото в случая е било извършено с публикуването на Решение № 35 от 20.12.2023г. на интернет страницата на Община Мъглиж на дата 22.12.2023г.), е различно от въведеното в чл.61 АПК императивно изискване за съобщаване на издадения индивидуален административен акт на заинтересованите лица. Въпреки дадените със съдебно разпореждане указания, ответникът не представи доказателства за надлежното съобщаване на Решение № 35 от 20.12.2023г. на иницииралото процедурата по прекратяване на съсобствеността с Община Мъглиж върху ПИ с проектен идентификатор 87212.501.3226 по КККР, УПИ ІІ-1603, 3011, кв. 114 по ПУП на с. Ягода, заинтересовано лице - „МЕДИА ГРУП“ ЕООД. Ето защо и при прилагането на чл.140 от АПК (доколкото в оспореното решение липсва указание пред кой орган и в какъв срок може да бъде обжалвано), съдът приема, че жалбата е своевременно подадена.

С оглед на гореизложеното оспорването, като направено от легитимирано лице с правен интерес, в законово установения срок и против административен акт, подлежащ на съдебно обжалване и контрол за законосъобразност, е процесуално допустимо.

Разгледана по същество жалбата е неоснователна.

Въведеният с жалбата като предмет на оспорване в настоящото съдебно-административно производство е т.2 от Решение № 35 от 20.12.2023г. на ОбС – Мъглиж, единствено в частта, с която е определена цена за продажба в размер на 15 000лв. за закупуване от страна на „МЕДИА ГРУП“ ЕООД на общинската част от поземлен имот с проектен идентификатор 87212.501.3226 по КККР на с. Ягода, общ. Мъглиж, с площ на частта 669 кв.м. Следователно съдебният контрол за законосъобразност следва да обхване единствено и само обосноваността и спазването на материалноправните и процесуалните изискванията на закона при определянето от общинския съвет по реда на чл.41, ал.2 от ЗОбС на пазарната оценка на частта от имота – общинска собственост, за нуждите на провежданата процедура по чл.36, ал.1, т.2 от ЗОбС.

Съгласно разпоредбата на чл. 36, ал.1, т.2 от Закона за общинската собственост, прекратяването на съсобственост върху имоти между общината, държавата, физически лица или юридически лица, се извършва след решение на общинския съвет по ред, определен с наредбата по чл. 8, ал. 2, като един от способите за прекратяването на съсобствеността, е чрез продажба на частта на общината. Съответно в нормативно регламентираната компетентност на общинския съвет по чл.21, ал.1, т.8 от ЗМСМА е приемането на решения за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество. С оглед на което съдът приема, че оспореното решение е прието от материално и териториално компетентния административен орган – Общински съвет – Мъглиж, при упражняване на нормативно регламентирани правомощия по чл.21, ал.1, т.8 от ЗМСМА и чл.36, ал.1, т.2 от ЗОбС.

Спазени са изискванията по чл.27, ал.2, ал.4 и ал.5 от ЗМСМА за кворум, мнозинство и приемане на решението при провеждането на явно поименно гласуване, отразено в протокола от заседанието – на проведеното заседание на 20.12.2023г. на Общински съвет – Мъглиж са присъствали всички 17 общински съветника, като решението е прието единодушно, при отразяване на поименно на гласувалите общински съветници в Протокол № 3/ 20.12.2023г. Съдът не констатира и допуснати нарушения на приложимите процесуални изисквания, регламентирани в приетата от ОбС – Мъглиж Наредба за реда за придобиване, управление и разпореждане с имоти и вещи - общинска собственост.

Доколкото оспореното решение касае разпореждане с имот - частна общинска собственост - прекратяване на съсобственост между общината и жалбоподателя „МЕДИА ГРУП“ ЕООД, чрез продажба на частта на общината, в случая е приложима нормата на чл. 41, ал.2 от ЗОбС. Съгласно посочената разпоредба, разпоредителните сделки с имоти или с вещни права върху имоти - общинска собственост, се извършват по пазарни цени, но не по-ниски от данъчните им оценки. Пазарните цени на имотите и на вещните права се определят от общинския съвет въз основа на пазарни оценки, изготвени от оценители, определени по реда на чл. 22, ал. 3, освен ако в закон е предвидено друго.

