№ 10039
гр. София, 25.04.2023 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 44 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и пети април през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:ПОЛИНА АНД.
ХАДЖИМАРИНСКА
при участието на секретаря БОЖИДАРА П. КУБАДИНОВА
Сложи за разглеждане докладваното от ПОЛИНА АНД.
ХАДЖИМАРИНСКА Гражданско дело № 20211110142346 по описа за 2021
година.
На именното повикване в 16:30 часа се явиха:
ИЩЕЦЪТ И. П. М. – редовно призован, явява се лично, представлява се
от адв. Д., с днес представено пълномощно.
ОТВЕТНИКЪТ И. М. Я. – редовно призован, не се явява, представлява се
от адв. К., с пълномощно по делото.
ОТВЕТНИКЪТ Х. Г. Я. – редовно призован, не се явява, представлява се
от адв. К., с пълномощно по делото.
СТРАНИТЕ /поотделно/: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ, като съобрази, че не са налице процесуални пречки за
разглеждане на делото в днешното съдебно заседание,
ОПРЕДЕЛИ:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
ДОКЛАДВА делото съобразно определение, изготвено в закрито
заседание на 02.02.2023 г., с което съдът на основание чл. 140 ГПК е изготвил
проект на доклад и се е произнесъл по направените от страните
доказателствени искания.
ДОКЛАДВА постъпила по делото на 08.02.2023г. молба от ищеца И. М.,
с която същият представя и моли за приемането им като писмени
доказателства на разменени между него и НАП писма по повод подаден
1
сигнал за нарушаване на данъчно - осигурителното законодателство от страна
на ответниците. С молбата е направено искане за изискване от проверяващите
органи на данни за резултатите от извършената проверка, за които е
посочено, че представляват данъчно-осигурителна информация.
ДОКЛАДВА постъпила по делото на 07.03.2023г. справка от Столична
община, съдържаща информация за снабдяване с която на ищеца е издадено
съдебно удостоверение.
Адв. Д.: Поддържам исковата молба. Във връзка с писмения отговор на
ответниците и на основание чл. 143, ал. 2 ГПК представям молба, съдържаща
уточнение на исковата претенция във връзка с направените от ответниците в
отговора на исковата молба възражения, ведно с препис за ответната страна.
Първо, считаме че е налице пълна идентичност на предмета на заявление по
чл. 410 ГПК и установителния иск по чл. 422 ЗЗД. Фактите в
обстоятелствената част на исковата молба са детайлно и хронологично
изложени с цел очертаване вида и обема на правните и фактически действия
извършени от ищеца в изпълнение на договора за поръчка. Трето, нито един
момент от близо 9 месеца действия на договора за поръчка между двете
страни, продавачите не са заявили спешна необходимост от парични
средства, а са предпочели да получат по-висока цена, вместо по-бързо да
продадат имота. Същите не са били материално затруднени, защото на
22.01.2020г. и на 18.03.2020г. са продали други свои собствени имоти,
обстоятелство за което узнахме след продажбата на процесния имот от
справка в Агенция по вписванията и представяме днес 2бр. нотариални
актове. В нито един момент продавачите не са възразили срещу действията на
адв. М., нито са го обвинили в бездействие и противно на тяхното твърдение
поръчката не е оттеглена. Твърдим, че ищецът е бил в непрекъснат контакт с
ответниците и освен точното и професионално изпълнение на договора за
поръчка, е предоставил напълно безплатно други правни услуги, като
изготвеното споразумение за прекратяване на договора за наем, то е
представено към исковата молба. Както и изготвено пълномощно от името на
Х. Я., за представителство пред колектор [фирма] и отговор на покана за
плащане от [фирма], на което е цедирано вземане на „Мтел“, като в отговора
адв. М. е направил възражение за погасяване по давност на вземането.
Представям във връзка с това твърдение пълномощното, поканата от [фирма]
за доброволно плащане и изявлението, изготвено и изпратено от адв. М..
