№ 17063
гр. С., 19.09.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 48 СЪСТАВ, в публично заседание на
втори юли през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ИВЕЛИНА М. СИМЕОНОВА
при участието на секретаря МАРИЯ АТ. ДРАГАНОВА
като разгледа докладваното от ИВЕЛИНА М. СИМЕОНОВА Гражданско
дело № 20231110130870 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 124, ал. 1 ГПК, вр. чл. 235 ГПК.
Образувано е по искова молба на Г. Д. Я. и В. Д. Я. против „С.“ ООД, с която са
предявени осъдителни искове с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за осъждане на ответника
да заплати сумата от 8 850 евро, претендирана в условията на разделност от ищците - в
размер на по 4 425 евро, представляваща договорна неустойка по чл. 7.4., б. „а“ от договор
от 18.05.2021 г. за строителство, дължима поради забава от страна на ответника при
изпълнението на СМР, въвеждането в експлоатация с разрешение за ползване на
недвижимия имот, предмет на договора и прехвърлянето на собствеността върху имота в
полза на ищците.
Ищците твърдят, че по сключен договор от 18.05.2021 г. ответникът (изпълнител) се
задължил със свои сили, средства и материали да построи и прехвърли в собственост на
ищците (възложители) апартамент № 1, находящ се на втори жилищен етаж, със застроена
площ от 102,45 кв. м. и състоящ се от антре, коридор, тоалетна, дневна, трапезария, кухня,
две спални, дрешник, две бани с две тоалетни и два балкона, заедно с прилежащите към
апартамента 5,384 % идеални части от общите части на сградата и 5,493 % идеални части от
мястото, върху което е построена сградата, а именно: УПИ II-12 от кв. 181 по регулационния
план на гр. С., с идентификатор 68134.301.402, както и гараж № 4, находящ се в сутерена на
същата сграда, със застроена площ от 35,23 кв. м., заедно с прилежащите на гаража 1,889 %
идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото. Сочат, че
съгласно чл. 1.3. от договора, собствеността върху имота следвало да се прехвърли в срок до
30 работни дни от датата на снабдяване с разрешение за ползване, което следвало да бъде
издадено на 31.07.2021 г. Твърдят, че разрешението за ползване било издадено на 04.05.2022
г., като сделката по прехвърляне на собствеността се състояла едва на 05.10.2022 г. Сочат, че
в периода между издаването на разрешението за ползване и прехвърлянето на собствеността
строителят не осигурявал достъп до сградата, въпреки че ищците били изпълнили
задълженията си по договора по заплащане на част от дължимата цена; били констатирани
недостатъци и необходимост от извършване на довършителни СМР. На 14.10.2022 г.
заплатили и разликата в продажната цена по банков път по сметката на ответника. Сочат, че
в чл. 2.1. от договора било предвидено, че „Срокът за изпълнение на СМР, както и
1
предаване на сградата и издаване на разрешение за ползване, съгласно предмета на договора
е 31.07.2021 г.“, като за неспазване на тези срокове била уговорена неустойка съгласно чл.
7.4., б. „а“ от договора. Ищците считат, че им се дължи неустойка за забава поради
неспазване на договорените срокове за изпълнение на СМР и за предаване на сградата
съгласно чл. 2.1., чийто размер е определен в чл. 7.4., б. „а“ от договора – не по-голям от 5 %
от цената на имота – или сумата от 8 850 евро – предвид забавата за срока от 01.08.2021 г. до
05.10.2022 г. По изложените съображения молят за уважаване на предявените искове.
Претендират разноски.
Извън срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от ответника, с доводи за
неоснователност на исковете. Поддържа, че издаването на разрешение за ползване на
сградата било забавено поради извънредното положение в страната, свързано с пандемията
от КОВИД 19, като с нотариалния акт от 05.10.2022 г. ищците са заявили, че нямат
претенции във връзка със забавата. Моли за отхвърляне на исковете.
Отговорът по чл. 131 ГПК е подаден след предвидения в същата разпоредба срок,
като с определение № 22769/03.06.2024 г. по настоящото дело, в производство по реда на чл.
64 ГПК е оставена без уважение подадената от „С.“ ООД молба с вх. № 348102/04.12.2023 г.
за възстановяване на срока за подаване на отговор на исковата молба. Това определение е
потвърдено с определение № 1389/24.01.2025 г. по в. ч. гр. д. № 10713/2024 г. по описа на
СГС, II-Ж въззивен състав, влязло в сила на 24.01.2025 г.
Съдът, след като прецени поотделно и в съвкупност събраните по делото
доказателства и обсъди доводите на страните съобразно разпоредбата на чл. 235 ГПК,
намира следното от фактическа страна:
По делото е приет Договор от 18.05.2021 г., сключен между Г. Д. Я. и В. Д. Я. като
възложители и „С.“ ООД като изпълнител, по силата на който ответното дружество се е
задължило да построи със свои сили, средства и материали и да прехвърли в собственост на
възложителите следния имот, находящ се в гр. С., район „В.“, във „Високоетажна жилищна
сграда с подземен паркинг“, която се изгражда в УПИ II-12, от кв. 181 по регулационния
план на гр. С., местност „Западно направление“, като съгласно скица, издадена от СГКК –
гр. С., поземленият имот е с идентификатор 68134.301.402 от него и като приемател-
строител съгласно Нотариален акт за учредяване на право на строеж № 159, том V, рег. №
17948, дело № 877/2018 г., вписан в Служба по вписванията с вх. рег. № 74482, акт № 120,
том CLXXII, на база одобрени работни проекти на 12.09.2018 г. и издадено Разрешение за
строеж № 231/19.09.2018 г. на СО-НАГ, а именно: апартамент № 1, находящ се на втори
жилищен етаж, кота +3,45 м., със застроена площ от 102,45 кв. м., състоящ се от антре,
коридор, тоалетна, дневна, трапезария, кухня, две спални, дрешник, две бани с две тоалетни
и два балкона, при съседи: етажен коридор, стълбище, ул. „П.“, калка. стена изток, калка.
