Р Е Ш
Е Н И Е
№ 147 17.06.2019 год.
гр.Д.
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
Д.кият окръжен съд гражданско отделение
На петнадесети май 2019 год.
В открито заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ГАЛАТЕЯ ХАНДЖИЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ДИАНА ДЯКОВА
ДЕСИСЛАВА НИКОЛОВА
Секретар:Павлина Пенева
като разгледа докладваното от
съдия Дякова
въззивно гражданско дело № 252 по описа
за 2019 год.
за да се произнесе съобрази
следното:
Производството
по делото е за въззивното обжалване на решение №
95/21.01.2019 год. по гр.д.№3**6 /2017 год. на
Районен съд Д.,с което 1./ В.Н.В. , ЕГН ********** и А.А.В. , ЕГН ********** са осъдени да заплатят солидарно на
всеки един от ищците Б.Д.Б.,ЕГН *********
и С. Н.Д. , ЕГН **********: 1.1./сумата 6656.28 лева ,половината от 13 312.55 лева
, представляваща намаление на цената до размера на идеалната част,за която са
установени правата на трети лица
върху недвижимия имот по договор
за покупко- продажба , обективиран
в нотариален акт № ** ,том ** ,дело № ** / 2005 год. на нотариус С.Ж., а именно
: нива с площ 76.799 дка ,находяща се в землището на
село Б. , община Г.Т.,имот № **,респективно от всеки от новообразуваните от нея
в землището на село Б. , община Г.Т.поземлени имоти :нива с площ 19.680 дка,имот № **;нива с площ 16.453,имот
№ **;нива с площ 3.349 дка , имот № **;нива
с площ 3.136 дка , имот № **;нива с площ 15.163 дка, имот № **;нива с площ
8.113 дка ,имот № **;поземлен имот с начин на трайно ползване – производство на
електроенергия с площ 3.136 ,имот № ** и
нива с площ 7.758 ,имот № ** ,ведно със законната лихва върху сумата от 6656.28
лева , начиная от 08.11.2016 год. до окончателното
изплащане,както и 1.2./сумата 1292.85 лева , половината от
сумата 2 585.71 лева ,представляваща сбор от разноските по договора
за покупко- продажба , обективиран
в нотариален акт № ** ,том ** ,дело № ** / 2005 год. на нотариус С.Ж.,
заплатени данъци и такси битови отпадъци за имота и разноски по гр.д. № 265/2010 год. на РС град Г.Т.по
съдебна защита за признаване правото на собственост върху недвижимия имот по
горния договор за продажба ,както следва:243.32 лева – нотариални такси;296.57
лева – заплатени годишни данъци за имота и такса битови отпадъци за периода
2005 год. – 2013 год.; 499.94 лева – заплатени
разноски на ответниците по гр.д. № 265/ 2010 год. на РС град Г.Т.и 1545.88
лева – заплатени такси и разноски по
водене на образуваното гр.д. № 265/2010 г. на РС град Г.Т.,ведно със законната
лихва върху сумата от 1292.86 лева , начиная
08.11.2016 год. до окончателното изплащане,а
1.3./ исковете за горницата над
1292.85 лева до 2 215.84 лева са
били отхвърлени ; както и 2./ са били
отхвърлени исковете на Б.Д.Б. , ЕГН *********
и С. Н.Д. , ЕГН ********** за
солидарното осъждане на В.Н.В. ,ЕГН **********
и А.А.В. ,ЕГН ********** да им заплатят суми от по 4500.00 лева -половината от 9 000.00 лева, уговорена неустойка в пункт 3
от договора за покупко-продажба от
12.04.2005 год. , обективиран в нотариален акт № ** ,том **,дело № ** / 2005 год. на
нотариус С.Ж.,ведно със законната лихва от подаване на исковата молба
08.11.2016 год. до окончателното изплащане .
Образувано е по реда на глава ХХ от ГПК въз основа на
подадените от страните жалби както следва:
1./
жалба рег.№2723/08.02.2019 год.,подадена от Б.Д.Б.,ЕГН *********
и С. Н.Д. , ЕГН ********** в частта по
п.2 от решението:
Първоинстанционния
съдебен акт за отхвърляне на претенцията по чл.92 ал.1 от ЗЗД бил
незаконосъобразен и необоснован,поради което се настоява за отмяната му.Клаузата
за заплащане на неустойка,документирана
в т.3 от сключения договор за продажба на земеделски имот не била тълкувана
съобразно действителната воля на страните,че е уговорена разширително и заплащането й е дължимо във всички възможни
хипотези на увреждане правата на купувачите по отношение собствеността.Вън от
горното и в случай,че се възприемел за верен извода на районния съд,че
неустойката е уговорена само за пълно неизпълнение,а е допуснато частично,то
същата се дължала в намален размер,но само при отправено изрично искане от
продавача. Фактическия състав по отношение на деклариране на неверни данни бил
осъществен и доказан с прилагане на гр.д.№265/2010 год. на ГТРС,а въззивниците отстранени от близо 2/3 от закупения имот.С
оглед на горното е отправено искане за уважаване на претенцията им в пълен размер
и присъждане на сторените съдебно-деловодни разноски за две инстанции.
