№ 86
гр. Търговище, 30.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ТЪРГОВИЩЕ в публично заседание на
четиринадесети юли през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ТАТЯНА Д. ДАСКАЛОВА
Членове:МИЛЕН ИВ. СТОЙЧЕВ
СТЕЛА ИВ. ИВАНОВА
при участието на секретаря ЖОРЖЕТА СТ. ХРИСТОВА
като разгледа докладваното от ТАТЯНА Д. ДАСКАЛОВА Въззивно
гражданско дело № 20253500500168 по описа за 2025 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
С решение № 72 от 25.02. 2025 г., по гр.д. № 1312/ 2022 г. на РС –
Търговище, е отхвърлен предявеният от „РЕГАТА“ ЕООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление гр. Търговище, представлявано от А. А.,
против Р. Г. Б. от гр. Търговище, С. Г. Б. от гр. Търговище, и Кооперация
„Областен кооперативен съюз“ (в несъстоятелност), ЕИК *********,
седалище в гр. Търговище, представлявана от синдика А. Н., иск за обявяване
за нищожен на договор за продажба от 21.06.2016 г., сключен с НА № 72, т.III,
peг. № 2406, дело № 229 от 2016 г. на нотариус Г. Г., с peг. № 233, с който ОКС
продава на Р. и С. Б.и като складови помещения обект № 8 с площ от 8.57 кв.
м., отразен в КК на гр. Търговище като самостоятелен обект с идентификатор
73626.507.447.4.8 и обект № 9 със застроена площ от 15,36 кв. м. отразен в КК
на гр. Търговище като самостоятелен обект с идентификатор
73626.507.447.4.9, обособени в сграда с ид. № 73626.507.447.4 по КК на
гр.Търговище, за сумата 7000 лв. общо за двата обекта, поради невъзможен
1
предмет (липса на предмет), като неоснователен, на осн. чл. 26,ал. 2, предл.
първо от ЗЗД.
Отхвърлен е и отрицателен установителен иск за установяване, че
ответниците Р. и С. Б.и не са собственици на реални части от общите части на
сградата, разположени на първия (партерен етаж) от сграда с идентификатор
73626.507.447.4, построена в ПИ 73626.507.447 по кадастралната карта на гр.
Търговище, а именно заградена като портиерско помещение част от входното
фоайе с площ от 8,57 кв. м. в източната част на фоайето и преддверие с площ
от 15,36 кв. м. към товарен асансьор и общи избени помещения с вход от
южната страна на сградата, така както са описани в нотариален акт № 72, т. III,
peг. № 2406, дело № 229 от 2016 г. на нотариус Г. Г., като обекти № 8, с
идентификатор 73626.507.447.4.8 и № 9 с идентификатор 73626.507.447.4.9,
като неоснователен, на осн. чл. 124, ал. 1 от ГПК.
Осъдени са Р. Г. Б., С. Г. Б., И. Г. Б., действащ като ЕТ „Б.-И. Г.“, ЕИК
*********, с адрес на управление гр. Търговище бул. „Митрополит Андрей“,
№ 1, вх. Г, ет. 8, ап. 21 и Й. М. Б. с ЕГН ********** от гр.*****, да
предоставят на „РЕГАТА“ ЕООД, ЕИК *********, достъп до избените
помещения, в които са монтирани общите измервателни уреди на сградата с
идентификатор 73626.507.447.4, както и до и ел. таблото на сградата, като в
останалата му част за осъждане на ответниците да премахнат двата обекта № 8
и № 9; да осигурят на ищеца на достъп до товарния асансьор; да премахнат от
общите части лични техни вещи, представляващи стоки, амбалаж и др., както
и въздържането им от такива действия занапред, отхвърля иска, като
неоснователен, на осн. чл. 109 от ЗС.
Осъдено е „РЕГАТА“ ЕООД, ЕИК ********* да заплати на Р. Г. Б., С. Г.
Б. разноски в размер на 1563,33лв., определени по съразмерност и
компенсация, на осн. чл. 78, ал.1-3 от ГПК.
Срещу решението е постъпила жалба от ищеца „Регата“ ЕООД, чрез
пълномощника му, адвокат Д. Т., като решението се обжалва в
отхвърлителната част. Излагат се доводи за необоснованост и
незаконосъобразност. Съдът не е изложил мотиви относно възможността
процесните обекти да имат самостоятелно функционално предназначение.
Излагат се доводи в жалбата именно във връзка с това обстоятелство. По иска
по чл. 124, ал. 1 от ГПК се излагат също доводи, свързани с това доколко
2
процесните обекти могат да бъдат обект на самостоятелно съществуване. Във
връзка с това се обосновава и неправилността на решението по иска по чл. 109
от ЗС. Иска се решението да бъде отменено в обжалваните части и исковете да
бъдат уважени.
От въззиваемите са постъпили отговори на жалбата: лично от И. Б. и от
адв. П. – пълномощник на Р. Б. и С. Б.. В отговорите се оспорва жалбата и се
моли решението да бъде потвърдено като се излагат подробни доводи.
Кооперация ОКС (н) не взема становище и не изпраща представител.
В съд.зас. страните поддържат жалбата и изразените от тях становища в
отговорите си към нея.
Съдът, като провери събраните по делото доказателства, установи
следното: решението в обжалваната част е валидно и процесуално допустимо.
По същество е неправилно в по-голямата си част.
Предявените от ищеца искове за обявяване за нищожен на договор за
продажба, отрицателен установителен иск, че ответниците не са собственици
на определени имоти и иск по чл. 109 от ЗС, касаят две помещения, на
партерния етаж на многоетажна сграда – бивша такава на ОКС в гр.
