Р Е Ш Е Н
И
Е
№ I-11
19.02.2020г., гр. Бургас
В И М Е Т О
НА Н А Р О Д А
БУРГАСКИЯТ
ОКРЪЖЕН СЪД, II- ро Гражданско отделение, I – ви въззивен граждански състав, в публично
съдебно заседание, на двадесет и втори януари две хиляди и двадесета година, в
следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Мариана
КАРАСТАНЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ:
Пламена ВЪРБАНОВА
мл.с. М. МАВРОДИЕВА
при секретаря Ани
Цветанова, като разгледа докладваното от младши съдия М.Карастанчева в.гр.д. № 954
по описа за 2019г. на Бургаски окръжен съд, за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството е по реда на чл.258
и сл. от ГПК. Образувано е по въззивна жалба от Н. И.Ц. родена на **.**.****г. ; З.А.Ш. , родена на **.**.****г.
; М.А.Д. ,родена на **.**.****г.;С.М.Х.,род. на *.**.**** г.;Н. А. Г.,род. на **.**.****
г. ,Л.А.М. ,род. на **.**.**** г.;И.А.Ч. ,род. на **.**.**** г. и И.М.П. ,
всички действащи чрез процесуален представител адвокат Петър Зафиров от БАК,
против решение № 85/30.04.2019г., постановено по гр.д.№ 855/2017г. по описа на
РС-Поморие в частта , с която са отхвърлени исковете на въззивниците-ищци
против Етажната собственост " представлявана чрез управителя на ЕС“Двора“ ЕООД за отмяна
на решенията - по т.2,т.3,т.4.,т.5 /в
потвърдената част /, приети на проведеното на 14.11.2017г. ОС на ЕС
сграда“ДЕЛТА“ с идентификатор № 57491.509.24.2 в к-с“Сънсет Ризорт“, като в тежест на ищците са присъдени и
съдебно-деловодни разноски в размер на 603 лева.
Във въззивната жалба се твърди, че
са допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила при изготвяне на доклада на съда, в
който не били посочени обстоятелствата, от които произтичат претендираните права и направените
възражения от страните и не били включени
възраженията на ищците, направени в исковата молба. Не е било указано
значението на доказателствата с оглед направеното възражение за липса на кворум
и чия е доказателствената тежест относно
тези факти.
На първо място се аргументира
възражението, че събранието е проведено при липса на кворум. С оглед на така
заявените твърдения въззивниците излагат подробни съображения и обстоятелства, основани на броя
на обектите в сграда „Делта“, като считат, че подробно описани във въззивната
жалба обекти не са самостоятелни обекти. В протокола от ОС били вписани 148 самостоятелни обекта, а
съгласно Разрешение за ползване сградата се състои от 118 апартамента, ресторант с основна зала ,многофункционална
зала и азиатска зала ;Лоби бар;Пиано бар ;Сладкарница ,Фризьорски салон;два
детски клуба /зали анимация и два магазина за промишлени стоки – т.е. общо 127
обекта. Счита се, че неправилно e прието, че оспорването на предназначението на
обектите и дали те са самостоятелни или имат обслужващо предназначение трябва
да се направи в отделно производство. Намира, че е от значение дали имат
качеството на самостоятелни обекти, за да се извърши преценка дали лицата,
вписани като техни собственици имат право да участват в общото събрание. Така,
било нанесено помещение с идентификатор 57491.509.24.2.139, с предназначение
съгласно Устав на „Сънсет Ризорт Къмършъл“ АД като самостоятелно помещение с
площ от 13,08 кв.м. и 0,53 кв.м.ид.части
,но такъв обект съгл разрешение за ползване не съществува , въпреки това по
този начин придобило статут на самостоятелен обект и дало възможност на 13 от
общо 35 собственика да представляват по пълномощие 24 други етажни собственици. В същото време от общите
части на сградата били изключени площите
на покривните тераси, като същите били включени в площта на отделни
апартаменти. В тази връзка сочи необсъдено от РС „ценообразуване на сградата „
от което се счита, че се установява
несъответствие с вписаните в нотариалните актове общи части към съответните
обекти. Предвид установените несъответствия в общите части на сградата и
посочените в протокола от общото събрание, дължащи се на несъответствието на
броя на самостоятелните обекти и поради
изключването на покривните тераси от общите части на сградата, се твърди, че не
е бил налице изискуемия кворум за провеждането на събранието и гласуването на
решенията по обявения дневен ред. Излагат се подробни аргументи в защита на
твърдението за незаконосъобразност на решението по т. 4 от дневния ред на ОС,
което противоречало на императивната разпоредба на чл. 50 ал. 2 т. 1 ЗУЕС.
Счита се, че приетото решение по т. 4 не съответства на обявения дневен ред на
събранието. Подробно се обсъжда законосъобразността на решението по т. 3 –
поради липса на доказателства относно наличие на течове и нужда от ремонт,
както и поради липса на ясни критерии и обосновани ценови предложения. Правят
се подробни възражения и относно
процедурата по провеждането на ОС и съставянето на протокол от същото –
в тази връзка според въззивната страна са били допуснати нарушения на
императивни правни норми при съставянето на протокола от ОС - в нарушение на
чл. 16 ал. 6 ЗУЕС списъкът на присъствалите лица, представляващ неразделна част
от протокола не бил подписан от председателстващия и протоколчика след приключване на събранието; не били
положени подписи под документа, озаглавен „Приложение 1. Твърди се, че
вписаните в документите лица не са присъствали на събранието. Съдът не обсъдил
всички възражения, игнорирал част от събраните доказателства. Не обсъдил
възраженията за разминаване в протокола от ОС и общите части, вписани в
нотариалните актове, имотния регистър и кадастралната карта.
В последното съдебно заседание пред
настоящата инстанция и в писмената защита въззивниците чрез процесуалния си
представител изтъкват аргумента ,че
процесната етажна собственост се състояла от три сгради ,поради което
представлявала три отделни етажни собствености
и събранието следвало да се проведе по реда на чл. 18 от ЗУЕС.
Моли се за
постановяване на съдебно решение, с което първоинстанционният съдебен акт в
обжалваната част да бъде отменен, а исковите претенции - уважени.
Претендират се
разноски пред двете съдебни инстанции.
Постъпил е
писмен отговор на въззивната жалба от ЕС на сграда „Делта“ с идентификатор №
57491.509.24.2 в к-с „Сънсет Ризорт“, представлявано от управителя на ЕС „Двора“ ЕООД, представлявано от
Владимир Добрев чрез адвокат Радостина Николова и адв. Евгения Гагашева (пълнм. от първа инстанция) , в който се сочи, че
макар и допустима, въззивната жалба е неоснователна. В писмения отговор
последователно са изложени фактите по спора, като се излагат твърдения и
съображения по всеки от доводите във въззивната жалба. Моли се за отхвърляне на
въззивната жалба като неоснователна. към спора.