стена юг, вътрешен двор, апартамент № 2, заедно с прилежащите към апартамента 5,384 %
идеални части от общите части на сградата, както и 5,493 % идеални части от правото на
собственост върху гореописаното място и гараж № 4, находящ се на сутеренен етаж, кота -
3,20 м., със застроена площ от 35,23 кв. м., състоящ се от паркомясто № 13 и паркомясто №
14, при съседи: платформа, подземна улица, гараж № 3, сутере. стена изток, заедно с
прилежащите към гаража 1,889 % идеални части от общите части на сградата, заедно с
прилежащото право на строеж върху УПИ, в който е построена сградата.
Съгласно чл. 1.3. от договора изпълнителят ще осигури прехвърлянето на
собствеността на описания в т. 1.1. имот на възложителя, по законоустановения нотариален
ред в срок до 30 работни дни от датата на разрешението за ползване заедно с полагащите му
се идеални части от общите части на сградата и прилежащото право на строеж върху
урегулирания поземлен имот.
Съгласно чл. 2.1. от договора срокът за изпълнение на строително-монтажните
работи, както и предаване на сградата и издаване на разрешение за ползване съгласно
2
предмета на договора е 31.07.2021 г.
Съгласно чл. 2.2. от договора изпълнителят предава владението за договорния имот
на възложителя след като са уредени всички финансови, технически и правни въпроси, в
срок не по-рано от 15 дни от датата на издаване на разрешение за ползване на сградата.
Съгласно чл. 2.3. срокът по въвеждане във владение се увеличава с толкова дни, с колкото
дни сумарно възложителят е забавил внасянето на дължимите вноски към изпълнителя,
съгласно сроковете, определени в раздел 6 – цени и начин на плащане. Съгласно чл. 2.4. при
форсмажорни обстоятелства (военно положение, природни бедствия и др.) срокът по т. 2.1.
от договора се продължава с времето, през което тези обстоятелства действат. Промяната се
уточнява с протокол, подписан от двете страни, при спазване на останалите условия по
договора.
Съгласно чл. 4.2. изпълнителят се задължава да предаде обекта при степен на
завършеност, подробно описана в Приложение № 1 към договора, неразделна част от същия.
Съгласно чл. 6.1. цената на описания имот е 177 000 евро с вкл. ДДС, която съгласно
чл. 6.3. следва да бъде заплатена по следния начин: а/ първа вноска – 10 % - 17 700 евро,
платими под формата на стоп-капаро за горепосочения обект; б/ втора вноска – 90 % - 159
300 евро, платими с лични средства, преди нотариалното прехвърляне на собствеността на
договорения имот, след въвеждане на сградата в експлоатация. При финансиране чрез
ипотечен кредит плащането може да се извърши след нотариалното прехвърляне на
собствеността, като възложителят е длъжен да предостави копие от договора за ипотечен
кредит и писмо от банката за поемане на задълженията по този договор.
Съгласно чл. 7.4. при неспазване на срока по т. 2.1. от този договор за изпълнение на
строителните и довършителните работи, когато вината за това не е на възложителя,
изпълнителят заплаща неустойка в размер на: при закъснение до 60 календарни дни – период
на неблагоприятни атмосферни условия и административна забава по издаване на
разрешение за ползване, изпълнителят не заплаща неустойка, а за всеки просрочен ден след
60-тия – по 0,2 % върху цената по т. 6.1., но не повече от 5 % от същата.
По делото са приети Констативен акт за установяване годността на строежа от
15.01.2021 г., подписан от възложителите на строежа и от представители на проектанта „А.“
ЕООД, строителя „М.“ ООД и консултанта (строителния надзор) „К.“ ЕООД, с който
последните са приели, че строежът е изпълнен съгласно одобрените инвестиционни проекти,
екзекутивната документация, условията на договора за строителство и съответните анекси
към него и са упълномощили В.Г.К. да ги представлява в процедурата по издаване на
разрешение за ползване, както и пред всички експлоатационни предприятия, и Разрешение
за ползване № СТ-05-241/04.05.2022 г., издадено от Министерство на регионалното развитие
и благоустройството, Дирекция за национален строителен контрол, видно от което
„Високоетажна жилищна сграда подземен гараж“, находяща се в поземлен имот с
идентификатор 68134.301.402 по кадастралната карта на гр. С., УПИ II-12, кв. 181, м.
„Западна направление - Метростанция“, по плана на гр. С., район „В.“ – Столична община, с
административен адрес: ул. „П.“ № 73, с възложители: „В.Г.“ ЕООД, представлявано от Г.К.
– управител, М. Д. Р., В. Д. Р., В.П. Р., К.Е. Р., В. Б. Р., М.на Й. Р., А. Й. Р., Б. Й. Р., С.Т. М., Р.
А. Л., В.В.Б., Н.В.Н., А.К.В., Г.Д.в И.нов, В. Д. С., Г.Н.С., Л.Х. Г., „С.“ ООД, с управител
В.Г.К., „Р.К. Н.“ ЕООД, с управител Х. В.ев П., е въведена в експлоатация на 04.05.2022 г.,
като е прието, че строежът е изпълнен в съответствие с одобрените проекти, разрешение за
строеж № 231/19.09.2018 г., издадено от главен архитект на Столична община, Протокол обр.
