№ 36916
гр. София, 13.09.2024 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 163 СЪСТАВ, в закрито заседание на
тринадесети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:МАРИЯ Г. КОЮВА
като разгледа докладваното от МАРИЯ Г. КОЮВА Гражданско дело №
20241110134907 по описа за 2024 година
Произнасяне на съда по реда на чл.140 и следващи от ГПК, по насрочване на
делото за разглеждане в открито съдебно заседание/о.с.з./.
Производството е образувано по подадена в съда искова молба /ИМ/ с вх.№
193254/12.6.2024г. от ищец С. Р. П., ЕГН **********, чрез представляващ адвокат срещу
ответник Н. Й. Д., ЕГН **********, представлявана също от адвокат, с предявени
кумулативно обективно съединени искове с правно основание чл.422 във вр.чл.415, ал.1, т.1
ГПК и във вр.чл.55, ал.1, пр.1 ЗЗД, чл.86 и чл.92 ЗЗД.
По делото е постъпил отговор на исковата молба /ОИМ/ с вх.№ 258033/9.8.2024г. от
ответника в срока по чл.131 ГПК, поради което и на основание чл.140 ГПК съдът следва да
насрочи делото, да прикани страните към спогодба и им разяснява преимуществата на
различните способи за доброволно уреждане на спора; да се произнесе по
доказателствените искания, като допусне доказателствата, които са относими, допустими и
необходими; да определи размер и срок за внасянето на разноски за събиране на
доказателства.
Предвид изложеното и на основание чл.140 ГПК, СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ:
НАСРОЧВА производството в открито съдебно заседание, което ще се проведе на
15/11/2024г. от 11,00 часа, за която дата и час да се призоват страните, като им се връчи и
препис от настоящото определение, като на ищеца се връчи и препис от ОИМ с вх.№
258033/9.8.2024г.
Съдът на основание чл.140, ал.3 ГПК СЪОБЩАВА НА СТРАНИТЕ следния
ПРОЕКТ НА ДОКЛАД по делото - производството е образувано по предявени искове да
бъде прието за установено между страните, че ответник дължи на ищеца СЛЕДНИТЕ
1
СУМИ - сумата 3000,00 лева (три хиляди лева), представляваща главница за платена
продажна цена за 1/2 (една втора) идеална част от поземлен имот с идентификатор
************, с адрес на имота ************, с площ от 971 кв.м., съгласно т.2 от
Предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот с нотариално
удостоверени подписи на страните от 28.02.2023 г. с рег. ************ на нотариалното
удостоверение по общия регистър на нотариус Е.Е., която цена подлежи на връщане от
продавача на купувача на основание чл.55, ал.1, предл.2 ЗЗД, поради несключване на
окончателния договор в договорения от страните срок и продажбата на същия на трето
лице, ведно със законна лихва за период от 28.09.2023 г./дата на подаване на заявление по
чл.417 ГПК в съда/ до изплащане на вземането, 1500,00 лева (хиляда и петстотин лева),
представляваща неустойка в размер на 50% от платената продажна цена, дължима съгласно
т.12 от Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с нотариално
удостоверени подписи на страните от 28.02.2023 г. с рег. ************ на нотариалното
удостоверение по общия регистър на нотариус Е.Е., за които суми е издадена Заповед за
изпълнение/ЗИ/ № 29737/5.10.2023г. издадена по ЧГД№ 53238/2023г. по опис на СРС на
основание чл.417, т.3 ГПК.
В исковата молба /ИМ/ ищецът твърди и излага следните факти и обстоятелства - На
28.2.2023г. между отв.Н. Й.Д., като продавач, и ищец С. Р.П., като купувач, е бил сключен
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с нотариално удостоверени
подписи на страните от 28.2.2023г. с peг.№1350 на нотариалното удостоверение по общия
регистър на Нотариус Е.Е.. Съгласно условията на предварителния договор, страните са се
съгласили най-късно до 30.5.2023г. да сключат окончателен договор във формата на
нотариален акт, като продавачът се е задължил да продаде на купувача срещу договорена
цена от 3000 лв. собствените си 1/2 идеална част от ПИ с идентификатор № ************, с
адрес на имота: ************, целият с площ от 971 кв.м.
В деня на подписване на предварителния договор купувачът е заплатил на продавача
напълно и в брой договорената продажна цена от 3000 лв., което обстоятелство е
удостоверено в чл.2 от същия. Въпреки изпълнението на всички задължения от страна на
купувача по предварителния договор и пълното заплащане на договорената продажна цена,
продавачът не е изпълнил основното си задължение, а именно да се снабди с всички
изискуеми документи за сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт и
да осигури прехвърлянето на имота чист от всякакви вещни тежести най-късно до
30.5.2023г.
С Анекси от 30.5.2023г. и 30.6.2023г., сключени в обикновена писмена форма, страните
са удължили срока за сключване на окончателен договор, до 1.8.2023г. И в така удължения
срок, продавачът не е изпълнил задължението си да се снабди с всички изискуеми
документи за сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт и да
осигури прехвърлянето на имота чист от всякакви вещни тежести на купувача, като върху
целият ПИ с идентификатор ************ е налице учредена договорна ипотека в полза на
„Банка ДСК“ АД, съгласно НА за учредяване на договорна ипотека ************, том I, per.
