№ 208
гр. Пловдив, 30.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ПЛОВДИВ, 2-РИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на четвърти ноември през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Станислав П. Георгиев
Членове:Стоян Ат. Германов
Христо В. Симитчиев
при участието на секретаря Анна Д. Стоянова
като разгледа докладваното от Христо В. Симитчиев Въззивно гражданско
дело № 20225000500394 по описа за 2022 година
Производство по чл.267 ГПК.
Постъпила е въззивна жалба вх.№1715/21.06.2022 г. от против
Решение №111/31.05.2022г. по гр.дело №103/21г. по описа на Окръжен съд-
К., с което се:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Б.-И.“ ООД, със седалище и адрес на
управление: гр. С., район „С.“, жк Я., „Т.“ № 2, ап. 2, с ЕИК ..., чрез адв. К.В.
и адв. А. Т., ХАК, със съдебен адрес: гр. Д., ул. „Ц.С.“ № 5, вх. Б, офис 1,
против Д. Д. В., ЕГН **********, със адрес: гр. К., ж.к. „В.“ № 1, вх. А, ет.
2, ап. 9, иск по чл. 92 от ЗЗД за сумата в размер на 100000 евро,
представляваща договорна неустойка съгласно раздел V, т. 4 от
Предварителен договор за учредяване право на строеж и прехвърляне на
собственост върху недвижим имот срещу изграждане на предвиждащата
се по КЗСП жилищна сграда от 29.01.2014 г., ведно със законната лихва
върху тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба
21.06.2021 г. до окончателното й изплащане , като неоснователен.
1
ОСЪЖДА Б.-И.“ ООД, с ЕИК ..., чрез адв. К.В. и адв. А. Т., ХАК, със
съдебен адрес: гр. Д., ул. „Ц.С.“ № 5, вх. Б, офис 1, да заплати на Д. Д. В.,
ЕГН **********, с адрес: гр. К., ж.к. „В.“ № 1, вх. А, ет. 2, ап. 9,
направените в производството разноски в общ размер на 2180 лв.
В жалбата се излагат съображения, че първоинстанционното
решение е неправилно и незаконосъобразно, постановено при съществени
нарушения на процесуалните правила, за което са изложени конкретни
доводи. В жалбата се преповтарят изложените в ИМ факти и доводи относно
съществуването на вземането, като се оспорват изводите на
първоинстанционния съд за недоказаност на същите.
Иска се да бъде отменено обжалваното решение и да бъде уважен
изцяло предявеният от „Б.-И.“ ООД, против Д. Д. В. иск по чл.92 ЗЗД.
В законния срок, от въззиваемата Д. Д. В. не е постъпил отговор на
жалбата. При разглеждане на делото в открито заседание, същата взема
становище за неоснователност на жалбата и моли да се потвърди
първоинстанционното решение.
След преценка на материалите по делото, направените от
страните твърдения и искания, както и развитите в жалбата срещу
първоинстанционното решение възражения в аспекта на чл.269 ГПК,
Пловдивският апелативен съд намира следното:
Предявен е иск с правна квалификация по 92 ЗЗД за осъждане на
ответницата да заплати на ищцовото дружество сумата от 100 000 евро (след
допуснато увеличение на иска от първоначалния размер от 15 000 евро),
представляваща договорна неустойка съгласно раздел V, т. 4 от
Предварителен договор от 29.01.2014 г. за учредяване право на строеж и
прехвърляне на собственост върху недвижим имот срещу изграждане на
предвиждащата се по КЗСП жилищна сграда, ведно със законната лихва
върху тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба 21.06.2021
г. до окончателното й изплащане.
Искът е основан на твърдения на ищеца за виновно неизпълнение на
договорните задължения на ответницата, обуславящи ангажиране на
2
отговорността й за заплащане на неустойка по V, т.4 от договора.
Съгласно чл.92 ЗЗД, Неустойката обезпечава изпълнението на
задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да
е нужно те да се доказват. Следователно, основателността на предявения иск
предполага да се докажат от ищеца твърденията му за поведение на
ответницата, съставляващо виновно неизпълнение на договорните й
задължения по Предварителен договор от 29.01.2014 г., без да е необходимо
да се доказва, че от същото са настъпили вреди за ищеца.
В ИМ се твърди, че сключеният между страните Предварителен
договор от 29.01.2014 г. има за предмет учредяване на вещно право на строеж
и реализирането на предвиждащата се по КЗСП жилищна сграда в ПИ № ... по
КККР на гр. К..
