Р Е
Ш Е Н
И Е
Номер 260006
01.03.2024 година Град Eлхово
Гр.Елхово,
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ЕЛХОВСКИЯТ
районен съд в публично заседание на тринадесети октомври през две хиляди и
двадесета година в състав:
Председател: Доротея Янкова
при секретаря Т. В , като разгледа докладваното от
съдията гр.д.№ 262 по описа на съда за 2020 година, за да се произнесе взе
предвид следното:
Производството е с правно основание
чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД и чл.229, ал.2 от ЗЗД, във вр. с параграф I от доп.
разп. на Закона за арендата в земеделието и чл.4 от ЗАЗ.
Образувано е по искова молба на Д.С.Г.,
с ЕГН **********,***, действаща чрез
процесуален пълномощник адв.Я.П. ***,
със съдебен адрес ***, кант. 506, против „Л" ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление с.Л, общ.Елхово, ул."Христо Ботев" №
3, представлявано от управителя Б.П.И. с ЕГН ********** и К.Г.Б., с ЕГН **********
***, с която против ответниците е предявен
иск с правно основание чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД - за прогласяване нищожността на договор за
аренда, вписан в СВ-Елхово с вх.рег.№2294, акт № 297, том 3 от 03.07.2014 г.
поради накърняване на добрите нрави, и при условията на евентуалност е предявен
установителен иск с правно основание чл.229, ал.2 от ЗЗД във вр.§1 от ДР на ЗАЗ
и чл. 4 от ЗАЗ за приемане за
установено, че сключеният между ответниците Договора за аренда има за срок не
по-дълъг от минимално определения от чл.4 от ЗАЗ срок, а именно за срок от
четири стопански години.
В исковата молба се твърди, че ищцата е
собственик на 1/18 ид.ч. от три земеделски имота - ниви възстановените им в
качеството на наследници на Х К А, б.ж. на с. Л, починал на 22.12.1981 г.
земеделски земи, находящи се в землището на с.Л, общ.Елхово, а именно:
- НИВА
в местността „АЙДАРЛИЙЦА" с площ от 6.000 дка, пета категория,
съставляваща поземлен имот с идентификатор 43116.22.43 по КККР, одобрени със
Заповед № РД-18-1646/25.09.2018 г. на ИД на АГКК, с номер по предходен план
022043, при съседи: ПИ с №№ 43116.22.414, 43116.22.44,43116.22.42.
- НИВА
в местността „ГОРЕ РЕКАТА" с площ от 5.000 дка, десета категория,
съставляваща поземлен имот с идентификатор 43116.29.70 по КККР, одобрени със Заповед
№ РД-18-1646/25.09.2018 г. на ИД на АГКК, с номер по предходен план 029070, при
съседи: ПИ с №№ 43116.29.448, 43116.29.73,43116.29.71,43116.29.235;
- НИВА
в местността „ДЪЛГО КЕЛЕМЕ" с площ от 17.003 дка, пета категория,
съставляваща поземлен имот с идентификатор 43116.20.40 по КККР, одобрени със
Заповед № РД-18-1646/25.09.2018 г. на ИД на АГКК, с номер по предходен план
020040, при съседи: 43116.20.388, 43116.20.436, 43116.20.42, 43116.20.139,
43116.20.120, 43116.20.119, 43116.20.118.
Въз основа на Решение на ПК в гр.Елхово
№ 55 от 15.11.1994 г. по преписка № 7486/18.05.1992 г. с Нотариален акт за
собственост на недвижими имоти, възстановени по ЗСПЗЗ № 6, том V, дело №
1116/1995 г. от 18.10.1995 г., ищцата и още 9 лица са били признати за
собственици по наследство от Х К А на описаните по-горе земеделски земи.
През всичките години след това
съсобствените им имоти са били обработвани по силата на договори за наем и
аренда, ненадвишаващи 5 години.
На 15.05.2013г. един от съсобствениците
- ответницата К.Г.Х. /Б./, в качеството й на наследник на Г Д. Х с ЕГН **********
/вписан в нотариалния акт девети поред/ е сключила поредния договор за аренда с
вх.рег.№ 1938, акт № 71, том трети, за процесиите земеделски земи, отново за
срок от 5 стопански години - от 01.10.2013 г. до 01.10.2018г. Договорът е бил
сключен от арендодателя, чрез пълномощник адв.И.Д.И., който едновременно с това
е и съпруг на едноличния собственик и управител на ответното дружество Б.И..
Пълномощното, с което е бил упълномощен адв.И.Д.И. е с peг. № 43 от 03.04.2013
г. и е издадено от кмета на общ.Ахелой.
