РЕШЕНИЕ
№ 463
гр. Бургас, 05.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XX ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на шести февруари през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:ИВАН Г. ДЕЧЕВ
при участието на секретаря СВЕТЛАНА П. ТОНЕВА
като разгледа докладваното от ИВАН Г. ДЕЧЕВ Гражданско дело №
20242120106707 по описа за 2024 година
Производството е образувано по исковата молба на А. М. Л., ЕГН **********, с
адрес в ***, съдебен адрес в ***, против “Балкан 13“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес
на управление в ***, за осъждането на ответника да заплати на ищцата сумата от 4000 евро,
договорена съгласно чл.5 от сключения между страните договор за депозит-гаранция за
покупко-продажба на недвижим имот от 21.08.2024 г., и представляваща платения по
договора депозит в двоен размер, ведно със законната лихва върху сумата от датата на
присъждането й до окончателното изплащане на вземането.
Твърди се в исковата молба, че на 21.08.2024 г. в гр.***, между страните е сключен
договор за депозит-гаранция за покупко-продажба, по силата на който ищцата заплатила на
ответника депозит в размер на 2000 евро за недвижим имот, представляващ апартамент №
28, находящ се в ***. Твърди се, че страните договорили краен срок за сключване на
договора 20.09.2024 г. Ищцата твърди, че по повод наближаващия срок за изповядване на
сделката получила проект за нотариален акт, в който били включени условия, които не са й
били предварително известни и с които не била съгласна, поради което и на 03.09.2024 г.
изпратила до ответника покана за нотариално изповядване на сделката, но при условията на
договора за депозит. Твърди се, че след изтичане на крайния му срок договор между
страните не е сключен. Моли за уважаване на иска.
В срока по чл.131 от ГПК, ответникът се е възползвал от правото си и депозира
писмен отговор на исковата молба, в който оспорва иска като неоснователен без да оспорва
съществуването на облигационна връзка между страните по договор за депозит – гаранция
от 21.08.2024 г. и получаването на капаро по него в размер на 2000 евро. Твърди, че
условията на предложения й проект за нотариален акт са били известни на ищцата към
момента на огледа на имота на 20.08.2024 г., поради което и претендира за отхвърляне на
иска.
Искът е по чл.93, ал.2, предл.2 от ЗЗД.
1
Съдът, като взе предвид исканията и доводите на страните, събрания по делото
доказателствен материал и съобрази разпоредбите на закона, намира следното:
Искът е основателен.
Сключен е бил на ***. между “Балкан 13“ ЕООД и А. М. Л. договор за депозит –
гаранция за покупко-продажба на недвижим имот, с който е уговорено, че купувачът ще
заплати като депозит на продавача сумата от 2000 евро или левовата им равностойност,
платима за недвижим имот, представляващ апартамент № ***, находящ се на трети
жилищен етаж, с площ от 65.26 кв.м., състоящ се от антре, спалня със склад, дневна и
кухненски бокс, баня с тоалетна и тераса, заедно с припадащите се идеални части от правото
на строеж върху поземления имот. Уговорено е покупната цена на депозирания имот да е в
размер на 114600 евро или левовата им равностойност по фиксинга на БНБ за деня. Според
чл.3 заплатената от купувача сума ще се приспадне от общата стойност на покупната цена,
при сключване на предварителен договор или нотариален акт за покупко-продажба за имота
между продавача и купувача. В чл.4 е заложено задължение на продавача да не прави оферти
за покупко-продажба на имота на трети лица, да не приема депозити за имота, да не поема
задължения за продажба на имота. Според чл.5, в случай, че до изтичане на този договор
продавачът наруши някое от условията по чл.4, както и не е сключен предварителен договор
или нотариален акт за покупко-продажбата на имота между купувача и продавача, по вина
на продавача, то изпълнителят се задължава да върне депозита в двоен размер на купувача
изцяло и незабавно. Съгласно чл.6 в случай, че до изтичането на този договор не се сключи
предварителен договор или нотариален акт за покупко-продажба на имота между купувача и
продавача по вина на купувача, то изпълнителят няма да възстанови обратно получената
сума и няма да има други задължения към купувача. В чл.7 е записано, че срокът на този
договор е до 20.09.2024г.
Няма спор, че депозитът е заплатен от ищцата в полза на ответника, което е видно и
от представената разписка, според която на 21.08.2024г. управителят на ответното дружество
е признал, че е получил от Л. сумата от 2000 евро като капаро за имота.
На 03.09.2024г., по електронен път, Л. е изпратила до “Балкан 13“ ЕООД писмо –
покана, в което е заявила, че не е съгласна с част от условията на проекта за нотариален акт,
а именно, че следва да се съгласи продавачът да ползва покрива на сградата, като го
стопанисва както намери за добре, в това число като изгради басейн, кафе и др. търговски
обекти. Не е съгласна и с клаузата, че ако продавачът е възпрепятстван да ползва покрива,
купувачът ще му дължи неустойка от 100 евро на ден, както и че за да ползва покрива,
купувачът трябва да заплаща такса, определена от продавача. Ищцата е против клаузата,
според която купувачът се задължава при последващо прехвърляне на собствеността да
осигури съгласието на последващия преобретател за ползване на покрива от страна на
продавача, като в противен случай се дължи неустойка от 30000 евро, която не е прекомерна.
