РЕШЕНИЕ
№ …………………
гр. София, 02.06.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, І Гражданско
отделение, І-18 състав в публично заседание на четвърти
март две хиляди и деветнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РАЙНА МАРТИНОВА
при секретаря И.
Апостолова разгледа докладваното от с ъ д и я
Мартинова гражданско дело № 15116
по описа за 2016 година и за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано въз
основа на искова молба, подадена от И.А.С. против „БГ Е.Д.“ ЕАД, с която са
предявени искове с правно основание чл. 55, ал. 1 и чл. 92 от Закона за
задълженията и договорите.
Ищцата твърди, че с ответното
дружество имала сключен предварителен договор от 12.12.2013 г., с който се
споразумели ответникът да построи „до ключ“, т.е. напълно завършен и да й
предаде Апартамент В 19 с идентификатор 81178.5.430.2.19 в жилищна сграда на
сграда В (Б) на трети етаж с площ от 66,58 кв.м., включваща застроена площ на
жилището от 54,96 кв.м. плюс съответните идеални части от общите части на
сградата и от правото на строеж, равняващи се на 11,62 кв.м. и апартамент В20 с
идентификатор 81178.5.3.430.2.20 в жилищната част на сграда В на трети етаж с
площ от 89,98 кв.м., влючваща ЗП на жилището от 74,26 кв.м. плюс съответните части на
сградата и от правото на строеж, равняващи се на 15,72 кв.м., 2/3 части от
покривна тераса, паркомясто 27, находящи се в комплекс с търговско наименование
„Flores garden“ на административен адрес гр.
Черноморец, община Созопол, местност „Аклади“.
Твърди, че уговорената цена била уговорена в размер на 109 529 евро,
платима по следния начин – 2000 евро резервационна
такса, платена на ответника преди подписване на договора, 41 евро в срок до
27.12.2013 г., 23952 евро в срок до 12.03.2014 г. и 43000 евро в срок до
12.09.2014 г., като всички плащания следвало да бъдат извършени по банков път.
Твърди, че в деня на подписване на договора, възползвайки се от
обстоятелството, че ищцата не познавала законите на България й било обяснено, че
трябва да подпише и приложение към договора, от който е видно в какъв вид и
степен на завършеност трябва да й бъде предаден предмета на договора. Твърди,
че окончателен договор следвало да бъде подписан след внасяне на последната
вноска съгласно чл. 7 от договора, като съгласно уговореното продавачът
следвало да прехвърли на ищцата имота чист от всякакви облигационни и вещни
тежести, публични задължения и права на трети лица. Продавачът следвало да е
завършил всички строителни дейности по сградата и да е съставил акт 15 до
30.09.2012 г., като срокът следвало да се удължи при наличие на форсмажорни
обстоятелства или други събития извън контрола на продавача. Твърди, че
съгласно чл. 14 сградата следвало да бъде предадена с разрешение за ползване в
срок до 28.02.0214 г. като съгласно чл. 23 при забава за завършване на
строителството с повече от 180 дни от 28.02.2014 г. продавачът следвало да
дължи неустойка в размер на 0,1 % за всеки ден забава, но не повече от 20 %.
Уговорено било в чл. 22, че при забава на плащането от страна на купувача, то
той дължал неустойка в размер на 0,1 %
за всеки ден забава, но не повече от 20 %. Твърди, че през 2012 г. била
учредена ипотека върху имотите, предмет на предварителния договор, а с акт №
183/04.09.2015 г. била наложена възбрана поради неплатени публични задължения.
Поддържа, че имотите не били въведени в експлоатация в уговорения срок и поради
неизпълнение на задължението да прехвърляне на собствеността след плащане на
продажната цена с нотариална покана от 12.09.2016 г. предварителния договор бил
прекратен, с което било отпаднало основанието за извършените от ищцата плащания
на сумата от 100000 евро, а ответникът дължал неустойка в размер на 21906 евро.
Моли ответникът да бъде осъден да заплати исковите суми, ведно със законната
лихва върху тях. Претендира направените по делото разноски.