На 03.07.2014 г. е бил сключен нов Договор за аренда с вх.рег.№
2294, акт № 297, том трети, за същите земеделски земи, страни и по който
договор са двамата ответници. Срокът е предоговорен и значително удължен - за
26 стопански години - от 01.10.2014 г. до 01.10.2040 г. Договарянето отново е
било чрез пълномощник адв.И., със същото пълномощно - от 03.04.2013 г.
Единствената друга промяна е била в чл.6, ал.1 от договора, в който е определен
размера на арендната вноска. В същият е отпаднал е текста „левовата
равностойност на 10% от получения среден добив, но не по-малко от “.
На 01.12.2016 г., в СВ-Елхово е бил
вписан Анекс към договора от 15.05.2013 г., с дв.вход.рег. № 4087, за
прекратяването му по взаимно съгласие, подписан отново чрез пълномощника с
посоченото по-горе пълномощно.
Ищцата счита Договор за аренда от
03.07.2014 г. за нищожен и моли съда да прогласи нищожността му на основание
чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД - поради накърняване на добрите нрави. В тази връзка излага, че съгласно чл.26,
ал.1, пр.3 от ЗЗД нищожни са всички сделки, които накърняват добрите нрави.
Счита, договора за противоречащ на добрите нрави, тъй като крайният му резултат
е несъвместим с общоприетите житейски норми за справедливост и добросъвестност.
Сочи, че краткият срок е гаранция за правата на арендодателя - правото му да
потърси по-изгодни условия при друг арендатор след изтичане на договора,
правото му да се разпореди със собствеността си, при това при възможно
най-изгодните за него условия. Счита сключеният през 2014 г. договор, с оглед
увеличения повече от 5 пъти срок, при това без да е налице увеличаване
на договорената рента, за силно накърняващ интереса на арендодателите и сключен
в интерес на арендатора, който си
гарантира дългосрочно правно основание за обработване, нужно му за да получава
субсидии, без да се задължи да плаща по-висока рента.
Сочи и че договора не отразява
действителната обща воля на страните. Като доказателство за това, сочи
направена справка по персонална партида № 25942 - на лицето „Л" ЕООД, от
която е видно, че на процесната дата - 03.07.2014 г. ответното дружество е
сключило, наред с процесния договор, още 14 договора за аренда, с различни
лица, за същия 26 годишен срок.
Счита, че с оглед фактите увеличения
5-кратно срок, в рамките на едва започнал действието си абсолютно идентичен
договор за аренда, без предприето увеличаване на арендното плащане, нарушава
баланса в отношенията между страните и макар да не са нарушени императивни
правни норми, е налице морално укоримо поведение от страна на ответниците,
което накърнява интересите на останалите съсобственици, в това число и на
ищеца, като на практика ги лишава от възможността да упражняват в пълен обем
правото си на собственост, оставяйки им само „голата собственост". Счита,
че не без значение е и възрастта на съсобствениците, за които на практика
договорът се явява пожизнен. Най-възрастният е на 94 години, а преобладаващата
част от останалите, в това число и ищцата са на възраст между 65 и 80 години.
Наред с принципа на справедливостта
ищцата, счита, че е налице и нарушение на принципа на добросъвестността в
отношенията между страните.
В тази връзка твърди, че ответното
дружество е имало знанието за определени обстоятелства и факти, които са
формирали у него воля да сключи атакувания договор за аренда, нарушавайки по
този начин интересите на арендодателите, обременявайки имотите им с дългосрочен
договор, който на практика им оставя само „голата собственост", а именно
обстоятелства свързани с прилагането на Схемата за основно плащане и Схема за
единно плащане на площ и с дългосрочните
договори ответното дружество е целило да си гарантира правно основание за
ползване на възможно най-голяма площ земеделски земи, на базата на които при
откриване на процедурата по СОП, да заяви и получи възможно най-голям брой
права на плащане.
Предвид горното се иска съдът да
постанови решение, с което да прогласи на основание чл.26, ал.1 пр.3 от ЗЗД -
поради накърняване на добрите нрави, нищожността на договор за аренда, вписан в
СВ-Елхово с вх.рег.№2294, акт № 297, том 3 от 03.07.2014 г.
В условията на евентуалност, ако
съдът приеме иска по чл.26, ал.1, пр.3
от ЗЗД за неоснователен и недоказан предявява иск по чл.229, ал.2 от ЗЗД във
вр.§1 от ДР на ЗАЗ и чл. 4 от ЗАЗ – да бъде признато за установено по отношение
на ответниците, че договорът за аренда е сключен за 4 стопански години, а не за
26, както е посочено в него.
Обстоятелствата на които основава тази си претенция са, че в ЗАЗ не е уреден въпроса за отдаването под
аренда на земеделски земи от лица, които могат да извършват само действия по
обикновено управление, и счита, че в настоящия казус субсидиарно приложение
може да намери разпоредбата на чл.229, ал.2 от ЗЗД. Сочи, че арендодателят по
атакувания договор за аренда е съсобственик, притежаващ едва 1.167 дка от
всичките 28.003 дка. и поради това съгласно чл.229, ал.2 от ЗЗД, в качеството му
на лице, което може да извършва само действия по обикновено управление, не би
могъл да сключва договор за аренда за срок по-дълъг от минимално определения от
чл.4 от ЗАЗ срок, който към 03.07.2014 г. е четири стопански години.
