Р Е Ш Е Н И  Е    №  260026   

 

гр. С.,  18.03.2022   год.

 

В    И М Е Т О   НА   Н А Р О Д А

 

     С. РАЙОНЕН СЪД, гражданско отделение, ІІ-ри граждански състав в публично съдебно заседание на двадесет и първи февруари през две хиляди двадесет и втора година в състав: 

РАЙОНЕН СЪДИЯ:  ПЕТЯ МАНОВА

 

при секретаря Василка Къчева, като разгледа докладваното от  р. съдия гр. дело № 8281/2021  г. на СлРС , за да се произнесе,  съобрази следното:

  

Предмет на производството е предявен иск с правно основание чл. 19 от ЗЗД.

В исковата молба се твърди, че съгласно Нотариален акт № 26 от 28.11.2016 г., том XXIX, дело № 5004/2016, вх. peг. 8783/28.11.2016 г. на Служба по вписванията, Д.И.Д. и „ЧОЧОВЕН ЛАЙНС” ООД са собственици при равни квоти, по ½ ид.част за всеки на ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № 14275.610.232, находящ се в с. Гавраилово, общ. С., обл. С., с площ 2030 кв.м., ведно с построените в имота СГРАДА с идентификатор № 14275.610.232.1 с площ 55 кв.м. и сграда с идентификатор № 14275.610.232.2 с площ 601 кв.м. /селскостопански сгради, търпими строежи/.

С предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 18.07.2017 г., страните договорили условията, по които ще бъде сключен окончателния договор за ½ ид.части от описания по-горе поземлен имот и две сгради, находящи се в него. Сделката следвало да бъде изповядана на 01.10.2020 г. за сумата от 50000 лв., като бъдат отчетени икономическите промени и настъпилите инфлационни процеси.

Съгласно споразумение за разпределяне ползването на съсобствен имот подписан от двете страни и заверен от Нотариус Н.С., с peг. № 123 на Hoт. Камара на 23.05.2018 г., страните уговорили реалното ползване на съсобствените вещи, както и че всеки от тях можел „да променя, построява, надстроява и др.” ползваната от него част от поземления имот и ползваната реално от него сграда. Уговорили се били също, че дават съгласие, че „всеки един от тях може да прави промени и подобрения в реално използваните части и никой няма да има претенции от насрещната страна”. В точка 8 от същото, се били уговорили, че никоя от страните няма право да има имуществени и/или други претенции, свързани с ползването/владеенето на уговорените реално ползвани части и извършените подобрения. В точка 4 на споразумението, страните се договорили, че покупко-продажбата съгласно предварителния договор, ще се осъществи до 01.10.2020 г. и от ответната страна ще се предаде владението на същата дата. В точка 8 от споразумението било договорено, че страните се задължават да изпълнят точно сключения помежду им на 18.07.2017 г. предварителен договор за покупко-продажба на поземлен имот, ведно със сградите в него.

С нотариална покана от 14.07.2020 г. надлежно заверена и връчена от Нотариус Н.С. с рег.№ 123 на Нотариалната камара на 15.07.2020 год., ищцовото дружество поканило ответника да изпълни уговорките залегнали в предварителния договор и споразумението от 23.05.2018 год. да се яви на 01.10.2020 год. в 10 ч. в кантората на посочения нотариус, за да изпълнят взаимните си задължения.

В отговор от 29.07.2020 г. ответникът Д.И.Д. уведомил ищцовото дружество, че ще се яви на 01.10.2020 г. в 10.00 часа в посочената нотариална кантора, но бил поставен в невъзможност да изповяда сделката за ½ ид.част от сграда с идентификатор 14275.610.232.2 по КККР на с. Гавраилово с площ 601 кв.м. Дружеството било изградило незаконно, без негово съгласие, без право на строеж, сграда около 150 кв.м., която нямала нищо общо с описаната в предварителния договор за покупко-продажба. Поставен бил във фактическа невъзможност да прехвърли своята ½ ид.част върху посочената страда с описания по-горе идентификатор. Тази сграда описана в предварителния договор, била частично съборена, изградена била друга без необходимите разрешения и не съществувала в посочения обем.

С нотариална покана от 04.08.2020 г., надлежно заверена и връчена от Нотариус Н.С.,  ищцовото дружество поканило ответника да предостави своя актуална банкова сметка, ***ена от името и за сметка на дружеството, като това следвало да стане на 21.09.2020 год. в 10.00 часа в кантората на посочения нотариус. Нотариалната покана била получена от ответника на 06.08.2020 г. лично. На 21.09.2020 год. в 10.00 часа в нотариалната кантора, помощник нотариус по заместване констатирал, че ищцовото дружество е изпратило пълномощник, но от страна на Д.И.Д. не се явявал никой, което възпрепятствало изпълняването на ангажимента за заплащане на договорената в предварителния договор цена.

На датата уговорена за изповядване на окончателната сделка - 01.10.2020 г. се явили в кантората на Нотариус Н.С., пълномощник на ищцовото дружество и ответника Д.И.Д., като същият представил изявление в писмен вил и заявил, че не може ла извърши прехвърлителната сделка по отношение на сграда е идентификатор 14275.610.232.2 с площ 601 кв.м., тъй като това се явявало невъзможен предмет - сградата не съществувала в посочения обем, половината била съборена от дружеството, а на нейно място, без съгласието на ответника и без учредено право на строеж, била изградена незаконна сграда. Поради определената обща цена в предварителния договор на цялото право на собственост, не можела да се извърши разделна сделка.

Твърди се, че не бил налице извършен от дружеството незаконен строеж, а са извършени ремонтни действия по поддръжка на сградата и нейното освежаване. Сменена била дограмата и вратите, извършени били укрепителни работи на покрива.

Сочи се, че извън съдебно ищцовото дружество поставило задача на вещо лице - да се определят цените на имотите по отделно за земята и сградите, пропорционално спрямо стойностите им в данъчната оценка, отнесени към 50000 лева и към сумата, която ще се получи след индексирането им е инфлационния индекс към 01.10.2020 г. Съгласно извършена експертиза, посочената цена в предварителния договор била 50000 лева, но отчитайки настъпилите икономически промени и инфлационни процеси към 01.10.2020 г. когато е следвало да се изповяда сделката, била 53600 лева, а спрямо отделните стойности в данъчната оценка на двете отделни сгради и поземления имот отнесени към 53600 лева, били цените както следва: Сграда с идентификатор 14275.610.232.1 - 3232.84 лева, сграда с идентификатор - 35392.08 лева и поземлен имот с идентификатор 14275.610.232 - 14975.84 лева. Така изготвеното заключение с определени поотделно цени, ищцовото дружество изпратило с нотариална покана до ответника, като отново го поканило да изповядат сделката, но ответникът е отказал да получи поканата.

Предвид изложеното, се моли съда да обяви предварителния договор, сключен между страните на 18.07.2017 г. за окончателен относно ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № 14275.610.232, находящ се в с. Гавраилово, общ. С., обл. С. с площ 2030 кв.м., ведно е построените в имота СГРАДА с идентификатор № 14275.610.232.1 с площ 55 кв.м. и сграда с идентификатор № 14275.610.232.2 с площ 601 кв.м. /селскостопански сгради, търпими строежи/.

Претендират се разноските по делото.

В предоставения едномесечен срок е постъпил отговор от ответника чрез процесуален представител, който счита, че така предявения иск е процесуално допустим, но по съществото си неоснователен.