Ответникът „Б.Е.Д.“ ЕАД в отговора
на исковата молба оспорва предявените искове. Не оспорва, че между страните е
съществувало облигационно правоотношение по силата на Предварителен договор №
2462/12.12.2013 г. . Поддържа, че с Анекс страните са изменили продажната цена,
тъй като в момента на подписване на договора са установили, че е налице грешка
и определената цена се отнасяла само за единия от апартаментите. Поради тази
причина в същия ден бил сключен анекс и цената на двата апартамента е била
определена в размер на 215 000 евро, като крайната дата за плащане била
определена до 12.12.2014 г. Твърди, че поради неизпълнение от страна на ищцата
на 14.10.2015 г.била изпратена покана за плащане на остатъкът от продажната цена в размер на
115000 евро, като били указани и последиците от неизпълнение. На 21.01.2016 г.
й била изпратена нова покана като бил определен нов 7-дневен срок за изпълнение.
На 15.02.2016 г. страните подписали Споразумение, с което поради неизпълнение
на задължения от страна на И.С. прекратили Предварителен договор от 12.12.2013
г. и уредили финансовите си отношения. Оспорва твърденията за съществуването на
публични задължения и ипотеки. Поддържа, че процесните имоти са продадени след
прекратяване на договорните отношения с ищцата, поради което това обстоятелство
било ирелевантно. Моли предявените искове да бъдат отхвърлени. Претендира
направените по делото разноски.
Съдът, след като прецени събраните
по делото доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на
чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установено от ФАКТИЧЕСКА СТРАНА следното:
На 12.12.2013
г. е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот между „Б.Е.Д.“
АД и И. А.С., по силата на който дружеството е поело задължение да продаде на
купувача недвижим имот, находящ се в комплекс с
търговско наименование „Флорес Гарден“,
който е построен в поземлен имот с идентификатор
81178.5.430с обща площ от 13246 кв.м. в землището на гр. Черноморец, община
Созопол, Бургаска обраст, местността „Аклади“, като за имотите е одобрен план за застрояване и
регулация и издадено разрешение за строеж № 161 от 11.08.2009 г., като продавачът
се задължава да построи и продаде на купувача недвижим имот – апартамент № В19,
трети етаж, с площ от 66,58 кв.м., включваща застроена площ на жилището от
54,96 кв.м. плюс съответните идеални части от общите части на сградата и от
правото на строеж от 11,62 кв.м., състоящо се от дневна кухня/кухненски бокс,
една спалня, антре, баня с тоалетна, тераса, при граници на имота – на запад
В20, изток – Б18, север – вътрешен двор, юг – вътрешен двор и апартамент № В20,
представляващ жилище, наричано по-нататък за краткост „имота“, находящо се в жилищна част на сграда В (Б), трети етаж, с
площ от 89,98 кв.м. (включваща застроена площ на жилището от 74,26 кв.м. плюс
съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж от
15,72 кв.м.), състоящо се от дневна с кухня/кухненски бокс, една спалня, антре,
баня с тоалетна, тераса, при граници на запад – рецепция, изток В-19, север –
вътрешен двор, юг – вътрешен двор, 2/3 идеални части от покривна тераса, паркомясто № 27. Страните са уговорили, че продажна цена на
имота е сумата от 109592 евро, която е следвало да бъде платена, както следва –
2000 евро – резервационна такса, която гарантира
запазването на имота, платена на дружеството – продавач на 12.12.2013 г., сумата от 41000 евро – която трябвало да бъде
платена в срок до 27.12.2013 г., сумата от 23592 евро, която трябвало да бъде
платена до 12.03.2014 г. и сумата от 43 000 евро, която трябвало да бъде
платена в срок до 12.09.2014 г. Продавачът „Б.Е.Д.“ АД е поел задължение да прехвърли
продавания имот чист от всякакви вещни и облигационни тежести, публични
задължения или каквито и да било права на трети лица. В чл. 8 е посочено, че с
оглед осигуряване на финансирането на строежа продавачът има право за използва
банков кредит и да даде съответните обезпечения за същия (например ипотека
върху недвижими имоти или залог на търговско предприятие). В чл. 10 от договора
е предвидено, че продавачът е задължава да извърши строителство на сградата и
имота на купувача като срокът за извършване на строителните работи с Акт 15 е
30.09.2012 г., като поема задължение до 28.02.2014 г. да предприеме всички
необходими действия по издаване на разрешение за ползване на сградата.