Поддържа се, че поведението на ответницата, изразяващо се в
саботиране изпълнението на строежа и въвеждането му в експлоатация, а
впоследствие, целящо премахването му, чрез подаване на неверни сигнали до
множество институции за извършени от ищеца нарушения при снабдяване
със строителните книжа и за несъответствието на строежа съобразно
одобрения проект, не кореспондира със сключения от нея предварителен
договор. Посочва се, че съгласно предварителния договор, освен
задължението за учредяване право на строеж и прехвърляне на съответните
идеални части от имота, ответницата е поела задължение да разписва
всички необходими строителни книжа и да издаде пълномощно в полза на
дружеството-ищец за представителство пред съгласувателните органи.
Така поетите задължения били израз на задължението на страните по един
двустранен договор да си указват взаимно съдействие при изпълнение на
договора. В тази връзка, се поддържа, че ответницата В. действала изцяло в
разрез с така поетите задължения, като оттегляла пълномощни, създавала
пречки при издаването на строителните книжа, а след въвеждане на
сградата в експлоатация, инициирала неоснователно производства за
констатиране незаконност на строежа, което поведение, според ищеца, е
точно обратното на дължимото от нейна страна по договора.
Твърди се, че всяко едно от гореописаните действия на ответницата
се явявало отделно неизпълнение на договора, чрез които тя целяла
увреждане на дружеството - ищец, уронвайки доброто му търговско име и
3
репутация. За гореописаното неизпълнение на предварителния договор,
ответницата дължала на ищеца неустойка на основание раздел V, т. 4 от
предварителния договор, уговорена в размер на 100 000 евро, която е предмет
на предявения иск.
От своя страна, ответницата, на първо място, оспорва допустимостта
на иска, на основание чл.299, ал.1 ГПК, като твърди, че ищецът вече е
претендирал от нея по съдебен ред заплащане на неустойка по раздел V, т. 4
от предварителния договор, като спорът между страните е разрешен с влязло
в сила решение №260203/24.06.2021г., постановено по гр.дело №1873/18г. по
описа на РС-К., с което искът му е отхвърлен.
Съдът, доколкото следи служебно за допустимостта на
производството, след като се запозна с посоченото решение, представено по
делото, констатира, че предявеният по посоченото дело, водено между
същите страни, иск по чл.92 ЗЗД е бил основан на твърдения за неизпълнение
на задължението на ответницата за прехвърляне на идеалните части от
недвижимия имот съгласно раздел V, т.5 от предварителния договор, каквито
не са наведени като основание на иска по настоящото дело. Ето защо, по
аргумент от чл.298, ал.1 ГПК, не е налице хипотезата по чл.299, ал.1 ГПК на
пререшаване на спор, разрешен с влязло в сила решение, съответно искът и
производството по настоящото дело са допустими, като не са налице
предпоставките по чл.299, ал.2 ГПК.
Освен допустимостта, ответницата оспорва и основателността на
иска. Не оспорва, респ. признава следните факти и обстоятелства, за които се
съдържат твърдения в ИМ:
- сключването и предмета на процесния предварителен договор;
- че е издала пълномощно с нот. заверка от 04.03.2014г. в полза на
Д.А., като управител на ищцовото дружество;
- че между страните е сключен с нот. акт от 16.04.2015г., поправен с
нот. акт от 03.06.2015г., за учредяване на право на строеж върху процесния
недвижим имот № ... по КККР на гр. К., собственост на ответницата;
- че с Нотариална покана рег. № 10099 от 04.08.2015 г. на Нотариус
Д.Г. е оттеглила издаденото в полза на ищеца пълномощно, както и че на
28.11.2016 г. е уведомила „Е.“ ЕООД, ЕВН - К., ДНСК - К. и Главния
архитект на Община К. за оттегленото пълномощно с предупреждение, че ще
4
търси отговорност от институциите, ако същото бъде използвано за
въвеждане на сградата в експлоатация;
- че е подала жалба в Прокуратурата с вх. № 2232/02.12.16г., в която
твърди, че документите са разписани от нейно име от Д.А., без да е имал
пълномощно, че не е подавала заявление до общината и не е запозната с
проектите;
- че на 27.02.2017 г., ищецът й е предал изградените обекти от
сградата, върху които била запазила правото на строеж, както и че е
претендирала, че е ощетена с 34 кв.м. от жилищната площ на апартаментите.
