№ 9747
гр. София, 27.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 50 СЪСТАВ, в публично заседание на
трети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ДЕСИСЛАВА ИВ. ТОДОРОВА
при участието на секретаря ЛИЛЯНА ЛЮБ. АНДОНОВА
като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА ИВ. ТОДОРОВА Гражданско
дело № 20241110103541 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 40 от ЗУЕС.
С Искова молба вх. №17168/19.01.2024 г. по описа на СРС, с пощ. кл. от
15.01.2024 г., И. А. В. е предявил иск с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС
против ЕС в ЕС на Б.с."А", в **********, представлявани от управител Р.А.К., за
отмяна на решение по т. 5, т. 6 и т. 7 по протокол за проведено Общото събрание
на ЕС от 07.12.2023 г. Твърди се, че ищецът е собственик на самостоятелен обект
в сградата – ресторант, разположен на две нива в секция „Б“, ведно със
съответните идеални части от общите части на секция „Б“ и от правото на
строеж върху УПИ; и кухня към ресторанта, разположена на партерния етаж в
секция „А“, ведно със съответните идеални части от общите части на секция „Б“.
Пояснява се, че на 15.12.2023 г. е получил протокола за проведеното ОС. На
21.12.2023 г. е заявил пред управителя на ЕС искане по чл. 16, ал. 9 от ЗУЕС в
частта, в която в протокола са пропуснати присъствалите на събранието лица;
пропуснати и неправилно отразени гласувания и изявления при разглеждане на т.
1, т. 5, т. 6 и т. 7 от дневния ред; като на 22.12.2023 г. е уведомен за промяна на
протокола. Поддържа незаконосъобразност на решението по т. 5, съгласно което
се избира „С.П.“ ЕООД за поддръжка на сградата, при възнаграждение 9530 лв.,
без ДДС, и се одобрява договора, идентичен на този от 06.12.2019 г., с добавък,
че третото лице ще дава отчет за извършените дейности на всеки шест месеца и
възлага на управителя да подпише договора; с доводи, че ищецът за предходния
период не е получил информация за извършените дейности и не се обосновава
увеличаването на разходите за тях; не са посочени конкретни стойности за
предлаганите с офертата дейности; не са изяснени конкретните разходи,
необходими за управление и поддържане на общите части на етажната
собственост по отделни пера; не е направена и калкулация по кои пера, колко
пъти за определен период се извършват разходи и не е ясна общата стойност на
разходите на месечна база. Предвид това нямало как Общото събрание
обосновано да определи размера на месечните такси. Налице е прекомерност на
разходите за поддръжка при общо 26 СОС с РЗП 4400 кв. м, от които 800 кв.м
общи части, като в цената не са включени консумативи като ток, вода,
1
отопление. Прекомерни били и разходите за периода до провеждане на общото
събрание и „С.П.“ ЕООД не е упражнявала контрол при разходването на
средствата и не е осигурила ефективно използване на ресурсите. Решението
възлага на собствениците завишени разходи в протИ.речие с изискването при
използване на фасилити мениджмънт да се постига оптимизиране на разходите
по поддръжка на сградата, като за сравнение сочи, че за ремонтни дейности се
предвиждат по-малко разходи. В посочения в протокола от 07.12.2023 г. дневен
ред съответства на отразения в поканата за събранието, но от съдържанието на
взетите решения, част от тях касаят обстоятелства, които не са включени в
дневния ред съгласно чл. 16, ал. 3 от ЗУЕС. С решението по т. 5 се одобрява
текста на договора, който обаче предвижда възлагане управлението на общите
части на сградата на професионален управител търговец, управляващ ЕС и
определя ЕООД да изпълнява част на правомощията на управителя, без в
дневния ред на общото събрание да е предвидено, че ще се взимат такива
решения. Това е направено въпреки изричното възражение на ищеца. Решението
по т. 6 – в сградата да има денонощно портиер при разход от 6000 лв./м, ищецът
оспорва с довод, че назначаването на портиер дублира част от дейностите,
възложени на определената външна фирма фасилити-мениджър. Освен това, в
етажната собственост няма готовност за обособяване на портиерска дейност,
няма предвидени място и помещение за ползване; не са определени функциите
на портиера, в т.ч. не е обсъждана и приета длъжностна характеристика и не е
предвидено обособяване на щат. Решението е извън рамките на обичайното
управление с въвеждането денонощен портиер, което от своя страна налага
извършването на разходи значително завишаващи тези за изпълнението на
обичайна портиерска услуга. Счита, че това е възлагане на луксозни услуги -
осигуряване денонощен пропускателен режим и е извън компетентността на ОС.