Въззиваемите
страни В. и А. Василеви считат жалбата за неоснователна и настояват да не бъде
уважавана,което свое становище са изразили в подаден в срока и по реда на
чл.263 ал.1 от ГПК отговор рег.№ 5655/19.03.2019 год.Решението не страдало от
сочените пороци,а изводът на ДРС относно това ,кое задължение обезпечава
неустойката и каква е формата на неизпълнение,която я прави изискуема ,бил
правилен.
2./жалба рег.№ 2215/01.02.2019 год. ,подадена
от В.Н.В. ЕГН ********** и А.А.В. , ЕГН ********** в частите по п.1.1. и п.1.2. от
решението:
С доводи за необоснованост на обжалваното решение и
постановяването му в отклонение от материалния и процесуалния закон се настоява
за отмяната му,като претенцията по чл.190 ал.2 от ЗЗД бъде отхвърлена и на въззивниците присъдени сторените разноски.ДРС не е уважил
направено възражение за погасяване на задълженията по давност,тъй като не
преценил точно началния момент,от който същата тече-този на датата 12.04.2005
год. ,на която е изповядан по нотариален
ред договора за продажба на земеделския
имот ,сключен при наличие на вписано под
№ ** т.II,вх.рег.№655/28.02.2003 год. на Службата по вписвания влязло в сила съдебно решение № 64/09.05.2001
год. по гр.д.№495/2000 год. на ДОС.Предприетите от въззиваемите
страни действия по водене на установителен иск за
собственост,не обуславяли задължение на въззивниците
за заплащане на разноските по гр.д.№256/2010 год. на ГТРС и в.гр.д.№ 531/2013
год.Налице било дублиране на претенциите за суми по отделни пунктове на
исковата молба.
При данни,че постановеното неизгодно за въззивниците решение им е било връчено на дати 28.01.2019
год. и 22.01.2019 год.,жалби рег.№№2723/08.02.2019 год.и 2215/01.02.2019 год. са
подадени в срока по чл. 259 ал.1 от ГПК и
са процесуално допустими.
Решение
№ 95/21.01.2019 год. по гр.д.№3**6 /2017 год. на Районен съд Д. не е било обжалвано от
страните в частта на отхвърляне на исковете
за горниците над 1 292.85 лева до
2 215.84 лева,включващи пълния
размер на претендираните
като заплатени такси по изпълнително
дело № */2015 год. на ЧСИ Н.Ж.,образувано за събиране на присъдени разноски по
гр.д.№ 256/2010 год. на ГТРС ,както и горниците над присъдените суми за нотариални такси по прехвърляне на
недвижим имот,годишни данъци и такса битови отпадъци,заплатени такси и разноски
по водене на гр.д.№ 256/2010 год. на ГТРС и по правилото на чл.296 т.2 от ГПК е
влязло в сила.
С оглед предметния обхват на въззивните жалби, окръжният съд дължи произнасяне по съществото на
спорното материално право,заявено
първоначално пред Софийски районен съд с искова молба рег.№ 8023570/08.11.2016
год. по гр.д.№ 63522/2016 год.,впоследствие прекратено с определение №
180474/26.07.2017 год. и изпратено по компетентност на Д.кия
районен съд,уточнено с молба рег.№3**4/15.02.2018 год.,респективно увеличено по
размер с определение по чл.214 ал.1 от ГПК в съдебното заседание от 19.12.2018 год.,въз основа на молби рег.№№ 12618/25.06.2018 год. и 14127/16.07.2018 год. ,както следва:
Предявените от Б.Д.Б.,ЕГН *********,*** и С. Н.Д.
, ЕГН **********,*** срещу В.Н.В. , ЕГН ********** и А.А.В.
, ЕГН ********** ,двамата от с.З.С., общ.Ш., обл.Д.
осъдителни претенции са на купувачи срещу продавачи на недвижим имот ,отчасти принадлежащ на
трето лице.
Изложени
са твърдения,че с договор от 12.04.2005 год.,първия ищец по време на брака му с
втория ищец (прекратен впоследствие през 2012 год.) е закупил от ответниците нива
с площ от 76.799 дка в землището на с.Б.,общ.Г.Т.за сумата от 18 000
лв.,заплатена изцяло и в брой към деня на продажбата.В пункт 3 от нотариалния
акт,документиращ договора ,ответниците са
декларирали,че са изключителни собственици на имота,върху същия няма наложени
тежести-ипотеки,възбрани и др.Задължили са се да върнат продажната
цена,увеличена с една втора,ако което и да е от декларираните от тях в посочената клауза обстоятелство се окаже
невярно.След закупуване на имота,ищците предприели действия по изменение
предназначението на имота и обособяване от него нови осем отделени поземлени
имота, с цел реализиране на инвестиционно намерение по изграждане на вятърни
генератори в него.Узнали,че трети лица претендират самостоятелни права върху
закупения имот и отричат правото им на собственост.За защита му,ищците
образували пред Районен съд гр.Г.Т.гр.д.№
256/2010 год.,а впоследствие и в.гр.д.№531/2013 год. на Окръжен съд Д.,по който
установителния им иск за
собственост бил уважен само частично -досежно 20 дка
от нивата и отхвърлен за горницата от
56.799 дка до претендираните
76.799 дка и над 280028/1075172 ид.,тъй като
съдилищата установили,че праводателите им не
били изключителни собственици на продадения имот. Пред вид изложеното,ищците
имали право да получат от ответниците платената цена
за частта от имота над 20 дка,за която установителния
им иск бил отхвърлен,както и да претендират освен връщане на продажната
цена,така също и сумата,съобразно
уговорката по п.3 от нотариалния акт и
всички сторени във връзка с договора разноски.