Търговище.
В исковата молба се посочва, че сделката има невъзможен предмет, тъй
като прехвърлените две помещения всъщност са част от общите части на
сградата и няма как да бъдат обособени в самостоятелни такива. След като не
представляват самостоятелни обекти, то договорът за прехвърлянето е
нищожен. След като няма прехвърляне на правото на собственост, то
ответниците, които са купувачи по тези договори не са собственици на тези
обекти. Затова се иска това да бъде признато за установено. Описват се и
действия, които препятстват използването на сградата по предназначение от
ищеца, който е закупил останалите етажи от сградата, като му създават пречки
да преминава. Иска се и премахването на преградните стени, които отделят
помещенията и възстановяване на тези части като общи части на сградата.
По голяма част от фактите по делото страните не са спорили.
С КНА № 38, том III, дело № 1785/1994 г. по описа на нотариус К.Г., с
район на действие РСТ, е признато правото на собственост на недвижим имот,
въз основа на давностно владение, в полза на Кооперативен съюз гр.
3
Търговище, като имотът представлява 6-етажна сграда, вкл. партер,
включваща стол на 6-ти етаж, канцеларии на етажите и магазин за хранителни
стоки и бар, със застр. площ от 447 кв.м., а разгъната площ от 1730 кв.м., като
застроената площ представлява част от дворище с пл. № 3526, за което е
отреден парцел V-3526, в кв. 66 по плана на града със съответните ид. част от
общото право на собственост върху парцела, съответстващо на застроената
част от парцела от 447 кв.м. спрямо общата площ на парцела.
От н.акт № 110, т. VII, peг. № 6648, дело № 451 от 2020 г. на нотариус Д.
Г. , рег.№ № 771, с район на действие РСТ се установява, че ищецът е
придобил собствеността върху обособени части от посочената по-горе сграда,
находища се в гр. Търговище, ул. „Васил Левски“ № 5, с идентификатор
73626.507.447.4, построена в ПИ 73626.507.447 по кадастралната карта на гр.
Търговище, а именно: СОС на етаж II, обект 2 с ид. 73626.507.447.4.2 с площ
от 199,62 кв.м.; СОС на етаж III, обект 3 с ид. 73626.507.447.4.3 с площ от
285,48 кв.м.; СОС на етаж IV, обект 4 с ид. 73626.507.447.4.4 с площ от 285,48
кв.м.; СОС на етаж V, обект 5 с ид. 73626.507.447.4.5 с площ от 285,48 кв.м. и
СОС на етаж VI. обект 6 с ид. 73626.507.447.4.8 с площ от 248,82 кв.м., ведно
с общите части на сградата и правото на строеж върху терена.
От нот.акт № 103, том III, дело № 1237/1997 г. по описа на нотариус
Янка Бахчеванова с район на действие РС – Търговище се установява, че
Кооперативен съюз гр. Търговище е продал на ЦКБ АД подземен етаж с площ
от 64,50 кв.м., приземен етаж с площ от 116,70 кв.м. и първи етаж с площ от
86,80 кв.м., както и съотв. ид.ч. от общите части на сградата и от правото на
строеж.
От нот.акт № 152, т. I. peг. № 821, дело 68 от 2015 г. на нотариус Г. Г., с
peг. № 233 се установява, че Кооперация „Областен кооперативен съюз “
продава на ответницата Й. М. Б. СОС павилион № 7, с площ от 15,64 кв. м. в
партерната част на адм. сграда, с ид. 73626.507.447.4.7, който самостоятелен
обект в сградата е с предназначение за търговска дейност.
С нот.акт № 72, т. III, peг. № 2406, дело № 229 от 2016 г. на нотариус Г.
Г., с рег. № 233 Кооперация "Областен кооперативен съюз “ продава на
ответниците Р. Б. и С. Б. СОС (самостоятелен обект на собственост) с площ от
8,57 кв.м., с идентификатор 73626.507.447.4.8 и СОС № 9 със застроена площ
от 15,36 кв. с идентификатор 73626.507.447.4.9, като двата обекта са посочени
4
с предназначение „склад“, като посочените два самостоятелни обекта са
отразени в схема № 15-1302125/08.11.2022 г. и схема № 15-1302129/08.11.2022
г., двете изд. от СГКК – Търговище.
От СГКК – Търговище са представени пълни заверени копия на
преписките по нанасяне на самостоятелните обекти в процесната сграда под
№ 7, № 8 и № 9, (л. 127 – 152 по делото, том I). От документите се установява,
че е допуснато изменение в местоположението на СОС № 7 и образуването на
СОС № 8 и СОС № 9.
Няма запазена подробна документация, свързана с архитектурния
проект на сградата. Запазено е само строителното разрешение.
По делото са назначени първоначална СТЕ, допълнителна СТЕ и
комплексна СТЕ, както и СПТЕ. От заключенията по първоначалната и
допълнителна СТЕ, изготвени от в.л. инж. Д.К. и обясненията й в съдебно
заседание се установява, че двата обекта № 8 и № 9 не отговарят на
законовите изисквания за самостоятелни обекти по см. на ЗУТ и другите
подзаконови нормативни актове. Складово помещение с идентификатор
73626.507.447.4.8 не представлява част от фоайето, коридорът с
идентификатор 73626.507.447.4.9 осигурява достъп до едно помещение от
сутерена, чрез еднораменна стълба, което помещение няма връзка с останалата
част от сутеренния етаж, като товарният асансьор не работи от десетки
години, а ел. таблото на сградата е разположено в партерния стаж и до него
има самостоятелен достъп. За процесните обекти № 8 и № 9 няма издавани
разрешения за строеж за преустройство или за промяна на предназначението
им.
