Р Е Ш Е Н И E
№ 260009 30.04.2024 година гр.Бургас
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
Бургаският
окръжен съд граждански състав
на трети
април две хиляди двадесет и четвърта година
публично
заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Десислава Динкова
ЧЛЕНОВЕ:
секретар Жанета
Граматикова
прокурор
като
разгледа докладваното от съдия Д.Динкова
т.дело номер
89 по описа за 2021 година.
Производството по делото е образувано по повод исковите претенции на “А и
Л Търговско представителство“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище град Несебър и
адрес на управление к. к. „Слънчев бряг“, бизнес център „Корал сити“, етаж 4,
апартамент офис С5 против „Контракт инвест“ ООД, ЕИК *********, със седалище
град Свети Влас и адрес на управление ул. „Средна гора“, комплекс „Панорама
бей“ 1, ап. 41 - в несъстоятелност, Н.В.Ж. и А.А.Ж., и двамата р. граждани, с
постоянен адрес Р. Ф., Б. област, град Ш.
, ул. „Л.“ №**, ап. ** с правно основание чл. 649 във връзка с чл. 647, ал. 1,
т. 3 от Търговския закон, за обявяване за недействителна по отношение на
кредиторите на първия ответник сделката за покупко-продажба на недвижим имот,
инкорпорирана в нотариален акт №**, том **, рег. № ****, дело № 643 от 20**
година, вписан в Служба по вписванията - град Несебър под №***, том *, дело
№1173 от 20** година, който имот се намира в град Свети Влас, община Несебър,
местността „Юрта-под пътя“ и представлява самостоятелен обект с идентификатор №
11538.4.12.2.103 по кадастралната карта и кадастралните регистри.
Синдикът на „Контракт инвест“ ООД -
в несъстоятелност А.Й.К.с адрес гр. С. З. , ул. „Г. С.“ *** е
конституиран като съищец по делото.
Първоначалният ищец твърди, че с
решение № 509 от 27.02.2020 година, постановено по търг. дело № 27/2019 година
по описа на Бургаския окръжен съд е открито производство по несъстоятелност по
отношение на „Контракт инвест“ ООД. С постановеното решение за начална дата на
неплатежоспособността била определена датата 31.12.2014 година. В ТРРЮЛНЦ под
номер 20200618155855 бил обявен списъкът на неприетите вземания на кредиторите, сред които било и вземане на
ищеца. Последният подал в срок възражение пред съда. „А и Л търговско
представителство“ ЕООД завело иск за установяване размера на вземанията и
включването им в списъка на приетите вземания на кредиторите.
Твърди, че на 25.04.2019 година била сключена сделка във формата на
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № **, том **, рег. № 4285,
дело № 643/20** година, вписан в СВ под №***, том *, дело 1173/20**, с която „Контракт
инвест“ ООД, действащо чрез пълномощника си Георги Иванов продало на Н.В.Ж. и А.Ж.
следния недвижим имот, негова собственост, находящ се в град Свети Влас, а
именно: самостоятелен обект в сграда с кадастрален идентификатор
№11538.4.12.2.103, съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед № РД-18-48/03.10.2005 година на изпълнителния директор на
АГКК, с последно изменение, засягащо имота Заповед КД - 14-02-50/20.01.2009
година на Началника на СГКК-Бургас, с адрес Свети Влас, местността „Юрта-под
пътя“, ет. 0, ап. 103, находящ се в сграда №2, като сградата е разположена в
поземлен имот с идентификатор №11538.4.12, с предназначение на обекта: жилище,
апартамент, брой нива на обекта - едно с площ 32.16 кв. м. и прилежащи части
7.29 кв. м. идеални части от общите части на сградата и съответните идеални
части от правото на строеж върху терена, с обща площ на обекта 39.45 кв. м.,
при граници: самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: №№ 11538.4.12.2.102
и 11538.4.12.2.104, под обекта - самостоятелен обект с идентификатор
№11538.4.12.2.61, над обекта - самостоятелен обект с идентификатор
№11538.4.12.2.141. Цената по сделката била 10 000 евро, което прави
сделката възмездна такава, даденото по която значително надхвърля по стойност
полученото.
По делото в срок е постъпил отговор на исковата молба от „Контракт
инвест“ ООД - в несъстоятелност, с който счита предявения срещу него иск за
недопустим, евентуално за неоснователен.
Според ответника, липсва процесуална легитимация на ищеца за предявяването на иска.
