№ 402
гр. София, 17.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, VIII ПЪРВОИНСТАНЦИОНЕН
ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети април
през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Лилия М. Руневска
при участието на секретаря Надежда Св. Масова
като разгледа докладваното от Лилия М. Руневска Гражданско дело №
20221800100968 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
„ТСК - Актив“ ЕООД е предявило срещу СНЦ „Туристическо
дружество Рилски турист“ обективно съединени искове за плащане на
следните суми: сумата от 78419.06 лв., представляваща 4/5 от стойността
на разходите, направени от ищеца за извършване на неотложни
строително-ремонтни дейности за възстановяване след възникнал на
16.07.2017 г. пожар на търговски обект, представляващ сграда -
триетажна масивна курортна туристическа спалня с площ по документи
885 кв. м., находяща се в к. к. „Боровец“, общ. Самоков, обл. Софийска,
който обект е съсобствен на страните при дялове от 1/5 ид. ч. за ищеца и
4/5 ид. ч. за ответника, ведно с обезщетение за забава в размер на
законната лихва върху сумата, считано от датата на подаване на исковата
молба до окончателното плащане; сумата от 8594.74 лв., представляваща
общ размер на лихви за забава /конкретизирани по размер и период в
табличен вид в исковата молба/, дължими върху главници - суми по
фактури № 1/14.05.2019 г. и № 3/25.09.2020 г., издадени от ищеца с цел
префактуриране и определяне на дължимите от ответника разходи в
1
съответствие с притежаваните от него идеални части от обекта, като за
събиране на сумите по тези фактури били образувани заповедни
производства пред РС - Самоков - ч. гр. д. № 943/2020 г. и ч. гр. д. №
134/2021 г., съответно началния момент, от който се претендират лихвите
върху сумата по всяка фактура, е подаване на възражението от длъжника
по съответното заповедно производство. В исковата молба се твърди
следното: По силата на договор за покупко-продажба на недвижим имот
страните по делото станали съсобственици на сграда с площ от 885 кв. м.,
представляваща триетажна масивна курортна туристическа спалня,
находяща се в к. к. „Боровец“, общ. Самоков, обл. Софийска, при квоти
1/5 ид. ч. за ищеца и 4/5 ид. ч. за ответника. На 16.07.2017 г. преди
полунощ в обекта възникнал пожар в северното крило, като горели три
хотелски стаи на втория етаж и огънят се разпространил към съседния
обект - хотел „Горска звезда“, собственост на ответника, както и към
останалите хотелски стаи на етажа. Пожарът бил ликвидиран около 06.00
ч. на следващия ден. Установено било, че при пожара изгоряло
оборудването /обзавеждане, бани, дограми, изолация, подови настилки,
окачени тавани и дървени обшивки/ на общо 11 хотелски стаи и един
апартамент, както и подпокривната конструкция на целия обект, а
покривната конструкция /ламарина/ била изцяло деформирана от
високите температури и негодна за ползване. Служителите на РС
„ПБЗН“ дали заключение, че обектът е негоден за експлоатация.
Ответникът не проявил заинтересованост и не пожелал да предприеме
действия по ремонт и поправяне на нанесените щети, поради което и
предвид предвидените в ЗУТ задължения на всеки собственик на сграда
да я поддържа в техническа изправност ищецът предприел ремонтни
дейности, които продължили в периода от м. октомври 2017 г. до м. март
2018 г. Общият размер на разходите за неотложни ремонтни дейности,
извършени от ищеца, възлизал на сумата от 98023.83 лв. с вкл. ДДС, като
в табличен вид в исковата молба са посочени и издадените за разходите
фактури /разходите включвали такива за строителни материали, смяна
на дограми, електро и В и К инсталация, ремонт на покрив, измазване,
боядисване, шпакловане, възстановяване на мебели, хотелско
оборудване, възнаграждение за труд на работници/. За част от тези
разходи /на стойност 46039.74 лв./ били издадени двете фактури, във
2
връзка с които били образувани заповедните производства, като самата
необходимост от префактуриране и иницииране на заповедни
производства за събиране на префактурираните суми била, според ищеца,
свидетелство незаинтересоваността на ответника. По заповедните
производства ответникът подал възражения и впоследствие с
разпореждания на съда издадените заповеди за изпълнение били
обезсилени, тъй като заявителят не предявил искове в указания му срок.
Общият размер на претендираната лихва за забава върху главниците по
двете фактури, сумите по които били предмет на заповедните
производства, възлизал на сумата от 8594.74 лв., като по първата фактура
претендираният размер на лихвата е 4669.49 лв., а по втората - 3925.25 лв.
За допълнителни разходи /извън тези по двете горепосочени фактури/
ищецът също водил разговори с ответника за плащане на дължимите от
него суми, но такива не му били възстановени. Част от извършените от
ищеца разходи били покрити чрез банков кредит. Във връзка с указания
на съда за отстраняване на нередовностите на исковата са постъпили
уточняващи молби от 08.02.2024 г. и от 09.05.2024 г., като с последната
твърдените като извършени СМР са конкретизирани по вид, количество
и стойност, представени в табличен вид.
Ответникът е подал отговор на исковата молба, в който оспорва
исковете. Прави изложение относно предхождащите настоящото спорно
правоотношение отношения между страните по делото, както и такива с трети
лица, свързани с ищеца. Не оспорва твърдяната съсобственост върху имота
при посочените в исковата молба квоти и уточнява на какво основание са
придобити идеалните части от ищеца, като твърди, че от придобИ.ето от
страна на ищеца на 1/5 ид. ч. от имота ищецът упражнявал фактическа власт
върху целия имот и сключвал договори за наем с трети лица, като се
представял за едноличен собственик на имота. Ответникът не получавал
полагащата му се част от получавания наем и нямал достъп до имота. С
протокол № 60 от 06.04.2015 г. на управителния орган на сдружението било
взето решение за разпределение на ползването на имота, като за ищеца било
определено да ползва първия етаж от южното крило на туристическата спалня
с площ от 39914 кв. м. съобразно неговия дял от съсобствения имот, като през
м. юли 2015 г. били изпратени уведомление за това и покана за освобождаване
3
на северното крило. През м. февруари 2019 г. сдружението отново поканило
ищеца да освободи северното крило от сградата чрез покана за доброволна
изпълнение и нотариална покана, получени на 27.03.2019 г. Въпреки
отправените покани действия от страна на ищеца не последвали. Ответникът
на 11.05.2019 г. сключил договор за наем с „Ф.И.Н.И. Груп“ ЕООД за цялата
туристическа спалня, но дружеството не могло да получи достъп до сградата,
поради което било образувано изпълнително дело № 20199260401432 на ЧСИ
Владимир Цачев за въвод във владение на сградата. По последното била
подадена молба от ищеца и от трето лице, свързано с ищеца, в която се
заявявало, че двете дружества владеят цялата сграда много преди
11.05.2019 г., съответно изпълнителното производство било прекратено.
