№ 3002
гр. Варна, 03.08.2023 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, V СЪСТАВ, в закрито заседание на трети
август през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Галина Чавдарова
Членове:Ралица Ц. Райкова
мл.с. Марина К. Семова
като разгледа докладваното от Ралица Ц. Райкова Въззивно гражданско дело
№ 20233100501508 по описа за 2023 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по постъпилa въззивна жалба вх. № 42452/06.06.2023г.,
подадена от 1/ Р. Е. З., ЛНЧ **********, родена на 24.02.1979г. в Московска област, СССР,
гражданин на Руската федерация, с адрес: **********; 2/ В. З., ЕГН **********, роден в
Донецка област, *****, гражданин на *****, с адрес: *****; 3/ И. П. К., роден на *******, в
Красноярский край, Русия, гражданин на Руската федерация, с адрес: **********; 4/ Л. В.
Б., ЛНЧ **********, родена на ********** в *****, гражданин на Руската федерация, и
двамата с адрес: **********; 5/ Т. А. З., родена на **** в Руска федерация, гражданин на
Руска федерация, с адрес: гр. Варна, кк. Св.Св. Константин и Елена, ул. 46-та No 3, вх. В,
ап.15, срещу решение № 1524 / 05.05.2023г., постановено по гр.д. 7445/2022г. на ВРС, 7 с-в,
В ЧАСТТА, в която са охвърлени исковете на:
1/ Р. Е. З. срещу „Раби парк резиденс“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес
на управление гр. София, район Възраждане, бул. Инж. Иван Иванов № 70А, ет.1, офис 2, за
прогласяване нищожност на договор за поддръжка и управление от 20.03.2019г. на жилищен
комплекс от затворен тип „Курортни сгради с апартаменти за временно обитаване с адрес гр.
Варна, к.к. Св.Св.Константин и Елена, ул. 46-та, № 3 с нотариална заверка на подписите с
рег. № 1769/20.3.2019г. на нотариус рег. № 335 на НК: поради противоречие със закона,
доколкото сградата не представлява затворен жилищен комплекс по см. на чл. 2 ЗУЕС;
поради заобикаляне на закона, доколкото със сключването му се постига неприложим
режим на управление на общите части на сградата; поради невъзможен предмет, тъй като
комплексът не отговаря на изискванията на пар.1, т.3 ДР на ЗУЕС за определяне на
жилищен комплекс от затворен тип; поради накърняване на добрите нрави, тъй като със
сключването му ответникът е целял реализиране на печалба; за прогласяване нищожност на
клаузите на т. III, чл. 5, чл. 6, ал.1 и ал.2, чл. 13 от същия договор, като неравноправни на
основание чл. 143 ЗЗП, на основание чл. 26, ал.1, пр. 1, пр.2, пр.3, чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД, чл.
146 ЗЗП.
2/ В. З. срещу „Раби парк резиденс“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление гр. София, район Възраждане, бул. Инж. Иван Иванов № 70А, ет.1, офис 2 за
прогласяване нищожност на договор за поддръжка и управление от 23.11.2018г. на жилищен
комплекс от затворен тип „Курортни сгради с апартаменти за временно обитаване с адрес гр.
Варна, к.к. Св.Св.Константин и Елена, ул. 46-та, № 3 с нотариална заверка на подписите с
1
рег. № 5185/23.11.2018г. на нотариус рег. № 149 на НК: поради противоречие със закона,
доколкото сградата не представлява затворен жилищен комплекс по см. на чл. 2 ЗУЕС;
поради заобикаляне на закона, доколкото със сключването му се постига неприложим
режим на управление на общите части на сградата; поради невъзможен предмет, тъй като
комплексът не отговаря на изискванията на пар.1, т.3 ДР на ЗУЕС за определяне на
жилищен комплекс от затворен тип; поради накърняване на добрите нрави, тъй като със
сключването му ответникът е целял реализиране на печалба; за прогласяване нищожност на
клаузите на т. III, чл. 5, чл. 6, ал.1 и ал.2, чл. 13 от същия договор, като неравноправни на
основание чл. 143 ЗЗП, на основание чл. 26, ал.1, пр. 1, пр.2, пр.3, чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД, чл.
146 ЗЗП.
