№ 19126
гр. София, 23.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 175 СЪСТАВ, в публично заседание на
петнадесети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:ПЕТЪР ИВ. МИНЧЕВ
при участието на секретаря ДЕСИСЛАВА В. ХРИСТОВА
като разгледа докладваното от ПЕТЪР ИВ. МИНЧЕВ Гражданско дело №
20241110113065 по описа за 2024 година
Съдът е сезиран с искова молба, подадена от П. Ф. Б. срещу А. С. П., с която е
предявен конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за
окончателен на сключения между страните предварителен договор от 11.10.2023г. за
покупко-продажба на 1/3 идеална част от 17,30 % от поземлен имот с идентификатор
6******** с площ 331 кв.м. съгласно скица на поземления имот № 15- 753207/13.07.2023г.
по КККР, одобрени със заповед № РД-18-49/16.09.2015г. на ИД на АГКК, а съгласно
протокол за поставяне в дял вследствие доброволна подялба от 25.02.1977г. на СРС, 49-ти
състав по гр.д. 3637/1976г., представляващо дворно място цялото застроено и незастроено с
площ от 271 кв.м., находящо се в гр. София, ул. „754-та“ № 13, кв. Модерно предградие,
съставляващо имот с планоснимачен номер 1216, полигон ***, в квартал *** /стар/ по плана
на гр. София, местността зад З. Ф., при съседи ул. „754-та“, наследниците на М.К.,
наследниците на С. А., А. А. и Д. К., заедно с всички подобрения в имота, каквато е
изградената сграда, за която продавачът няма документи, с данни съгласно схема от АГКК
съставляваща сграда с идентификатор 6********.1, област София, община Столична, гр.
София, район, И, ул. „754“ № 13, функц. предназначение жилищна сграда – еднофамилна,
брой етажи 1, застроена площ 90 кв.м.
В исковата молба се твърди, че на 11.10.2023г. между страните бил сключен
предварителен договор за покупко-продажба на идеални части от описания по-горе
поземлен имот. Сочи, че продажбата е следвало да се осъществи срещу цена, платима по
следния начин: 750,00 евро, представляващи капаро, платими в рамките на 7 работни дни от
подписване на предварителния договор и 2 250,00 евро – остатък от продажна цена, платима
в деня на подписване на окончателния договор. Поддържа, че страните се съгласили да
1
сключат окончателен договор не по-късно от 18.10.2023г. в 10:00 ч. в кантората на нотариус
Садифе Мехмедова. Като гаранция за сключването на окончателен договор и при условие, че
до 18.10.2023г. такъв не се подпише, страните се задължили да се явят в кантората на
нотариуса на 22.10.2023г. за сключването на окончателен договор. Сочи, че с анекс от
16.10.2023г. страните се договорили да променят датата за подписване на окончателен
договор, като същата била променена от 18.10.2023г. на 25.10.2023г. Договорили още и че в
случай че до 25.10.2023г. не сключат окончателен договор, то страните следва да се явят в
кантората на нотариус Садифе Мехмедова в 11:00 ч. на 31.10.2023г., за да финализират
сделката или да констатират причините за несключването й. Ищецът твърди, че на
31.10.2023г. се е явил в кантората на нотариуса, но ответникът не се явил, за което бил
съставен констативен протокол от нотариуса. При тези твърдения моли съда да обяви за
окончателен сключения помежду им предварителен договор. Претендира разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба, с който
ответникът е признал иска. Искането към съда е да постанови решение съобразно
направеното признание.
Съдът като прецени по реда на чл.12 от ГПК събраните по делото и относими към
разрешаване на спора доказателства приема за установено от фактическа и правна страна
следното:
Исковата молба е редовна, а предявеният с нея иск е процесуално допустим.
По така предявения иск в доказателствена тежест на ищеца е да докаже наличието на
валиден предварителен договор сключен с ответника, по силата на който ответникът се е
задължил да прехвърли идеални части от правото на собственост върху описания в исковата
молба недвижим имот; да е изпълнил задължението си за плащане на уговорената цена и да
е настъпил падежът на задължението на ответника.