По същество са оспорени изцяло твърденията, че ищецът бил кредитор на
ответното дружество, както и това, че даденото по атакуваната сделка значително
надхвърля по стойност полученото. Освен това, напълно недоказано било
твърдението, че към момента на сключване на сделката имотите се продавали на
цена от 700 евро на кв. метър.
Ответникът поддържа, че договорената цена била значително по-висока от
фигуриращата в нотариалния акт, като купувачите били заплатили цената по
предварителния договор. В тази връзка оспорва вписаната в нотариалния акт цена
като действителна - в частта, в която нотариалният акт материализирал
изявленията на страните по повод цената.
Излагат се твърдения, че на 25.10.2012 година между ответниците бил
подписан предварителен договор за
покупко-продажба на процесния имот, в
който била уговорена продажна цена в размер на 20 000 евро. Веднага след
това бил подписан анекс, с който цената
била предоговорена и възлизала на 30 000 евро. В анекса страните
договорили и начина на плащане - 20 000 евро в деня на подписване на
договора, а остатъкът от 10 000 евро в срок до 31.10.2023 година в брой
или по банков път. Купувачите надлежно заплатили първоначалната вноска, като
останала неплатена втората вноска. Платената вноска била надлежно осчетоводена
по счетоводните регистри на „Контракт инвест“ ООД. Втората вноска била
заплатена при сключване на окончателния договор по описания в нотариалния акт
начин. Поради неизпълнение на задълженията на купувача да заличи вписаната
върху имота договорна ипотека в полза на „Обединена българска банка“ АД се
забавило сключването на окончателния договор. По искане на банката част от
договорената продажна цена, а именно 5917.50 евро била заплатена вместо на
продавача, на нея.
По делото е постъпил отговор на исковата молба и от ответниците-
физически лица чрез упълномощения от тях процесуален представител. С него е
заявено от тях становище за допустимост, но неоснователност на предявените
искове. Сочи се на първо място, че ищецът не попада в списъка на кредиторите с
приети вземания, а второ място, тъй като към момента била оборена /в
производството по търг. дело №51/2021 година по описа на Бургаския окръжен съд/
истинността на представените писмени доказателства, на които ищецът основавал
вземането си по установителния иск, респективно се позовава на същите в
настоящото производство; на трето място, защото по последната цесия от дата
18.02.2021 година между ищеца-търговско дружество и „Хирон 2004“ ЕООД,
вземането с предмет част от присъдени съдебни разноски било възникнало на
13.02.2020 година, а атакуваната от ищеца сделка била извършена преди това - на 25.04.2019 година.
Също сочат, че между тях и несъстоятелния длъжник бил сключен
предварителен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот на
25.10.2012 година. Договорената продажна цена била 20 000 евро с включен ДДС,
която сума била платена при подписване на договора. На същата дата страните
подписали анекс към договора, с който изменили клаузите му и се договорили
продажната цена да бъде увеличена с 10 000 евро. Заплащането на продажната цена
в размер на 30 000 евро следвало да се извърши по следния начин:
20 000 евро при подписване на договора; 5 917.50 евро, платени на
12.12.2018 година по указаната от банката-кредитор на продавача „ОББ“ АД
банкова сметка с оглед заличаване на учредената в полза на банката ипотека;
4082.50 евро - на 25.04.2019 година, в деня на подписване на окончателния
договор за прехвърляне на правото на собственост в нотариална форма. От това е
изваден извода, че реално те като купувачи са заплати по 933 евро на кв. м.
като покупна цена за имота. Допълнително се изтъква от ответниците, че нито
една от предпоставките за уважаване на отменителния иск не е налице.
Синдикът Александър Комсийски поддържа, че исковете са предявени в
установения от закона преклузивен срок за това от кредитор с прието вземане.
Сочи, че предмет на отменителния иск била сделката, с която се прехвърля право на собственост, обективирана в
приложения към исковата молба нотариален акт. Твърди, че няма други
предварителни договорки, както и че не били извършвани никакви плащания в полза
на продавача, освен сумата от 5 917.50 евро, платени по сметка на „ОББ“ АД за
погасяване на задълженията на продавача. Други суми, освен договорената в
размер на 10 000 евро, не били плащани.
В търговската и счетоводната документация на „Контракт инвест“ ООД - в
несъстоятелност не съществували никакви други договори или плащания, свързани
със сделката, предмет на иска, освен нотариалният акт № **/25.04.2019 година.