Съдът, като
съобрази доводите на страните и събраните писмени и гласни доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, по вътрешно убеждение, намира за установено
от фактическа страна следното:
Предявен е бил
иск с правно основание чл. 40 от ЗУЕС против
Етажна собственост на сграда Д „Делта” идентификатор 57491.509.24.2 к-с „Сънсет
ризорт” с адрес гр. П., ул. „К. Б. *” *** представлявано от „Двора” ЕООД, с
която ищците твърдят, че са собственици на самостоятелни обекти в сградата ,като
на 14.11.2017г. било проведено ОС на собствениците в ЕС,за което ищците твърдят
,че е проведено незаконосъобразно. Ищците оспорват приетите решения като считат,
че същите са незаконосъобразни и приети в нарушение на: 1). чл. 12 и чл. 13 от ЗУЕС ред за свикване на ОС на ЕС; 2. Не бил спазен необходимия кворум за
провеждане на ОС и при вземане на решенията; 3. Не били спазени правилата за
провеждане на ОС съгласно чл. 16 ЗУЕС; 4. Не били спазени правилата на чл. 48 и
чл. 50 ЗУЕС, касаещи създаването на Фонд „Ремонт и обновяване”, набиране на
средства и правилата за разходването им. Считат, че събранието било проведено при
липсва на кворум и нарушения на правилата за провеждането му. Налице било
разминаване на посочените в протокола площи с тези, вписани в протокола и
имотния регистър и кадастралната карта. Обща застроена площ на сградата според
протокола била 19 177,67 кв.м.,
идеални части 2377,60 кв.м. и 148 самостоятелни обекта не отговаряли на действителното
положение. Съгласно документите за собственост на ищците сграда Делта била с етажност 7 етажа, със застроена площ на
сградата 3090 кв.м., РЗП 20753 кв.м., т.е. имало разлика от 1500 кв.м. между
посочената в протокола РЗП на сградата и
тази в документите за собственост . А съгласно справка от СГКК-Бургас сградата била с етажност 8 етажа и застроена
площ от 3639 кв.м. и 127 самостоятелни
обекта, касаело се до съществени противоречия, които водели до разлика в
идеалните части. Вписаните в протокола идеални части на етажните собственици от
№119 до № 148 от списъка към протокола от ОС . не отговаряли на
действително притежаваните от тях общи части . Сочи, че в нарушение на чл. 16, ал. 6 ЗУЕС списъкът
на присъстващите лица, представляващ част от протокола от ОС на ЕС не е
подписан от секретар и протоколчик. Представено било и „Приложение 1, Списък на собствениците на
СОС с идентификатор 57491.509.24.2.139“, като не ставало ясно към кой документ
е приложение и не бил подписан от председател и протоколчик. Счита, че такъв самостоятелен обект не съществува ,а
вписването му като такъв е дало възможност на 13 от 35-те собственици на
въпросния обект да представляват по пълномощие
другите 24-ма от общо вписаните в
протокола 39,което безспорно се е отразило на кворума. Не можело да се установи
какъв е кворумът за гласуване на решенията по дневния ред. Счита, че неправилно от общите части на
сградата е изключена площта на покривните тераси – 1491 кв.м. ,като същите са
включени в площта на отделни апартаменти . Бюджет на ремонт не бил представян
на ОС и не ставало ясно как е формирана сумата в размер на 409 084,80
евро. Решението по т.3 и 4 счита, че
противоречат на чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС, тъй като вноските следвало да бъдат ежемесечни,
а не годишни. По точка 4 било налице и разминаване
между посоченото в поканата и в предложеното на гласуване в ОС. Моли да се
отменят решенията, гласувани на ОС на ЕС съгласно протокол от 14.11.2017г.
Депозиран е отговор на исковата молба,
с който етажната собственост чрез процесуалните си представители, намира искът
за неоснователен и счита, че събранието е проведено законосъобразно. В
представените документи идеалните части от общите части били посочени в
квадратни метри идеални части и били преобразувани в процент. Представя се списък на присъствалите на
събранието лица, неразделна част от протокола
като за съответния обект било посочено и присъствалия собственик или
пълномощник. Събранието било отложено с един час и след това се провело при
кворум 58,60152..% идеални части от общите части на сградата. Счита, че е от
значение информацията за идеалните части на всеки етажен собственик, посочена в
документа за собственост. Неправилно се твърдяло, че вписаните в протокола
идеални части на етажните собственици от 119 до 149 не съответстват на
действително притежаваните от тях, като тези обекти/без посочените под № 133 и № 139/ били
собственост на „Сънсет къмършъл“ ЕООД. СОС с идентификатор 57491.509.24.2.139
бил собственост на 35 лица. Било посочено, че списъкът на присъстващите е
неразделна част от протокола, поради което счита за неоснователно възражението,
че не бил подписан. Приложение 1, списък на собствениците на СОС с идентификатор
57491.509.24.2.139 било алонж към списъка на присъстващите. Обектът бил собственост на множество лица и
на събранието присъствали 13 собственика, като липсвало изявление на останалите
съсобственици, че се противопоставят на участието и гласуването в ОС,
неучаствалите съсобственици били притежатели на пренебрижимо малко идеални
части от общите части на сградата 0,003 % и не би могло да се отрази на кворума
и гласуването. Твърди, че всички посочени в списък от 14.11.2017г. лица са
присъствали на ОС. Счита, че е спазена разпоредбата на чл. 16, ал. 5 ЗУЕС като
нямало изискване да се посочва кадастралния номер на обекта. Мнозинството при
гласуване на решенията било в повечето случаи 92% срещу 14%, поради което
посочването на точно число до петия знак след десетичната запетая гласували
било без значение. Твърди, че терасите са общи части. Сочи, че подробно било
посочено нуждата от ремонт и създаване на фонд „Ремонт и обновяване”. На
събранието бил представен проект за бюджет. Отделно твърди, че как е формиран
бюджета е от изключителната компетентност на ОС на ЕС и е въпрос на
целесъобразност, поради което счита, че не подлежи на съдебен контрол. Счита,
че начина на определяне как се внася таксата във фонд „Ремонт и обновяване“ е в
правомощията на ОС и ежегодното внасяне било в интерес на етажните собственици.
Твърди, че са неоснователни съображенията за незаконосъобразност на решението
на т. 5 от проведеното ОС. Счита, че събранието е проведено законосъобразно,
поради което предявеният иск следва да се отхвърли като неоснователен.
Представят се
документи за собственост, от които се установява, че ищците са собственици на
самостоятелни обекти в процесната жилищна сграда за временно обитаване с обекти на КОО-блок Д в комплекс „Сънсет
ризорт –гр. П. - – Н. Ц.- на ап.1**, ет.*
с площ по документ 142,92 кв.м. с прилежащи части 19,30 кв.м. идеални части от
общите части на сградата; З.Ш.- на ап.1*, ет.* с площ от 72,34 кв.м. и
прилежащи части 10,57 кв.м. идеални части от общите части на сградата; М.Д. -
на ап.1*, ет.* с площ от 74,81 кв.м. с прилежащи части 10,93 кв.м. идеални
части от общите части на сградата; С.Х. като съсобственик на ап.1*, ет.* с площ
152,70 кв.м. и прилежащи части 13,04 кв.м. идеални части от общите части на
сградата ;Н. Г.-на ап.1* на ет.* от
100,53 кв.м. ,с прилежащи 14,70 кв.м. ид.части от общите части ;И.Ч.-на ап.5
,ет. 5,със застроена площ от 72,66 кв.м. и прилежащи 10,61 кв.м. ид.части от
общите части на сградата и И.М.П. – на ап.1*, ет* с площ от 74,81 кв.м. и прилежащи 10,93
кв.м.
Няма спор по делото ,че за управител на етажната собственост на сграда
Делта е избрано „Двора“ ЕООД,представлявано от
управителя Владимир Г. Добрев .
Няма спор по делото ,че с
покана от управителя на етажната собственост за свикване на
извънредно общо събрание на собствениците в етажна собственост на блок „Д (Делта
)“ /л.127/, е било свикано такова ОС от
управителя на ЕС, на основание чл. 12, ал. 1, т. 1 и
чл. 13 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). Видно
от покана в същата е обявен следния дневен ред: 1.Избор на протоколчик за
провеждане на общото събрание; 2.Приемане на решение за извършване
на необходим ремонт на сградата по смисъла на пар.1, т.8 от ДР
на ЗУЕС и създаване на Фонд „Ремонт и обновяване“ на
сградата; 3. Приемане на бюджет за извършване на Необходимия ремонт
на сграда Д(Делта ); 4.Определяне на размера, начина, сроковете и
условията на плащане на паричните вноски за поддържането на Фонд „Ремонт и
обновяване“ на сградата предвид нуждата от извършване на необходим
ремонт на сградата; 5. Приемане на решение, с което възлага на
управителя на сграда Д(Делта ) да сключи договори за извършване
на необходим ремонт на сградата по смисъла на пар.1, т.8 от ДР на
ЗУЕС с когото прецени, при условия и цена каквито прецени, но в рамките на
приетия бюджет на етажната собственост; 6. Определяне на финансови
санкции за етажни собственици, които не са платили точно и в срок вноските за
Фонд „Ремонт и обновяване“; 7. Вземане на решение за предприемане на
юридически действия от страна на управителя на етажната собственост при
неплащане на задължения от страна на Етажните собственици и определяне на
съответни мерки за това. В поканата е посочена датата, часа и мястото ,където
ще се проведе събранието - 14.11.2017 г. от 11:00
часа в зала „Емералд“ на етаж - 1 ( минус едно, сутерен ) на
сграда Д (Делта), в комплекс „Сънсет Ризорт“ в град Поморие, на адрес - град П.,
ул. „К. Б. *“ № ***. Регистрацията ще започне в 10,30 часа до 11,00
часа. Указано е, че събранието не може да започне ако в посоченото време и
място не се постигне кворум от 67% идеали части от общите части на сградата и
ще бъде отложено с един час. Ако кворум от 33% идеални части от общите части на
сградата не присъства един час след това, събранието ще се състои на
15.11.2017г. от 11,00 часа на същото място. Отбелязано е, че поканата е поставена
на 29.09.2017г. час 11,20 am. Поканата е представена освен на български и на
руски и английски език, както и е
изпратена на електронна поща.