************, дело ************ г. на нотариус М.И..а.
На 28.7.2023г., още преди изтичане на удължения срок по предварителния договор с
2
ищеца, отв.Н. Й. Д. продава с нотариален акт притежаваните от нея 1/2 ид.част от ПИ с
идентификатор ************ на трето лице.
Съгласно чл.12 от Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с
нотариално удостоверени подписи на страните от 28.2.2023г. с peг. ************ на
нотариалното удостоверение по общия регистър на Нотариус Е.Е., страните са се съгласили,
че при невъзможност за изпълнение на задължението за продажба на имота при условията
на договора, продавачът дължи на купувача връщане на получената продажна цена (която
изпълнява и ролята на задатък), заедно с неустойка в размер на 50 % от същата.
Поради невръщане на сумата от ответник ищецът подава в съда заявление по чл.417
ГПК и по образуваното ЧГД№ 53238/2023г. по опис на СРС се снабдява със ЗИ№
29737/5.10.2023г. и ИЛ.
Ответникът е подал възражение по чл.414 ГПК по ЧГД№ 53238/2023г. по опис на СРС,
че не дължи сумите по ЗИ.
Затова за ищецът е възникнал правен интерес да предяви исковете по реда на чл.422
ГПК.
Ищецът моли съдът да уважи претенциите, с присъждане на сторените по делото
разноски.
ОТВЕТНИКЪТ е подал отговор на ИМ/ОИМ/, в който е възразено, че спорът е вече
заведен и в СРС се разглежда за същото ГД№ 53153/2023г., като настоящия спор е второ
заведен и следва да се прекрати.
Исковете се оспорват като неоснователни.
Иска се спиране на производството до приключване със съдебен акт на ГД№
53153/2023г. по опис на СРС.
Оспорва се, че посочената в предварителния договор продажна цена от 3000 лв. за
имота на ответника е привидна. „Продажната цена“ за покупка на имота на доверителната
ми (претендираната главница), посочена в предварителния договор, е част от сумата от
общо 25000лв., представляващи даден от ищеца на ответницата задатък/капаро по
процесния предварителен договор.
Минавало време, а купувачът отлагал подписването на предварителен договор с
различни мотиви, като казвал на ответницата, да не се притеснява, че направо ще подпишат
нотариалния акт пред нотариуса, като изтъквал, че трябва да е спокойна, все пак и бил дал
25 000 лв. задатък и нямало от какво да се притеснява.
След като Н. Д. казала, че страните нямат сключен предварителен договор, какъвто
трябвало да подпишат отдавана, а в същото време имало хора, които, като разбрали, че за
къщата е дадено капаро при договорена цена от 130 ооо лв., искали да я купят, ако
кандидат-купувачът се откаже, П. поел инициативата да запази час при нотариус за да
подпишат предварителен договор.
Така на 28.02.2023 г. ищецът завел ответницата в кантората на нотариус Е. Е. и
3
подписали предварителен договор с рег.№************, че ищецът ще закупи имота на
ответника за 3000лв., като обяснил, че сумата е тази поради причините, за които ответника
знаела от предишните им разговори.
На 16.5.2023г. ответникът получила от съсобственика си Д.М. нотариално заверена
декларация по чл.33 ЗС. На 30.5.2023г. страните отишли при нотариус Д.Т., за да сключат
окончателен договор за продажба на имота. Нотариусът оказал изповядване на сделката,
защото ищецът отказал да представи доказателства, че е погасил задълженията към Банка
ДСК на ответникът, за което била постигната договореност предварително. Затова страните
подписали анекс към предварителен договор за удължаване на срок до 1.7.2023г., а на
30.6.2023г. подписали втори анекс за продължаване на срок за скл.на окончателен договор
до 1.8.2023г.
На 15.7.2023г. ищецът заявил на ответник, че се отказва от сделката, като няма
претенции да му се връщат дадените 25000лв. Затова ответникът осъществил продажба на
имота си с друг купувач, който покрил заема към Банка ДСК. Сделката се осъществила на
28.7.2023г.
Поради всичко изложено се твърди, че предварителния договор е симулативен и не
поражда правни последици.
Оспорва се също, че ищецът се е отказал сам от подписване на окончателен договор за
покупка на имот на ответника, затова не му се дължи връщане на сумата от 3000лв., нито
му се дължи неустойка от 1500лв., доколкото вината за провалена сделка е на ищец.
Оспорва се да се дължи законна лихва върху сумата от 3000лв.
Поради изложеното се иска отхвърляне на предявени искове, с присъждане на сторени
разноски, като се прави възражение за прекомерно висок хонорар платен за адвокат от
ищец.
СЪДЪТ ПРИЕМА, че предявените искове намират правното си основание в чл.422 във
вр.чл.415, ал.1, т.1 ГПК и във вр.чл.55, ал.1, пр.1 ЗЗД, чл.86 и чл.92 ЗЗД.
