Р Е Ш Е Н И Е
№
Гр.
София, ……….2021 год.
Софийски градски съд, Гражданско отделение, ІІ-г въззивен
състав, в съдебно заседание на дванадесети май през две хиляди двадесет и първа година, в
състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ТАТЯНА Д.
ЧЛЕНОВЕ : СОНЯ НАЙДЕНОВА
МЛ.СЪДИЯ МАРИЯ ИЛИЕВА
при секретар Алина Тодорова, като разгледа докладвано от съдия
Д. в. гр. д. № 5826/2020 г. по описа на
СГС, за да се произнесе, взе предвид следното :
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
Със съдебно решение от 22.04.2020 г., постановено по гр.д. № 10434/2018 г. по описа
на СРС, съдът е осъдил, на основание чл. 79, ал. 1, предл. първо
ЗЗД във връзка с чл. 93, ал. 2 ЗЗД К.И.Д., с ЕГН: ********** и Б.Д.И., с ЕГН: ********** да платят на Е.Ц.Ц., с
ЕГН: ********** сумите
от по 7 500 евро - задатък по неизпълнен предварителен
договор от 04.06.2014 г. за продажба на
дворно място с идентификатор 68134.2044.65, намиращо се в София, кв. „Симеонова",
на ул. ******", (******"),
№ 8, представляващо УПИ IV-65 от
квартал 16 по плана на гр.
София, „Малинова долина - I част", както и намиращите се в имота сгради,
ведно със законната лихва върху тази суми
от 14.02.2018 г. до пълното изплащане. С оглед изхода на правния спор съдът е разпределил и разноските между
страните.
Недоволни от съдебното решение са останали ответниците - К.И.Д., с ЕГН: ********** и Б.Д.И., с ЕГН: **********, които в законоустановения срок за подали
настоящата въззивна жалба с искане същото да бъде отменено и да се постанови друго,
с което предявените срещу тях искове да бъдат отхвърлени. В жалбата са изложени подробни доводи за
неправилно тълкуване на договорните клаузи от страна на първоинстанционния съд
и в частност на чл. 8 от предварителния договор.
В срок е постъпил отговор на въззивната
жалба от Е.Ц.Ц.,
с ЕГН: **********, с който се излагат подробно доводи за правилност и
законосъобразност на обжалваното съдебно решение и се иска неговото
потвърждаване.
Страните не
представят нови доказателства и не сочат нови обстоятелства по смисъла на чл.
266 от ГПК.
Софийски градски
съд, като обсъди
събраните по делото
доказателства, становищата и доводите на страните и съгласно
разпоредбата на чл.235, ал.2 ГПК, намира за установено следното:
Жалбата е процесуално допустима като подадена в
законоустановения срок, срещу акт,
подлежащ на обжалване и от лице, което има правен интерес.
Съгласно чл. 269 от ГПК въззивният съд се произнася
служебно по валидността на решението,
по допустимостта му
– в обжалваната
част, като по
останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата, освен когато
следи за приложението императивна правна норма.
Обжалваното съдебно решение е валидно и допустимо, а по
отношение на неговата правилност, съдът намира следното:
С въззивната жалба не се оспорва извода на СРС, че към
26.01.2015 г.( датата, на която е следвало да се сключи окончателния договор за
покупко-продажба на недвижими имот) продавачите по договора, а именно К.И.Д.,
с ЕГН: ********** и Б.Д.И., с ЕГН:
********** са били изправна страна, а купувачът - Е.Ц.Ц. е изпаднала в забава като не се е явила за изповядването на сделката пред
нотариуса без да заяви възражение по смисъла на чл. 90 ЗЗД.
Спорният въпрос пред въззивната
инстанция се съсредоточава в това дали правилно първоинстанционния
съд е заключил, че единствения начин К.И.Д., с ЕГН: ********** и Б.Д.И., с ЕГН: ********** да се освободят от задълженията си по договора, включително това да не
продават имота на трето лице, (доколкото простото наличие на забава от страна
на Е.Ц.Ц. не води автоматично до прекратяване/разваляне на договора и задържане на
платения задатък) е договорът да бъде развален по
реда на чл. 87 ЗЗД или в самия предварителен договор, в частност в чл. 8 от
същия, е визиран автоматичен отказ от договора от страна на продавачите (К.И.Д.,
с ЕГН: ********** и Б.Д.И., с ЕГН:
**********) при неизпълнение на задълженията на купувача (Е.Ц.Ц.).
В тази връзка въззивният съд след преценка на събраните
по делото доказателства, намира следното:
От представения предварителен договор, сключен от страните по
делото (за ищцата - чрез представителя
й Г.Ц.) на
04.06.2014 г. се установява, че Б.И. и К.Д. са се съгласили да
продадат на Е.Ц. следния недвижим имот (чл. 1 от
договора): дворно място с идентификатор
68134.2044.65, намиращо се
в София, кв. „Симеонова", на ул. ******", (******"), № 8, представляващо
УПИ IV-65 от квартал 16 по плана на
гр. София, „Малинова долина - I част", както и намиращите се в имота подобрения и трайни насаждения и постройка с площ от 20 кв.м.
В
чл. 3, ал. 1 от договора е определена
продажна цена от 94 000 евро. Съгласно чл. 3, ал. 2 от предварителния
договор между страните 10 000 евро от цената ще
бъдат платени от купувача при сключване на договора,
а още 5 000 евро - до 15.06.2014 г., а платените суми от общо
15 000 евро имат характера на задатък.
По делото няма спор, че продавачите са получили
посочената сума.
Съгласно чл. 5, ал. 2 от
предварителния договор продавачите са поели
задължение да не прехвърлят имота
на различни от купувача лица,
както и да не го обременяват
с тежести или да го отдават
под наем. В ал.3 е предвидено, че ако не се изпълнят задълженията по ал.2, купувачът
има право да се откаже от сключването на договора и да развали същия без да се
счита за неизправна страна и без да дължи каквито и да било неустойки или
обезщетения. В този случай продавачите следва да върнат платения от купувача
задатък в двоен размер незабавно след писмено поискване.
Съгласно чл. 7 купувачът се задължава да заплати
договорената продажна страна в размерите и в сроковете, уговорени в договора,
а чл. 8 предвижда, че при неизпълнение на договора от страна на купувача,
същия губи в полза на продавачите заплатения от него задатък.
Съгласно чл. 10 от предварителния
договор окончателен договор за покупко-продажба
между страните следва да се сключи до 25.01.2015 г., а ако това не стане е уговолен уговорен час за
сключване на сделката - 25.01.2015 г. от 10 часа в кантората на нотариус И.Д.в София, като продачите се задължават да „носят всички необходими
документи за изповядване на сделката", а купувачът - „писмени доказателства, удостоверяващи възможността за изплащане" на остатъка от
продажната цена.
При така направените договорки в предварителния договор и
след анализ на събраните по делото доказателства, първоинстанционният
съд е приел, че купувачът - Е.Ц.Ц. е изпаднала
в забава като не се е явила пред нотариуса на договорената дата за окончателно
сключване на договора ( заключение, което не се оспорва с въззивната жалба и
съответно не е предмет на преценка от настоящия съд). Тази забава на купувача
обаче не води автоматично до прекратяване/разваляне на договора и освобождаване
на продавачите - К.И.Д., с ЕГН: ********** и
Б.Д.И., с ЕГН: ********** от задълженията им по договора, включително това да не
продават имота на трето лице ( чл. 5, ал.2), доколкото договорът продължава
своето действие. Заключил е че единственият начин, по който продавачите и
можело да се освободят от задълженията си по договора е като инициират неговото
разваляне по реда на чл. 87 ЗЗД и доколкото те не са сторили това, с продажбата
на имота на трето лице виновно са предизвикали невъзможност да се изпълни
предварителния договор( да се сключи окончателен такъв) и съответно дължат на
купувача двойния размер на заплатения от него задатък, който е бил писмено
поискан, както е посочено в условията на процесния договор.
Като съобрази становищата на страните и събраните писмени
доказателства въззивната инстанция намира гореизложените изводите на
първоинстанционния съд за неправилни. Съображенията за това са следните:
Задатъкът е парична сума или друга имуществена ценност,
която едната страна дава на другата при сключване на договора като
доказателство, че той е сключен и за обезпечаване на неговото изпълнение. От
така изведеното определение на правната фигура на задатъка и от ясния текст на
разпоредбата на чл. 93, ал. 2 от ЗЗД е видно, че задатъкът има гаранционна и обезщетително-наказателна функции. Тези тясно свързани
функции се изразяват в правото на изправната страна да иска в двоен размер,
даденият от нея задатък, ако получилата задатъка страна е неизправна. Това
право обаче изправната страна може да упражни само след като се откаже или
развали сключения договор, по който е даден задатъка. Следователно изправната
страна може да упражни правото си да иска в двоен размер, получения от
неизправната страна задатък или да задържи дадения задатък, след като сключения
между страните договор е развален или едностранно прекратен чрез отказ. Ако
сключеният между страните договор не е развален, създадената облигационна
връзка продължава да обвързва страните и изправната страна не може да иска в
двоен размер, получения от неизправната страна задатък респективно да задържи
дадения задатъка. ( решение № 865 от 23.12.2010 г. по гр. д. № 1831/2009
г., Г. К., ІV г. о. на ВКС).
Съобразно правилото на чл. 93, ал.3 ЗЗД, ако страната, която е дала задатъка, не изпълни задължението
си, другата страна може да
се откаже от договора и да
задържи задатъка. Ако задължението не е изпълнено от страната, която
е получила задатъка, другата страна при отказ от
договора може да иска задатъка
в двоен размер. Следователно развалянето на договора по реда на чл. 87 ЗЗД не е
единствения начин, по който продавачите, които са изправната страна по договора
към момента на настъпване на датата на сключването на окончателен договор са
могли да прекратят отношенията си с купувача. Те имат на разположение още един
по опростен метод да прекратяване на договора и това е да направят едностранен
отказ от него.
При тълкуването на клаузата на чл.8 от предварителния
договор, съгласно изискванията на чл. 20 ЗЗД, като съобрази отделните уговорки
във връзка едни с други и всяка една в смисъла, който произтича от целия
договор, целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността, както и
общия разум на изявленията, преценявайки и обстоятелствата, при които е сключен
договора, както и поведението на страните преди и след сключването му, съдът
намира, че в тази договорка е въплътен именно автоматичен отказ от договора от
страна на продавача, в случай, че на уговорената датата, продавачът не се яви
пред нотариуса за изповядване на окончателния договор, както и ако не изплати
остатъка от цената в този момент. Точния текст на уговорката гласи, че „При
неизпълнение на договора от страна на купувачите, същите губят в полза на
продавачите заплатения от тях задатък“. Използваната дума е „губят“, а за да се
загуби задатъка по смисъла на чл. 93, ал.2 ЗЗД следва да е налице едностранен
отказ от договорното отношение, предвид което съдът приема, че при оформянето
на клаузата от договора страните са имали предвид, че при неизпълнение на
задълженията на купувача, продавачите автоматично се отказват от договора и
задължат заплатения им задатък в пълен размер, което е допустимо съобразно
свободата на договаряне, установена от чл.9 ЗЗД.
Предвид приетото въззивният съд намира, че неизпълнението
на купувачът да се яви на уговорения ден пред нотариуса за сключването на
окончателния договор за покупко-продажба на недвижимия имот е довело до
автоматичното действие на визирания в чл. 8 от предварителния договор отказ от
правоотношението от страна на продавачите. Съответно към тази дата
предварителния договор е бил едностранно прекратен и не е обвързвал повече
продавачите и те са имали правната възможност правомерно да се разпоредят с
имота си в полза на трето лице.
С оглед изложеното следва изводът, че с продажбата на
процесния имот след прекратяване действието на предварителния договор,
продавачите не са нарушили задължение, породено от същия този договор и
съответно не дължат връщане на дадения им задатък в двоен размер. При така
изложените мотиви, предявените от купувача искове с правно основание чл. 93,
ал.2 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД се явява неоснователни, поради което първоинстанционното
съдебно решение следва да бъде отменено и исковете отхвърлени.
По разноските:
При този изход на правния спор въззивниците имат право на
направените от тях разноски в размер на 1600 лв. адвокатско възнаграждение за
първоинстанционното производство и сумите от 293,39 лв. държавна такса и 1940
лв. адвокатско възнаграждение.
Мотивиран от горното, Софийски градски съд
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ съдебно решение от 22.04.2020 г., постановено по гр.д. № 10434/2018 г. по описа на
СРС и вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ, предявените от Е.Ц.Ц.,
с ЕГН: ********** срещу К.И.Д., с ЕГН: ********** и Б.Д.И., с ЕГН: **********
искове с правно
основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД за сумите от по 7
500 евро, претендирани от всеки от ответниците като задатък по неизпълнен предварителен договор от 04.06.2014 г. за продажба на
дворно място с идентификатор 68134.2044.65, намиращо
се в София, кв. „Симеонова", на ул. ******", (******"),
№ 8, представляващо УПИ IV-65 от
квартал 16 по плана на гр.
София, „Малинова долина - I част", както и намиращите се в имота сгради,
ведно със законната лихва върху тези суми, считано от 14.02.2018 г. до пълното изплащане.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78 ГПК, Е.Ц.Ц., с ЕГН: ********** да заплати на К.И.Д., с ЕГН: ********** и Б.Д.И., с ЕГН: **********
сумата
от 1600 лв. разноски за адвокатско възнаграждение в първоинстанционното
производство, както и сумите от 293,39
лв. държавна такса и 1940 лв. адвокатско възнаграждение във въззивното
производство.
Решението подлежи на
обжалване пред ВКС в едномесечен срок от съобщаването.
ПРЕДСЕДАТЕЛ
:
ЧЛЕНОВЕ : 1.
2.