2 от 08.01.2019 г. за открИ.не на строителна площадка и определяне на строителна линия и
ниво на строежа с констатациите от извършени проверки на контролираните нИ.. Строежът е
нанесен в кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. С. с идентификатор
68134.301.402.6, съгласно чл. 54а, ал. 3 ЗКИР.
По делото е приет Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 178,
3
том III, рег. № 10293, дело № 546 от 04.10.2022 г., вписан в Служба по вписванията с вх. рег.
№ 73205 от 04.10.2022 г., акт № 133, дело № 56023/2022 г., видно от който на 04.10.2022 г.
„С.“ ООД, чрез управителя В.Г.К., е продал на В. Д. Я. и на Г. Д. Я. следните собствени на
дружеството – продавач недвижими имоти, находящи се във „Високоетажна жилищна сграда
с подземни гаражи“, въведена в експлоатация с Разрешение за ползване № СТ-05-
241/04.05.2022 г. на Началник на ДНСК, в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор
68134.301.402 по кадастралната карта и кадастралните регистри на град С., Столична
община, област С., одобрени със Заповед № РД-18-32/01.04.2016 г. на Изпълнителен
директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. С., район „В.“, ул. „П.“ № 73, с площ от
371 кв. м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно
ползване: ниско застрояване (до 10 м), стар идентификатор: няма, номер по предходен план:
12, квартал 181, парцел II при съседни имот с идентификатори: 68134.301.415,
68134.301.403, 68134.301.401 и 68134.301.400, а именно: 1) САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В
СГРАДА – АПАРТАМЕНТ № 1 с идентификатор 68134.301.402.6.1 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. С., Столична община, област С., одобрени със Заповед № РД-
18-32/01.04.2016 г. на Изпълнителен директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. С.,
район „В.“, ул. „П.“ № 73, ет. 2 в сграда с идентификатор 68134.301.402.6, брой надземни
етажи 7, брой подземни етажи 1, с предназначение: жилищна сграда – многофамилна,
разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.301.402 и поземлен имот с
идентификатор 68134.301.415, с предназначение на самостоятелния обект: жилище,
апартамент, брой нИ. на обекта 1, на втори етаж, с площ от 102,45 кв. м., състоящ се от
антре, дневна, трапезария, кухня, две спални, дрешник, две бани с тоалетна, тоалетна и два
балкона, при съседни самостоятелни обекти в сградата съгласно схема на АГКК: на същия
етаж – обект с идентификатор 68134.301.402.6.2, под обекта – обект с идентификатор
68134.301.402.6.30 и обект с идентификатор 68134.301.402.6.23, над обекта – обект с
идентификатор 68134.301.402.6.4, заедно с 5,384 % идеални части от общите части на
сградата, равняващи се на 22,03 кв. м. и заедно със съответните идеални части от правото на
строеж върху мястото, върху което е изградена сградата; 2) САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В
СГРАДА – ГАРАЖ № 4 с идентификатор 68134.301.402.6.27 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. С., Столична община, област С., одобрени със Заповед № РД-
18-32/01.04.2016 г. на Изпълнителен директор на АГКК, находящ се в гр. С., район „В.“, ул.
„П.“ № 73, ет. -1, в сграда с идентификатор 68134.301.402.6, брой надземни етажи 7, брой
подземни етажи 1, с предназначение на самостоятелния обект: гараж в сграда, брой нИ. на
обекта: 1, с площ от 35,23 кв. м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия
етаж – обект с идентификатор 68134.301.402.6.26, под обекта – няма и над обекта – няма,
заедно с 1,889 % идеални части от общите части подземното ниво на сградата, равняващи се
на 32,03 кв. м. и заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху мястото,
върху което е изградена сградата, за сумата от 177 000 евро /346 181,91 лв. по фиксинга на
БНБ/, от която по банков път е внесена 34 618,19 лв. преди подписването на договора, а
остатъкът в размер на 311 563,72 лв. – по банков път чрез кредит, предоставен на купувачите
от „Централна кооперативна банка“ АД след вписване на нотариалния акт и на зако. ипотека
върху имотите в полза на банката.
По делото е приет Нотариален акт за прехвърляне на идеални части от недвижим
имот в изпълнение на задължение № 183, том III, рег. № 10343, дело № 550 от 05.10.2022 г.,
вписан в Служба по вписванията с вх. рег. № 73595 от 05.10.2022 г., акт № 13, дело №
56459/2022 г., видно от който на 05.10.2022 г. В.Г.К., като управител на „С.“ ООД, и
действащ като пълномощник на М. Д. Р., В. Д. Р., В.П. Р., К.Е. Р., Йордан Б. Р., В. Б. Р., М.на
Й. Р., А. Й. Р. и Георги Янков К. в качеството си на управител на „В.Г.“ ЕООД, като
собственици на идеални части от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 68134.301.402 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. С., Столична община, област С.,
одобрени със Заповед № РД-18-32/01.04.2016 г. на Изпълнителен директор на АГКК, с адрес
4
на поземления имот: гр. С., район „В.“, ул. „П.“ № 73, с площ от 371 кв. м., с трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване
(до 10 м), стар идентификатор: няма, номер по предходен план: 12, квартал 181, парцел II,
който поземлен имот съгласно комбинирана скица е идентичен с УПИ II-12 от кв. 181 от
регулационен план на м. „Западно направление“, одобрен със Заповед № РД-09-50-
445/11.08.1997 г., с площ на УПИ по графични данни от 372 кв. м., при съседи на УПИ: ул.
„П.“, УПИ III-13,24 и УПИ I-9,10,11,25, в който поземлен имот е построена и въведена в
експлоатация съгласно Разрешение за ползване № СТ-05-241/04.05.2022 г. на Началник на
ДНСК „Високоетажна жилищна сграда с подземни гаражи“, е прехвърлил на Р. А. Л., В. Д.