Представен е
протокол от 29.09.2017г. /л.137/, в който е посочено, че поканата за свикване
на общо събрание насрочено за 14.11.2017г. е залепена от Владимир Добрев,
представляващ „Двора“ ЕООД на входната врата на блок Д (Делта) на 29.09.2017г.
в 11,20 часа в присъствието на Н. Г. П. – собственик на самостоятелен обект в
сградата . Представено е съобщение до собствениците /л.139/ с посочена
дата и час – 20.11.2017г., 16.30ч., подписано от управителя в което
се съдържа информация, че протоколът от ОС на ЕС е
изготвен. Представя се протокол от 20.11.2017г. /л.140/, в който е посочено, че
на входната врата на сграда Д (Делта) на
20.11.2017г. в 16,40 часа е залепено съобщението за изготвения протокол на ОС на
ЕС проведено на 14.11.2017г. Представени са и съобщение от
04.12.2107 г., 16,30ч., че е изготвен протокол за допълване протокола от ОС на
ЕС на сграда Д (Делта) и протокол от същата дата за залепянето на съобщението
на входната врата на сградаД (Делта) (л.141-142 от първоинстанционното дело ).
Представен е протокол на
проведеното на 14.11.2017г. ОС на ЕС на блок Д(Делта/, с
идентификатор № 57491.509.24.2 по кадастралната карта на град
Поморие, комплекс „Сънсет ризорт” в град П., ул. „К. Б. *” № ***. В
протокола е посочено, че ОС се провежда на 14.11.2017г. в 17,00 часа на адрес
гр. П., комплекс Сънсет Ризорт, ул. К. Б. * № ***, в зала Емералд на етаж – 1
на сграда Делта като са посочени присъствалите собственици и упълномощени лица.
Посочено е, че неразделна част от протокола е таблица с положени подписи на
присъстващите на събранието собственици като на събранието присъстват
преводачи. Събранието се председателства от адв. Гагашева като пълномощник на
управителя „Двора“ ЕООД като е установено, че събранието не може да се проведе
поради липса на кворум съгласно чл. 15, ал. 1 ЗУЕС, поради което на основание
чл. 15, ал. 2 ЗУЕС събранието е отложено за 14.11.2017г. от 12,00 часа (л. 38).
Към протокола от общото събрание в
табличен вид е приложен списък на
присъствалите собственици ,с положени подписи
на тези присъствали ,с посочени обекти в сграда Д,със съответния
собственик,площ на обекта без ид.части
,площ на ид.части и процент на ид.части ,както и подпис .В 12,00
на сочената дата е обявено ,че на събранието са присъствали/като подробно са описани
поименно присъстващите / етажни собственици ,притежанащи 57,58159 % ид.части от общите части на сградата
,при което е обявено ,че е налице необходимия кворум по чл. 15 ал. 2 от ЗУЕС и няма законови
пречки за провеждането на ОС.
Констатирано е, че присъстващите формират кворум от 57,58159% идеални
части от общите части на сградата като притежаваните идеални части са
прекалкулирани към кворум 100% за нуждите на гласуването ,като са посочени
съответните идеални части от общите части на сградата за всеки собственик и за
нуждите на гласуването на всеки от собствениците е раздаден лист с
посочено число-процент на притежаваните от него ид.части от общите
части на сградата, с който да гласува. В
края на протокола е отразено, че неразделна част от протокола са приетия бюджет
за извършване на необходим ремонт, списък с подписи на присъстващите на ОС
лица, доклад на фирма Бейтс, пълномощни. . В тази таблица
обектите в сграда Д/Делта/са 148. В тази връзка е представена
и справка от СГКК Бургас за самостоятелните обекти и в писмо СГКК
Бургас е посочила, че сграда с
идентификатор 57491.509.24.2 по к.карта на гр.Поморие е със
застроена площ по КККР 3639 кв.м. и в същата са нанесени 148
самостоятелни обекта (л.536). Видно от протокола в събранието са представени
лично или чрез пълномощник 39 обекта. На общото събрание е избран за
протоколчик и са приети следните
решения: по т.2 от дневния ред: Да се извърши Необходим ремонт на
сградата по смисъла на пар. 1, т.8 от ДР на ЗУЕС и да се създаде Фонд „Ремонт и
обновяване” на сградата; по т.3 от дн.ред: Приема предложения бюджет за
извършване на Необходимия ремонт на сграда Д(Делта ), който е неразделна
част от настоящия протокол; по т.4 от дн.ред: Вноската за поддържането на Фонд
„Ремонт и обновяване“ на сграда Д(Делта) за извършването на Необходимия ремонт
да е съобразно приетия бюджет преизчислена за всеки собственик поотделно
съгласно разпоредбата на чл.50, ал.2 от ЗУЕС, а именно съобразно идеалните му
части в общите части на етажната собственост, но не по-малко от един процент от
минималната работна заплата за страната, платима еднократно до края на месец декември
2018г., по банков път по специално открита банкова сметка *** „Ремонт и
обновяване“, която да се открие на името на
Управителя на Етажната собственост, съгласно разпоредбата на
чл.50, ал.3 от ЗУЕС. Таксите за всеки един СОС за Фонд „Ремонт и обновяване“ на
сградата са посочени в приетият бюджет, който е неразделна част от настоящия
протокол; по т. 5 от дн.ред: Приема решение, с което възлага на
управителя на сграда Д(Делта ) в комплекс „Сънсет ризорт“ да сключи договори,
както за извършването на Необходимия ремонт на сградата по смисъла на пар.1,
т.8 от ДР на ЗУЕС, но и да сключи договор с независим надзор, който да
осъществява контрол и наблюдения на извършването му и който да предоставя
регулярни отчети до етажните собственици относно неговото изпълнение, с когото
прецени, при условия и цена каквито прецени, по всички договори да са в рамките
на приетия бюджет на етажната собственост за извършването на Необходимия ремонт
на сградата. Разрешава на основание чл.50, ал.5 от ЗУЕС на управителя на сграда
В(Бета) да се разпорежда с всички средства събрани в банковата сметка със
специално предназначение - за Фонд „Ремонт и обновяване“ съгласно приетото
решение на ОС на ЕС за извършването на Необходимия ремонт на сградата,
както намери за добре; по т.6 от дн.ред: Приема решение,
при неплащане точно и в срок на вноската за поддържането на Фонд „Ремонт и
обновяване“ на сграда Д(Делта) за извършването на Необходимия ремонт,
приета на това ОС на ЕС, етажният собственик да дължи лихва за забава и
размер на 5 % годишно върху дължимата вноска за всеки ден
забава до окончателното изплащане на задължението му към ЕС; по т.7
от дн.ред: При неплащане на задължения към Етажната собственост на
сграда Д(Делта) управителят има право да предприема съдебни процедури
срещу отделни собственици, като завежда съдебни искове пред местно компетентния
съд по местонахождение на етажната собственост.
Видно от
протокола всички решения са приети с едно и също мнозинство, като „за“ са
гласували 92,18953%ид.ч. от общите части на сградата и „против“ са гласували 14,34279%
ид.ч. от общите части на сградата, няма „въздържал се”.