Допълнително доказателство за това, че ответникът е лишен от ползването на
имота бил и фактът, че от 2014 г. той нямал сключен договор за доставка на
електрическа енергия, нямал и открита партида на свое име при търговеца.
През 2017 г., когато северното крило на сградата било увредено от пожара,
достъп до сградата имал единствено ищецът и по негова инициатива били
предприети мероприятия по реконструиране, надстрояване, преустройство и
обновление на цялото крило, а не както се твърдяло - неотложни строително-
ремонтни дейности по възстановяване на увредената от пожара част. С
решение № 1436/02.12.2019 г. по адм. д. № 1089/2018 г. на АССО било
установено, че през 2018 г. ищецът е извършил строителство в обекта без
необходимите за това строителни книжа. Производството било инициирано по
жалби от сдружението, Община Самоков и други компетентни органи, които
свидетелствали за това, че в обекта се извършва строителство без съгласието и
с изричното противопоставяне на ответника. В производството било
установено, че ищецът е извършил: надстрояване на сградата с добавен трети
етаж, който не отговарял на изискванията за такъв; изграждане на нова
покривна конструкция; извършено преустройство на етажите, които били с
ново разпределение и обособени нови помещения; цялостна реновация на
помещенията в северното крило, незасегнати от пожара. Незаконното
строителство, извършено от ищеца, не подлежало на узаконяване или на
привеждане в режим на търпимост поради липсата на такава възможност
според действащото законодателство, съответно от ответника не се дължало
заплащане на стойността на извършеното строителство поради това, че
подлежало на премахване. По отношение на разходите за обзавеждане на
4
хотелските стаи и апартамент и хотелско оборудване ответникът излага
становище за неоснователност на претенцията поради това, че същите като
движими вещи могат да бъдат вдигнати от ищеца без това да наруши целостта
и функционалността на сградата. Във връзка с твърдението на ищеца, че част
от разходите по възстановяването на обекта са покрити от него с отпуснат
банков кредит ответникът навежда възражение, че в представения договор за
банков кредит е посочено, че сумата се предоставя на кредитополучателя за
„ремонт, обновление и закупуване на оборудване на бистро и семеен хотел
„Сангрия“, ресторант „Българска гозба“, като тези обекти наистина се
намират в туристическата спалня, но бистро „Сангрия“ и ресторант
„Българска гозба“ не са засегнати от пожара, а хотел „Сангрия“ е частично
засегнат от пожара, но това засягане не предполага цялостния му ремонт.
Ответникът оспорва и твърдението, че посочените от ищеца количества
строителни материали са вложени в ремонта единствено на засегнатите от
пожара хотелски стаи и апартамент, твърди в тази връзка, че такива са
вложени и в останалите обекти, намиращи се в туристическата спалня, вкл. в
незаконното строителство. Ответникът оспорва и да е извършено реално
плащане на сумата от 30000 лв. по фактура № 2/21.12.2017 г., издадена от
„Боровец фемили резорт“ ЕООД, като твърди в тази връзка, че управител и
едноличен собственик на капитала на това дружество е С. Д.а С., която
живеела на семейни начала със С. К. и в общо домакинство с представителя на
ищеца, като фактурираното плащане сочело симулативна сделка, целяща да
увреди ответника. Оспорва и доказателствената стойност на представения с
исковата молба констативен протокол от 05.04.2018 г., в който било посочено,
че извършеният ремонт е на стойност 160000 лева, а се представяли
документи за много по-малка сума. Освен това в него било посочено, че
ремонтът е приключил на 05.04. 2018 г., а при извършени през есента на
същата година проверки от служители на общината било констатирано, че
строителството продължава. По исковете досежно лихвите върху сумите по
двете фактури, които са били предмет на заповедните производства, излага
доводи за неоснователност поради това, че при проведените заповедни
производства през 2020 г. и 2021 г. на заявителя е било указано, че може да
предяви установителни искове за вземанията си, но той не се е възползвал от
тази възможност. Освен това ищецът единствен се ползвал от подобренията
като единствен владелец на имота. Навежда и възражение за прихващане с
5
правно основание чл. 103 ЗЗД със следните суми, за които били издадени
изпълнителни листове в негова полза: сумата от 37600 лв., ведно със
законната лихва, считано от 09.03.2016 г. до окончателното плащане, съгласно
изпълнителен лист от 12.11.2020 г., издаден от САС; сумата от 8302.09 лв.,
съгласно изпълнителен лист от 12.08.2021 г., издаден от СГС; сумата от 2065
лв., съгласно изпълнителен лист от 29.12.2020 г., издаден от АССО; сумата от
695.20 лв., представляваща разноски по изпълнителното дело; сумата от 900
лв., съгласно изпълнителен лист от 20.02.2023 г., издаден от АССО. Във връзка
с указания на съда за конкретизиране на възражението за прихващане са
депозирани уточняващи молби от 05.02.2024 г. и от 09.05.2024 г., като
възражението е конкретизирано, както следва: претендира се прихващане със
следните суми /в общ размер от 88379.46 лв./: сумата от 37600 лв., ведно със
законната лихва, считано от 09.03.2016 г., по изпълнителен лист от 12.11.2020
г., издаден от САС по гр. д. № 5309/2019 г. по описа на съда, представляваща
сума, с която „ТСК - Актив“ ЕООД се е обогатило неоснователно за сметка на
СНЦ „Туристическо дружество Рилски турист“, отдавайки под наем на
обекти, находящи се в туристическата спалня, в периода 20.01.2015 г. —
20.01.2016 г.; сумата от 8302.09 лв. по изпълнителен лист от 12.08.2021 г.,
издаден от СГС, представляваща съдебни разноски, както следва: 5741.32 лв. -
разноски по гр. д. № 6086/2018 г. по описа на СГС, 1300 лв. - разноски по гр.