3/ И. П. К. и Л. В. Б. срещу „Раби парк резиденс“ ЕООД, ЕИК ********* със
седалище и адрес на управление гр. София, район Възраждане, бул. Инж. Иван Иванов №
70А, ет.1, офис 2 за прогласяване нищожност на договор за поддръжка и управление от
09.08.2019г. на жилищен комплекс от затворен тип „Курортни сгради с апартаменти за
временно обитаване с адрес гр. Варна, к.к. Св.Св.Константин и Елена, ул. 46-та, № 3 с
нотариална заверка на подписите с рег. № 6371/09.08.2019г. на нотариус рег. № 335 на НК:
поради противоречие със закона, 14 Този файл е копие на електронно подписан документ.
Оригиналът е подписан от *****a на 05.05.2023 г. в 20:26:17 ч. Актът е постановен на
05.05.2023 доколкото сградата не представлява затворен жилищен комплекс по см. на чл. 2
ЗУЕС; поради заобикаляне на закона, доколкото със сключването му се постига неприложим
режим на управление на общите части на сградата; поради невъзможен предмет, тъй като
комплексът не отговаря на изискванията на пар.1, т.3 ДР на ЗУЕС за определяне на
жилищен комплекс от затворен тип; поради накърняване на добрите нрави, тъй като със
сключването му ответникът е целял реализиране на печалба; за прогласяване нищожност на
клаузите на т. III, чл. 5, чл. 6, ал.1 и ал.2, чл. 13 от същия договор, като неравноправни на
основание чл. 143 ЗЗП, на основание чл. 26, ал.1, пр. 1, пр.2, пр.3, чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД, чл.
146 ЗЗП.
4/ Л. В. Б. срещу „Раби парк резиденс“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес
на управление гр. София, район Възраждане, бул. Инж. Иван Иванов № 70А, ет.1, офис 2 за
прогласяване нищожност на договор за поддръжка и управление от 31.07.2020г. на жилищен
комплекс от затворен тип „Курортни сгради с апартаменти за временно обитаване с адрес гр.
Варна, к.к. Св.Св.Константин и Елена, ул. 46-та, № 3 с нотариална заверка на подписите с
рег. № 4046/31.07.2020г. на нотариус рег. № 335 на НК: поради противоречие със закона,
доколкото сградата не представлява затворен жилищен комплекс по см. на чл. 2 ЗУЕС;
поради заобикаляне на закона, доколкото със сключването му се постига неприложим
режим на управление на общите части на сградата; поради невъзможен предмет, тъй като
комплексът не отговаря на изискванията на пар.1, т.3 ДР на ЗУЕС за определяне на
жилищен комплекс от затворен тип; поради накърняване на добрите нрави, тъй като със
сключването му ответникът е целял реализиране на печалба; за прогласяване нищожност на
клаузите на т. III, чл. 5, чл. 6, ал.1 и ал.2, чл. 13 от същия договор, като неравноправни на
основание чл. 143 ЗЗП, на основание чл. 26, ал.1, пр. 1, пр.2, пр.3, чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД, чл.
146 ЗЗП.
5/ Т. А. З. срещу „Раби парк резиденс“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес
на управление гр. София, район Възраждане, бул. Инж. Иван Иванов № 70А, ет.1, офис 2 за
прогласяване нищожност на договор за поддръжка и управление от 07.08.2019г. на жилищен
комплекс от затворен тип „Курортни сгради с апартаменти за временно обитаване с адрес гр.
Варна, к.к. Св.Св.Константин и Елена, ул. 46- та, № 3 с нотариална заверка на подписите с
рег. № 6230/07.08.2019г. на нотариус рег. № 335 на НК: поради противоречие със закона,
доколкото сградата не представлява затворен жилищен комплекс по см. на чл. 2 ЗУЕС;
поради заобикаляне на закона, доколкото със сключването му се постига неприложим
режим на управление на общите части на сградата; поради невъзможен предмет, тъй като
2
комплексът не отговаря на изискванията на пар.1, т.3 ДР на ЗУЕС за определяне на
жилищен комплекс от затворен тип; поради накърняване на добрите нрави, тъй като със
сключването му ответникът е целял реализиране на печалба; за прогласяване нищожност на
клаузите на т. III, чл. 5, чл. 6, ал.1 и ал.2, чл. 13 от същия договор, като неравноправни на
основание чл. 143 ЗЗП, на основание чл. 26, ал.1, пр. 1, пр.2, пр.3, чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД, чл.
146 ЗЗП.