Представено е
пълномощно с което Георги
Георгиев управител
и представляващ „Сънсет Къмършъл“ ЕООД като собственик на
самостоятелни обекти в сгради в комплекс „Сънсет ризорт“ в сграда „Д“ /Делта //както и в други сгради на
комплекса/ с идентификатор 57491.509.24.2, е упълномощил М. М.-В., да го
представлява пред общото събрание на етажните собственици, като има
право да гласува и да взема решение от негово име по всички
въпроси които се обсъждат на ОС . По делото е представено
пълномощно, с което Владимир Добрев в качеството си на управител
на „Дворо“ ЕООД, ЕИК ********* и като собственик на самостоятелни
обекти в сграда ,А/Алфа/,В /Бета/ ,С/Сигма/,Д/Делта/ и Е/Ета/ упълномощава
адв. Николова и адв. Гагашева да го представляват като
собственик при участието му в ОС на ЕС на всички жилищни сгради в комплекс
„Сънсет ризорт“ насрочени за 14.11.2017г. . Представено е и
потвърждение, изходящо от управителя на „Дворо“ ЕООД –
Владимир Добрев, като собственик на СОС с
идентификатор 57491.509.24.2.142 и др.., с което същия потвърждава
всички юридически и фактически действия извършени от упълномощените от него
адв.Николова и адв.Гагашева при участието му в ОС на ЕС на всички
жилищни сгради в комплекс „Сънсет ризорт“ в гр.Поморие, проведени на
14.11.2017г. . В списъка на присъствалите на събранието е посочено ,че СОС с идентификатор
57491.509.24.1.139 е собственост на 35
лица ,от които на събранието са присъствали 13
и всички те представлявали и
другите собственици Представени са документи озаглавени „съгласие за
гласуване“ ,подписани от собственици на
самостоятелни обекти в процесната сграда, в които изрично е посочено ,че
собственика дава съгласие за гласуване на обща сума , посочени са и
съответните права при гласуването, пълномощникът
има право да гласува за приемане на решение за сьбиране на вноска за фонд
„Ремонт и обновяване“ с цел ремонт на покривите и покривните тераси
на сградата, където се намира апартамента и пълномощникът, има право
да гласува общата сума, която следва да бъде събрана от всички етажни
собственици във фонд „Ремонт и обновяване“ да не е повече от 383 306,40
евро общо за сградата и която да бъде разпределена като дължима между етажните
собственици съобразно квадратните метри идеални части на всеки отделен
собственик в общите части на Етажната собственост съгласно изискванията на ЗУЕС,като
упълномощеният не може да гласува увеличение на пъричната вноска за управление и поддръжка на общите части повече от 15 евро на кв.м. годишно
При тази фактическа
обстановка районният съд е приел, че е
сезиран с иск с правно основание чл. 40 ЗУЕС като се установява, че всеки от
ищците е собственик на самостоятелен обект в сграда Делта . Прието е, че не се
установяват нарушения при свикване на ОС на ЕС на 14.11.2017г., както и че
събранието е проведено при необходимия кворум като не се установява нарушение
на чл. 15, ал. 2 ЗУЕС и че дали обектите са самостоятелни е обстоятелство,
което не трябва да се изследва в производството по иск с правно основание чл.
40 ЗУЕС като управителят определя идеалните части от общите части на сградата
въз основа на представения му документ за собственост, респективно въз основа
на справка в АГКК и не било в неговата компетентност да извършва преценка дали
даден обект е самостоятелен или обща част и на това основание да ги изключи от
участие в общото събрание. За нуждите на събранието били преобразувани
посочените в представените по делото нотариални актове квадратни метри идеални
части от общите части на всеки обект в процент идеални части, което не било
нужно да се извършва от лицензиран оценител и да се одобрява от ОС на ЕС.
Установило се минимално отклонение, което съдът е приел, че не се отразява на
крайния резултат при гласуването на решенията. В протокола било отразено колко
процента са гласували „за” и колко „против”. Намерено е, че не е съществено
нарушение обстоятелството, че списъкът не е подписан от председател и
протоколчик, тъй като същият било посочено, че е неразделна част от протокола,
а протоколът е подписан от председател и протоколчик. Счетено е, че липсата на
посочване на кадастралния номер на някой от обектите в списъка не е съществено,
тъй като същото е с оглед идентифициране на обекта, а в случая бил посочен
апартамента и собственика, което било достатъчно. Прието е, че не се
установяват нарушения по свикването, провеждането и вземането на решения на
процесното ОС и не са допуснати твърдените в исковата молба нарушения на ЗУЕС.
Счетено е, че покривните тераси са общи части и поради това ремонтът им следва
да е за сметка на всички собственици, а от доказателствата се установявала
необходимостта от ремонт, в който следва да се включат всички собственици.
Въпросът как е определен бюджета за ремонт и дали е завишен са въпроси по
целесъобразност на решението и не подлежи на съдебен контрол. Намерено е, че не
е налице порок при определяне на дължимите вноски във фонд „Ремонт и
обновяване”. Счетено е, че е незаконосъобразно решението по т. 5 от ОС на ЕС в
частта му за възлагане на управителя да сключи договор с независим надзор, тъй
като не било предварително обявено в дневния ред на ОС не е прието в условията
на неотложност, а в останалата част решението е счетено за законосъобразно.
Счетено за незаконосъобразно е решението по т. 6, тъй като гласуването на
решение за санкция на етажен собственик, който не изпълни решение на ОС не било
част от правомощията на ОС на ЕС съгласно чл. 11 ЗУЕС. За законосъобразно е
намерено и решението по т. 7, тъй като част от правомощията на управителя били
да предприема процедури по отношение на отделни собственици. В резултат РС
Поморие отменя като незаконосъобразно решението на проведеното на 14.11.2017 г.
Общо събрание на собствениците в Етажната собственост на сграда В (Бета),
комплекс „Сънсет Ризорт”, взето по т.5 от дневния ред на събранието, в частта
му за възлагане на управителя да сключи договор с независим надзор, който да
осъществява контрол и наблюдения на извършването му и който да предоставя
регулярни отчети до етажните собственици относно неговото изпълнение, както и
отменя като незаконосъобразно решението, взето по т.6 от дневния ред на
събранието, при неплащане точно и в срок на вноската за поддържането на фонд
„Ремонт и обновяване” на сграда В (Бета) за извършването на необходимия
ремонт, приета на това ОС на ЕС, етажният собственик да дължи лихва за забава и
размер на 5% годишно върху дължимата вноска за всеки ден забава до
окончателното изплащане на задължението му към ЕС като отхвърля иска за отмяна
решенията на проведеното на 14.11.2017 г. Общо събрание на собствениците в
Етажната собственост, взети по т.1; т.2; т.3; т.4; т.5, в частта му, с която се
възлага на управителя на сграда Д (Делта) да сключи договор за извършването на
необходимия ремонт на сградата по смисъла на § 1, т.8 от ДР на ЗУЕС, с когото
прецени, при условия и цена каквито прецени, но в рамките на приетия бюджет на
ЕС за извършването на необходимия ремонт на сградата и се разрешава на
основание чл.50, ал.5 ЗУЕС, на управителя на сградата да се разпорежда с всички
средства събрани в банковата сметка със специално предназначение – за фонд
„Ремонт и обновяване”, съгласно приетото решение на ОС на ЕС за извършването на
необходимия ремонт на сградата, както намери за добре и т.7 от дневния ред на
събранието.
Решението е
обжалвано само от страна на ищците в първоинстанционното производство, поради
което частта, в която са отмени решенията на ОС на ЕС е влязло в законна сила.
Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по
допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен
от релевираните въззивни основания в жалбата. Решението на РС Поморие е валидно и допустимо. По същество съдебният
състав го намира и за правилно, поради което на основание чл. 272 ГПК препраща
към мотивите му, но излага и своите
съображения съгласно въведените в въззивната жалба възражения:
Разпоредбата на чл.
40 ЗУЕС
предвижда потестативно (преобразуващо) право на всеки собственик на обект в
етажната собственост да може да се защити срещу решения на общото събрание на
етажната собственост. Искът трябва да бъде предявен в предвидения от закона
преклузивен 30-дневен срок, който тече от оповестяването на решението по реда
на чл.
16, ал. 7 ЗУЕС.
За да бъде отменено решението на общото събрание, следва да бъде установено
пълно и главно, че: 1) решението на ОС на ЕС противоречи на императивни правни
норми или на разпоредби, установени с правилника за вътрешния ред; 2) решението
е взето в нарушение на предвидените в закона или правилника за вътрешния ред
процедури и правила за вземане на решение; 3) решението е взето по въпроси,
които са извън компетентността на ОС на ЕС, която е предвидена в чл.
11 от ЗУЕС;
4) решението е взето при нарушен ред за свикване на общото събрание.
Доказателствената тежест между страните се разпределя по правилото на чл.
154, ал. 1 ГПК,
съгласно което всяка страна е длъжна да установи фактите, на които основава
своите искания и възражения. В този смисъл в тежест на ищците е да докажат, че
са собственици на обект в сградата и че е проведено ОС, на което са гласувани
решения, а ответникът следва да установи пълно и главно, че решението е взето
при надлежно свикано и проведено общо събрание, както и че взетото решение не
противоречи на императивни материалноправни норми. На отмяна подлежат
положителните решения на ОС на ЕС, т. е. тези с които се приема предложение, но
не и тези, с които се отхвърля предложение, защото съдът не може да вземе
решение вместо общото събрание – така Решение № 39 от 19.02.2013 г. на ВКС по
гр. д. № 657/2012 г., I г. о.