Уговорено е в чл. 15, че владението се предава в деня на сключване на окончателния
договор, при условие, че са извършени всички плащания. Съгласно чл. 23 от
договора при забава на завършване на строителството на имота, продължила повече
от 180 дни, продавачът дължи неустойка в размер на 0,1 % от стойността на
неизвършената част от строителството за всеки ден забава, но не повече от 20 %
от покупната цена на имота. Предвидено е, че при отказ за сключване на
окончателен договор изправната страна има право да развали договора без да
отправя предизвестие до неизправаната страна.
Страните не спорят, че в деня на сключване на
предварителния договор е подписан Анекс към него. В анекса е посочено, че
поради изменения, настъпили в т. 1 (1) от договора общата цена за придобиване на правото на
собственост на имота се изменя и се увеличава на 215 000 евро, като в
резултат на настъпилите изменения сумата, представляваща увеличение се заплаща,
както следва: 19408 евро до 12.03.2014 г., 43000 евро до 12.06.2014 г. и 43000
евро до 12.12.2014 г. В §3 от Анекса страните са
уговорили, че възможността купувачът да иска обявяване на предварителния
договор за окончателен е изцяло обвързана от условието да са платени изцяло
предвидените в него суми, а съгласно §5 предаването на владението върху имота
се извършва след плащане на дължимите суми, както по предварителния договор,
така и по анекса.
Не е спорно между страните, а и се
установява от представените писмени доказателства, че И. А.С. е превела по
сметка на ответното дружество „Б.Е.Д.“ АД сумата от общо 100000 евро, както
следва на 11.12.2013 г. – 2000 евро, на 27.12.2013 г. – 41000 евро, на
10.03.2014 г. – 40000 евро, на 01.11.2014 г. – 15 000 евро и на 09.10.2015
г. – 2000 евро.
На 21.01.2016 г. на И.А.С. е връчена
покана за изпълнение от „Б.Е.Д.“ АД, с която ищцата е поканена да заплати
сумата от 115 000 евро, дължима съгласно предварителен договор от 12.12.2013 г. и анекс към него.
По делото е прието Споразумение към
предварителен договор за покупко-продажба на имот № 2462/12.12.2013
г. и Анекс към него от 15.02.2016 г., сключено между „Б.Е.Д.“ АД и И. А.С..
Съгласно чл. 1 от това споразумение страните прекратяват сключените между тях
договори поради виновно неизпълнение на задълженията на купувача и липса на
намерение на последния реално да изпълни задълженията си по договора и анекса.
Уговорено е, че задълженията на купувача към продавача са на стойност 128120 евро,
поради което продавачът не дължи връщане на платените от купувача по
предварителен договор и анекс към него суми, тъй като те ще послужат за
прихващане на дължимите задължения на купувача. В чл. 10 от споразумението
страните са приели, че с подписването му са уредили изцяло имуществените си
отношения и не си дължат нищо една на друга.
С Нотариална покана рег. № 16883,
акт № 109 на Нотариус И. Д.от 29.08.2016 г. И.А.С. е уведомила „Б.Е.Д.“ АД, че
едностранно прекратява подписания Предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот ведно с анекс към него на основание чл. 87, ал.2 от ГПК, като е
поканила дружеството да върне платената до този момент сума в размер на 100000
евро, като и стойността на обзавеждане на имота с мебели и електроуреди на
стойност 30000 евро или общо сумата от 130000 евро. Поканата е връчена на
ответника на 12.09.2016 г.
С отговор на нотариалната покана,
връчен на пълномощник на ищцата на 26.09.2016 г. ответникът е отказал връщане
на претендираната сума.
С определение в съдебно заседание,
проведено на 06.07.2017 г. е открито производство по оспорване на Споразумение
към предварителен договор за покупко-продажба на имот № 2462/12.12.2013 г. и Анекс към него от 15.02.2016 г. в частта
относно подписа и ръкописно изписаното име на И.А.С..