Претендира и присъждане на направени по
делото разноски.
Ответникът „Л“ ЕООД, ЕИК *********, чрез
адв.И.И. *** е депозирал отговор на исковата молба в който е изразил становище
искът да е неоснователен.
Сочи, че сключения Договор за аренда на
земеделска земя е действителен и поражда действие и по отношение на ищците, с
доводи, че разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ допуска арендният договор да бъде
сключван и само от един от съсобствениците на земеделските земи, като отношенията между тях се уреждат
съобразно разпоредбата на чл.30, ал.3 от Закона за собствеността. В текста на
разпоредбата не е поставено условие договорът да бъде сключен от повече
съсобственици, което изключва разширителното й тълкуване. Сочи, че по аргумент
от чл.3, ал.4 от ЗАЗ отдаването под аренда е действие, което може да бъде
извършено самостоятелно от отделен съсобственик и без съгласие на останалите
участници в общността, чиито права и интереси са гарантирани от разпоредбата на
чл.30, ал.3 ЗС и в случай на увреждане могат да бъдат защитени по общия исков
ред, както и че по делото няма данни
интересите на ищците да са увредени по какъвто и да било начин.
Твърди, че специалният характер на
разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ изключва приложението на общата разпоредба на
чл.32, ал.1 от ЗС и на закрепеното в нея изискване за използване и управление
на общата вещ по решение на мнозинството от съсобствениците и на общите правила
на ЗЗД относно договора за наем (с изключение на неуредените в ЗАЗ въпроси).
Твърди, че ползва собствените на ищцата земеделски земи на правно основание.
Във връзка с предявеният при условията
на евентуалност иск с правно основание
чл.229, ал.3 от ЗЗД вр. чл.229, ал.2 от ЗЗД и чл. 4, ал.1 от ЗАрЗ,
ответникът се позовава на съдебна практика във връзка с действието на вписването
на актовете, които подлежат на такова, съгласно ЗС, а по отношение на
сключеният аренден договор във фазата на делбеното производство, ищците
твърдят, че по аналогия следва да се приеме, че след като страна във висящо
делбено производство има право да се разпореди с имота, тя има право и на
управление на делбените имоти.
Иска се искът по чл. 26, ал.1 пр. 3 ЗЗД
като и предявеният при условията на евентуалност иск с правно основание чл.229, ал.2 от ЗЗД вр.§1 от ДР на Закона за
арендата в земеделието и чл. 4 от ЗАЗ да бъдат оставени без уважение като
неоснователни и недоказани. Претендират се и направените по делото разноски.
Ответникът К.Б., в дадения й срок също е
депозирала отговор на исковата
молба. В същия е изразила становище
искът да е допустим, но неоснователен.
Сочи, че в качеството си на съсобственик
е заверила Пълномощно рег.№ 43 от 03.04.2013г., издадено от Кмета на Кметство
Ахелой, общ.Поморие, с което е упълномощила адв.И.Д.И. да сключва от нейно име Договор за аренда на съсобствената й
земеделска земя в землището на с.Л, общ.Елхово, обл.Ямбол, ЕКАТТЕ 43116, за
следните имоти: имот № 20040, местност
„Дълго келеме“, площ 17,006 дка, категория 5;
имот № 20043, местност „Айдарлийца“, площ 6,001 дка, категория 5; имот №
29070, местност „Горе реката“, площ 5.000 дка, категория 10. В пълномощното са били описани и условията, на които следва да
отговаря Договора за аренда.
На 15.05.2013 г. въз основа на даденото
пълномощно, упълномощеният адв.И.Д.И. е подписал с арендатор „Л" ЕООД,
ЕИК: ********* Договор за аренда на земеделска земя /вписан в СВ-Елхово с
вх.рег.№ 1938, Акт № 71, том 3 от 16.05.2013г./. Счита, че сключеният Договор
за аренда на земеделска земя от 15.05.2013г. е съответствал на нейните
изисквания.
По отношение на оспорвания Договор за аренда, вписан в
СВ-Елхово с вх.рег.№ 2294, Акт № 297, том 3 от 03.07.2014г., отново подписан от
адв.И.Д.И. въз основа на гореописаното пълномощно рег.№ 43 от 03.04.2013г. със
същия арендатор „Л" ЕООД, ЕИК: *********, счита, че същият не съответства
изцяло на нейните изисквания, като заявените от нея искания, залегнали в първия
договор от 15.05.2013г., във вторият Договор от 03.07.2014г. са били частично
заменени и променени без изрично съгласуване с нея, по-конкретно касателно
срока на договора и размера на самата рента. Въпреки това счита, че договора не
е нищожен.