От заключението на комплексната СТЕ и обясненията на вещите лица
арх. Д.С.Т. и инж. П.П. се установява, че в сградата с ид. №73626.507.447.4,
представляваща ”Административно-делова обслужваща сграда” може да има
самостоятелни складови помещения с различно предназначение: за инвентар,
за инстР.ти и др., доколкото самата сграда е имала обслужващо
предназначение, а не е била административна, т.е. за адм. обслужване на
населението. Начинът на обособяването на обекти № 8 и № 9 – чрез
преграждане с дървени ламперии, дървени плоскости, плътни тухлени
частични стени, неукрепени към конструкцията или въобще липсващи
преградни стени към общи части на сградата или към други обекти (както са
5
изпълнени стените на процесните обекти), са недопустими за обособяване на
самостоятелни обекти, според § 1 от ДР на ЗКИР (2016 год.), като складовото
помещение – обект 9, ситуирано в товарно помещение, през което е достъпно
стълбище към изби и товарен асансьор, не е отделено от общите части на
сградата с разделителен зид. Затова не са налице обстоятелствата за
самостоятелен обект, според § 1 от ДР на ЗКИР. Възможна е по принцип
смяна на предназначението на части от общите части на сградата за
обособяване на самостоятелни обекти, съобразно нормативните разпоредби,
само чрез изработен, съобразен с нормативната уредба и одобрен от Община
Търговище проект, издадено разрешение за строеж и изпълнено на място
строителство. След това трябва да се изготви схема на самостоятелните
обекти от инженер-геодезист и да се попълни кадастралната карта с новите
обекти. Вещите лица са представили към заключението и принципна схема –
предложение за обособяването на двата обекта. От тази схема на л. 391 от
делото е видно, че обект № 9 е възможно да се обособи като самостоятелен
обект на собственост с много по-малка площ от тази, която е по нот. акт за
прехвърляне на имота. Същият е описан с площ 15,36 кв.м., а възможността за
обособяване е за 6,97 кв.м. застроена площ. Т.е. двойно по-малка. Освен това е
предвидено да се изгради допълнителен зид, който да прегражда частта пред
товарния асансьор и там да бъде поставена врата.
От заключението по назначената пожаротехническа експертиза и
разясненията на вещото лице в съдебно заседание се установява, че според
действащата нормативна уредба за пожарна безопасност, обособените обекти
№ 8 и № 9 в процесната сграда като самостоятелни такива, трябва да
отговарят на нормативните изисквания на „Наредба № 1з-1971 за строително-
технически правила и норми за осигуряване на безопасност при пожар“, на
които изисквания двата обекта не отговарят. Вещото лице посочва, че е
възможно, при спазване на изискванията за пожарна безопасност, обособяване
на обекти № 8 и № 9 в процесната сграда като самостоятелни такива, като и
към това заключение вещото лице е приложил възможна схема – предложение
за обособяване на самостоятелни обекти № 8 и № 9, чрез промяна
предназначение на част от общите части на сградата с уговорката, че при
проектиране на техническия проект по отделните части АС, ел.,
конструктивна и ПБ и при съгласуване със специализираните органи, може да
настъпят минимални промени – квадратури, дебелини на зидове и др., при
6
спазване на проекта с действащите нормативни изисквания по ЗУТ.
По делото са ангажирани и гласни доказателства, които касаят начина на
ползване на имота. От показанията на Борислав Владимиров се установява, че
както през 2023 г., така и по време на процеса, при изготвяне на експертизата
по делото, фоайето на партерния етаж е било заето от кашони и буркани и
достъпът на хора до стълбището е бил затруднен. При всяко от двете
посещения имало въпроси от част от ответниците – мъжете, защо се влиза в
сградата, какво точно искали да видят, като имало напрежение между тях и А.
М.. Управителят М. нямал достъп до ел. таблото на сградата и до товарния
асансьор. Самият товарен асансьор, според свидетеля Д. не се ползвал от 2000
година, защото е обслужвал стола на кооперативния съюз, на шестия етаж.
След тази година столът вече не се използвал.
От показанията на И.И.М. – роднина по сватовство на управителя на
ищцовото дружество, се установява, че поне десетина пъти е ходил в сградата,
като винаги на влизане пред ел. таблото, пред мазата от лявата страна пред
асансьора, имало кашони, буркани и други вещи, като няколко пъти е казвал
на ответниците да ги изчистят, за да имат и те пространство, но всеки следващ
път сградата е била в същото състояние. Съдът, преценявайки свидетелските
показания на основание чл. 172 от ГПК и родството на св. И.М. с управителя
на ищцовото дружество приема, че следва да кредитира същите, като
еднопосочни и непротиворечиви, отговарящи и на писмените доказателства
по делото и направените от вещите лица снимки при изготвяне на
експертизите.
При така установените факти, съдът прави следните правни изводи:
По предявения иск за нищожност на договора за продажба от 21.06.2016
г., сключен с НА № 72, т. III, peг. № 2406, дело № 229 от 2016 г. на нотариус Г.
Г., с който ОКС продава на Р. и С. Б.и като складови помещения части от
сградата, а именно обект № 8 с площ от 8,57 кв. м. като самостоятелен обект с
идентификатор73626.507.447.4.8 и обект № 9 със застроена площ от 15,36 кв.