От представената по делото административна преписка по приемане на оспореното решение се установява, че в хода на производството, инициирано по искане на „МЕДИА ГРУП“ ЕООД за прекратяване на съсобствеността чрез закупуване на общинската част от поземлен имот с проектен идентификатор 87212.501.3226 по КККР на с. Ягода, общ. Мъглиж, от лицензиран оценител, включен в публичния регистър на Камарата на независимите оценители, е била изготвена пазарна оценка на частта от имота – собственост на Община Мъглиж. Съгласно оценителския доклад (л.35-л.37 по делото), пазарната стойност на общинската част от имота, определена при прилагане на метода на пазарните аналози, възлиза на 15 000 лева или 22.42лв/кв.м.

Така определената от лицензирания оценител пазарна стойност на частта от ПИ – собственост на Община Мъглиж (15 000 лева), изцяло е възприета от ОбС – Мъглиж като пазарна цена за продажбата на общинската част от имота и съотв. с обжалваното Решение № 35 от 20.12.2023г. в оспорената част е определена като цена за продажба на изкупуваната от „МЕДИА ГРУП“ ЕООД част от поземления имот. Следователно спазено е изискването на чл.41, ал.2 от ЗОбС разпоредителната сделка с имота - общинска собственост, да се извърши по определена от общинския съвет пазарна цена въз основа на пазарна оценка, изготвена от определен по реда на чл. 22, ал. 3 от ЗОбС оценител. Доколкото съгласно Удостоверение за данъчна оценка изх.№ **********/ 01.12.2023г., данъчната оценка на притежаваната от Община Мъглиж част от поземления имот, е в размер на 3 151.70лв., спазено се явява и императивното законово изискване определената от ОбС продажна цена на частта от имота – общинска собственост, да не е по-ниска от данъчната й оценка.

Всъщност основното възражение на жалбоподателя се свежда до това, че извършената от лицензирания оценител в хода на административното производство пазарна оценка на частта от имот – собственост на Община Мъглиж и съотв. определената от този оценител пазарна стойност, възприета от ОбС – Мъглиж като пазарна цена за продажба на изкупуваната от „МЕДИА ГРУП“ ЕООД общинска част от имота, е „прекомерно и необосновано завишена“ и несъответстваща на дефиницията на §1, т.2 от ДР на ЗОбС за „пазарни цени на имоти със сходни характеристики“. Това възражение съдът приема за неоснователно, по следните съображения:

Както беше посочено, приложимата в случая разпоредба чл. 41, ал. 2 от ЗОбС изисква разпоредителните сделки с имоти или с вещни права върху имоти - общинска собственост, да се извършва по пазарни цени, определени от общинския съвет въз основа на пазарни оценки, изготвени от оценители, определени по реда на чл. 22, ал. 3 ЗОбС, освен ако в закон е предвидено друго. Систематичното място на чл. 41, ал. 2 от ЗОбС е в Глава четвърта на ЗОбС „Придобиване и разпореждане с имоти и вещи - общинска собственост", като константна е съдебната практика, че единствената препратка към Глава трета от ЗОбС „Принудително отчуждаване на имоти - частна собственост, за общински нужди", е по отношение на чл. 22, ал. 3 ОТ ЗОбС, а именно - че оценяването се извършва от оценители, отговарящи на изискванията на Закона за независимите оценители. Нормите на глава трета и съотв. на глава четвърта от ЗОбС, регламентират самостоятелно различните правоотношения - от една страна тези по принудителното отчуждаване, а от друга - по придобиване и разпореждане с имоти - общинска собственост. С оглед на което прилагането по аналогия на правилата за определяне на равностойно парично обезщетение, относими към производствата по принудителното отчуждаване на имоти (в частност на чл.22, ал.5 във вр. с §1, т.2 от ДР на ЗОбС), спрямо определянето на пазарната цена при разпоредителни сделки с имоти - частна общинска собственост, не намира каквото и да е нормативно основание – нито в ЗОбС, нито в приетата от ОбС – Мъглиж Наредбата за реда за придобиване, управление и разпореждане с имоти и вещи - общинска собственост. След като в глава четвърта от ЗОбС и в НРПУРИВОС липсват други правила за определяне на пазарната оценка и единственото законово изискване по отношение на оценката, е да бъде изготвена от оценител, отговарящ на изискванията на ЗНО, то определянето на пазарната цена на процесния имот следва да се извърши по правилата на Българските стандарти за оценяване (БСО), утвърдени от Общото събрание на Камарата на независимите оценители в България, в които са предвидени различни подходи и методи за извършване на оценки, в частност - на оценки на недвижими имоти. Един от тези методи на оценяване, е използваният от лицензирания оценител, включен в публичния регистър на Камарата на независимите оценители, при изготвената в хода на административното производство пазарна оценка на частта от имота – собственост на Община Мъглиж, а именно методът на пазарните сравнения (аналози).