Заявила е, че за нея тези условия са тежест, с която тя не иска да купи имота.
Противопоставила се е и на условието да даде пълномощно в полза на управителя на
фирмата за да я представлява на общите събрания на етажните собственици. В писмото е
казано, че ищцата не се отказва от сделката и иска да закупи имота съгласно поетото от нея
задължение с подписания договор за депозит – гаранция, но без условията, които са й
поставени след сключване на договора за депозит. Поканила е другата страна да определи
час при нотариус до 10-ти септември, за нотариално изповядване на сделката, без
поставените допълнителни условия по проекта за нотариален акт, без тя да има задължение
да дава пълномощно за гласуване от нейно име в ОС и при предоговаряне на условията по
договора за управление и поддръжка. В противен случай е поискано да й се възстанови
дадения депозит.
В представения проект за нотариален акт, до подписването на който не се е
стигнало, купувачът декларира съгласието си продавачът да използва покрива на сградата,
2
като го стопанисва и използва както намери за добре, като изгради басейн, кафе и др.
търговски обекти. Ако продавачът е възпрепятстван да използва покрива на сградата,
купувачът дължи на продавача неустойка от 100 евро на ден, за времето в което продавачът е
лишен от възможността да използва покрива. Записано е, че купувачът може да ползва
съоръженията на покрива като дължи съответната такса, определена от продавача за
използването им. Купувачът се задължава при последващо прехвърляне на собствеността на
обекта в сградата да осигури съгласието на последващия преобретател за използване на
покрива на сградата от продавача, както и задължението на последващия преобретател да
заплаща такса при използване на съоръженията. При неизпълнение на тези задължения
купувачът дължи на продавача неустойка от 30000 евро, която страните се съгласяват, че не е
прекомерна.
Приложен е и проект на пълномощно, с което ищцата упълномощава управителя на
Балкан 13 ЕООД да я представлява пред редица дружества и държавни учреждения във
връзка с ползване на имота, както и да я представлява на всяко от общите събрания на
собствениците на сградата и да гласува от нейно име при вземането на решения.
Разпитани по делото, по искане на ответника са двама свидетели. Св. Ч., която
работи с ответната фирма и продава апартаментите й, е заявила, че ищцата е направила
оглед на имота в присъствието на брокер. След това тя дошла в офиса й и там управителят
С. й дал да се запознае с договора за поддръжка. С. й обяснил, че само той ще ползва
покрива, защото е инвестирал много пари в него, а другите собственици при ползване ще
плащат сума. Ищцата се запознала и с клаузите на бъдещия нотариален акт. Подписала
тогава договора за депозит и платила сумата. След няколко дни ищцата дошла и казала, че се
отказва да купи имота. Не обяснила защо. Двамата със С. се уговорили пак да се видят и да
изчислят всички неща по договора. Св. К., брокер, е направил оглед на имота с ищцата.
Заявява, че на всеки клиент е обяснено подробно, че последните три етажа строителят ги е
оставил за себе си, а на покрива си е направил джакузи за неговите гости. Това било указано
в предварителния договор за продажба и в договора за поддръжка. В клаузите има договорка
всеки собственик да упълномощава строителя на сградата, за да поддържа общите части,
като се дължи такса от 300 лева на година за всеки апартамент. Всеки може да ползва
джакузито на покрива, ако си плати. В нотариалните актове има клаузи, че собственикът се
грижи за покривната конструкция и за джакузито. На ищцата всичко било детайлно
обяснено. Тя и съпруга й прочели договора за покупко-продажба и този за поддръжка и
тогава дали депозита. Ищцата била запозната с всичко, включително и за неустойките,
казала, че всичко й е ясно. С. също бил там и обяснил на Л. как стоят нещата за поддръжката
на сградата. Казал, че ще има неустойка за нея, ако не изпълнява условията. От нейна страна
нямало възражения. Сделката обаче пропаднала заради нея, като тя писала на свидетеля, че
се притеснява от таксата за поддръжка на сградата, която щяла да скача всяка година.
При това положение съдът счита, че ищцата има правото да иска връщане на
платения депозит в двоен размер. Според чл.93, ал.1 ЗЗД задатъкът служи за доказателство,
че е сключен договорът и обезпечава неговото изпълнение. Според ал.2 ако страната, която е
дала задатъка, не изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и
да задържи задатъка. Ако задължението не е изпълнено от страната, която е получила
задатъка, другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер.
Съгласно ал.3 ако изправната страна предпочита да иска изпълнение на договора,
обезщетението за вредите се определя по общите правила.
В случая единственият документ, който са подписали двете страни, е договорът за
депозит – гаранция за покупко-продажба на имота от 21.08.2024г. В този договор е
уговорено, че купувачът заплаща депозит от 2000 евро. Срокът на договора е до 20.09.2024г.