м. като самостоятелен обект с идентификатор 73626.507.447.4.9., поради
липса на предмет (невъзможен предмет), тъй като помещенията, предмет на
продажбата не представляват самостоятелни обекти на правото на
собственост, съдът приема следното:
Ищецът обосновава претенцията си с твърдения за това, че
7
обособяването на двата обекта № 8 и № 9 е извършено в противоречие с
разпоредбите на ЗККР и Наредба № РД- 02-20-5 от 15.12.2016 г. за
съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и
кадастралните регистри, като промяната на предназначението им е в
противоречие с изискванията на ЗУТ.
Основният спорен въпрос по този иск е относно възможността
процесните два самостоятелни обекта № 8 и № 9 да бъдат годен,
самостоятелен обект на право на собственост, ако са обособени като
помещения в противоречие с императивните строителнотехнически
разпоредби на закона.
Безспорно установено от заключенията по назначените три съдебни
експертизи е обстоятелството, че процесните два обекта не са обособени в
съответствие със строителните правила и норми, като липсват и съответни
проекти за промяна на предназначението, строителни разрешения и пр.
изискуеми документи. Обособяването им според законовите изисквания по
ЗУТ е възможно, като по делото са представени и проекти за такова.
Според представената схема на л. 391 от делото е видно, че обект № 8
запазва своите графични граници и своята площ, с минимални промени.
Следва да се изградят съответните тухлени зидове, да се премахне дървената
преграда, да се получи съгласие от останалите съсобственици в сградата, да се
направи проект и това да бъде одобрено от общинската администрация. Но
като цяло обектът може да има самостоятелно функционално предназначение,
като склад. Към настоящия момент сградата не се ползва за това, за което е
била изградена, в нея има търговски обект, който функционира и е
собственост на ответниците, които го ползват. Т.е. складовото помещение като
самостоятелен обект може да съществува в тази част.
Затова съдът приема, че както физически, така и юридически, при
изпълнение на определени изисквания, този обект може да съществува като
самостоятелен обект на собственост. Въззивният съд също се позовава на ТР
№ 3/2014 г. на ОСГК на ВКС, по отношение на това, че разпоредбата на чл. 26,
ал. 2, предл. 1 ЗЗД не свързва нищожността на сделката с неосъществяването
или непозволяването на преустройството, а с неговата фактическа и правна
невъзможност. В същото е разяснено, че при възникнал спор за валидност на
договора поради невъзможен предмет, на доказване подлежи опорочаващият
8
факт, че към момента на постигнатото съгласие предметът вече е невъзможен,
тъй като е погинал или е правно невъзможно да възникне като самостоятелен
обект на право на собственост. Ако към момента на сключване на сделката,
реално определените части от недвижим имот (сграда, жилище или други
обекти), не са фактически обособени, но е възможно да бъдат обособени като
самостоятелен обект, съобразно изискванията в действащия устройствен закон
към този момент, договорът не е нищожен поради невъзможен предмет.
Не така стоят нещата обаче за обект № 9, който е прехвърлен със същия
нотариален акт.
Всъщност, както е изяснено от заключенията на вещите лица, обект № 9
представлява обща част от сградата, което осигурява достъп до други общи
части – товарен асансьор и стълбище за избено помещение. Независимо от
това дали този асансьор се ползва в момента, дали е повреден, той
представлява обща част. По същия начин от това пространство се слиза и по
стълбището, до друга обща част – избено помещение. До тази част на сградата
достъпът, е само от външната страна на сградата, като няма връзка с фоайето,
където се намира другият асансьор, макар двете асансьорни шахти да са една
до друга. Цялостното изграждане на сградата в тази част е било с
предназначение да се обслужва товарният асансьор и да няма смесване на
човешкия поток по отношение на административните функции и
обслужващите функции. Това помещение преди продажбата му на
ответниците никога не е имало самостоятелен характер, а е било обща част на
сградата. Затова и там не са правени каквито и да било преграждания. Както е
видно от заключението на вещите лица по представената от тях схема –
предложение за обособяване на самостоятелни обекти, няма как тази площ от
15,36 кв.м. да бъде обособена в самостоятелно помещение изцяло. Това може
да стане само за една част, за по-малко от половината площ – около 7 кв.м. Т.е.
от самата схема е видно, че нито границите, нито площта на обект № 9 могат
да съществуват в правния мир като самостоятелно помещение. Такова може
да се обособи, но то се различава съществено. А невъзможността за
обособяването в самостоятелен обект е вследствие на това, че помещението е
обща част и следва да се осигури достъп до ползването на други общи части –
избено помещение и товарен асансьор, който има нужда от пространство, за да
се извършват товарните дейности. С оглед на това съдът намира, че в тази част
договорът действително касае обект, който няма как да съществува като
9
самостоятелен обект на правото на собственост. Разликата е много, много
съществена и затова предметът, по начина, по който е описан, е невъзможен. В
тази част исковата претенция е основателна. Съдът намира, че вещите лица не
са обърнали внимание на този аспект от предложението си, а са работили само
по това да представят възможните схеми и варианти. В този смисъл решаваща
е ролята на съда, който извършва и правната преценка.
По предявения отрицателен установителен иск по чл. 124, ал. 1 от
ГПК, във връзка с чл. 108 от ЗС.
Претенцията е обоснована с твърдения за това, че ответниците Р. Г. Б. и
С. Г. Б. не са собственици на реални части от общите части на сградата,
разположени на първия (партерен етаж) от сграда с идентификатор
73626.507.447.4, доколкото обектите са обособени в обща по
предназначението си част на сградата.