Размера на претендираното възнаграждение е определен по т.7 от Договора за
поръчка от 15 ноември, като 4% от последно оферираната продажна цена от
170 000 евро, а сме взели за база тази цена, защото тази цена е посочена от
ищеца в последната оферта за продажба на апартамента през м.07.2020г.,
както и на цена от 170 000 евро интереса към апартамента е бил завишен,
семейство с брокер от [фирма] е проявил конкретен интерес, както и други
брокери, които следят информацията за апартамента са подновили интереса
си. Становище по твърдените от ответната страна обстоятелства - възразяваме
2
срещу твърденията в отговора за заявено от продавачите желание за бърза
продажба, за заявена спешна необходимост от парични средства за
поддържане на здравето им, за липса на комуникация с продавачите, липса на
съгласуване на цената с тях, неуведомяване за интерес към апартамента и
всичко свързано с изпълнението на договора за поръчка. Искам да обърна
внимание на съда върху това, че ако някой е измамен, то това е ищецът, не
ответниците, които са били безплатно обгрижвани почти 9 месеца от ищеца,
който е адвокат с повече от 30 години стаж. Становище по проектодоклада -
на стр. 1, изр. 2 от долу на горе в проектодоклада, единствено заради високата
цена е записано там, моля в тази част доклада да се измени, ищецът твърди, че
е изпълнил договорните си задължения, но до продажба не се е стигнало по
множество причини, изложени в исковата молба, а именно наличие на
наемател в началото и поддържания от него безпорядък в имота, липсата на
мазе и таван, осакатяването на имота чрез разделянето му на два в
архитектурно отношение и всички свързани с това недостатъци, описани на
стр. 5, абз. 2 в исковата молба. Също така, ноторно известно е
обстоятелството на извънредната епидемична обстановка от 13.03.2020г. и
страха от корона вирус, извънредните епидемиологични мерки са се отразили
сериозно върху продължителността на процеса на продажбата. В останалата
част на доклада нямам възражения. Поддържам доказателствените искания,
депозирани с исковата молба, включително поддържам искането за допускане
до разпит на свидетел в режим на призоваване, посоченото в исковата молба
лице С. Л., за която твърдим, че се е свързала с ответниците благодарение на
положените от ищеца усилия за издирване на клиенти купувачи, като се е
явила и на организиран от ищеца оглед на имота. Поддържам искането в
молбата ни от 08.02.2023г. Представям 2бр. нотариални актове за
установяване твърденията ни за извършени от ответниците разпоредителни
сделки, изложени в представената молба, сочещи на липса на спешна нужда
от парични средства. Представяме също покана за плащане от [фирма] до
ответника Х. Я., дадено от него пълномощно на ищеца, заявление подадено
до [фирма] от ответника Я. чрез ищеца, ведно с обратна разписка за
връчването му, платежно нареждане за издаване на удостоверение за данъчна
оценка на процесния имот и данъчна декларация подадена от ищеца за
предеклариране на имота. Моля на основание чл. 176 ГПК да разпоредите
двамата ответници да се явят лично в следващото съдебно заседание, за да
отговорят на въпроси, които представяме писмено с нарочна молба, с препис
за ответниците. Моля във връзка с указаната ни тежест за установяване
размера на претенцията ни и установяване дали посочената цена в
нотариалния акт за продажба на апартамента на [улица], е действителната
продажна цена, да разпоредите разкрИ.е на банкова тайна по отношение на
физическите лица, страни по процесната покупко-продажба, както и за
съпруга на купувачката, като на основание чл. 56а, ал. 3, т. 1 от Закона за
кредитните институции, изискате от БНБ справка от регистъра на банковите
сметки и сейфове, съдържаща номерата на всички банкови сметки активни в
3
периода 01.07.2020г. – 30.09.2020г. с титуляр четирите физически лица, на
които сме посочили имена и ЕГН-та, представям молба с препис за
насрещната страна.
Ищецът М.: Според мен продажната по сделката цена за имота е 170 000
евро, просто са спестили възнаграждението, което е за мен, за това са приели
тази цена. Продажната цена по нотариален акт е 120 000 лева, колкото е
данъчната оценка, а реалната продажна цена е по-висока отколкото тази на
данъчната оценка. 4% които са уговорени, са уговорени в интерес на моите
клиенти, защото ако аз бях недобросъвестен можех да пусна продажбата на
150 000евро, на тази цена щеше да се продаде веднага, само че аз търпеливо,
стъпка по стъпка проучвайки пазара, нагласях с клиентите, свалях цената с
тяхно съгласие, за да постигнат най-изгодната за тях цена.
Адв. Д.: Водим допуснатите ни двама свидетели. Моля да погледнете
втория абзац на молбата до БНБ, след получаване на номерата на банковите
сметки на основание чл. 62, ал. 5 от Закона за кредитните институции, моля
да изискате от съответните банки, които ще бъдат посочени от БНБ, справки
за наличности и операции по сметките на четирите физически лица за
периода 01.07.2020г. – 30.09.2020г. Парите са твърде много и с това искане се
опитваме да установим твърденията си. Нямаме други искания.
Адв. К.: Поддържам изцяло отговора на исковата молба. При сключване
на договора, когато са сключили този договор и е определена съответната
цена, в последствие той тенденциозно е забавял огледите и целта му е била
цената да падне и да го вземе за неговия син. Споменах в отговора, че самият
договор за поръчка е нищожен, тъй като няма нотариална заверка на подписа.