- че на 28.02.2017 г. е издадено удостоверение за въвеждане в
експлоатация на сградата
- че е оттеглила подадената до РП- К. жалба с вх. № 2232/02.12.2016
г.
- че с Нотариална покана от 08.06.2018 г., ищецът е отправил искане
за прехвърляне на идеални части от правото на собственост върху ПИ с
идентификатор ... по КККР на гр. К., както и че тази покана е била оформена
като връчена при отказ на 22.06.2018 г.
- че на 22.06.18 г. е подала жалба с вх. № 1277/22.06.2018 г. до РП -
К., както и че с Постановление от 23.08.2018г. е отказано образуването на
досъдебно производство по преписка с вх. № 1277/2018г.
- че на 29.06.2018 г. е получила лично нотариалната покана от
08.06.2018 г., както и че на същата дата е изпратила на ищеца Нотариална
покана с рег. № 8649/29.06.2018 г. на нотариус Д.Г. за освобождаване на
имота й, който владее без основание и без нейно съгласие.
- че по иск, заведен от ищеца, с правно основание чл. 19, ал. 3 от
ЗЗД, е било образувано гр.д. № 1065/2018г. по описа на КРС и спорът е бил
разрешен с Решение № 117/11.03.2019г. постановено по гр.д. № 1065/2018 г.
по описа на КРС, потвърдено с Решение № 212/20.12.2019 г. постановено по
в.гр.д. № 120/2019 г. по описа на КОС и с Определение № 6/12.01.2021 г.,
постановено по гр.д. № 2354/2020 г. по описа на ВКС, с което е обявен за
окончателен Предварителен договор от 29.01.2014 г.
Оспорва всички останали твърдения на ищеца в ИМ, касаещи
виновно неизпълнение на предварителния договор от нейна страна, във
5
връзка с което се претендира неустойката от 100 000 евро.
В условията на евентуалност, ответницата прави възражение, че
вземането за заплащане на неустойка е погасено по давност, тъй като
съгласно чл. 111, т. ”б” от ЗЗД са изтекли 3 години, както от сключване на
предварителния договор /подписан на 29.01.2014 г./, така и от съставянето на
нотариален акт № ..../16.04.2015 г., акт № 49, том 4, дело 662/15 г., с който е
учредено правото на строеж.
Също при евентуалност, ако бъде уважен иска, от ответницата е
направено и прието за разглеждане възражение за прихващане на вземането
на ищеца, предмет на иска, с вземане на ответницата за неустойка в размер на
15000 евро по раздел V, т.4 от процесния предварителен договор.
По делото няма спор, а и се установява от представените
доказателства, че на 29.01.2014 г., между ищцовото дружество и ответника Д.
Д. В. е сключен Предварителен договор за учредяване право на строеж и
прехвърляне на собственост върху недвижим имот срещу изграждане на
предвиждащата се по КЗСП жилищна сграда.
Спорно между страните е дали от страна на ответницата е налице
твърдяното виновно неизпълнение на договорни задължения по смисъла на по
раздел V, т.4 от процесния предварителен договор.
В тази връзка, следва да се обърне по-подробно внимание на
съдържанието на същия.
Видно от уговореното в раздел I “Предмет на договора“, Д. Д. В.,
наричана в договора „учредител“, като единствен собственик на ПИ № ... по
КККР на гр. К., е поела задължение да учреди в полза на „Б.-И.“ ООД –
„приемател-купувач“, право на строеж върху обекти в предстоящата за
изграждане жилищна сграда в собствения й имот, които ще бъдат уточнени с
допълнителен анекс, след изготвяне и одобряване на идеен проект за
сградата, които ще бъдат с площ не повече от 75 % от общата РЗП на
бъдещата жилищна сграда, както и да прехвърли нотариално на дружеството-
приемател правото на собственост върху съответните идеални части от имота
и съответните обекти, които ще бъдат индивидуализирани в нотариалния акт
след изготвянето и одобрението на идеен архитектурен проект и които следва
да бъдат в размер не по-малко от 75% от общата РЗП на сградата и
полагащите се идеални части от поземления имот, в едноседмичен срок от
6
одобрението на идейния архитектурен проект, като реалните обекти в
сградата бъдат посочени в нотариалния акт, ведно с припадащите им се
идеални части от общите части на сградата.