Поемането на разходи за такова възлагане на услуга по управление и
поддържане на обектите за общо ползване, независимо дали са част от сградата
или са в прилежащата площ, изисква индивидуално съгласие на всяко задължено
лице или единодушно решение; като нито един собствениците не развива в
сградата дейност, която да изисква денонощен цикъл. Намира, че поради липсата
на конкретно определяне на функциите на портиера не може да се прецени и
дали не става въпрос за прикрито назначаване на охрана, което извън
компетентността на ОС. Ищецът оспорва решението по т. 7 – приемане на
бюджет на разходите за поддръжка от 15730 лв./м, която сума да бъде
разпределена между собствениците, съобразно притежаваните ид.ч. от общите
части на сградата, респ. 157,30 лв/1%ид.ч., по съображения, че липсва по арг. от
пар. 1, т.11 и т. 11а от ДР основание към таксата за поддържане да бъдат
прибавяни разходи, покрити от таксата, приета с решението на общото събрание.
Таксата е определена по начин, който предполага към нея да бъдат прибавени и
други суми и определената с решението по т. 7 вноска като минимум не включва
покриване на разходите електроенергия и вода. Решението включва и приемане
на решение по чл. 51, ал. 9 от ЗУЕС, което не е предвидено в дневения ред и
нарушен чл. 16, ал. 3 от ЗУЕС. Счита, че решението не позволява приложение
чл. 51, ал. 5 и 6 от ЗУЕС и не се взима предвид, че разходите са пряко зависими
от броя на лицата и честотата на ползване на общите части; а ищецът е
собственик на обект с отделен вход от улицата и без достъп до вътрешната част
на сградата, и няма възможност да се ползва от портиерската дейност; и няма
ползване на общи части с оглед начина на достъп до ресторанта.
Ответниците считат, че съображенията на ищеца не касаят
законосъобразност на решенията, а тяхната целесъобразност, която не е предмет
на съдебен контрол. Сочи, че ищецът смесва разходите на ЕС с разходите на
дружеството (които са изцяло за негова сметка и не дължи отчет за тях), които се
правят в изпълнение на договора за управление и поддръжка, като разход на ЕС
2
е само възнаграждението му. ЗУЕС не поставя ограничения за размера на
вноските, които ЕС определят за поддръжка на сградата, в конкретния случай за
възнаграждение на третото лице; и не е предмет на съдебен контрол
прекомерността на тази разноска. Пояснява, че се касае обосновано увеличаване
на разхода, с оглед на цялостното повишение на цените на услугите, а
собствениците са одобрили решението по т. 5, освен ищеца. По отношение на
включването в дневния ред одобряването на текста на договора, в т.ч.