Относно унищожаемостта и за това, че има извършена измама от страна на
ищеца твърденията ни са, че той първоначално е казал, че сумата за този
апартамент е по-голяма, те са се съобразявали с това, за което той ги е подвел
за цената. Т.е. ищецът умишлено е подвел доверителите ми относно цената,
на която би могъл да бъде продаден имота. Той много добре е знаел, че хората
са болни. Не мога да взема отношение по всички днес представени молби. В
началото самите ответници не са знаели, че това е договор за поръчка, защото
са възрастни хора, ищецът ги е подвел. Ищецът вместо да изпълни поетите
задължения по договора, тенденциозно е забавил продажбата с оглед да се
намали цената. И тенденциозно целта му е била да се намали цената и да бъде
купен чрез трети поставени лица на по-ниска цена този апартамент. В
договора се вижда, че са го възложили лично на него, но не на трети лица
брокери. Той непрекъснато казва, че той е изпълнявал поръчката и в случая
казва за Соня, че е дошла с брокер, аз питам, защо като е дошла с брокер и е
разбрал от вашата обява, защо не се е обърнала към Вас. От тази гледна
точка, ответниците са се обаждали, питали са. Той е знаел какво представлява
апартамента. За С. Л. твърдя, че се е свързала с моите доверители без
съдействието на ищеца и без знанието, че този апартамент от негова страна е
обявен, той потвърди, че е дошла с брокер. Твърдя, че моите доверители са
оттеглили поръчката преди извършената със С. Л. сделка. Твърдя, че
4
изявлението за оттегляне на поръчката е доведено до знанието на ищеца,
защото той им е върнал ключовете и всичко. Твърдя, че договорното
отношение е било прекратено още преди продажбата на имота. Доброволно
без да възрази е предал на моя доверител ключовете и цялата документация.
За огледите, които са извършени от някого, съгласно договора за всеки оглед
е трябвало да ги информира, нито веднъж не са информирани за огледите.
Твърдя неизпълнение от страна на ищеца, като доводите в тази насока са
подробно развити в отговора. Искам да се допълни в проектодоклада каква е
правната квалификация на исковата молба. Моля също да се допълни кои
обстоятелства не се нуждаят от доказване, според това което е приложено по
делото. Да се посочи дали има такива. Ищецът е посочил, че има доста
свидетели брокери, приложил е снимки на брокери, които не са
упълномощени да представляват моите доверители. Моля да укажете на
ищеца да не ме прекъсва, считам че същият говори глупости. Говори
неотносими неща с делото и с договора за поръчката. За тези лица, които са,
както се казва аз съм ги посочила, че те нямат отношение. Поддържам
доказателствените искания, по които съдът не се е произнесъл. Поискали сме
разпит на 11бр. свидетели в режим на призоваване, тъй като ищецът, самият
той е представил тези брокери, че е контактувал с тях и е предлагал имота, от
тази гледна точка поисках да бъдат разпитани, за установяване на
обстоятелствата, че ищецът е контактувал с тях и е ползвал услугите им за
продажба на имота, доколкото знам. Искането по реда на чл. 183 ГПК за
представяне в оригинал на договора за поръчка и пълномощното го
поддържам, твърдим, че не съответстват с представените по делото в препис.
Този договор, който е представен с исковата молба, не е подписан на първата
страница, само на втората страница. Не оспорвам, че е сключен самия договор
за поръчка, но искам да бъде представен в оригинал, защото не съм сигурна,
че това което е дадено на ответниците е същото, което е в оригинал.
Поддържам искането си по реда на чл. 183 ГПК, като заявявам, че не
оспорвам факта, че между ищеца и доверителите ми е бил сключен договор за
поръчка от 15.11.2019г., но моля да задължите ищеца да представи същия в
оригинал, с оглед установяване дали представения препис по делото
съответства изцяло на съдържанието на оригиналния документ. При същите
твърдения поддържам искането си за задължаване на ищеца да представи в
оригинал представеното пълномощно, дадено му от доверителите ми. Нямам
нови искания по доказателствата. Моля да ми се даде възможност да изразя
допълнително становище по направените днес от ищеца искания по реда на
чл. 176 ГПК, както и по искането му за разкрИ.е на банкова тайна.
Нотариалните актове представени от ищеца днес не ги оспорвам, те
съществуват, не възразявам да бъдат приобщени. По отношение на поканата
за плащане не се вижда получена ли е, от кого и кога е получена.
Пълномощното също, говоря за тази група, защото това е второ пълномощно,
което днес се представи. Заявлението до [фирма] не виждам по какъв начин е
свързано с това дело. Не възразявам за приобщаване по делото на
5
представените 2бр. нотариални актове, но считам, че останалите представени
днес от ищеца документи не са относими към спора и моля да не ги приемате.
Представям и моля да приемете експертно решение за доверителя ми Х. Я., за
установяване нуждата му от парични средства за лечение. Сега не мога да
представя протокола от извършена от НАП проверка на доверителя ми Х. Я.,
видно от който при проверката не са установени никакви нарушения, но
разполагам с такъв и моля да ми дадете допълнителна възможност да
представя заверен препис от въпросния протокол, с който разполагам в
оригинал за установяване на обстоятелствата, които вече протоколирахме. По
всички други направени искания и възражения направени днес, моля съдът да
ми даде възможност за становище. Относно молбата на ищеца от 08.02.2023г.