Припадащата
се цена на размера на идеалната част,за която са установени правата на трети
лица върху недвижимия имот по сключения между страните договор
за покупко- продажба , документиран в нотариален акт
№ ** ,том ** ,дело № ** / 2005 год. възлизала на сумата от 13 312.55 лева.Във връзка с договора от 12.04.2005
год.,ищците сторили разходи в общ размер
от 2 585.71 лева,като заплатили нотариалните
такси по сключването му от 243.32 лева, годишните
данъци и такса битови отпадъци за
периода 2005 год. – 2013 год. от 296.57 лева
; на ответниците по гр.д. № 256/ 2010 год.,присъдените им от РС град Г.Т.разноски в размер на 499.94 лева ,както и заплатили във връзка със
защитата си по посоченото дело такси и разноски в размер от 1545.88
лева.Уговорената между страните
неустойка се равнявала на сумата от 9 000 лв. (половината от продажната
цена от 18 000 лв.)
С
оглед на горното е отправено искане съпрузите В.Н.В. и А.А.В.
да бъдат солидарно осъдени да заплатят
на всеки един от ищците половината от посочените
по-горе суми ,съответно на Б.Д.Б. и С. Н.Д.
по 1./6 656.28 лева,която сума съставлява заплатена продажна цена по договор за
покупко-продажба за евицираните части,а именно 56.799
дка от имот № **по КВС на с.Б.,общ.Г.Т.; по 2./1292.85 лева ,която сума,съставляваща
претърпени вреди по повод сключване на
договора включваща 2.1./ нотариалните такси по сключването на договора за покупко-
продажба , обективиран в нотариален акт № ** ,том **
,дело № ** / 2005 год. на нотариус С.Ж.-121.66 лв.; 2.2./заплатени данъци и
такси битови отпадъци за имота за периода 2005 год. – 2013 год. -148.28 лв.; 2.3./присъдените
от РС град Г.Т.на ответниците по гр.д. № 256/ 2010 год. разноски в размер на 499.94 лева ,както и 2.4./сторените
разходи във връзка със защитата им като
ищци по посоченото дело за такси и разноски в размер от 1545.88 лева,както и по 3./ 4 500.00 лева,съставляваща поето задължение от продавачите в пункт 3 от договора за покупко-продажба от 12.04.2005 год. , обективиран
в нотариален акт № ** ,том **,дело № **
/ 2005 год. на нотариус С.Ж.,ведно със законната лихва от подаване на исковата
молба 08.11.2016 год. до окончателното изплащане .
В
срока и по реда на чл.131 ал.1 от ГПК с отговор рег.№ 5110154/18.07.2017 год. ответниците В.Н.В. и
А.А.В. са оспорили исковете.Заявили са
възражение за погасяване на претенциите
относно заплатената продажна цена за
56.799 дка,задължението им по повод деклариране на неверни обстоятелства при сключване на
договора за покупко-продажба на недвижимия имот и това относно разноските във
връзка с договора по давност,текла по правилото на чл.114 от ЗЗД за периода считано от сключване на договора и за срока по
чл.110 от ЗЗД от пет години.След
уточнение на исковата молба с допълнително подаден отговор рег.№ 6031/28.03.2018
год. са посочили,че сумата от 9 000 лв., предвидена в пункт 3 от нотариалния акт за
покупко-продажба обезпечава всички вреди,които купувачите биха понесли в случай,че продавачите не са единствени
собственици.Считат,че по тази причина
ищците неоснователно претендират да им бъдат заплатени ”двукратно” едни
и същи вреди.
От събраните по делото
доказателства и тези по приложеното гр.д.№ 256/2010 год. на
ГТРС,съдът намира за установена
следната фактическа обстановка по делото:
Ищците по делото са сключили граждански брак на дата
14.12.2003 год.,прекратен с развод на
дата 12.01.2012 год.-така удостоверение № 2887/2003 год. на Столична община и решение № ІІІ-83-262/2012
год. по гр.д.№ 16672/2011 год. на
Софийски районен съд.
С решение №15/1 от 21.09.1993 год. по заявление
вх.№6659/05.02.1992 год. постановено на
основание чл.27 от ППЗСПЗЗ , Поземлена комисия гр.Г.Т., е възстановила правото
на собственост на наследници на Я.К.Я.,б.ж.на с.Б.,общ.Г.Т.,върху нива
от 76.797 дка,съставляваща имот №**по плана за земеразделяне на землището на с.Б..
По
силата на съставен на дата 15.12.2000
год. н.а. № ** т.Іс рег.№ ** д.№ **/2000 год. за
собственост на недвижим имот ,възстановен по ЗСПЗЗ ,Г.Н.Я., единствен наследник
по закон на Я.К.Я. е бил признат за
собственик на нива от 76.797 дка,съставляваща имот №**по плана за
земеразделяне на землището на с.Б..
С влязло в сила на дата 25.07.2002 год. и вписано в Службата по вписванията гр.Г.Т.под № **
т.ІІ вх.рег.№ 655/28.02.2003 год.