Видно от доказателствата по делото, ответниците по този иск се
легитимират като собственици на процесните обекти № 8 и № 9 с НА № 72, т.
III, рег. № 2406, дело № 229 от 2016 г. на нотариус Г. Г..
Въззивният съд счита, че с този нот. акт ответниците не са придобили
собствеността върху процесните имоти. Както се установи от всички
доказателства по делото, към момента на обособяването на двата имота като
обекти и нанасянето им в кадастралната карта, не са били налице
фактическите и правните предпоставки за обособяването като самостоятелни
обекти на правото на собственост – няма съгласие на всички съсобственици в
сградата (по това време е имало съсобственост между банката и ОКС – в
несъстоятелност), същите са били общи части от сградата, не е имало проект
за обособяването на обектите и смяна на предназначението им, не е имало
разрешение от Община Търговище. На практика няма каквото и да е
изграждане, според строителните правила и норми. След като не е бил
завършен сложният и смесен фактически състав по отношение формирането
на помещенията като самостоятелни обекти на правото на собственост, то към
момента на прехвърлителната сделка не съществуват такива. След като не
съществуват и ги няма в правния мир, то няма как да настъпи и вещно-
прехвърлителният ефект, защото той може да настъпи само ако обектите вече
съществуват в правния мир. Нанасянето им в кадастралната карта не е
основание за възникване на собствеността, а само отразява фактическото
10
разположение на съществуващите в сградата помещения, като в този смисъл
има богата съдебна практика. След като няма настъпил вещен ефект, то и
ответниците не са собственици на процесните имоти. В този смисъл съдът се
позовава отново на цитираното вече ТР № 3/2014 г. на ОСГК на ВКС, по
отношение на това какви са последиците за страните, когато се установи, че се
прехвърлят части от общите части на сградата, но същите все още не са
обособени в самостоятелни обекти на правото на собственост: „Налице е
хипотезата на сложен фактически състав, чийто гражданскоправен
елемент е правопораждащ, а негражданскоправният елемент е
предпоставка за проявление на неговото вещно действие. За да настъпи
вещноправният ефект на сделката, е необходимо да е изготвен и одобрен
инвестиционен проект за отделянето на прехвърляната реално
определена част, който следва да бъде реализиран при спазване на
строителните правила и норми. Ако обособяването не се реализира при
спазването на тези изисквания, това ще е основание за разваляне на
договора по иск от изправната страна“. И малко след това: „Ако към
момента на сключване на сделката инвестиционен проект не е изготвен и
не е одобрен, договорът е действителен, но неговият вещен ефект ще
настъпи след осъществяването на останалите елементи от фактическия
състав на придобиването: обособяването на реално определената част,
като отделна вещ, или като придадена част към друга отделна вещ,
съгласно сключения договор, и одобрения инвестиционен проект при
спазване на строителните правила и норми. Като елемент, обуславящ
проявлението на правните последици на сделката, инвестиционният
проект условно може да се включи във фактическия състав на сделката,
като част от сложен фактически състав, относим към вещно-правното
действие на сделката, но не като основен елемент, без който не може да се
формира предмета на сделката.“
Видно е, че ВКС безспорно приема, че в тези случаи вещният ефект не
настъпва до момента на одобряване и реализиране на инвестиционния проект
за обособяването. Както и в други подобни случаи, това, че дадена сделка е
действителна, не означава, че може да прехвърли право на собственост. Така
както е при продажбата на чужда вещ.
За преценката на съда относно това дали ответниците са собственици на
процесните имоти е важно да се установи дали е бил завършен сложният
11
фактически състав по отношение на обособяването на обектите, а по делото е
безспорно, че това не е така.
Що се отнася до обект № 9, то след като съдът прие, че договорът за
прехвърлянето му е нищожен, то е налице още едно основание да се приеме,
че ответниците не са станали негови собственици.
По негаторния иск по чл. 109 от ЗС против ответниците Й. М. Б., Р. Г. Б.,
С. Г. Б. и И. Г. Б., регистриран като ЕТ „Б. И И. Г.“ за осъждане на същите да
прекратят действията си, с които пречат на „Регата“ ЕООД да упражнява
правата си върху общите части в сграда, а именно: 1.Да осигурят достъпа на
ищците до всички части от фоайето на партерния етаж като премахнат
преграждането на част от входно фоайе на първи (партерен) етаж от сградата,
с което се завзема част от фоайето за изграждане на портиерско помещение
като обект № 8 и както и на преграждане от посоченото помещение до
южната стена на фоайето възпрепятстващо достъпа до общо ел. табло; 2. Да
осигурят достъп на „Регата“ ЕООД до стълбището от фоайето на първия
(партерен) етаж към избените помещения, както и до избените помещения в
сградата; 3.Да осигурят достъп на „Регата“ ЕООД до преддверието на първия
(партерен) етаж с вход от южната част на сградата, обслужващо товарен
асансьор и стълбище към избените помещения, като отключат входа към
същото от южната част на сградата ; 4. Да освободят общите избени
помещения и преддверието към товарен асансьор на първия (партерен) етаж в
сградата от складирани в тях лични вещи, стоки, амбалаж и друг инвентар,
като се въздържат в бъдеще от извършване на такива действия.