не съм запозната, моля да оставите без уважение направените от ищеца с
молбата от 08.02.2023г. доказателствени искания, които намирам за
неотносими. Не възразявам за приобщаване към доказателствата на
постъпилата по делото справка от Столична община, която докладвахте.
Адв. Д.: По искането за разпит на свидетелите от 1 до 11 броя, уточнявам
по отношение на представения към исковата молба списък с визитни
картички на брокери, че това са брокери, които са се отзовали на нашата
обява за продажба на апартамента и са довели свои клиенти за оглед в имота.
Ние не сме възлагали на брокери, това са брокери на кандидат купувачи,
поради което е неотносимо искането за разпит на тези 11 лица, сред които
има и фирми. На цяла София брокерите дойдоха да гледат апартамента. Не
сме имали никакви отношения с тези брокери по повод продажбата на имота,
това са техни самоинициативни действия.
Ищецът М.: В мое държане са оригиналите на представените с исковата
молба договор за поръчка от 15.11.2019г. и пълномощно дадено ми от
ответниците, които при необходимост изразявам готовност да представя за
констатация.
Адв. Д.: Не възразяваме да се приобщи експертното решение,
представено днес от ответната страна.
СЪДЪТ като съобрази изявленията на процесуалните представители на
страните и лично явилия се ищец,
ОПРЕДЕЛИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН изготвения проект на доклад по делото,
обективиран в докладваното определение от 02.02.2023 г.
ВНАСЯ уточнение в изложените в посоченото определение
обстоятелства, на които се основава исковата претенция съобразно
посоченото днес от адв. Д., относно конкретните обстоятелства, поради които
ищецът твърди, че не се е стигнало до продажба на имота.
ОБЯВЯВА за безспорно и ненуждаещо се от доказване между страните
обстоятелството, че същите са сключили договор за поръчка от 15.11.2019г.,
6
по силата на който ответниците са възложили на ищеца посредничество при
продажба на собствения им недвижим имот, описан в исковата молба, както и
обстоятелството, че за имота е сключен договор за покупко-продажба с трето
лице – С. Й. Л., обективиран в представения с исковата молба нотариален акт.
ДОПЪЛВА доклада в частта относно разпределената между страните
доказателствена тежест, като указва на ответниците с оглед направените днес
от адв. К. уточнения, че носят доказателствената тежест за установяване
твърденията си за извършено от тях оттегляне на поръчката преди сключване
на договора за покупко-продажба на имота със С. Л., както и твърденията си
за извършено от ищеца умишленото им въвеждане в заблуждение относно
цената, на която би могъл да бъде продаден процесния имот, при знание за
което обстоятелство същите не биха сключили договора за поръчка.
СЪДЪТ по доказателствените искания на страните,
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА представените от ищеца с исковата молба документи, като
писмени доказателства по делото.
ПРИЕМА представените от ищеца с молба от 08.02.2023г. документи,
като писмени доказателства по делото, чиято относимост във връзка с
направените от ответната страна възражения, съдът ще обсъди с крайния си
акт по същество на спора.
ПРИЕМА днес представените от ищеца документи, като писмени
доказателства по делото, чиято доказателствена стойност съдът също ще
прецени с крайния си акт по съществото на спора.
ПРИЕМА представеното днес от ответната страна експертно решение,
като писмено доказателство по делото.
ПРЕДОСТАВЯ възможност на ответниците в срок до следващо съдебно
заседание, да представят посочения днес от адв. К. протокол с резултати от
извършена проверка на НАП.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ направеното от ищеца с молбата му от
08.02.2023г. искане за разкрИ.е на данъчно-осигурителна тайна, доколкото
обстоятелствата, чието установяване се цели това искане, съдът намира за
неотносими към предмета на спора.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ направеното от ответниците с отговора на
исковата молба искане за събиране на гласни доказателства чрез разпит на
посочените в отговора свидетели в режим на довеждане, част от които са
юридически лица, които не биха могли да имат качеството „свидетели“ в
процеса, а по отношение на останалите физически лица, съдът намира, че
събирането на исканите гласни доказателства не е необходимо за изясняване
на спора от фактическа страна с оглед изложените от ищеца твърдения по
основанието на исковата му претенция.
7
СЪДЪТ по направеното от ответника в отговора на исковата молба
искане по реда на чл. 183 ГПК, намира същото за основателно с оглед
твърденията за евентуално несъответствие на представените по делото в
преписи договор за поръчка и пълномощно с оригиналите на тези документи,
с оглед на което
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИСТЪПВА към извършване на констатация за идентичност между
посочените документи, представени в препис по делото и оригиналите на тези
документи, които ищецът представя в днешното съдебно заседание.
След извършена констатация, СЪДЪТ установи пълна идентичност на
представените с исковата молба в препис документи с оригиналите и ВЪРНА
същите на ищеца.
