№ 1239
гр. Варна, 29.08.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в закрито заседание на двадесет и втори
август през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
ПредС.ел:Даниела Д. Томова
като разгледа докладваното от Даниела Д. Томова Търговско дело №
20253100900235 по описа за 2025 година
С искова молба, заведена с вх. № 10736/14.04.2025 г., поправена с молби вх.
№11126/16.04.2025г. и вх. №11141/16.04.2025г., от ищеца С. М. А., ЕГН **********, с
адрес село Р., обл. Р., ул. „К. Б. I“ № **, срещу ответника „ЛУКС-СТРОЙ2006“ ЕООД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление град Варна, ул. „Велес“ № 15, ет.
2, ап. 4, са предявени следните искове:
1. За заплащане на сумата от 25 500 евро, представляваща общия размер на
платената част от продажната цена по сключен между страните предварителен договор
за изграждане и продажба на самостоятелен обект в новострояща се сграда с адрес в
гр. Варна, с. о. „Кочмар“, в обединен УПИ ****-***, *** на кв. 15 по плана на с. о.
„Кочмар“ – гр. Варна, ведно с включени към обекта припадащи се идеални части от
земята и правото на строеж от 01.09.2023 г., поради отпадане на основанието за
даването й, предвид развалянето на договора от страна на купувача;
2. за заплащане на обезщетение за забава в размер на законната лихва върху
главницата, считано от датата на завеждане на исковата молба в съда до окончателното
изплащане на задължението.
Ищецът претендира и осъждане на ответника да му заплати направените в
производството разноски.
Препис от исковата молба, ведно с приложенията, е връчен на насрещната
страна, като в указания срок не е постъпил писмен отговор.
Делото следва да бъде насрочено за разглеждане в открито съдебно заседание с
призоваване на страните.
Предявените от ищеца искове са допустими. Същите намират своето правно
основание в чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД.
1
С оглед цената на исковете, определена по реда на чл. 69, ал. 1, т. 1 ГПК и
предвид разпоредбите на чл. 71, ал. 1 ГПК и чл. 1 от Тарифа за държавните такси,
които се събират от съдилищата по ГПК (обн., ДВ, бр.22/2008г.), дължимите за
производството по делото държавни такси са в общ размер на 1 994,94 лева. Ищецът е
представил доказателство за предварителното им внасяне.
Представените от ищеца с исковата молба писмени доказателства съдът намира
за допустими и относими към повдигнатия за съдебно разрешаване спор между
страните. Същите следва да бъдат допуснати, като събирането им ще се извърши в
първото по делото открито съдебно заседание - чл. 375, ал. 1 ГПК.
Съдът намира за уместно да укаже на страните, че преклузията за посочване и
представяне на допълнителни доказателства настъпва след първото по делото открито
съдебно заседание. И това е така, тъй като именно в това заседание се прави
окончателния доклад по делото, с който се очертават релевантните, спорни между
страните факти и се указва как се разпределя тежестта за тяхното доказване.
На страните следва да бъдат дадени и други указания от значение за
надлежното упражняване и защита на процесуалните им права.
По изложените съображения и на основание чл.374 ГПК съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА ЗА РАЗГЛЕЖДАНЕ допустими искове на С. М. А., ЕГН **********,
с адрес село Р., обл. Р., ул. „К. Б. I“ № **, срещу ответника „ЛУКС-СТРОЙ2006“
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление град Варна, ул. „Велес“
№ 15, ет. 2, ап. 4, с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД, вр. чл. 86, ал. 1
ЗЗД
1. За заплащане на сумата от 25 500 евро, представляваща общия размер на
платената част от продажната цена по сключен между страните предварителен договор
за изграждане и продажба на самостоятелен обект в новострояща се сграда с адрес в
гр. Варна, с. о. „Кочмар“, в обединен УПИ ****-***, *** на кв. 15 по плана на с. о.
„Кочмар“ – гр. Варна, ведно с включени към обекта припадащи се идеални части от
земята и правото на строеж от 01.09.2023 г., поради отпадане на основанието за
даването й, предвид развалянето на договора от страна на купувача;
2. за заплащане на обезщетение за забава в размер на законната лихва върху
главницата, считано от датата на завеждане на исковата молба в съда до окончателното
изплащане на задължението.
ПОСТАНОВЯВА разглеждане на делото по реда на част ІІІ, гл.32 ГПК
2
„Производство по търговски спорове”.
ДОПУСКА като писмени доказателства писмените документи, представени от
ищеца с исковата молба.
УКАЗВА на страните, че преклузията за посочване и представяне на
допълнителни доказателства настъпва след първото по делото открито съдебно
заседание, съображения за което са изложени в мотивите на настоящото определение.
УКАЗВА на страните, че следва най-късно до приключване на последното
заседание по делото, ДА ПРЕДСТАВЯТ списък на разноските (чл.80 ГПК).
УКАЗВА на страните възможността да уредят доброволно заявения за съдебно
разрешаване спор помежду си чрез медиация или спогодба, в който случай за
производството по делото ще се дължи само половината от държавната такса (чл.78,
ал.9 ГПК).