Не е спорно и се установява от
доказателствата, че ищците са активно легитимирани да предявят иска по чл. 40 ЗУЕС, който е предявен в
преклузивния 30-дневен срок от получаване на решението съгласно чл. 16, ал.7 ЗУЕС. ОС на ЕС е свикано от управителя съгласно разпоредбата на чл. 12, ал. 1,
т. 1 ЗУЕС. Поканата за свикване е подписана от управителя и съобщението е
поставено на входната врата на блок Бета в комплекс „Сънсет Ризорт“ в гр.
Поморие. Поканата е поставена повече от седем дни преди датата на събранието,
поради което е спазена разпоредбата на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС. Събранието е
проведено съобразно представената покана с изключение на частта, в която е
гласувано решение по т. 5, с което се възлага на управителя да сключи договор с
независим надзор, който да осъществява контрол и наблюдения на извършването му
и в която част решението е отменено от ПРС и е влязло в законна сила.
Въззивната страна счита, че
протоколът не отговаря на изискванията на чл. 16, ал. 5 ЗУЕС като цитира
законовата разпоредба и като нарушение изтъква обстоятелството, че списъкът на
присъстващите лица не бил подписан от председател и протоколчик, както и
лицата, посочени в списък на самостоятелен обект с идентификатор 57491.509.24.2.139
не са присъствали на събранието. Видно
е, че протоколът от проведеното ОС е подписан от председател и протоколчик,
съдържа дата и място на провеждане на ОС, дневния ред, посочени са явилите се лица
и идеалните части от етажната собственост, които представляват, обекта, който
се представя, същността на изявленията, направените предложения и приетите
решения. Съставен е в 7-девен срок, поставено е съобщение за изготвянето му
съгласно чл.
16, ал. 7 ЗУЕС.
По делото не са ангажирани доказателства ищците да са оспорили съдържанието на
протокола в седемдневен срок от съобщаването
по реда на чл. 16, ал. 9 ЗУЕС, поради което след изтичане на срока за
оспорване на съдържанието, протоколът се стабилизира. В тази връзка е формирана
практика, която се споделя и от настоящия съдебен състав, изразена в Решение № 78/13.05.2015
г. по гр.д.№ 6829/14 г. на ВКС, І г.о., в което е прието, че "наличието на
специални изисквания към изготвянето и съдържанието на протокола,
удостоверяване на съдържанието му от изрично натоварени лица за това, определен
начин за оповестяването му и срок за оспорване на съдържанието му, придават
доказателствена сила на протокола, подобна на официалните свидетелстващи
документи; след изтичане на срока за оспорване на съдържанието му, протоколът
се стабилизира и има обвързваща етажните собственици, третите лица и съда
доказателствена сила "В този смисъл е и реш №8/24.02.2015 г. по гр.д.
№4294/2014 г. на на ВКС, І г.о,в което се сочи :“ Изискуемото
се съдържание на протокола е нормативно установено в следващата ал. 5 на чл.16 ЗУЕС - дата, място на провеждане, дневен ред,
присъстващите лица и идеалните части от общите части, които представляват,
същността на изявленията, предложенията и взетите решения. С това съдържание
протокола е свидетелствуващ документ, установяващ извършените от общото
събрание действия и взетите решения. Законодателят е предвидил специален ред за
съставяне и оповестяване на този протокол - съставя се в 7-девен срок, подписва
се от председателя и протоколчика. Те удостоверяват верността на вписаните
обстоятелства. При отказ от някой от тях да го подпише, това се отразява.
Изготвянето на протокола се съобщава на етажните собственици чрез обявление на
видно место в етажната собственост, за поставянето на което също се изготвя
протокол от председателя на управителния съвет, респективно управителя и един
етажен собственик, ползвател, или обитател, в който също се посочва датата,
часът и мястото на поставяне на съобщението - чл. 16, ал. 7 ЗУЕС, а при
поискване се предоставя и копие от протокола. Смисълът на тази процедура е в
две насоки. Проверява се още веднъж съдържанието му освен от подписалия го председател
и от етажен собственик, респективно обитател, или ползвател и се оповестява
съдържанието му на всички. Предвиден е кратък срок - 7 дни от оповестяване на
протокола за присъствалите и от узнаването за отсъстващите, в който етажен
собственик, ползвател, или обитател може да оспори съдържанието на протокола,
респективно достоверността на взетите решения. Наличието на специални
изисквания към изготвянето и съдържанието на протокола, удостоверяване на
съдържанието му от изрично натоварени лица за това, определен начин за
оповестяването му и срок за оспорване на съдържанието му придават
доказателствена сила на протокола, подобна на официалните свидетелствуващи
документи. След изтичане на срока за оспорване на съдържанието му, протокола се
стабилизира и има обвързваща етажните собственици, третите лица и съда
доказателствена сила. …….В производство по чл. 40 ЗУЕС при оспорване
законосъобразността на взетите решения, съдържанието им се удостоверява със
стабилизирания протокол. В това производство, в тежест на оспорващия е да
докаже, че е оспорил съдържанието в определения в чл. 16, ал. 9 ЗУЕС срок, че
въпреки това протокола не е поправен и че представения препис от протокола не
отразява достоверно извършените действия и взетите решения от общото събрание,
включително и факта, че такова изобщо не е проведено“.
Ето защо настоящият състав приема, че протоколът е свидетелстващ документ,
като в него изрично е отразено, че списъкът с подписите на присъстващите лица е
неразделна част от него – л. 53, поради което следва да се приеме, че лицата са
присъствали. Още повече - в протокола са
посочени изрично явилите се лица и процента идеални части от общите части на
сградата, които представя всеки един присъстващ, съответния пълномощник и
протоколът е подписан от председател и протоколчик.В края на този
списък-неразделна част от протокола също е налице подписа на управителя на ЕС
,който е изготвил списъка в табличен вид . В края на протокола от 14.11.2017 г.
изрично е посочено ,че „списъкът на присъствалите лица „ е неразделна част от
същия ,като потвърждението на този факт е направено изрично по делото и от
представляващия управителя на ЕС адвокат.След изготвянето на протокола същият ,заедно с приложените към него документи
,включително и оспорения списък ,са изпратени на собственици,които са
представили ел. адреси за кореспонденция-което не се оспорва от ищците,които
също са получили тези документи
,включително и списъка като неразделна
част от протокола от ОС.Що се касае до
оспореното „Приложение1,Списък на собствениците на СОС
57491.509.24.2.139“ е установено по делото ,че
това списъкът на присъстващите собственици на този конкретен обект в
сградата -общо 13 присъствали и
изготвянето на този алонж се е наложило ,тъй като не е имало място в
оригиналния списък да се подпишат 13 от
общо 35-те собственици на обекта.При провеждане на гласуването на всяко решение са отразени резултатите от
гласуването и в протокола е обявено
колко процента са гласували „за“ и колко „против“ и доказателства
във връзка с възражението ,че
сумираният сбор от гласувалите е
повече от 100% доказвало ,че резултатите от гласуването не са били обявени и това
водило до извод ,че са извършени нарушения при водене на събранието ,не
са представени .
Основният според въпрос по делото е дали
събранието е проведено при наличие на
изискуемоя кворум предвид възражението
на ищците-въззивници ,че част от
вписаните в протокола от ОС обекти в Етажната собственост /собственост на един
от етажните собственици –Сънсет камършъл“ЕООД/не са самостоятелни обекти по смисъла на §1 от
ДР на ЗКИР и не съответствали на одобрения архитектурен проект на сградата . Основно
спорът и пред въззивна инстанция се свежда до това налице ли е необходимия
кворум за провеждане на ОС на ЕС, свързано с оспорването от ищците, че „Сънсет
Къмършъл“ ЕООД е участвал на събранието като собственик на 17 броя
самостоятелни обекти, които според ищците не са самостоятелни обекти. В същото
време ищците твърдят, че не оспорват правото на собственост на „Сънсет
Къмършъл“ ЕООД, нито се оспорват предназначението на обектите. Оспорват се и
общите части на отделни собственици като се счита, че покривните тераси са
включени в площта на отделни обекти и вписаната в документите за собственост
площ не отговаря на тази, посочена в ценообразуването.
„ Дяловете на етажните собственици в общите части на сградата се
определят по правилото на чл. 40, ал. 1 ЗС като съотношение между стойностите
на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяване на
етажната собственост. Правилото е императивно и се прилага за всички
самостоятелни реално обособени обекти в етажната собственост, независимо от
тяхната площ, функционално предназначение, нивото на сградата, на което са
разположени и пр…. По изключение, когато в документите за собственост
на съответните самостоятелни обекти в етажната собственост не са посочени
припадащите се към тях идеални части от общите части на сградата, е допустимо за нуждите на ЗУЕС техният размер
да се определи от съотношението между площта на самостоятелните обекти и
придадените към тях складови помещения и общата площ на всички самостоятелни
обекти и складови помещения към тях - чл. 17, ал. 4 ЗУЕС“/реш.№43/07.04.2016
г. по гр.д. №4172/2015 г. на ВКС ,първо г.о./.
С други думи - когато в документа за
собственост не са посочени идеалните части от общите части на сградата
разпоредбата на чл. 17, ал. 4 ЗУЕС предоставя възможност на ОС на ЕС да
определи идеалните части от общите части за всеки обект. В случая обаче в
представените по делото документи за собственост са посочени идеалните части от общите части на сградата и
доколкото правото на собственика не е отречено по предвидения за това ред,
документът за собственост не е оспорен, поради което и общите части следва да
се приемат за такива, каквито следват от него. Този състав намира, че спорът за
собственост не е част от предмета на производството по чл. 40 ЗУЕС, което касае
проверка за законосъобразност на процедурата по свикване, провеждане на ОС на
ЕС и материалната законосъобразност на взетите решения. За да се отрече правото
на етажен собственик, легитимиращ се с документ за индивидуална собственост, да
участва в ОС на ЕС с идеални части, различни от посочените в титула за
собственост, следва правата му да са отречени със сила на пресъдено нещо.
Такива доказателства по делото обаче не са ангажирани ,като не е предявен и иск
за оспорване на правото на собственост, нито е въведено възражение за
нищожност. В настоящото производство не се изследва правото на собственост на
лице, което въз основа на неоспорен документ за собственост се легитимира като
собственик на индивидуални обекти в сградата и има право да участва на ОС със
съответните идеални части от общите части на сградата, които също са посочени в
документа за собственост. В случай, че ищците считат, че притежават по-голям
дял от общите части на сградата, следва да го установят в отделно производство
или чрез предявяване на инцидентен установителен иск, какъвто в случая не е
предявен. Ето защо съдът намира, че са неоснователни възраженията за липса на
кворум при провеждане на ОС на ЕС като това се установява и от представеното и
прието като обективно, безпристрастно и пълно заключение на съдебно-техническа експертиза от в.л. Минков.
В случая по делото са
представени всички доказателства за собственост на етажните собственици в
сградата ,от които е видна квадратурата на всеки един самостоятелен обект от сградата ,включително и идеалните части от общите части на сградата за всеки обект .Именно тези
документи за собственост ,представляващи юридическото доказателство за
притежаваните от етажните собственици
ид.части от общите части на сградата ,са били взети предвид при извършване на регистрацията и отчитането
на кворума при провеждането на гласуването и калкулиране на гласовете в общото
събрание.Би било недопустимо управителят на ЕС да игнорира представен от етажен
собственик документ за собственост и да
извършва своя собствена преценка кои
обекти имат статут на самостоятелни и кои не ,като по този начин би оспорил
собственост ,удостоверена с официален документ .
В случая оспорва се статута на вписаните в списъка на присъстващите собственици от № 119 до № 148 /без № 133 и 139/ обекти ,за които ищците считат, че тези обекти са
общи части на сградата, поради което не могат да се прехвърлят като
индивидуална собственост на дружеството „Сънсет Къмършъл“ ЕООД, което на ОС на
ЕС се легитимирало като техен собственик.
Отделно се сочи, че от общите части на сградата пък е изключена площта
на покривните тераси-общо от 1491 кв.м. ,като същите били
включени в площта на отделни апартаменти - ап. Д5-1,Д5-12,Д5-13,Д5-22,,Д6-1,Д6-2,Д6-3,Д6-4,Д6-5,Д6-6,Д6-7
и Д6-8.
Представен е Устав на
акционерно дружество „СЪНСЕТ РИЗОРТ КЪМЪРШЪЛ“ АД, видно от който капиталът на
дружеството е в размер на 29 029 600лв. Разпределен в 290296 поименни
акции, всяка с номинална стойност 100
лева, набран както следва: 29 029 600лв. внесени под формата
на апортна вноска, в които са включени и недвижими имоти собственост на „Сънсет
Ризорт“, които съставляват обекти находящи се в комплекс
„Сънсет Ризорт“ изграден в ПИ с идентификатор
57491.509.24. Видно от устава на това дружество от включените в
капитала на дружеството обекти, находящи в блок Д (Делта ) са
самостоятелни обекти с идентификатори
57491.509.24.4. (последни цифри на идент.№ 127 - рецепция, 130-резепция, 134 –центр.склад
напитки, 1, хотелски складове Д1,Д2 и Д3,
141 – трафопост,135-вентилационен блок,138-инсталационен
блок;129,125,142,143,144-152камериерски офиси,както и 136-многофункционална зала ;133-детски
клуб128-фризьорски салон,123-лоби-бар,124-азиатски ресторант ,122-пиано-бар.Представен
е и Устав на акционерно дружество „СЪНСЕТ КЪМЪРШЪЛ“ ЕАД, видно от който в капитала на дружеството
цитираните по-горе самостоятелни обекти са внесени като апортна вноска, като същите са посочени в списъка на
собствениците под номера от 119 до 148/без обектите под № 133 и 139/ .
Представена е извадка от кадастралния
регистър на недвижимите имоти за блок Д , видно от която извадка
в табличен вид са посочени кадастралните номера на обектите в блок Д,
като за част от самостоятелните обекти, относно трайното им предназначение е
посочено -„друг вид самостоятелен обект в сграда“.
Всъщност спор относно собствеността върху описаните по-горе
обекти не съществува- не е оспорена по делото от ищцовата страна.не са оспорени
и представените документи за индивидуална собственост върху тях .Твърди се от
ищците ,че тези обекти нямат характер на самостоятелни обекти по смисъла на пар.1 от ЗКИР.В тази позиция
действително се съдържа нерешимо
противоречие ,както правилно отбелязва и въззиваемата страна –ако се оспорва
,че тези обекти нямат характер на самостоятелни
обекти в сграда по смисъла на §1 от
ЗКИР,то това означава ,че се претендира ,че са общи части ,собственост на
всички етажни собственици .
В практиката на ВКС е дадено тълкуване на нормата на чл. 38 ЗС. Според
Решение № 118/2.07.2014 г. по гр. д. № 6772/2013 г., I г. о. изброяването в
първата част на чл. 38, ал. 1 ЗС е примерно, а не изчерпателно, а във втората
част е дадена обща дефиниция, от която следва да се изхожда, когато се
преценява коя вещ има характеристика на обща част на сградата. С Решение №
280/18.03.2014 г. по гр. д. № 1718/2013 г., ВКС, I г. о. е дадено тълкуване, че
общите по предназначение части е възможно да не бъдат общи на всички етажни
собственици, ако такова предназначение не им е било дадено или ако то би се
отменил и тъй като за учредяването на етажна собственост не е необходим
специален акт, от значение е моментът, в който съответното предназначение е
било придадено, като когато това е станало преди отделните самостоятелни обекти
да са разпределени в изключителна собственост между различни съсобственици, т.
е. преди възникването на етажната собственост, меродавно за приобретателите на
тези обекти е предназначението, което е било придадено по волята на едноличния
собственик на сградата. Според Решение № 154/26.10.2015 г. по гр. д. №
1425/2015 г., I г. о. когато етажната собственост е възникнала в резултат на
продажби на жилища от държавата и възникне спор дали отделни помещения, обособени в подпокривното
пространство на сградата чрез преустройство, са общи части по смисъла на чл. 38
ЗС, за решаването на спора може да има значение механизмът, по който е
определена цената на жилището, като доказаният положителен факт - в процеса на
определяне на цената на жилището обособеното помещение е оценено като обща част
на сградата - или установеният отрицателен - в същия процес помещението не е
оценено като обща част на сградата - не провежда пълното доказване по
релевантния факт, нито го опровергава, а има само косвено (доказателствено)
значение, а релевантният факт следва пряко от диспозицията на чл. 38 ЗС
(приложимата материално правна норма) и е различен - предназначението, което
държавата като единствен собственик на сградата е придала на обособеното
помещение към момента на възникване на етажната собственост. Със същото
решение е дадено и тълкуване, че до възникването на етажна собственост чрез
продажби на жилища по НДИ (отм) държавата като единствен собственик е свободна
да извърши всяко преустройство, което не е забранено от закона, и да определи
предназначението на всеки обект, включително на обособен чрез преустройство в
подпокривното пространство на сградата.