В тази част на претенцията решението се обжалва в отхвърлителната
част: да се премахнат двата обекта № 8 и № 9, да се осигури на ищеца достъп
до товарния асансьор, да се премахнат личните вещи като стоки, амбалаж и
други, да се въздържат занапред от такива действия. Затова въззивният съд
следва да се произнесе само в тази част
Съгл. чл. 109 от ЗС собственикът може да иска прекратяване на всяко
неоснователно действие, което му пречи да упражнява своето право, като
съгласно разясненията, дадени в т. 3 от ТР № 4 от 06.11.2017 г., по тълк.д. №
4/2015 г. на ОСГТК на ВКС, за уважаване на негаторния иск е необходимо
кумулативното наличие на следните две предпоставки: неоснователност на
действията на ответника по негаторния иск, както и създаването на пречки за
12
собственика да упражнява правото си на собственост в неговия пълен обем.
Посочено е, че ако действията на ответника са основателни, няма да е налице
хипотезата на чл. 109 ЗС. Същото ще бъде, ако действията са неоснователни,
но не създават пречки за ищеца да използва собствения си имот по-големи от
обикновените (чл. 50 ЗС). Преценката за това кои въздействия са по-големи от
обикновените и поради това са недопустими, е конкретна по всяко дело.
Следва да се има предвид още, че по иска пасивно материално легитимирани
ще са и лица, които не са извършили пряко нарушението, но поддържат
противоправното състояние – решение № 163 от 4.06.2012 г. на ВКС по гр. д.
№ 656/2011 г., II г. о., ГК, в което е прието, че всяко смущаване на правото на
собственост може да бъде предмет на негаторна защита, като пасивно
легитимирано по него е всяко лице, а не само извършителят на нарушението,
ако към момента на предявяването му поддържа противоправното състояние в
имота (в този см. и решение № 340 по гр. д. № 918/93 г. на IV г. о. ВС), при
което съдът приема, че ищецът надлежно е насочил претенцията си не само
срещу собствениците на обекти № 8 и № 9, но и лицата, ползващи ги за своя
бизнес и поддържащи твърдяното противоправно състояние в имота.
По негаторната претенция.
По отношение и на двата обекта съдът прие, че са общи части от
сградата. Т.е. те са съсобствени между всички етажни собственици, но се
ползват изключително и само от ответниците. Допустимо ли е в този случай
друг собственик в сградата да предяви негаторен иск или отношенията
задължително следва да се уредят според правилата на управление на
етажната собственост. Съдебната практика е дала отговор на този въпрос, като
приема, че е въпрос на преценка и всеки собственик може самостоятелно да
осъществи и защитата чрез негаторен иск.
Доколко обаче ползването на помещението от ответниците и самото му
преграждане създава на ищеца неудобства, по-големи от обикновените.
Безспорно с установяването на самостоятелно владение върху обекта и
заключването му, ползването му като складово помещение накърнява правата
на останалите съсобственици и най-вече тези на ищеца, който нито има достъп
до това помещение, нито може да го ползва наред с останалите. Начинът, по
който се ползва създава постоянни неудобства, защото извършването на
товарни и разтоварни дейности в една административна сграда от подобен
13
характер действително затруднява движението на хора. Както се установи от
свидетелските показания, заради търговската дейност, която се осъществява в
обект № 7, в общите части постоянно има натрупани кашони, буркани и друг
амбалаж. От друга страна и самото поведение на ответниците не е приемливо,
при положение че притежават само малка част от общата разгъната площ на
цялата сграда, а другият собственик не може да предприеме нормални
действия по отношение поддръжката, ремонта и ползването на собствеността
си.
Съдът намира, че следва да бъдат премахнати онези елементи от
ограждащата структура, които поначало не са били част от сградата и са
изградени в разрез със строителните правила и норми. С оглед на това съдът
намира, че искът в тази част, за обект № 8, следва да се уважи, като бъдат
премахнати само елементи от конструкцията като преграждането с дървена
ламперия и отделянето на помещението от останалата част на фоайето на
партерния етаж. Във всички случаи обаче ответниците са длъжни да
предоставят достъп на ищеца до това помещение и да преустановят всички
свои действия, които ограничават неговите права. Ограничаването на
възможността за свободно преминаване и движение в общата част на
партерния етаж, безспорно е голямо неудобство и пречи на нормалното
използване на имота на ищеца.
По отношение на обект № 9. Както се установи от доказателствата това
е помещение, което поначало не е имало самостоятелно предназначение и
осигурява достъп до други общи части на сградата. Самото му съществуване е
правомерно. Неправомерно е обаче поведението на ответниците които го
ползват самостоятелно като складово помещение. Както посочи вече съдът,
няма каквото и да било значение дали товарният асансьор работи в момента
или се ползва. Най-малкото следва да има достъп, за да се установи има ли
нужда от ремонт и как може да се ползва. Същото се отнася и до избените
помещения в тази част, до които няма друг достъп, освен от посоченото на
схемата стълбище в обект № 9. Безспорно това създава изключително
неудобство за ищеца по отношение на този обект. С оглед на това искът по
отношение на обект № 9 също следва да се уважи.
Ответниците следва да бъдат осъдени да преустановят самостоятелното
му ползване като складово помещение и да предоставят на ищеца достъп до
14
него чрез предоставянето на ключ за вратата, като следва да освободят обекта
от всичките си лични вещи.
Предвид на така изложените съображения и на това, че има разлика в
становището на районния и окръжния съд, следва обжалваното решение да се
отмени в частта, в която е отхвърлен предявеният иск по чл. 26, ал. 2 от ЗЗД по
отношение на обект № 9, в частта, в която е отхвърлен искът по чл. 124, ал. 1
от ГПК, във вр. с чл. 108 от ЗС, по отношение и на двата обекта – № 8 и № 9,
както и в частта по отхвърления иск по чл. 109 от ЗС. В тази част следва да се
постанови ново решение, с което тези искове да бъдат уважени.
