№ 2476
гр. София, 22.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-10 СЪСТАВ, в публично заседание
на деветнадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Десислава Зисова
при участието на секретаря Евдокия-Мария Ст. Панайотова
като разгледа докладваното от Десислава Зисова Гражданско дело №
20231100113913 по описа за 2023 година
Производството е образувано по искова молба от Л. Б. И., с която са
предявени искове, както следва:
- иск срещу „ПЪРВА ИНВЕСТИЦИОННА БАНКА“ АД с правно
основание чл.124 ГПК, вр. чл.5 ЗН, за установяване на правото на собственост
на ищеца върху недвижим имот - САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с
идентификатор 68134.305.118.4.17, представляващ АПАРТАМЕНТ 17,
находящ се в гр. София, Столична община, район Възраждане, ж.к. *********,
със застроена площ от 100.66 кв.м., състоящ се от три стаи, столова, кухненски
бокс и сервизни помещения, който самостоятелен обект се намира в сграда с
идентификатор 68134.305.118.4, разположена в поземлен имот с
идентификатор 68134.305.118, заедно с прилежащи части: избено помещение
№ 17, с площ от 3 кв.м. и 1.654% ид.ч. от общите части на сградата, заедно
със съответните ид.ч. от правото на строеж върху поземления имот, в който е
построена сградата, придобит по силата на наследствено правоотношение от
наследодател Ю.Р. М. – майка на ищеца, починала на 12.06.2002 г.
- иск срещу „ПЪРВА ИНВЕСТИЦИОННА БАНКА“ АД и С. А. Д., с
правно основание чл.26, ал.1, вр. чл.167, ал.3 ЗЗД за признаване на нищожност
на договор за учредяване на договорна ипотека, сключен с нотариален акт от
21.11.2018 г. № 45, том VII, peг. №11256, дело 987/2018 г.
Ищецът твърди, че е придобил процесния имот по силата на
наследствено правоприемство от майка си Ю.Р. М., починала на 12.06.2002 г.,
която от своя страна го е придобила по силата на договор за покупко-продажба
1
на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 3, том LXXVII, дело
14901 от 1997 г. на 1-ви Нотариус при СНС към СРС. Твърди, че е сключил
договор със С. А. Д. за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в
нотариален акт № 115, том IV, peг. № 12143, дело на 14.11.2014 г., който
договор е сключен при порок на волята, водещ до нищожност. По силата на
съдебно решение от 24.02.2020 г. по гр.д. № 14328/2018 г. на СГС, ГО, I-23
състав, влязло в законна сила на 11.09.2023 г., договорът от 14.11.2014 г. е
прогласен за нищожен. Нищожната правна сделка за прехвърляне право на
собственост няма вещно-правен ефект и не е годно основание за придобиване
правото на собственост, поради което вторият ответник С. А. Д. не е придобил
права върху имота, предмет на нищожната сделка. Моли да бъде установено
по отношение на ответника „ПЪРВА ИНВЕСТИЦИОННА БАНКА“ АД, че е
собственик на имота. Ищецът твърди още, че с договорна ипотека, сключена
между двамата ответници, е обременен собственият му недвижим имот и
доколкото прехвърлителния договор, сключен с втория ответник, страда от
порок на волята (с влязло в сила съдебно решение договорът от 14.11.2014 г. е
прогласен за нищожен), то ответникът не е придобил собствеността Поради
това е нищожна сделката, сключена между двамата ответници, по силата на
която втория ответник е учредил договорка ипотека върху имота в полза на
първия ответник. Моли договорът за ипотека да бъде обявен за нищожен
поради противоречие на закона - на чл.167, ал.3 ЗЗД.
Ответникът „ПЪРВА ИНВЕСТИЦИОННА БАНКА“ АД счита
установителният иск за собственост за недопустим, тъй като банката не
претендира за себе си права върху имота, а искът за нищожност на
договорната ипотека признава за основателен.
Ответникът С. А. Д. оспорва иска. Счита, че ипотеката, учредена от
несобственик, не е нищожна, а е непротивопоставима на действителния
собственик. Ето защо счита за неоснователен иска за обявяване на ипотеката
за нищожна. Счита, че е решението по гр.д. № 14328/2018 г. на СГС, ГО, I-23
състав е непротивопоставимо на ипотекарния кредитор и същият не е
обвързан от неговата сила на пресъдено нещо. Счита, че нищожността на
прехвърлителната сделка следва да бъде доказана отново и в рамките на
настоящото производство за установяване нищожността на ипотеката, като
доказателствената тежест пада ищеца, който черпи за себе си благоприятни
правни последици от този факт.
Съдът, след като се запозна със становищата на страните и събраните по
делото доказателства, намира следното от фактическа и правна страна:
По допустимостта на иска по чл.124 ГПК:
В определението по чл.140 ГПК съдът е изложил съображения относно
допустимостта на иска, които остават непроменени след изслушване на
възраженията на ответника. В допълнение към тях смедва да се посочи
2
следното:
Съгласно чл. 124, ал. 1, пр. 2 от ГПК, всеки може да предяви иск, за да
установи съществуването на едно право, когато има интерес от това. Съгласно
мотивите по т. 3Б от ТР № 4/2014 г. на ОСГТК на ВКС правният интерес от
установителният иск за собственост „се преценява конкретно с оглед
естеството и съдържанието на възникналия между страните правен спор.
… Такъв интерес ще е налице винаги, когато ищецът твърди, че е
собственик на вещта, а ответникът оспорва или смущава правото му на
собственост с фактически или правни действия“. Ето защо следва да се
приеме, че правен интерес не е наличен единствено в хипотезите, в които
ответникът претендира спорното право на собственост за себе си. Така, в
случай че е налице вещна тежест, учредена в полза на ответника, макар
последният да не претендира да е собственик на имота, учредената в негова
полза ипотека смущава пълноправното упражняване на собственическите
права на ищеца и последният има интерес да установи правата си спрямо
ответника. Ето защо правен интерес от установяване на правата на ищеца е
налице не само срещу лицето, което ги оспорва и претендира за себе си, а и
срещу всяко друго лице, което със свои действия или изявления не ги е зачело.
В този смисъл са и разясненията, дадени в т.3 от ТР № 4/2014 г. на ОСГТК на
ВКС.
Според константната практика на ВКС въпросът относно собствеността
е преюдициален относно действителността на ипотеката (така решение № 96
от 02.08.2021 г. по гр. д. № 1841/2020 г., Г. К., ІV Г. О. на ВКС; решение №
50069 от 19.12.2023 г. по гр. д. № 3292/2022 г., Г. К., ІІ Г. О. на ВКС; решение
№ 553 от 20.12.2011 г. по гр. д. № 1166/2011 г., Г. К., ІV Г. О. на ВКС). В
настоящия случай, доколкото искът за нищожност на договорната ипотека е
обусловен от притежание на правото на собственост върху имота от ищеца, то
за ищеца съществува валиден правен интерес да установи правото си по
отношение на всяка от страните по оспорената сделка. Собственикът на имот,
върху който е учредена ипотека за обезпечаване на чуждо задължение има
правен интерес за установяване на собствеността си, тъй като именно той е
носител на засегнатото от ипотеката право на собственост.
Поради изложеното, настоящият състав намира, че ищецът има правен
интерес от предявяването на положителен установителен иск за собственост
по чл. 124, ал. 1 ГПК срещу ответника - ипотекарен кредитор, защото с
евентуално насочване на принудителното изпълнение върху имота,
кредиторът на практика оспорва твърдяното от него право на собственост.
По основателността на иска по чл.124 ГПК:
Доколкото ответникът по иска не го е оспорил, нито е оспорил
твърдените от ищеца факти, на които се основава претенцията, съдът приема
че изложеното в исковата молба изцяло се потвърждава от представените по
делото писмени доказателства, а именно:
Установява се от Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 3,
3
том LXXVII, дело № 14901/1997 г. на Нотариус В.М. (л.6), че Ю.Р. М. е
придобила от Д.П.Т., Й.И.Й. и Б.И.Й. следния недвижим имот: апартамент
*********, на шести етаж комплекс „Баталова воденица“ гр. София, състоящ
се от три стаи, столова и кухненски бокс, сервизни помещение със застроена
площ 100,66 кв.м.
Установява се от Удостоверение за наследници изх.№ РВЕ23-УГ01-
9376/ 10.11.2023 г. (л.10) че Ю.Р. М. е починала на 12.06.2002 г. и е оставила за
наследник ищеца, неин син.
С решение за развод от 16.05.1994 г. по гр. Д. № 1221/1993 г. на СРС –
Брачна колегия, бракът между Ю.Р. М. и Б.Т. И. (баща на ищеца) е прекратен,
считано от влизане в сила на съдебното решение - на 15.06.1994 г.
Следователно описаният по-горе имот, придобит на 23.06.1997 г. с нотариален
акт за продажба на недвижим имот № 3, том LXXVII, дело № 14901/1997 г. на
Нотариус В.М., е придобит след прекратяването на брака и същият е бил
лична собственост на Ю.Р. М..
Установява се от скица № 15-1242337-22.11.2023 г. на АГКК, че
апартамент № 17, с адрес: гр. София, район „*********, ап.17, собственост на
Ю.Р. М., представлява самостоятелен обект с идентификатор
68134.305.118.4.17.
От изложеното съдът приема, че ищецът е придобил от майка си - Ю.Р.
М., на основание чл.5, ал.1 ЗН, по силата на наследствено правоприемство,
процесният имот, представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с
идентификатор 68134.305.118.4.17, представляващ АПАРТАМЕНТ 17,
находящ се в гр. София, Столична община, район Възраждане, ж.к. *********,
със застроена площ от 100.66 кв.м., състоящ се от три стаи, столова, кухненски
бокс и сервизни помещения, който самостоятелен обект се намира в сграда с
идентификатор 68134.305.118.4, разположена в поземлен имот с
идентификатор 68134.305.118.
Със споразумение от 12.11.2014 г., сключено между ищецът Л. Б. И.,
ЕГН **********, ответникът С. А. Д., ЕГН: ********** и „Кредитна къща
Еврокомерс“ ООД, с ЕИК:********* е установено в отношенията между
страните, че Л. Б. И. дължи на „Кредитна къща Еврокомерс“ ООД сумата от
32 000 лв., произтичащи от неизпълнение на договори за заем. За обезпечаване
на отпуснатите парични заеми е са учредени два броя договорни ипотеки
върху апартамент № 17. Поето е задължение Л. Б. И. да прехвърли в
собственост на С. А. Д. ипотекирания недвижим имот с договор за покупко-
продажба за продажна цена в размер на 32 000 лв., която да бъде заплатена на
кредитора „Кредитна къща Еврокомерс“ ООД, с което задълженията по
договора за заем ще се считат погасени. В Споразумението (чл.6) изрично е
вписано, че след покупко-продажбата на имота отношенията на Л. Б. И. и С. А.
Д.ще бъдат предмет на отделен договор.
С договор за покупко-продажба на недвижим имот от 14.11.2014 г.,
обективиран в нотариален акт № 115, том IV, peг. № 12143, дело № 449 от
4
2014 г. на нотариус с peг. № 260 на Нотариалната камара, вписан с вх.рег. №
58483 от 14.11.2014 г. на Служба по вписванията - имотен регистър, ищецът Л.
Б. И. продава на ответника С. А. Д. недвижим имот, находящ се в гр. София,
Столична община, район Възраждане, ж.к. Сердика, в жилищната сграда на
бл. 12А, а именно: апартамент 17 на VI-я етаж, състоящ се от 100,66 кв.м.,
състоящ се от три стаи, столова, кухненски бокс и сервизни помещения, при
граници: стълбище, двор, двор и коридор, заедно с избено помещение № 17 с
площ от 3.00 кв.м. при граници: коридор, коридор, мазе № 18 и коридор,
заедно с 1.654% ид.ч. от общите части на сградата, заедно със съответните
ид.ч. от правото на строеж върху поземления имот, в който е построена
сградата, за продажна цена в размер на 32 000 лв.
Ищецът се позовава на нищожност на договора за покупко-продажба,
която е установено с влязла в сила решение – решение № 50281 от 11.09.2023
г. по гр. д. № 766/2022 г., Г. К., ІV Г. О. на ВКС, постановено по иск, предявен
от ищеца срещу втория ответник. Както бе посочено по-горе, ответникът по
настоящия иск, макар да не е обвързан от формираната с посоченото решение
сила на пресъдено нещо, не е оспорил иска, нито оспорва фактите, на които
ищецът се позовава.
Съгласно разпоредбата на чл. 152 ЗЗД съглашение, с което се уговаря
предварително, че ако задължението не бъде изпълнено, кредиторът ще стане
собственик на вещта, както и всяко друго съглашение, с което се уговаря
предварително начин за удовлетворение на кредитора, различен от този, който
е предвиден в закона, е недействително. За да се приеме, че договорът за
покупко-продажба представлява недействително съглашение по смисъла на
чл. 152 ЗЗД, следва да се установи, че между страните е налице
правоотношение, по силата на което ищецът се явява длъжник, а ответникът
кредитор по едно задължение. Нормата на чл. 152 ЗЗД изисква обаче и
установяване на кумулативната предпоставка, че преди възникване на
вземането на кредитора е уговорен начин за неговото обезпечаване, като
уговореният способ следва да е извън допустим от закона като поръчителство,
ипотека, залог и др. В настоящия случай от споразумението от 12.11.2014 г., в
изпълнение на което е сключен договорът за покупко-продажба от 14.11.2014 г.
(два дни по-късно), се установява, че с погасяване на задължението на ищеца
към кредитора му ответникът Д. придобива собствеността върху недвижим
имот на цена, значително по-ниска от пазарната стойност на апартамента,
както и че след покупко-продажбата отношенията между Л. Б. И. и С. А. Д. ще
бъдат предмет на отделен договор (чл.6 от Споразумението). От изложеното
може да бъде направен обоснован извод за наличието на симулация, която
прикрива уговорка в нарушение на чл.152 ЗЗД – за прехвърляне на правото на
собственост върху апартамента до възстановяване на сумата, посочена като
цена на имота. В подобен смисъл е и решение № 50281 от 11.09.2023 г. по гр.
д. № 766/2022 г., Г. К., ІV Г. О. на ВКС, постановено във връзка с процесните
договори по иск, предявен от ищеца срещу втория ответник за признаване на
нищожността на договора за продажба на процесния имот.
5
По изложените съображения съдът приема, че договорът за покупко-
продажба от 14.11.2014 г. е съглашение, с което е уговорен предварително
начин за удовлетворяване на кредитора, различен от предвидения в закона, а
именно - кредитора директно получава собствеността върху имота, вместо
чрез него да обезпечи вземането си по договора за заем. От това следва, че
разпоредителната сделка с процесния имот не е проявила правно действие и
няма вещно-прехвърлителе ефект. Ето защо и доколкото недвижимият имот не
е напускал патримониума на ищеца, същият е собствен на Л. Б. И., на
основание чл.5, ал.1 ЗН - по силата на наследствено правоприемство.
Предявеният иск по чл.124, ал.1 ГПК, вр. чл.5 ЗН е основателен.
По иска по чл.26, ал.1, вр. чл.167, ал.3 ЗЗД
Предявеният иск е допустим, тъй като ищецът има правен интерес да
иска да се обяви за нищожна учредената върху собствения му имот ипотека,
по която не е страна. Решението, с което ще се обяви за нищожна договорна
ипотека, учредена от несобственик за обезпечение на задължението на трето
лице, ще е необходимо, за да може ищецът да се предпази от евентуалните
неблагоприятни имуществени последици при евентуална публична продан на
процесния имот. В този смисъл решение № 133 от 22.11.2011 г. по т.д. 17/2011
г., ВКС, I Т.О. Надлежни ответници по иска са длъжникът и ипотекарния
кредитор.
Установява се от нотариален акт за договорна ипотека върху недвижим
имот № 45, том VII, рег. № 11256, дело № 987/2018 г., вписан в Служба по
вписванията с вх.№ 78223 от 21.11.2018 г. под акт № 23, том XXXIX, дело
57054/2018 г., че С. А. Д. е учредил в полза на „ПЪРВА ИНВЕСТИЦИОННА
БАНКА“ АД договорна ипотека върху самостоятелен обект с идентификатор
68134.305.118.4.17, представляващ апартамент 17, находящ се в гр. София,
Столична община, район Възраждане, ж.к. *********, със застроена площ от
100,66 кв.м., за обезпечение на сключен договор за банков кредит между С. А.
Д. и „ПЪРВА ИНВЕСТИЦИОННА БАНКА“ АД.
Разпоредбата на чл. 167, ал. 3 от ЗЗД изисква ипотеката да се учредява
само върху имоти, които при сключването на договора принадлежат на лицето,
което я учредява. Нарушаването на това законово изискване води до
нищожност на учредената ипотека поради противоречието й с императивните
изисквания на закона. По този въпрос е налице константна съдебна практика
(решение № 2893/28.11.1956 г. по гр. д. № 1352/1956 г. на ІV-то гр. отд. на ВС,
решение № 1029/14.07.1999 г. по гр. д. №337/1999 г. на V-то гр. отд. на ВКС,
решение № 983/22.10.2007 г. по гр. дело № 1025/2006 г. на І-во гр. отд. на
ВКС, решение № 98/15.03.2011 г. по гр. д. № 659/2010 г. на ІІІ-то гр. отд. на
ВКС, решение № 553 от 20.12.2011 г. по гр. д. № 1166/2011 г., Г. К., ІV гр. отд.
ВКС и Решение № 60253 от 2.02.2022 г. на ВКС по гр. д. № 3299/2020 г., III г.
о., ГК на ВКС). Целта на чл. 167, ал. 3 от ЗЗД е да не се увреждат интересите
на действителния собственик на имота, върху който се учредява ипотеката и
да не бъде ипотекиран чужд имот без съгласието на неговия собственик. Както
6
законната, така и договорната ипотека могат да бъдат учредени само върху
имот, собственост на лицето, в чиято тежест тя се учредява.
Въпросът относно собствеността е обуславящ действителността на
законната ипотека. С оглед уважаването на иска по чл.124, ал.1 ГПК по
отношение на ответника „ПЪРВА ИНВЕСТИЦИОННА БАНКА“ АД, съдът
приема за установено, че ищецът е собственик на процесния имот. По
отношение на ответника С. А. Д. е формирана сила на пресъдено нещо
относно наличието на порок на волята, водещ до нищожност на договора за
покупко-продажба, сключен в нотариален акт № 115, том IV, peг. № 12143, от
14.11.2014 г., което е установено с решение № 50281 от 11.09.2023 г. по гр. д.
№ 766/2022 г., Г. К., ІV Г. О. на ВКС, постановено при инстанционен контрол
на решение от 24.02.2020 г. по гр.д. № 14328/2018 г. на СГС, ГО, I-23 състав.
Ето защо и по отношение на ответника С. А. Д. следва да се приеме, че
разпоредителната сделка с процесния имот не е проявила правно действие и
няма вещно-прехвърлителен ефект и доколкото недвижимият имот не е
напускал патримониума на ищеца, същият е собствен на Л. Б. И., на
основание чл.5, ал.1 ЗН - по силата на наследствено правоприемство.
От изложеното следва, че към момента на сключване на договора за
ипотека, обективиран в нотариален акт № 45, том VII, рег. № 11256, дело №
987/2018 г., вписан в Служба по вписванията с вх.№ 78223 от 21.11.2018 г. под
акт № 23, том XXXIX, дело 57054/2018 г., имотът, върху който е учредена
ипотеката, не е бил собственост на лицето, което я учредява - С. А. Д.. Поради
това договорът за ипотека е нищожен като сключен в противоречие на закона
– на основание чл.26, ал.1, вр. чл.167, ал.3 ЗЗД и предявеният иск следва да
бъде уважен.
