№ 82
гр. София, 17.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, III ПЪРВОИНСТАНЦИОНЕН
ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети февруари
през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Ивайло Хр. Родопски
при участието на секретаря Надежда Св. Масова
като разгледа докладваното от Ивайло Хр. Родопски Гражданско дело №
20241800100499 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл.362 и сл. ГПК, вр. чл. 19, ал. 3
ЗЗД.
Образувано е било въз основа на определение № 299/11.06.2024 година,
постановено по гр.д.№ 578/2024 г. на РС-Самоков, с което делото е било
прекратено и исковата молба изпратена по родова подсъдност на СОС,
предвид цената на иска 74423.50 лв. и на осн.чл.104,т.4 ГПК.
Делото е образувано по искова молба от И. М. Д., ЕГН **********, с
постоянен адрес: гр. Д., ул. „Х.К.“ № 14, ет.5, ап. 16, чрез адвокат Г. В., с която
е предявен иск против „Айс Тур“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр. София 1680, район „Красно село“, ж.к. „Борово“, бл.
223, вх. В, ет. 10, ап. 86, действащо чрез своя управител К.М., гражданин на
Република Албания, роден на 30.05.1967 г. в Република Албания, чрез адвокат
Х. Х., с правно основание чл.19,ал.3 ЗЗД.
Ищецът претендира да бъде обявен за окончателен договор от
10.11.2015 г. за покупко - продажба на следния недвижим имот, находящ се в
к.к.“Боровец“, гр.Самоков, община Самоков, Софийска област:
ЕДНОЕТАЖНА СГРАДА - МАГАЗИН ЗА ХРАНИТЕЛНИ СТОКИ №
65231.918.214.1 (шестдесет и пет хиляди, двеста тридесет и едно точка
деветстотин и осемнадесет точка двеста и четиринадесет точка едно), със
застроена площ на сградата от 228 кв. м. (двеста двадесет и осем квадратни
метра) и застроен обем 763 куб. м. (седемстотин шестдесет и три кубически
метра), брой етажи: един, предназначение: Сграда за търговия, намираща се в
поземлен имот с идентификатор № 65231.918.214, стар идентификатор на
сградата: няма, номер по предходен план: няма, при граници на сградата
1
съгласно кадастрална скица на имота № 2881/29.05.2013г. издадена от АГКК,
София област: не са посочени, а съгласно нотариален акт № 189, том I, рег.№
1656, дело № 161/2013г. на нотариус рег.№ 411 с район на действие РС-
Самоков: поземлен имот с идентификатор 65231.918.213 (шестдесет и пет
хиляди, двеста тридесет и едно точка деветстотин и осемнадесет точка двеста
и тринадесет) и от три страни поземлен имот с 65231.918.214 (шестдесет и пет
хиляди, двеста тридесет и едно точка деветстотин и осемнадесет точка двеста
и четиринадесет).
Ищецът твърди, че на 10.11.2015 година по силата на гореописания
предварителен договор се задължил да плати на ответника – продавач сумата в
размер на 9 000 лева. Изпълнил поетите задължения, като в деня на
подписване на предварителния договор платил определения депозит в размер
на 1000 лева, а остатъка в размер на 8000 лева - на 01.02.2016 г.
По силата сключения предварителен договор ответното дружество се
задължило да му прехвърли правото на собственост върху гореописания
недвижим имот в срок 01.07.2019 г.
Въпреки извършените от ищеца плащания, ответното дружество и към
настоящия момент не било изпълнило поетите с договора задължения,
въпреки, че падежът за сключване на окончателния договор е настъпил.
Ето защо за ищеца съществувал правен интерес от предявяване на
настоящия иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД срещу ответника
Не се претендират разноски, съгласно изявлението на процесуалния
представител на ищеца в о.с.з., проведено на 13.02.2025 година.