Липсвали и сключени предварителни договори и анекс към него с дата 25.10.2012
година. Не били постъпвали по банковите сметки на ответното дружество паричните
суми в размер на 4 082.50 евро, представляващи разликата между сумата от 5
917.50евро до пълния размер от договорените 10 000 евро. Поради това
оспорва изявленията на страните по нотариалната сделка, обективирана в
нотариален aкт № ** от 25.04.2019 година.
Твърди, че представените с отговора на исковата молба предварителен
договор и анекс към него с дата 25.10.2012 година, както и приходен касов ордер
със същата дата били антидатирани, с недостоверна дата и с невярно съдържание.
При условията на евентуалност спрямо първото направено оспорване е оспорено
тяхното съдържание, автентичност и представителната власт на лицето, подписало
договора и анекса към него от името на юридическата личност. Предвид липсата на
представителна власт при същото, то всички негови изявления, включително това,
че сумата от 20 000 евро е заплатена в брой не можели да ангажират
продавача по предварителния договор, включително досежно обещанието да бъде
прехвърлено правото на собственост по отношение на процесния недвижим имот.
Оспорено е и съдържанието на представеното копие от приходен касов ордер с
твърдения, че сумата от 20 000 евро
не е постъпвала в касата на „Контракт инвест“ ООД - в несъстоятелност, такава
стопанска операция не е осчетоводена от последното, а също и че този касов
ордер не е съставен съгласно изискванията на ЗСч.
В съдебно заседание страните поддържат заявените становища, представят и
ангажират доказателства.
Бургаският окръжен
съд, като съобрази представените доказателства и закона, намира за установено
следното:
Предявения иск има
своето правно осн. в чл.647 ал.1 т.3 от ТЗ и е депозиран от дружество, което е
въвело твърдения, че е кредитор на несъстоятелния длъжник „Контракт инвест“
ООД. С определение №261753/02.12.2021
год. като задължителен другар на първоначалния ищец е конституиран синдикът на
несъстоятелното дружество, който е взел активно участие в процеса.
Съображенията за недопустимост на претенцията са обсъдени в определение
№260491/22.12.2023 год. и са счетени за неоснователни. Първоначалният кредитор
е представил доказателства, че с договор за цесия от 18.02.2021 год. е придобил
безспорно вземане от друг кредитор, а отделно от това участието на синдика на
несъстоятелния търговец като съищец обезпечава допустимостта на исковото
производство, независимо от това дали вземането на първоначалния ищец ще бъде
признато и дали той ще съхрани качеството си на кредитор през времетраенето на
процеса по отменителния иск.
Предмет на
претенцията е сделка, извършена след обявената от съда по несъстоятелността с
решение № 509 от 27.02.2020 г. по д.н. № 27/2019 г. на ОС – Бургас дата на
неплатежоспособност на дружеството – продавач – 31.12.2014 г. Тя
попада и в рамките на двугодишния срок по чл. 647, ал. 1, т. 3 от ТЗ,
предхождащ молбата за откриване на производството по несъстоятелност, подадена
на 16.11.2019 г. Искът е предявен на 19.02.2021 г. в едногодишния срок по чл.
649, ал. 1 от ТЗ от датата на откриването на производство по несъстоятелност.
Атакуваната възмездна
сделка е сключена с нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № **, том **, рег. № 4285, дело № 643/20** година, вписан в СВ
под №***, том *, дело 1173/2019, с която „Контракт инвест“ ООД, действащо чрез
пълномощника си Георги Иванов, е продал на Н.В.Ж. и А.Ж. следния недвижим имот,
негова собственост, находящ се в град Свети Влас, а именно: самостоятелен обект
в сграда с кадастрален идентификатор №11538.4.12.2.103, на цена от 10 000
евро. В акта е удостоверено волеизявление на страните, че от така уговорената
цена сумата от 5 917,50 евро е платена по указана от продавача банкова сметка
на ОББ за погасяване на ипотечен дълг и заличаване на вписана ипотека върху
имота, а остатъка от 4 082,50 евро е преведен в деня на подписване на
настоящия нотариален акт по указана от продавача банкова сметка.
Ответниците – приобретатели са представили доказателства, от които е
видно, че с уведомително писмо ОББ е поставила като условие на „Контракт
инвест“ ООД за да даде молби-съгласия за частично заличаване на ипотеки,
вкл.върху процесния имот, да бъдат
погасени определени суми, в частност за апартамент №103 да бъде внесена сумата
от 5 917,50 евро. Представени са две вносни бележки от 12.12.2018 год., с
които горната сума е внесена от М. С.-Н. – пълномощник на ответниците по
сделката, с основание заличаване на ипотека върху ап.103.