Я., М. И.нова В., Г. А. В., Н.В.Н., правото на собственост върху идеални части от
гореописания поземлен имот, които са принадлежащи /припадащи се/ към конкретните
обекти от жилищната сграда, придобити от приемателите, подробно посочени в
нотариалния акт, от които на В. Д. Я. – 5,493 % идеални части от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор 68134.301.402, които съгласно таблица за площообразуване и архитектурен
проект са припадащи се към апартамент № 1, които идеални части се прехвърлят на
приемателите в изпълнение на задължението на М. Д. Р., В. Д. Р., В.П. Р., К.Е. Р., Йордан Б.
Р., В. Б. Р., М.на Й. Р., А. Й. Р. и Георги Янков К. в качеството си на управител на „В.Г.“
ЕООД, към Р. А. Л., В. Д. Я., М. И.нова В., Г. А. В., Н.В.Н., поето съгласно Нотариален акт
за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на жилищна сграда №
159, том V, рег. № 17948, дело № 877 от 08.11.2018 г., вписан в Служба по вписванията с вх.
рег. № 74482 от 2018 г., акт № 120, том CLXXII, дело № 54204, и сключени между „С.“ ООД
и приемателите по този нотариален акт договори за строителство и предварителни договори
за покупко-продажба на идеални части от поземлен имот и на обекти в предвидена по
одобрен инвестиционен проект жилищна сграда. С подписването на нотариалния акт
страните са декларирали, че владението върху всички обекти от сградата (включително
апартаменти, гаражи, дворни места, паркоместа) е предадено на собствениците от страна на
„С.“ ООД. Приемателите Р. А. Л., В. Д. Я., М. И.нова В., Г. А. В., Н.В.Н. са заявили, че нямат
никакви претенции към „С.“ ООД, свързани с изпълнението на съществуващите задължения
за изграждане на сградата, като всичко е изпълнено с договореното качество и в
договорените срокове; че подписаните договори са изпълнени изцяло и с подписването на
нотариалния акт декларират, че нямат претенции по какъвто и да е въпрос към „С.“ ООД,
включително и финансови.
По делото е приета покана от В. Д. Я. до „С.“ ООД, представлявано от управителя
В.Г.К., от 22.10.2021 г., за посещение на обекта и съставяне на двустранен протокол във
връзка с установени несъответствия при изпълнението, не по-късно от 31.10.2021 г., която
няма данни да е връчена на ответното дружество.
За установяване на изпълнение на задълженията си по договора за строителство от
ищците са представени проформа фактура № ********** от 18.05.2021 г. с доставчик „С.“
ООД и получател В. Д. Я. за сумата от 34 618,19 лв. с вкл. ДДС (28 848,49 лв. без вкл. ДДС)
за покупко-продажба на апартамент № 1 и гараж № 4, ул. „П.“ № 73 и платежно нареждане
от 18.05.2021 г., видно от което В. Д. Я. е превел в полза на „С.“ ООД сумата в размер на 34
618,19 лв. с основание: капаро покупка апартамент № 1 и гараж № 4, ул. „П.“ № 73. Прието
е и платежно нареждане от 14.10.2022 г., видно от което В. Д. Я. е превел в полза на „С.“
ООД сумата в размер на 311 563,72 лв. с основание: окончателно плащане за покупка на
апартамент № 1 и гараж № 4, гр. С., р-н „В.“, ул. „П.“ № 73.
По делото са събрани и гласни доказателствени средства чрез разпит на свидетеля
Цветомир Петков Х.в, чийто показания съдът кредитира като логични, непосредствени и
неопровергани от други доказателства по делото. Същият заявява, че познава ищците от
повече от 10 години, ходил е на огледите в апартамента им на ул. „П.“ във връзка със
строително-ремонтните дейности, повечето неща ги правел В. и свидетелят му помагал.
Въпреки че В. получил ключ от апартамента, имало моменти, в които нямал достъп до него.
5
Правели опити да се свържат със строителя К., който в повечето случаи не си вдигал
телефона. Последният идвал на място, разговаряли със свидетеля и с ищеца. Ищецът бързал
с обекта, тъй като съпругата му Г. била бреме., ремонтът щял да отнеме време и идеята била
да се разбере със строителя по-рано да се влезе в обекта и да започнат строително-
монтажните дейности, материалите и обзавеждането били купени още на акт № 14. През
лятото на 2022 г. – 2023 г. сградата получила акт № 16. Водени били разговори между ищеца
и К. във връзка с прехвърлянето на имота, защото ищецът бил изплатил всичко и се
притеснявал, че сделката не е продължила по-нататък. К. казвал, че подготвят документите,
като свидетелят не е наясно с причините за забавянето.
При така установеното от фактическа страна, съдът достигна до следните
правни изводи:
Предявени са осъдителни искове с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД.
Съгласно чл. 92, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, неустойката обезпечава изпълнението на
задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да
се доказват. Неустойката е форма на договорна отговорност. Тя има за цел да обезпечи
изпълнението на задължението, да обезщети вредите от неизпълнението и да санкционира
определен вид неизпълнение по договора. Определянето на неустойка в договора
освобождава изправната страна от необходимостта да доказва размера на вредите от
неизпълнението.
Като форма за обезщетяване на вреди от договорно неизпълнение неустойката се
дължи, само ако страните са уговорили предварително в договора, че в случай на виновно
неизпълнение на точно определено задължение длъжникът дължи на кредитора неустойка за
вредите от неизпълнението. Размерът на неустойката и видът на договорното неизпълнение,
за което тя се дължи, също са предмет на договаряне между страните. Отговорността за
плащане на договорна неустойка възниква при наличието на три предпоставки: валидно
договорно задължение, неизпълнение на задължението от страна на длъжника, уговорка за
плащане на неустойка поради неизпълнение на договорното задължение. При уважаването
на иска следва да липсват и предпоставки, изключващи отговорността на длъжника за
неустойка и същата да отговаря на присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкцио.