Поради факта на частичната подмяна на
волята й е оттеглила пълномощията си по Пълномощно рег.№ 43 от 03.04.2013г.,
издадено от Кмета на Кметство Ахелой, общ.Поморие. Счита, че поведението й не
следва да се преценя като укоримо, накърняващо интересите на останалите
съсобственици.
Относно иска с правно основание чл.229,
ал.2 от ЗЗД, във вр. с параграф 1 от доп. разп. на Закона за арендата в
земеделието и чл.4 от ЗАЗ счита иска за неоснователен, с доводи, че има качеството на съсобственик
на земеделските земи, предмет на Договора за аренда, което право на
собственост, включващо правото да владее, ползва и се разпорежда с имота си, не
е ограничено по никакъв начин нито от закона, нито от трето лице, с изключение
на тези права, дадени на арендатора по силата на Договора за аренда и че разпоредбата на чл.229, ал.2 от ЗЗД не
може да намери приложение в отношенията между страните, които вече са
урегулирани от ЗАЗ, тъй като съгласно параграф 1 от доп. разп. на Закона за
арендата в земеделието само „за неуредените в този закон въпроси се прилагат
разпоредбите на гражданското законодателство".
Иска се съдът да постанови решение, с
което да отхвърли предявените искови претенции като неоснователни и недоказани.
В съдебно заседание ищцата, редовно
призована, не се явява. Представлява се от редовно упълномощен адвокат – Я.П. ***,
която поддържа изцяло исковата молба.
В съдебно заседание ответниците, редовно
призовани, не се явяват и не се представляват.
Съдът след като прецени събраните по
делото писмени и гласни доказателства, приема за установено от фактическа
страна следното:
Ищцата Д.С.Г., видно от приетия към
доказателствата Нотариален акт за собственост на недвижими имоти, възстановени
по ЗСПЗЗ № 6, том
V, дело № 1116/1995г. на районен
съдия при РС – Елхово е
собственик по наследство на 1/18 ид.ч. от три земеделски имота - ниви, възстановени
на наследници на Х К А, б.ж. на с. Л,
починал на 22.12.1981 г., находящи се в землището на с.Л, общ.Елхово, а именно:
- НИВА
в местността „АЙДАРЛИЙЦА" с площ от 6.000 дка, пета категория,
съставляваща поземлен имот с идентификатор 43116.22.43 по КККР, одобрени със
Заповед № РД-18-1646/25.09.2018 г. на ИД на АГКК, с номер по предходен план
022043, при съседи: ПИ с №№ 43116.22.414, 43116.22.44,43116.22.42.
- НИВА
в местността „ГОРЕ РЕКАТА" с площ от 5.000 дка, десета категория,
съставляваща поземлен имот с идентификатор 43116.29.70 по КККР, одобрени със
Заповед № РД-18-1646/25.09.2018 г. на ИД на АГКК, с номер по предходен план
029070, при съседи: ПИ с №№ 43116.29.448, 43116.29.73,43116.29.71,43116.29.235;
- НИВА
в местността „ДЪЛГО КЕЛЕМЕ" с площ от 17.003 дка, пета категория,
съставляваща поземлен имот с идентификатор 43116.20.40 по КККР, одобрени със
Заповед № РД-18-1646/25.09.2018 г. на ИД на АГКК, с номер по предходен план
020040, при съседи: 43116.20.388, 43116.20.436, 43116.20.42, 43116.20.139,
43116.20.120, 43116.20.119, 43116.20.118.
Ответникът К.Г.Х. /Б./, също притежава
идеални части от собствеността на процесните имоти – между 1/24 и 1/36 ид.части
/съдът е
в невъзможност да определи с
точност правото й в съсобствеността поради лисата на достатъчно доказателства в
тази насока/, видно от горния нотариален акт и
удостоверение за наследници на Х К А, изх. № ГС-02-0083322/14.10.2019г.,
издадено от Община Ямбол.
На 15.05.2013г. между ответника К.Г.Х.,
като съсобственик на процесните имоти, в качеството на арендодател, действаща
чрез пълномощник адв.И.Д.И., и ответното дружество „Л"ЕООД, ЕИК *********,
представлявано от управителя Б.П.И. е сключен Договор за аренда на земеделска
земя, вписан в СВ-Елхово с вх.рег.№ 1938, Акт № 71, том 3 от 16.05.2013г.