Твърденията на двете
групи ответници за привидност на уговорката в нотариалния акт относно цената на
имота, обоснована с наличие на сключен преди окончателната сделка предварителен
договор за продажба на същия имот и за действително уговорена и платена цена в
размер на 30 000 евро са останали недоказани.
Представени са
предварителен договор от 25.10.2012 год., с който е уговорена продажна цена от
20 000 евро, както и анекс от същата дата, с който цената е увеличена на
30 000 евро. Предварителния договор и анекса са подписани от Алексей
Журавел – управител на „Р.К.реал“ ЕООД – дружество, посочено като търговски
представител на „Контракт инвест“ ООД по силата на договор от 24.08.2012 год.,
и от друга страна от предварителните купувачи Жихареви.
Синдикът е оспорил
верността на горните частни документи, с твърдения, че са неверни, вкл.са
антидатирани, с недостоверна дата и съставени само за целите на процеса, за да
бъде установена по-висока от действително уговорената цена в нотариалния акт.
Оспорено е удостоверителното изявление за получена сума от 20 000 евро в
деня на подписване, с твърдения, че е направено от лице без представителна
власт.
В съответствие с
трайно установената съдебна практика, при оспорване датата на частен документ
от подписало го лице, доказателствената тежест се носи от страната, която
извлича от него изгодни правни последици, в случая от предварителните купувачи
(така решение № 229 от 29.01.2021 г. на
ВКС по гр. д. № 4529/2019 г., IV г. о., ГК, решение № 95 от 28.08.2019 г. на
ВКС по гр. д. № 3543/2018 г., III г. о., ГК
и др.). Синдикът, макар и участващ в делото като процесуален субституент
на всички кредитори, всъщност не се явява трето лице по см.на чл.181 от ГПК, доколкото
според хода на производството по несъстоятелност замества органния представител
на длъжника, а последният именно е страна по оспореното правоотношение и е
участвал при подписването на документа чрез пълномощник. Ответниците-физически
лица са представили, освен договора и анекса, само приходен касов ордер за
сумата от 20 000 евро от 25.10.2012 год., който няма данни за съставител и
също е оспорен от синдика като антидатиран, а и въобще като изявление, което
няма характеристиките на документ; саморъчен документ с дата 25.04.2019 год., с
който О. Н. им посочва банкова сметка, по която да преведат сумата от
4 082,50 евро, а на гърба на този документ се съдържа разписка с дата
15.04.2019 год., според която ответниците са предали на О. Найденов, като
управител на „Рент а кар Виго“ ООД – последното търговски представител на
„Контракт инвест“ ООД, сумата от 1200 евро, представляваща сбор от такса от 600
евро такса за поддръжка за първата година и 600 евро за откриване на партида
към ЕВН. Два от документите носят дати
от 2019 година и не установяват съществуване на отношения по предварителен
договор от 2012 год. с анекс, а ордерът е с дата 25.10.12 год., но също е
оспорен. Липсват документи с достоверна
дата, от които може да бъде заключено по несъмнен начин, че 25.10.2012 год. са
били подписани предварителен договор и анекс, по които предварителните купувачи
са заплатили сумата от 20 000 евро, както
и въобще липсват доказателства, че изявленията в нотариалния акт за
продажната цена са симулативни и че всъщност уговорената продажна цена е в
размер на 30 000 евро.
При това положение
следва да се приеме, че цената, срещу която имотът е прехвърлен, е посочената в
нотариалния акт – 10000 евро, а въпросът дали действително и била заплатена в
цялост е ирелевантен за отменителния иск по чл.647 ал.1 т.3 от ТЗ.
В тежест на ищеца е
да докаже изгодното за кредиторите на несъстоятелността твърдение, че даденото
значително надхвърля по стойност получената цена от 10000 евро, равняваща се на
19 558,30 лв.
От заключението на
съдебно-оценителската експертиза се установява, че пазарната оценка на
процесния имот, определена по метода на пазарните аналози, възлиза на
34 930 лв. към датата на сключване на сделката с нотариален акт. В
съдебното заседание вещото лице е пояснил, че при наличие на ипотека върху
имота практиката налага дисконтиране на цената, обикновено в размер на 10%.