и ако до изтичане на срока не е сключен предварителен договор или нотариален акт за
продажбата на имота, по вина на продавача, то изпълнителят се задължава да върне
3
депозита в двоен размер на купувача. Договорът е за бъдещата продажба на процесния имот.
В него само е записана цената, на която ще се продаде апартаментът, както и че депозитът
ще се приспадне от цената. В договора не фигурират въобще клаузите, които са записани в
проекта на нотариален акт. Не се съдържат уговорки, че купувачът се съгласява продавачът
да ползва покрива, че купувачът дължи на продавача неустойка, ако на последния се пречи
да ползва покрива и джакузито, че купувачът може да ползва джакузито, но ако плаща такса,
че купувачът се задължава ако прехвърли имота, да осигури съгласието на бъдещия
собственик за ползване на покрива от продавача, а в противен случай дължи неустойка от
30000 лева, която не е прекомерна. Тези клаузи са само в проекта на нотариален акт, но не и
в договора за депозит. Няма в договора за депозит и клауза, че ищцата трябва да
упълномощи ответника да я представлява на общите събрания на етажната собственост и да
гласува от нейно име при вземане на решения. Тази клауза съществува само в проекта на
пълномощно. След като това е така, Л. не е изразявала съгласие да сключва договор за
покупко-продажба с тези клаузи в него. Както стана ясно, всички тези условия, поставени от
купувача, ги има в проекта за нотариален акт, но не са записани в договора за депозит,
подписан от ищцата. Тя е обвързана само от този договор, който е подписала, а в него клаузи
в подобен смисъл липсват. Там само е описан имотът, който ще се продава, посочена е и
продажната му цена.
От показанията на разпитаните по делото свидетели може да се направи само извод,
че на ищцата са били обяснени всички клаузи по нотариалния акт и договора за поддръжка,
т.е. те са сведени до знанието й, но от това не може да се приеме по категоричен начин, че тя
се е съгласила с тях. Тя не е подписала документ, че е съгласна бъдещата сделка да се сключи
при тези условия, които безспорно са тежести, свързани с имота. Ищцата е подписала само
договора за депозит, където клаузите липсват. Ето защо на нея не могат да се
противопоставят тези условия, които устно са й били поставени от продавача.
В последствие тя е казала, че се отказва да купи имота, явно заради допълнителните
условия, които са й поставили. Независимо от това, ищцата е изпратила до ответника покана
по електронен път и му е заявила, че ще купи имота съгласно съдържанието на договора за
депозит, но без другите условия. В тази връзка е поканила продавача да се яви пред
нотариус до 10-ти септември, за нотариалното изповядване на сделката. Това й действие е
правомерно, защото ищцата се е придържала само към условията на договора, който е
подписала. Продавачът обаче не е сключил с нея договор за покупко-продажба на имота.
Така той е станал неизправна страна по договора за депозит.
При това положение следва да се приложи чл.5 от договора за гаранция, доколкото
не е бил сключен нотариален акт за продажбата на имота, но по вина на продавача. В този
случай той трябва да върне депозита в двоен размер. Съдът намира, че както е уговорено,
депозитът представлява задатък по смисъла на чл.93 ЗЗД, още повече че е уговорено да се
върне в двоен размер, както е разписанието на закона. Освен това в самата разписка за
получаване на сумата е използвана думата “капаро“, което е равнозначно на задатък.
Депозитът е платен, той е в размер на 2000 евро, следователно ответникът дължи да заплати
на ищцата неговия двоен размер, а именно 4000 евро.
Следва решение, с което ответникът се осъди да заплати на ищцата 4000 евро
депозит в двоен размер, на основание чл.5 от договора за депозит, ведно със законната
лихва, считано от датата на присъждането /както е поискано в исковата молба/, т.е. от датата
на решението, до изплащането.
На основание чл.78, ал.1 ГПК ответникът трябва да бъде осъден да заплати на
ищцата разноски от 1513 лева.
Мотивиран от гореизложеното, Бургаският районен съд
4
РЕШИ:
ОСЪЖДА “Балкан 13“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление ***,
представлявано от Ц. Я. С. да заплати на А. М. Л., ЕГН **********, с адрес ***, съдебен
адрес **** сумата от 4000 евро /четири хиляди евро/, договорена съгласно чл.5 от
сключения между страните договор за депозит – гаранция за покупко-продажба на недвижим
имот от 21.08.2024 г. и представляваща платения по договора депозит в двоен размер, ведно
със законната лихва върху сумата от датата на присъждането й – 05.03.2025г. до
окончателното изплащане на вземането.
ОСЪЖДА “Балкан 13“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление
*** представлявано от Ц. Я. С. да заплати на А. М. Л., ЕГН **********, с адрес ***,
съдебен адрес *** сумата от 1513 лева /хиляда петстотин и тринадесет лева/ разноски по
делото.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок
от съобщението.
Съдия при Районен съд – Бургас: ___________(П)__________
5