възлагането управлението на общите части на сградата на професионален
управител-търговец, управляващ ЕС и определя ЕООД да изпълнява част на
правомощията на управителя, ответникът намира, че сключването на договора е
в компетентността на управителя на ЕС, в т.ч. да обсъди и подпише; а самата
процедура по избор на фирмата-управител включва и одобряване на договора, с
който се уреждат отношенията с ЕС, респ. не е нужно да се обособяват като
отделни точки от дневния ред. Решението по т. 6 е съответно на закона,
доколкото изборът на портиер е от компететността на ОС, а разходите за него са
обикновени, свързани с управлението на сградата. Оспорва дейността да се
дублира с такава на фирмата-фасилити мениджър; доводите за липса на приета
длъжностна характеристика и щат за портиер като неотносими; а за определяне
на помещение не се поставя изискване като съдържание на решението. Освен
това, в сградата има обособено портиерско помещение, което и по-рано е
ползвано. По твърдението, че разноската за денонощен портиер е луксозна,
ответникът настоява да се отчете, че сградата е б.ц., в която различни търговци
развиват по различно време дейност, респ. и посещението на сградата. Поради
липса на портиер в нощни часове, по-рано са влизали бездомници и наркомани и
ползвали общите части за несъвместими с предназначението им цели. Относно
решението по т. 7 счита доводите на ищеца за нелогични и неразбираеми. В
решението е посочено конкретно какви разходи ще се поемат с определената
вноска, което равнозначно на разпределение. Дори ищецът да ползва
самостоятелен вход, разходите за управление и поддръжка, предвид че се касае
за сграда със стопанско предназначение, е допустимо да се определят поравно,
съразмерно на ид.ч., брой обекти, доколкото е невъзможно да се определят
изначално обитателите на сградата.
Съдът, като обсъди въведените в процеса факти с оглед на събраните по
делото доказателства и поддържани доводи, преценени при условията на чл. 235,
ал. 2 ГПК, по свое убеждение намира за установено от фактическа и правна
страна следното:
Не се спори, че ищецът собственик на ресторант, разположен на две нива
в секция „Б“, ведно със съответните идеални части от общите части на секция
„Б“ и от правото на строеж върху УПИ; кухня към ресторанта, разположена на
партерния етаж в секция „А“, ведно със съответните идеални части от общите
части на секция „Б“; както и че на 07.12.2023 г. са взети атакуваните решения на
ОС на ЕС. Не се спори, че сградата се използва за нежилищни нужди, с обекти,
предназначени за извършване на стопанска дейност.
Предвид исковия характер на производството и при спазване на основния
принцип в него - диспозитивното начало (арг. чл. 6, ал. 2 ГПК), предметът на
делото и обемът на дължимата защита са очертани от изложените в исковата
молба обстоятелства, поради което съдът е обвързан само от основанията за
отмяна, посочени в нея и не следи служебно за други допуснати нарушения,
водещи до незаконосъобразност на решението.
От покана от 29.11.2023 г. се установява, че общото събрание на ЕС се
свиква на 07.12.2023 г. при следния дневен ред по т. 5 - вземане на решение за
избор на фирма- фасилити мениджър, която да осъществява дейностите по
поддръжка на сградата, и приемане на бюджет за разходите, които да бъдат
3
плащани; по т. 6 - вземане на решение за наемане на портиери и приемане на
бюджет за разходите, които да бъдат плащани; и по т. 7 - приемане на
консолидиран бюджет за разходите на ЕС за управление и поддръжка на общите
части, определяне вноските за управление и поддръжка.
От протокол за проведено общо събрание на собственици
/ползватели/обитатели на обекти в сграда **********, б.ц. „А.“ ( бул. „Г.Д.“
№98), поправен по реда на чл. 16, ал.9 от ГПК, се установява, че на 07.12.2023 г.
единодушно е приет за разглеждане дневен ред по т. 5, 6 и 7 идентичен на
предварително обявения; подписан е от председател и протоколчик, като
последният е избран с мнозинство от 82,66 % и в този смисъл съдът не
констатира нарушение по чл. 16, ал. 2, в т.ч. и сл. от ЗУЕС.