Това тълкуване, изведено в практиката на ВКС, е приложимо и при
отговора на поставения по настоящото дело въпрос. При определяне дали даден
елемент от сграда в режим на етажна собственост е със статут на обща част или
не е и може да се притежава в индивидуална собственост, следва да се има
предвид неговото предназначение да служи за задоволяване на общи нужди на
етажните собственици с оглед строителните книжа или след извършено
преустройство от собственика /съсобствениците/ на сградата. Меродавният момент
към който се преценява статутът е момента на възникване на етажната
собственост. Обстоятелството дали елемент от сградата съставлява самостоятелен
обект и е заснет като такъв в кадастралната карта е без правно значение при
преценка статута му на обща част, тъй като и самостоятелни обекти - например
изрично посоченото в нормата на чл. 38, ал. 1 ЗС портиерско жилище - могат да
бъдат общи по предназначение части, щом са предназначени да обслужват общи
нужди на етажните собственици.Както се сочи в цитираното от въззиваемата страна
реш№ 261/23.10.2013 г. по гр.д. № 3777/2013 г. на ВКС ,първо г.о.:“По аргумент от чл. 39 ЗС основната характеристика на
самостоятелния обект на правото на собственост освен обособеността му като
етаж, или част от етаж е и тази да може да се ползва самостоятелно. Затова
функционалното предназначение е основна кадастрална данна в имотния регистър за
самостоятелния обект в сграда, съгласно чл. 27 ЗКИР. Другата характеристика е
да е обособен от останалите съседни обособени обекти на собственост – да е
етаж, или част от етаж със самостоятелен вход за него. Заснемането на обект от
сграда със самостоятелен идентификатор само по себе си не доказва, че този
обект е обособен обект на правото на собственост, но е индиция за това, че той
притежава характеристиките на такъв и има посоченото предназначение. Данните,
отразени в имотния регистър каквото е предназначението на имота и другите му
характеристики съставляват официално удостоверяване и до опровергаването им се
ползват с доказателствена сила……… Следва да се провежда разграничение между
складово помещение към жилище, което може да е в него и е достатъчно едно
такова като принадлежност към жилището и помещение с предназначение „склад”.
Още при издаване на нот. акт за признаване на страните за собственици, като
бивши членове на Ж. през 2008г., склада е определен като отделен обект с
посоченото предназначение. Затова в кадастъра е заснет със самостоятелен
идентификатор. Вярно е, че кадастралната карта отразява собствеността, но
изискване към нея е да е актуална и да отразява предназначението на обекта –
чл. 27 ЗКИР, като основни данни на имотния регистър. Вещото лице е изходило в
заключението си от това, че помещението е в жилищен блок. Заключението е
непълно, защото не е отразено действителното функционално предназначение.
Складът обаче може да съществува като самостоятелен обект на правото на
собственост според пар.5 т.39 от ЗУТ, поради което това помещение следва да се
допусне до делба като отделен обект, а не като принадлежност към жилището“.
С
други думи –както складът,така и камериерският
офис могат да бъдат самостоятелни обекти на собственост според §5
на ЗУТ и обособяването им като такива ,заедно с отразяването им в кадастралната
карта и кадастралните регистри на
гр.Поморие е индиция ,че притежават характеристики на такъв самостоятелен обект
.В тази връзка заключението на вещото лице Антова по назначената от настоящата
инстанция съдебно-техническа експертиза
е непълно –така напр. не става ясно защо камериерските офиси не могат да
се ползват самостоятелно ,след като са обособени помещения и имат самостоятелно функционално
предназначение.Защото вещото лице не отрича ,че
спорните обекти имат самостоятелни стени и входове ,както и че имат
самостоятелно функционално предназначение .Това обстоятелство е доказано и
от представения пред първата
инстанция официален документ –извадка от
кадастралния регистър /стр. 537-560 от делото /,в която е посочено ,че тези
обекти имат „трайно предназначение „,различно за различните обекти /за склад за
офис,за камериерски офис и т.н. /.Тези документи не са оспорени от въззивната
страна ,както и не е оспорен начина на трайно ползване на обектите .
Независимо
от всичко ,следва да се подчертае ,че
дори и да се приеме ,че собствениците на тези 21 оспорени помещения/подробно описани
във въззивната жалба/ не е следвало да участват при изчислението на кворума на
проведеното общо събрание /тъй като помещенията не представляват самостоятелни
обекти / ,то и в този случай събранието
е било проведено при изискуемия се кворум . По делото е
допусната и приета като доказателство, без възражения от страните,
СТЕ, която да отговори на въпросите дали в списъка на присъстващите са изложени
всички самостоятелни обекти на сградата и правилно ли са
изчислени процентите идеалните части от общите части на сградата на
собствениците съобразно посочените в документите им за
собственост притежавани кв. метри общи части. В представеното
заключение, вещото лице Минков е посочило,
че в приложението „списък на собствениците в сграда Д(Делта ) с идентификатор
57491.509.24.2. при посочването на обектите в сградата с
техните собственици,са включени всички
самостоятелни обекти в сградата с
техните собстевици /като не са представени данни само да замяната на собственика „Сироко“ЕООД-Несебър с „Истра
бийч“ЕООД –за апартамент № 20 ня втория етаж над партера ,чиито ид.части от общите части на сградата не се
оспорват/. Според вещото лице изчислените от управителя на ЕС
проценти са правилни ,с минимални
разлики при изчисляването от вещото лице –според приложената сравнителна
таблица към експертизата общият процент на присъствалите на събранието
според изчисленията на управителя е
58,60448%,а според експертизата – 58,60152%,като правино са прекалкулирани представените на ОС ид.части към 100%,видно
от протокола на проведеното ОС.Според
отразените в документите за собственост
прекалкулирани идеални части от общите части на сградата ,собственикът
на обектите ,описани под № 125,126 и от 130 до 148 в списъка на присъствалите
на ОС етажни собственици ,притежава като
принадлежност към тези обекти 7,53169%
от общите части на сградата ,което
означава ,че ако се приспаднат тези ид .части от общия процент от
присъствалите ,то събранието е проведено при кворум от 51,07279 % на
присъствалите лично или чрез пълномощник ,т.е. повече от предвидения в чл. 15
ал. 2 ЗУЕС кворум .При това всички възражения
и спорове относно това дали са самостоятелни обекти сочените във въззивната жалба имоти ,или са обща част на сградата ,са
правно ирелевантни .
Същите доводи следва да бъдат
изтъкнати и относно възражението ,че при
изчисление на кворума на събранието ,е следвало да бъдат включени в общите
части на сградата и площите на
покривните тераси ,докато същите са били включени в площта на отделните апартаменти
.По отношение на тези тераси управителят
също е взел предвид посочените в нотариалните актове на собствениците прилежащи идеални части от общите части на
сградата ,включително и по отношение на тези обекти ,за които в нотариалните
актове е вписано ,че същите са с включени тераси.Не може да има спор ,че откритите подпокривни
тераси представляват обща част по смисъла на чл. 38 от ЗС,но за да определи ид.части на присъствалите на
ОС етажни собственици ,управителят се е позовал на посоченото в документите за
собственост и по този начин е калкулиран
кворумът.
Ето защо съдът намира, че са
неоснователни възраженията за липса на кворум при провеждане на ОС на ЕС, като
това се установява и от представеното и прието като обективно, безпристрастно и
пълно заключение на съдебно-техническа
експертиза от в.л. Минков. Съдът намира, че не са допуснати сочените от
жалбоподателя пред въззивна инстанция нарушения при свикването, провеждането на
ОС на ЕС и при съобщаването на изготвения от него протокол, поради което съдът
следва да се произнесе по възраженията относно материалната незаконосъобразност
на гласуваните решения, които се оспорват пред въззивна инстанция, а именно –
т.2, т. 3, т. 4 и т. 5 в потвърдената част.