По разноските:
С оглед искането по чл.78, ал.1 ГПК и изхода на делото, на ищеца следва
да се присъдят направените разноски за държавна такса в размер на 1 832,72
лв. и платеното адвокатско възнаграждение за процесуално представителство
по делото.
С оглед направеното възражение за прекомерност по чл.78, ал.5 ГПК,
съдът намира, че при съобразяване правната и фактическа сложност на
делото, броя на проведените съдебни заседания и вида на извършените
процесуални действия и зачитайки решение на СЕС от 25.01.2024 г. по дело
С438/22 адвокатското възнаграждение следва да бъде намалено до размера от
7 980 лв.
Въпреки направеното от ответника ПЪРВА ИНВЕСТИЦИОННА
БАНКА“ АД признание на иска, същият не следва да бъде освобождаван от
разноски на основание чл.78, ал.2 ГПК. С имейл изпратен до ответника, с
върнат входящ номер 43-5326/27.10.2023 г., ищецът е поискал доброволно
заличаване на ипотеката, което не е извършено, следователно този ответник е
станал повод за завеждане на делото.
7
Поради което, Софийският градски съд
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСАТНОВЕНО на основание чл.124 ГПК, вр. чл.5 ЗН,
по иска, предявен от Л. Б. И., ЕГН **********, срещу „ПЪРВА
ИНВЕСТИЦИОННА БАНКА“ АД, ЕИК *********, че Л. Б. И., ЕГН
**********, е собственик на недвижим имот - САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с
идентификатор 68134.305.118.4.17, представляващ АПАРТАМЕНТ 17,
находящ се в гр. София, Столична община, район Възраждане, ж.к. *********,
със застроена площ от 100.66 кв.м., състоящ се от три стаи, столова, кухненски
бокс и сервизни помещения, който самостоятелен обект се намира в сграда с
идентификатор 68134.305.118.4, разположена в поземлен имот с
идентификатор 68134.305.118, заедно с прилежащи части: избено помещение
№ 17, с площ от 3 кв.м. и 1.654% ид.ч. от общите части на сградата, заедно със
съответните ид.ч. от правото на строеж върху поземления имот, в който е
построена сградата, придобит по силата на наследствено правоотношение от
наследодател Ю.Р. М. – майка на ищеца, починала на 12.06.2002 г.
ПРИЗНАВА ЗА НИЩОЖЕН на основание чл.26, ал.1, вр. чл.167, ал.3
ЗЗД, договор за учредяване на договорна ипотека, сключен с нотариален акт от
21.11.2018 г. № 45, том VII, peг. №11256, дело 987/2018 г. по отношение на
недвижим имот - САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с идентификатор
68134.305.118.4.17, представляващ АПАРТАМЕНТ 17, находящ се в гр.
София, Столична община, район Възраждане, ж.к. *********, със застроена
площ от 100.66 кв.м., състоящ се от три стаи, столова, кухненски бокс и
сервизни помещения, който самостоятелен обект се намира в сграда с
идентификатор 68134.305.118.4, разположена в поземлен имот с
идентификатор 68134.305.118, заедно с прилежащи части: избено помещение
№ 17, с площ от 3 кв.м. и 1.654% ид.ч. от общите части на сградата, заедно със
съответните ид.ч. от правото на строеж върху поземления имот, по иска,
предявен от Л. Б. И., ЕГН **********, срещу „ПЪРВА
ИНВЕСТИЦИОННА БАНКА“ АД, ЕИК ********* и С. А. Д., ЕГН
**********.
ОСЪЖДА „ПЪРВА ИНВЕСТИЦИОННА БАНКА“ АД , ЕИК
********* и С. А. Д., ЕГН **********, с адрес: гр. София, ж.к. „*********, да
заплатят на Л. Б. И., ЕГН **********, с адрес: гр. София, ж.к. „С*********,
на основание чл.78, ал.1 ГПК, сумата от 9 812,72 лв., представляващи съдебни
разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд в
двуседмичен срок от съобщаването му чрез връчване на препис.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
8
9