В жалбата се излага, че решението е неправилно, постановено в нарушение на
процесуалните правила, необосновано и в нарушение на материалния закон. Поддържа
твърденията, изложени в исковата молба и счита, че ВРС в противоречие със събраните
доказателства е постановил решението си. За прилагането на особения режим на управление
по чл. 2 ЗУЕС било необходимо съществуването на жилищен комплекс притежаващ
четирите кумулативни признака, дефинирани в пар.1, т. 3 на ДР на ЗУЕС / съществуване на
отделен урегулиран поземлен имот с предназначение за жилищно застрояване;
съществуване на две или повече жилищни сгради в режим на етажна собственост; наличие
на други обекти, обслужващи собствениците; осигурен контролиран достъп за външни
лица/. Видно от събраните в хода на първоинстанционното производство доказателства,
комплексът бил разположен на територията на три поземлени имота, не било осигурено
заключване на пешеходните портали и всеки външен посетител би могъл да влезе на
територията на комплекса, както сочели свидетелите. Това, че има разположени камери в
комплекса не променяло текущата ситуация. ВРС неправилно бил приел, че макар и
договорите да не давали възможност за прекратяване, което водело до значителен дисбаланс
в правата на възложителя същите не противоречали на закона или добрите нрави, както и не
противоречали на чл. 146 ЗЗП. ВРС неправилно приел, че уговорената неустойка в чл. 12 от
Договора в размер на 0,1 % на ден не била неравноправна клауза. Въпреки, че нямало
установен контролен механизъм, чрез който да се изготвят финансови отчети, с оглед
установяване касовата наличност на етажната собственост, чието задължение било на
ответника, решаващият състав постановил, че не била налице нищожност на договора.
Молят за отмяна на решението в обжалваните части.
В срока по чл. 263, ал.1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба, с който се
оспорват доводите изложени във въззивната жалба, като се твърди че твърденията и
възраженията, изложени от въззивниците (ищци в първата инстанция) във въззивната жалба,
са неоснователни, несъстоятелни и недоказани и че постановеното от първоинстанционния
съд решение е правилно, законосъобразно и обосновано. Съдът подробно и изчерпателно
взел предвид и еобсъдил всички доказателства, събрани по делото поотделно и в тяхната
съвкупност, съобразил се е със становищата на страните и нормативните актове,
регламентиращи процесните отношения, като е изложил конкретни и обосновани мотиви,
въз основа на които е постановил правилен и законосъобразен съдебен акт, поради което
считаме, че обжалваното решение следва да бъде оставено в сила. Сочи, че въззивната жалба
по естеството си била бланкетна такава, тъй като липсвала конкретика – не били посочени
факти и обстоятелства, които да съставляват основание за отмяна. Излага доводи в защита
на изложените от ВРС мотиви. Моли съда да потвърди решението, както и за присъждане
на разноските за въззивната инстанция.
Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259, ал.1 ГПК, от активно легитимирани
лица, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, процесуално допустима е и отговаря на
останалите съдържателни изисквания на чл.260 и чл. 261 ГПК.
Жалбоподателите не се позовават на процесуални нарушения във връзка с доклада по
делото, спорът не е от естество, при което служебното начало да има превес над
диспозитивното и състезателното начало, не е налице хипотеза, в която да се налага
обезпечаване на правилното приложение на материална норма.
3
Не са направени доказателствени искания от страните.
Предвид допустимостта и редовността на въззивната жалба и на основание чл.267,
ал.1 ГПК съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА за разглеждане въззивна жалба вх. № 42452/06.06.2023г., подадена от 1/ Р.
Е. З., ЛНЧ **********, родена на 24.02.1979г. в Московска област, СССР, гражданин на
Руската федерация, с адрес: **********; 2/ В. З., ЕГН **********, роден в Донецка област,
*****, гражданин на *****, с адрес: *****; 3/ И. П. К., роден на *******, в Красноярский
край, Русия, гражданин на Руската федерация, с адрес: **********; 4/ Л. В. Б., ЛНЧ
**********, родена на ********** в *****, гражданин на Руската федерация, и двамата с
адрес: **********; 5/ Т. А. З., родена на **** в Руска федерация, гражданин на Руска
федерация, с адрес: гр. Варна, кк. Св.Св. Константин и Елена, ул. 46-та No 3, вх. В, ап.15,
срещу решение № 1524 / 05.05.2023г., постановено по гр.д. 7445/2022г. на ВРС, 7 с-в, В
ЧАСТТА, в която са охвърлени исковете на:
1/ Р. Е. З. срещу „Раби парк резиденс“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес
на управление гр. София, район Възраждане, бул. Инж. Иван Иванов № 70А, ет.1, офис 2, за
прогласяване нищожност на договор за поддръжка и управление от 20.03.2019г. на жилищен
комплекс от затворен тип „Курортни сгради с апартаменти за временно обитаване с адрес гр.