д. № 1233/2021 г. по описа на ВКС, 1260.77 лв. - разноски по гр. д. №
5309/2019 г. по описа на САС; сумата от 2065 лв. по изпълнителен лист от
29.12.2020 г., издаден от АССО, представляваща съдебни разноски, както
следва: 1065 лв. - разноски по адм. д. № 1112/2019 г. по описа на ACCO, 1000
лв. - разноски по адм. д. № 2291/2020 г. по описа на ВАС; сумата от 685.20 лв.,
представляваща разноски изпълнително дело, от които 580 лв. - договорено и
платено адвокатско възнаграждение по адвокатско пълномощно от 18.01.2021
г. и 115.20 лв. - такси към ЧСИ Наталия Дангова с рег. № 793 при КЧСИ,
съгласно банково извлечение за извършено плащане; сумата от 900 лв. по
изпълнителен лист от 20.02.2023 г., издаден от АССО, представляваща
съдебни разноски по адм. д. № 314/2022 г. по описа на АССО. Уточнено е /с
молбата от 09.05.2024 г./, че всички суми, с които се иска прихващане, са
предмет на две изпълнителни дела, образувани при ЧСИ Наталия Дангова с
рег. № 793 в КЧСИ, а именно: изп. д. № 409/2020 г. и изп. д. № 13/2021 г., и
двете с длъжник „ТСК - Актив“ ЕООД. И по двете изпълнителни дела до
6
момента не били извършвани никакви плащания от страна на длъжника, като
задължението по изп. д. № 409/2020 г. към 06.03.2024 г. било в размер на
85170.23 лв., а задължението по изп. д. № 13/2021 г. към 06.03.2024 г. било в
размер на 3209.23 лв.
В срока за отговор на исковата молба ответникът е предявил и насрещни
обективно съединени искове за осъждане на ищеца по първоначалните искове
да му плати сумата от 36000 лв., представляваща полагащата му се част,
съобразно квотите на съсобственост от съсобствения обект, от получения от
„ТСК - Актив“ ООД наем за обекта за периода от 01.03.2018 г. до 01.03.2023 г.,
ведно с обезщетение за забава в размер на законната лихва върху сумата,
считано от датата на подаване на исковата молба, с която са предявени
насрещните искове, до окончателното плащане. В насрещната искова молба,
уточнена с молба от 14.03.2023 г., се твърди, че СНЦ „Туристическо
дружество Рилски турист“ е собственик на 4/5 ид. ч. от триетажна масивна
сграда - туристическа спалня, находяща се в к. к. „Боровец“, общ. Самоков, с
актуален кадастрален идентификатор № 65231.920.543.1, с 6 броя
самостоятелни обекти в сградата, разположена в поземлен имот с
идентификатор № 65231.920.543 по КК и КР на гр. Самоков. В сградата били
разположени следните самостоятелни обекти:
1. Северно крило - масивна двуетажна сграда, включваща:
- Самостоятелен обект № 65231.920.543.1.1 - за обществено
хранене, етаж: 1, брой нива - 2, с площ от 283,98 кв. м. - салон-ресторант;
- Самостоятелен обект № 65231.920.543.1.2 - за обществено
хранене, етаж: 1, брой нива: 1, с площ от 90,13 кв. м.;
- Самостоятелен обект № 65231.920.543.1.3 - жилище, апартамент,
етаж: 1, брой нива: 1, с площ от 53,96 кв. м.;
- Самостоятелен обект № 65231.920.543.1.4 - жилище, апартамент,
етаж: 2, брой нива: 1, с площ от 56,57 кв. м.;
- Самостоятелен обект № 65231.920.543.1.5 - жилище, апартамент,
етаж: 2, брой нива: 1, с площ от 68,85 кв. м.;
- Самостоятелен обект № 65231.920.543.1.6 - жилище, апартамент,
етаж: 2, брой нива: 1, с площ от 94,78 кв. м.
2. Южно крило - масивна сграда, състояща се от сутерен и два етажа,
7
при съседи на сградата - етаж 1 от север - самостоятелен обект с
идентификатор № 65231.920.543.1.1, а от юг, изток и запад - горски фонд;
етаж 2: от север - самостоятелен обект № 65231.920.543.1.5 и самостоятелен
обект № 65231.920.543.1.6.
През м. март 2014 г. туристическото дружество продало на „ТСК -
Актив“ ООД 1/5 ид. ч. от правото на собственост върху сградата, срещу което
било погасено от ответника по насрещните парично задължение на ищеца по
насрещните искове към трето лице. След продажбата на посочените идеални
части „ТСК - Актив“ ООД започнал еднолично да ползва цялата сграда с
всички находящи се в нея самостоятелни обекти, като в повечето случаи
действал чрез упълномощеното лице С. С. К. - син на управителя С. А. К.а,
живеещ на семейни начала с ликвидатора на дружеството С. Д.а С.. Всяка
година от 2014 г. ответникът сключвал едностранно договори за наем на
обекти, намиращи се в северното крило, с трети лица, като през 2014 г. такъв
договор бил сключен с „Технокорект“ ЕООД. Заради това, че наем бил плащан
само на „ТСК - Актив“ ООД, с влязло в сила решение № 6095 от 14.08.2019 г.
по гр. д. № 3094/2017 г. на СГС дружеството било осъдено да плати на
сдружението полагащата му се съобразно квотите в съсобствеността част от
получения наем. През следващите години „ТСК - Актив“ ООД отново
сключвало договори за наем, като през 2015 г. такъв бил сключен с „Боровец
ризорт мениджмънт“ ЕООД, което от своя страна сключило договор с „ЕМ 12“
ЕООД. През 2016 г. „ТСК - Актив“ ООД отдал обектите под наем на „Авра
боро“ ЕООД, от 2018 г. до 2021 г. - на „Боровец евентс къмпани“ ЕООД, а за
2021 г. и 2022 г. договори били сключени с „ К Б Боровец“ ЕООД. По
договорите за наем за сочения период 2018 г. - 2023 г. били уговорени наемни
цени в размер на 9000 лв. годишно, съответно „ТСК - Актив“ ЕООД получило
от наем за посочения период общата сума от 45000 лв., като туристическото
дружество претендира 4/5 от стойността на този наем, а именно сумата от
36000 лв.
