№ 15436
гр. С, 12.08.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 151 СЪСТАВ, в публично заседание на
четвърти юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Б Д В
при участието на секретаря С Н В
като разгледа докладваното от Б Д В Гражданско дело № 20241110155521 по
описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Ищецът А. С. К. е предявил срещу ответника „С Т“ ООД кумулативно съединени
искове с правна квалификация чл. 55, ал. 1, пр. 2 ЗЗД вр. чл. 99 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД вр. чл. 99
ЗЗД, с които се иска осъждането на ответника да заплати сумата от 3000 евро с левова
равностойност 5867, 49 лв., представляваща заплатен от ищеца гаранционен депозит по
Споразумение за гаранционен депозит от 08.12.2023 г., ведно със законната лихва върху
главницата, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане,
както и за сумата от 3000 евро с левова равностойност 5867, 49 лв., представляваща
дължима неустойка по т. 4 от Споразумение за гаранционен депозит от 08.12.2023 г.
Ищецът твърди, че на 29.11.2023 г. е сключил договор за посредничество за покупка
на недвижим имот с агенция за недвижими имоти „Б Т“ ЕООД, ЕИК ..., тъй като търсел
подходящ имот за инвестиция във връзка с дейността на дружеството „Т енд Т Т“ ЕООД, на
което е управител и едноличен собственик на капитала. Посочва, че избрал имот,
публикуван за продажба в най-големия сайт за обяви на недвижими имоти — www.....bg,
описан на интернет страницата като “луксозен офис със собствен двор в Центъра на гр. С”,
находящ се в новопостроена и въведена в законна експлоатация сграда, с офертна цена от
EUR 350 000 евро. Съгласно описанието в обявата, площта на имота била 181 кв.м., като
същият разполагал с обща площ 115,04 кв.м., (чиста площ 99,88 кв.м. + общи части 15.16
кв.м) и 66.05 кв.м. двор, който е включен в цената. В допълнение решил да закупи подземно
паркомясто в същата сграда, каквато опция е била посочена в обявата. Като гаранция за
намерението си за закупуване на посочените по-горе имоти предоставил на Агенцията
сумата в размер на EUR 3000 евро, съгласно Договор за гаранция от 07.12.2023 г. Твърди, че
в изпълнение на договора за посредничество Агенцията е осъществила контакт с продавача
на имотите, а именно ответника по настоящето дело „С Т“ ООД, и за сметка на ищеца е
сключила с последния Споразумение за гаранционен депозит от 08.12.2023 г. По силата на
договора Агенцията, в качеството на възложител, е предоставила на ответника, в качеството
му на продавач, дадената от ищеца сума в размер на EUR 3000 евро, като гаранция за
закупуване на предлаганите от дружеството недвижими имоти, находящи се в област С,
община С, гр. С, район О, ул. „11-ти а“ № ..., в изградената и въведена в експлоатация от
него „Многофункционална жилищна сграда с офиси и гаражи“ с идентификатор ....,
1
изградена в ПИ с идентификатор ..., а именно: ОФИС № ... /едно/, находящ се на кота ± 0,00
м в сградата, с площ от 105,52 кв.м. и ПАРКОМЯСТО № ...., находящо се в сутерена на
сградата, на кота -2,80 м. с площ от 12,50 кв.м. Съгласно точка 3 от Договора
представляваният от Агенцията купувач следвало да сключи предварителен договор за
покупко-продажба на имотите при параметрите на т.2 в срок до 18.12.2023 г., като с Анекс от
18.12.2023 г. към Договора този срок бил удължен до 10.01.2024 г. Твърди, че след
подписване на договора за изпълнение на задълженията му по т. 2, буква г от същия
ответникът е предоставил с документи относно вещно-правния статут на имотите. Твърди,
че съгласно представените документи предлаганият от ответника двор към офис № ... в
действителност представлявал само „озеленен двор“ с площ от 66.05 кв.м., като не е била
налице предвидена принадлежност към този обект. От представената кадастрална схема на
имота било видно, че в неговите граници не се включва въпросният двор, съответно същият
не е част от застроената площ на обекта, която е 99,88 кв.м. В кадастралната схема не са
били посочени и прилежащи части, в това число двор с площ 66.05 кв.м. От документите се
установило, че цялата площ на продаваемия офис № ... не е 171,57 кв.м, тъй като въпросният
двор нито бил част от застроената площ на обекта, нито бил отделна прилежаща площ към
него. Твърди, че доколкото ответникът се бил разпоредил с другите обекти в сградата, ведно
със съответните идеални части от поземления имот към тях, в полза на различни
приобретатели, поради което посочената сграда е била в режим на етажна собственост.
Посочва, че на 19.12.2023 г. е била проведена среща между юристи на двете страни за
изясняване на статута на двора, като ответникът твърдял, че е изправна страна, доколкото
достъп до двора имало единствено от ОФИС № .... Твърди, че до крайния срок за сключване
на предварителен договор от страна на ответника не са били представени документи, от
които да се установява, че двор с площ 67 кв.м. принадлежи към продаваемия обект - офис
№ ... или че е гарантирано ползването му изключително от собственика на този обект.
Посочва, че доколкото ответникът не бил в състояние да изпълни сключения договор
Агенцията, предоставила гаранционния депозит за сметка на ищеца, е отправила покана до
ответника да върне, в тридневен срок от получаването й, по посочената банкова сметка
сумата в размер на EUR 3000 евро или левовата им равностойност в размер на 5867,49 лв.,
като в противен случай, освен връщане на гаранционния депозит, срещу него ще бъде
предявена и претенция за заплащане на дължимата съгласно чл.4 от Договора неустойка. В
отговор от 16.01.2024 г. ответникът е изложил, че се счита за изрядна страна, като твърди, че
от негова страна са били изпълнени всички условия по Договора за сключване на
предварителен договор за покупко-продажба на имотите, поради което на основание т.5 от
същия, изрично е заявил, че няма да възстанови получения гаранционен депозит в размер на
EUR 3000 евро или левовата им равностойност в размер на 5867,49 лв. Посочва, че
впоследствие с договор за прехвърляне на вземане от 15.03.2024 г. Агенцията е прехвърлила
на ищеца вземанията, произтичащи от сключеното между нея и ответника Споразумение за
гаранционен депозит от 08.12.2023 г., а именно за връщане на дадения гаранционен депозит
и за заплащане на дължимата по Договора неустойка, като на 16.09.2024 г. ответникът е бил
уведомен за извършената цесия. Твърди, че предвидените в Договора съществени условия за
сключване на предварителен договор за покупко-продажба на продаваемите обекти до
крайния уговорен срок не са били изпълнени от страна на ответника, тъй като същият нито е
можел да изпълни задължението си да прехвърли продаваемия офис № ... с двор от 67 кв.м.
към него, нито е гарантирал по някакъв начин ползването върху този двор да се извършва
само от собственика на посочения обект. Сочи, че съгласно точка 4 от Договора, в случай че
върху имотите се установял проблем относно собствеността и ползването върху тях -
вписани възбрани, ипотеки, искови молби или други тежести и ограничения, ответникът
дължал връщане на дадената от Агенцията гаранция в размер на 3000 евро или левовата им
равностойност, както и неустойка в същия размер. Счита, че в случая е налице първата
хипотеза, тъй като е установен проблем със собствеността и ползването на двора, който е
следвало да бъде прилежащ към самостоятелния обект, а не общ на множество лица. С оглед
гореизложеното моли за уважаването на предявените искове и присъждането на сторените
по делото разноски.
2
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника, с който
оспорва предявените искове като недопустими и неоснователни. Оспорва активната
процесуална легитимация на ищеца, доколкото сключеният договор за цесия не породил
действие, тъй като липсвали вземания, които да бъдат прехвърлени с него. Посочва, че на
07.12.2023 г. между „С Т" ООД и „Б Т" ЕООД, ЕИК ..., представлявано от управителя си - С
Н, е сключен договор за посредничество, по силата на който Б Т приело да осъществява
посредничество за сключване на покупко-продажба на процесния имот с продажна цена в
размер на 365 000 евро. На 08.12.2023 г. между същите страни е било подписано
Споразумение за гаранционен депозит, по силата на което Б Т, като Възложител, предало
сумата от EUR 3000 като гаранция за закупуване от представлявания от Възложителя
купувач, А. К. ОФИС № ... /едно/, находящ се на кота ± 0,00 м в сградата, с площ от 105,52
кв.м. и ПАРКОМЯСТО № ..... Сочи, че съгласно т.2 от споразумението възложителят
заявявал изрично, че представлявания от него клиент желае да закупи посочените имоти, с
оглед счита, че агенцията, в качеството й на посредник, е запознала А. К. с
характеристиките на имота, продажната цена, както и с останалите разпоредби на
Споразумението, и купувачът съответно се е съгласил да купи имота при горните условия.
Сочи, че на 08.12.2023 г. представил документи за собствеността на имотите. Твърди, че на
15.12.2023 г., след като агенцията и купувачът са се запознали подробно с всички документи
за собственост на продавача, между страните се е стигнало до решение за подписване на
предварителен договор за покупко-продажба на имотите и окончателно изповядване на
сделката, като агенцията изпратила предварителен договор по имейл и е поискала
насрочването на среща за сключването на окончателен договор. Посочва, че на 18.12.2023 г.
му е поискана таблица за площообразуване, като било посочено, че в случай на
изпращането и данните ще бъдат нанесени в предварителния договор. На 19.12.2023 г. е
била проведена среща между страните, на която била представена поисканата таблица, като
между страните бил обсъден предварителния договор и анекс за продължаване на срока на
подписването му. На същата датата ответникът е получил и проект за предварителен
договор, в които били нанесени обсъждани между страните корекции. Твърди, че въпреки че
е изпълнил всички свои задължения по договора от агенцията не била предложена дата за
сключване на окончателен договор. Следващият имейл, който получил бил от 12.01.2024 г.,
като същият бил за връщането на предадения депозит. Твърди, че договор не е сключен по
вина на ищеца, който се е отказал от сключването му и в резултат на неговото
недобросъвестно поведение. Посочва, че отказал връщане на депозита, доколкото бил
изправна страна и имал намерения за сключването на договора. Посочва, че съгласно т. 5 от
сключеното споразумение, в случай че потенциалният купувач откаже да сключи
предварителен договор за покупко-продажба в уговорения срок и това не се дължи на
неизпълнение на задълженията на продавача, последният има право да задържи получената
гаранция в размер на EUR 3000 евро или левовата им равностойност в размер на 5867,49 лв.
Счита, че налице никоя от предвидените хипотези в чл. 4 от споразумението, на които
ищецът претендира вземането си. Твърди, че обстоятелството, че дворното място,
равняващо се на 66,05 кв.м, представлява идеална част от поземления имот с идентификатор
..., е било известно на страните още в самото начало на преговорния процеси не може да се
тълкува като неизпълнение на задълженията на Продавача по Споразумението, даващо
основание на Купувача да се откаже от сделката и да претендира връщане на гаранционния
депозит и заплащане на неустойка. Посочва, че обстоятелството, че част от поземлен имот с
идентификатор ..., равняваща се на 66,05 кв.м, е определена за дворно място към Офис № ...,
тъй като фактически достъпването на тази част от имота се осъществява само през Офис №
..., е допълнително предимство за собственика на Офис № ..., с което купувачът е бил
запознат още на 08.12.2023 год. С оглед гореизложеното моли за отхвърлянето на
предявените искове и присъждането на сторените по делото разноски.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и
съобразно чл. 235 ГПК във връзка с посочените от страните доводи, намира за установено
от фактическа и правна страна следното:
По иска с правна квалификация чл. 55, ал. 1, пр. 2 ЗЗД вр. чл. 99 ЗЗД в тежест на
3
ищеца е да докаже, че е превел на ответника сумата от 3000 евро с оглед сключването на
предварителен и окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот, воденето на
преговори между страните, както и че впоследствие договорът не е сключен по вина на
ответника.
В доказателствена тежест на ответника е да докаже, че е изправна страна и
изложените в отговора на исковата молба твърдения, че договорът не е сключен по вина на
ищеца.
По иска с правна квалификация чл.92 ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже, че
между страните е сключено споразумение, в което е уговорено заплащането на неустойка
при установяването на проблем относно собствеността и ползването върху тях - вписани
възбрани, ипотеки, искови молби или други тежести и ограничения, че е налице проблем
относно собствеността и ползването върху имотите - вписани възбрани, ипотеки, искови
молби или други тежести, както и размера на уговорената неустойка, както и че е изправна
страна по споразумението.
В тежест на ответника е да докаже, че е изправна страна и не са налице проблеми
относно собствеността и ползването върху имотите - вписани възбрани, ипотеки, искови
молби или други тежести, а в случай че не докаже тези свои твърдения следа да докаже, че е
погасил задълженията.
В тежест на ищеца е да установи и наличието на договор за цесия, по силата на който
процесните вземания са били прехвърлени в негова полза, както и че ответникът е бил
надлежно уведомен за прехвърлянето на вземанията.
От фактическа страна
По делото е приет договор за посредничество от 29.11.2023 г., сключен между ищеца А.
К. като възложител и „Б Т“ ЕООД, по силата на който ищецът е възложил на дружеството да
осъществи посредничество за сключване на сделка с недвижим имот при следните
ориентировъчни параметри: покупка на търговско помещение/офис/магазин с продажна
цена в размер до 400 000 евро, срещу еднократно възнаграждение в размер на 3 % от
стойността на сделката, но не по-малко от 1000 евро, като върху сумата се начислява
допълнително ДДС.
Приета е разпечатка от обява в сайта ....bg за продажба на офис с цена 350 000
евро/1934 евро/км, в която е посочено, че имотът разполага с обща площ 115, 04 кв.м. (нетна
площ 99, 88 кв.м. + общи части 15, 16 кв.м.) и 66, 05 кв.м. двор, който е включен в цената.
На 07.12.2023 г. между ищеца А. К. като възложител и „Б Т“ ЕООД е бил сключен
договор за гаранция, съгласно който възложителят предава на дружеството сумата от 3000
евро като гаранция за закупуването от него или посочено от него трето лице на следните
недвижими имоти, представени на възложителя от дружеството съгласно договора за
посредничество от 29.11.2023 г.: офис 1 с чиста площ 105, 52 кв.м. + общи части 15, 16 кв.м.,
заедно с прилежащ към него двор и включено паркомясто, с идентификатор .....8, находящ се
в поземлен имот с идентификатор ..., с адрес: област С (столица), община С, гр. С, район О,
ул. „11-ти а“ № ..., ет. 1, обект 1, с площ на офиса и двора към него – 165, 93 кв.м. и общи
части 15, 16 кв.м., обща площ – 181, 09 кв.м., с офертна цена 365 000 евро с вкл. ДДС, срещу
задължението на „Б Т“ ЕООД да договори условията за покупката на имота. Съгласно
договора за гаранция един от параметрите на сделката е продавачът да е единствен и
пълноправен собственик на имотите и да не са налице вещни и облигационни тежести, права
или претенции на трети лица, които биха възпрепятствали купувача да упражнява правото си
на собственост в пълен обем, като при постигане на уговорените параметри по сделката
възложителят се е задължил в срок до 18.12.2023 г. да сключи предварителен договор или
нотариален акт за покупко-продажбата на описания имот. Уговорено е, че при непостигане
на посочените в договора параметри на сделката „Б Т“ ЕООД се задължава да върне на
възложителя сумата, предадена като гаранция, в тридневен срок и договорът се прекратява.
На същата дата – 07.12.2023 г., е бил сключен и договор за посредничество между
ответника „С Т“ ООД като възложител и „Б Т“ ЕООД, по силата на който ответникът е
4
възложил на „Б Т“ ЕООД да осъществи посредничество за сключване на покупко-продажба
на следния недвижим имот: офис 1 с чиста площ 105, 52 кв.м. + общи части 15, 16 кв.м.,
заедно с прилежащ към него двор и включено паркомясто, с идентификатор .....8, находящ се
в поземлен имот с идентификатор ..., с адрес: област С (столица), община С, гр. С, район О,
ул. „11-ти а“ № ..., ет. 1, обект 1, с площ на офиса и двора към него – 165, 93 кв.м. и общи
части 15, 16 кв.м., обща площ – 181, 09 кв.м., с продажна цена 365 000 евро с вкл. ДДС,
срещу посредническо възнаграждение в размер на 2% с вкл. ДДС от договорената продажна
цена за имота при подписване на окончателен договор за покупко-продажба във формата на
нотариален акт. В чл. 6 от договора възложителят е декларирал, че е единствен собственик
на имота, че общата площ на имота е 181, 09 кв.м.(офис с чиста площ 105, 52 кв.м., общи
части 15, 16 кв.м. и двор с включено паркомясто), както и че трети лица нямат каквито и да
било права върху него.
На 08.12.2023 г. между ответника „С Т“ ООД като продавач и „Б Т“ ЕООД като
възложител е било сключено споразумение за гаранционен депозит, с което възложителят е
предал на ответното дружество сумата от 3000 евро с левова равностойност 5867, 49 лв. като
гаранция за закупуването от представлявания от него купувач на следните недвижими
имоти, находящи се в област С, община С, гр. С, район О, ул. „11-ти а“ № ..., в в изградената
и въведена в експлоатация „Многофункционална жилищна сграда с офиси и гаражи“ с
идентификатор ...., изградена в ПИ с идентификатор ...: офис № 1, находящ се на кота 0, 00
м в сградата, представляващ по КККР на гр. С самостоятелен обект в сграда с идентифкатор
.....8 с площ от 105, 52 кв.м., състоящ се от три помещения и две бани, ведно с 15, 8 %
идеални части от общите части на сградата и ведно с прилежащ към офиса двор с площ от
67 кв.м., „съответстващ на ………. идеални части от правото на собственост върху ПИ с
идентификатор ... и ведно с припадащите се на имота идеални части от ПИ.“ и паркомясто
№ ..., което съответства на 12, 50/198, 98 идеални части от общите части на сградата
/подземния гараж. Съгласно т. 3 от споразумението потенциалният купувач следва да сключи
предварителен договор за покупко-продажба на имотите в срок до 18.12.2023 г. В т. 4 е
посочено, че в случай че продавачът откаже да сключи предварителен договор за покупко-
продажба в уговорения срок и/или откаже да предостави документите, удостоверяващи
правото му на собственост върху имотите и/или върху имотите се установят проблеми
относно собствеността и ползването върху тях – вписани възбрани, ипотеки, искови молби
или други тежести и ограничения, същият дължи връщане на дадената от възложителя
гаранция в размер на 3000 евро с левова равностойност 5867, 49 лв., както и неустойка в
същия размер. Съгласно т. 5 в случай че потенциалният купувач откаже да сключи
предварителен договор за покупко-продажба в уговорения срок и това не се дължи на
неизпълнение на задълженията на продавача, последният има право да задържи получената
гаранция в размер на 3000 евро с левова равностойност 5867, 49 лв.
С анекс от 18.12.2023 г. към споразумението за гаранционен депозит срокът за
сключване на предварителен договор е бил удължен до 10.01.2024 г.
Приети са нотариален акт от 19.09.2018 г., с който ответникът е придобил правото на
собственост върху имот с идентификатор ... , и разрешение за строеж № .../06.02.2019 г. за
изграждане на многофункционална жилищна сграда с офиси и гаражи в имота, констативен
протокол за изграждане на сградата в груб строеж, както и удостоверение за въвеждане в
експлоатация № ...15/23.03.2023 г. В приложената на л. 46 таблица за площообразуване от
2019 г. за офис 1 е посочено „+двор към него“ с площ 165, 93 кв.м., а в приложената на л. 49
таблица от м. май 2022 г. – „+двор към него“ с площ от 171, 57 кв.м. В приложената на л. 47
схема от 15.03.2021 г., изготвена от СГКК – гр. С, процесният офис 1 е посочен с площ от 99,
88 кв.м. без прилежащи части, а в копие от кадастрална карта от 26.03.2024 г. (л. 50) –
офисът е с площ от 105, 52 кв.м., отново без прилежащи части.
На 15.01.2024 г. „Б Т“ ЕООД е връчило на ответника „С Т“ ООД покана, с която е
заявило, че озелененият двор, част от предмета на сключеното споразумение за гаранция,
представлява обща част по чл. 38, ал. 1 ЗС и за него не е уговорено да се ползва единствено
от собственика на офис № 1, което означава, че за потенциалния купувач съществува риск да
5
бъде възпрепятстван в бъдеще да ползва самостоятелно и необезпокоявано обекта и двора,
което представлява неизпълнение на условията за сключване на предварителен договор за
покупко-продажба, поради което съгласно т. 4 от споразумението продавачът дължи връщане
на получената от него гаранция в размер на 3000 евро с левова равностойност 5867, 49 лв.,
както и неустойка в същия размер. С поканата на ответника е предоставен тридневен срок за
връщане на гаранционната сума с предупреждение, че при неизпълнение възложителят ще
потърси правата си по съдебен ред.
С отговор от 16.01.2024 г. ответникът е отказал да върне получения гаранционен
депозит, тъй като смята, че е изправна страна по споразумението. Посочил е, че в
споразумението за гаранционен депозит от 08.12.2023 г. е било описано, че прилежащият
към офиса двор с площ от 67 кв.м. съответства на идеални части от правото на собственост
върху поземления имот и до момента на получаване на поканата това описание на имота не
е било коментирано, като предвид обстоятелството, че договорът е сключен между търговци
и професионалисти се предполага, че всяка от страните притежава компетентност да разбере
съдържанието му , включително обстоятелството, че продавачът прехвърля идеални, а не
реални части от дворното място, и това попада в обхвата на дължимата професионална
грижа.
На 15.03.2024 г. с договор за прехвърляне на вземания „Б Т“ ЕООД е прехвърлило на
ищеца А. К. следните свои вземания срещу ответника „С Т“ ООД: вземане в размер на 3000
евро с левова равностойност 5867, 49 лв. за връщане на платен от цедента гаранционен
депозит за покупка на недвижими имоти на основание т. 4 от споразумение за гаранционен
депозит от 08.12.2023 г. и вземане в същия размер за дължима неустойка по т. 4 от същото
споразумение. С уведомление, връчено на 16.09.2024 г. ответникът е бил уведомен за
прехвърлянето на вземанията. На 19.09.2024 г. той е изготвил отговор на уведомлението, с
който е заявил, че е било прехвърлено несъществуващо вземане, което е недължимо.
По делото са приети и нотариални актове за продажба на други обекти в процесната
сграда, заедно с идеални части от правото на собственост върху поземления имот с
идентификатор ....
Приети са разпечатки от имейл кореспонденция между „Б Т“ ЕООД и ответника. От
тях се установява, че на 12.12.2023 г. „Б Т“ ЕООД е поискало уточнение на процента общи
части от земята, които ще се прехвърлят, като се има предвид, че има и прилежащ двор към
обекта (л 190). На 15.12.2023 г. юрк. ЛЛ Г е изпратила имейл до „Б Т“ ЕООД с проект на
предварителен договор, като е посочила, че изпратения от страна на продавача проект е бил
непопълнена бланка, която въобще не е била приложима към конкретната сделка, с молба да
се попълнят липсващите текстове.
По делото са събрани гласни доказателства чрез разпит на свидетелката Л Н Г,
служител в адвокатската кантора, която обслужва „Б Т“ ЕООД. На 08.12.2023 г. управителят
на дружеството се свързал с нея и я информирал, че клиент има намерение да закупи
недвижим имот, находящ се на ул. „11-ти а“, като й изпратил и депозитно споразумение по
проект на строителя, което трябвало да бъде подписано в същия ден. След като се запознала
с текста на споразумението, свидетелката установило, че описанието на имота в
споразумението не съответствало на характеристиките на имота, описани в обявата, която
управителят също й изпратил. Поради краткия срок направила справка в кадастралната
карта и видяла актуалните данни на имота, като изготвила и нов текст на договора за
депозит с правилно описание на имота, който бил подписан на 08.12.2023 г. В този
коригиран от нея и подписан от страните текст на споразумението тя въвела данните,
актуални по кадастралната карта към онзи момент, като не е разполагала с други документи.
В същия ден свидетелката получила и първоначален пакет от документи. След почивните
дни свидетелката направила анализ на документите и установила, че има несъответствие в
площта по актуалните данни от кадастъра и изпратената от строителя схема на обекта и
таблица за площообразуване, а освен това в схемата не се виждало да има прилежащ двор
към офиса. По тази причина допълнително изискала да бъде представен одобрен
архитектурен проект на котата, на която се намирал обектът, и актуална таблица за
6
площообразуване. Такава архитектурна документация била изпратена едва на 18.12.2023 г., в
последния ден от срока на депозитното споразумение, и от нея се установило, че е имало
изменение по чл. 154 ЗУТ и вече било налице съответствие в квадратурата, но по отношение
на двора не била предвидена принадлежност, а той бил просто свободно пространство.
Таблица за площообразуване така и не била предоставена. На следващия ден – 19.12.2023 г.,
се провела среща в офиса на продавача между управителя на ответното дружеството, ищеца
и свидетелката., на която управителят представил актуална таблица за площообразуване
след изменението. На изрично зададен въпрос той отговорил, че не е разпределял по
никакъв начин ползването върху озеленения двор, но счита, че това не било необходимо, тъй
като фактически достъп до него се осъществявал само от процесния офис. Поради
неяснотата на въпроса с озеленения двор, решили да удължат срока на депозитното
споразумение за извършване на допълнителен анализ. В рамките на новия срок свидетелката
се снабдила с преписи от нотариални актове за продажба на други обекти, от които се
установило, че се прехвърлят и някакви идеални части, без да е предвидено задължение или
да е разпределено ползването на озеленения двор изключително за собственика на офис № 1.
Свидетелката разясни, че поради динамиката на пазара на недвижими имоти и за да се
спести време, паралелно се извършва проверка на собствеността и се изготвя проектът на
предварителния договор, за да може ако се стигне до подписване на договори, това да става
по-бързо, но нито тя, нито клиентът са имали намерени да сключват предварителен договор
преди да е изяснен статутът на двора. Описанието на имота в проекта за предварителен
договор било формулирано от свидетелката на база данните от кадастралната карта и
нейната практика, съобразно която в масовия случай, когато става дума за озеленени
дворове, се прехвърлят идеални части от земя с разпределено право на ползване върху
съответния двор, но не е имала информация от строителя относно начина на прехвърляне на
двора. В рамките на удължения срок ответникът продължил да поддържа становището си, че
няма нужда от разпределение, тъй като достъпът до двора можел да се осъществи само от
офиса. Тъй като за ищеца прехвърлянето и на двора било съществено условие за сключване
на сделката, той решил да се откаже.
Прието е и заключение на съдебно-техническа експертиза, което след преценка по реда
на чл. 202 ГПК следва да бъде кредитирано като пълно, обективно и компетентно изготвено.
В него е посочено, че съгласно действащите КККР, одобрени със Заповед № .../09.07.2010г.
на Изпълнителния директор на АГКК процесният обект е идентифициран по следния начин:
самостоятелен обект в сграда /СОС/ с идентификатор .....8, в гр. С, район О, ул. 11-ти а № ...,
ет. 1, офис 1, вид собств. Частна, тип За офис, бр. нИ. 1, площ по документ 105.52 кв. м,
озеленен двор с площ 66.05 кв.м; 16.3% (14.67 кв.м) идеални части от общите части на
сградата; мазе № ... с площ 4.33 кв.м. с 0.4% (0.37 кв.м) идеални части от общите части на
сградата. Процесният имот № 8 заема западната част на сградата, а т.нар. „озеленен двор с
площ от 66, 05 кв.м.“ е обособен в югозападния ъгъл на парцела. Вещото лице е установило,
че на етаж -1 /кота -2, 80 м/, под процесния обект, вкл. под т.нар. „озеленен двор“ са
разположени подземни гаражи, т.е. „озелененият двор“ представлява покрив на подземните
гаражи или покривна тераса по смисъла на пар. 5, т. 59 ДРЗУТ, като това пространство е
обособено между границите на парцела със съседните имоти от запад и от юг, а от север и от
изток граничи са фасадните стени на офис № 1, като достъпът до въпросното пространство е
възможен само от офис № 1. При изслушване на заключението в откритото съдебно
заседание на 04.06.2025 г. вещото лице допълнително разясни, че записването „озеленен
двор“ в архитектурните чертежи е условно, защото има изисквания за наличие на определен
процент озеленяване.
От правна страна
На първо място, следва да се изясни какво представлява от правна гледна точка
процесният двор с площ от 66, 05 кв.м. Съгласно заключението на вещото лице по съдебно-
техническата експертиза то е покрив на подземните гаражи, изградени под него, поради
което попада в легалната дефиниция на пар. 5, т. 59 ДРЗУТ за тераса, съгласно която
„тераса“ е открита използваема площ, разположена върху помещения, върху колони или
7
върху терена. Следователно, по своето естество този двор представлява обща част по
смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС. По този въпрос има константна съдебна практика, обективирана
в решение № 142 от 11.03.2025 г. на ВКС по гр. д. № 292/2024 г., I г. о., решение № 63 от
31.03.2011 г. по гр. д. № 1283/2010 г на ВКС II ГО, решение № ...7 от 11.03.2010 г. по гр.
дело под № 528/2009 г на ВКС, II ГО, решение № 75 от 26.02.2010 г. по гр. д. № ...5/09 г на
ВКС, II ГО, решение № 1380 от 09.08.1955 г по гр. д. № ...355/1955 г., IV ГО на ВС.
Съгласно цитираните решения покрив на подземен гараж, който е част от блока, какъвто
именно е процесният случай представлява обща част по естеството си по смисъла на чл. 38,
ал. 1 ЗС. Следователно, тази обща част, представляваща конкретен и реален участък с площ
от 66, 05 кв.м. изобщо не може да бъде прехвърлена в индивидуална собственост и
изначално не може да бъде предмет на покупко-продажба. За нея е допустимо единствено
приложението на чл. 38, ал. 2 ЗС, съгласно който може да се уговори, частите на сградата,
които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат
общи само на лицата, чиито помещения обслужват. В случая наличието на такава уговорка
нито се твърди от ответника, нито се установява от приетите доказателства. Ирелевантно за
тези изводи е извършеното площообразуване и изчисления на общи части, тъй като общите
части по естеството си не могат да бъдат изключени като такИ. чрез строителна
документация и тяхната правна природа следва по силата на закона.
Следователно, ответникът принципно не може да прехвърли правото на собственост
върху процесния двор, без значение дали дворът би бил описан като „двора към офиса“ (в
договора за посредничество от 07.12.2023 г. – л. 27), или „прилежащ към офиса двор,
съответстващ на идеални части от правото на собственост върху ПИ“ (в споразумението за
гаранционен депозит от 08.12.2023 г. – л. 31). В този смисъл основателно е позоваването от
страна на ищеца на т. 4 от споразумението за гаранционен депозит, тъй като в разглеждания
случай е налице „проблем относно собствеността и ползването“ на имотите, предмет на
споразумението с оглед обстоятелството, че продавачът няма как да прехвърли общи части в
индивидуална собственост на ищеца. Тази пречка е обективна предвид естеството на
общите части и няма никакво значение коя от страните как е възприемала описанието на
процесния двор. Следва да се посочи, че както възложителят „Б Т“ ЕООД, така и ответникът
„С Т“ ООД в качеството му на строител и търговец, са професионалисти. Ответникът по
занятие извършва сделки с недвижими имоти и поради това се предполага, че той следва да
е бил наясно с това какво представлява процесният двор, както и че той не може да бъде
прехвърлен в индивидуална собственост. В тази връзка прави впечатление, че дворът е
описан по два напълно различни начина в сключения на 07.12.2023 г. договор за
посредничество и в споразумението за гаранционен депозит от следващия ден – 08.12.2023 г.
От показанията на свидетелката Г се установи, че тя е въвела данните на имота в
споразумението от 08.12.2023 г. като е взела актуалното към онзи момент описание в
кадастъра, тъй като тогава все още не е разполагала с документи, изпратени от ответника, а
впоследствие след изпращането на съответните документи и проучването им е установила,
че няма предвиден прилежащ двор към процесния офис, което обстоятелство е било
коментирано и с управителя на ответника на среща, проведена на 19.12.2023 г., на която той
е потвърдил, че няма извършено и разпределение на ползването по отношение на двора.
Именно по тези причини ищецът се е отказал от сключването на предварителен договор,
като съдът приема, че причина за това е именно констатираното наличие на проблем
относно собствеността и ползването на процесния двор по смисъла на т. 4 от
споразумението от 08.12.2023 г. Следва да се акцентира и върху обстоятелството, че площта
на т.нар. „двор“ е доста над 50 % от площта на самия офис, като цената на кв.м. за двора е
същата като цената на кв.м. площ от офиса, т.е. делът на стойността на двора в общата цена
по сделката е твърде висок, което прави тази част от сделката значителна.
Доводите на ответника, че ищецът, както и „Б Т“ ЕООД са били наясно, че продавачът
прехвърля идеални, а не реални части от дворното място, са изцяло несъстоятелни. На първо
място, очевидно е била налице неяснота в начина, по който ответникът е предлагал за
закупуване процесния двор, тъй като в различни документи, които е подписвал неговият
представител, дворът е описван по различен начин, а от показанията на свидетелката Г се
8
установява и че първоначално дружеството не е било предоставило документи, съдържащи
актуалното описание на имота. На следващо място, объркването и неяснотата за ищеца и за
посредника са били подсилени и от обстоятелството, че дворът на практика е реално
обособена част, като с оглед обичайната практика свидетелката Г е предполагала, че ако
дворът представлява обща част, то ще е извършено някакво разпределение на ползването.
Както вече беше посочено по-горе, след като ищецът и „Б Т“ ЕООД са разбрали, че
ответникът всъщност се опитва да прехвърли двора като идеална част от земята, те са се
позовали на т. 4 от сключеното споразумение за гаранционен депозит, като още веднъж
следва да бъде акцентирано върху обстоятелството, че такова прехвърляне на обща част в
индивидуална собственост изобщо не е възможно. Ето защо, съдът намира, че
предварителен договор не е бил сключен именно поради установен проблем относно
собствеността и ползването на процесния двор, т.е. дадената като гаранция по
споразумението сума се явява получена от ответника с оглед неосъществено основание,
поради което подлежи на връщане по чл. 55, ал. 1, предл. второ ЗЗД, което е предвидено и в
т. 4 от споразумението. Съгласно същата клауза ответникът дължи и неустойка в размер на
депозита. Посочените две вземания са били прехвърлени от „Б Т“ ЕООД на ищеца с
договора за цесия от 15.03.2024 г., за което ответникът е бил надлежно уведомен. Двете
вземания са съществували към датата на прехвърлянето им, поради което изложените от
ответника възражения за действителността на цесията са неоснователни, а предявените
искове следва да бъдат изцяло уважени.
По разноските:
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК ищецът има право на направените и претендирани в
произовдството разноски в размер на общо 3789, 40 лв., от които 469, 40 лв. платена
държавна такса, 800 лв. депозит за експертиза и 2520 лв. платено адвокатско
възнаграждение с вкл. ДДС.
Така мотивиран, Софийски районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА "С Т" ООД, ЕИК ..., със седалище и адрес на управление: гр. С, ул. „С“ №
..., ателие 2, да заплати на А. С. К., ЕГН **********, с адрес: гр. С, ул. „Р“ № ...0, на
основание чл. 55, ал.1, пр. 2 ЗЗД, вр. чл. 99 ЗЗД сумата от 3000 евро с левова
равностойност 5867, 49 лв., представляваща заплатен от ищеца гаранционен депозит по
Споразумение за гаранционен депозит от 08.12.2023 г., ведно със законната лихва върху
главницата, считано от датата на подаване на исковата молба (18.09.2024 г.) до
окончателното плащане, както и на основание чл. 92 ЗЗД вр. чл. 99 ЗЗД сумата от 3000 евро
с левова равностойност 5867, 49 лв., представляваща дължима неустойка по т. 4 от
Споразумение за гаранционен депозит от 08.12.2023 г.
ОСЪЖДА "С Т" ООД, ЕИК ..., със седалище и адрес на управление: гр. С, ул. „С“ №
..., ателие 2, да заплати на А. С. К., ЕГН **********, с адрес: гр. С, ул. „Р“ № ...0, на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 3789, 40 лв., представляваща разноски по делото.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Преписи от решението да се връчат на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
9