Съгласно раздел II „Задължения на страните“, т.1, ищцовото
дружество, наречено в договора „приемател“, се задължава да изгради изцяло
и със свои средства, труд и материали предвидената по КЗСП и по одобрен
архитектурен проект сграда и да предаде на учредителят обектите от
сградата, представляващи не повече от 25 % от общата РЗП на сградата,
върху които ответницата си запазва правото на строеж и които следвало да
бъдат индивидуализирани допълнително, след изготвянето на архитектурен
проект. Дружеството също се задължава да изработи архитектурния проект,
цялата останала строителна документация на сградата, оформянето на цялата
техническа документация, в т. ч. и получаването на строителното разрешение,
както и всяка друга организационна дейност по изграждането на строежа.
Строителството следва да е монолитно, съобразено с изискванията на
Наредба №5, топлотехническите изчисления съобразно наредба №1/1999г.,
както и всички нормативни актове, свързани със строителството.
В т.2 на раздел II от договора е уговорено, че учредителят се
задължава да предаде имота освободен от тежести, данъчни, съдебни и други
спорове и задължения, както и имотът да бъде освободен от намиращите се в
него заведение, паркинг и др. постройки или да предаде имота в
едноседмичен срок след одобряването на проектната документация за
изграждане на сградата във вид, подходящ за започване на строителството.
Според т. 3, учредителят, като собственик на имота, се задължава да
разписва всички необходими книжа за изграждането на сградата, освен ако не
противоречат на правата им по договора.
Съгласно т.4, учредителят, с подписването на този договор,
упълномощава приемателя-купувач да го представлява пред технически и
други съгласувателни инстанции при одобряването на проекти и всички
строителни книжа, за което ще бъде издадено изрично пълномощно на
приемателя/купувач.
По отношение на тази уговорка, следва да се отбележи, че същата
съдържа упълномощително волеизявление от учредителя в полза на
приемателя/купувач, с конкретен обем на представителната власт на
7
пълномощника спрямо трети лица (да го представлява пред технически и
други съгласувателни инстанции при одобряването на проекти и всички
строителни книжа). Следователно, ответницата е учредила в полза на
ищцовото дружество представителна власт, съобразно изявеното в
цитираната т.4, със самото подписване на предварителния договор.
Не може да се направи различен от горния извод, независимо от
допълнителната уговорка в т.4 - „за което ще бъде издадено изрично
пълномощно на приемателя/купувач“, която несъмнено е обусловена, както
от чисто практическата необходимост от обективиране на упълномощаването
в отделен документ от самия предварителен договор, така и с оглед по-голяма
прецизност по отношение индивидуализацията на третите лица, спрямо които
се простира учреденото представителство.
Според т.5, учредителят се задължава да прехвърли нотариално
правото на собственост върху съответните идеални части от имота и
съответните обекти върху дружеството-приемател, които ще бъдат
индивидуализирани в нотариалния акт след изготвянето и одобрението на
идеен проект и които следва да бъдат в размер не по-малко от 75 % от общата
РЗП на сградата и полагащите се идеални части от поземления имот, в 1-
седмичен срок от одобряването на идейния архитектурен проект, като
реалните обекти в сградата бъдат посочени с припадащите им се ид. части от
общите части на сградата.
Раздел III от договора, наименован „Вид на сградата и обектите“
съдържа уговорки относно конструкцията на сградата и степента на
завършеност на отделните видове обекти в нея, в това число и на обектите,
които учредителят има право да получи.
Раздел IV „Срок на изграждане на обекта“ предвижда, че срокът ще
бъде уточнен допълнително с анекс, след изготвяне и одобряване на
архитектурния проект.
В раздел V „Гаранции и рекламации“, т.4 от договора, е предвидено,
че при виновно неизпълнение на което и да е от задълженията си по договора,
учредителят дължи на приемателя неустойка в размер на 100 000 евро и
действително направените от него разходи. Същата неустойка дължи и
приемателя на учредителя при виновно неизпълнение на неговите задължения
по договора.
8
Ищецът твърди, а това се установява и от доказателствата по делото,
че на 04.03.2014 г., ответницата издала нотариално заверено пълномощно в
полза на Д.А., в качеството му на управител на дружеството- суперфициар.