Ответникът, чрез процесуалния му представител – адвокат Х. Х. от АК
Варна, в отговора на исковата молба, подаден в срока по чл.131, ал.1 ГПК,
изразява становище за допустимост на иска, като не го оспорва.
Не претендира разноски.
След като прецени събраните по делото доказателства по реда на
чл.235 ГПК, съдът приема за установено от фактическа страна следното:
Не се спори, че между страните е сключен предварителен договор за
продажба на конкретно описан недвижим имот, нито че прехвърлителя е
съсобственик, легитимирайки се с нотариален акт № 189, том I, рег.№ 1656,
дело № 161/2013г. на нотариус рег.№ 411, с район на действие РС - Самоков.
Съгласно член 1 и член 2 от предварителния договор, страните се
договорили ответникът да продаде на ищеца недвижимия имот за цена в
размер на 9000 лева, която е окончателната продажна цена за недвижимият
имот, предмет на предварителния договор за продажба и била заплатена
изцяло от купувача на продава.
Съгласно предварителния договор страните се съгласили окончателния
договор за продажба на недвижимият имот да бъде сключен на 01.07.2019
година.
Въпреки това, правото на собственост върху имота, предмет на
2
предварителния договор не било прехвърлено в сроковете и при условията на
предварителното съглашение в патримониума на ищеца.
Изложеното от ищеца, досежно съдържанието на предварителния
договор откъм съществени елементи на бъдеща продажба (обект и вид на
бъдещия окончателен договор, продажна цена, срок на сключване на
окончателния договор) отговаря на фактическото положение. Предварителен
договор от посочената дата и с посоченото съдържание действително е
сключен между посочените страни и депозиран по делото. Същият е сключен
в законоустановената писмена форма за действителност по чл. 19, ал. 1 ЗЗД.
Според представения предварителен договор продавачът - ответник се е
задължил да продаде на купувача – ищец собствения си недвижим имот,
подробно описан по-горе.
Не се спори по делото, че купувачът е изпълнил задължението си, като
е изплатил изцяло договорената обща цена за закупуване на процесния имот.
При така установената фактическа обстановка, съдът приема от
правна страна следното:
Предявеният иск е облигационен, конститутивен, с правно
основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Същият е допустим, тъй като е предявен пред родово и местно
компетентния съд, с оглед цената на иска, съгл.данъчната оценка на
недвижимия имот – над 25 000 лева (чл.104, т.4 ГПК) и по неговото
местонахождение (чл.109, изр.ІІ ГПК), в законоопределения петгодишен
давностен срок от датата, уговорена в договора за изповядване на
окончателната сделка (решение № 154 от 24.08.2016 г., на ВКС, по гр.д. №
3848/2015 г., IV г. о., ГК; определение № 1496/06.06.2023 г., на ВКС, по гр.д.
№ 4733/2022 г., IV г.о.; определение № 503/31.05.2018 г., по гр.д.№ 901/2018 г.,
по описа на ВКС, ІV г.о.; определение № 387/10.05.2011 г., по ч.т.д. №
138/2011 г., на ВКС, ІІ т.о.).
Разгледан по същество, искът се явява и основателен.
Успешното провеждане на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД предполага
положителното установяване на няколко предпоставки: наличието на валиден
предварителен договор, с който се поема задължение за сключване на
определен окончателен договор, чието съществено съдържане е
възпроизведено в клаузите на предварителния договор; качеството "изправна
страна", респ. неизправността на ответника, т. е. неговото бездействие, с оглед
на което договорът не е могъл да бъде сключен; настъпването на падежа на
задължението за сключване на окончателен договор; принадлежност на
правото, предмет на договора към патримониума на прехвърлителя, както и
наличието на особените изисквания на закона за прехвърляне на
собствеността - чл. 363 ГПК.