решение № 64/09.05.2001 год.по
в.гр.д.№495/2000 год. на ДОС е признато за установено по реда на чл.14 ал.4
от ЗСПЗЗ по отношение на Г.Н.Я. , в качеството му на единствен наследник по
закон на Я.К.Я.,че правото на възстановяване на собствеността върху 56.796 дка
от нивата от 76. 797 дка принадлежи на всички наследници
на К.Я.Д.,б.ж.на с.Б.,общ.Г.Т. .Г.Н.Я.
е наследник по закон и на К.Я.Д. . В решението не фигурира посочен
конкретен имот по плана за земеразделяне.
С договор от 23.10.2002
год. ,сключен с н. а.№ ** т. * а рег.№** д.№ **/2002 год. на вписания в
регистъра на НК под № ** нотариус,вх.№**/24.10.2002 год. ,АКТ № ** т. ** д.№**/2002
год. на Службата по вписвания Г.Т., Г.Н.Я.
е продал на В.Н.В. поземлен имот :нива с площ от 76.799 дка, ІІІ категория имот
№ **по плана за земеразделяне на землището на с. Б., общ. Г.Т.за сумата от 7 902.62 лв.При
изповядване на сделката,продавача се е легитимирал като собственик с н.а. № ** т.*с рег.№ ** д.№ **/2002 год.
С договор от дата 12.04.2005
год.,сключен с н.а.№ ** т. * а, рег.№**,д.№ **/2005 год. на вписания в
регистъра на НК под № ** нотариус С.Ж.,вх.№ 2279/13.04.2005 год.,АКТ № * т.*
д.№ **/2005 год. на Службата по вписванията –гр.Г.Т., В.Н.В. и А.А.В. са продали на Б.Д.Б. следния свой поземлен имот с
предназначение земеделска земя и начин на ползване :нива с площ от 76.799
дка,ІІІ категория имот № **по плана за земеразделяне на землището на с.Б.,общ.Г.Т.за
сумата от 18 000лв.,която продавачите са получили от купувачът напълно и в
брой.В раздел 3 от нотариалния акт е вписано изявлението на собствениците
–продавачи ,че са изключителни собственици на имота,върху същия няма наложени
тежести-ипотеки,възбрани и др.Задължили са се да върнат продажната
цена,увеличена с една втора,ако което и да е от декларираните от тях в посочената клауза обстоятелство се окаже
невярно,за което купувачът може да се снабди с изпълнителен лист по реда на
чл.237 б.“ж“ от ГПК.
Непосредствено след закупуването през 2005 год. на имот № **с площ от 76.798 дка,ищците са иницирали разделянето му на
имоти: 1./ № ** с площ от 19.803 дка;2./№** с площ от ** дка;3./** с
площ от ** дка и 4./№ ** с площ от **,а впоследствие и на имоти:1./№ ** с площ от ** дка ; 2./№ **
с площ от ** дка-за изграждане на обект“вятърни генератори“;3./№ ** с площ от **
дка;4./№ ** с площ от ** дка-за изграждане на обект“вятърни генератори“;5./** с
площ от 7.758 дка;6./№ ** с площ от ** дка -за изграждане на обект“вятърни
генератори“и 7./** с площ от **
дка,като непроменен е останал само №** с
площ от ** дка .
Въз основа на искова молба рег.№ 376/28.04.2005 год. е било образувано гр.д.№194/2005 год. на Генерал Тошевския районен съд за делба на земеделски имоти в
землището на с.Б.,общ.Г.Т.: нива с площ от ка-имот № по
плана на земеразделяне, реституирана по реда на ЗСПЗЗ на наследниците на К.Я.Д.
и процесната
нива с площ от 76.798 дка –имот № **по плана за земеразделяне, съсобствена между
наследниците на К.Я.Д.,притежаващи по реституция 56.796 дка в идеални
части и
наследниците на Я.К.Я.,притежаващи по реституция 20.002 дка в идеални
части.Като страни по делото не са били конституирани Б.Д.Б. и С.Н.Д.,а техните праводатели В.Н.В. и А.А.В..
Делбата на спорния земеделски имот № **-нива с площ от 76.798 дка, е допусната
с окончателно решение по чл.344 ал.1 от ГПК
№*/25.05.2010 год.,постановено
по гр.д.№ 4984/2008 год. на ВКС,ІV г.о.
Гр.д.№
256/2010 год. на Генерал Тошевския районен съд е образувано въз основа на подадена на дата 30.06.2010 год. искова молба,вписана
под № ** том *,вх.рег.№ **/05.07.2010 год. с която Б.Д.Б. и С.Н.Д. са предявили
срещу наследници на К.Я.Д.,б.ж.на с.Б.,общ.Г.Т.
: 1./главни искове за установяване
,че са собственици на 8 бр. земеделски имоти в землището на с.Б.,общ.Г.Т.,образувани
от нивата с площ от 76.799 дка- имот №**(предмет
и на настоящото дело) по силата на договора от дата 12.04.2005 год.,сключен с
н.а.№ ** т. VІІ а рег.№**,д.№ **/2005 год. на вписания в регистъра на НК под № **
нотариус,вх.№ **/13.04.2005 год.,АКТ № * т.* д.№ **/2005 год. и 2./евентуални
искове за установяване ,че са собственици на описаните по-горе недвижими имоти на оригинерно придобивно
основание-изтекла в тяхна полза 5 годишна придобивна
давност през периода 13.04.2005
год.-30.06.2010 год.