Във връзка с направеното оспорване
са приети съдебно-почеркова експертиза и две повторни
съдебно-почеркови експертизи, изготвени въз основа на
сравнителен материал, както и на сравнителни образци, снети за нуждите на
експертизата. Вещото лице от първоначалната съдебно-почеркова
експертиза приема, че подписите, положени „за купувач“, както и в долен десен
ъгъл на всяка страница не са положени от
И.С., а ръкописните текстове „С.И. А.“ не са изписани от нея. Повторните тройни
съдебно-почеркови експертизи приемат, че подписите и
ръкописният текст са изпълнени от ищцата. Вещото лице Б.Г. е подписал
заключението с особено мнение като е възприел изводите на първоначалната съдебно-почеркова експертиза.
При така установената фактическа
обстановка съдът приема от ПРАВНА СТРАНА
следното:
Съгласно чл. 55, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите който е
получил нещо без основание или с оглед на неосъществено или отпаднало
основание, е длъжен да го върне. Основателността на предявения иск е поставена
в зависимост от това по делото да се установи, че между страните е възникнало
облигационно правоотношение, че ищецът е платил исковата сума в изпълнение на
задължение, възникнало по силата на договор, както и че договорът е нищожен,
евентуално прекратен, евентуално развален поради виновно неизпълнение.
Отношенията между страните в
настоящото производство следва да се разглеждат и съобразно нормите, приложими
относно предварителен договор за покупко-продажба (чл. 19, ал.1 от ЗЗД).
Установява се от събраните по делото доказателства, че между страните е
възникнало облигационно правоотношение по силата на предварителен договор за
продажба на недвижим имот. В съдържанието на този договор, изменен с анекс, е
било включено задължението на страните да сключат окончателен договор. Не е спорно между страните, а и се установява
от събраните по делото доказателства, че ищецът е заплатил сумата от 100000
евро, представляваща част продажната цена съобразно уговореното. Не е спорно
между страните, а и не се установява от събраните по делото доказателства, че
не е сключен окончателен договор за покупко-продажба на недвижимия имот,
съобразно уговореното с предварителния договор.
Съгласно чл. 87, ал. 1 от ЗЗД при неизпълнение на договора изправната
страна има право да развали договора в случай, че по делото се установи виновно
неизпълнение на договорно задължение. Развалянето на договора поради
неизпълнение става с едностранно волеизявление, отправено до длъжника на
задължението за сключване на окончателен договор. Спорът между страните е в
това дали ищцата е била изправна страна при изпълнение на задълженията по
договора, както и какъв е бил размерът на продажната цена. От събраните по
делото доказателства се установява, че с предварителния договор страните са
уговорили, че продажната цена е в размер на 109529 евро, като в деня на
сключването му е подписан и анекс, с който поради изменение на т. 1 от договора
е определена по-висока цена – 215000 евро. С исковата молба са въведени
твърдения за нищожност на сключения анекс като ищцата поддържа, че не е
формирала воля за сключването му. В конкретния случай, обаче, тя не оспорва, че
е положила подпис под документа, а доколкото не са ангажирани доказателства
относно обстоятелствата, при които е сключен договорът и анекса към него,
направеното възражение за нищожност на договора поради липса на съгласие се
явява неоснователно. На следващо място, ищцата поддържа, че липсва основание за
сключването на допълнителното споразумение на анекса към договора, тъй като
това се било случило непосредствено след подписване на предварителния договор.
Съгласно чл. 9 от Закона за задълженията и договорите страните могат да
определят съдържанието на договора и съответно на изменят или прекратяват
съществуваща облигационна връзка. В конкретния случай, основанието за
определяне на продажната цена е посочено в предварителния договор, а именно срещу
задължение на продавача да построи и прехвърли правото на собственост върху два
апартамента, като няма пречка страните
свободно и по своя преценка да определят по-ниска или по-висока цена.
Следователно, настоящият съдебен състав приема, че продажната цена е уговорена
от страните в размер на 215 000 евро, от които ищцата – купувач е платила
100000 лева. Неизпълнено е останало задължението да заплати сумата от
115 000 евро в уговорените срокове. Дори да се приеме, че подписаният
анекс не е породил правно действие, то неплатена е останала и част от продажната
цена уговорена в чл. 4 от Предварителен договор от 12.12.2013
г., т.е. за продавача не е възникнало
задължение да прехвърли собствеността върху имотите, тъй като заплащането на
цялата продажна цена е било условие за това.