НАСРОЧВА открито съдебно заседание по настоящото търговско дело №235 по
описа за 2025г. за 15.09.2025г. от 13,30 часа, за която дата да се призоват страните.
На страните ДА СЕ СЪОБЩИ и следният проект за доклад по делото:
1. Предмет на упражнената от ищеца С. М. А., ЕГН **********, с адрес в село
Р., обл. Р., искова защита е правото му да получи обратно платената от него част от
продажната цена по сключения с ответното дружество „ЛУКС-СТРОЙ2006“ ЕООД,
ЕИК *********, седалище град Варна, предварителен договор за изграждане и
продажба на самостоятелен обект в новострояща се сграда с адрес в гр. Варна, с. о.
„Кочмар“, в обединен УПИ ****-***, *** на кв. 15 по плана на с. о. „Кочмар“ – гр.
Варна, поради развалянето на договора.
2. Искът е предявен за сумата от 25 500 евро, като същата се претендира ведно
със следващото се обезщетение за забава в размер на законната лихва, считано от
датата на подаване на исковата молба в съда до окончателното й връщане.
3. Искът се основава на следните твърдения:
3.1. на 01.09.2023 г. между страните бил сключен предварителен договор за
изграждане и продажба на самостоятелен обект в новострояща се жилищна сграда с
адрес в гр. Варна, местност „Кочмар“, в обединен УПИ ****-***, *** на кв. 16 по
3
плана на СО „Кочмар“, гр. Варна, ведно с включени към обекта припадащи се идеални
части от земята и правото на строеж.
3.2. Съгласно разпоредбите на сключения договор ищецът – купувач се
задължил да плати уговорената цена и да придобие недвижимия имот, представляващ
апартамент № **, находящ се по проект във вх. * на новострояща се сграда, на пети
жилищен етаж, с жилищна площ от 52.45 кв. м., ведно с прилежащото му складово
помещение – изба, както и припадащите му се 2.6918 % идеални части от общите
части на сградата и от правото на строеж, за сумата от 51 000 евро.
3.3. По силата на сключения предварителен договор ответникът се задължил да
построи и прехвърли в собственост на ищеца процесния недвижим имот в срок от 24
месеца, считано от датата на даване на строителна линия за обекта и съгласно
уговореното от страните срокът подлежал на удължаване с най-малко 12 месеца при
издадено разрешение за строеж за надстрояване етажността на обекта, без да е
необходим нарочен анекс към договора.
3.4. След подписване на предварителният договор ищецът е заплатил първата
вноска в общ размер на 25 500 евро, заплатена както следва: 2 000 евро стоп капаро,
платени в брой на 30.08.2023г.; 5 500 евро, платени по банков път по сметка на
продавача в деня на подписване на договора и сумата в размер на 18 000 евро в брой,
платени по начин подробно описан в договора, служещ и като разписка за реалното
предаване на платените суми в брой.
3.5. Срокът за плащане на втората вноска по договора, представляваща 50 % от
продажната цена или сумата в размер на 25 500 евро, платима в брой и/или по банкова
сметка, посочена от продавача, бил уговорен на един месец преди етап от СМР
„Завършване на конструкцията чрез изливане на последна плоча и Акт 14“ за вход „А“.
3.6. Договорено било, че срокът за завършване на новостроящата се жилищна
сграда и подписването на акт обр.15 е 24 месеца, считано от даване на строителна
линия за обекта, като съгласно изявленията на страните в преамбюла на договора след
получаването на отделно или допълващо разрешение за строеж за надстрояването на
сградата с повишаване на етажността в хода на строителството, срокът се удължава с
дадения по разрешението за надстрояване на сградата срок за СМР, но най-малко с 12
месеца, без да е необходимо изрично анексиране на договора.
3.7. Ищецът сочи, че след подписване на договора посетил строителния обект,
след което към края на 2024 г. установил от трети лица, че СМР по обекта били
преустановени. След направена справка било установено, че до 10.12.2024г., а и
понастоящем няма издадено ново разрешение за строеж.
3.8. Установено било, че на 21.10.2024 г. между ответното дружество, С. Д., С.
Д., Ал. В. е било подписано споразумение за прекратяване на предварителен договор
4
за прехвърляне на процесния имот
3.9. При така установените факти ищецът обосновава извод, че ответното
дружество няма право да построи в имота, както и да довърши сградата.
4. На 03.04.2025 г. ищецът изпратил уведомление по електронната поща на
дружеството, посочена по партидата му в ТР, за разваляне на сключения договор без
даден срок за изпълнение и с посочена невъзможност за изпълнение предмета на
същия по вина на ответника. На 05.04.2025 г. уведомлението било изпратено и по
седалището на дружеството, като на 08.04.2025 г. било предадено с обратна разписка.