От ответника по насрещните искове е постъпил отговор на насрещната
искова молба, в който насрещните искове са оспорени и са изложени доводи за
тяхната неоснователност. Твърди се, че договорите за наем били изготвени за
целите на категоризацията на обекта, тъй като без такава не би могъл да
работи и да приема клиенти, но никога не били изпълнявани и по тях не били
извършвани плащания, тъй като обектът не бил категоризиран в периода 2018
8
г. - 2023 г. Била издадена и заповед № 168/21.03.2022 г. на председателя на
КЗП, с която била наложена временна мярка - временно затваряне на
туристически обект. Причина за това били действията, с които се
възпрепятствало ползването на обекта и бездействието при възстановяването
му след пожара от страна на сдружението. Със заповед на кмета на Община
Самоков № 01-2028/10.09.2018 г. били спрени всички строително-монтажни
работи на обекта поради нередовни строителни книжа, но срещу заповедта
било образувано административно производство пред АССО. Обектът
многократно бил проверяван от компетентни органи, след което били
прекъсвани електрозахранването и водоснабдяването му, което също
доказвало, че не е работил, съответно не били получавани доходи от наем.
Същевременно е бил отдаден под наем от сдружението на „Ф.И.Н.И. Груп“
ЕООД без да е изразена готовност да се плати дължимата част от наема на
другия съсобственик. Наведено е и възражение за изтекла погасителна
давност за част от претендираните вземания, а именно за тези, предхождащи
датата 01.03.2020 г. В обобщение ответникът счита насрещните искове за
неоснователни, недоказани и изградени на базата на противоречивите
твърдения на сдружението в отговора на исковата молба и насрещната такава,
тъй като се претендират вземания за период, в който обектът не е работил и не
е генерирал приходи, а в същото време е бил отдаден под наем от сдружението
на „Ф.И.Н.И. Груп“ ЕООД, без да е изразена готовност да се плати дължимата
част от наема на другия съсобственик.
Съдът, след преценка на доказателствата по делото и доводите на
страните, намира за установено следното от фактическа страна:
По първоначалните искове, предявени от „ТСК - Актив“ ЕООД срещу
Сдружение „Туристическо дружество Рилски турист“:
Главният иск за плащане на общата сума от 78419.06 лв.,
представляваща 4/5 от стойността на разходите, направени от „ТСК -
Актив“ ЕООД за извършване на неотложни строително-ремонтни
дейности за възстановяване след пожар на съсобствения на страните
търговски обект, е неоснователен по следните съображения:
Не се спори по делото, че страните са съсобственици на търговски обект,
представляващ туристическа спалня, находяща се в к. к. „Боровец“, общ.
Самоков, с актуален кадастрален идентификатор № 65231.920.543.1, с 6 броя
9
самостоятелни обекти в сградата, разположена в поземлен имот с
идентификатор № 65231.920.543 по КК и КР на гр. Самоков, при квоти 1/5 ид.
ч. за „ТСК – Актив“ ООД и 4/5 ид. ч. за СНЦ „Туристическо дружество
Рилски турист“. Не се спори и относно обстоятелството, че на 16.07.2017 г. в
обекта възникнал пожар в северното крило, в резултат на който била увредена
част от обекта.
„ТСК – Актив“ ООД твърди, че предвид предвидените в ЗУТ
задължения на всеки собственик на сграда да я поддържа в техническа
изправност, предвид и бездействието на СНЦ „Туристическо дружество
Рилски турист“, което не предприело никакви действия по отстраняване на
уврежданията по сградата и възстановяването й чрез съответните неотложни
ремонтни дейности, предприел ремонтни дейности за възстановяване на
сградата от щетите, причинени от пожара, чрез отстраняване на причинените
увреждания и извършване на спешни ремонтни дейности на засегнатите от
пожара части от сградата, като при тези дейности не били извършвани
промени на сградата или съществени изменения, подобрения и преустройства
на сградата, които да се отклоняват от първоначалните архитектурен проект и
строителни книжа. Съответно претендира възстановяване на частта от
сторените за ремонтните дейности разходи, която съответства на
притежаваната от СНЦ „Туристическо дружество Рилски турист“ част от
съсобствения имот.
При така изложените изрични и конкретни фактически твърдения
правната квалификация на главния иск, предявен от „ТСК – Актив“ ООД
/посочена и в доклада по делото/, е чл. 30, ал. 3, пр. 2 ЗС. Претендира се
възстановяване на разходи за ремонтни дейности по възстановяване на
сградата от щетите, причинени от пожара, чрез отстраняване на уврежданията
и привеждането на сградата във вида преди пожара, които разходи са такива за
поправянето на сградата, т. е. представляват необходими разноски и като
такива представляват тежести на общата вещ по смисъла на чл. 30, ал. 3, пр. 2
ЗС. Съответно правилата за гестията не намират приложение в случая, поради
което не следва да се обсъждат доводите на страните в тази връзка. Правилата
на гестията биха били приложими, ако се претендираше възстановяване на
разходи за извършени подобрения на имота – т. нар. полезни разноски, т. е. ако
се твърдеше, че са извършени разходи за такива действия, в резултат на
извършването на които се е увеличила стойността на имота; по делото обаче,
10
както се посочи, не се твърди извършените ремонтни дейности да
представляват подобрения на сградата и не се претендира възстановяване на
разходи за такива.
СНЦ „Туристическо дружество Рилски турист“ твърди, че „ТСК –
Актив“ ООД от момента на придобИ.е на правото на собственост на 1/5 ид. ч.
от съсобствения туристически обект упражнява фактическа власт върху целия
обект и не допуска до него СНЦ „Туристическо дружество Рилски турист“,
като при извършените ремонтни дейности, които били извършени при
категоричното противопоставяне на СНЦ „Туристическо дружество Рилски
турист“, били предприети мероприятия по реконструиране, надстрояване,
преустройство и обновление на цялото крило на сградата, засегнато от
пожара, а не само неотложни строително-ремонтни дейности по
възстановяване на увредената от пожара част от сградата. Тези дейности по
реконструиране, надстрояване и преустройство на сградата били извършени
без необходимите за това строителни книжа.