ПРЕДОСТАВЯ възможност на ответниците да изразят становище по
направените днес от ищеца искания по реда на чл. 176 ГПК и за разкрИ.е на
банкова тайна в 2-седмичен срок, който тече от днес, след което делото да се
докладва в закрито заседание за произнасяне по тези искания.
ПРИЛАГА по делото докладваната справка от Столична община.
Адв. К.: Моля с оглед предоставената ми възможност за изразяване на
допълнително становище по исканията на ищеца по чл. 176 ГПК и за разкрИ.е
на банкова тайна, да ми предоставите също и възможност след като се
запозная с въпросите в молбата по чл. 176 ГПК, както и с направените
уточнения в представената днес от ищеца молба, да ангажирам нови
доказателства.
Адв. Д.: Ако се дава такава възможност, моля да бъде в същия срок,
който бе предоставен по-горе.
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ:
ПРЕДОСТАВЯ възможност на адв. К. да изрази становище и по
направените в представената днес от ищеца молба уточнения на исковата
претенция и да ангажира нови доказателства в 2-седмичен срок, считано от
днес, чиято относимост и своевременно заявяване в процеса, съдът ще
прецени след постъпване на същите.
СТРАНИТЕ /поотделно/: Нямаме други искания.
СЪДЪТ ПРИСТЪПВА към разпит на допуснатите на ищеца свидетели
при режим на довеждане.
СНЕМА самоличността на първия свидетел: Н. И.ОВ М., 37 години,
неосъждан, без дела със страните. Ищецът И. М. ми е баща.
Съдът разясни правата на свидетеля по чл.166 ГПК.
8
СВИДЕТЕЛЯТ М.: Желая да свидетелствам.
СЪДЪТ предупреди свидетеля за наказателната отговорност по чл. 290 от
НК.
СВИДЕТЕЛЯТ М. на въпроси на адв. Д.: Работя с И. М.. Аз съм адвокат
от САК. Работим с баща ми в един и същ офис от 2018г. Познавам И. и Х. Я.и
много добре, с тях ни запознаха други наши клиенти, които продаваха имот в
съседство и на които помогнахме да прекратят съсобствеността. Едната от
доволните клиентки ни препоръча на Х. и И., И. която се представи като Ж..
Съдействал съм на ищеца при изпълнение на договора му със сем. Я.и, много
често съм показвал апартамента и съм ходил на огледи, след работа на път за
вкъщи и технически съм му съдействал с публикуване на обявите по сайтове
за продажби на имота. Освен ищеца никой не е съдействал, много брокери се
обаждаха, в момента, в който се публика обявата за продажба, въпреки че се
споменава в обявата, че се продава изрично от собственик без посредник,
първите които се обаждат винаги са брокери. Всички предлагаха договори за
ексклузивност, съвместно да се работи, но не. Подавал съм обяви за продажба
най-често в „Имот БГ“, той е най-популярния сайт, плащал съм за вип и топ
обява, публикувал съм ги в още два популярни сайта – „Имоти Нет“ и другия
не е толкова популярен, защото вече не си го спомням. Първоначално
стартирахме обявата от 198 000евро, беше края на 2019г., после постепенно
започнахме да я сваляме, като цената определихме на база на това, че първият
път, когато гледахме имота с Х. и Ж., той ми каза, че на същата улица е
продаден имот за 2 000евро на кв.м. и аз му казах, че това е така, защото в
района има много *** и има високо търсене, поради което се спряхме на цена
малко над 2 000евро, за да може да има възможност за отстъпка, понеже
никой не вдига цена от купувачите, да има буфер за сваляне. Първо я
свалихме на 188 888евро, което е един вид нумерология, с 10 000евро на долу.
За всяко сваляне ищецът съобщаваше на ответниците по телефон защо счита,
че е необходимо да свали цената на база на това, че нямаше реални
предложения за покупка, иначе изначално беше ясно, че те до 180 000евро ще
бъдат много щастливи ако се продаде. След цената от 188 888евро имаше
последващо сваляне на 180 000евро и последното сваляне беше на
170 000евро. Свалянето на цената не ставаше бързо, защото се гонеше да се
постигне максимално най-добра цена, през няколко месеца се случваше.
Имаше съгласие от страна на ответниците във връзка с промяната на цената,
която я обявяваше ищеца. Всеки път им докладваше колко огледа е имало, с
кой са били, имало ли е сериозно предложение за влизане в някакви
договорни отношения, всяко нещо беше съгласувано с ответниците и те са
били съгласни. Ответниците с продажбата на имота целяха максимално най-
добра цена и също така, като опция бяха помолили ако знаем дали се продава
нещо изгодно, за да може с по-високата сума, която получат да купят нещо и
да им остане разлика, така че не беше времето, цената беше това, което беше
водещо. Посещавал съм продавания апартамент на [улица] многократно,
главно огледите правех аз след работно време по път за вкъщи, като съм
ходил и събота и неделя. И първият път И. ме беше пратил с ключ, който не
ставаше за входната врата долу, а когато нотариуса не работи не може да се
9
влезе във входа. Ответникът беше на първия оглед, когато заснех апартамента
с наемател вътре и после е бил с мен още веднъж, след това той си отиде на
село и ми остави ключовете. А с ищеца сме били няколко пъти заедно на
оглед, но по-често беше или той или аз, разпределяхме се, не сме ходили
винаги заедно. В апартамента имаше наемател, още първия път когато снимах
апартамента имаше наемател, това беше края на годината и след месец и
нещо, след споразумение изготвено от ищеца, наемателят освободи.