С решение № 45/11.04.2013 год.,ГТРС е уважил частично главните искове,като е
признал за установено по силата на цитирания договор за покупко-продажба правото
на собственост на Б. Д. Б. и С.Н.Д. върху **/** ид.ч.
от всеки от изброените имоти;отхвърлил е главните искове в частта за
установяване на претендираните права за горницата от **/1
** ид. ч. до **/1 ** 172 ид.ч.
от имотите;отхвърлил е изцяло и евентуалните искове за установяване правото на
собственост на ищците върху описаните имоти по силата на изтекла в тяхна полза
кратка придобивна давност.
С
окончателно решение № 448/11.11.2013
год. по в. гр. д.№ 531/2013 год. ,Д.кият окръжен
съд е потвърдил първоинстанционното
решение в отхвърлителната част по главните искове за
права на собственост,придобити на договорно основание,а именно за горницата от
280 **/1 ** 172 ид. ч. до 1 075 172/1 ** 172 ид.ч. от имотите,така също и по давност ,тъй като
осъществяваното от ищците владение е счетено за недобросъвестно и дългата 10-годишна давност за неизтекла.
С решение № 328/15.12.2016 год. по в.гр.д.№ 533/2016
год. на Д.кия окръжен съд,недопуснато до касационно
обжалване с определение № 493/23.10.2017
год. по гр.д.№ 1318/2017 год. на ВКС, I г. о. са уважени предявените от
Б. Д. Б. и С.Н.Д.
срещу наследници на К.Я.Д.,б.ж.на с.Б.,общ.Г.Т.
искове по чл.124 ал.1 от ГПК като е признато,че въз основа на непрекъснато
владение за периода от 02.12.2003 год. и до 20.03.2014 год. и на основание
чл.77 пр. ІІ-ро ,във връзка с чл.79 ал.1 от ЗС , са собственици по давност на идеална част от земеделска земя в
землището на с. Б., общ. Г.Т.с площ
от 56.799 дка ,съответно 795 **/1
075 ** ид.ч.
от земеделски имоти. Началният
момент на претендираната по делото давност не е обвързан с датата, на която са
сключени договорите от ищците и праводателите им В.Н.В.
и А.А.В. -
23.10.2002 год. и 12.04.2005 год.,чийто владение присъединяват, а датата
02.12.2003 год.,на която ОСЗ е възстановила правата на наследниците на К.Я.Д.,
срещу които е направено възражението за придобивна
давност и чиито права се иска да бъдат отречени.
Не е налице спор между страните относно размера на
заявените претенции,респективно същият е установен със заключение рег.№ 12231/19.06.2018 год. и допълнително
заключение рег.№ 12231/19.06.2018 год. на вещото лице ,изготвило назначената по
делото съдебно-счетоводна експертиза ,както и приложеното в цялост гр.д.№ 265/2010 год. на
Районен съд Г.Т.относно присъдени и сторени разноски за защита по делото.
Така изложената фактическа обстановка води до следните
правни изводи:
Предявените
обективно съединени искове са за намаляване на цената на договор за покупко-продажба
на недвижим имот и за връщане на намалението на цената, платена по договора за
покупко-продажба, по който част от имота принадлежи на трети
лица ,иск за заплащане на неустойка и обезщетение за вреди по договор за
покупко-продажба,както и такова за
неизпълнение на паричните задължения,определено по размер на законната лихва
считано от заявяване на претенцията,черпещи правното си
основание в разпоредбите чл.
190 ал.2,чл.92 ал.1 и чл. 86 от ЗЗД.
Съгласно разпоредбата на чл.188 от ЗЗД продавачът отговаря, ако трети лица имат право
на собственост или други права по отношение на вещта, които могат да
противопоставят на купувача, освен ако последният е знаел това,защото знанието прехвърля
риска за него. Знанието трябва да е
налице към момента на сключване на договора. В чл. 188
- чл.
192 ЗЗД няма презумпция за този факт. Неоснователно
е възражението на продавачите за наличие
на знание,доколкото купувачите са придобили имота при наличие на вписано
решение по иск по чл.14 ал.4 от ЗСПЗ. Решение №
64/09.05.2001 год.по в.гр.д.№495/2000 год. на ДОС е влязло в сила на дата 25.07.2002 год.,а е
вписано на дата 28.02.2003 год. , в решението не фигурира посочен конкретен
имот по плана за земеразделяне,а с него
са признати права на трети лица към минал момент-този на колективизацията и спрямо
Г.Н.Я. -праводател на продавача В.Н.В.
,закупил нивата от 76.799 дка от Я.
с договор от 23.10.2012 год.,който при изповядване на сделката
се е легитимирал като собственик по силата на нотариален акт от 15.12.2000 год.
Законът възлага в задължение на нотариуса, а не на
купувача да провери правото на собственост на продавача върху имота преди
сключването на договора в необходимата нотариална форма (арг.
от чл. 586, ал. 1 ГПК и чл. 22 ЗННД), включително нотариусът е
длъжен да извърши справка за вписваните обстоятелства в имотния регистър.