От представените по делото писмени доказателства – заповед № 01-
2028/10.09.2018 г. на кмета на Община Самоков и решение № 1436 от
02.12.2019 г. на АССО по адм. д. № 18.089/2018 г. по описа на АССО, се
установява, че при извършване от „ТСК – Актив“ ЕООД през 2018 г. на СМР –
основен ремонт на сградата след пожара, сградата е изградена в отклонение от
строителните книжа, поради което и е било спряно /със заповедта на кмета на
Община Самоков, която е обжалвана по съдебен ред и потвърдена/
изпълнението на всички СМР и е било забранено ползването и достъпа до
строежа, като са дадени предписания за отстраняване на констатираните
нарушения. По делото няма данни дали тези предписания са изпълнени. В
тази връзка следва да се отбележи, че съдът не възприема изложеното от
вещото лице по допуснатата съдебно-техническа експертиза в последното по
делото о. с. з., че извършените от „ТСК - Актив“ ЕООД СМР са в съответствие
с одобрени от Община Самоков строителни книжа. Вещото лице обосновава
така изложеното с факта, че се е запознало с представен му от представителя
на „ТСК Актив“ ЕООД архитектурен проект, одобрен от общината. Следва да
се отбележи, че на вещото лице не е възлагана задача да отговори дали
извършените от „ТСК Актив“ ЕООД СМР са в съответствие с одобрен
архитектурен проект, поради което, според съда, дори на вещото лице да е бил
11
представен такъв проект, то едва ли го е проучвало детайлно и съпоставяло с
извършените СМР поради липса на необходимост от това при липса на такава
задача. Самото вещо лице и не твърди да е извършвало такава преценка,
отговорът му в о. с. з., че СМР отговарят на одобрения архитектурен проект
не е категоричен и по-скоро съдържа предположение, направено с оглед
поставянето му от страните в ситуация да отговаря на въпроси, каквито не са
му били поставени. Същевременно така направеното предположение от една
страна не е подкрепено с никакви други доказателства по делото - „ТСК
Актив“ ЕООД не е представило по делото този архитектурен проект, от друга
страна това предположение е в противоречие с горепосочените писмени
доказателства. Същевременно, както е изложено и от СНЦ „Туристическо
дружество Рилски турист“, предвид липсата на законодателна възможност
изграденото в отклонение от строителните книжа да бъде узаконено, не е
налице и основание да се приеме, че впоследствие са издадени надлежно
одобрени строителни книжа /с които вещото лице да се е запознало/. Самите
предписания на кмета на Община Самоков при издаване на заповед № 01-
2028/10.09.2018 г. са били в тримесечен срок възложителят на строежа да
представи в Община Самоков проект по част „Архитектура“ и част
„Конструкции“ за отстраняване на частта от покривната конструкция,
изградена при ремонта в отклонение от одобрените строителни книжа, като
тези предписания не биха могли и да бъдат други предвид липсата на
законодателна възможност изграденото в отклонение от строителните книжа
да бъде узаконено.
Фактът дали извършените от „ТСК Актив“ ЕООД СМР са в съответствие
с одобрените строителни книжа за сградата е от значение за преценката за
основателност на претенцията му, тъй като той твърди, че с предприетите
ремонтни дейности е извършено възстановяване на сградата от щетите,
причинени от пожара, без да са извършвани промени на сградата или
съществени изменения, подобрения и преустройства на сградата, които да се
отклоняват от първоначалните архитектурен проект и строителни книжа и
съответно претендира възстановяване на съответната част от разходите
именно за такива СМР, в резултат на които сградата е възстановена във вида
преди пожара без отклонения от първоначалните строителни книжа. При тези
твърдения, ако по делото бе установено, че извършените СМР са в
съответствие с одобрените строителни книжа за сградата, като чрез тях
12
сградата е възстановена във вида преди пожара, при установеното от вещото
лице, че описаните в представените от „ТСК Актив“ ЕООД фактури
строителни материали е възможно да бъдат вложени изцяло във
възстановяването на единадесет стаи, един апартамент и покривна
конструкция би се стигнало до извод за основателност изцяло на претенцията
на „ТСК Актив“ ЕООД. При установеното обаче, че СМР са извършени в
отклонение от одобрените първоначални строителни книжа с оглед
диспозитивното начало в процеса се налага извод, че така заявената претенция
е частично основателна и би следвало да бъде уважена само за съответната
част от разходите, които са направени за тези СМР, които са в съответствие със
строителните книжа /доколкото извършените СМР не се свеждат само до
надстрояване и изграждане на покривната конструкция/. Доказателства обаче
в тази насока не са ангажирани от „ТСК Актив“ ЕООД. Не е представен
архитектурен проект, въз основа на който, вкл. и чрез допускане на СТЕ, да се
направи преценка кои от извършените СМР са били необходими за
възстановяване на сградата във вида преди пожара и кои са такива, извършени
в отклонение от строителните книжа. Фактът, че на „ТСК Актив“ ЕООД не е
било указано при разпределението на доказателствената тежест, че следва да
докаже този факт е без значение, тъй като съдът не е имал задължение да
укаже това предвид наведените от „ТСК Актив“ ЕООД твърдения, че СМР не
са били в отклонение от строителните книжа. В хода на делото „ТСК Актив“
ЕООД, отчитайки необходимостта да докаже горния факт, е поставил задачи
към поисканата от СНЦ „Туристическо дружество Рилски турист“ СТЕ, които
в някаква степен биха дали яснота в тази насока, но не е внесъл депозита,
дължим от негова страна, за изготвяне на експертизата, поради което
впоследствие тези задачи са заличени.
От заключението на вещото лице по допуснатата СТЕ би могло да се
изведе извод за частична основателност на претенцията в частта относно част
от разходите за отстраняване на поражения след пожар, представляващи
разходи за отстраняване на деформирани профили, ламарини, дограми и пр.