5. Твърди се, че сключеният между страните предварителен договор е бил
прекратен в хипотезата на чл.87, ал.2 ЗЗД, тъй като продавачът-строител „Лукс-строй
2006“ ЕООД не е изпълнил задълженията си по договора; с оглед подписаното на
21.10.2024 г. споразумение същият вече не е имал право над земята, върху която е
следвало да построи сградата, няма издадени разрешение за строеж; СМР не са
извършвани в имота в продължителен период от време, с оглед на което е явно, че
ответното дружество не може да изпълни поетите с предварителния договор
задълженията.
6. С оглед на това и позовавайки се на разпоредбата на чл.55, ал.1, предл.3-то
ЗЗД, ищецът твърди, че ответното дружество дължи да му върне получената авансова
сума в размер на 25 500 евро поради отпадането на основанието за нейното плащане.
7. Въпреки проведените предсъдебни разговори и отправената покана,
ответникът и понастоящем не е изпълнил доброволно това задължение.
8. Ответникът „ЛУКС-СТРОЙ2006“ ЕООД не е подал в срок отговор на
исковата молба, не е изразил становище по съществото на спора.
9. Във връзка с предявения иск и квалификацията на спорното правоотношение
съдът е длъжен да обърне внимание на страните върху едновременното приложение на
нормите на договора за изработка с тези за разваляне на предварителния договор за
покупко-продажба на недвижим имот. И това е така, тъй като възложеното
строителство е факт с преюдициално положение и е установено с подписването на
самия договор като неизменна част от съгласието на страните.
10. Това от своя страна ангажира и преценката на чл.87, ал.4 от ЗЗД – налице ли
е съществено неизпълнение на самия договор като се прецени и степента на
изпълнение на възложеното строителство с оглед установяване на положението на
отпадналото основание, съответно, дали същото се отнася и по отношение на
приложението на чл.261 и чл.262 от ЗЗД спрямо изпълнението на договорните
задължения на ответника.
5
11. Ответникът не е подал отговор на исковата молба, с което е пропуснал
възможността да оспори ищцовите твърдения, както и да наведе собствени твърдения
и възражения по иска.
12. Независимо от това съдът намира за необходимо да укаже на ищеца, че
твърдените от него факти от значение за спорното право следва да бъдат доказани.
13. Доколкото предметът на процесния договор е смесен - изработка и
прехвърляне на правото на собственост върху изработеното, съгласно чл.258 и сл. от
ЗЗД изработващия поема възлагането и неговото изпълнение на собствен риск, освен
ако не е уговорено друго. Друга уговорка в конкретния случай не съществува,
напротив, това положение е възпроизведено и в самия договор – раздел II, т.1 и 3.
14. Отново по приложението на правилата за договора за изработка следва да се
съобразят и правилата за интереса от изпълнението - дали не е налице безполезност на
престацията спрямо възложителя поради допуснатото от изпълнителя просрочие в
изпълнението.
15. При тези основни положения и съобразно правилата за разпределяне на
доказателствената тежест в процеса, ищецът дължи, при условията на пълно и главно
доказване, установяването на следните преюдициални положения:
15.1. Ответникът е бил длъжен на договорно основание да построи и да
прехвърли в собственост на ищеца апартамент №17, на 5-ти жилищен етаж във вход
„А“ от жилищна сграда, която ще бъде изградена в град Варна, местността „Кочмар“, в
обединен УПИ ****-***, *** на кв. 16 по плана на СО „Кочмар“-гр. Варна, с обща
жилищна площ от 52,45 кв.м.
15.2. Ответникът е бил длъжен на договорно основание да прехвърли
собствеността върху апартамента в конкретно състояние, според неговото
предназначение и съответно на възложеното изпълнение, в договорения между
страните срок.
15.3. Ищецът е платил дължимата цена според договорените начин и срокове.
15.4. Ответникът виновно, т.е. по причина, която се намира в негов разумен
контрол, не е изпълнил задълженията си по договора да построи обещания за
продажба апартамент и да сключи окончателен договор.
15.5. Изпълнението на тези задължения понастоящем е невъзможно поради
факта, че ответникът е преустановил строителството, впоследствие договора със
собствениците на поземления имот е прекратен, ответникът е върнал идеални части от
ПИ, липсва издадено ново разрешение за строеж, съответно ответникът няма право да
строи в имота както и да довърши сградата.
15.6. Ищецът е отправил валидно волеизявление до ответника за разваляне на
6
договора
16. За доказване на твърденията си ищецът е представил писмени доказателства,
които с оглед и процесуалното поведение на ответника се приемат за достатъчни.
УКАЗВА на страните, че могат да изложат становища по настоящото
определение във връзка с произнесените доказателствени искания и дадени указания,
както и по изготвения проект за доклад по делото, разпределената доказателствена
тежест досежно подлежащите на доказване факти и дадените указания, като обосноват
и съответни искания и преди датата на насроченото по делото открито съдебно
заседание с писмена молба с препис за насрещната страна.
УКАЗВА на страните, че всяка от тях може да поиска постановяване на
неприсъствено решение при наличие на предпоставките, визирани в чл. 238 ГПК.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
7