БЕЗСПОРНО Е – страните са сключили Предварителен договор за покупко- продажба
на недвижим имот с нотариално удостоверени подписи на страните от 28.2.2023г. с рег.
************ на нотариалното удостоверение по общия регистър на нотариус Е.Е. за сума
от 3000лв. зададтък, като същия е получен от ответник много по-рано от дата на сключване
на договор.
СПОРНИТЕ ФАКТИ между страните са – дали ответникът дължи претендираните
суми от ищец въз основа на посоченото правно основание, дали ищецът е изправна страна
по договор, дали сделката е симулативна.
ПО ОТНОШЕНИЕ на подлежащите на доказване факти доказателствената тежест се
разпределя по следния начин - всяка страна следва да докаже положителните факти, от
които черпи права, а именно:
ИЩЕЦЪТ да докаже - фактите изложени в ИМ, а именно заплатена сума от 3000лв. в
4
деня на сключване на предварителен договор и изправността си по договора, т.е. да докаже
исковете си по основание, размер и изискуемост.
ОТВЕТНИКЪТ да докаже - възраженията си наведени с ОИМ, както и отказ на ищец
да сключи окончателен договор в срок до 1.8.2023г.
КЪМ настоящия момент страните не са ангажирали доказателства за наведените от
тях твърдения, както следва:
ИЩЕЦ – дата на заплащане на сумата от 3000лв. по предварителен договор,
изправността си по спорния договор.
ОТВЕТНИК – отказ на ищец да сключи окончателен договор и начин на уведомяване
на ответник за това.
ПРИЕМА И ПРИЛАГА като доказателства по делото на приложените към ИМ и ОИМ
писмени документи.
ОТЛАГА ПРОИЗНАСЯНЕТО на съда по доказателственото искане за назначаване на
СТЕ направено с ОИМ на ответник за о.с.з. след изслушване на становище на ищец.
ДОПУСКА за о.с.з. на 2-ма свидетели при режим на водене от ответник, като
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането за 3-ти свидетел.
ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на ответник да представи проект на СУ и писмени
доказателства за платена ДТ от 5,00лв. по сметка на СРС, в 1-седмичен срок от
уведомяване с призовката за о.с.з., което да му послужи пред имот.бг, като ОСТАВЯ БЕЗ
УВАЖЕНИЕ искането по реда на чл.186 ГПК съдът да изисква информацията от третото
неучастващо в спора лице.
ОТЛАГА произнасянето на съда за о.с.з.по искането на ответник за спиране по чл.229,
ал.1, т.4 ГПК и по искането по чл.126 ГПК във връзка с производството по ГД№
53153/2023г. по опис на СРС, след изслушване на становище на ищец.
УКАЗВА на страните че могат да изразят становище по дадените указания в първото
по делото о.с.з.
УКАЗВА на страните, че най - късно в първото съдебно заседание следва да уточнят
възраженията си и да направят доказателствените си искания, както и да ангажират
доказателства, след което губят тази възможност.
УКАЗВА на ищеца, че ако не се яви в първото заседание по делото, не е взел
становище по отговора на исковата молба и не е поискал разглеждане на делото в негово
отсъствие, при поискване от страна на ответника съдът може да постанови неприсъствено
решение срещу него или да прекрати делото, на основание чл.238, ал.2 ГПК.
УКАЗВА на страните, че ако отсъстват повече от един месец от адреса, който е
съобщен по делото или на който веднъж са им връчени съобщения, са длъжни да уведомят
съда за новите си адреси. Същото задължение имат законния представител, попечителят и
5
пълномощникът на страната на основание чл.40 и чл.41 ГПК. Когато разпоредбата на чл.40
и чл.41 ГПК не се спази от страните, всички съобщения се прилагат към делото и се смятат
за редовно връчени.
ПРИКАНВА страните към спогодба, като им указва, че това е най-ефективният и бърз
начин за разрешаване на възникналия спор помежду им и има преимущество пред спорното
производство, при спогодба заплатената такса се връща наполовина на ищцовата страна.
УКАЗВА на страните, че към СРС е създаден и действа ЦЕНТЪР ПО МЕДИАЦИЯ,
който е разположен на ет.2, стая 204 в сградата с адрес гр.София, бул. „Цар Борис III“ №54.
Медиацията е лесен и достъпен /безплатен/ алтернативен метод за решаване на правни
спорове и за постигане на взаимно изгодно споразумение, в рамките на съдебното
производство, като процедурата е неформална и поверителна. В случай, че страните желаят
постигане на резултат, който зависи изцяло от интересите им и пести време и средства,
може да се обърнат към служителя по медиация към СРС на тел. 02/8955423, който ще им
помогне при избора на медиатор от списъка на медиаторите, както и ще им осигури
ползването на Центъра по медиация в удобно за страните и за медиатора време.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО е окончателно и не може да се обжалва.
ПРЕПИС да се изпрати на страните с призовката за о.с.з. на съдебни адреси, чрез
адвокатите им!
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6