На следващо място определената от оценителя за нуждите на производството по чл.36, ал.1, т.2 от ЗОбС пазарна стойност на частта от имота – общинска собственост (15 000 лева), изцяло възприета и определена от ОбС – Мъглиж като пазарна цена за продажба на тази част от имота, не се различава съществено от пазарната стойност, определена от вещите лица, изпълнили двете назначени по делото съдебно-оценителни експертизи - 15 440лв. съгласно заключението на първата експертиза и 15 230 лева съгласно заключението по повторната експертиза. Съдът кредитира и двете заключения на изпълнените по делото експертизи, като компетентни, обективни и обосновани. И двете вещи лица, изготвили заключенията по първоначалната и по повторната експертиза, са лицензирани оценители на недвижими имоти, включени в публичния регистър на Камарата на независимите оценители. Оценяването е извършено по правилата на БСО, утвърдени от Общото събрание на Камарата на независимите оценители в България, при използване на предвидени методи/подходи за извършване на оценки на недвижими имоти. Заключението на първата експертиза се основава на използването на два метода - метод на пазарните сравнения (аналози) и метода на обезщетението, като пазарната стойност на оценяваната част от имота е определена при възприета тежест от 97 % по първия метод и 3 % по втория метод. Заключението на повторната експертиза се основава изцяло на метода на пазарните сравнения. Използването в случая на метода на пазарните сравнения е обоснован от гл.т на предвидените в БСО хипотези за прилагане на сравнителния подход чрез метода на пазарните аналози при определянето на пазарната стройност на недвижимия имот – оценителите са разполагали с достоверни данни за действителни разпоредителни възмездни сделки с идентични или сходни на оценявания обект недвижими имоти, при наличие на реално търсене и предлагане в условията на конкурентна пазарна обстановка и съотв. на активен пазар на недвижими имоти в с. Ягода, общ. Мъглиж. Ценовата информация, на която се основават изготвените от вещите лица оценителски доклади/ експертни оценки, е получена от надлежни източници - действително сключени сделки, вписани в Служба по вписванията – Казанлък, имащи за предмет недвижими имоти със сходни на оценявания имот характеристики от гл.т на местонахождение, местоположение, площ, начин на трайно ползване, предназначение и др. – т.е налице са достатъчно сравнителни данни за надлежното прилагане на метода на пазарните аналози, съобразно изискванията на БСО. Вещите лица са определили пазарната стойност на оценявания имот при използване на аналогови сделки за продажба /прекратяване на съсобственост на сравними/съпоставими по местоположение и основни характеристики УПИ в регулационните граници на с. Ягода, в урбанизирана територия, като обосновано като източник на ценова информация и за целите на използвания метод на пазарните сравнения, не са били взети предвид като аналогови осъществени разпоредителни сделки с недвижими имоти, извършени на цена равна или близка до данъчните оценки на имотите. Въз основа на установените конкретни характеристики на оценявания имот (местоположение, инфраструктура, транспортна достъпност и др.); градоустройствения статут на имота от гл.