Варна, к.к. Св.Св.Константин и Елена, ул. 46-та, № 3 с нотариална заверка на подписите с
рег. № 1769/20.3.2019г. на нотариус рег. № 335 на НК: поради противоречие със закона,
доколкото сградата не представлява затворен жилищен комплекс по см. на чл. 2 ЗУЕС;
поради заобикаляне на закона, доколкото със сключването му се постига неприложим
режим на управление на общите части на сградата; поради невъзможен предмет, тъй като
комплексът не отговаря на изискванията на пар.1, т.3 ДР на ЗУЕС за определяне на
жилищен комплекс от затворен тип; поради накърняване на добрите нрави, тъй като със
сключването му ответникът е целял реализиране на печалба; за прогласяване нищожност на
клаузите на т. III, чл. 5, чл. 6, ал.1 и ал.2, чл. 13 от същия договор, като неравноправни на
основание чл. 143 ЗЗП, на основание чл. 26, ал.1, пр. 1, пр.2, пр.3, чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД, чл.
146 ЗЗП.
2/ В. З. срещу „Раби парк резиденс“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление гр. София, район Възраждане, бул. Инж. Иван Иванов № 70А, ет.1, офис 2 за
прогласяване нищожност на договор за поддръжка и управление от 23.11.2018г. на жилищен
комплекс от затворен тип „Курортни сгради с апартаменти за временно обитаване с адрес гр.
Варна, к.к. Св.Св.Константин и Елена, ул. 46-та, № 3 с нотариална заверка на подписите с
рег. № 5185/23.11.2018г. на нотариус рег. № 149 на НК: поради противоречие със закона,
доколкото сградата не представлява затворен жилищен комплекс по см. на чл. 2 ЗУЕС;
поради заобикаляне на закона, доколкото със сключването му се постига неприложим
режим на управление на общите части на сградата; поради невъзможен предмет, тъй като
комплексът не отговаря на изискванията на пар.1, т.3 ДР на ЗУЕС за определяне на
жилищен комплекс от затворен тип; поради накърняване на добрите нрави, тъй като със
сключването му ответникът е целял реализиране на печалба; за прогласяване нищожност на
клаузите на т. III, чл. 5, чл. 6, ал.1 и ал.2, чл. 13 от същия договор, като неравноправни на
основание чл. 143 ЗЗП, на основание чл. 26, ал.1, пр. 1, пр.2, пр.3, чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД, чл.
146 ЗЗП.
3/ И. П. К. и Л. В. Б. срещу „Раби парк резиденс“ ЕООД, ЕИК ********* със
седалище и адрес на управление гр. София, район Възраждане, бул. Инж. Иван Иванов №
70А, ет.1, офис 2 за прогласяване нищожност на договор за поддръжка и управление от
09.08.2019г. на жилищен комплекс от затворен тип „Курортни сгради с апартаменти за
4
временно обитаване с адрес гр. Варна, к.к. Св.Св.Константин и Елена, ул. 46-та, № 3 с
нотариална заверка на подписите с рег. № 6371/09.08.2019г. на нотариус рег. № 335 на НК:
поради противоречие със закона, 14 Този файл е копие на електронно подписан документ.
Оригиналът е подписан от *****a на 05.05.2023 г. в 20:26:17 ч. Актът е постановен на
05.05.2023 доколкото сградата не представлява затворен жилищен комплекс по см. на чл. 2
ЗУЕС; поради заобикаляне на закона, доколкото със сключването му се постига неприложим
режим на управление на общите части на сградата; поради невъзможен предмет, тъй като
комплексът не отговаря на изискванията на пар.1, т.3 ДР на ЗУЕС за определяне на
жилищен комплекс от затворен тип; поради накърняване на добрите нрави, тъй като със
сключването му ответникът е целял реализиране на печалба; за прогласяване нищожност на
клаузите на т. III, чл. 5, чл. 6, ал.1 и ал.2, чл. 13 от същия договор, като неравноправни на
основание чл. 143 ЗЗП, на основание чл. 26, ал.1, пр. 1, пр.2, пр.3, чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД, чл.
146 ЗЗП.
4/ Л. В. Б. срещу „Раби парк резиденс“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес
на управление гр. София, район Възраждане, бул. Инж. Иван Иванов № 70А, ет.1, офис 2 за
прогласяване нищожност на договор за поддръжка и управление от 31.07.2020г. на жилищен
комплекс от затворен тип „Курортни сгради с апартаменти за временно обитаване с адрес гр.
Варна, к.к. Св.Св.Константин и Елена, ул. 46-та, № 3 с нотариална заверка на подписите с
рег. № 4046/31.07.2020г. на нотариус рег. № 335 на НК: поради противоречие със закона,
доколкото сградата не представлява затворен жилищен комплекс по см. на чл. 2 ЗУЕС;
поради заобикаляне на закона, доколкото със сключването му се постига неприложим
режим на управление на общите части на сградата; поради невъзможен предмет, тъй като
комплексът не отговаря на изискванията на пар.1, т.3 ДР на ЗУЕС за определяне на
жилищен комплекс от затворен тип; поради накърняване на добрите нрави, тъй като със
сключването му ответникът е целял реализиране на печалба; за прогласяване нищожност на
клаузите на т. III, чл. 5, чл. 6, ал.1 и ал.2, чл. 13 от същия договор, като неравноправни на
основание чл. 143 ЗЗП, на основание чл. 26, ал.1, пр. 1, пр.2, пр.3, чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД, чл.
146 ЗЗП.
5/ Т. А. З. срещу „Раби парк резиденс“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес
на управление гр. София, район Възраждане, бул. Инж. Иван Иванов № 70А, ет.1, офис 2 за
прогласяване нищожност на договор за поддръжка и управление от 07.08.2019г. на жилищен
комплекс от затворен тип „Курортни сгради с апартаменти за временно обитаване с адрес гр.
Варна, к.к. Св.Св.Константин и Елена, ул. 46- та, № 3 с нотариална заверка на подписите с
рег. № 6230/07.08.2019г. на нотариус рег. № 335 на НК: поради противоречие със закона,
доколкото сградата не представлява затворен жилищен комплекс по см. на чл. 2 ЗУЕС;
поради заобикаляне на закона, доколкото със сключването му се постига неприложим
режим на управление на общите части на сградата; поради невъзможен предмет, тъй като
комплексът не отговаря на изискванията на пар.1, т.3 ДР на ЗУЕС за определяне на
жилищен комплекс от затворен тип; поради накърняване на добрите нрави, тъй като със
сключването му ответникът е целял реализиране на печалба; за прогласяване нищожност на
клаузите на т. III, чл. 5, чл. 6, ал.1 и ал.2, чл. 13 от същия договор, като неравноправни на
основание чл. 143 ЗЗП, на основание чл. 26, ал.1, пр. 1, пр.2, пр.3, чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД, чл.
146 ЗЗП.
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 17.10.2023 г. от
13:30 часа, за която дата и час да се призоват страните с препис от настоящото определение.
ПРИКАНВА страните към спогодба и им указва възможността да уредят доброволно
отношенията си чрез медиация или друг способ за доброволно уреждане на спора, като им
указва, че при приключване на делото със спогодба половината от внесената държавна такса
се връща на ищеца.
НАПЪТВАНЕ КЪМ МЕДИАЦИЯ ИЛИ ДРУГ СПОСОБ ЗА ДОБРОВОЛНО
5
УРЕЖДАНЕ НА СПОРА
ПРИКАНВА страните към постигане на споразумение, като разяснява, че
сключването на спогодба е доброволен способ за уреждането на спора, който има
преимущество пред спорното производство, като при постигане на спогодба заплатената от
ищеца държавна такса се връща в половин размер.
НАСОЧВА страните към МЕДИАЦИЯ като алтернативен способ за разрешаване на
спорове, на осн.чл.140 ал.2 ГПК и чл.11 ал.2 Закона за медиацията.
РАЗЯСНЯВА, че медиаторът може да съдейства на страните за доброволното
разрешаване на спора им, който да приключи с постигане на споразумение, одобрено от
съда. Освен това, чрез медиацията страните могат да разрешат и други свои конфликтни
отношения, извън предмета на съдебния спор и да постигнат и по тях споразумение.
Медиацията може да бъде осъществена в ЦЕНТЪР ЗА МЕДИАЦИЯ към Окръжен
съд - Варна, адрес гр.Варна ул.„Ангел Кънчев" № 12, ет.4 /сградата, в която се помещава
СИС при ВРС/, без заплащане на такси.
За участие в медиация страните могат да се обърнат към координатора за ВОС:
Нора Великова - ет. 4, стая 410, на тел. 052 62 33 62, както и на e-mail: *********@***.**.
За предприемане действия по започване на процедура по медиация или в случай на
постигане на спогодба следва да уведомят съда.
Определението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6