Страните не спорят и с обявения за окончателен доклад по делото съдът е обявил за
безспорни и ненуждаещи се от доказване по реда на чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК следните
обстоятелства: че между страните е сключен предварителен договор по силата на който
ответникът се е задължил да прехвърли посочените по-горе идеални части от правото на
собственост върху описания в исковата молба недвижим имот; че ищецът е платил на
ответника сумата от 750 евро. Освен безспорния им характер, тези обстоятелства се
установяват от представения предварителен договор за продажба на недвижим имот от
11.10.2023г. изменен с Анекс от 16.10.2023г., както и от представеното платежно нареждане
за кредитен превод в чуждестранна валута от 16.10.2023г.
Въпреки признанието на иска от страна на ответника, императивната норма на чл. 363
ГПК задължава съда при всички положения да извърши служебна проверка на
собствеността върху процесния недвижим имот. Това е така, защото както е изяснено с т. 19
от Тълкувателно решение № 6/2012г. на ОСГТК на ВКС, в производството по иска по чл. 19,
ал. 3 ЗЗД съдът разглежда не само материалния спор между страните относно
предварителния договор и неговото изпълнение, но също така извършва и дейност, каквато
се дължи от нотариуса в охранителното производство при продажба. Ето защо в това
производство съдът не може да основе решението си изцяло на направеното от ответника
признание, както повелява разпоредбата на чл. 237, ал. 1 ГПК. При признание на иска съдът
е длъжен да приеме за доказани всички останали материалноправни предпоставки за
уважаване на иска, освен тези по чл. 363 ГПК, които следва да провери служебно и да
изложи мотиви по тях.
В настоящата хипотеза от приетия Нотариален акт за собственост на недвижим имот,
2
придобит по Закона за трудовите земеделски стопанства № 195, том IX, дело № 1650/1945г.
от 13.08.1945г. се установява, че И. П. Ковачев е обявен за собственик на недвижим имот,
находящ се в землището на с. Връбница, Софийска околия, а именно двеста седемдесет и
един квадратни метра, находящи се в землището на с. Връбница, Софийско, в местността
„Суходола“ при граници: М.К., С. А., братя Андрей и А. А.и и Димчо П. Керацов.
От приетия Протокол от 25.02.1977г. по гр.д. № 3637/1976г. по описа на СРС, 49-ти
състав се установява, че е извършена делба на наследството на И. П. Ковачев, при която в
дял и изключителна собственост на Стоимен И. П. са поставени жилищна сграда, състояща
се от стая, кухня и входно антре, приземно помещение за сервизно, намиращо се в сутерена
на сградата, построена в средата на дворното място на 44,44 кв.м., ведно с 17,30% идеални
части от дворното място, цялото застроено и незастроено от 271 кв.м., находящо се в гр.
София, на ул. „754-та“ № 13, кв. „Модерно предградие“, съставляващо имот с пл. № 1216,
полигон 41, в кв. *** /стар/ по плана на София, местността зад З. Ф., при съседи: ул. „754-
та“, наследниците на М.К., наследниците на С. А., Атанас А.ов и Д. К..
От представените скица на поземлен имот № 15-753207-13.07.2023г. и скица на сграда
№ 15-198753 от 27.02.2024г., издадени от АГКК се установява, че описаните в протокола за
съдебна делба имоти съответстват на поземлен имот с идентификатор № 6******** и сграда
с идентификатор № 6********.1 по действащите КККР, одобрени със Заповед № РД-18-49
от 16.09.2015г. на изп.д. на АГКК.
От приетото удостоверение за наследници на съделителя Стоимен И. П. се установява,
че същият е починал на 02.10.2015г. и е оставил за наследници коляното на починалата
преди него дъщеря Юлия С.а И.а, коляното на починалия преди него син Цеко С. И. и
ответника А. С. П. /син/.