т на трайното предназначение на територията: урбанизирана и начин на трайно ползване: за друг обществен обект, комплекс, и при съобразяване на факторите, оказващи влияние върху стойността на имота (добро местоположение и комуникации, изградена инфраструктура до обекта, минерална вода и т.н), при определянето на пазарната стойност оценителите са приложили корекционни коефициенти (коефициенти за адаптация) - за местоположение, градоустройствен статут (отреждане, предназначение, начин на трайно ползване) и площ, за които в съдебно заседание подробно разясниха кое обуславя прилагането на корекционни коефициенти и респ. обосноваха по какъв начин са определени приложените коефициенти за адаптация. Във връзка с възраженията на жалбоподателя следва да се отбележи, че предмет на оценяване е част от ПИ с трайно предназначение на територията: Урбанизирана; начин на трайно ползване: за друг обществен обект, комплекс, и съотв. част от УПИ ІІ-1603, 3011 в кв. 114 по действащия ПУП на с. Ягода с отреждане „за обществен обект, комплекс“, а не имот - улична отсечка „тупик“, каквото е било предходното предназначение на частта от имота - общинска собственост, преди одобрения с Решение № 779/ 29.08.2023г. на ОбС – Мъглиж проект на ПУП – изменение на ПР. С посоченото одобрено и влязло в сила изменение на ПУП, е извършено заличаване на уличната отсечка „тупик“ между о.т.5-о.т.6-о.т.7 (поземлен имот 87212.501.3011), образуван е нов съсобствен УПИ ІІ-1603,3011 кв.114 с площ 2037 кв.м, за поземлени имоти 87212.501.1603 и 87212.501.3011 и промяна за новообразувания УПИ на отреждането „за обществен обект, комплекс. Съответно оценяването за нуждите на производството по чл.36, ал.1, т.2 от ЗОбС на общинската част от имота, не може да се основава на предходното предназначение на общинската територия, а следва да бъде съобразено със статута/отреждането/предназначението на имота към момента на оценяването, като релевантни характеристики за определянето на пазарната му стойност. При извършването на оценката за определянето на пазарната стойност на частта от имота – общинска собственост, и двете вещи лица, съобразявайки, че оценяваният имот представлява част от съсобствен имот, по трудно реализуем на пазара на недвижимите имоти, са приложили корекции -30% (по първата съдебно-оценителна експертиза) и -35% (по повторната експертиза) и като краен резултат са формирали обосновани заключения, че пазарната стойност на част от ПИ с проектен идентификатор 87212.501.3226 по КККР на с. Ягода, с площ на частта 669 кв.м, е в размер на 15 440лв. или 23лв/кв.м (по първата експертиза), съотв. 15 230лв. или 22.77лв/кв.м (по повторната експертиза).