По т. 5 е взето решение за избор на „С.П.М.“ ЕООД за фирма за
поддръжка на сградата при възнаграждение 9530 лв. без ДДС, като одобрява
текста на договора, идентичен на този от 06.12.2019 г., с добавка, че дружеството
ще дава отчет на извършените дейности на всеки 6 м., и възлага на управителя
Р.К. да подпише договора с дружеството; по т. 6 – в сградата да има денонощно
портиери при разход 6000 лв. месечно; по т. 7 – приема бюджет на разходите за
поддръжка от 157300,00 лв. месечно, която сума да бъде разпределена между
собствениците, съобразно притежаваните идеални части от общите части на
сградата.
Изяснява се, че ЕС на Б.с."А", в **********, се представлява от
управителя Р.К., от една страна, а от друга – „С.П.М.“ ЕООД е избрано да
осъществява професионално управление на сградата чрез предоставянето на
административни, финансови, технически и организационни услуги. Съгласно
чл. 19, ал. 9 от ЗУЕС (ред. ДВ бр. 82/2023 г.), по решение на общото събрание,
взето с мнозинство повече от 50 на сто идеални части от общите части на
етажната собственост, правомощията или част от тях на управителния съвет
(управителя) могат да бъдат възлагани на професионален управител-търговец,
вписан в регистъра по чл. 47а, ал. 1, т. 1. Съгласно чл. 19, ал. 7 от ЗУЕС, решение
на общото събрание се определя размерът на възнаграждението на членовете на
управителния съвет (управителя), на контролния съвет (контрольора) и на
касиера.
По решението по т. 5 от протокола се установява, че ищецът е възразил,
че „С.П.М.“ ЕООД, като дружество, което е осъществявало дейностите по-рано
по фасилити мениджмънт в сградата, не е дало отчет за изминалия период, а за
новата офертна цена за възнаграждение не е ясно как е формирана – не са
посочени отделните дейности с цена. Ищецът счита, че не са изяснени разходите,
необходими за управлението и поддържането на общите части и цената е
прекомерна. Ответниците настояват, че възнаграждението на „С.П.М.“ ЕООД е
фиксирано за комплексна услуга и покрива както цената на услугата
(възнаграждението на изпълнителя, осъществяващ част от правомощията на
управителя), респ. разходите за управление на ЕС, така и всички разноски за
поддържане на сградата, които етажният собственик би дължал, напр. за
електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на
асансьор. Съдът приема, че по своята правна същност договора за управление и
поддръжка на общи части на сградата, сключен между собствениците и третото
лице, е смесен вид договор, тъй като насрещните престации по него покриват
договора за поръчка и договора за изработка по см. на ЗЗД. Липсата отчет от
изпълнителя не е пречка да се сключи нов договор, а доводите на ищеца касаят
изключително дали изпълнителят е изпълнил точно договора, а дали това е така
и дали правилно са разходвани средствата на ЕС е от компетентността на
съответния контролен съвет/контрольор при ЕС, който да установи има ли
неизпълнение и вреди за ЕС.
4
Законодателят не е предвидил горна граница на размера на вноските -
предвидена е единствено долна граница и то само за вноските към фонд "Ремонт
и обновяване". Предоставена е свобода на преценка от страна на Общото
събрание на ЕС, което взема решението относно размера на дължимите вноски с
оглед очакваните и планирани в бюджета разходи. Ето защо от изключителна
компетентност на общото събрание е размера на бюджета на ЕС за приходите и
разходите, както и на конкретните вноски към ЕС, поради което този въпрос е на
целесъобразност и не подлежи на съдебен контрол.
Съгласно чл. 16, ал. 3 от ЗУЕС, общото събрание на собствениците не
може да приема решения по въпроси извън предварително обявения дневен ред,
освен в неотложни случаи. Обстоятелството, че не е конкретно предвидено в
дневния ред, че ще се възложи на управителя Р. Костов да подпише договор с
„С.П.М.“ ЕООД, е ирелевантно за законосъобразността на взетото решение, тъй
като то съответства напълно с обявения и приет дневен ред – за избор на
дружество фасилити мениджър и определяне на разходите, две взаимосвързани
фактически и правни действия, които предпоставят сключването на договор, от
една страна, а от друга – решението за възлагане на управителя да сключи
договора има декларативен характер, доколкото това правомощие произтича и от
закона по арг. от чл. 23, ал. 3, изр. I от ЗУЕС.
Разходите за портиер са консумативни разноски за управлението и
поддържането на етажната собственост и следва да се разграничат от разходите
за охрана, в т. ч. по Закона за частната охранителна дейност, за което решение
може да бъде взето само единодушно от ЕС. Функциите на портиера са свързани
с това да следи за реда в етажната собственост и достъпа на външни лица. Не е
нужно нарочно решение на ОС на ЕС, с което тези функции да бъдат обявени.
Действително, те се покриват с един от видовете охранителната дейност по
Закона за частната охранителна дейност в частта й по охрана на имущество на
физически и юридически лица - чл. 5, ал. 1, т. 2 от с.з. В настоящия случай съдът
счита, че решението на общото събрание етажната собственост касае разноска за
портиер, взето е с необходимото мнозинство и функциите му се ограничават до
обичайните, доколкото друго не е прието от ЕС. Следва да се отчете, че
охранителната дейност е вид квалифицирана дейност, с контролни функции, а
портиера има и административни, доколкото е натоварен да насочва и дава
информация на гостите в сградата. Доводите на ищеца, че разноската е завишена
не подлежи на съдебен контрол, доколкото касае преценка по целесъобразност,
респ. ефективност на взетото решение. В обхвата на услугите на фирмата
фасилити мениджър не е включена осигуряване на портиер или друго лице с
такива функции.
Според чл. 51, ал. 9 от ЗУЕС (в сила от 29.09.2023 г.), разходите за
управление и разходите за поддържане на общите части на етажната собственост
може да се разпределят по решение на общото събрание на собствениците или
на сдружението по един от следните начини: поравно според броя на
собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства
независимо от етажа, на който живеят; собственикът на необитаем
самостоятелен обект заплаща разходите за поддръжка в размер като за един
обитател; съобразно процента на идеалните части на обекта от общите части на
сградата, или поравно на самостоятелен обект. Разпоредбата дава възможност
общото събрание да определя не само размера на вноските за управление и
поддръжка, а и начина на разпределянето им, и ако не е избран някой изрично
изброените, то се прилага общoто правило на чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС. Дейността по
определяне на вноските за управление и поддръжка съставлява както
установяване размера на същите, така и методът за това. Поради това
възражението на ищеца, че не предвиден конкретно начина на разпределение в
5
дневния ред не намира опора в доказателствата, логическите и опитни правила,
като съдът отчита, че се касае за Б.с., а не за жилищна, и правилото на ал.1, чл.
51 от ЗУЕС е неподходящо.
Предвид гореизложеното, предявеният иск се явява неоснователен.
При този изход на спора, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, ищецът
трябва да заплати сторените съдебни разноски от ответника за сумата 1000лв.-
платено възнаграждение на адвокат, който размер се явява необходима и разумна
разноска, а възражението по чл. 78, ал. 5 от ГПК за прекомерност на ищеца
неоснователно.
Мотивиран така, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от И. А. В., с ЕГН:**********, срещу ЕС в ЕС
на Б.с. "А.", *********, представлявани от управител Р.А.К., иск с правно
основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС за отмяна на решение по т. 5, т. 6 и т. 7 по
протокол за проведено общо събрание на ЕС на 07.12.2023 г.
ОСЪЖДА И. А. В., с ЕГН:**********, да заплати на ЕС в ЕС на Б.с.
"А.", *********, представлявани от управител Р.А.К., на основание чл. 78, ал. 3
от ГПК, сумата 1000,00 лева – съдебни разноски.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването на страните.
Препис от решението да се връчи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6