Вписването цели да се даде възможност на третите лица да узнаят за извършено
разпореждане с имота или за заявените върху него претенции от трети лица, но
закона не вменява в задължение на купувача да направи всички възможни проверки,
за да се убеди, че имотът е собственост на продавача. За вписванията в
нотариалния регистър няма и норма със съдържание, подобно на предвиденото в чл. 7 ЗТРРЮЛНЦ. Знанието
на купувача, че трети лица имат права върху имота, се извлича от вписванията,
които към датата на сключване на договора са направени по партидата на
продавача, за тях купувачът е длъжен да знае при сключване на договора и за тях
се приема, че е знаел, ако е сключил договора, въпреки извършените вписвания по
партидата на продавача. За добросъвестността на купувача са без значение
вписванията по партиди на други правни субекти,още повече без данни за имота. Вписването
по партиди на други правни субекти има оповестително
действие - дава се обективна възможност на третите лица да узнаят за
извършеното вписване и да държат сметка за него, но от него не могат да
настъпят последиците, на които законът придава правно значение -
добросъвестността на купувача.
В
случаите, в които купувачът е бил добросъвестен, за него възниква правото да
развали договора за покупко-продажба, респ. да се възползва от правото си по чл. 190 ал. 2 от ЗЗД да иска намаление на
цената и обезщетение за вредите.
Относно иска по чл.190 ал.2 предложение
първо от ЗЗД:
Искът относно намаление на цената следва да се счете за основателен при наличие на безспорна установеност на права на
трети лица върху имота и техния размер .
Намалението на цената следва да е пропорционално на цената на имота като цяло съотнесена спрямо стойността на частта от имота,права върху която имат трети лица.При съобразяване,че е договорена и заплатена цена от 18 000 лв. за
76.799 дка,респективно права на третите лица в обем от 56.799 дка ,т.е.
намалението на цената следва да е в размер от 13 312.55 лева.
Относно иска по
чл.92 ал.1 от ЗЗД:
Съгласно чл. 92 от ЗЗД, неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като
обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват.
Фактическият състав, който следва да се осъществи, за да възникне основанието
за заплащане на неустойка поради неизпълнение на договорно задължение, е
наличие на валидно договорно задължение, неизпълнение на задължението и
уговорена неустойка. Съдът намира, че уговорката за неустойка
между страните, обхваща случаите както на пълно, така и на частично
неизпълнение. Същата обезпечава задължението на продавачите по
договора да предадат вещ, която е тяхна изключителна собственост. Д.кият районен съд неправилно е
тълкувал волята на страните и съответно е счел,че неустойката е уговорена само
в случай на пълно неизпълнение на задължението на продавачите. Следва да
се има предвид,че такава конкретизация,че касае само пълното неизпълнение
липсва в подписания между страните договор,а законът не съдържа
презумпция,че при липса на
уговорка,неустойката е уговорена само за пълно неизпълнение.Вреди има както при пълно, така и при частично
неизпълнение.Щом като в договора изрично не е уговорено, че неустойката се
дължи само при пълно неизпълнение, не може да се изключи отговорността на продавачите в случай на
частично неизпълнение , изцяло в ущърб на добросъвестните купувачи , когато част от имота принадлежи на трето лице. В процесния случай неизпълнението, макар и частично, обхваща
значима част от сделката- 56.799 дка от общо продадени 76.799 дка.
Доколкото в закона липсват конкретни предписания
относно начина на определяне на неустойката (нормата на чл. 92 от ЗЗД е диспозитивна),
страните са свободни сами да определят този начин - като глобална сума или като
процент от главното задължение, както и те да преценят дали плащането й да бъде
еднократно или периодично. Неустойката е уговорена при съизмерване с продажната
цена-1/2 от същата,т.е. припадащата се на декар земеделска площ ,поради което
искът подлежи на уважаване в размер ,
съответен на половината от договорената цена на декар за неизпълнението от 56.799 дка ,т.е. общо 6 656.28 лв. или
по 3 328.14 лв. за всеки от ищците.
Не е основателно възражението относно
погасяване по давност на исковете по
чл.190 ал.2 предложение първо от ЗЗД и по чл.92 ал.1 от ЗЗД:
За купувача по
неизпълнения договор за продажба съществуват две възможности: или да го развали
изцяло (чл.
189 ЗЗД във връзка с чл.
191, ал. 1 ЗЗД; чл.
190, ал. 1 ЗЗД), или да запази договора частично, като иска намаляване на
цената му (чл.
190, ал. 2 ЗЗД). Намаляването на цената по съществото си има същите
последици като развалянето на договора, но само за една негова част – смята се,
че с уважаване на иска за намаляване на цената договорът губи действието си да
създаде задължение за прехвърляне на правото на собственост върху онази част от
продадената вещ, която се е оказала собственост на трето за сделката лице, а
платената цена за тази част (пропорционално на общата) подлежи на
връщане.Ефектът много прилича на разваляне на част от договора, поради което връщането
на цената се приближава до иск за връщане на даденото на отпаднало основание (чл.
55, ал. 1, предл. трето ЗЗД). Поради това и в
трайната съдебна практика е прието, че моментът, от който тече давностния срок, е този, от който е станало ясно, че
действието на договора е отпаднало – от момента на влизане в сила на съдебното решение
за признаване на права на трето лице върху продадената вещ,респективно
отхвърляне на претенция на купувачите срещу третите лица за признаване правата
им ,придобити на договорно основание . До приключването на процеса с влязло в
сила съдебно решение липсва правна яснота
относно наличието на права на трети лица, затова и именно от този ден
купувачите могат да упражнят правата си срещу неизрядни продавачи и от него
започва да тече давностния срок за упражняване на
правата срещу продавача, продал вещ, обременена с права на друго лице.