Сочи се, че действително на 18.07.2017 г. ответникът е сключил предварителен договор за покупко-продажба на ПИ с идентификатор № 14275.610.232 по КККР на с. Гавраилово, общ. С., одобрена със Заповед № РД - 18 - 36/02.06.2006 г. на изп. директор на АК с площ 2030 кв.м., ТПТ: урбанизирана. НТП: за стопански двор, ведно с построените в имота сгради: сграда с идентификатор № 14275.610.232.1 с площ 55.0 кв.м., брой етажи един, НТП - селскостопанска сграда и страда с идентификатор № 14275.610.232.2 с площ 601 кв.м., брой етажи един, НТП . селскостопанска сграда и двете представляващи търпими строежи, ведно с подобрения и трайни насаждения в имота подробно описани в НА № 108, том. 4, per. № 5447, дело № 568 от 2016 г. на нотариус № 092 в НК.

Сочи се, че в чл. 2 на същия договор била уговорена цена на прехвърляне на имота, която се явявала минимална такава - 50 000 лв., като изрично било записано, че тази цена ще бъде формирана отново в момента на прехвърляне на описания в предварителния договор недвижим имот и подобренията в него, която ще бъде коригирана, като се отчетат промените в икономическите условия и настъпилите инфлационни процеси с изготвянето на анекс за това към основния договор.

Впоследствие страните се били споразумели за начина на реалното ползване на имота, като ответникът трябвало да ползва сграда с идентификатор № 14275.610.232.1 и западната ½ ид. част на сграда с идентификатор № 14275.610.232.2, както и западната ½ ид. част от ПИ с идентификатор 14275.610.232, а съсобственика му трябвало да ползва останалата част от ПИ.

Твърди се, че впоследствие без съгласието на ответника, съсобственикът му съборил ползваната от него ½ ид. част от сграда с идентификатор № 14275.610.232.2 и на нейно място построил, според него без необходимите строителни книжа, нова сграда, за което ответникът на 27.09.2020 г. сезирал компетентните общински органи за констатираме и премахване ма незаконен строеж с Уведомление Вх. № 9400 - 12050/29.07.2020 г. На място била извършена проверка от компетентните органи, но към настоящия момент нямало окончателен резултат от административната процедура.

Предвид изложените факти, ответникът счита, че не би могло да бъде прехвърлена собствеността върху описания в предварителния договор недвижим имот, тъй като според него към настоящия момент, както и към 01.10.2020 г. бил налице на място нов поземлен имот, който бил различен от описания в предварителния договор поземлен имот.

Твърди се, че в сключения между страните предварителен договор не били уговаряни възможности някоя от тях да премахва съществуващи сгради или части от тях и на тяхно място да построява други такива, още повече, че сградите в имота макар и реално разпределени за ползване между съсобствениците, се владеели от тях при квоти по ½ идеална част за всеки от тях.

Счита се за недопустимо и без всякакво процесуално значение приложеното от страна на ищцовото дружество заключение на икономическа експертиза възложена от него извън настоящия процес, тъй като на първо място било изготвено от лице, която нямало необходимата квалификация да извърши такова, поради което се оспорва.

Предвид изложеното, се моли съда да отхвърли предявения иск, като неоснователен и недоказан както по основание, така и по размер.

В с.з. ищцовото дружество се представлява от процесуален представител, който моли съда да уважи предявения иск.

            Ответникът редовно призован, се явява лично и с процесуален представите,л който моли съда да отхвърли предявените искове като неоснователни и недоказани както по основание, така и по размер.

            След преценка на събраните по делото доказателства, съдът прие за установено следното от фактическа страна:       

Съгласно Нотариален акт № 26 от 28.11.2016 г., том XXIX, дело № 5004/2016, вх. peг. 8783/28.11.2016 г. на Служба по вписванията, Д.И.Д. и „ЧОЧОВЕН ЛАЙНС” ООД са собственици при равни квоти, по ½ ид.част за всеки на ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № 14275.610.232, находящ се в с. Гавраилово, общ. С., обл. С., с площ 2030 кв.м., ведно с построените в имота СГРАДА с идентификатор № 14275.610.232.1 с площ 55 кв.м. и сграда с идентификатор № 14275.610.232.2 с площ 601 кв.м. /селскостопански сгради, търпими строежи/.

С предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 18.07.2017 г., страните договорили условията, по които ще бъде сключен окончателния договор за ½ ид.части от описания по-горе поземлен имот и две сгради, находящи се в него. Сделката следвало да бъде изповядана на 01.10.2020 г. за сумата от 50000 лв., като бъдат отчетени икономическите промени и настъпилите инфлационни процеси.

Съгласно споразумение за разпределяне ползването на съсобствен имот подписан от двете страни и заверен от Нотариус Н.С., с peг. № 123 на Hoт. Камара на 23.05.2018 г., страните уговорили реалното ползване на съсобствените вещи, както и че всеки от тях можел „да променя, построява, надстроява и др.” ползваната от него част от поземления имот и ползваната реално от него сграда. Уговорили се били също, че дават съгласие, че „всеки един от тях може да прави промени и подобрения в реално използваните части и никой няма да има претенции от насрещната страна”.

В точка 4 на споразумението, страните се договорили, че покупко-продажбата съгласно предварителния договор, ще се осъществи до 01.10.2020 г. и от ответната страна ще се предаде владението на същата дата. В точка 8 от споразумението било договорено, че страните се задължават да изпълнят точно сключения помежду им на 18.07.2017 г. предварителен договор за покупко-продажба на поземлен имот, ведно със сградите в него.

С нотариална покана от 14.07.2020 г. ,  връчена на 15.07.2020 год., ищцовото дружество е поканило ответника да изпълни уговорките залегнали в предварителния договор и споразумението от 23.05.2018 год. да се яви на 01.10.2020 год. в 10 ч. в кантората на посочения нотариус, за да изпълнят взаимните си задължения.

На 29.07.2020 г. ответникът Д.И.Д. уведомил ищцовото дружество, че ще се яви на 01.10.2020 г. в 10.00 часа в посочената нотариална кантора, но бил поставен в невъзможност да изповяда сделката за ½ ид.част от сграда с идентификатор 14275.610.232.2 по КККР на с. Гавраилово с площ 601 кв.м. Дружеството било изградило незаконно, без негово съгласие, без право на строеж, сграда около 150 кв.м., която нямала нищо общо с описаната в предварителния договор за покупко-продажба. Поставен бил във фактическа невъзможност да прехвърли своята ½ ид.част върху посочената страда с описания по-горе идентификатор. Тази сграда описана в предварителния договор, била частично съборена, изградена била друга без необходимите разрешения и не съществувала в посочения обем.

С нотариална покана от 04.08.2020 г. ищцовото дружество поканило ответника да предостави своя актуална банкова сметка, ***ена, като това следвало да стане на 21.09.2020 год. в 10.00 часа в кантората на посочения нотариус. На 21.09.2020 год. в 10.00 часа в нотариалната кантора, помощник нотариус по заместване констатирал, че ищцовото дружество е изпратило пълномощник, но от страна на Д.И.Д. не се явил никой.

На датата уговорена за изповядване на окончателната сделка - 01.10.2020 г. се явили в кантората на Нотариус Н.С., пълномощник на ищцовото дружество и ответника Д.И.Д., като същият представил изявление в писмен вид и заявил, че не може ла извърши прехвърлителната сделка по отношение на сграда е идентификатор 14275.610.232.2 с площ 601 кв.м., тъй като това се явявало невъзможен предмет - сградата не съществувала в посочения обем, половината била съборена от дружеството, а на нейно място, без съгласието на ответника и без учредено право на строеж, била изградена незаконна сграда. Поради определената обща цена в предварителния договор на цялото право на собственост, не можела да се извърши разделна сделка.

            По делото е изготвена съдебно-техническа и оценителна експертиза от в.л. И.Х.И.,  от заключението на която е видно, че след 18.07.2017 г. - датата на сключване на Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот между страните по делото, по сградите в поземления имот са извършени следните дейности:

Сграда с идентификатор № 14275.610.232.1 с площ 55 m2 - ползвана от Д.Д.. В сградата не са извършвани строително ремонтни дейности.

Сграда с идентификатор № 14275.610.232.2 с площ 601 m2 –

Западна част със ЗП 275 m2 - ползвана от Д.Д.. В тази част на сградата не са извършвани строително ремонтни дейности.

Източна част със ЗП 326 m2 - ползвана от „Чочовен Лайнс" ООД - П.П.. Крайната източна част от тази част на сградата с площ от 151 m2 е съборена, не съществува в настоящия момент и представлява използваемо празно дворно място. На останалата част е извършен ремонт и преустройство. Ремонтните дейности са противокорозионна обработка и ново бояджийско покритие на стоманената конструкция на сградата - колони, покривни ферми и столици; подмяна на покривното покритие от вълнообразни етернитови платна с покривни панели от поцинкована ламарина с полиестерно покритие и топлоизолация от пенополиуретан; направа оградни стени /без северна фасада/ от стенни панели от поцинкована ламарина с полиестерно покритие и топлоизолация от пенополиуретан; покривно водоотвеждане; ремонт на електроинсталация.

В обема на тази част е изграден офис за административната дейност на фирмата, със застроена площ от 48 m2 и височина 2.60 м., който е ситуиран в югоизточния й ъгъл. Конструкцията е сглобяема с оградни и преградни стени и таван от същите топлоизолационни панели. Архитектурното разпределение се състои от две стаи, две тоалетни и баня. Настилка от теракотни плочи, окачен таван. Изпълнени електрическа и В и К инсталации. Дограма от PVC профил, цвят бял, стъклопакет, алуминиев профил бял, PVC ламели.

За извършените ремонтните дейности - бояджийски работи на стоманената конструкция на сградата, подмяна на покривното покритие, направа на оградни стени, покривно водоотвеждане и ремонт на електроинсталация, не се изискват строителни книжа и документи и същите не са в нарушение на строителните правила и ЗУТ.

За изградения в обема на сграда № 14275.610.232.2 офис за административната дейност на фирмата, които дейности са вътрешно преустройство и не засягат конструкцията, но променят в тази част предназначението на сградата, счита, че са необходими строителни книжа и документи по смисъла на Глава осма Инвестиционно проектиране и разрешаване на строителството, радели II и III от ЗУТ.

Пазарната стойност на направените подобрения върху земята е изчислена отделно при съответните количества, единични цени с преки разходи за труд, материали и механизация и допълнителни разходи и стойности за всеки вид работа, съобразени с тяхното действително състояние и възлиза на 1 374 лв.

Вещото лице сочи, че за определяне на пазарната стойност на процесните сгради използва два метода на оценка. Метод на „вещната стойност" и Метод на „сравнителните продажби" при различни тегловни коефициенти, тъй като метода на „вещната стойност" не отчита действителното състояние на пазара на недвижимите имоти.

Пазарната стойност общо на земя, сгради и подобрения  е 74 366 лв., в т.ч. Земя ПИ № 14275.610.232 - 19 622 лв., Подобрения върху земята – 1 374 лв., Сграда с идентификатор № 14275.610.232.1 - 5 470 лв., Сграда с идентификатор № 14275.610.232.2 - 47 900 лв.

Действителното състояние и параметрите на процесния имот, установени от проверените документи, огледа и измерванията на място и направените изчисления са следните :

ПИ № 14275.610.232 с. Гавраилово - разположение - в бивш стопански двор на с. Гавраилово, в югоизточния край на урбанизираната територия, втора строителна зона на населеното място от V функционален тип по ЕКНИ, отстоящо на 12 км. от общинския център. Населеното място е с изградена инженерна инфраструктура – водоснабдяване, електроснабдяване, телефонизация и улична мрежа, както и създадени елементи на КОО. Прилежащата на процесния имот, улична мрежа е главна улица с асфалтобетоново покритие.

Поземленият имот е ограден с трайни огради и сгради, без западната имотна граница. Свободното от сгради незастроено място е с бетонова настилка.

По КККР в имота е отразено следното застрояване:

Сграда с идентификатор № 14275.610.232.1 - търпим строеж по смисъла на § 16, ал. 1 от ПР на 3УТ, съгласно Удостоверение изх. № 3900-46/15.11.2016 г. издадено от Гл. Архитект на Община С..

Технически параметри:

ЗП - застроена площ - 55.00 m2

РЗП - разгъната застроена площ - 110.00 m2

Година на строителство, въвеждане в експлоатация - 1982 г.

Строителна система - конструкция - Смесена - стоманена конструкция - колони, ферми, двускатен покрив с покривно покритие вълнообразни етернитови платна; масивна монолитна с оградни и преградни стени от тухлена зидария, стоманобетонови плочи.

Архитектурно разпределение - два етажа; първи етаж административна част, три стаи и санитарен възел с достъп от западна и южна фасада; втори етаж - складова площ с достъп чрез стоманена стълба от работното помещения на Сграда № 2.

Довършителни работи, подобрения - Настилки - бетонова настилка и балатум, теракотни плочи. Стенно и таванско покритие - гладка варова мазилка, постно и латексово боядисване, ламперия, фаянсова облицовка.

Дограма - дървена - еднокатни прозорци, решетки от стоманени профили.

Фасади - вароциментова гладка мазилка.

Инсталации - Изпълнени Електрическа и В и К.

Извършвани ремонти - няма данни.

Състояние към настоящия момент - конструкция - задоволително технико експлоатационно състояние, архитектура и довършителни работи - задоволително технико експлоатационно състояние.

Използване  - използва се по предназначение.

Предназначение -  „за административна дейност" и складова площ.

Сграда с идентификатор № 14275.610.232.2, с площ 601 m2, брой етажи 1, начин на трайно ползване - селскостопанска сграда - търпим строеж по смисъла на § 16, ал. 1 от ПР на ЗУТ, съгласно Удостоверение изх. № 3900-46/15.11.2016 г. издадено от Гл. Архитект на Община С..

Технически параметри:

ЗП - застроена площ - 601.00 m2

Година на строителство, въвеждане в експлоатация - 1982 г.

Строителна система - конструкция - Стоманена конструкция - колони върху бетонови фундаменти, ферми, столици, двускатен покрив с покривно покритие вълнообразни етернитови платна и покривни панели от поцинкована ламарина с полиестерно покритие и топлоизолация; оградни стени от стоманобетонови елементи, стоманена дограма и стенни панели от поцинкована ламарина с полиестерно покритие и топлоизолация.

Довършителни работи, подобрения - Настилки - бетонова настилка. Стени - стоманобетонови елементи, стоманени профили и ламарина, панели от поцинкована ламарина с полиестерно покритие и топлоизолация; без таванска конструкция.

На мястото на съборената част от сграда с идентификатор № 14275.610.232.2 няма новоизградена сграда и съответно няма ново нанасяне на кадастралната карта на с. Гавраилово.

Описанието на имота описан в предварителния договор не съвпада напълно с описанието направено при отговора на въпрос № 1, тъй като подробно описаните по-горе строително ремонтни и допълнителни дейности извършени в източната част на поземления имот и източната част на сграда № 2 са извършени след сключването на този договор - 18.07.2017 г.

Пазарната стойност общо на земя, сгради и подобрения ½ ид.част е 33 658 лв., в т.ч. Земя ПИ № 14275.610.232 – ½  ид. част - 9 811 лв.; Подобрения върху земята – ½ ид. част - 687 лв.; Сграда с идентификатор № 14275.610.232.1 – ½ ид. част - 2 735 лв.; Сграда с идентификатор № 14275.610.232.2 – ½ ид. част - 20 425 лв.

Пазарната стойност на описания в предварителния договор недвижим имот към 01.10.2020 г. без сграда с идентификатор № 14275.610.232.2 по КККР на с. Гавраилово е следната:

Пазарна стойност общо на земя, сгради и подобрения ½ ид.част – 13 233 лв., в т.ч. Земя ПИ № 14275.610.232 – ½  ид. част - 9 811 лв.; Подобрения върху земята – ½  ид. част - 687 лв.; Сграда с идентификатор № 14275.610.232.1 – ½ ид. част - 2 735 лв.

В с.з. вещото лице И.Х.И. поддържа представеното заключение. Заявява, че общата експлоатационна годност на сграда с такава конструкция с носещи елементи от метал, е 50 години. Крайната пазарна цена, която е определил е така нар. справедлива пазарна стойност. Имота, който оценява, го вижда в какво състояние е и освен техническото обезценяване, приспада и други строителни недостатъци и повреди, които е преценил, че ги има. Твърди, че по носещата конструкция като цяло има начало на корозия, както при всяка една стоманена конструкция, не случайно в източния край на сградата е в по-добро състояние, защото е боядисано, или цялата конструкция към октомври 2020 г. е била в такова състояние, приспаднал е някои недостатъци. За него новоизграден строеж в имота няма. Офиса е нов строеж,  този офис е изграден в обема на съществуващата сграда, но той не е строеж, който да излиза извън очертанията. За офиса, който е изграден в обема на източната част, няма строителни книжа и документи и той не може да бъде търпим строеж, защото е изграден преди две години. Бетоновата настилка е подобрение върху земя. Преценил е, че нейното състояние е такова, че е сложил значително овехтяване. Не е оценил паркоместата, защото не били предмет на предварителния договор.

По делото е изготвена повторна съдебно-техническа експертиза от в.л. М.З.Д.. В него се сочи, че източната част на халето, определена за реално ползване от ищцовата страна, е с извършен ремонт. Премахнати са три оси от конструкцията чрез демонтиране на стоманените рамки По този начин площта е намалена на 175 м2. Подменено е покривното покритие, като амортизираните етернитови плоскости са сменени с леки термопанели. Извършено е антикорозионно обработване на откритите стоманени части Премахнати са ламаринените ограждения от юг и е изпълнено ограждане със стенни термопанели. Подменени са електро и водопроводната инсталации. В обема на сградата с леки преградни стени от гипсокартон е оформен офис за персонала на фирмата, с вътрешен санитарен възел. Площта на офиса е 48 м2 и височина 2,60 м. Подова настилка теракот, PVC дограма със стъклопакет.

Вещото лице твърди, че извършените ремонтни работи представляват текущ ремонт по смисъла на ЗУТ. Съгласно чл. 151 ал.1 т.1 от ЗУТ не се изисква разрешение за строеж. Оформянето на помещение за офис в източната част представлява промяна на предназначението на част от сградата. Предвид разпоредбата на чл.147а от ЗУТ се изисква разрешение за строеж.

За определяне на пазарната стойност на сгради с идентификатори 14275.610.232.1 и 14275.610.232.2 използва два метода сравнителен и вещен:

Оценка по метод на възстановителната стойност /Вещен метод/:

Възстановителната стойност се базира на разходите за създаване. Методът възпроизвежда разходите по създаването на аналогична нова сграда, чрез определяне на цената на отделните видове СМР, приведени към единица обем или площ. Оценителят се позовава на официална информация за средните строителни пазарни цени на различните типови еталонни сгради, публикувана в периодичното издание “Строителен обзор на Стройексперт-СЕК към датата на оценка. Инвестиционната стойност се коригира с физическото овехтяване на сградата, повреди или подобрения /ремонти/, настъпили в процеса на експлоатация.

Оценка по метода на сравнителната стойност /Пазарен аналог/:

Оценката на имота по метода на сравнителните продажби се базира на пазарните цени на сравними по местоположение и предназначение имоти и на другите действащи пазарни регулатори при сделки с недвижими имоти, удовлетворяващи изискванията за сравнимост с предмета на настоящата оценка. Сравнимите имоти са избрани от реални и актуални оферти от Агенции за недвижими имоти. Избраните имоти са с близки пазарни характеристики до оценявания имот, коригирани с коефициенти за приравняване към оценявания. При определяне на пазарната стойност по сравнителния метод е използвана публикувана информация за актуалните оферти за аналогични имоти в подобни райони. Корекционните коефициенти отразяват местонахождение, специфични особености на оценявания имот (състояние, наличие на водопровод и електрификация, перспективност - скрити възможности, състояние на общите части).

Окончателната пазарна стойност на сградите вещото лице определя като комбинация от двата метода, със съответните тегловни и корекционни коефициенти.

Пазарната стойност на сграда с идентификатор 14275.610.232.1 е 5 651 лв.

Пазарната стойност на сграда с идентификатор 14275.610.232.2 е 50 236 лв.

Съгласно данни от НСИ, натрупаната инфлация от м. юли 2017 г. до м. септември 2020 г., е 7,2%. След като се индексира сумата от 50 000 лв. с натрупаната инфлация, се получава сумата от 53 600 лв.

Дворното място, представляващо ПИ с идентификатор 14275.610.232 е с площ от 2030 м2. Изпълнена е бетонова настилка. Намира се на територията на бившия стопански двор на с. Гавраилово в непосредствена близост до жилищната територия, която е на север. В близост до имота е ж.п. линия и бензиностанция. Има добра транспортна достъпност. Съществуващите при закупуване на имота от страните по делото и отразени на кадастралната карта сгради са както следва:

Сграда с идентификатор 14275.610.232.1 с площ от 55 м2 - намира се в западната част на ПИ 14275.610.232, със стоманена носеща конструкция, представляваща рамкова конструкция от метални колони с квадратно сечение и покривни триъгълни стоманени ферми. Покривното покритие е с етернитови плоскости. Оградните зидове са тухлени, а от запад ограждането е със стоманобетонови оградни панели. Тъй като сградата е част от селскостопанско хале с голяма височина, чрез междинна плоча в обема й е изпълнено второ ниво, което се използва за склад. Достъпът до второто ниво е от съседната сграда, по метална стълба в долепеното до сградата хале, представляващо сграда с идентификатор 14275.610.232.2. Външна и вътрешна мазилка, електро и водопроводна инсталация.

Сграда 14275.610.232.1 е без направени подобрения - дограмата е амортизирана, дървена, счупени прозорци.

Сграда с идентификатор 14275.610.232.2 с площ от 601 м2 - представлява хале със стоманена носеща конструкция, изградена от метални рамки, състоящи се от метални колони с квадратно сечение и покривни триъгълни стоманени ферми. Ограждането от север е изпълнено със стоманобетонови оградни панели, а от изток има метални врати. Покривното покритие е с вълнообразни етернитови плоскости, монтирани върху метални столици. В западната част на сградата не са извършвани никакви подобрения. Боята по металната конструкция е олющена, има ръжда. Подовата настилка е бетонова, има стара електро инсталация.

Източната част на халето, определена за реално ползване от ищцовата страна, е с извършен ремонт. Премахнати са три оси от конструкцията чрез демонтиране на стоманените рамки. По този начин площта е намалена на 175 м2. Подменено е покривното покритие, като амортизираните етернитови плоскости са сменени с леки термопанели. Извършено е антикорозионно обработване на откритите стоманени части. Премахнати са ламаринените ограждения от юг и е изпълнено ограждане със стенни термопанели. Подменени са електро и водопроводната инсталации. В обема на сградата с леки преградни стени от гипсокартон е оформен офис за персонала на фирмата, с вътрешен санитарен възел. Площта на офиса е 48 м2 и височина 2,60 м. Подова настилка теракот, PVC дограма със стъклопакет.

Премахнатата част от източната част на сграда 14275.610.232.2 е с площ от 151 м2. На мястото на съборената част от сграда с идентификатор 14275.610.232.2 няма новоизградена сграда, а празно дворно място. Тъй като няма ново строителство на това място, няма ПУП, няма строителни книжа.

На мястото на съборената част от сграда с идентификатор 14275.610.232.2, няма новоизградена сграда.

Описанието на имота, описан в предварителния договор и описанието в т.1 на експертизата, не съвпадат. В източната част на ПИ 14275.610.232.2, определена за реално ползване от ищцовата страна съгласно Споразумение за ползване, са извършени строително-ремонтни дейности, подробно описани в констативната част и в отговора на въпрос 1.

Пазарна стойност на ПИ 14275.610.232 с площ 2030 м2 с подобренията е 22 289 лв.

Пазарната стойност на сграда с идентификатор 14275.610.232.1 описана в предварителния договор е 5 651 лв.

Пазарната стойност на сграда с идентификатор 14275.610.232.2 описана в предварителния договор е 41 510 лв.

Пазарната стойност на описания в предварителния договор имот без сграда с идентификатор 14275.610.232.2 е 27 940 лв. Пазарната стойност на ½ ид. част е 13 970 лв.

В с.з. вещото лице М.З.Д. поддържа изготвеното заключение. Посочва, че носещата конструкция е със стоманените рамки, които са съставени от стоманени колони със стоманени ферми, между тези рамки има стоманени столици и върху тях е покривното покритие. Столиците са еднакви. Някои от тях са премахнати, защото покривното покритие е по-леко и няма нужда от тях. Има премахнати столици, но не счита, че това е промяна на конструкцията на сградата, защото са премахнати и цели рамки. Текущ ремонт е извършен на останалата част от сградата, след като са демонтирани три оси от сградата в предишния й вариант. Демонтирането на три оси не се отразява на сигурността на сградата, защото конструкцията е такава, сглобяема е. Извършен е текущ ремонт на източната част, която е останала и която е в момента.  Сочи, че от 2021 г. са аналозите, това е неин личен архив, това са реални сделки, продадени терени в землищата на тези населени места, информация от сключените договори, продадени на търг от Министерство на земеделието. Това са празни терени. Ползвала е метода на пазарните аналози в Приложение 1. Пазарния аналог № 2 представлява поземлен имот с площ 8 дка, с построена в него сграда със застроена площ 719 кв.м., с НТП селскостопанска сграда. Като е търсила пазарни аналози по текущи оферти счита, че този аналог е подходящ. Този аналог като е правила оценката е бил реален и го е приравнила. Това са населени места, към които пазарния интерес е аналогичен. Експлоатационната годност на сградите според тяхната конструкция е регламентирана в Наредба № 3 за основните положения за проектиране на конструкциите на строежите и въздействията върху тях. Експлоатационната годност на сградите със стоманени конструкции е 50 години. Това не означава, че след тези години сградата ще падне. Това е едно понятие, от което после произтичат множество коефициенти, които се използват от проектантите при проектирането на сградите. Счита, че понятията обща експлоатационна годност и проект на експлоатационен срок на конструкциите, са едно и също. Понятието остатъчна експлоатационна годност е оставащия срок до 50 години. Тази стойност ако е отрицателна и при сградата не са извършвани никакви подобрения и никакви ремонтни работи, амортизационна й стойност е станала нула. Физическото износване е функция на ефективната възраст и общата експлоатационна годност. В т.10, строителните недостатъци и нормативните несъответствия, включват например това, че сградата е строена преди 1987 г., когато са приети нормите за земетръсно строителство и всички сгради проектирани и строени преди тази дата, е прието нормативно несъответствие към действащата нормативна уредба. Приема се, че това нормативно несъответствие оказва влияние върху стойността на сградата, защото в сградите строени след това, са влагани повече строителни материали и са по-скъпи. Освен това в сградата не са извършвани никакви ремонтни работи. Съществува понятието еталонни цени на единица площ за различните видове сграда според тяхното  предназначение и конструкция и в тези еталонни цени, ако например стойността на 1 кв.м. е 100 лева. С тези еталонни цени е направена разбивка какво влиза и като е стъпила на тази предпоставка, е преценила процент обезценяване. В източната част на имота е извършено рехабилитиране на стоманената конструкция, дограмите са подменени, има нова инсталация.  За този изграден офис в източната част, няма издадено разрешение за строеж.

            По делото е назначена тройна съдебно-строителна експертиза, изготвена от вещите лица И.Х.И., М.З.Д. и П.К.Д..

В заключението вещите лица сочат, че сграда с идентификатор 14275.610.232.1 с площ 55 м2 се ползва от ответната страна. Сграда с идентификатор 14275.610.232.1 се намира в западната част на ПИ 14275.610.232, със стоманена носеща конструкция, представляваща рамкова конструкция от метални колони, изпълнени от два U профила, заварени с планки на кутия и покривни триъгълни стоманени ферми. Покривното покритие е с етернитови плоскости. Оградните зидове са тухлени, а от запад ограждането е със стоманобетонови оградни панели. Тъй като сградата е част от селскостопанско хале с голяма височина, чрез междинна плоча в обема й е изпълнено второ ниво, което се използва за склад. Достъпът до второто ниво е от съседната сграда, по метална стълба от сграда с идентификатор 14275.610.232.2.

Сграда 14275.610.232.1 е без направени подобрения след 18.07.2017 г. - дограмата е амортизирана, дървена и на места със счупени прозорци.

Източната част на халето (сграда с идентификатор 14275.610.232.2), определена за реално ползване от ищцовата страна, е с извършен ремонт:

В източната част, определена за ползване от ищцовата страна, са премахнати три оси от конструкцията чрез демонтиране на стоманените рамки. По този начин площта е намалена на 175 м2. Подменено е покривното покритие, като амортизираните етернитови плоскости са сменени с леки термопанели. Извършено е антикорозионно обработване на откритите стоманени части. Премахнати са ламаринените ограждения от юг и е изпълнено ограждане със стенни термопанели. Подменени са електро- и водопроводната инсталации. В обема на сградата с леки преградни стени от гипсокартон е оформен офис за персонала на фирмата, с вътрешен санитарен възел. Площта на офиса е 48 м2 и височина 2,60 м. Подова настилка теракот, PVC дограма със стъклопакет.

Извършеното преустройство - оформяне на помещение за офис в източната част представлява промяна на предназначението на част от сградата. Предвид разпоредбата на чл.147а от ЗУТ се изисква разрешение за строеж, каквото не е налично.