Съдът изцяло
кредитира заключението на вещото лице,
както и пояснението му, че са налице предпоставки за намаляване на
цената с 10% поради наличие на тежести. Липсва основание да бъде възложено
изготвяне на заключение по начина, посочен от синдика в съдебното заседание –
да се издирят пазарни аналози към настоящия момент, които да бъдат намалени със
съответния коефициент към 2019 год. според данните от НСИ за ръста в цените на
недвижимите имоти. Методът на пазарните аналози, ползван от вещото лице,
предполага издирване на сравними оферти към датата на продажбата, а не по-късно
(към настоящия момент), които са бъдат преработени според статистически данни. Неоснователно е възражението на синдика, че имотът към
датата на продажбата е бил чист от тежести и поради това липсват предпоставки
за редукция на цената. Действително към датата на сделката ипотеката е била
заличена, но това е резултат от погасяване на суми от самите купувачи, а не е
резултат от действията на продавача, ето защо с основание може да се приеме, че
при преговорите между страните за постигане на приемлива и от двете страни цена
ипотеката е оказала влияние. При съобразяване на наложилата се в практиката
редукция от 10%, пазарната цена придобива вид от 31 437 лв.
В решение № 106 от 31.05.2013 г. на ВКС по т. д. № 388/2012 г., II т.о.
се приема, че дали неравностойността на
престациите е значителна, се преценява във всеки конкретен случай, т.е липсват
отнапред заложени, единни критерии.
Съпоставката между пазарната цена, определена с помощта на експертизата,
и договорената цена, показва, че имотът е продаден на цена от около 2/3 от
пазарната, което не представлява драстично несъответствие на престациите и може
да се сметне, че е резултат от свободата на договарянето, без да води до
нарушаване принципа на справедливостта и на забраната за неоснователно
обогатяване.
В обобщение съдът намира, че не са налице основания атакуваната сделка да
се приеме за недействителна по отношение на кредиторите на несъстоятелността на
заявеното основание и претенцията подлежи на отхвърляне.
На ответниците-физически
лица следва да се присъдят направените разноски в настоящото производство на
основание чл.78 ал.3 от ГПК, които възлизат на 2 950 лв., включително
възнаграждение на адвокат в размер на 2 500 лв., което не е прекомерно.
По аргумент от чл.649 ал.6 от ТЗ, държавната
такса в размер на 200,82 лв.следва да бъде възложена върху масата на
несъстоятелността.
Мотивиран от така
изложените съображения, Бургаският окръжен съд
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ претенциите на “А и Л
Търговско представителство“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище град Несебър и
адрес на управление к. к. „Слънчев бряг“, бизнес център „Корал сити“, етаж 4,
апартамент офис С5 и на синдика на „Контракт инвест“ ООД в н., ЕИК ********* – Александър
Комсийски против „Контракт инвест“ ООД, ЕИК *********, със седалище град Свети
Влас и адрес на управление ул. „Средна гора“, комплекс „Панорама бей“ 1, ап. 41
- в несъстоятелност, Н.В.Ж. и А.А.Ж., и двамата р. граждани, с постоянен адрес Р.
Ф., Б. област, град Ш. , ул. „Л.“ №**,
ап. ** с правно основание чл. 649 във връзка с чл. 647, ал. 1, т. 3 от
Търговския закон, за обявяване за недействителна по отношение на кредиторите на
първия ответник сделката за покупко-продажба на недвижим имот, инкорпорирана в
нотариален акт №**, том **, рег. № 4285, дело № 643 от 20** година, вписан в
Служба по вписванията - град Несебър под №***, том *, дело №1173 от 2019
година, с предмет недвижим имот с административен адрес в град Свети Влас,
община Несебър, местността „Юрта-под пътя“, представляващ самостоятелен обект с
идентификатор № 11538.4.12.2.103.
ОСЪЖДА “А и Л Търговско
представителство“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище град Несебър и адрес на
управление к. к. „Слънчев бряг“, бизнес център „Корал сити“, етаж 4, апартамент
офис С5 и „Контракт инвест“ ООД в н.,
ЕИК ********* да заплатят поравно на Н.В.Ж. и А.А.Ж., и двамата р. граждани, с
постоянен адрес Р. Ф., Б. област, град Ш.
, ул. „Л.“ №**, ап. ** разноски по делото в размер на 2 950 лева.
ОСЪЖДА „Контракт инвест“ ООД, ЕИК
*********, със седалище град Свети Влас и адрес на управление ул. „Средна
гора“, комплекс „Панорама бей“ 1, ап. 41 - в несъстоятелност да заплати в полза
на бюджета на съдебната власт по сметка на Окръжен съд – Бургас сумата от 200,82
лв. дължима държавна такса и такса от 5
лв. за служебно издаване на изпълнителен лист.
Решението подлежи на
въззивно обжалване пред Бургаски апелативен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: