№ 1394
гр. Варна, 29.09.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в закрито заседание на двадесет и девети
септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Тони Кръстев
като разгледа докладваното от Тони Кръстев Търговско дело №
20253100900324 по описа за 2025 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба на „АЙ ВИ СЕЙЛИНГС“ ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул. „Уста Кольо Фичето“ № 25Б,
ет. 3, представлявано от управителя Валентин Петков Димов, чрез адв. Н. С., срещу В. Й. М.,
ЕГН **********, с адрес: гр. В., ул. „К.“ № **, вх. *, ап. **, за осъждане на ответника да
заплати сумата от 50 000 лв., представляваща уговорена неустойка по чл. 92, ал. 1 ЗЗД във
връзка с т. 8.1 от договор от 11.04.2018 г., ведно със законната лихва от подаване на исковата
молба до окончателното изплащане.
По предварителните въпроси:
Исковата молба отговаря на изискванията на чл. 127, ал. 1 ГПК и чл. 128 ГПК.
С Разпореждане № 3312/13.06.2025 г. е прието, че исковете са предявени от лице,
имащо качеството на потребител по смисъла на § 13, т. 1 от ДР на ЗЗП, поради което делото
подлежи на разглеждане по общия искове ред.
Делото е подсъдно на родово компетентния съд в гр. Варна.
Размяната на книжа е приключила с подаване на отговор на исковата молба в срока по
чл. 131, ал. 1 от ГПК.
По доказателствата:
С исковата молба са представени писмени доказателства, които са относими и
допустими.
Ответникът е поискал ищецът да бъде задължен на основание чл. 190, ал. 1 ГПК, да
представи заверен препис от заповедта за изменение на ПУП-ПРЗ/РУП и цялата
документация по процедирането му и съгласуването с НИНКН (Национален институт за
недвижимо културно наследство). Искането е допустимо, поради което ще бъде уважено.
Воден от горното, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 21.11.2025 г. от
10:00 часа.
СЪОБЩАВА на страните следния проект за УСТЕН ДОКЛАД:
1
На основание чл. 146, ал. 1 ГПК съдът определя предмета на делото и правното
основание на иска:
Иск за неустойка по чл. 92, ал. 1 ЗЗД, предявен от „АЙ ВИ СЕЙЛИНГС“ ООД срещу В.
Й. М. за 50 000 лв. ведно със законната лихва от датата на предявяване на иска, поради
твърдяно нарушение на т. 2.4 от договор от 11.04.2018 г., изразяващо се в прехвърляне на
идеални части и ½ ид.ч. от обект в имота на трето лице без съгласие на ищеца.
Факти, на които ищецът основава иска:
На 11.04.2018 г. между ищеца и съсобствениците на ПИ *****.****.*** е сключен
договор, по силата на който собствениците се задължават да учредят в полза на ищеца право
на строеж и да прехвърлят идеални части; насрещно ищецът следва да изработи проект за
изменение на ПУП, да изготви инвестиционни проекти, да изгради и въведе в експлоатация
сградата и да предаде договорените обекти. Уговорена е забрана до прехвърляне в
нотариална форма на правата на строителя собствениците да се разпореждат с права върху
имота без негово съгласие (т. 2.4), а за нарушение – неустойка 50 000 лв. (т. 8.1).
Ищецът твърди, че е изпълнявал договорните си задължения: инициирал процедура по
изменение на ПУП, одобрен със Заповед № *-***/05.05.2022 г. на Главния архитект на
Община Варна; изработил е идеен инвестиционен проект. На 29.08.2022 г. е съставен
констативен протокол (акт № **, т. *, рег. № ****), удостоверяващ, че присъстващите
собственици, включително ответникът чрез пълномощник, са заявили, че са запознати с
влезлия в сила ПУП и инвестиционния проект и желаят да подпишат разпределителен
протокол. Ищецът сочи, че поради съдебни спорове с други съсобственици временно е
възпрепятстван да продължи следващите действия.
На 02.11.2023 г. ответникът е дарил на майка си П. Н. М. 16,688% ид.ч. от ПИ
*****.****.*** и ½ ид.ч. от първия етаж – самостоятелен обект с ид. *****.****.***.1.1,
удостоверено с нотариален акт № ***, том *****, дело *****, вх. рег. № *****/02.11.2023 г.;
с това е нарушил т. 2.4 и е поставил ищеца в невъзможност да получи уговорените вещни
права от трето лице, с което няма облигационни отношения. Поради това претендира
неустойката 50 000 лв. със законна лихва и разноски.
Факти, от които произтичат възраженията на ответника:
Оспорва иска изцяло. Поддържа, че ищецът не е изпълнил в срок и по вид своите
основни задължения по договора и анекса: въпреки дадените пълномощия и изтичането на
18-месечния срок по т. 7.2.1, не е осигурил ПУП за жилищна сграда (респ. „апарт-хотел“ по
анекс от 29.07.2020 г.), а към 2022 г. е одобрен ПУП-ПРЗ и РУП „за хотел“, несъвместим с
договорената цел. Позовава се на предходно започнала през 2015 г. административна
процедура и на Заповед № *-***/05.05.2022 г. „за хотел“. Оттук извежда, че договорът е
станал неизпълним по вина на ищеца.