Видно от съдържанието на пълномощното (л.13 от първоинстанционното
дело), ответницата упълномощила управителя на ищцовото дружество да я
представлява пред държавни и административни служби, пред Община К. и
пред областна администрация К. във връзка снабдяване с документи за
недвижи имот №... по КККР на гр. К., както и пред Е.П.“ЕАД – клон К., във
връзка с откриването, прехвърлянето на партида, пред „ВиК“ – клон К., пред
Агенция по геодезия и кадастър-гр.К. за снабдяване, получаване на скици и
необходимите документи във връзка с гореописания недвижим имот, както и
пред РДНСК.
Както се посочи по-горе, самият договор, в чл.4 от раздел II, също
има характер на пълномощно в рамките на волеизявения обем - за
представителство на ответницата пред технически и други съгласувателни
инстанции при одобряването на проекти и всички строителни книжа.
По делото няма спор, а и се установява от представените
доказателства, че с нотариална покана рег. № 10099 от 04.08.2015 г. на
Нотариус Д.Г. с рег. № 251 на НК, ответницата е отправила изявление за
оттегляне на издаденото в полза на ищеца пълномощно от 04.03.2014г., но не
се установява поканата да е връчена лично на адресата Д.А. – управител на
ищцовото дружество. Видно от съставения от пом. нотариус на 25.08.2015г.
протокол по реда на чл.47 ГПК, адресатът не се е явил да я получил в
кантората на нотариуса на посочената дата. Независимо че в протокола е
посочено, че на адреса на Д.А. е залепено уведомление и че в 14-дневния
срок, че адресатът не се е явил да потърси поканата в кантората на нотариуса,
поради което същата е оформена като връчена на основание чл.47, ал.5 ГПК
на 25.08.2015г., фактически, изявлението на упълномощителя за оттегляне на
пълномощното не е достигнало до адресата му, което се признава и от самия
ищец. Ето защо, съдът намира, че след като оттеглянето не е достигнало до
адресата, последният не може да се позовава на това действие на ответницата
като неизпълнение на задължението й по раздел II, т.4 от предварителния
договор. Освен това, по делото няма доказателства, а и дори твърдения, че
поради оттеглянето на пълномощното, ищцовото дружество не е могло да я
представлява пред визираните в пълномощното трети лица или пред
9
съответните технически и други съгласувателни инстанции по повод
одобряване на проекта и строителните книжа, за което е било упълномощено
с подписването на самия договор.
С оглед горното, съдът приема за недоказано твърдението на ищеца
в ИМ, че с оттеглянето на издаденото в полза на ищцовото дружество
пълномощно, ответницата е нарушила виновно задълженията си по раздел II,
т.4 от процесния предварителен договор
Според твърденията на ищеца, след като ответницата му учредила
право на строеж върху процесния недвижим имот № ... по КККР на гр. К. с
нот. акт от 16.04.2015г., поправен с нот. акт от 03.06.2015г., тя започнала без
основание да предявява претенции, че дружеството - суперфициар следва да
подари две ролетни щори за нейните подземни гаражи, независимо че
подобна договореност не е била постигната между страните в сключения
между тях предварителен договор. Посочва се, че за да постигне целта си,
Д. В. известно време отказвала да разпише необходимите книжа за издаване
на строително разрешение. Посочено е, че след подписването на Анекс от
03.06.2015 г., ответницата подписала всички необходими документи за
издаване на Разрешение за строеж № 98/09.06.2015 г., което влязло в законна
сила на 01.07.2015г.
Във връзка с тези твърдения, съдът намира, че по делото не са
ангажирани доказателства от ищеца, от които да се установява ответницата Д.
В. да е обвързала подписването от нейна страна на необходимите документи
за издаване на разрешение на строеж № 98/09.06.2015 г. с поставянето на
ролетни щори на два от гаражите. Действително, налице е подписан от
страните анекс от 03.06.2015г. към предварителния договор, с който е
уговорено „четирите гаража за обезщетение за собственика на имота да
бъдат обособени като самостоятелни клетки, като на две гаражни клетки
се поставят ролетни щори от строителя, а другите две гаражни клетки ще
се довършат с такива от собственика на имота“. Тази уговорка обаче,
според съда, доколкото няма доказателства за противното, е израз на
свободата на договаряне на страните по договора и от нея не следва, че
поставянето на ролетни щори на два от гаражите на ищцата от строителя е
предпоставка да се съдейства от нея, като собственик на имота, за издаване на
разрешението за строеж, независимо че същото е издадено няколко дни по-
10
късно – на 09.06.2015г. Нещо повече, от въпросната уговорка следва
единствено, че строителят следва да постави ролетни врати на две от общо
четири гаражни клетки, които се полагат на собственика, но никъде не е
уговорено, че това ще е за сметка на строителя, а само, че ще се извърши от
него.