функции.
С оглед правилата за разпределение на доказателствената тежест по предявените
искове с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД в тежест на ищците е да докажат сключването
между страните на процесния договор за строителство от 18.05.2021 г., предвидено в същия
задължение за изпълнение на СМР, предаване на сградата и снабдяване с разрешение за
ползване за обекта от ответника в съответния срок (че ответникът е поел задължение да
завърши строителството и да снабди сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация
в срок до 31.07.2021 г.), че ищците са изпълнили задълженията си по сключения договор,
респективно че са били готови да ги изпълнят (т. е. че са изправна страна – че са платили
цената по договора в срок), поемането от ответника чрез валидна неустоечна клауза на
задължение да заплати на ищците неустойка при неизпълнение на задължението си за
изпълнение на СМР, въвеждане в експлоатация и предаване на обекта, описан в договора за
строителство, в уговорения срок (уговорена неустойка за забава, в случай на неизпълнение
на посочените задължения от ответника в срок), както и размера на неустоечното вземане за
всеки от ищците.
При установяване на тези обстоятелства, в тежест на ответника е да докаже
възраженията си относно дължимостта на неустойката - че е изпълнил своите задължения по
договора точно и в предвидените в договора срокове, евентуално че е пог. претендираните
вземания.
С доклада по делото, приет без оспорване от страните, на основание чл. 146, ал. 1, т. 3
и т. 4 ГПК са отделени за безспорни и ненуждаещи се от доказване по делото
6
обстоятелствата, а и същите се установяват от посочените писмени доказателства, че между
страните е сключен договор от 18.05.2021 г., с който ответникът (изпълнител) се е задължил
със свои сили, средства и материали да построи и прехвърли в собственост на ищците
(възложители) апартамент № 1, находящ се на втори жилищен етаж, със застроена площ от
102,45 кв. м. и състоящ се от антре, коридор, тоалетна, дневна, трапезария, кухня, две
спални, дрешник, две бани с две тоалетни и два балкона, заедно с прилежащите към
апартамента 5,384 % идеални части от общите части на сградата и 5,493 % идеални части от
мястото, върху което е построена сградата, а именно: УПИ II-12 от кв. 181 по регулационния
план на гр. С., с идентификатор 68134.301.402, както и гараж № 4, находящ се в сутерена на
същата сграда, със застроена площ от 35,23 кв. м., заедно с прилежащите на гаража 1,889 %
идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото; че
съгласно уговореното в договора, собствеността върху имота е следвало да се прехвърли в
срок до 30 работни дни от датата на снабдяване с разрешение за ползване, което е следвало
да бъде издадено до 31.07.2021 г. – съгласно чл. 2.1. от договора „Срокът за изпълнение на
СМР, както и предаване на сградата и издаване на разрешение за ползване, съгласно
предмета на договора е 31.07.2021 г.“; че разрешението за ползване е било издадено на
04.05.2022 г., като сделката по прехвърляне на собствеността се е състояла на 04.10.2022 г.
(на която дата е прехвърлено правото на собственост върху изградените обекти – апартамент
№ 1 и гараж № 4) и на 05.10.2022 г. (на която дата са прехвърлени съответните идеални
части от общите части на мястото); че в чл. 7.4., б. „а“ от договора за строителство от
18.05.2021 г. страните са уговорили неустойка при неспазване на срока по чл. 2.1. - за всеки
просрочен ден след 60-тия по 0,2 % върху цената по договора, но не повече от 5 % от
същата.
В случая на 18.05.2021 г. между страните е сключен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот и строителство, който има комплексен характер -
съдържа елементи както на договора за изработка по чл. 258 ЗЗД - чл. 269 ЗЗД - в частта, в
която ответникът е поел задължението да извърши строителството на конкретни обекти в
напълно завършен вид - до степен, годна за обитаване и ползване, срещу заплащане на
възнаграждение, така и на предварителен договор за покупко-продажба - в частта, в която е
поето задължение от ответника да прехвърли на ищците собствеността върху процесните
апартамент и гараж. Този ненаименован от закона договор, за който липсва специална
уредба, се подчинява на общите разпоредби на ЗЗД (правилата на договора за изработка и на
предварителния договор). Въз основа на преценката на доказателствата съдът приема за
установено, че страните са сключили валидно договора и са обвързани от уговорките по
него. По силата на договора за ответника е възникнало задължението да извърши
строителството на процесните обекти, съобразно уговорените степен на завършеност и срок,
съответно да изгради сградата с разрешение за ползване в срок до 31.07.2021 г. (чл. 2.1.) и да
прехвърли собствеността на описаните имоти на възложителите по законоустановения
нотариален ред в срок до 30 работни дни от датата на разрешението за ползване, заедно с
полагащите им се идеални части от общите части в сградата и прилежащото право на
строеж върху урегулирания поземлен имот (чл. 1.3.), а за ищците е възникнало задължението
да заплатят уговорената цена в уговорените срокове. Срочното изпълнение на задължението
на ответника да извърши строителството на процесните обекти, съобразно уговорените
степен на завършеност и срок, съответно да изгради сградата с разрешение за ползване до
31.07.2021 г. е обезпечено с клаузата на чл. 7.4, б. „а“ от договора, съгласно която при забава
същият дължи на възложителите неустойка за всеки просрочен ден след 60-тия в размер на
0,2 % върху цената по договора, но не повече от 5 % от същата. В случая не се спори, че
разрешението за ползване е издадено на 04.05.2022 г. Следователно е налице забава в
изпълнението на задължението на ответника да завърши строителните работи, да предаде
сградата и да се снабди с разрешение за ползване в срок до 31.07.2021 г.
Възражението на ответника, че забавата се дължи на причини, за които той не
7
отговоря – пандемията от КОВИД 19, е недоказано. По делото не се събраха доказателства
за наличието на обективни причини по смисъла на чл. 81, ал. 1 ЗЗД, довели до невъзможност
на ответника да изпълни задължението си в срок. Въпреки разпределената доказателствена
тежест ответното дружество не е доказало настъпване на форсмажорни обстоятелства, които
биха го освободили от задължението за заплащане на неустойка, както и че своевременно е
уведомило ищците за същите съобразно уговореното (чл. 8.4). Не са ангажирани
доказателства, че именно пандемията от КОВИД 19 е довела до забавяне на строителството
и довършването на сградата, като следва да се посочи, че към датата на подписване на
договора от 18.05.2021 г. е изминал период от почти една година след отмяната на
извънредното положение в страната, обявено във връзка с пандемията от КОВИД 19.
Поради това не може да се приеме, че ответникът е изпаднал в забава поради форсмажорни
обстоятелства, които го освобождават от задължението му за заплащане на предвидената в
чл. 7.4., б. „а“ от договора неустойка.
Неустойката цели да обезщети възложителя/купувача за евентуални вреди от
неизпълнението, но само когато същият е изправна страна по договора. В случая ищците са
изправна страна по договора, тъй като са заплатили уговорените вноски от продажната цена,
който факт на първо място не е оспорен от ответника, а на следващо място се установява и
от представените платежни нареждания от 18.05.2021 г. за изплащане на сумата от 34 618,19
лв. (10 % от продажната цена съгласно уговореното в чл. 6.3., б. „а“ от договора) и от
14.10.2022 г. за сумата от 311 563,72 лв. (останалата част от продажната цена съгласно
уговореното в чл. 6.3., б. „б“ от договора).
За да възникне правото на неустойка клаузата, пораждаща задължение за плащането й
не трябва да противоречи на добрите нрави, които са израз на принципите за справедливост
и добросъвестност в гражданските и търговските правоотношения. Съдът следва и
служебно да преценява дали клаузата за неустойка съответства на добрите нрави и на
посочените принципи (така ТР № 1/27.04.2022 г. по тълк. д. № 1/2020 г. по описа на ОСГТК
на ВКС, решение № 1/02.01.2024 г. по гр. д. № 633/2023 г. по описа на ВКС, IV г. о., решение
№ 496/24.07.2024 г. по гр. д. № 3283/2023 г. по описа на ВКС, IV г. о.). Съгласно т. 3 от ТР №
1/15.06.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г. по описа на ОСТК на ВКС, условията и
предпоставките за нищожност на клаузата за неустойка произтичат от нейните функции,
както и от принципа за справедливост в гражданските и търговските правоотношения.
Преценката за нищожност на неустойката поради накърняване на добрите нрави следва да се
прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора, като могат да
бъдат използвани някои от следните примерно изброени критерии: естеството им на
парични или на непарични и размерът на задълженията, изпълнението на които се
обезпечава с неустойка; дали изпълнението на задължението е обезпечено с други правни
способи - поръчителство, залог, ипотека и др.; вид на уговорената неустойка (компенсаторна
или мораторна) и вида на неизпълнение на задължението - съществено или за незначителна
негова част; съотношението между размера на уговорената неустойка и очакваните от
неизпълнение на задължението вреди. При конкретната преценка за нищожност на
неустойката могат да се използват и други критерии, като се вземат предвид конкретните
факти и обстоятелства за всеки отделен случай. Неустойката следва да се приеме за
нищожна, ако единствената цел, за която е уговорена, излиза извън присъщите й
обезпечителна, обезщетителна и санкцио. функции. Доколко клаузата за неустойка е
уговорена в нарушение на добрите нрави, следва да се разрешава чрез комплексна преценка
не само на съдържанието на договорната клауза, но и при отчитане на фактори като
свободата на договаряне, равнопоставеността между страните, функциите на неустойката,
възможността неизправният длъжник сам да ограничи размера на неизпълнението, за да не
се превърне неустойката в средство за неоснователно обогатяване, и други фактори,
относими за конкретните правоотношения между страните.
В разглежданата хипотеза, съобразявайки вида на неизпълнението и естеството на
8
неизпълненото задължение, настоящият съдебен състав приема, че от начина, по който е
уговорена между страните клаузата за неустойка по чл. 7.4., б. „а“ от договора не може да се
направи извод, че същата е нищожна поради несъответствие с добрите нрави. Касае се за
предварително уговорен размер на обезщетение за забавено изпълнение на задължението за
завършване на строителството, като се цели обезвреда на вредите, които търпят
възложителите - купувачи, съизмерими с лишаването им от възможността да ползват
процесните имоти за периода на забава, а изпълнението на задължението на ответника не е
обезпечено с други правни способи. Доколкото неустойката е мораторна, то е оправдано
периодът на забавата да рефлектира върху размера на неустойката, като по този начин се
цели стимулиране на точното изпълнение от страна на длъжника, а страните са фиксирали и
максимален размер на неустойката – не повече от 5 % от цената по договора (177 000 евро).
Последният не излиза извън присъщите за всяка неустойка обезпечителна, обезщетителна и
санкцио. функции и съдът приема, че е налице валидно уговорена клауза за неустойка.
С оглед на изложеното и при приложение на неблагоприятните последици на
правилата за разпределение на доказателствената тежест следва да се приеме, че ответникът
не е положил дължимата грижа при изпълнение на задължението си по договора от
18.05.2021 г., при което на ищците, които са изпълнили насрещните си задължения, са
причинени вреди. А доколкото отговорността за вреди, респективно за договорна неустойка
за забава, на длъжника може да се ангажира само при негово виновно поведение, каквото е
налице в частност, то релевираната претенция по чл. 92, ал. 1 ЗЗД е установена по
основание. Както се посочи, когато е предвидена неустойка по договора нейното
заплащането се дължи без да е необходимо да се установява размерът на действително
претърпените вреди.
Според разпоредбата на чл. 20 ЗЗД при тълкуването на договорите трябва да се търси
действителната обща воля на страните, като отделните уговорки трябва да се тълкуват във
връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор,
с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. Тълкувайки волята
на страните, обективирана в процесния договор от 18.05.2021 г. съгласно чл. 20 ЗЗД, съдът
приема, че страните са искали да обвържат уговорената неустойка със срока по чл. 2.1. – за
изпълнение на СМР (съгласно Приложение № 1 – степен на завършеност) и снабдяване на
сградата с разрешение за ползване, а не със срока по чл. 1.3. – за прехвърляне на
собствеността на процесните имоти след издаването на разрешението за строеж, т. е.
неустойка се дължи за периода от 01.10.2021 г. (60 календарни дни след 31.07.2021 г.) до
04.05.2022 г., или за период от 215 дни забава. Изчислена за всеки просрочен ден по 0,2 %
върху цената от 177 000 евро неустойката възлиза в размер на 76 110 евро. Страните обаче
изрично са ограничили размера й до 5 % от продажната цена, следователно дължимата
неустойка е в размер на 8 850 евро (с левова равностойност 17 309,10 лв., изчислена чрез
използване на валутен калкулатор).
Възражението на ответника, че с нотариалния акт за прехвърляне на собствеността
ищците са се съгл.и с последиците от забавата (т. е. са преуредили последиците от
допуснатата забава) е преклудирано. Съгласно чл. 131 ГПК, възраженията на ответника
срещу предявения иск и фактите, на които те се основават, следва да бъдат заявени в срока
за отговор на исковата молба. С изтичане на този срок всички правоизключващи,
правоунищожаващи, правопогасяващи и правоотлагащи възражения, се преклудират, и не
могат да бъдат въведени по-късно в производството пред първоинстанционния съд, освен
ако пропускът се дължи на особени непредвидени обстоятелства – чл. 133 ГПК. Съгласно чл.
147 ГПК до приключване на съдебното дирене страните могат да навеждат нови
обстоятелства и да представят нови доказателства, ако не са могли да ги узнаят, посочат и
представят своевременно, или когато се касае за нововъзникнали обстоятелства. В случая
това правоизключващо възражение не е въведено своевременно в процеса, тъй като не е
налице хипотезата на чл. 133 ГПК - пропускът да бъде въведено своевременно в процеса не
9
се дължи на особени непредвидени обстоятелства, не се касае и за някоя от хипотезите на чл.
147 ГПК.
За пълнота следва да се посочи, че съгласно решение № 210/02.05.2012 г. по гр. д. №
884/2011 г. по описа на ВКС, IV г. о., клаузите за неустойка, включени в предварителния
договор не се заличават и прекратяват и не изгубват действието си само поради факта на
сключване на окончателния договор. Те запазват своето действие и продължават да
обвързват страните и след сключването на последния, стига да не са изменени и отменени с
окончателния договор - изрично или мълчаливо.
Съгласно мотивите на посоченото решение, основното задължение на страните по
предварителния договор, който е организационен и подготвителен по своя характер, е това
за сключването на обещания с него окончателен договор. Няма пречка обаче в
предварителния договор страните да включат и уговорки, които са поначало характерни за
обещания окончателен договор. Нерядко в практиката страните по предварителен договор за
продажба на недвижим имот включват такИ. уговорки за предаване на имота и/или за
заплащане на продажната му цена в определен срок и пр., като уговарят и неустойки при
неизпълнение, при неточно, непълно или забавено изпълнение на тези задължения. Често
срещани са и смесените договори, които инкорпорират в себе си, както предварителен
договор за продажба на недвижим имот, така и договор за изработка - за извършване
строителството на имота от продавача, който в този случай се явява и изпълнител. В тези
договори също могат да бъдат уговорени неустойки. Във всички тези случаи, по силата на
различните клаузи на договора, наред с основното организационно задължение по
предварителния договор - за сключване на окончателен такъв, възникват и различните по
своя характер други - престационни задължения на страните. Те могат да бъдат изменени
или прекратени само по взаимно съгласие на страните (чл. 20а ЗЗД), или пък да бъдат
погасени чрез изпълнение или чрез друг погасителен способ. Със сключването на обещания
окончателен договор (в предвидената от закона форма; при договора за продажба на
недвижим имот - във формата на нотариален акт), се погасява поради неговото изпълнение,
именно и единствено това, посочено по-горе, основно организационно задължение на
страните по предварителния договор. Останалите поети с клаузите на този договор
престационни задължения (за построяването и/или за предаването на имота, за плащането на
продажната цена/възнаграждението за изработката в уговорения срок и пр.), ако не са
изпълнени или погасени по друг начин, или ако не са изменени или прекратени по взаимно
съгласие на страните, обективирано в окончателния договор или в друго споразумение
между тях, продължават да съществуват - също съгласно чл. 20а ЗЗД.
При неизпълнение, респ. при неточно, непълно или забавено изпълнение на тези
задължения, възникват и съответните акцесорни задължения - за заплащане на съответните
уговорени неустойки. Тези клаузи за неустойки, включени в предварителния договор (респ.
в смесения такъв), също не се заличават и прекратяват, и не изгубват действието си, само
поради факта на сключването на окончателния договор. Те запазват своето действие и
продължават да обвързват страните и след сключването на последния, стига тези неустоечни
клаузи да не са изменени или прекратени с окончателния договор - изрично или мълчаливо -
предвид конкретното му съдържание, респ. стига с окончателния договор да не е постигнат и
съответният престационен резултат - изпълнение на съответното задължение, за чието
обезпечаване е уговорена неустойката. В тези случаи неустоечните клаузи запазват своето
действие, дори и да не са преповторени в окончателния договор (в нотариалния акт), като за
запазване на действието им не е необходимо и той да препраща към предварителния
договор.
В случая в нотариалния акт за прехвърляне на идеални части от недвижим имот в
изпълнение на задължение от 05.10.2022 г. е посочено, че приемателите на съответните
идеални части нямат никакви претенции към „С.“ ООД, свързани с изпълнението на
10
съществуващите задължения за изграждане на сградата, че подписаните договори са
изпълнени изцяло и че нямат претенции по какъвто и да е въпрос към „С.“ ООД,
включително и финансови. В нотариалния акт обаче не е изрично упоменато, че клаузата на
чл. 7.4., б. „а“ от договора от 18.05.2021 г. губи действието си и че ответникът се
освобождава от задължението си за заплащане на неустойка за забава. Според чл. 108 ЗЗД
задължението се опрощава, ако кредиторът се откаже от вземането си чрез договор с
длъжника. В случая буквалното граматическо тълкуване не води до извод за изразена
конкретна воля за опрощаване. Необходимо е да е налице отказ от конкретни права, а не
просто бланкетното посочване, че страната няма претенции (в този смисъл решение №
4265/12.06.2019 г. по в. гр. д. № 13350 /2018 г. по описа на СГС, II - Е въззивен състав,
недопуснато до касационно обжалване с определение № 220/13.04.2020 г. по гр. д. №
3925/2019 г. по описа на ВКС, IV г. о.). Класическата правна доктрина също приема, че
отказът от права при опрощаването не се предполага, а волята трябва да е ясно изразена (вж.
Апостолов, И. Облигационно право. Част първа. Общо учение за облигацията, Издателство
на БАН, 1990 г., с. 386; К., А. Облигационно право. Общо учение за облигационното
отношение, Юриспрес, УИ „Св. Климент Охридски“, 2002 г. с. 459). В нотариалните актове
от 04.10.2022 г. и от 05.10.2022 г. няма ясно изразена воля на страните за опрощаване на
възникналото в полза на ищците вземане за неустойка, респективно за конкретни взаимни
отстъпки. Същевременно, страна по нотариалния акт от 05.10.2022 г. е единствено ищецът
В. Д. Я., т. е. изявлението му не обвързва и ищцата Г. Д. Я., в нотариалния акт не е посочен
конкретно договорът от 18.05.2021 г., а изявление за отпадане на последиците от забавата на
строителя не се съдържа и в сключения между страните (страни и по договора от 18.05.2021
г.) нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот от 04.10.2022 г., с който именно е
прехвърлена собствеността върху имотите, предмет на договора за строителство. Ето защо
съдът приема, че задължението на ответника за заплащане на неустойка не е отпаднало и
същата е дължима в посочения по-горе размер.
При липсата на уговорена солидарна отговорност на страната на ищците, неустойката
се дължи на възложителите – ищци поравно – по 4 425 евро, както са заявени исковите
претенции. По делото не са налице доказателства за изплащане на тези суми от страна на
ответника. Поради изложеното исковете са основателни и следва да бъдат уважени изцяло.
Като последица от уважаването на исковете за главница следва да се присъди и зако.
лихва от датата на подаване на исковата молба – 06.06.2023 г. до окончателното плащане.
По разноските:
При този изход на спора право на разноски имат ищците, от които се претендират
разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 1 000 лв. съгласно договор за правна
защита и съдействие от 03.05.2023 г., служещ като разписка за изплащане на
възнаграждението, и 693 лв. – държавна такса. На основание чл. 78, ал. 1 ГПК в тежест на
ответника следва да се възложат разноски в общ размер на 1 693 лв.
Мотивиран от изложеното, Софийски районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА „С.“ ООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление: гр. С., ж. к.
„М. 2“, бл. 257Б, етаж - партер, да заплати на Г. Д. Я., ЕГН **********, с адрес: гр. С., ул.
„П.“ № 73, ап. 1, и на В. Д. Я., ЕГН **********, с адрес: гр. С., ул. „П.“ № 73, на основание
чл. 92, ал. 1, пр. 1 ЗЗД сумата от общо 8 850 евро (с левова равностойност 17 309,10 лв.) – по
4 425 евро на всеки ищец, представляваща неустойка за забава в размер на 5 % от общата
11
цена от 177 000 евро по договор от 18.05.2021 г., сключен между страните, която неустойка е
уговорена в чл. 7.4., б. „а“ от договора за неизпълнение на задълженията на „С.“ ООД по чл.
2.1. от договора в посочения в същия срок, ведно със зако.та лихва от датата на подаване на
исковата молба – 06.06.2023 г. до окончателното изплащане.
ОСЪЖДА „С.“ ООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление: гр. С., ж. к.
„М. 2“, бл. 257Б, етаж - партер, да заплати на Г. Д. Я., ЕГН **********, с адрес: гр. С., ул.
„П.“ № 73, ап. 1, и на В. Д. Я., ЕГН **********, с адрес: гр. С., ул. „П.“ № 73, на основание
чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от общо 1 693 лв. – разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчване на препис на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
12