Твърди обективна правна пречка за постигане на уговорения резултат (самостоятелни
обекти – жилища/апарт-хотел), защото при отреждане „за хотел“ отделните помещения
нямат самостоятелно функционално предназначение по смисъла на § 1, т. 1 ЗКИР и не могат
да се обособят като самостоятелни обекти – следователно насрещните престации са станали
невъзможни; прави извод за разваляне по право на осн. чл. 89 от ЗЗД и/или несъществуване
на забраната по т. 2.4 към момента на дарението.
Евентуално: дори да е приложима т. 2.4, неустойката не е дължима, тъй като ищецът не
е изпълнил своите задължения и не може да черпи права от неизпълнението си (правило за
насрещност; сочи практика и принципни доводи).
Навежда възражения за нищожност на клаузата за неустойка (т. 8.1) като
противоречаща на добрите нрави поради несъразмерност, а при условия на евентуалност –
иска редукция поради прекомерност; твърди липса на действителни вреди към датата на
дарението и че разходите за процедиране на ПУП „за хотел“ са извън предмета на договора.
2
Следните обстоятелства са безспорни и не се нуждаят от доказване:
Наличие на подписан договор от 11.04.2018 г. между ищеца и съсобствениците (вкл.
ответника) за реализиране на строителен проект в ПИ *****.****.***.
Извършено от ответника на 02.11.2023 г. дарение на 16,688% ид.ч. от имота и ½ ид.ч.
от СОС *****.****.***.1.1, отразено във вписан нотариален акт № ***/2023 г.
Съществуване на клауза за договорна неустойка в размер 50 000 лв. при нарушение на
забраната по т. 2.4.
Спорни обстоятелства, които подлежат на доказване:
Съдържанието и точният обхват на т. 2.4, т. 5 и т. 8.1 от договора; обстоятелствата по
сключване на допълнително споразумение от 29.07.2020 г. (ако бъде представено).
Дали извършеното от ответника разпореждане попада в хипотезата на забраната и дали
към тази дата тя е била действаща/изискуема.
Валидността на клаузата за неустойка; наличие на предпоставки за намаляване поради
прекомерност.
Обстоятелства относно изпълнението/неизпълнението от ищеца на насрещните му
задължения (фаза на процедурите по ПУП; характер на одобрения ПУП-ПРЗ/РУП и
неговата съвместимост с предмета на договора).
Доказателствена тежест:
В тежест на ищеца: да установи сключването и съдържанието на договора; действието
на т. 2.4 към релевантния момент; факта на нарушение чрез разпореждането; уговорката за
неустойка и изискуемостта ; изпълнение/готовност за изпълнение на собствените си
насрещни задължения.
В тежест на ответника: да докаже възраженията си за неизпълнение/ действия на
ищеца водещи до обективна невъзможност за изпълнение, респ. разваляне на договора по
право, в т.ч. релевираното значение на одобрения ПУП „за хотел“ за невъзможността да се
реализира договорният резултат; нищожност/прекомерност на неустойката и др..
Доказателства и доказателствени искания:
ПРИЕМА приложените към исковата молба писмени доказателства.
ЗАДЪЛЖАВА ищеца на основание чл. 190, ал. 1 ГПК, да представи заверен препис
от заповедта за изменение на ПУП-ПРЗ/РУП и цялата документация по процедирането му и
съгласуването с НИНКН (Национален институт за недвижимо културно наследство).
УКАЗВА на ищеца, че съгласно чл. 161 от ГПК с оглед на обстоятелствата по делото съдът
може да приеме за доказани фактите, относно които страната е създала пречки за събиране
на допуснати доказателства.
ПРЕДОСТАВЯ възможност на ответника се в срок до първото по делото заседание
да представи Допълнително споразумение от 29.07.2020 г. (анекс), на което се позовава.
ПРЕДОСТАВЯ възможност на страните по делото в първото открито съдебно
заседание по делото да изложат становището си във връзка с дадените указания и доклада
по делото, както и да предприемат съответни процесуални действия, съобразно изразеното
от всяка от тях становище, на основание чл. 143 ГПК.
УКАЗВА на страните, че преклузията за посочване и представяне на допълнителни
доказателства настъпва след устния доклад в първото по делото открито съдебно заседание.
УКАЗВА на страните, че следва най-късно до даване ход на устните състезания ДА
ПРЕДСТАВЯТ списък на разноските (чл. 80 ГПК).
УКАЗВА на страните, че тази страна, която отсъства повече от един месец от адреса,
който е съобщила по делото или на който й е връчено съобщение, е длъжна да уведоми съда
3
за новия си адрес. Същото задължение имат и законният представител, попечителят и
пълномощника на страната. При неизпълнение на това задължение всички съобщения се
прилагат към делото и се смятат за връчени.
УКАЗВА на ищеца, че ако не се яви в първото заседание по делото, не е взел
становище по отговора на исковата молба и не е поискал разглеждане на делото в негово
отсъствие, при поискване от страна на ответника съдът може да прекрати делото и възложи
в тежест на ищеца сторените от ответника разноски или да постанови неприсъствено
решение срещу него, на основание чл. 238, ал. 2 ГПК.
ПРИКАНВА страните към постигане на споразумение, като разяснява, че сключването
на спогодба е доброволен способ за уреждането на спора, който има преимущество пред
спорното производство, като при постигане на спогодба заплатената от ищеца държавна
такса се връща в половин размер, на основание чл. 78, ал. 9 ГПК.
ПРЕПИС от определението да се изпрати на страните ведно със съобщение за
насрочено открито заседание, представляващо Приложение № 1 към Наредба № 6 на МП.
НА ИЩЕЦА да се изпрати и препис от подадения отговор на исковата молба
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
4