Следователно от събраната по делото доказателствена съвкупност се установява по
безспорен начин, че продавачът А. С. П. е собственик по наследяване от Стоимен И. П. на
1/3 идеална част от поставените в дял на неговия наследодател 17,30% идеални части от
поземления имот, ведно с подобренията в него, каквато е изградената в него сграда. Освен
това описанието на имота в предварителния договор е съответно на действащите КККР и
позволява неговата ясна индивидуализация, представено е актуално удостоверение за
данъчна оценка, както и скици, поради което са налице всички предпоставки за прехвърляне
на собствеността по нотариален ред. Представянето на декларация по чл. 264, ал. 1 ДОПК
от прехвърлителя в случая не е такова изискване, защото исковото производство е по
дефиниция спорно и уважаването на иска не може да бъде поставено в зависимост от волята
на ответника да я представи. Вместо това, съдебната практика е наложила в този случай
изискванията на чл. 264, ал. 1 ДОПК да бъдат изпълнени преди издаване на преписа от
решението за вписване, като ищецът представи удостоверения за тези обстоятелства,
издадени от НАП и отдел „Общински приходи“ към общината.
Всички останали предпоставки за уважаване на иска – валидността на предварителния
договор, плащането на аванса от 750 евро, изтичането на срока за сключване на окончателен
договор и неизпълнението на задължението на продавача да сключи такъв – се признават,
поради което не следва да бъдат обсъждани. За пълнота следва да се посочи, че всяка от тях
се и установява от писмените доказателства по делото.
Ето защо предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен.
В предварителния договор е предвидено, че дължимата продажна цена за процесния
имот е 3000 евро, от която 750 евро са заплатени авансово, а остатъкът от 2250 евро се
дължи в деня на сключване на окончателния договор. При това положение и съобразно чл.
362, ал. 1 ГПК, искът следва да бъде уважен при условието, че ищецът заплати на ответника
остатъка от продажната цена /сумата от 2250 евро/ в двуседмичен срок от влизане в сила на
решението, като в противен случай ответникът може да поиска обезсилването му на
основание чл. 362, ал. 2 ГПК.
3
На основание чл. 364 ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати в полза на
държавата по сметка на Софийски районен съд нотариална такса съгласно т. 8 от Тарифата
за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност в размер на 106,89
лева; по сметка на Агенцията по вписванията такса за вписване в размер на 10 лева и по
сметка на Столична община местен данък на основание чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ вр. чл. 35, ал.
2 от Наредбата за определяне на размера на местните данъци на Столичен общински съвет в
размер на 176,29 лева, като за общата сума от 293,18 лева следва да се нареди вписване на
възбрана върху прехвърляния недвижим имот на основание чл. 364, ал. 1 ГПК.
Следва да бъде даден 6-месечен срок на ищеца, считано от влизане на решението в
сила, да извърши отбелязване в Службата по вписванията по представен препис от
решението, като след изтичането на този срок вписването на исковата молба по настоящия
иск губи действието си /чл. 115 ал. 1 и ал. 2 от ЗС/.
По разноските:
При този изход от спора, право на разноски има единствено ищецът. Същият е сторил
разноски за държавна такса в размер на 50 лева, за вписване на исковата молба в размер на
10 лева, както и за адвокатско възнаграждение в размер на 1080 лева, платено изцяло в брой,
или общо 1140 лева, които следва да му бъдат присъдени.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД по иска на П. Ф. Б.
срещу А. С. А.ов, сключения между А. С. А.ов, с ЕГН: **********, с адрес: общ. Б, с.