с предмет отдаване под
наем на съсобствените на ищцата и
ответницата К.Г.Х. /Б./ три земеделски имота, описани по - горе. Договорът е
бил сключен за срок от пет стопански години, считано от 01.10.2013г.до 01.10.2018 година. С договора е било договорено арендно плащане
/чл.6 от договора/ - левовата
равностойност на 10% /десет процента/ от получения среден добив , но не по - малко от 40 кг. пшеница за всеки декар арендована земя, определена на база средната
котировка на цена купува на хлебната пшеница
за месец юли на стопанската
година, въз основа на данни на
Пловдивска стокова борса франко склада на продавача, платимо не по - късно от
30.11. на всяка стопанска година.
На 03.07.2014 г. е
сключен процесния Договор за аренда,
вписан в СВ - Елхово при АВ с вх.рег.№ 2294, акт № 297, том
трети. Договорът е с предмет отдаването
под аренда на същите земеделски земи и е
сключен между същите страни - ответника - К.Г.Х. /Б./ - арендодател, действаща
чрез пълномощник адв.И.Д.И., упълномощен с пълномощно от 03.04.2013 г. и
ответника „Л" ЕООД, ЕИК *********, представлявано от управителя Б.П.И. като
арендатор, преди изтичане на предходния
договор да аренда.
Съгласно чл.4 от Договора същият се
сключва за срок от 01.10.2014г. до
01.10.2040г., т.е. за 26 стопански
години.
Променена е и клаузата на чл.6,
ал.1 от
договора като е отпаднало плащането да е в размер на левовата
равностойност на 10% /десет процента/ от получения среден добив. Съгласно този
нов договор плащането е в размер на
левовата равностойност на 40 кг. пшеница за всеки декар арендована земя, определена
на база средната котировка на цена купува на хлебната пшеница за месец юли
на стопанската година, въз основа
на данни на Пловдивска стокова борса франко склада на продавача, платимо не по - късно от 30.11. на всяка стопанска година.
На 01.12.2016 г. е вписано прекратяване на договора за аренда
от 15.05.2013г. с вход. рег. № 4087 на
СВ – Елхово видно от справка на СВ – Елхово, по партидата на ответницата К.Г.Х..
От приетото към доказателствата
пълномощно с нотариална заверка на подписа с рег. № 43/03.04.2013 година на
кмета на гр. Ахелой е видно, че с посоченото ответницата К.Г.Х. е упълномощила
адв. И.Д. И., ЕГН ********** да сключи
от нейно име договор за аренда със собствената й земеделска земя, останала й
в наследство от наследодателя й Х К А, б. ж.
на с. Л, а именно: Имот № 20040 в местността „Дълго келеме" с площ от
17.006 дка, кат. пета, имот № 022043 в местността „Айдарлийца" с площ от
6.001 дка, пета категория и имот №
029070 в местността „Горе реката" с площ от 5.000 дка, десета категория,
по преписка № 7486 на ОСЗГ – Елхово, находящи се в землището на с. Л, община Елхово.
Като условия, при които да бъде сключен
договора упълномищителят е посочил - сключването му според изискванията на ЗЗД
и ЗАрЗ в сила към момента на сключване на договора, с арендатор „Л"ЕООД,
ЕИК *********, за срок не по – малък от
четири години, арендната вноска да бъде уговорена като ежегодно заплащане от
страна на арендатора на левовата равностойност на 40 кг. зърно хлебна пшеница
за всеки декар арендована земя,
определена на база средната котировка на цената на хлебната пшеница за м. юли
на стопанската година, въз основа на данни на Пловдивската стокова борса франко
склада на продавача и при други условия
каквито намери за добре.
На упълномощения са дадени правомощия да
представлява К.Г.Х. пред нотариуси и/или съдия от районен съд изпълняващ
нотариални функции по ЗННД при снабдяването й с всички необходими документи за
и при сключване на договора, както и да договаря сам със себе си и /или с представлявани от него
юридически лица.
Съгласно пълномощното то е безсрочно и
важи до изричната му отмяна.
Посоченото пълномощно е било оттеглено
на 04.06.2020 година, изцяло от ответницата К.Г.Х., с „оттегляне на пълномощно“
с нотариална заверка на подписа с рег. № 50/04.06.2020 година на кмета на гр.
Ахелой.
Пълномощника на ответницата адв.И.Д.И. е
съпруг на едноличния собственик и управител на ответното дружество „Л"ЕООД,
ЕИК ********* - Б.И.. Посоченото
обстоятелство е служебно известно на съда.
От
справка по данни за физическо лице на Агенция по вписванията за периода от 01.07.2013 г. до 31.07.2014
година относно ответното дружество „Л"ЕООД, ЕИК *********, се установяват
вписванията по партидата на същото на дата 03.07.2014г. на още тринадесет договора за аренда за срока
идентичен със срока на процесния договор
– 26 стопански години, от 01.10.2014г. до 01.10.2040г.