Следователно и доколкото ищцата не е изпълнила точно и в срок
задълженията си по предварителния договор, то тя няма качеството изправна
страна по смисъла на чл. 87 от Закона за задълженията и договорите и
следователно с връчване на нотариална покана от
29.08.2016 г. Предварителен договор № 2462/12.12.2013
г. и Анекс към него не е бил развален поради виновно неизпълнение на договорно
задължение на ответника – продавач по този договор.
Съгласно разпоредбата на чл. 79,
ал. 1 от ЗЗД когато длъжникът не изпълни точно задължението си, кредиторът има
право да иска изпълнението заедно с обезщетение за забавата. В 23 от Договора
страните са уговорили неустойка при забава на завършване на строителството на
имота, продължила повече от 180 дни, продавачът дължи неустойка в размер на 0,1
% от стойността на неизвършената част от строителството за всеки ден забава, но
не повече от 20 % от покупната цена. По делото не са ангажирани доказателства
относно това кога е завършено строителството, но страните не спорят, че
сградата е била изградена към датата на сключване на предварителния договор и
продаваните обекти са били обособени като самостоятелни обекти на правото на
собственост, тъй като са описани с отделни идентификатори по кадастралната
карта. Следователно и с оглед твърденията, изложени в исковата молба,
претенцията за заплащане на неустойка касае неизпълнение на задължение за
прехвърляне на собствеността, както и неизпълнение на задължението на продавача
да обременява имота с вещни или облигационни тежести. Следователно и доколкото
неустойка е предвидена само за случаите, в които е забавено строителството, но
не и в случаите, когато не е сключен окончателен договор по вина на продавача,
то неустойка не е дължима на това основание.
Предвид на изложеното, предявеният иск с правно основание чл. 92 от
Закона за задълженията и договорите се явява неоснователен и следва да бъде
отхвърлен.
Съгласно чл. 78, ал. 3 от ГПК ищецът
следва да бъде осъден да заплати на ответника сумата от 5664 лева,
представляващи направени по делото разноски.
Воден от горното, Софийски градски
съд, І-18 състав
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ
предявения от И.А.С., гражданка на Руската Федерация,
родена на *** г., в гр. Москва, СССР, притежаваща задграничен паспорт № *******,
издаден на *******г. от УФМС ***, с постоянен адрес Русия, гр. Москва, със
съдебен адрес ***, чрез адв. О.Д.А. против „Б.Е.Д.“ АД, Еик-*******,
със седалище и адрес на управление ***, Хотел Експо, бул. *******, вход – Крило
А, ет. 3 иск с правно основание чл.
55, ал. 1, предложение 3 от Закона за задълженията и договорите и чл. 92 от
Закона за задълженията и договорите за заплащане на сумата от 100000 евро, платена по Предварителен
договор № 2462/12.12.2013 г. и Анекс към него за покупко – продажба на апартаменти В19 и В20 в комплекс „Флорес Гарден“ гр. Черноморец,
както и за заплащане на сумата от 21906
евро, представляваща неустойка за неизпълнение на договорно задължение,
уговорена в чл. 23 от Предварителен договор № 2462/12.12.2013
г. като неоснователни.
ОСЪЖДА
на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК И.А.С., гражданка на Руската Федерация,
родена на *** г., в гр. Москва, СССР, притежаваща задграничен паспорт № *******,
издаден на *******г. от УФМС ***, с постоянен адрес Русия, гр. Москва, със
съдебен адрес ***, чрез адв. О.Д.А. да заплати „Б.Е.Д.“ АД, Еик-*******,
със седалище и адрес на управление ***, Хотел Експо, бул. *******, вход – Крило
А, ет. 3 сумата от 5664 лева, представляваща
направени по делото разноски.
Решението може да се обжалва пред Софийски апелативен
съд в двуседмичен срок от връчване на препис от него на страните.
СЪДИЯ: