РЕШЕНИЕ
№ 1681
гр. Бургас, 15.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, III ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на осемнадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:ИВЕЛИНА Л. МАВРОДИЕВА
при участието на секретаря КИНА Н. КИРКОВА
като разгледа докладваното от ИВЕЛИНА Л. МАВРОДИЕВА Гражданско
дело № 20252120101220 по описа за 2025 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба на „СИТИ БИЛД ГРУП“
ООД с ЕИК ****, със седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ул. ***,
представлявано от ***, действащо чрез пълномощника си адвокат С. К.,
съдебен адрес: гр. Бургас, ул. ****, против Г. И. Ч. с ЕГН **********, адрес:
гр. Бургас, ж.к. ****, с която се претендира осъждането му за заплащане на
сумата от 18 971. 55 лв. – главница, представляваща заплатена неустойка, с
която неоснователно се е обогатил за сметка на дружеството, поради
получаването й без основание, ведно със законната лихва за забава от датата
на депозиране на исковата молба на 19.02.2025 г. до окончателното й
изплащане. Моли се и за присъждане на направените по делото разноски.
Основанията за дължимост на търсената сума се основават на
твърдения, че между страните е бил налице сключен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижими имоти от 10.09.2021 г. Съгласно чл. 11 от
договора на продавача била дадена възможност да се откаже от сключването
на окончателен такъв срещу заплащането на неустойка в размер на 10 % от
продажната цена на имотите, поради което и на 26.05.2022 г., позовавайки се
1
нея, ищецът прекратил договорът и заплатил на ответника неустойка в размер
на 18 971. 55 лв., ведно с авансово удържан данък по чл. 44а от ЗДДФЛ в
размер на 1 897. 16 лв., както и му върнал всички авансови заплатени суми по
договора. Независимо от това ответникът завел иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД,
който бил уважен, след което и бил поканен да върне получената от него
неустойка, която при това положение се явявала получена без основание.
В законоустановения срок е постъпил отговор на исковата молба от
ответника, с който се изразява становище за неоснователност на иска, предвид
наличието на уговорка между страните заплатената неустойка от 18 971. 55
лв. да служи като обезщетение на претърпените вреди от неизпълнението,
вследствие непрехвърлянето на имотите в уговорения срок от не по-късно от
20.12.2022 г., при което ответникът претърпял вреди, тъй като бил лишен
неоснователно от правото си на собственост и от владението за срок от 25
месеца и 21 дни. В тази връзка й бил поискал от ищеца заплатената неустойка
от 18 971. 55 лв. да бъде прихваната с дължимата му сума от 23 000 лв.,
представляваща средна пазарна наемна цена за имотите – 900 лв. на месец, от
ползването на които е бил лишен за срок от 25 месеца и 21 дни, като
отношенията между страните били уредени по изложения начин. Поради
изложеното предявява възражение за прихващане с дължимото му се
обезщетение за лишаване от ползването на имотите – предмет на
предварителния договор, в размер на 23 130 лв. за периода от 20.12.2022 г. до
11.02.2024 г. Също търси присъждане на направените по делото разноски.
Насрещната страна по депозираното възражение за прихващане заявява,
че същото е неоснователно и не следва да бъде уважавано, тъй като едва от
28.11.2024 г. за ответника се е реализирал фактическият състав за придобиване
на правото на собственост, поради което и няма как за предходен период да е
бил лишен от него, като излага обстойно доводите си в тази връзка. Оспорват
се твърденията за наличието на уговорка за прихващане между заплатената
неустойка от страна на ищеца в полза на ответника с дължимо му се
обезщетение за лишаване от ползването, което нямало как да бъде
реализирано преди издаване на удостоверение за ползване на сградата,
датиращо от 06.03.2024 г.
По повод на горното становище ответникът излага, че съобразно
уговорките между страните ищецът е следвало до 20.12.2022 г. да изгради
2
сградата и да му прехвърли имота, поради което и от този момент имал право
да получи търсеното от него обезщетение за лишаване от собственост и
ползване на имотите за период от 25 месеца и 21 дни, въпреки заплащането на
продажната цена, като се развиват обстойни аргументи в подкрепа на тази
теза.
Правното основание на предявения иск е чл. 55, ал. 1, предл. 3-то от ЗЗД,
а на депозираното възражение за прихващане е чл. 59, ал. 1 от ЗЗД.
Бургаският районен съд, като взе предвид постъпилата исковата молба и
изложените в нея факти и обстоятелства, становището на ответната страна по
нея, депозираното възражение за прихващане и становището на насрещната
страна по него, събраните по делото доказателства и след като съобрази
закона, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
По делото няма спор, че страните са сключили процесния предварителен
договор, както и че ищцовото дружество е заплатило на ищеца уговорената в
чл. 11 от договора неустойка в размер на 18 971. 55 лв. на 26.05.2022 г. В чл.
11 е предвидено, че в случай, че продавачът се откаже от сключването на
окончателен договор в нотариална форма, той се задължава да заплати на
купувача платените до момента вноски плюс 10 % от продажната цена на
имота като неустойка. С влязлото в сила на 28.11.2024 г. решение по в.гр.д. №
332/2023 г. по описа на Апелативен съд – Бургас, по иска на ответника срещу
ищцовото дружество с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е обявен за
окончателен процесния предварителен договор. Не е спорно също така, че
ответникът е бил поканен да бъде въведен в имотите – предмет на
предварителния договор, на 11.02.2024 г.
Спорът е досежно това налице ли е основание за ответника да получи и
задържи заплатената неустойка, и следва ли да се извърши прихващане с
твърдяното за дължимо обезщетение за лишаване от възможността да ползва
имотите – предмет на предварителния договор, в периода от 20.12.2022 г. до
11.02.2024 г.
В тази връзка съдът приема, че с влизане в сила на горното решение, с
което е обявен процесния предварителен договор за окончателен, е отпаднало
основанието за получаване на уговорената в чл. 11 от него неустойка и същата
подлежи на връщане.
3
По повод твърденията на ответника, че има право да задържи
неустойката, като обезщетение за претърпените вреди от неизпълнението,
вследствие непрехвърлянето на имотите в уговорения срок по чл. 4.1 от
договора - не по-късно от 20.12.2022 г., с оглед на уговорката между страните
в този смисъл, следва да се отбележи, че в договора липсва уговарянето на
неустойка за неизпълнение на това задължение в срок или пък уговорка за
задържане на заплатената неустойка, поради неизпълнение на задължение за
прехвърляне на имотите в срок, поради което и възражението за задържането
на сумата на това основание се явява неоснователно.
За пълнота на изложението следва да се отбележи, че ако ответникът
твърди, че е претърпял вреди, вследствие на неизпълнение на задължението на
ищеца за прехвърляне на имотите в уговорения срок, то следва да посочи
какви са тези вреди и съответно стойността им, както и да докаже същите,
като заяви съответния иск по чл. 82 от ЗЗД. Така или иначе обаче уговорките
по договора не предвиждат заплащането на неустойка за неизпълнение на това
задължение в срок, нито пък предвиждат право на задържане на заплатената
неустойка по чл. 11 на това основание.
При това положение се явява основателна заявената претенция за
връщане на заплатената неустойка, ведно със законна лихва за забава от датата
на депозиране на исковата молба, която се явява покана за плащането й, до
окончателното изплащане.
Предвид уважаването на иска следва да се разгледа и заявеното
възражение за прихващане.
По повод на заявеното възражение за прихващане, следва да се
отбележи, че едно лице може да претендира заплащането на обезщетение за
лишаване от ползването на собствен имот / имоти - в случая апартамент и
паркомясто, от придобиване на правото на собственост, при което заявеното
възражение за прихващане за период, предхождащ придобиването му, само на
това основание се явява неоснователно. При това положение следва да бъде
отхвърлено възражението за прихващане.
При този изход на спора основателна се явява претенцията на ищцовото
дружество за присъждане на сторените по делото разноски и следва на
основание чл. 78, ал. 1 от ГПК да се осъди ответника да му заплати сумата от
2 758. 86 лв.
4
Съответно неоснователна се явява претенцията на ответника за
присъждане на разноски по делото.
Мотивиран от горното, Бургаският районен съд
РЕШИ:
Осъжда Г. И. Ч. с ЕГН **********, адрес: гр. Бургас, ж.к. ****, да
заплати на „СИТИ БИЛД ГРУП“ ООД с ЕИК ****, със седалище и адрес на
управление: гр. Бургас, ул. ***, представлявано от ***, сумата от 18 971. 55
лв. /осемнадесет хиляди деветстотин седемдесет и един лева и 55 ст./ –
главница, с която неоснователно се е обогатил за негова сметка, поради
отпадане на основанието за получаване й, като неустойка по чл. 11 от
сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба на
недвижими имоти от 10.09.2021 г., ведно със законната лихва за забава върху
горната главница от датата на депозиране на исковата молба на 19.02.2025 г.
до окончателното й изплащане, както и сумата от 2 758. 86 лв. /две хиляди
седемстотин петдесет и осем лева и 86 ст./ за направените по делото
разноски.
Отхвърля възражението на Г. И. Ч. с ЕГН **********, адрес: гр.
Бургас, ж.к. ****, срещу СИТИ БИЛД ГРУП“ ООД с ЕИК ****, със седалище
и адрес на управление: гр. Бургас, ул. ***, представлявано от ***, за
прихващане на горната сума от 18 971. 55 лв. с претендираното от Г. И. Ч.
обезщетение за лишаване от ползването на собствените му имоти - предмет
на сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба на
недвижими имоти от 10.09.2021 г., за периода от 20.12.2022 г. до 11.02.2024 г.,
в размер на 23 130. 00 лева.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
5