Преговорите и споразумението за прекратяване на договор за наем ги
направи ищецът, защото първия път, когато публикувахме обявата и дойдоха
хора за оглед, наемателят беше още вътре и осъзнахме, че с наемател в
помещението трудно ще стане. Ответниците получиха писмо от колекторска
фирма, което беше адресирано до ответника Х. и ищецът му обясни, че най-
вероятно е свързано с услуги от мобилен оператор, направиха пълномощно и
доколкото знам подаде възражение пред колектора, с което се реши въпроса,
не се стигна до дело. Допълнителните правни консултации извън договора за
поръчка не са заплатени от ответниците, единственото което заплатиха беше
при сключване на договора за поръчка 100лв. за разноски, свързани с
документи за имота, за друго съм сигурен, че не са плащали, но всички тези
действия не са били в предмета на договора за поръчка със сигурност, а са
извършвани от ищеца по допълнително възлагане от ответника. Продавания
апартамент е с две спални, една тераса покрита саморъчно, тясна кухня тип
коридор, чрез която се осъществява достъп до банята, светъл, на ет. 4, по
документи се води ет.3 над партер, няма асансьор. Сградата има мазе и таван,
но ответниците бяха обособили тавана като самостоятелен обект и го бяха
продали по-рано, което също действаше много възпиращо на кандидат-
купувачите, защото таван нямаше. За мазе, те имаха идеални части от общите
части на сградата, но нямаха обособено мазе. Мазето на тази сграда е общо.
Обособено мазе нямаше. Ответникът казваше, че имат мазе, но той си беше
преградил част от общото и го представяше, че го ползва като мазе. Аз с
продавачите се срещах изключително рядко след първите срещи за снимки, а
адв. М. си поддържаше комуникация с тях през една, две седмици, като им
предоставяше актуална информация за обаждания, предложения. Аз
документи не съм вадил, само ходих да отключвам апартамента и да го
показвам и ако възникнат въпроси да отговоря на тях, като съм изпрал
архитектурни схеми, скици на тези, които проявяват по-сериозен интерес.
Реакциите на проявилите интерес към обявата бяха, че апартамента е на
много хубаво място, но липсва асансьор, няма таван и мазе, и
разпределението е изключително лошо, въпреки че квадратурата не е малка за
стандартите на [населено място]. Най-голямата спирачка беше влизането в
банята през кухнята-коридор, което беше непрактично. Имаше много
странности в апартамента, имаше камина в хола и пералня в антрето.
Коментари относно цената, тя към онзи момент беше доста висока. За цената
на 198 000евро сериозни предложения нямаше. Единственото сериозно
предложение дойде първите дни от пряк клиент, който живее до Районния
съд, Наказателното отделение, и искаше да продаде апартамента заради
трамваите и да ги замени, понеже и онзи е скъп район и този е скъп район, но
10
онзи беше на ет. 2, а този на ет. 4, този неремонтиран, онзи ремонтиран, той
каза, че тази цена не му е изгодна. Всяка седмица имаше огледи. Аз лично
преди да въведат извънредното положение съм ходил по няколко пъти в
седмицата на огледи в апартамента. След обявяване на извънредното
положение, аз си останах вкъщи, а ищецът сам е ходил на огледи, много
огледи се направиха. В сградата има нотариална кантора на ет. 1, на нотариус
Б. Б.. Сигурен съм, че нотариус Бъчварова е уведомена за продажбата, защото
една от първите стъпки, която предприехме, беше да предложим на
нотариуската на ет.1, тъй като е известно, че те разполагат със средства, а и тя
така или иначе беше „осиновила“ входа. Имаше интерес от страна на
нотариуса към апартамента, тя каза, че е склонна да го купи и дори си
спомням, че тя фиксира цената от 160 000евро на кв.м., тъй като тя беше
запозната със състоянието на сградата и състоянието на апартаментите. Не се
стигна до сделка, защото тя предложи по-висока цена, но тъй като знаеше, че
продавачите искат да вземат нещо малко в центъра и предложи дори
алтернатива, тя да им даде стария си офис, който е на същата улица, но изцяло
ремонтиран и да направи доплащане за разликата, и затова знам, че ищецът
изрично уведоми Ж. и са ходили да гледат старата кантора на нотариуса, но
И. категорично е отказала да се премине към това предложение. След
последно обявената цена от 170 000евро имаше кандидат-купувачи, на цена
от 198 000евро категорично нямаше кандидат-купувачи, само един до „Петте
кьошета“, на 180 000евро имаше такива, които питаха за коментар на цената,
но не са предлагали конкретна цифра. На цена от 170 000евро имаше
кандидат-купувачи, по спомен. Ключовете за имота стояха в кантората, един
ден беше пролет-лято, дойде Х., който каза, че му трябват документите да ги
покаже на дъщеря си и ключовете, това беше през 2020г., като му ги дадох,
защото останах с впечатление, че иска да го предлага или представя на
дъщеря си и че ще ги върне в офиса. Х. не е заявявал при това посещение, че
оттегля поръчката, поиска само ключовете и документите. След това
ключовете не бяха върнати обратно на ищеца. След този момент не е имало
повече огледи. В последствие разбрах, че са говорили с баща ми и всъщност
апартамента е продаден. Аз знам на кое лице е продаден апартамента. Виждал
съм купувача на оглед, като име не я помня, защото много често не се
представят, аз взимам визитки и ги моля да разменим контакти, но съм
виждал тази жена на огледи, организирани от нас. Друг не е организирал
огледи. След договора за поръчка, водих ответниците при съседката
нотариус, до нашата кантора, за да заверим пълномощно, с което да може да
се снабдим със стандартните документи за изповядване на сделка продажба.