В останалата част, по отношение отхвърлянето на иска по чл. 26, ал. 2 от
ЗЗД, за обект № 8, решението следва да бъде потвърдено.
По разноските: с оглед изхода от спора, всяка от страните има право на
разноски според уважената, респ. отхвърлената част от исковете, на осн. чл.
78, ал. 1 и ал. 3 от ГПК, като съдът следва да се произнесе по въведеното от
адв. П. възражение за прекомерност на платеното от ищеца адв.
Възнаграждение в първа инстанция, на осн. чл. 78, ал. 5 от ГПК, в която връзка
съдът приема следното:
С исковата молба са предявени три кумулативно съединени иска, като са
проведени шест открити съдебни заседания, на които адвокатът е присъствал,
пътувайки от гр. София, извършени са значителни по обем и брой проверки в
различни институции относно издирване на строителна и др. документация.
Делото се характеризира със значителна фактическа и правна сложност,
поради което съдът приема, че така уговореният размер от 5000 лв. не се явява
прекомерен. От представения от ищцовата страна списък по чл. 80 от ГПК е
видно, че ищецът е сторил разноски в размер на 8628,36лв. (внесена държавна
такса, вписване на ИМ, депозити за вещи лица, такси за съдебни
удостоверения, данъчна оценка и схема, адв. възнаграждение). От
представения списък на ответниците Р. и С. Б.и, разноските им са в размер на
2160 лв. с ДДС платено адв. възнаграждение.
Пред втората инстанция ищецът и въззивник е направил разноски в
размер на 3667,15 лв. – държавна такса и адвокатски хонорар, а от
ответниците са представени доказателства за разноски в размер на 1800 лв. за
адвокатски хонорар.
Общо разноските на ищеца са 12 295,51 лв., а на ответниците – само на
15
някои от тях – 3960 лв.
Въззивният съд намира, че исковата претенция се уважава на 75%. С
оглед на това направените по делото разноски следва да се разпределят както
следва: 9222 лв. за ищеца и 990 лв. за ответниците Р. и С. Б.и. Съдът
компенсира тези размери и ответниците като цяло следва да бъдат осъдени да
заплатят солидарно сумата от 8232 лв. на ищеца.
По изложените съображения, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 72 от 25.02.2025 г., по гр.д. № 1312/2022 г. на РС
– Търговище, в ЧАСТТА, в която:
е бил отхвърлен предявеният от „РЕГАТА“ ЕООД, ЕИК ********* със
седалище и адрес на управление гр. Търговище, против Р. Г. Б., С. Г. Б.
двамата от гр. ***** и Кооперация „Областен кооперативен съюз“ (в
несъстоятелност), ЕИК ********* гр. Търговище, представлявана от синдика
А. Н. от гр. Търговище, ул. „Г. Бенковски" № 5 А, иск за обявяване за
нищожен на договор за продажба от 21.06.2016 г., сключен с НА № 72, т. III,
peг. № 2406, дело № 229 от 2016 г. на нотариус Г. Г., с peг. № 233 с район на
действие РСТ, с който ОКС продава на Р. и С. Б.и като складово помещения
обект № 9 със застроена площ от 15,36 кв. м. отразен в КК на гр. Търговище,
като самостоятелен обект с идентификатор 73626.507.447.4.9. , в сграда с ид.
73626.507.447.4 по КК на гр.Търговище, поради невъзможен предмет, като
неоснователен;
е бил отхвърлен предявеният от „РЕГАТА“ ЕООД, ЕИК ********* със
седалище и адрес на управление гр. Търговище, кв. „Запад – 1“,бл. 29,
представлявано от А. А. против Р. Г. Б. с ЕГН ********** от гр. *****, С. Г. Б.
с ЕГН ********** от гр. ***** отрицателен установителен иск за
установяване, че ответниците Р. и С. Б.и не са собственици на реални части от
общите части на сградата, разположени на първия (партерен етаж) от сграда с
идентификатор 73626.507.447.4, построена в ПИ 73626.507.447 по
кадастралната карта на гр. Търговище а именно заградена като портиерско
помещение част от входното фоайе с площ от 8,57 кв. м в източната част на
фоайето и преддверие с площ от 15,36 кв. м. към товарен асансьор и общи
16
избени помещения с вход от южната страна на сградата, така както са описани
в нотариален акт № 72, т. III, peг. № 2406, дело № 229 от 2016 г. на нотариус Г.
Г., като обекти № 8, с идентификатор 73626.507.447.4.8 и № 9 с
идентификатор 73626.507.447.4.9, като неоснователен;
в частта, в която е бил отхвърлен искът по чл. 109 от ЗС, предявен от
„РЕГАТА“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.