/останалите посочени в тази част на заключението разходи касаят
надстрояването и изграждането на покривната конструкция/, както и относно
разходите за обзавеждане и за възстановяване на интериора на стаите и
апартамента и на инсталациите на сградата - В и К, отопление, електричество
и пр., тъй като това са дейности, които в преобладаващата си част не са
13
свързани с отклонението от строителните книжа, но в случай, че бяха
ангажирани доказателства за конструкцията, състоянието и вида на
туристическия обект /вкл. инсталациите и обзавеждането като вид,
количество и качество на стаите/ преди пожара, за да може да се направи
преценка за основателност на претенцията чрез съпоставка с установеното от
вещото лице, при която да би могло да се установи дали направените разходи
/дори бидейки по-високи от първоначалните предвид променливите
икономически и пазарни условия/ са именно за възстановяване на
туристическия обект във вида преди пожара, каквито именно разходи се
претендират, или са такива за подобрения на обекта, каквито не се
претендират по делото. Такива доказателства обаче не са ангажирани по
делото, при което вещото лице е оценявало извършените СМР и обзавеждане
след оглед към настоящия момент на обекта и изхождайки от твърденията на
„ТСК Актив“ ЕООД и представените от него финансови документи, без да е
наясно в какво техническо състояние и битово оборудване е бил
туристическият обект преди пожара и съответно само предполагайки, че
сочените от „ТСК Актив“ ЕООД СМР и обзавеждане в съответното
количество и качество са извършени именно с цел възстановяване на
туристическия обект във вида преди пожара. Освен това по делото е
установено /с представената от „ТСК Актив“ ЕООД служебна бележка от РС
„ПБЗН“/, че при пожара е увреден обект, представляващ туристическа спалня
с два салон-ресторанта – северно крило /хотел „Сангрия“/, от друга страна
самият ищец по тази претенция твърди, че част от разходите, които е направил
за неотложния ремонт след пожара и съответно претендира по делото, са
покрити с банков кредит, като представя същия и от него е видно, че
отпуснатата по договора за кредит сума от 60000 лв. е предназначена за
ремонт, обновление и закупуване на оборудване на бистро и семеен хотел
„Сангрия“ и ресторант „Българска гозба“. Т. е. налага се извод, че „ТСК
Актив“ ЕООД е извършило СМР и обзавеждане не само на пострадалото от
пожара северно крило на туристическата спалня, но и на обекти, които макар
да не се спори, че са част от целия туристически комплекс, не са засегнати от
пожара, а именно бистро „Сангрия“ и ресторант „Българска гозба“, както и на
хотел „Сангрия“, който е засегнат от пожара, но не в степен да се нуждае от
основен ремонт и/или обновление и/или обзавеждане/оборудване /от
служебната бележка, издадена от РС „ПБЗН“, се установява, че засягането на
14
хотел „Сангрия“ се изразява в унищожаване вследствие на високата
температура на изолацията на ел. инсталацията/. Тези обекти дружеството е
реновирало по собствено желание, а не с оглед възстановяване от пожара, по
делото обаче не се претендират разходи за подобрения на съсобствения имот –
било на засегнатите от пожара негови части, било на други части. При
изложените от „ТСК Актив“ ЕООД твърдения не е възможно само въз основа
на гореобсъдените доказателства да се отграничи кои от горепосочените
разходи са направени за СМР и обзавеждане на засегнатите от пожара части от
туристическия обект и кои - за ремонт на горепосочените незасегнати от
пожара негови части, съответно да се направи преценка за частична
основателност до конкретен размер на претенцията.
С оглед изводите за неоснователност на главния иск неоснователни
на това основание са и акцесорните искове за плащане на обезщетение за
забава в размер на законната лихва – както тези за плащане на обезщетение
за забава в размер на законната лихва върху посочени в исковата молба части
от исковата сума по главния иск за посочени в исковата молба периоди преди
подаване на исковата молба, така и тези за плащане на обезщетение за забава в
размер на законната лихва за периода от датата на подаване на исковата молба
до окончателното плащане, при което не следва да се обсъждат
самостоятелните доводи на СНЦ „Туристическо дружество Рилски турист“ за
неоснователност на иска за плащане на обезщетение за забава в размер на
законната лихва върху посочени в исковата молба части от исковата сума по
главния иск за посочени в исковата молба периоди преди подаване на исковата
молба.
С оглед изводите за неоснователност на предявените „ТСК - Актив“
ЕООД срещу СНЦ „Туристическо дружество Рилски турист“
първоначални искове съдът не следва да се произнася по възражението
за прихващане, наведено от СНЦ „Туристическо дружество Рилски
турист“.
По насрещните искове, предявени от СНЦ „Туристическо дружество
Рилски турист“ срещу „ТСК - Актив“ ЕООД:
Главният иск за плащане на общата сума от 36000 лв.,
представляваща 4/5 от стойността на получен от „ТСК - Актив“ ЕООД
наем за съсобствения търговски обект за периода от 01.03.2018 г. до
15
01.03.2023 г., е неоснователен по следните съображения:
СНЦ „Туристическо дружество Рилски турист“ твърди, че „ТСК -
Актив“ ЕООД от момента на придобИ.е на правото на собственост върху 1/5
ид. ч. от търговския обект упражнявало фактическа власт върху целия обект и
не допускало сдружението до имота, като периодично сключвало договори за
наем на обекта, но не изплащало на сдружението дължимата му се част от
получения наем съобразно притежаваната от сдружението ид. ч. от правото на
собственост върху съсобствения имот. В периода от 01.03.2018 г. до 01.03.2023
г. „ТСК - Актив“ ЕООД получило наем в общ размер от 45000 лв. по сключени
договори за наем, както следва: договор за наем от 19.03.2018 г., сключен с
„Боровец евентс къмпани“ ЕООД, при наемна цена 9000 лв. годишно; договор
за наем от 19.03.2019 г., сключен с „Боровец евентс къмпани“ ЕООД, при
наемна цена 9000 лв. годишно; договор за наем от 26.01.2021 г., сключен с „К
Б Боровец“ ЕООД, при наемна цена 9000 лв. годишно; договор за наем от
27.01.2022 г., сключен с „К Б Боровец“ ЕООД, при наемна цена 9000 лв.
годишно. Съответно СНЦ „Туристическо дружество Рилски турист“
претендира 4/5 от стойността на така получения за сочения период наем, а
именно сумата от 36000 лв.