От така описаната фактическа обстановка,
съдът, съблюдавайки закона прави следните правни изводи:
Въз основа на твърденията, изложени в
обстоятелствената част на исковата молба, като изходи и от петитума на същата,
съдът с доклада си по делото е квалифицирал предявените от ищцата искове по следния начин: главен иск по чл.26,
ал.1, предл.3 от ЗЗД – за прогласяване нищожността на Договор за аренда, вписан
в СВ-Елхово с вх.рег.№2294, акт № 297, том 3 от 03.07.2014 г., като накърняващ
добрите нрави; в условията на евентуалност иск чл. 229, ал.3, вр. ал.2 от ЗЗД и
чл. 4, ал.1 от ЗАрЗ, за приемане за установено, че Договор за аренда на
земеделска земя от 03.07.2014 година, вписан в Служба по вписванията гр.Елхово
вх.рег.№2294, акт № 297, том 3 от 03.07.2014 г. има сила за четири стопански
години, а не за 26 стопански години, както е посочено в договора.
Съдът намира, че предявените искове са
процесуално допустими, тъй като са предявени от и срещу легитимирани страни. За
ищцата, като съсобственик на земеделските земи, предмет на арендоване към
момента на сключване на процесния договор за аренда, е налице правен интерес от
установяване на неговата нищожност, като макар и да не е страна по този
договор, по силата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ, тя е обвързана от договорените от друг
от съсобствениците клаузи, в случая ответника К.Г.Х. /Б./. С оглед твърденията
на ищцата, че интересите й са засегнати от сключения между двамата ответници
Договор за аренда, е налице правен интерес от предявяване на иска за обявяване
нищожността на същия. Правният интерес на ищцата се обосновава от факта, че при
успешно проведен иск за установяване нищожността на посочения Договор за аренда
на земеделска земя от 03.07.2014 година, то тогава ищцата ще разполага с възможността
да се разпорежда със собствените си земеделски земи, предмет на процесния
Договор за аренда.
По предявеният главен иск по чл.26,
ал.1, предл.3 от ЗЗД:
Съгласно чл.26, ал.1 от ЗЗД нищожни са
договорите, които противоречат на закона или го заобикалят, както и договорите,
които накърняват добрите нрави, включително и договорите върху неоткрити
наследства. Съгласно приетото в правната теория и съдебната практика,
основанията за нищожност, посочени в чл.26 ЗЗД са общи такива и те не се
прилагат при наличие на друго /специално/ основание за нищожност.
В случая е предявен установителен иск за
прогласяване нищожността на Договор за аренда на земеделска земя от 03.07.2014
година, вписан в Служба по вписванията гр.Елхово вх.рег.№2294, акт № 297, том 3
от 03.07.2014 г вх.рег.№2294, акт № 297, том 3 от 03.07.2014 г. в хипотезата на
предл.3 на чл.26, ал.1 от ЗЗД - като накърняващ добрите нрави.
В разпоредбата на чл. 26, ал. 1 от ЗЗД
са законово закрепени различни основания за нищожност на договорите, а именно противоречие
на закона или заобикалянето му, както и накърняването на добрите нрави,
включително чрез договори с предмет, неоткрити наследства. Накърняването на
добрите нрави като основание за нищожност е всяко едно засягане на добрите
нрави, независимо от значимостта и интензитета, чрез сделка, като последиците
за това са нищожност. Именно в правната теорията се застъпва становището, че
накърняването на добрите нрави не следва да бъде явно или грубо. Критерият за
накърняване е винаги обективен - подобно на противоречието със закона, няма
значение дали страните съзнават или искат несъответствието между сделката и
добрите нрави. Единствено меродавна е оценката на обществото, която съответства
на морала и справедливостта. Накърняването на добрите нрави трябва да е по
отношение на съдържанието на сделката и/или на начина, по който е сключена.
Според постановеното с Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. на ВКС на РБ
по тълк. дело № 1/2009 г., " добрите нрави са морални норми, на които
законът е придал правно значение, защото правната последица от тяхното
нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със закона (чл.
26, ал. 1 ЗЗД). Накърняване на добрите нрави по смисъла на чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД е налице, когато се нарушава правен принцип, който може и да не е
законодателно изрично формулиран, но спазването му е проведено чрез създаване
на други разпоредби, част от действащото право. Такива са принципите на
справедливостта, на добросъвестността в гражданските и търговските
взаимоотношения и на предотвратяването на несправедливото облагодетелстване.
Съдът намира за основателни доводите на
ищцата, с които атакува действителността на договор за аренда от 03.07.2014 г.,
вписан в СВ-Елхово с вх.рег.№2294, акт № 297, том 3 сключен между ответниците
по делото. В подкрепа на този извод на съда са установените по делото
фактически положения.
Договор за аренда на земеделска земя от
03.07.2014 година, е предхождан от друг Договор за аренда, сключен на
15.05.2013 година за срок от пет стопански години до 01.10.2018 година. Действително
ЗАЗ, не предвижда максимален срок за арендно ползване на земеделска земя, като
е уреден единствено минималния срок, който към
момента на сключването му е бил
четири години, а към момента на подаване на исковата молба - пет години. При положение обаче, че средната
продължителност на арендните договори е 10 години, договореният 26 годишен срок
на договора за аренда, се явява несправедлив за ищцата, като както самата тя
сочи, през този продължителен период от време ищцата като съсобственик ще бъде
лишена от възможността да упражняват правото си на собственост в пълен обем и
на практика ще притежава единствено „голата собственост“ върху имотите си.
Дългият срок на договора се превръща на практика в пожизнен за нея и останалите
съсобственици, като ги лишава от възможността да се разпореждат с тях, предвид
на това, че имотите са обременени с 26 – годишен аренден договор.
Противоречието на добрите нрави като
основание за нищожност на договорите не е свързано само и единствено с констатация
за уговаряне на нееквивалентни престации по възмездните двустранни договори.
Действително към датата на сключване на договора за аренда от 03.07.2014 г. все
още не е действаща нормата на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ в редакция от ДВ, бр. 13/2017
г., която повелява договорът за аренда да се сключва със съсобственик на
земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от
съсобствен имот или със съсобственик, упълномощен от съсобственици, притежаващи
общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот. В случая
договорът е сключен самостоятелно и без упълномощаване от останалите
съсобственици от арендодателя К.Г.Х., чрез
процесуален пълномощник, която
притежава към момента на сключването му незначителен дял от съсобствеността
/между 1/24 и 1/36 ид.части/ от отдадените под
аренда земеделски имоти. Въпреки незначителното си участие в
съсобствеността К.Г.Х., чрез пълномощника си
е сключила сделка относно съсобствените земи, с която сериозно и извън
рамките на нормалната житейска логика е ограничила възможността на останалите
съсобственици, притежаващи повече от 50% от съсобствеността да могат да
участват в стопанисването и управлението на общите имоти за период от 26
стопански години. ЗАЗ не поставя изискване за максимален срок на действие на
арендния договор и не отрича възможността такъв договор да се сключи за
двадесет и шест стопански години или пожизнено /арг.чл. 4, ал. 1 от ЗАЗ и чл.
28, ал. 2 от ЗАЗ/, но сключването му за такъв продължителен срок изисква
стриктно спазване на принципа за справедливост и добросъвестност. Нужно е
одобрението на притежаващите по-голямата част от имотите съсобственици да се
обвържат с последиците на такъв дългосрочен договор. В случая ответникът К.Г.Х.
е действала при липса на такова одобрение и съгласуване с всички съсобственици.
Същевременно е упълномощила съпруга на представляващия дружеството ответник „Л"ЕООД,
ЕИК ********* да сключи договора за аренда от нейно име, като му е делигирала
значителни права, вкл. сам, без
ограничения да определя срока на договора. Последният от своя страна
след като е сключил въз основа на
упълномощаването договор за аренда за срок от пет години, преди изтичане на
последния е сключил нов договор за аренда,
но за срок повече от пет пъти по
- дълъг от първоначалния. В конкретния
случай макар арендодател по договора да е ответницата К.Г.Х., въз основа на
извършеното от нея упълномощаване пълномощникът й е действал както намери за
добре като действията му сочат да е действал в интерес на ответното дружество „Л"ЕООД,
ЕИК *********, и в противоречие с добрите нрави. Направеното от ответника К.Г.Х.
признание, че пълномощникът й е действал без нейно съгласие при сключване на процесния договор и
действията й по оттегляне на пълномощията на адв. И., сочат на несъгласие от
нейна страна с извършената сделка - договор
за аренда от 03.07.2014 година.
Действително няма законова пречка в
гражданскоправните и търговските отношения да се сключват договори между близки
и лица от едно семейство. В случая обаче договорът от 04.07.2014 година е
сключен между пълномощника без уведомяването на упълномощилия го ответник и при
наличие на вече действащ непрекратен договор, като с новия договор единствената промяна с
предходния е била в срока на действието му. Промяната на цената не е
съществена, но Промяната на срока ползва единствено арендатора, който си
осигурява възможност да ползва отдадените му под аренда имоти за един продължителен период от
време от 26 години.
Очевидно действията на пълномощника по
сключване на процесния договор за аренда от 04.07.2014 година при необосновано
дълъг период на действие от 26 стопански години са били продиктувани от
недобросъвестната му цел да извлече за представляваното от съпругата му
търговско дружество максимална изгода от чуждите имоти, обезпечавайки
ползването им от ответника „Л"ЕООД, ЕИК ********* за период от 26
години, т.е. за един продължителен
период от време, а собствениците им да бъдат лишени от възможността в този период
от време да се разпореждат с тях.
