№ 9785
гр. София, 27.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 32 СЪСТАВ, в публично заседание на
втори декември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:В.А ИВ. ДИМЧЕВА
при участието на секретаря МАРИЯ Й. ЯНАКИЕВА
като разгледа докладваното от В.А ИВ. ДИМЧЕВА Гражданско дело №
20231110132856 по описа за 2023 година
Съдът за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.
Образувано въз основа на искова молба подадена от *** срещу
собствениците в сграда в режим на етажна собственост, находяща се на адрес
гр. ***, представлявана от управителя В. И., за отмяна на решение, взето на
ОС на ЕС, проведено на 11.05.2023 г., съгласно протокол от същата дата, а
именно: по т.5 да се събира такса за управление и поддържане на общите части
от магазин в размер на сумата от 30 лв.
В исковата молба се твърди, че ищецът е собственик на *** в етажната
собственост, находяща се на посочения адрес, но магазинът има
самостоятелен вход и не ползва общи части на сградата и на подземния етаж,
поради което не дължи такси за поддръжката им, както и че ОС е свикано и
проведено незаконосъобразно.
В законоустановения едномесечен срок по реда на чл. 131 ГПК
ответникът е представил отговор на исковата молба, с който оспорва иска.
Излага доводи, че достъпът до *** е възможен единствено през дворното
място на ЕС, което е оградено с ограда, а поддръжката му изисква разходи за
осветление и градинар, които се дължат и от ищеца. Ответникът твърди, че
ОС е свикано законосъобразно чрез покана, като е спазен срокът по чл.13, ал.
1 ЗУЕС за - Общото събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата,
които свикват общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно
място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието.
Разпределението на задълженията е съобразено с обстоятелството, че в
сградата не всички обекти са обитавани, а същевременно се налагат разходи за
поддръжка на двора.
1
Съдът, като прецени представените по делото доказателства и обсъди
доводите на страните по реда на чл. 235 ГПК, приема за установено от
фактическа и правна страна следното:
Предявен е конститутивен иск с правно основание чл. 40, ал. 1, вр. ал. 2
ЗУЕС, за отмяна на решението на Общото събрание на ЕС на адрес ***,
проведено на 11.05.2023 г. по т. 5 – „Прие се такса от 50 лв. на обитаем
апартамент и 25 лв. необитаем. За магазин от 30 лв. За месец април не се
дължат такси“.
За основателността на предявените искове, в доказателствена тежест на
ищеца е да установи следните кумулативни предпоставки: 1. качеството
собственик на обект в сградата в режим на ЕС; 2. сочените в исковата молба
законови нарушения на решенията на ОС, проведено на 11.05.2023 г.
Ответникът, следва да докаже: 1. спазена процедура по свикване и
провеждане на ОС; 2. законосъобразно взети решения от ОС на ЕС на
11.05.2023 г.
Не е спорно между страните, а и от събраните по делото доказателства, се
установява, че ищецът *** е собственик на самостоятелен обект – *** на
партерния етаж на кота 0, в сграда в режим на етажна собственост на адрес:
***., с идентификатор ***, за търговска дейност, с площ от *** кв.м.
Уведомлението за изготвен протокол от ОС е поставено на 12.05.2023 г.,
поради което искът са процесуално допустим, като предявен от лице с активна
процесуална легитимация и в преклузивния 30-дневен срок по чл. 40, ал. 2
ЗУЕС (исковата молба е подадена на 12.05.2024 г., чрез куриер).
По реда за свикване и провеждане на ОС.
В исковата молба се сочи, че ОС е свикано и проведено
незаконосъобразно, без да се въвеждат конкретни фактически твърдения и да
се излагат доводи в тази насока. Съгласно трайно установената съдебна
практика, когато се касае за проверка на законосъобразността на решенията на
общото събрание на етажна собственост по реда на чл. 40, ал. 1 ЗУЕС,
предметът на делото се определя от твърденията на ищеца за допуснати
нарушения с оглед разпоредбите на ЗУЕС относно свикването, провеждането
и вземането на решения от общото събрание, като във всички случаи тези
нарушения трябва да са конкретно посочени. С оглед исковия характер на
производството и при спазване на основния принцип в него - диспозитивното
начало (чл. 6 ГПК), предметът на делото е очертан от изложените в исковата
молба обстоятелства, съдът е обвързан само от основанията за отмяна на
обжалваните решения на ОС на ЕС, посочени в исковата молба, и не следи
служебно за други допуснати нарушения, водещи до незаконосъобразност на
решенията. Предмет на производството по чл. 40 ЗУЕС е законосъобразността
на решения на общото събрание съобразно с въведените с исковата молба
пороци относно процедурата по свикване или провеждане на общото
събрание или материалната законосъобразност на решенията, като в
производството по чл. 40 ЗУЕС съдът не може служебно да прилага
императивни правни норми, освен ако се касае до нарушение на общ правен
принцип или констатира наличие на злоупотреба с право (в този смисъл
2
Решение № 58/25.03.2014 г. по гр. д. № 5704/2013 г. по описа на ВКС, I г. о.,
Решение № 50024/27.03.2023 г. по гр. д. № 978/2022 г. по описа на ВКС, II г. о.,
Решение № 60156/10.01.2022 г. по гр. д. № 3848/2021 г. по описа на ВКС, II г.
о. и др.). Ищецът по иска за отмяна на решение на общо събрание трябва да
посочи в исковата молба всички факти, които опорочават процедурата, и
съдът не може да се произнася по доводи за незаконосъобразност, които не са
посочени в исковата молба, като основание на иска. В случая липсват
конкретни доводи и фактически твърдения относно допуснати нарушения при
свикването и провеждането на ОС на 11.05.2023 г., като въведеното твърдение
за неговата незаконосъобразност е изцяло декларативно и неопределено.
Поради това съдът не следва да проверява спазване на процедурата,
предвидена в ЗУЕС, относно свикване и провеждане на ОС на ЕС.
По твърденията за незаконосъобразност на решението на ОС по т. 5.
Решението на ОС е незаконосъобразно, тогава, когато ОС е свикано и/или
решенията са взети в нарушение на реда по ЗУЕС, и/или ОС е упражнило
своите правомощия в отклонение на изискванията от чл. 11 и чл. 33 ЗУЕС.
Ищецът твърди, че магазинът, който притежава е със самостоятелен вход,
без достъп до общия вход за апартаментите и общия вход за подземния гараж,
както и че обектът не се ползва, тъй като не е довършен и не е пригоден за
ползване, съобразно предназначението му.
От представения по делото протокол за проведено ОС на ЕС на
11.05.2023 г. се установява, че по т. 5 е взето решение както следва: „Прие се
такса от 50 лв. на обитаем апартамент и 25 лв. необитаем. За магазин от
30 лв. За месец април не се дължат такси“.
Решението е прието с мнозинство от 100% от представените на
събранието идеални части.
С нормата на чл. 51, ал. 9 ЗУЕС, законодателят е дал възможност на
етажните собственици, да избират измежду три варианта за разпределяне на
разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на
етажната собственост по решение на общото събрание на собствениците или
на сдружението, а именно: 1. поравно според броя на собствениците,
ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо
от етажа, на който живеят; собственикът на необитаем самостоятелен обект
заплаща разходите за поддръжка в размер като за един обитател; 2. съобразно
процента на идеалните части на обекта от общите части на сградата, или 3.
поравно на самостоятелен обект. Тези три хипотези са уредени алтернативно и
са изчерпателно изброени в закона. Нормата е императивна и не търпи
отклонение от разписаното правило за поведение. В правомощията на ОС на
ЕС е единствено да определя размера на паричните вноски за разходите за
управлението и поддържането на общите части на сградата, съгласно чл. 11, т.
5 ЗУЕС (ред. ДВ, бр. 14 от 2021 г., в сила от 17.02.2021 г.), но не и начина на
разпределение на разходите за управление и поддържане на общите части,
извън посочените три хипотези. В случая, ОС на ЕС е взело решение в
нарушение на чл. 51, ал. 9 ЗУЕС, като е възприело, собствено разрешение –
комбинация между т. 1 и т. 3, а именно: поравно за самостоятелните обекти,
3
но и в зависимост от това да същите са обитаеми или не. Решението е
незаконосъобразно. Предвидената възможност за по-нисък размер на таксата
за обекти, които са необитаеми (в който се пребивава не повече от 30 дни в
рамките на една календарна година), но това разрешение е възможно
единствено при избран начин за разпределение на разходите според броя на
собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните
домакинства. В противен случай, разходите се разпределят поравно между
самостоятелните обекти на ЕС.
В тази връзка, следва да се посочи, че съгласно разпоредбата на чл. 51, ал.
5 ЗУЕС, собственик, ползвател или обитател, който упражнява професия или
извършва дейност в самостоятелен обект на етажната собственост, свързана с
достъп на външни лица, заплаща разходите за управление и поддържане на
общите части в размер от трикратния до петкратния размер, определен с
решение на общото събрание. В случай, че за самостоятелните им обекти е
предвиден отделен вход, то разходите за управление и поддържане на общите
части на сградата се определят по реда на чл. 51 ал. 1 ЗУЕС - в размера, който
е определен за един собственик, ползвател или обитател. В случая е
безспорно по делото, че процесният *** има самостоятелен вход (различен от
общия вход за апартаментите и този за подземния гараж), като се спори
единствено за достъпът през пешеходните зони в парцела и свободното дворно
пространство на сградата, което обстоятелство е ирелевантно. Следователно
решението по т. 5, в частта с която е определена такса в размер на сумата от 30
лв. месечно за самостоятелен обект – магазин е незаконосъобразно, поради
което предявеният по реда на чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, конститутивен иск е
основателен и решението на ОС на ЕС в посочената част следва да бъде
отменено.
По разноските.
При този изход на спора, на осн. чл. 78, ал. 1 ГПК, право на разноски
възниква единствено за ищеца. Такива са извършени в размер на 80 лв. –
платена държавна такса, поради което следва да бъдат възложени в тежест на
насрещната страна.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по предявения от ***, ЕИК *** със седалище и адрес на
управление: ***, срещу етажните собственици на сграда в режим на етажна
собственост, находяща се на адрес: гр. ***, представлявана от управителя В.
В. И., конститутивен иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, решението по
т. 5 от дневния ред по протокол от 11.05.2023 г. на Общо събрание на етажните
собственици на сграда в режим на етажна собственост, находяща се в гр. ***,
в частта за магазин, да се заплаща сумата от 30 лв . - месечна такса за
разходи за управление и за поддържане на общите части на етажната
собственост.
ОСЪЖДА на осн. чл. 78, ал. 1 ГПК Етажните собственици на сграда,
4
находяща се на адрес: гр. ***, да заплатят на ***, ЕИК ***, сумата от 80 лв.
(осемдесет лева) – разноски за производството.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд, в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5