Веднага след това се почна със скица от кадастъра, защото за да се изкара
данъчна оценка се изисква скица, при подаване на заявление за данъчна
оценка, като най-вероятно аз съм ги подал, от данъчното се обадиха, че
апартаментът е деклариран неправилно, а именно квадратурата по документа
за собственост е една, а пред данъчните е друга. За целта пълномощника –
баща ми подаде декларация по чл. 14 от Закона за местните данъци и такси,
за да се коригира, те обработиха експресно, плати 5 години назад колкото е
давността, за да издадат данъчна оценка, която да съответства на
11
квадратурата. След това веднага той се насочи към Направление
„Архитектура и Градоустройство“, защото това е стара сграда и повечето от
хората, които действително разбираха от имоти се интересуваха от проекта и
питаха кое е носещо и кое не, защото апартамента изключително сбъркан и
беше ясно, че трябва да се бута вътре, въпроса е кое може и кое не. След като
извади проекта, удостоверение за вещни тежести не съм вадил аз.
Апартаментът е бил преустройван, той е бил един апартамент на плоча и
следствие на реална делба се цепи на 90 на 50 и затова беше осакатен. Когато
Х. получи документите и ключовете, след това когато имаше разговор по
телефона между нещо и ищеца, аз бях в съседната стая и на разговора не съм
присъствал. Аз помня, че знам какво е говорено, но разговора не го помня.
адв. Д.: Нямам повече въпроси към свидетеля.
СВИДЕТЕЛЯТ М. на въпроси на адв. К.: При подписване на договора за
поръчка присъствах. Огледи правих аз в началото, когато заснех апартамента,
обявите аз ги публикувах. Аз лично правих огледи от края на 2019г. до
м.02.2020г., след това ищецът се занимаваше. През корона кризата въобще не
съм ходил. Аз съм бил 10 пъти на огледи в рамките на периода, който
посочих. Имаше много брокери, имаше брокери, които се представяха за
клиенти, имаше и реални клиенти, защото реалните клиенти си оставяха
визитка с цел директен контакт. Когато предадох ключовете на Х., баща ми
беше там и пишеше жалба в съседната стая, в кантората се случи всичко. Аз
лично ги предадох ключовете. Цената аз не съм я съгласувал, баща ми ми
даваше конкретна инструкция точно каква цена да публикувам. На
първоначалната среща с Х. и Ж., аз бях лично и знам кой беше водещия
фактор, а именно цената. Х. ми посочи апартамент на [улица] и ми каза „Ето
този го продадоха за 2 000евро на кв.м…“, неговите очаквания бяха да го
продаде за не по-малко от 2 000евро на кв.м. Ищецът има пълномощно, с
което е упълномощен да подаде от името на ответниците данъчна декларация
в общината по чл. 14 и тази декларация е подадено по пълномощие от
ответницте и в това пълномощно изрично е упоменато, че има право да
подаде такава декларация за променяне на обстоятелствата. Баща ми получи
сумата от 100лв. при подписване договора за поръчка, преди заверка на
пълномощно, това са парите, които съм виждал да плащат ответниците. То
като цяло това беше плащането от тях. Уговорката беше друга при продажба
да си оправят сметките. Аз не поддържах контакт с тях, имам им телефоните,
но основно комуникираше с тях ищеца, не ми е известно за водени разговори
за връщане на ключовете от ответниците. Имало е договорености, че може
цената да бъде по-ниска от първоначалната, запознат съм, то беше
прогресивно намалението. Ответниците бяха съгласни, че цената може да се
намали от първоначалната определена. Ответниците знаеха, че аз участвам в
огледите. Първия оглед го направих заедно с тях, знаеха че и аз ще участвам,
технически е невъзможност да го прави това нещо само един човек, но страна
по договора беше баща ми. Той ме е молил технически да присъствам на
12
огледи, да го подпомагам при изпълнение на договора.