Относно наведените възражения, че гласуваното
по т. 4 решение противоречи на разпоредбата на чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС и че
вноските във Фонд „Ремонт и обновяване“ следва да се набират чрез ежемесечни
вноски съдът намира, че следва да се имат предвид гласуваните преди това
решения на ОС на ЕС по т. 2 и т. 3, също предмет на въззивно обжалване. На
първо място не се споделя становището, че приетото решение по т. 4 не
съответства на предварително обявения дневен ред като е обявено, че на ОС ще се
гласува Определяне на размера, начина, сроковете и условията на плащане на
паричните вноски за поддържането на Фонд „Ремонт и обновяване“ на сградата
предвид нуждата от извършване на необходим ремонт на сградата.
На ОС са проведени обсъждания, в резултат от които е прието решение вноската да
е съобразно бюджета и да се преизчисли за всеки собственик поотделно като се
заплаща еднократно.
С исковата молба
не са въведени възражения и не е спорно пред първоинстационния съд, че е налице
необходимост от извършване на ремонт на сградата. Пред РС е спорен въпросът за
това дали терасите са обща част. В това производство съдът се произнася само по
заявените с исковата молба основания за отмяна на решението на ОС на ЕС и ако
определени пороци на решението на общото събрание не са въведени в спорния
предмет по предвидения в ГПК ред, съдът не
разполага с правомощие да основе крайния си извод за законосъобразност на
оспореното решения върху тях (в този смисъл Решение № 58 от 25.03.2014 г. на
ВКС по гр. д. № 5704/2013 г., I г. о., ГК). Освен това от ангажираните по делото
гласни доказателства на свидетеля П. и представения доклад се установява необходимост
от извършване на ремонт, поради което е възникнала и необходимост от свикване и
провеждане на процесното ОС. Последващото изпълнение на решението, разходите,
които ще бъдат извършени и дали ще се осъществи планувания ремонт в процесната
сграда, на каква площ и пр. са въпроси, които също са извън проверката в
настоящото производство. Съгласно чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „а“ ОС приема решение за извършване на разходи,
които са необходими или неотложни за поддържането или за възстановяването на
общите части. Съгласно т. 8 от ДР на ЗУЕС "Необходим ремонт" е
дейност за привеждане на сградата, на общи части, инсталации или части от тях в
съответствие с нормативните изисквания за техническа пригодност на сградата и
инсталациите, включително и покривите, с оглед отстраняване на създадени пречки
или неудобства за нормалното използване на сградата и самостоятелните обекти в
нея. Именно с оглед необходимостта от ремонт са приети решения по т. 2 за
извършване на необходим ремонт и е създаден Фонд „Ремонт и обновяване“. Съгласно
разпоредбата на чл. 50, ал. 1 ЗУЕС ОС създава и поддържа фонд „Ремонт и
обновяване“ като чл. 50, ал. 2 определя начина за набиране на средства, а ал. 4
тяхното разходване. Видно от чл.11, ал. 1, т. 7 ЗУЕС в правомощията на ОС е да
определи размера на паричните вноски във фонд „Ремонт и обновяване“ като
законът в чл. 50, ал. 2, т. 1 ЗУЕС поставя ограничение за минималния размер на ежемесечна
вноска – не по-малко от един процент от минималната работна заплата, но не и за
максималния такъв размер. По делото не са налични доказателства до датата на
процесното решение да е бил учредяван
фонд „Ремонт и обновяване“, поради което и в правомощията на ОС на ЕС е
да определи размера на вноските поради липса на натрупани средства и
необходимостта от ремонт. В случая не е гласуван размер на ежемесечна, а
еднократна вноска, която е необходима за извършването на ремонт и средствата от
фонда ще бъдат използвани по предназначение съгласно чл. 50, ал. 4, т. 1 ЗУЕС.
Следва да се има предвид и разпоредбата на следващата точка на ал. 2, че
средствата във фонда могат да се набират и от „други източници“, т.е. няма пречка и с еднократно определена
съобразно квотата ид.ч. от общите части
на сградата вноска. Към момента решение за ежемесечни вноски във фонда не е
приемано, но няма пречка в един последващ момент токова решение да се приеме,
за да може фонда да функционира и средствата да се използват съгласно целите,
посочени в чл. 50, ал. 4 ЗУЕС. По тези съображения възраженията във въззивна
жалба от този състав се намират за неоснователни, тя следва да се остави без
уважение, а обжалваното решение да се потвърди.
Пред въззивната инстанция и то в последното
съдебно защедание като аргумент за
незаконосъобразност на взетите решения за първи път въззивниците чрез процесуалния си
представител изтъкват,че процесната
етажна собственост се състояла от три сгради ,поради което представлявала три
отделни етажни собствености и събранието
следвало да се проведе по реда на чл. 18
от ЗУЕС.Не може да има спор ,че това
възражение е недопустимо .Въззивният съд
е инстанция, която решава спора по същество, поради което следва да изложи свои
фактически и правни изводи по предмета на делото, така както е очертан с
исковата молба и твърденията и възраженията на страните. Когато се касае до
проверка на законосъобразността на решения на общото събрание на етажна
собственост по реда на чл. 40, ал. 2 ЗУЕС, предметът на делото се определя от
твърденията на ищеца за допуснати нарушения с оглед разпоредбите на ЗУЕС
относно свикването, провеждането и вземането на решения от общото събрание,
като във всички случаи тези нарушения трябва да са конкретно посочени. В
рамките на подадената жалба въззивният съд не би могъл да отмени решение поради
наличието на порок, който не е бил заявен с исковата молба или добавен по-късно
по реда за отстраняване нередовностите в исковата молба или чрез изменение на
иска. Тези правомощия на въззивния съд и естеството на производството пред
въззивната инстанция са разяснени в ТР № 1/2001 г. на ОСГК на ВКС и т. 1 от ТР
№ 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС. Отмяната на решение на общото събрание на етажната
собственост поради наличието на порок, който не е бил въведен като предмет на
спора, представлява изненада за страната, която не е обжалвала
първоинстанционното решение и съответно не е организирала защитата си срещу
новото основание за нищожност /респ. незаконосъобразност/, възприето от
въззивния съд.Затова
и съдът не дължи произнасяне по това
възражение.Същото се отнася и до
въведените едва в писмената защита на въззивниците доводи относно
вписаното под № 3 в протокола
дружество „Трем“ООД ,собственик на апартамент Д3-23,както и етажните
собственици от № 6 до № 30 в протокола
,които не били представлявани от надлежен пълномощник /номерата по списъкъ на
присъствалите не савпада с нози по протокола/
С оглед на гореизложеното и препращайки
към мотивите на първоинстанционния съд на осн.чл. 272 от ГПК ,които настоящата
инстанция споделя изцяло ,атакуваното решение следва да бъде потвърдено.
На основание чл. 81 ЗЗД съдът дължи
произнасяне и по разноските. По делото са представени доказателства за заплатени
от ответната етажна собственост разноски в размер на 500 лева за правна защита
и съдействие, които следва й бъдат присъдени,както и внесените 226 лв. – за изготвената
техническа експертиза .
На
основание чл.
280, ал. 3, т. 2 от ГПК предвид обстоятелството, че се касае за иск с
правно основание чл.
40 от ЗУЕС
настоящото решение е окончателно и не подлежи на касационно обжалване.
Мотивиран от горното, Окръжен съд Бургас
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 85/30.04.2019г. по гр.д. № 855/2017г.
по описа на Районен съд Поморие в обжалваните части. .
ОСЪЖДА Н. И.Ц. родена на **.**.****г. ; З.А.Ш. , родена на **.**.****г.
; М.А.Д. ,родена на **.**.****г.;С.М.Х.,род. На **.**.**** г.;Н. А. Г.,род. на **.**.****
г. ,Л.А.М. ,род. на **.**.**** г.;И.А.Ч. ,род. на **.**.**** г. и И.М.П.,ЕГН **********
, всички действащи чрез процесуален представител адвокат Петър Зафиров от БАК, със съдебен адрес в гр.Бургас, пл. ”Баба
Ганка” № 4, ет. 3,,
да заплатят на Етажната собственост на сграда с идентификатор 57491.509.24.2 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Поморие – сграда Д Делта),
комплекс „Сънсет Ризорт”, с адрес гр. Поморие, ул. „Княз Борис І”, № 219,
представлявана от управителя на ЕС „Двора” ЕООД, чрез управителя Владимир Г.
Добрев сумата в размер на 776 (седемстотин седемдесет и шест ) лева разноски по
делото за въззивна инстанция.
РЕШЕНИЕТО е окончателно и не подлежи
на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ:
1.
2.
мл.с.