Предвид гореизложеното, съдът намира, че в случая не се
установява нарушение на задължението на ответницата по раздел II, т.3 от
предварителния договор, в качеството й на собственик на имота, да подписва
всички необходими книжа, свързани с изграждането на обектите в него.
Относно обстоятелството, че на 28.11.2016г., Д. В. уведомила „Е.”
ЕООД, ЕВН - К., ДНСК - К. и Главния архитект на Община К. за оттегленото
пълномощно с предупреждение, че ще търси отговорност от институциите,
ако същото бъде използвано за въвеждането на сградата в експлоатация,
според съда, независимо че ответницата не оспорва това, действията й в
случая не могат да се тълкуват като виновно неизпълнение на договорните й
задължения по процесния предварителен договор, коментирани по-горе,
защото, от една страна, както се посочи по-горе, поканата, с която е заявено
оттеглянето, не е връчена на адресата й, от друга, не са установява ищцовото
дружество да не е могло да се ползва от издаденото му пълномощно и на
трето място, самият предварителен договор има характер на пълномощно в
разпоредбата на раздел II, т.4, което упълномощаване няма данни да е
оттеглено.
Според съда, не представлява виновно неизпълнение на договорните
задължения на ответницата и обстоятелството, че на 02.12.2016 г., тя е подала
жалба в РП - К. с вх. № 2232, в която твърдяла, че документи са разписвани
от нейно име без пълномощно от управителя на „Б.-И.“ ООД, че не е подавала
заявление за одобрение на проекти и не е запозната с тях, тъй като с това си
действие, ответницата формално не е извършила нарушение на задълженията
си по предварителния договор, посочени в раздел I, т.1 и раздел II, т.2, т.3 и
т.4 от същия. В тази връзка, следва да се отбележи също, че уговорката в т.2,
че „учредителят се задължава да предаде имота, освободен от тежести,
данъчни, съдебни и други спорове и задължения“ не се явява нарушена с
подаването на жалби до прокуратурата и до посочените по-горе институции,
тъй като същите не касаят пряко недвижимия имот на ответницата. Няма
11
характер на съдебен спор относно имота по смисъла на т.2, раздел II от
договора и евентуално обжалване пред съд на отказа на прокуратурата да
образува наказателно производство по подадената от ответницата жалба, тъй
като това производство не касае имота, в който ще се извършва
строителството, респ. не се отнася до правата на ответницата, на ищеца или
на трети лица върху същия. Ето защо, възраженията в жалбата, че с
подаването на жалба до прокуратурата, ответницата е инициирала съдебен
спор относно имота, се явяват неоснователни.
Недоказано и голословно се явява и твърдението на ищеца, че
ответницата, като професионалист адвокат със стаж над 15 г. към онзи
момент, много добре е съзнавала, че при забавянето на въвеждането в
експлоатация на сградата, ищецът търпи загуби и дължи неустойки за забава
по сключените от него предварителни договори за продажба на обекти в
сградата. В тази връзка, по делото дори не се установява някакво, а още по-
малко съществено забавяне на въвеждане на сградата в експлоатация,
вследствие описаните в ИМ действия на ответницата, както и вследствие
същите ищецът да е търпял загуби и да е дължал неустойки за забава по
сключените от него предварителни договори за продажба на обекти в
сградата.
По делото не е спорно, че на 27.02.2017 г., „Б.-И.“ ООД е предало на
ответницата изградените обекти от сградата, върху които последната запазила
правото си на строеж. Няма спор и че ответницата е претендирала, че е
ощетена с 34 кв.м от жилищната площ на апартаментите и че получените от
нея били по-малко от полагащите й се съгласно предварителния договор.
Установява се също, че в тази връзка, между страните бил подписан Договор
от 27.02.2017 г., съгласно който „Б.-И.“ ООД се задължило да заплати на Д. В.
сумата от 23800 лв, представляващи стойността на получени по-малко 34 кв.м
от жилищната площ на апартаментите, изградени в процесния поземлен имот.
С договора са уредени и други въпроси между страните, свързани с
ползването и довършването на обектите на ищцата в сградата, като е прието,
че с плащането горепосочената сума са изцяло уредени отношенията между
страните по предварителния договор от 29.01.2014г. и тя няма да има повече
претенции към строителя. С т. 7 от Договора от 27.02.2017 г., ответницата
поела задължение да разпише всички необходими документи за въвеждане на
сградата в експлоатация, както и да оттегли подадената жалба до РП - К. с вх.