Усойка, ул. „С.К.“ № 25 /като продавач/ и П. Ф. Б., с ЕГН: **********, с адрес: гр. София,
ул. „Г“ № 22, ет. 4, ап. 1, /като купувач/, предварителен договор за продажба на недвижим
имот от 11.10.2023г. с предмет 1/3 идеална част от 17,30 % от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор 6******** с площ 331 кв.м. съгласно скица на поземления имот № 15-
753207/13.07.2023г. по КККР, одобрени със заповед № РД-18-49/16.09.2015г. на
изпълнителния директор на АГКК, а съгласно протокол за поставяне в дял вследствие
доброволна подялба от 25.02.1977г. на СРС, 49-ти състав по гр.д. 3637/1976г.,
представляващо дворно място цялото застроено и незастроено с площ от 271 кв.м.,
находящо се в гр. София, ул. „754-та“ № 13, кв. „Модерно предградие“, съставляващо имот с
планоснимачен номер 1216, полигон ***, в квартал *** /стар/ по плана на гр. София,
местността зад З. Ф., при съседи ул. „754-та“, наследниците на М.К., наследниците на С. А.,
А. А. и Д. К., заедно с всички подобрения в имота, каквато е изградената сграда, за която
продавачът няма документи, с данни съгласно схема от АГКК съставляваща сграда с
идентификатор 6********.1, област София, община Столична, гр. София, район И, ул. „754“
№ 13, функц. предназначение жилищна сграда – еднофамилна, брой етажи 1, застроена
площ 90 кв.м., за продажна цена от 3000 евро, ПРИ УСЛОВИЕ, че П. Ф. Б. заплати на А. С.
А.ов остатъка от продажната цена в размер на 2250 евро в двуседмичен срок от влизане в
сила на настоящото решение. ПРЕДУПРЕЖДАВА П. Ф. Б., че при неизпълнение на
задължението, А. С. А.ов може да иска обезсилване на решението.
ОСЪЖДА А. С. А.ов, с ЕГН: **********, с адрес: общ. Б, с. Усойка, ул. „С.К.“ № 25,
да заплати на П. Ф. Б., с ЕГН: **********, с адрес: гр. София, ул. „Г“ № 22, ет. 4, ап. 1, на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 1140 лева, представляваща сторените по делото
разноски.
ОСЪЖДА П. Ф. Б., с ЕГН: **********, с адрес: гр. София, ул. „Г“ № 22, ет. 4, ап. 1, на
основание чл. 364, ал. 1 ГПК да заплати следните суми: по сметка на Софийски районен съд
– нотариална такса в размер на 106,89 лева; по сметка на Агенция по вписванията – такса за
4
вписване в размер на 10 лева; по сметка на Столична община – местен данък в размер на
176,29 лева.
ДА СЕ ВПИШЕ служебно възбрана върху следния недвижим имот: 1/3 идеална част
от 17,30 % от поземлен имот с идентификатор 6******** с площ 331 кв.м. съгласно скица на
поземления имот № 15- 753207/13.07.2023г. по КККР, одобрени със заповед № РД-18-
49/16.09.2015г. на ИД на АГКК, а съгласно протокол за поставяне в дял вследствие
доброволна подялба от 25.02.1977г. на СРС, 49-ти състав по гр.д. 3637/1976г.,
представляващо дворно място цялото застроено и незастроено с площ от 271 кв.м.,
находящо се в гр. София, ул. „754-та“ № 13, кв. Модерно предградие, съставляващо имот с
планоснимачен номер 1216, полигон ***, в квартал *** /стар/ по плана на гр. София,
местността зад З. Ф., при съседи ул. „754-та“, наследниците на М.К., наследниците на С. А.,
А. А. и Д. К., заедно с всички подобрения в имота, каквато е изградената сграда, за която
продавачът няма документи, с данни съгласно схема от АГКК съставляваща сграда с
идентификатор 6********.1, област София, община Столична, гр. София, район, И, ул.
„754“ № 13, функц. предназначение жилищна сграда – еднофамилна, брой етажи 1,
застроена площ 90 кв.м., за сумата от 293,18 лева, представляваща разноски по
прехвърлянето на имота.
ДА НЕ СЕ ИЗДАВА заверен препис от решението за вписване, докато не бъдат
представени доказателства от П. Ф. Б., че са заплатени посочените по-горе разноски по
прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота, както и за липса на непогасени,
подлежащи на принудително изпълнение публични задължения на А. С. П. (чл. 364, ал. 2
ГПК и чл. 264, ал. 1 ДОПК).
ДАВА ШЕСТМЕСЕЧЕН СРОК на П. Ф. Б., считано от влизане в сила на
решението, да извърши отбелязването му в Службата по вписванията – гр. София, като след
изтичането на този срок вписването на исковата молба губи действието си.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийски градски съд
в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5