Не намира каквото и да е било нормативно основание, вкл. и от гл.т на правилата на Българските стандарти за оценяване, утвърдени от Общото събрание на Камарата на независимите оценители в България, претендираното от жалбоподателя неправилно и необосновано използване като аналогова сделка на извършена от Община Мъглиж продажба на недвижим имот – частна общинска собственост, след проведен търг. Възприетата от вещите лица като аналогова сделка е действително реализирана сделка, вписана в Служба по вписванията – Казанлък, имаща за предмет недвижим имот с идентични на оценявания имот характеристики – и аналоговият, и оценяваният имот, са незастроени УПИ, намиращи се в регулационните граници на с. Ягода, на околовръстния път, в урбанизирана територия, при предвидена по ПУП/ОУП за имотите максимално допустима височина на застрояване – 10м и изградена до имотите инфраструктура (електрозахранване и водопровод). Обстоятелството, че продажната цена по аналоговата сделка е формирана след проведен търг, само по себе си не може да обуслови извод за нереалност на продажната цена и съответно да бъде основание тази сделка да не бъде възприета като пазарен аналог и респ. като надлежен източник на ценова информация при прилагането на метода на пазарните сравнения.

С оглед на всичко гореизложено съдът приема, че при определянето с оспореното решение в обжалваната му част на цената за продажба за общинската част от поземлен имот с проектен идентификатор 87212.501.3226 по КККР на с. Ягода, са спазени законовите изисквания по чл.41, ал.2 от ЗОбС. Определената от общинския съвет пазарна цена на частта от имота – общинска собственост, изцяло се основава на изготвената в хода на образуваното производство по чл.36, ал.1, т.2 от ЗОбС пазарна оценка, изготвена от оценител, отговарящ на изискванията на Закона за независимите оценители. Обосноваността и реалността на определената от този оценител пазарна стойност на общинската част от имота, се потвърждава и от двете изпълнени по делото съдебно-оценителни експертизи и дадените от двете вещи лица заключения. В този смисъл и противно на твърдяното от жалбоподателя, приетата от ОбС – Мъглиж като продажна цена за частта от ПИ – общинска собственост в размер на 15 000 лева, нито е необоснована, нито е произволно определена, нито е завишена при съществено отклонение от реалната пазарната стойност на имота, като изпълнените по делото първоначална и повторна съдебно-оценителни експертизи дори дават заключения за по-висока действителна пазарна стойност на оценявания обект - в размер на 15 440лв., съотв. 15 230лв. Отделно от това определената от ОбС – Мъглиж пазарна цена за продажба на изкупуваната от „МЕДИА ГРУП“ ЕООД общинска част от имота, с площ на частта от 669кв.м, в размер на 15 000 лева или 22.42лв/кв.м, се явява и по-ниска от цената, на която след проведен публичен търг „МЕДИА ГРУП“ ЕООД е закупило от Община Мъглиж притежаваната от дружеството част от съсобствения имот с площ от 1 368кв.м – 46 000 лева без ДДС или 33.77лв/кв.м.

Предвид изложените мотиви съдът приема, че обжалваното Решение № 35 от 20.12.2023г. на Общински съвет – Мъглиж в оспорената му част, е законосъобразно – прието е от компетентен орган и в предвидената от закона форма; при спазване на административно-производствените правила и в съответствие и при правилно приложение на материалния закон. Жалбата се явява неоснователна и като такава, следва да бъде отхвърлена.

С оглед изхода на делото искането на пълномощника на ответника за присъждане на направените разноски следва да бъде уважено, като „МЕДИА ГРУП“ ЕООД следва да бъде осъдено да заплати на Община Мъглиж сумата от 2100 лева, представляващо договорено и заплатено адвокатско възнаграждение за осъществената от адвокат правна защита на административния орган. Възражението на жалбоподателя за прекомерност на адвокатското възнаграждение се явява неоснователно, тъй като това възнаграждение не надвишава съществено минимално предвиденото по чл. 7, ал.2, т.3 във вр. с чл.8, ал.1 от Наредба № 1 от 9.07.2004г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения.

Водим от горните мотиви и на основание чл.172, ал.2, предложение четвърто от АПК, Старозагорският административен съд,

Р Е Ш И :

ОТХВЪРЛЯ жалбата на „МЕДИА ГРУП“ ЕООД ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Стара Загора, [улица], вх. А, ап.34, представлявано от управителя Я. Г. Я., против т.2 от Решение № 35 от 20.12.2023г. на Общински съвет – Мъглиж, в оспорената му част, с която е определена цена за продажба в размер на 15 000лв. за част от поземлен имот с проектен идентификатор 87212.501.3226 по КККР на с. Ягода, общ. Мъглиж, обл. Стара Загора, с площ на частта 669кв.м, целият ПИ с площ 2 037кв.м, трайно предназначение на територията: Урбанизирана; начин на трайно ползване: за друг обществен обект, комплекс, съставляващ реална част от УПИ ІІ-1603, 3011 в квартал 114 по действащия ПУП на с. Ягода, общ. Мъглиж, област Стара Загора, с площ на УПИ 2037кв.м., като неоснователна.

ОСЪЖДА „МЕДИА ГРУП“ ЕООД ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Стара Загора, [улица], вх. А, ап.34, да заплати на Община Мъглиж сумата от 2 100лв. – разноски по делото.

Решението подлежи на обжалване с касационна жалба пред Върховния административен съд в 14 дневен срок от съобщаването му на страните.