Търговище, против Р. Г. Б. с ЕГН ********** от гр. *****, С. Г. Б. с ЕГН
********** – същия адрес, И. Г. Б., действащ като ЕТ „Б. – И – И. Г.“, ЕИК
*********, с адрес на управление гр. ***** и Й. М. Б. с ЕГН ********** от
гр. ***** за осъждането на ответниците: да осигурят достъпа на ищеца до
всички части от фоайето на партерния етаж като премахнат преграждането на
част от входно фоайе на първи (партерен) етаж от сграда с идентификатор
73626.507.447.4, построена в ПИ по кадастралната карта на гр. Търговище, с
което се завзема част от фоайето за изграждане на портиерско помещение като
обект № 8 и както и на преграждане от посоченото помещение до южната
стена на фоайето възпрепятстващо достъпа до общо ел. табло, да осигурят
достъп на „Регата“ ЕООД до преддверието на първия (партерен) етаж с вход
от южната част на сграда с идентификатор 73626.507.447.4, построена в ПИ
73626.507.447 по кадастралната карта на гр. Търговище, обслужващо товарен
асансьор и стълбище към избените помещения, като отключат входа към
същото от южната част на сградата, да освободят общите избени помещения и
преддверието към товарен асансьор на първия (партерен) етаж в сграда с
идентификатор 73626.507.447.4, построена в ПИ 73626.507.447 по
кадастралната карта на гр. Търговище от складирани в тях лични вещи, стоки,
амбалаж и друг инвентар, като се въздържат в бъдеще от извършване на
такива действия,
както и в частта за разноските,
като вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОБЯВЯВА ЗА НИЩОЖЕН договор за продажба от 21.06.2016 г.,
сключен с НА № 72, т. III, peг. № 2406, дело № 229 от 2016 г. на нотариус Г. Г.,
с peг. № 233 с район на действие РСТ, в частта, в която Кооперация „ОКС“ (н)
продава на Р. и С. Б.и като складово помещение обект № 9, със застроена
площ от 15,36 кв. м. отразен в КК на гр. Търговище, като самостоятелен обект
с идентификатор 73626.507.447.4.9., в сграда с ид. 73626.507.447.4 по КК на
17
гр.Търговище, поради невъзможен предмет, на основание чл. 26, ал. 2 от ЗЗД.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО, че Р. Г. Б. с ЕГН ********** от гр.
*****, С. Г. Б. с ЕГН ********** от гр. ***** НЕ СА СОБСТВЕНИЦИ на
реални части от общите части на сградата, разположени на първия (партерен
етаж) от сграда с идентификатор 73626.507.447.4, построена в ПИ
73626.507.447 по кадастралната карта на гр. Търговище, а именно заградена
като портиерско помещение част от входното фоайе с площ от 8,57 кв. м в
източната част на фоайето и преддверие с площ от 15,36 кв. м. към товарен
асансьор и общи избени помещения с вход от южната страна на сградата, така
както са описани в нотариален акт № 72, т. III, peг. № 2406, дело № 229 от
2016 г. на нотариус Г. Г., като обекти № 8, с идентификатор 73626.507.447.4.8
и № 9 с идентификатор 73626.507.447.4.9, като
ОСЪЖДА Р. Г. Б. с ЕГН ********** от гр. Търговище, С. Г. Б. с ЕГН
********** от гр. Търговище, И. Г. Б., действащ като ЕТ „Б. –И – И. Г.“, ЕИК
********* с адрес на управление гр. Търговище и Й. М. Б. с ЕГН **********
от гр. Търговище, всички с посочените по-горе адреси, да:
да осигурят достъпа на ищеца „РЕГАТА“ ЕООД, ЕИК ********* със
седалище и адрес на управление гр.Търговище, кв. „Запад-1“, бл. 29,
представлявано от А. А., до всички части от фоайето на партерния етаж като
премахнат преграждането на част от входно фоайе на първи (партерен) етаж
от сграда с идентификатор 73626.507.447.4, построена в ПИ по кадастралната
карта на гр. Търговище, с което се завзема част от фоайето за изграждане на
портиерско помещение като обект № 8 и както и на преграждане от
посоченото помещение до южната стена на фоайето възпрепятстващо достъпа
до общо ел. табло, да осигурят достъп на „Регата“ ЕООД до преддверието на
първия (партерен) етаж с вход от южната част на сграда с идентификатор
73626.507.447.4, построена в ПИ 73626.507.447 по кадастралната карта на гр.
Търговище, обслужващо товарен асансьор и стълбище към избените
помещения, като отключат входа към същото (предоставят ключ за вратата)
от южната част на сградата, да освободят общите избени помещения и
преддверието към товарен асансьор на първия (партерен) етаж в сграда с
идентификатор 73626.507.447.4, построена в ПИ 73626.507.447 по
кадастралната карта на гр. Търговище от складирани в тях лични вещи, стоки,
амбалаж и друг инвентар, като се въздържат в бъдеще от извършване на
18
такива действия.
Потвърждава решението в останалата обжалвана част, с която е
отхвърлен като неоснователен искът за обявяване нищожност на договора,
сключен с нот. акт № 72, т. III, peг. № 2406, дело № 229 от 2016 г. на нотариус
Г. Г., в частта, касаеща обект № 8, заснет с идентификатор 73626.507.447.4.8,
поради невъзможен предмет, като правилно и законосъобразно.
ОСЪЖДА Р. Г. Б. с ЕГН ********** от гр. Търговище, С. Г. Б. с ЕГН
********** от гр. Търговище, И. Г. Б., действащ като ЕТ „Б. – И – И. Г.“, ЕИК
********* с адрес на управление гр. Търговище и Й. М. Б. с ЕГН **********
от гр. Търговище, всички с посочените по-горе адреси, Кооперация ОКС (н),
ДА ЗАПЛАТЯТ СОЛИДАРНО НА „РЕГАТА“ ЕООД, ЕИК ********* със
седалище и адрес на управление гр. Търговище, кв. „Запад – 1“, бл. 29,
представлявано от А. А., СУМАТА от 8232 лв., направени по делото разноски,
на основание чл. 78 от ГПК, присъдени след компенсация с разноските на
ответниците.
Решението може да се обжалва, в едномесечен срок от съобщаването му
на страните, пред ВКС, при наличието на основания по чл. 280 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
19