12
№ 2232/02.12.2016 г. (т.8).
Според съда, сключването на коментирания по-горе договор сочи, че
страните са уредили доброволно отношенията си по повод възникнали
спорове помежду им, поради което същият не може да се тълкува като
доказателство за нарушаване задълженията на ответницата по
предварителния договор, в какъвто смисъл са твърденията на ищеца. Освен
това, с подписването му, ищецът е признал претенциите на ответницата,
поради което не може да се позовава на същите като на нарушение на
договорните й задължения.
В ИМ и във въззивната жалба се твърди, че недобросъвестните
действия на ответницата били възобновени в момента, в който от страна на
„Б.-И.“ ООД било отправено искане да му се прехвърлят идеалните части от
правото на собственост върху ПИ № ... по КККР на гр. К., съответстващи на
придобитите от него самостоятелни обекти в сградата, каквото задължение
ответницата поела съгласно раздел II, т. 5 от Предварителния договор от
29.01.2014 г. Посочва се, че на 22.06.2018г., на ответницата била връчена
нотариална покана, оформена при отказ, с която „Б.-И.“ ООД я поканило да
прехвърли полагащите му се идеални части от правото на собственост върху
имота. На същата дата, Д. В. подала жалба с вх. № 1277/22.06.2018 г. в РП -
К., идентична по съдържание с вече оттеглената жалба вх. №
2232/02.12.2016г. по входящия регистър на РП К., твърдейки, че не е поемала
задължение за прехвърляне на собственост върху поземления имот, че не е
издавала пълномощно в полза на управителя на „Б.-И.“ ООД за одобряване на
проекти и строителни книжа, както и че не е била съгласна с инвестиционния
проект, който освен това не отговарял и на фактическото състояние. Сочи се,
че с Постановление от 23.08.2018 г. на РП - К. е отказано образуването на
досъдебно производство по преписка с вх. № 1277/2018 г. поради липсата на
данни за извършено престъпление от общ характер. На 29.06.2018г.,
ответницата получила лично отправената от „Б.-И.“ ООД нотариална покана
срещу нарочна разписка. От своя страна, тя изпратила покана до „Б.-И.“ ООД
за освобождаване на имота й, който се владеел от дружеството без основание.
След това, с идентични оплаквания били подадени още множество жалби,
сигнали и молби от страна на Д. В. до всевъзможни институции (РП - К., ОП -
К., Община К., ДНСК, РДНСК - К. и т.н.), но нито една от тях до настоящия
момент не била приета за основателна. С Решение № 117/11.03.2019 г. по ГД
13
1065/2018 г. по описа на РС - К., потвърдено с Решение № 212/20.12.2019 г. по
ВГД № 120/ 2019 г. на ОС - К. и с Определение № 6/ 12.01.2021 г. по ГД №
2354/2020 г. на ВКС, III г.о., влязло в законна сила на 12.01.2021 г., съдът
обявил за окончателен Предварителния договор от 29.01.2014 г., по силата на
който Д. В. прехвърля на „Б.-И.“ ООД собствеността върху 3/4 ид.ч. от ПИ №
... по КККР на гр. К..
Във връзка с така изложените от ищеца факти, във въззивната жалба се
поддържа, че след 22.06.2018г., ответницата предприела всички правни и
фактически действия, които са по силите й, за да възпрепятства изграждането
на жилищна сграда в имота й. Само по себе си, това твърдение е крайно
несъстоятелно, тъй като самият ищец признава, че сградата е изградена
напълно и въведена в експлоатация още предната година, когато е издадено и
удостоверение №7/28.02.2017г. за въвеждането й в експлоатация. Без
съмнение, от данните по делото е видно, че след сключване на процесния
предварителен договор, между страните е имало спорове относно
изпълнението на поетите задължения, във връзка с които ответницата е
сезирала различни институции с жалби и сигнали, свързани с действия от
нейно име без представителна власт, както и със съответствието на строежа с
одобрения проект, но според съда, тези й действия не съставляват виновно
неизпълнение на задълженията й по сключения с ищцовото дружество
предварителен договор, обсъдени по-горе в изложението, а са били
единствено с цел защита на правата й, които тя е счела, че са били нарушени.