адв. К.: Нямам повече въпроси.
СВИДЕТЕЛЯТ М. на въпроси на ищецът М.: Наемателят на процесния
апартамент го знам, това беше синоптикът на *** - Б. Л.. Когато Х. се обади
на баща ми във връзка със скица в кадастъра, защото кадастъра въвежда
етажността по един начин, а реално е друга, това е обаждане след като си
беше взел документите и ключовете, поиска обяснение защо етажността в
скицата на кадастъра не отговаря на реалната етажност, което по някой път се
получава, защото в кадастъра етажността е една, реално е друга. Оттам баща
ми го пита да не е продал апартамента и аз знам, че И. беше казал „Ми
човекът дойде на село, остави парите на масата и ние го продадохме..“, този
разговор го знам от ищеца, той ми сподели.
СТРАНИТЕ /поотделно/: Нямаме повече въпроси към свидетеля.
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ:
ОСВОБОЖДАВА свидетеля от съдебна зала.
В залата се въведе втория допуснат на ищеца свидетел
СЪДЪТ СНЕМА самоличността на свидетеля: В. Г. Ш., 46 години,
неосъждан, без дела и родство със страните.
СЪДЪТ предупреди свидетеля за наказателната отговорност по чл. 290
от НК.
СВИДЕТЕЛЯТ Ш. на въпроси на адв. Д.: Занимавам се с управление на
недвижими имоти. Работил съм с адв. И. М., работили сме в сферата на
управление на недвижими имоти и сделки с недвижими имоти. Ходил съм на
оглед в апартамент на адрес в [населено място], [улица], разбрах че се
продава този апартамент, защото адв. М. ми се обади и ми го предложи. На
оглед ходих средата на м.01.2020г., с клиент ходих на огледа. Апартаментът
беше в доста лошо състояние, на висок етаж, разпределението не беше добро,
клиентът ми не прояви интерес към апартамента. Забележките към
апартамента бяха, че е на висок етаж и разпределението не беше добро, това
бяха забележките, нямаше асансьор. Не разбрах там да има мозайка.
Апартаментът се предлагаше на цена под 200 000евро. Обаждал съм се
няколко пъти за други клиенти, цената беше намалена при следващото ми
обаждане, но на около 190 000евро, но прецених, че тази цена е прекалено
висока за този имот. Последната цена за апартамента, която знам беше 170
000евро. Не съм имал други огледи с клиенти след м.01.2020г. Знам, че доста
активно се предлагаше апартамента, имаше атрактивна локация, но самият
апартамент не си заслужаваше парите.
адв. Д.: Нямам повече въпроси.
СВИДЕТЕЛЯТ Ш. на въпроси на адв. К.: Аз работя към фирма [фирма],
и към онзи момент включително, аз съм собственик на фирмата. Обявата
13
видях в „Имот БГ“, но на оглед отидох след обаждане на адв. М., първия път
когато отидох беше след неговото обаждане, с оглед да намерим клиенти и ме
попита ако имам някой, който се интересува. Към момента на огледа не съм
виждал офертата в сайт за този апартамент, отидох след обаждането на адв.
М.. При извършения оглед, аз представих офертата на моя клиент, която адв.
М. ми представи, включително и цената. За последната цена разбрах от
разговор с адв. М., имах друг клиент, който се интересуваше от апартамент в
района. Случвало се е няколко пъти да работим заедно с ищеца. Не съм имал
договорни отношения с ищеца във връзка с продажбата на имота.
Адв. К.: Работили ли сте с ищеца във връзка с продажбата на други
имоти?
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ:
НЕ ДОПУСКА като неотносим така зададения въпрос.
СВИДЕТЕЛЯТ Ш. на въпроси на адв. К.: На оглед на имота съм ходил
един път.
адв. К.: Нямам повече въпроси.
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ:
ОСВОБОЖДАВА свидетеля от съдебна зала.
Адв. Д.: Нямаме други искания по доказателствата.
Адв. К.: Нямам други искания по доказателствата. Моля да ми бъде
предоставен препис от протокола от днешното съдебно заседание.
За събиране на допуснатите доказателства,
СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ:
ОТЛАГА и НАСРОЧВА делото за 11.07.2023 г. от 14:00 ч., за която дата и
час страните уведомени от днес.
ДА СЕ ПРЕДОСТАВИ препис от протокола от днешното съдебно
заседание на адв. К..
ПРОТОКОЛЪТ, изготвен в съдебно заседание, което приключи в 18:15 ч.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
14
Секретар: _______________________
15