Тези действия и вътрешни подбуди при сключване на арендния договор от
03.04.2014 година са в пълно противоречие на неписаните морални правила и
добрите нрави, поради което договорът е нищожен на основание чл. 26, ал. 1
предл.3 от ЗЗД.
Предявеният главен иск като основателен
и доказан следва да бъде уважен, като бъде прогласена нищожност на договора за
аренда от 03.07.2014 година поради противоречието му с добрите нрави.
Предвид
уважаването на главния иск съдът не дължи произнасяне по евентуалния.
При този изход на делото и на основание
чл.78, ал.1 от ГПК, ответниците – „Л“ЕООД и К.Г.Х. /Б./следва да бъдат осъдени
да заплатят на ищцата направените по делото разноски. Посочените такива в
списъка съобразно разпоредбата на чл.80 от ГПК, ищцата е определила в общ
размер на 460.00 лева, от които 400 лева, представляващи заплатено адвокатско
възнаграждение, видно от Договор за правна защита и съдействие и пълномощно от
18.05.2020 г., 50.00 лева - заплатена държавна такса за образуване на
настоящото производство, 10.00 лева – такса вписване в имотен регистър. От
описаните от ищцата разноски и доказателствата за това, че същите са направени,
съдът намира, че следва да се уважи
искането и ответницата се осъдят да заплатят на ищците сумата от 460 лева.
При този изход на делото на ответниците
не се дължат разноски.
Мотивиран от гореизложеното, Елховският районен
съд
Р Е
Ш И :
УВАЖАВА предявеният от Д.С.Г., с ЕГН **********,***, против К.Г.Б., с ЕГН **********
*** и „Л“ ЕООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление – с. Л,
общ.Елхово, ул. „Христо Ботев“ №3, представлявано от Управителя Б.П.И., с ЕГН **********,
иск с правно основание чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД, като ПРОГЛАСЯВА ЗА НИЩОЖЕН, на основание
чл.26, ал.1, предл.3 от ЗЗД, като накърняващ добрите нрави Договор за аренда на
земеделска земя от 03.07.2014 г., вписан
в СВ - Елхово при АВ с вх.рег.№ 2294, акт № 297, том
трети, по силата на който ответника К.Г.Х.Б.,
с ЕГН ********** ***, в качеството и на собственик и арендодател, е предоставила
на ответника „Л“ ЕООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление – с. Л,
общ.Елхово, ул. „Христо Ботев“ №3, представлявано от Управителя Б.П.И., с ЕГН **********,
в качеството му на арендатор, за временно и възмездно ползване следните
недвижими земеделски имоти, находящи се в землището на с.Л, общ.Елхово, а
именно:
1. НИВА
в местността „АЙДАРЛИЙЦА" с площ от 6.000 дка, пета категория,
съставляваща поземлен имот с идентификатор 43116.22.43 по КККР, одобрени със
Заповед № РД-18-1646/25.09.2018 г. на ИД на АГКК, с номер по предходен план
022043, при съседи: ПИ с №№ 43116.22.414, 43116.22.44,43116.22.42.
2 НИВА
в местността „ГОРЕ РЕКАТА" с площ от 5.000 дка, десета категория,
съставляваща поземлен имот с идентификатор 43116.29.70 по КККР, одобрени със
Заповед № РД-18-1646/25.09.2018 г. на ИД на АГКК, с номер по предходен план
029070, при съседи: ПИ с №№ 43116.29.448, 43116.29.73,43116.29.71,43116.29.235;
3 НИВА
в местността „ДЪЛГО КЕЛЕМЕ" с площ от 17.003 дка, пета категория,
съставляваща поземлен имот с идентификатор 43116.20.40 по КККР, одобрени със
Заповед № РД-18-1646/25.09.2018 г. на ИД на АГКК, с номер по предходен план
020040, при съседи: 43116.20.388, 43116.20.436, 43116.20.42, 43116.20.139,
43116.20.120, 43116.20.119, 43116.20.118.
ОСЪЖДА на основание чл.78 ал.1 от ГПК
ответниците К.Г.Б., ЕГН ********** *** и „Л“ ЕООД, с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление – с.Л, общ.Елхово, ул.“Христо Ботев“ №3,
представлявано от Управителя - Б.П.И., с ЕГН **********, ДА ЗАПЛАТЯТ на ищцата Д.С.Г.,
с ЕГН **********,***, направените по
делото разноски в общ размер на 460.00 лева.
ДАВА на ищцата Д.С.Г., с ЕГН **********,***,
действащ чрез процесуален
пълномощник адв.Я.П. ***, със
съдебен адрес ***, кант. 506, шестмесечен срок от влизане в сила на настоящото
решение за отбелязването му в Службата по вписванията, съгласно чл.115, ал.2 от
ЗС.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред
Ямболски окръжен съд чрез Елховският районен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Преписи от настоящото решение да се
връчат на страните по делото.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: ........................
/Доротея Янкова/