Когато се касае за прехвърляне на право на собственост върху недвижим
имот съдът проверява дали са налице предпоставките за прехвърляне на
собствеността по нотариален ред, вкл. дали продавачът е собственик на имота,
тъй като решението на съда поражда последиците на окончателен договор за
прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот. Отчуждителят
/продавач/ трябва да е собственик на имота не към момента на сключването на
предварителния договор, а към момента на постановяване на съдебното
3
решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. В този смисъл е Р. № 586/28.06.2002 г. по гр. д. №
154/2002 г., ВКС, ІІ г. о.
В случая ответникът се легитимира като собственик на имота, предмет
на предварителния договор по силата на нотариален акт № 189, том I, рег.№
1656, дело № 161/2013г. на нотариус рег.№ 411, с район на действие РС -
Самоков.
Установи се и, че страните са обвързани от валиден договор за продажба
на недвижим имот. Купувачът е заплатил изцяло договорената между страните
цена, като задължението е изпълнено точно и по посочения в договора начин.
Следва да се отбележи, че въпреки горното, правото да се иска
обявяване на предварителния договор за окончателен не е обвързано с
плащане на цената от страна на купувача – ищец. Както се посочва в Решение
№ 537 от 8.07.2010 г., на ВКС по гр. д. №349/2009 г., III г. о., ГК, постановено
по реда на чл. 290 от ГПК, „неплащането на цената не е основание за
отхвърляне на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Ищецът разполага с потестативното
право да иска обявяване на предварителния договор за окончателен и ако не е
заплатил цената - изцяло или отчасти. Неизпълнение на насрещно задължение
от страна на ищеца не е основание за отхвърляне на иска, а основание за
постановяване на решение под условия предвид разпоредбата на чл. 362 от
ГПК.
Това съждение е възприето и в наскоро постановеното
ТЪЛКУВАТЕЛНО РЕШЕНИЕ № 4/2020 от 09.05.2023 година, на ВКС,
ОСГТК.
Дейността на съда в производството по чл. 362 и сл. от ГПК, във вр. С
чл. 19, ал. 3 ЗЗД е идентична с тази на нотариуса при продажба на право на
собственост върху недвижим имот. Съдът следва да провери на основание
чл.586 ал. 1 от ГПК дали праводателят е собственик на имота, както и дали са
налице особените изисквания, които законите поставят за сключването на
сделката.
При тези данни съдът приема, че процесния предварителен
договор съдържа съществените елементи на договора за продажба по смисъла
на разпоредбата на чл.183 от ЗЗД, а именно – предмета на договора и цената
на продажбата.
Съгласно разпоредбата на чл. 19, ал. 1 от ЗЗД, предварителният договор
за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква
нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена
форма, а съгласно ал. 2 на чл. 19 от ЗЗД, предварителният договор трябва да
съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.
В настоящия казус посочените изисквания са налице. Представеният
предварителен договор е действителен, отговаря на изискванията за писмена
форма и съдържа уговорки за съществените условия на договора за продажба-
вещта и цената, както и обещание за прехвърляне на имота по нотариален ред.
Договорът е породил задължения и за двете страни, които те е следвало да
изпълнят. Купувачът е изпълнил своето задължение по договора, състоящо се
в заплащане на уговорената цена на вещта, а продавачът не е изпълнил
насрещното си задължение за прехвърляне на собствеността в уговорения
срок.
4
От обсъдените по-горе писмени доказателства се налага извода, че към
момента на подписването на договора и към настоящия момент ответникът се
явява титуляр на правото на собственост върху имота, предмет на договора,
поради което не съществува пречка за обявяването на договора за
окончателен.
Междувременно, по делото не са установени и обективни причини,
водещи до невъзможност ответника – продавач да не изпълни условията и
задълженията си по предварителния договор. Дори да е налице виновно
неизпълнение от негова страна, изразяващо се в невъзможност да се снабди
своевременно с необходимите документи за изповядване на окончателната
разпоредителна сделка, това не представлява основание за отхвърляне на
настоящия иск. Напротив, именно с постановяването на положително съдебно
решение ще се реализира целта и ще се постигне желания от страните резултат
на предварителното съглашение между тях.