При така изложените фактически твърдения правната квалификация на
главния иск, предявен от СНЦ „Туристическо дружество Рилски турист“
/посочена и в доклада по делото/, е чл. 30, ал. 3, пр. 1 ЗС. Претендира се
плащане на част /съответна на притежаваната от сдружението част от
съсобствения имот/ от сумата на получен от ответника по тази искова
претенция наем за сочения период за съсобствения на страните търговски
обект, който наем представлява ползи на общата вещ по смисъла на чл. 30, ал.
3, пр. 1 ЗС.
Ответникът по тази искова претенция не отрича сключването на
договорите за наем, но твърди, че те били изготвени за целите на
категоризацията на обекта, тъй като без такава не би могъл да работи и да
приема клиенти, но никога не били изпълнявани и по тях не били извършвани
плащания, тъй като обектът не бил категоризиран в периода 2018 г. - 2023 г. и
дейността му била спирана нееднократно.
Не се спори по делото, че страните са съсобственици на търговския
обект при квоти 1/5 ид. ч. за „ТСК – Актив“ ЕООД и 4/5 ид. ч. за СНЦ
16
„Туристическо дружество Рилски турист“. Не се спори и относно сключването
от „ТСК – Актив“ ЕООД на договорите за наем от 19.03.2018 г. с „Боровец
евентс къмпани“ ЕООД, от 19.03.2019 г. с „Боровец евентс къмпани“ ЕООД, от
26.01.2021 г. с „К Б Боровец“ ЕООД и от 27.01.2022 г. с „К Б Боровец“ ЕООД
при сочените условия /годишна наемна цена в размер на 9000 лв./. Не се
спори, че за този период „ТСК – Актив“ ЕООД не е плащало на СНЦ
„Туристическо дружество Рилски турист“ част от твърдения като получен от
дружеството наем за обекта, съответна на дела на сдружението от
съсобствения имот.
Спорно е дали „ТСК – Актив“ ЕООД действително е получавал
уговорения наем, т. е. дали е получил ползи на общата вещ, част от които
дължи на СНЦ „Туристическо дружество Рилски турист“.
Макар да не се спори по делото относно сключването на договорите за
наем, фактът на тяхното сключване сам по себе си не е достатъчен за извод, че
уговореният наем действително е плащан, особено предвид отношенията
между страните по делото и сложната фактология на казуса.
Съдът намира, че по делото не се доказа, че „ТСК – Актив“ ЕООД е
получавало уговорения в договорите наем. Фактът на плащането на
уговорения наем е положителен факт, който подлежи на доказване от
страната, която го твърди, а именно СНЦ „Туристическо дружество Рилски
турист“, като тежестта на доказване на този факт е надлежно указана на
страната в изготвения по делото доклад. Въпреки това сдружението не е
ангажирало надлежни доказателства в тази насока – било съдебно-счетоводна
експертиза, която да установи осчетоводяване от двете страни по договорите
на плащането и получаването на наемната цена, било представяне на
извлечения от банкови сметки на дружествата, установяващи съответното
движение по сметките на дружествата, било други документи, установяващи
извършени плащания по договорите. Такива доказателства по делото са
необходими, тъй като при направеното оспорване на факта, че по договорите
са извършвани плащания, отнесено към установеното по делото, че в периода,
за който се твърди, че е получаван наем от туристическия обект, ползването на
северното крило на туристическата спалня и достъпът до сградата са били
забранени със заповед на кмета на Община Самоков от 10.09.2018 г., а със
заповед на председателя на КЗП от 21.03.2022 г. е наложена принудителна
17
административна мярка временно затваряне на туристически обект по
отношение на част от обекта /хотел „Сангрия“/, като по делото няма данни
дали и кога са преустановени така наложените забрани и принудителни
административни мерки, не може да се направи извод, че договорите изобщо
са били изпълнявани и от двете страни по тях и че наемателите са имали
интерес да плащат наемната цена при невъзможност да ползват наетите
обекти по предназначение. Възможно е договорите за наем да са действали
въпреки горните ограничения, а наемателите да са ползвали обектите не по
предназначение или да са плащали наемната цена без да ползват обектите,
като са очаквали отстраняване на пречките за ползването им, като ниската
наемна цена - 9000 лв. годишно за обекти с такъв капацитет, находящи се в к.
к. „Боровец“, е в подкрепа на такъв възможен извод. Все пак това е само
предположение и за да бъде възприето, следва да е подкрепено от други
доказателства по делото. В случая обаче такива не са налице, тъй като
доказателствата, на които се позовава СНЦ „Туристическо дружество Рилски
турист“, не установяват получаване от „ТСК – Актив“ ЕООД на уговорения в
договорите наем. Според СНЦ „Туристическо дружество Рилски турист“ със
свидетелските показания и с представените писмени доказателства - фактури
от електроразпределителни дружества и договори за доставка на електрическа
енергия, справки от В и К, справки от НАП се установява, че в процесния
период е имало консумация на електричество и вода и ползване на услуга за
отвеждане на отпадни води, като консумацията е била в значителни
количества, което свидетелства, че в обекта се е извършвала туристическа
дейност, а дължимите суми за ползваните битови услуги са били плащани
редовно от „ТСК Актив“ ЕООД, освен това в обекта са били регистрирани
фискални устройства, които са били активни в процесния период, което също
свидетелства, че в обекта се е извършвала туристическа дейност. В тази връзка
съдът намира следното: Свидетелските показания не установяват никакви
конкретни релевантни за тази искова претенция факти. Доколкото в тях се
съдържа някаква информация в тази насока, тя се свежда до факта, че
дейността на туристическата спалня не е прекъсвана, но без да се установяват
конкретни факти кой е извършвал същата в различните периоди. От
представените фактури и справки от доставчици на битови услуги и договори
за доставяне на такива наистина се установява ползване на доставяните
услуги в голямо количество, което свидетелства за това, че в обекта е
18
развивана дейност, но не и за това от кого е развивана тази дейност. От
представените от НАП справки се установява, че в процесния период в обекта
са били регистрирани фискални устройства и са подавани отчети във връзка с
тях, но нито едно от фискалните устройства не е регистрирано от някое от
дружествата – наематели, както и подаваните отчети не са от тях. При горните
факти наистина може да се направи извод, че в обекта е развивана
туристическа дейност, но не може да се направи извод, че тази дейност е
развивана от дружествата – наематели по договорите, за да може въз основа
на това да се направи поне косвен извод, че след като тези дружества са
развивали туристическа дейност, то договорите за наем са се изпълнявали, т.