Претенциите с заявени с искова молба рег.№ 8023**/08.11.2016 год., а исковете на купувачите срещу третите
лица за права
на собственост,придобити на договорно основание,а именно за горницата от
280 **/1 075 172 ид. ч. до 1 075 **/1 075 1** ид.ч. са отхвърлени с окончателно решение № 448/11.11.2013 год. по в. гр. д.№ 531/2013
год. ,Д.кият окръжен съд.,т.е. възражението е
неоснователно.
Относно
иска по чл. 190 ал.
2 предложение второ от ЗЗД:
Ищците
претендират да им бъде заплатена сумата
от 2 585.71 лева / по 1292.85 лв./: заплатени нотариални такси по сключването на договора
- 243.32 лева; годишните данъци и такса битови отпадъци за периода 2005 год. –
2013 год. - 296.57 лева ; заплатени на ответниците по гр.д.
№ 256/ 2010 год.,присъдените им от РС
град Г.Т.разноски - 499.94 лева ,както и
заплатени във връзка със защитата им по посоченото дело такси и разноски в
размер от 1545.88 лева.
Неточното
изпълнение на задължението да се прехвърли правото на собственост, поражда отговорност за продавача освен да
върне част от цената на имота , също и да обезщети купувача за вредите - чл. 190 ал. 2 предложение второ от ЗЗД.
Обезщетението за вреди се определя по общите правила за неизпълнение на
задължението .Съгласно чл. 82 ЗЗД обезщетението обхваща претърпяната
загуба и пропуснатата полза, пряка и непосредствена последица от
неизпълнението.Разноските по договора,разноските по воденото дело от купувача
срещу третото лице за запазване на имота, се обхващат от отговорността на
продавача за вреди, тъй като са пряка и предвидима последица от неизпълнението-така
решение № 294 / 13.10.2011 год. по гр. д. № 1515/2010 год. на ВКС, III г. о.Платени
местни данъци и такси не са такива вреди. Те представляват разходи, които се
дължат от ползвателя в това му качество и не са непосредствена последица от
неизпълнение на задължението за прехвърляне правото на собственост - така решение
№ 162 / 17.06.2013 год. по гр. д. № 1317/2012
год. на ВКС, III г. о.
Общия размер на
претенцията за вреди от 2 5 85.71
лв. не надхвърля размера на
дължимата неустойка- 6 656.28 лв.
Съгласно
решение № 68/09.07.2012 год. по т.д.№450/2011 год. на ВКС,I
т.о. , решение № 67/25.02.2013 год. по гр.д.№170/2012 год. на ВКС,IV
г.о. ,решение № 138/01.07.2013 год. по т.д.№1141/2010 год. на ІІ т.о.
не е
допустимо кумулиране
на неустойка и обезщетение за едно и също неизпълнение , когато в договора е
включена единствено клауза за неустойка, без допълнителна уговорка относно вида
й.В този случай последиците от неизпълнението се уреждат съобразно със
законовите норми, т.е. дължи се неустойката заедно с разликата до размера на
вредите, ако същите надвишават по размер неустойката – чл.92, ал.2 ЗЗД.
Горното води до
извод,че исковете за суми,съставляващи вреди,които не надхвърлят размера на
неустойката са неоснователни и подлежат на отхвърляне.
Обжалваното
решение е отчасти незаконосъобразно постановено,поради което и на основание
чл.271 ал.1 от ГПК :
Решението
следва да бъде отменено в частта на
исковете по чл.92 от ЗЗД и постановено тяхното уважаване.
Решението
подлежи на отмяна и в частта на уважаване на исковете по чл. 190 ал. 2 предложение второ от ЗЗД и
съответно постановено тяхното отхвърляне.
Решението
следва да бъде потвърдено в частта на уважаване на исковете по чл. 190 ал. 2 предложение първо от ЗЗД
Страните са претендирали сторените от тях разноски
в двете съдебни инстанции.
Претенциите са били заявени в общ размер от
26 744.23 лв./13 312.55 л.+4 431.68 лв. + 9 000 лв./.Д.кият районен съд ги е уважил в общ размер от 15 898.26
лв./ 13 312.55 лв.+ 2 585.1 лв.Окръжният съд е уважил претенциите в
общ размер от 19 968.83 лв. /13 312.55 лв.+ 6 656.28 лв./.При
съобразяване,че пред първата инстанция
ищците са сторили разноски в общ размер от 3 912.50 лв. съобразно
приложения списък,дължими им са такива в размер от 2 921.30 лв.,а са им
присъдени 2 325.80 лв.,разликата
следва да бъде присъдена допълнително от въззивния
съд. Ответниците са сторили разноски в размер от 1 500 лв.,като са им присъдени такива в
размер от 608.31 лв.,съответен на размера,в който претенциите подлежат на
отхвърляне. С оглед изхода по спора във въззивната
инстанция,на ищците следва да бъдат присъдени
от общо сторените разноски в
размер от 2 180 лв. /ДТ-180 лв. и адвокатско възнаграждение-2000
лв./,такива в размер от 1626.44
лв./ДТ-133.12 лв. и 1 493.32 лв. адвокатско възнаграждение/.Ответниците са сторили разноски за ДТ,от която следва да им
бъде присъдена част в размер от 51.71 лв.,съответно на произнасянето за
отхвърляне на исковете за вреди.
По изложените
съображения,съдът
Р Е
Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение №
95/21.01.2019 год. по гр.д.№3**6 /2017 год. на
Районен съд Д. в частта,в която В.Н.В. , ЕГН **********,*** и А.А.В. , ЕГН ********** ***.9 са осъдени да заплатят
солидарно на всеки един от ищците Б.Д.Б.,ЕГН
*********,*** и С. Н.Д. , ЕГН **********,***
сума от по 6656.28 лв.,половината от
13 312.55 лева , представляваща намаление на цената до размера на идеалната част,за
която са установени правата на трети лица
върху недвижим имот по договор за
покупко- продажба, обективиран
в нотариален акт № ** ,том ** ,дело № ** / 2005 год. на нотариус С.Ж., а именно
: нива с площ 76.799 дка ,находяща се в землището на
село Б. , община Г.Т.,имот № **.
ОТМЕНЯ решение №
95/21.01.2019 год. по гр.д.№3**6 /2017 год. на
Районен съд Д. в частта на отхвърляне на исковете по чл.92 от ЗЗД,като
вместо п о с т а н о в я в а :ОСЪЖДА В.Н.В.
, ЕГН **********,*** и А.А.В. , ЕГН ********** *** ДА
ЗАПЛАТЯТ СОЛИДАРНО на Б.Д.Б.,ЕГН *********,***
сумата от 3 328.14 лв.,уговорена
неустойка в пункт * от договор от дата 12.04.2005
год.,сключен с н.а.№ ** т. * а, рег.№*,д.№ **/2005 год. на вписания в регистъра
на НК под № **нотариус С.Ж.,вх.№ 2279/13.04.2005 год.,АКТ № ** т.І* д.№ */2005
год. на Службата по вписванията –гр.Г.Т.за невярно деклариране,че са
изключителни собственици на 56.799 дка ,част от нива с площ 76.799 дка ,находяща се в землището на село Б.,община Г.Т.,имот № **,ведно
със законната лихва от подаване на исковата молба 08.11.2016 год. до
окончателното изплащане.
ОСЪЖДА В.Н.В. , ЕГН **********,*** и А.А.В. , ЕГН ********** ***.9 ДА ЗАПЛАТЯТ СОЛИДАРНО на С. Н.Д. , ЕГН **********,*** сумата от 3 328.14 лв.,уговорена неустойка
в пункт * от договор от дата 12.04.2005 год.,сключен с н.а.№ ** т. * а, рег.№*,д.№
**/2005 год. на вписания в регистъра на НК под № * нотариус С.Ж.,вх.№
2279/13.04.2005 год.,АКТ № * т* д.№ */2005 год. на Службата по вписванията –гр.Г.Т.за
невярно деклариране,че са изключителни собственици на 56.799 дка ,част от нива
с площ 76.799 дка ,находяща се в землището на село Б.,община
Г.Т.,имот № **,ведно със законната лихва от подаване на исковата молба
08.11.2016 год. до окончателното изплащане.
ОТМЕНЯ решение №
95/21.01.2019 год. по гр.д.№3**6 /2017 год. на
Районен съд Д. в частта на уважаване на исковете за вреди в общ размер от 2 585.71 лева ,като вместо п о с т а н о в я
:
ОТХВЪРЛЯ предявените
от Б.Д.Б.,ЕГН *********,*** и С. Н.Д. , ЕГН **********,***
срещу В.Н.В. , ЕГН **********,***
и А.А.В. , ЕГН ********** ***
за суми от по 1292.85
лева , всяка от която половината
от сумата 2 585.71 лева,представляваща
сбор от разноските по договора за покупко- продажба ,
обективиран в нотариален акт № ** ,том **,дело № ** /
2005 год. на нотариус С.Ж.-243.32 лева – нотариални такси;296.57 лева –
заплатени годишни данъци за имота и такса битови отпадъци за периода 2005 год.
– 2013 год.; 499.94 лева – заплатени
разноски на ответниците по гр.д. № 256/ 2010 год. на РС град Г.Т.и 1545.88
лева – заплатени такси и разноски по водене
на образуваното гр.д. № 256/2010 г. на РС град Г.Т.,ведно със законната лихва
върху сумата от 1292.86 лева , начиная 08.11.2016 год.
до окончателното изплащане.
ОСЪЖДА Б.Д.Б.,ЕГН *********,***
и С. Н.Д. , ЕГН **********,*** ДА
ЗАПЛАТЯТ на В.Н.В. , ЕГН **********,*** и А.А.В. , ЕГН ********** ***.9 сумата от 51.71 лв.,сторени
съдебно деловодни разноски в производството пред ДОС.
ОСЪЖДА В.Н.В. , ЕГН **********,***
и А.А.В. , ЕГН ********** ***
ДА ЗАПЛАТЯТ на Б.Д.Б.,ЕГН
*********,*** и С. Н.Д. , ЕГН **********,***
сумата от 2 221.94 лв.,съставляващи
сторени съдебно деловодни разноски за две съдебни инстанции,от които
допълнително 595.50 лв. в
производството пред ДРС и 1 626.44
лв. в производството пред ДОС.
Решението подлежи на
обжалване при условията на чл.280 от ГПК пред ВКС в едномесечен срок от
връчването му.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ:1.
2.