По изложените съображения съдът намира, че искът за обявяване на
предварителния договор за продажба на процесния недвижим имот се явява
основателен и следва да бъде уважен.
Съдебното решение по делото замества договора, за чиято
действителност е предвидена по-тежка форма, в конкретния случай -
нотариален акт. Съгласно нормата на чл. 364, ал. 1 ГПК, в тежест на ищеца е
да заплати следващите се нотариална такса и местен данък, като върху имота
следва да се впише възбрана като обезпечение на дължимите от ищеца
разноски по прехвърлянето на имота.
С оглед изхода на делото и на основание чл.364, ал.1 от ГПК ищецът
следва да заплати окончателна държавна такса по сметка на СОС в размер на
1144,50 лева; по сметка на община Самоков - местен данък, в размер на
1935,00 лева и по сметка на Агенция по вписванията – държавна такса в
размер на 74,00 лева, за вписване.
Воден от горното, СЪДЪТ
РЕШИ:
ОБЯВЯВА предварителен договор от 10.11.2015 година за покупко-
продажба на следния недвижим имот, находящ се в к.к.“Боровец“, гр.Самоков,
община Самоков, Софийска област: ЕДНОЕТАЖНА СГРАДА - МАГАЗИН
ЗА ХРАНИТЕЛНИ СТОКИ № 65231.918.214.1 (шестдесет и пет хиляди,
двеста тридесет и едно точка деветстотин и осемнадесет точка двеста и
четиринадесет точка едно), със застроена площ на сградата от 228 кв. м.
(двеста двадесет и осем квадратни метра) и застроен обем 763 куб. м.
(седемстотин шестдесет и три кубически метра), брой етажи: един,
предназначение: Сграда за търговия, намираща се в поземлен имот с
идентификатор № 65231.918.214, стар идентификатор на сградата: няма,
номер по предходен план: няма, при граници на сградата съгласно кадастрална
скица на имота № 2881/29.05.2013г. издадена от АГКК, София област: не са
посочени, а съгласно нотариален акт № 189, том I, рег.№ 1656, дело №
161/2013г. на нотариус рег.№ 411 с район на действие РС-Самоков: поземлен
имот с идентификатор 65231.918.213 (шестдесет и пет хиляди, двеста
5
тридесет и едно точка деветстотин и осемнадесет точка двеста и тринадесет) и
от три страни поземлен имот с 65231.918.214 (шестдесет и пет хиляди, двеста
тридесет и едно точка деветстотин и осемнадесет точка двеста и
четиринадесет), за сумата в размер на 9000,00 (девет хиляди) лева, сключен
между И. М. Д., ЕГН ********** – купувач и „Айс Тур“ ЕООД, ЕИК
********* - продавач, ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА, на основание чл.364, ал.1 от ГПК И. М. Д., ЕГН **********
да заплати окончателна държавна такса по сметка на Софийски окръжен съд в
размер на 1144,50 лева; по сметка на община Самоков - местен данък, в размер
на 1935,00 лева и по сметка на Агенция по вписванията – държавна такса в
размер на 74,00 лева - за вписване.
ДА СЕ ВПИШЕ, на основание чл. 364, ал. 1 ГПК възбрана върху
описания по-горе недвижим имот до изплащане на следващите се разноски по
прехвърлянето от страна на купувача И. М. Д., ЕГН **********.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Софийски
апелативен съд, в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Препис от решението да не се издава, докато ищецът И. М. Д. не
представи документи, удостоверяващи заплащане към съда на разноските по
прехвърлянето, както и на дължимите към община Самоков данъци и такси по
чл.10 и сл., и чл.44 и сл. ЗМДТ.
Съдия при Софийски окръжен съд: _______________________
6