Освен това, изложената от ищеца фактология относно поведението на
ответницата след 22.06.2018г., когато й е била връчена покана за прехвърляне
на идеалните части от имота в полза на ищеца, според съда касае
изпълнението на задължението на ответницата по т.5 от раздел II на
предварителния договор относно прехвърляне на ид. части от поземления
имот, в който е била построена процесната сграда, съответстващи на
придобитите от дружеството самостоятелни обекти в същата. Спорът относно
изпълнението на това задължение на ответницата, респ. дали в полза на
ищеца е възникнало вземане срещу нея за неустойка по раздел V, т.4 от
процесния предварителен договор, обаче е разрешен с влязло в сила Решение
№260203/24.06.2021г., постановено по гр.дело №1873/18г. по описа на РС-К.,
с което искът на дружеството е отхвърлен, поради което и е недопустимо
14
повторното обсъждането на този въпрос в настоящото производство.
Въз основа на всичко изложено, съдът намира, че по делото не се
установи, при лежаща върху ищеца доказателствена тежест, от страна на
ответницата да е осъществено визираното в ИМ виновно неизпълнение на
задълженията й по предварителен договор от 29.01.2014г., което да е
предпоставка за ангажиране на отговорността й да заплати на ищцовото
дружество неустойка по раздел V, т.4 от същия в размер на 100 000 евро. Ето
защо, предявеният от „Б.-И.“ ООД, с ЕИК ..., със седалище и адрес на
управление: гр. С., район „С.“, жк Я., „Т.“ № 2, ап. 2 иск по чл. 92 от ЗЗД за
осъждане на Д. Д. В., ЕГН **********, със адрес: гр. К., ж.к. „В.“ № 1, вх. А,
ет. 2, ап. 9, да му заплати сумата от 100000 евро, представляваща договорна
неустойка съгласно раздел V, т. 4 от Предварителен договор за учредяване
право на строеж и прехвърляне на собственост върху недвижим имот срещу
изграждане на предвиждащата се по КЗСП жилищна сграда от 29.01.2014 г.,
ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на
исковата молба 21.06.2021 г. до окончателното й изплащане, се явява
неоснователен и недоказан и следва да се отхвърли.
За пълнота, следва да се отбележи, че доколкото всички визирани в ИМ
действия на ответницата, които според ищеца съставляват виновно
неизпълнение на процесния предварителен договор, са извършени в периода
след 16.05.2015г., когато ответницата учредила на ищцовото дружество право
на строеж върху обектите, които то следвало да получи в собственост, до
27.02.2017г., когато сградата е въведена в експлоатация, дори да се приеме, че
всяко от тези действия съставлява виновно неизпълнение на договора от
ответницата, то вземането на ищеца за неустойка по раздел V, т. 4 от
договора, доколкото е възниквало с извършването на всяко отделно действие
с характер на неизпълнение, се явява погасено по давност, поради изтекъл 3г.
давностен срок, съгласно чл.111 "б" ЗЗД, преди завеждане на ИМ по делото
на 21.06.2021г., за което от ответницата своевременно е направено
възражение. Относно останалите действия на ответницата, извършени след
22.06.2018г., когато процесната сграда вече е била построена, те касаят само
изпълнението на задължението на ответницата за прехвърлянето на ид. части
от имота, което не е предмета на настоящото дело и по който въпрос между
страните спорът е разрешен с влязло в сила решение.
15
Тъй като първоинстанционния съд е стигнал до същия извод досежно
основателността на иска и го е отхвърлил, обжалваното решение следва да
бъде потвърдено изцяло.
По разноските:
С оглед изхода на делото, в полза на ответницата ще се присъдят
разноските пред настоящата инстанция от 7200 лв с ДДС за адвокатски
хонорар, които ищцовото дружество ще бъде осъдено да й заплати.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №111/31.05.2022г. по гр.дело №103/21г. по
описа на Окръжен съд-К..
ОСЪЖДА „Б.-И.“ ООД, с ЕИК ..., със седалище и адрес на управление:
гр. С., район „С.“, жк Я., „Т.“ № 2, ап. 2 да заплати на Д. Д. В., ЕГН
**********, с адрес: гр. К., ж.к. „В.“ № 1, вх. А, ет. 2, ап. 9, направените в
производството пред настоящата инстанция разноски от 7200 лв с ДДС за
адвокатски хонорар.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС, при наличие на
предпоставките по чл.280, ал.1 и 2 ГПК, в 1-месечен срок от връчването му на
страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
16