е. те са плащали наем. Вероятно в процесния период туристическа дейност е
извършвана /най-вероятно от самото дружество „ТСК Актив“ ЕООД/ и от нея
са получавани доходи, но не се установява реално изпълнение именно на
договорите за наем, а най-вече не се установява плащане на уговорения по
договорите наем, а именно такава полза на общата вещ се твърди, че е добита
от „ТСК Актив“ ЕООД и съответно се претендира частта от нея, полагаща се
на съсобственика.
С оглед гореизложеното съдът не следва да обсъжда наведеното от „ТСК
– Актив“ ЕООД възражение за изтекла погасителна давност. Следва само за
яснота на „ТСК – Актив“ ЕООД да се отбележи, че 3-годишният срок на
погасителната давност по чл. 111, б. „в“, пр. 2 ЗЗД е приложим за вземания за
наем, т. е. този срок би бил приложим по отношение на евентуална претенция
на „ТСК – Актив“ ЕООД, насочена към наемател по някой от договорите, за
плащане на уговорената наемна цена. В случая обаче претенцията на СНЦ
„Туристическо дружество Рилски турист“, макар да е съизмерима с
уговорения по договорите наем, не касае вземане за наем, а такова за
получаване на полагащия се на съсобственика дял от получената от общата
вещ полза, по отношение на което вземане е приложим общият 5-годишен
давностен срок.
С оглед изводите за неоснователност на главния иск неоснователен
е и акцесорният иск за плащане на обезщетение за забава в размер на
законната лихва върху сумата на главния иск, считано от датата на
подаване на исковата молба, с която са предявени насрещните искове, до
окончателното плащане.
19
Съобразно всичко гореизложено първоначалните искове, предявени от
„ТСК - Актив“ ЕООД срещу СНЦ „Туристическо дружество Рилски турист“,
следва да бъдат отхвърлени изцяло, като съдът не следва да се произнася по
наведеното от СНЦ „Туристическо дружество Рилски турист“ възражение за
прихващане, насрещните искове – главен и акцесорен, предявени от СНЦ
„Туристическо дружество Рилски турист“ срещу „ТСК - Актив“ ЕООД, също
следва да бъдат отхвърлени изцяло, като съдът не следва да обсъжда
наведеното от „ТСК - Актив“ ЕООД възражение за изтекла погасителна
давност.
С оглед изхода на делото на страните не се дължат разноски.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от „ТСК - Актив“ ЕООД с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: с. Драгушиново, община Самоков, ул.
„Крайречна“ № 1, представлявано от управителя С. К.а, срещу СНЦ
„Туристическо дружество Рилски турист“ с ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр. Самоков, ул. „Искър“ № 2, представлявано от
председателя Е. В., обективно съединени искове за плащане на следните суми:
общата сума от 78419.06 лв. /седемдесет и осем хиляди четиристотин и
деветнадесет лева и шест стотинки/, представляваща 4/5 от стойността на
разходите – необходими разноски, направени от „ТСК - Актив“ ЕООД за
извършване на неотложни строително-ремонтни дейности /смяна на дограми,
електро и В и К инсталация, ремонт на покрив, измазване, боядисване,
шпакловане, възстановяване на мебели, хотелско оборудване/ за
възстановяване след възникнал на 16.07.2017 г. пожар на търговски обект,
представляващ сграда - триетажна масивна курортна туристическа спалня с
площ по документи 885 кв. м., находяща се в к. к. „Боровец“, общ. Самоков,
обл. Софийска, който обект е съсобствен на „ТСК - Актив“ ЕООД и СНЦ
„Туристическо дружество Рилски турист“ при дялове от 1/5 ид. ч. за „ТСК -
Актив“ ЕООД и 4/5 ид. ч. за СНЦ „Туристическо дружество Рилски турист“,
ведно с обезщетение за забава в размер на законната лихва върху сумата,
считано от датата на подаване на исковата молба – 16.12.2022 г., до
окончателното плащане; общата сума от 8594.74 лв. /осем хиляди петстотин
20
деветдесет и четири лева и седемдесет и четири стотинки/, представляваща
общ размер на лихви за забава, дължими върху главници - суми по издадени
от „ТСК - Актив“ ЕООД фактури № 1/14.05.2019 г. и № 3/25.09.2020 г., от
която обща сума сумата от 4669.49 лв. е лихва за забава върху сумата от
23609.74 лв. по фактура № 1/14.05.2019 г. за периода от 31.12.2020 г. до
12.12.2022 г., а сумата от 3925.25 лв. е лихва за забава върху сумата от 22430
лв. по фактура № 3/25.09.2020 г. за периода от 23.03.2021 г. до 12.12.2022 г.
ОТХВЪРЛЯ предявените от СНЦ „Туристическо дружество Рилски
турист“ с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Самоков,
ул. „Искър“ № 2, представлявано от председателя Е. В., срещу „ТСК - Актив“
ЕООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: с.
Драгушиново, община Самоков, ул. „Крайречна“ № 1, представлявано от
управителя С. К.а, насрещни обективно съединени искове за плащане на
общата сума от 36000 лв. /тридесет и шест хиляди лева/, представляваща 4/5
от стойността на получен от „ТСК - Актив“ ЕООД наем за периода от
01.03.2018 г. до 01.03.2023 г. за търговски обект, представляващ сграда -
триетажна масивна курортна туристическа спалня с площ по документи 885
кв. м., находяща се в к. к. „Боровец“, общ. Самоков, обл. Софийска, който
обект е съсобствен на „ТСК - Актив“ ЕООД и СНЦ „Туристическо дружество
Рилски турист“ при дялове от 1/5 ид. ч. за „ТСК - Актив“ ЕООД и 4/5 ид. ч. за
СНЦ „Туристическо дружество Рилски турист“, ведно с обезщетение за забава
в размер на законната лихва върху сумата, считано от датата на подаване на
исковата молба, с която са предявени насрещните искове - 28.02.2023 г., до
окончателното плащане.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски окръжен съд: _______________________
21