Вещите лица считат, че предвид наличната информация по сключените договори за продажба, пазарната стойност на 1 м2 дворно място в стопанския двор на с. Гавраилово е 10,30 лв.

Тройната експертиза потвърждава пазарната стойност на процесния ПИ 14275.610.232 с площ 2030 м2, която е 20 909 лв.

Общата експлоатационна годност за процесните сгради е експертно определена. Тя е периода, през който конструкцията на сградата ще бъде ползвана по предназначение - при обичайно поддържане и без да се налага извършване на значителен ремонт.

Съгласно стандарта за оценяване физическият живот на сграда е периодът, през който обектът/активът може да бъде използван, преди да се износи напълно или да не може да бъде поправен по икономичен начин, при допускане за текуща поддръжка, но без да се взема предвид какъвто и да било потенциал за основен ремонт. Той отразява степента на физическо обезценяване на актива.

Настоящата експертиза, потвърждава оценката по „Вещен метод“ на единичната експертиза, изслушана в съдебно заседание на 18 януари 2022 г.

Настоящата експертиза, потвърждава оценката по „Метод на сравнителната стойност“ на единичната експертиза, изслушана в съдебно заседание на 18 януари 2022 г. Окончателните пазарни стойности на сградите са определени като комбинация от двата метода със съответните тегловни и корекционни коефициенти.

Пазарна стойност на сграда с идентификатор 14275.610.232.1 е 5 651 лв.

Пазарна стойност на сграда с идентификатор 14275.610.232.2 е 50 236 лв.

Съгласно данни от НСИ, натрупаната инфлация от м.юли 2017 г. до м.септември 2020 г., е 7,2%. След като се индексира сумата от 50 000 лв. с натрупаната инфлация, се получава сумата от 53 600 лв.

Дворното място, представляващо ПИ с идентификатор 14275.610.232 е с площ от 2030 м2. Изпълнена е бетонова настилка. Намира се на територията на бившия стопански двор на с. Гавраилово, в непосредствена близост до жилищната територия, която е на север. В близост до имота е ж.п. линия и бензиностанция. Има добра транспортна инфраструктура. Съществуващите при закупуване на имота от страните по делото и отразени на кадастралната карта сгради са както следва:

Сграда с идентификатор 14275.610.232.1 с площ от 55 м2 - намира се в западната част на ПИ 14275.610.232, със стоманена носеща конструкция, представляваща рамкова конструкция от метални колони от два U профила, заварени на кутия с планки, образуващи квадратно сечение и покривни триъгълни стоманени ферми. Покривното покритие е с етернитови плоскости. Оградните зидове са тухлени, а от запад ограждането е със стоманобетонови оградни панели. Тъй като сградата е част от селскостопанско хале с голяма височина, чрез междинна плоча в обема й е изпълнено второ ниво, което се използва за склад. Достъпът до второто ниво е от съседната сграда, по метална стълба от сграда с идентификатор 14275.610.232.2 Външна и вътрешна мазилка, електро и водопроводна инсталация.

Сграда 14275.610.232.1 е без направени подобрения - дограмата е амортизирана, дървена, счупени прозорци.

Сграда с идентификатор 14275.610.232.2 с площ от 601 м2, представлява хале със стоманена носеща конструкция, изградена от метални рамки, състоящи се от метални колони от два U профила, заварени на кутия с планки, образуващи квадратно сечение и покривни триъгълни стоманени ферми. Ограждането от север е изпълнено със стоманобетонови оградни панели, а от изток има метални врати. Покривното покритие е с вълнообразни етернитови плоскости, монтирани върху метални столици. В западната част на сградата не са извършвани никакви подобрения. Боята по металната конструкция е олющена, има ръжда. Подовата настилка е бетонова, има стара електро инсталация.

Премахнатата част от източната част на сграда 14275.610.232.2 е с площ от 151 м2 На мястото на съборената част от сградата няма новоизградена сграда, а празно дворно място. Тъй като няма ново строителство на това място, няма ПУП, няма строителни книжа.

На мястото на съборената част от сграда с идентификатор 14275.610.232.2 няма новоизградена сграда и затова не е нанесена на кадастралната карта на с. Гавраилово.

Описанието на имота, описан в предварителния договор, и описанието в т.1 на експертизата, не съвпадат. В източната част на ПИ 14275.610.232.2, определена за ползване от ищцовата страна съгласно Споразумение за ползване, са извършени строително-ремонтни дейности, подробно описани в констативната част и в отговора на въпрос 1.

Цената на описания в предварителния договор имот е както следва:

Пазарна стойност на ПИ 14275.610.232 с площ 2030 м2 с подобренията 22 289 лв.

Пазарна стойност на сграда с идентификатор 14275.610.232.1 описана в предварителния договор е 5 651 лв.

Пазарната стойност на сграда с идентификатор 14275.610.232.2, описана в предварителния договор е 41 510 лв.

Пазарната стойност на целия имот описан в предварителния договор поотделно и пропорционално на съсобествеността е 69 450 лв., на ½ ид. част – 34 725 лв.

Пазарната стойност на описания в предварителния договор имот без сграда с идентификатор 14275.610.232.2 е 27 940 лв. Пазарната стойност на ½ ид. част е 13 970 лв.

В с.з. вещите лица поддържат изготвеното заключение. Заявяват, че махането на трите оси се отнася към направеното преустройство на източната част и експертизата категорично е записала, че за направеното преустройство се изисква разрешение за строеж. Оценяват земята, за това са взети пазарните стойности на други празни имоти и това са действително реализирани сделки, постигнати на търг цени в стопански дворове. Общата експлоатационната годност на сградите с метална конструкция е 50 години. Остатъчната е разликата между общата експлоатационна годност и възрастта на сградата към момента на оценяването. Няма нормативен документ, който да урежда общата експлоатационна годност. Законодателят смята, че експлоатационният срок е период от време, през който строежа трябва да бъде поддържан, за да осъществява съществените изисквания към строежа. Тази сграда няма първоначално противетрови връзки, което е много съществено за такава сграда. Тя не е осигурена срещу вятър, както и срещу пожар. Това се отнася за тази част, която не е поддържана, западната. Източната част също няма противоветрови връзки. 

            Горната фактическа обстановка  съдът прие за безспорно установена след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, които като безпротиворечиви и неоспорени от страните, кредитира изцяло.

            Установеното от фактическа страна,  мотивира следните правни изводи         

Предявеният иск е за обявяване на окончателен на сключен предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот с пр. осн. чл. 19, ал.3 от ЗЗД. Не е спорно между страните, че с Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 18.07.2017 г., сключен между страните по делото, ответникът като продавач се е задължил да прехвърли на купувача- ищец в производството  ½ ид. част от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № 14275.610.232, находящ се в с. Гавраилово, общ. С., обл. С., с площ 2030 кв.м., ведно с построените в имота СГРАДА с идентификатор № 14275.610.232.1 с площ 55 кв.м. и сграда с идентификатор № 14275.610.232.2 с площ 601 кв.м. /селскостопански сгради, търпими строежи/ за сумата 50 000 лева, която сума купувача ще заплати на продавача до 01.10.2020 г. Страните са договорили да сключат окончателен договор до 01.10.2020 г. като се явят пред нотариус.

Предварителният договор е в писмена форма, съгласно изискването на чл. 19, ал. 1 от ЗЗД, и съобразно разпоредбата на чл. 19, ал. 2 от ЗЗД, съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.

Между страните по предварителния договор през 2018 г. е сключено споразумение за ползването на съсобствения имот, като източната ½ ид. част от поземления имот реално ще се ползва от Чочовен Лайнс ООД, а западната ½ ид. част реално ще се ползва от Д.  И.Д..

П.Д.П.в качеството си на представляващ Чочовен Лайнс ООД и Д.Д. са дали съгласие, че всеки може да прави промени и подобрения, без да пречи на другия в използваните части и никой няма да има претенции от насрещната страна. 

 Правото да се иска сключване на окончателен договор е потестативно право, защото чрез упражняването му се постига правна промяна - сключва се окончателен договор между страните, считано от деня на влизане в сила на съдебното решение.

Освен наличието на правен интерес, предпоставките, за да бъде уважен иска по чл. 19, ал.3 от ЗЗД са следните: 1. наличие на валиден договор между страните - в писмена форма когато за окончателния договор е предвидена нотариална или нотариално заверена форма и да съдържа клаузи относно съществените условия на окончателния договор предмет - индивидуализиран по местоположение, граници, площ и цена,  липса на сключен окончателен договор;  ищецът да изпълнил задължението си ,  да е настъпил падежът на задължението за сключване на окончателен договор т.е. моментът, определен в предварителния договор за сключване на окончателния; да са налице особените изисквания за сключването на окончателен договор: годен обект на сделката; ответникът като прехвърлител, продавач действително да има право на собственост върху имота; прехвърлителят или учредителят на вещни права върху недвижим имот няма непогасени подлежащи на принудително изпълнение публични държавни и общински задължения.

В случая е налице валидно сключен предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот, подробно описан в договора. Имотът е индивидуализиран, посочена е цената, настъпил е падежът на задължението за сключване на окончателен договор.

С отговора на исковата молба ответникът оспорва предявеният иск за сключване на окончателен договор, тъй като липсва идентичност между описания в предварителния договор обект на договаряне, а именно сграда с идентификатор № 14275.610.232.2, като на място тази сграда представлява две различни сгради, едната от които се владее и ползва от ответника, а в частта ползвана от ищцовото дружество е извършено незаконно строителство  без съгласието на другия съсобственик, като същата е намалена от 301 кв.м. на 175 кв.м.

От приетата по делото тройна съдебно- строителна експертиза се установи, че сграда с идентификатор 14275.610.232.1 с площ 55 м2 се ползва от ответната страна. Сградата е без направени подобрения след 18.07.2017 г. - дограмата е амортизирана, дървена и на места със счупени прозорци.

Източната част на халето сграда с идентификатор 14275.610.232.2, определена за реално ползване от ищцовата страна, е с извършен ремонт:

В източната част, определена за ползване от ищцовата страна, са премахнати три оси от конструкцията чрез демонтиране на стоманените рамки. По този начин площта е намалена на 175 м2. Подменено е покривното покритие, като амортизираните етернитови плоскости са сменени с леки термопанели. Извършено е антикорозионно обработване на откритите стоманени части. Премахнати са ламаринените ограждения от юг и е изпълнено ограждане със стенни термопанели. Подменени са електро- и водопроводната инсталации. В обема на сградата с леки преградни стени от гипсокартон е оформен офис за персонала на фирмата, с вътрешен санитарен възел. Площта на офиса е 48 м2 и височина 2,60 м. Извършеното преустройство - оформяне на помещение за офис в източната част представлява промяна на предназначението на част от сградата. Предвид разпоредбата на чл.147а от ЗУТ се изисква разрешение за строеж, каквото не е налично.

Премахнатата част от източната част на сграда 14275.610.232.2 е с площ от 151 м2 . На мястото на съборената част от сградата няма новоизградена сграда, а празно дворно място. Тъй като няма ново строителство на това място, няма ПУП, няма строителни книжа.

На мястото на съборената част от сграда с идентификатор 14275.610.232.2 няма новоизградена сграда и затова не е нанесена на кадастралната карта на с. Гавраилово.

В с.з. вещите лица заявяват, че махането на трите оси се отнася към направеното преустройство на източната част и че за направеното преустройство се изисква разрешение за строеж.

В случая имотът, посочен в предварителния договор и този, за който се иска обявяване на договора за окончателен, са различни. И тази разлика се изразява в премахване на 151 м2 от сграда  с идентификатор 14275.610.232.2 . На мястото на съборената част от сградата няма новоизградена сграда, а празно дворно място. Площта е намалена на 175 м2. Т.е сградата не съществува във вида, в който е била към момента на подписване на предварителния договор. Извършени са в останалата част от сградата, ползвана от ищеца конструктивни промени, подобрения, описани по- горе, като , извършеното преустройство - оформяне на помещение за офис в източната част представлява промяна на предназначението на част от сградата и предвид разпоредбата на чл.147а от ЗУТ се изисква разрешение за строеж, каквото не е налично.

Така първоначално съществувалият имот, идеална част от който е предмет на предварителния договор, не е  идентичен с имота, съществуващ към настоящия момент с извършено преустройство на сграда с идентификатор 14275.610.232.2, както и премахване на част от нея.

До извод за идентичност не би могло да се достигне и при тълкуване изразената в споразумение за разпределение ползването на съсобствения имот  съгласие на страните да ползват своята част така, както намерят за добре, променят, построяват, надстрояват. Не е постигнато споразумение за премахване на част от построените в имота сгради. Дори да се приеме, че ищцовото дружество е извършило подобрения , промяна в предназначението на сградата и конструктивни промени на същата, предвид постигнатото между страните съгласие за това в споразумението за ползване, то тези промени са извършени без съответните разрешения съгласно разпоредбата на чл.147а от ЗУТ.

Предвид изложеното предявеният главен иск за обявяване на предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот  от 18.07.2017 г. следва да се отхвърли като неоснователен.

Ищцовото дружество при условията на евентуалност е предявил иск  за обявяване на предварителния договор, сключен между страните на 18.07.2017 г. за окончателен относно поземлен имот с идентификатор 14275.610.232, находящ се в с. Гавраилово, общ. С. с площ 2030 кв.м. и построената в имота сграда с идентификатор 14275.610.232.1 с площ 55 кв.м.

С решение № 1183/01.11.00 г. по гр.дело № 57/00 г. и Реш.№ 455/27.05.04 г. по гр.дело № 735/03 г. - и двете на II г.о. на ВКС е прието,  че предмет на предварителния договор могат да бъдат няколко недвижими вещи, но предметът на иска по чл. 19, ал.3 от ЗЗД може да бъде за част от уговорената между страните престация, както и че предварителен договор може да бъде обявен за окончателен само за част от уговорената в него престация, стига да може да се установи точната воля на страните за определен обект от договора / Реш.№ 475/08.06.10 г. по гр.дело № 1311/09 г.-ІІІ г.о. на ВКС по чл. 290 от ГПК.

Налице е задължителна съдебна практика, материализирана с Реш.№ 475/08.06.10 г. по гр.дело № 1311/09 г. на ІІІ-то г.о. на ВКС, съгласно която "когато е обещано прехвърляне на правото на собственост върху няколко недвижими вещи при уговорена обща цена, а с иска по чл. 19, ал.3 от ЗЗД не е заявено цялото право, цената на всеки отделен обект е установима с помощта на вещо лице.

Установи се, че страните са сключили предварителен договор за покупко продажба на ½ ид. част от имот с идентификатор 14275.610.232, находящ се в с. Гавраилово, общ. С. с площ 2030 кв.м.,  сграда с идентификатор 14275.610.232.1 с площ 55 кв.м. и сграда с идентификатор 14275.610.232.2.

От заключението на приетата по делото съдебно- строителна експертиза се установи, че сграда 14275.610.232.2 не е идентична към момента със сградата по отношение на която страните са подписали предварителния договор на 18.07.2017 г., поради което с мотивите , изложени по- горе съдът е счел за  неоснователен предявеният главен иск за сключване на окончателен договор по отношение на всички имоти, за които страните са постигнали съгласие при сключването на предварителния договор.

Сграда с идентификатор 14275.610.232.1 с площ от 55 м2 се  намира се в западната част на ПИ 14275.610.232 и е  без направени подобрения, т.е във вида, в който е била към момента на подписване на предварителния договор за покупко- продажба.  

Страните по предварителния договор са определили цена на ½ ид. части от  ПИ и двете сгради , собственост на ответника в общ размер на сумата 50 000 лева. , като са договорили цената на имота в момента на продажбата да се формира, като се отчетат промените на икономическите условия и настъпилите инфлационни процеси с изготвянето на анекс за това към основния договор. На 01.10.2020 г. е настъпил падежът за сключването на окончателен договор.

Вещите лица по приетата тройна съдебно- строителна експертиза са  определили стойностите в лева на цените на процесните недвижими вещи поотделно, пропорционално спрямо стойностите им в данъчната оценка, отнесени към сумата, която ще се получи след индексиране на 50 000 лева към 01.10.2020 г..

В първата таблица на заключението на стр. 10  е  определена  стойността на сграда с идентификатор 14275.610.232.1 с площ от 55 м2 в размер на 3 221 лева и на поземления имот с идентификатор  14275.610.232  в размер на 15 062 лева, или общо възлиза на сумата 18283 лева.

Ищцовото дружество не е заплатило цената , определена по общо съгласие на страните  в предварителния договор.

Неплащането  обаче на цената не е основание за отхвърляне на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Ищецът разполага с потестативното право да иска обявяване на предварителния договор за окончателен и ако не е заплатил цената-изцяло или отчасти.

По делото се установи настъпването на падежа на задължението за сключване на окончателен договор – 01.10.2020 г., наличието на годен обект на правото на собственост и установена собственост на продавача по предварителния договор. С решение № 28 от 01.07-2011 г. на ВКС по т. д. № 207/2010 г. на II т.о. на ВКС е прието, че неизпълнението на задължението по предварителния договор и неизправността на ищеца не е пречка за упражняване на преобразуващото му право да се иска обявяване на предваритлния договор за окончателен. Ако се установи, че купувачът не е заплатил изцяло или отчасти цената, за съда съществува правната възможност на осн. чл. 362, ал.1 от ГПК да постанови решение заместващо окончателния договор, при условие ищецът да изпълни задължението си.

 С оглед гореизложеното следва предварителният договор  по отношение на ПИ с идентификатор № 14275.610.232 и сграда с идентификатор №  14275.610.232.1 с площ 55 кв.м. да се счита обявен за окончателен при условие, че купувачът заплати на продавача продажната цена от 18283 лева в двуседмичен срок от влизането на решението в сила.

На основание чл. 364, ал. 1 от ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати по сметка на Община- С. местен данък съгласно разпоредбата на чл. 47, ал.2 от ЗМДТ във връзка с  чл. 5, ал.1 от Наредбата за определяне размера на местните данъци на територията на Община С. в размер на 493.64 лева, нотариална такса в размер на 226.76 лв. на осн. т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД по сметка на СлРС..

Ищцовото дружество следва да заплати сумата от 18.28 лв., съгласно чл. 2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията за вписването на прехвърлянето на имота.

За тези суми следва да бъде вписана възбрана върху имота, съгласно разпоредбата на чл. 364, ал.1 от ГПК, като заверен препис на решението не следва да се издава до представянето на доказателства за заплащането на тези разноски по прехвърлянето на имота, съгласно разпоредбата на чл. 364, ал.2 от ГПК.

На осн. чл. 78, ал.1 от ГПК предвид изхода на процеса, съдът следва да осъди ответника да заплати на ищеца сторените разноски в производството , съразмерно с уважената част от исковете в размер на 1069 лева адв. възнаграждение, д.т. в размер на 50 лева, възнаграждение за вещи лица в размер на 125 лева за вещо лице.

Ищцовото дружество дължи на ответника разноски , съразмерно с отхвърлената част от исковете на осн. чл. 78, ал.3 от ГПК в размер на 1 000 лева адв. възнаграждение, депозит за вещи лица в размер на 875 лева.

            Водим от гореизложеното, съдът

 

Р        Е        Ш       И   :

 

               ОТХВЪРЛЯ предявеният „ЧОЧОВЕН ЛАЙНС” ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление с. Голямо Чочовени, общ. С., представлявано от П.Д.П.– управител против Д.И.Д., ЕГН **********,*** иск за обявяване за окончателен на предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот от 18.07.2017 г. относно  ½ ид. част от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № 14275.610.232, находящ се в с. Гавраилово, общ. С., обл. С. с площ 2030 кв.м., ведно е построените в имота СГРАДА с идентификатор № 14275.610.232.1 с площ 55 кв.м. и сграда с идентификатор № 14275.610.232.2 с площ 601 кв.м. заедно с останалите подобрения и трайните насаждания в имота като неоснователен.

              

 

ОБЯВЯВА предварителен договор за покупко-продажба на недживим имот от 18.07.2017 г., сключен между Д.И.Д., ЕГН **********,*** и „ЧОЧОВЕН ЛАЙНС” ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление с. Голямо Чочовени, общ. С., представлявано от П.Д.П.– управител, за ОКОНЧАТЕЛЕН относно 1/2 ид. част от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № 14275.610.232, находящ се в с. Гавраилово, общ. С., обл. С. с площ 2030 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана,  начин на трайно ползване: за стопански двор, номер по предходен план : 232, при съседи: поземлени имоти с идентификатори № 14275.610.230, № 14275.610.354, 14275.610.226, 14275.502.681, 14275.610.223, 14275.610.49 ведно е построените в имота СГРАДА с идентификатор № 14275.610.232.1 с площ 55 кв.м. , брой етажи: един, селскостопанска сграда, заедно с останалите подобрения и трайните насаждения в имота, подробно описан в НА № 108, т.4, рег. № 5447, дело № 568 от 2016 г. на нотариус с рег. № 092 на НК, ПРИ УСЛОВИЕ, че ищецът ЧОЧОВЕН ЛАЙНС” ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление с. Голямо Чочовени, общ. С., представлявано от П.Д.П.– управител в двуседмичен срок от влизане в сила на настоящото решение изпълни насрещното си задължение и заплати на ответника Д.И.Д., ЕГН **********,*** от 18283 лева, представляваща продажната цена .

ОСЪЖДА„ЧОЧОВЕН ЛАЙНС” ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление с. Голямо Чочовени, общ. С., представлявано от П.Д.П.– управител да заплати на Община С. местна такса в размер на 493.64 лв. на основание чл. 364, ал.1 от ГПК, за която да се впише възбрана върху имота и в полза на Районен съд С. 226.76 лв. нотариална такса, както и на Агенция по вписване 18.28 лв. за вписване.       

НАРЕЖДА на основание чл. 364, ал.1 от ГПК да се впише възбрана върху недвижимия имот: 1/2 ид. част от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № 14275.610.232, находящ се в с. Гавраилово, общ. С., обл. С. с площ 2030 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана,  начин на трайно ползване: за стопански двор, номер по предходен план : 232, при съседи: поземлени имоти с идентификатори № 14275.610.230, № 14275.610.354, 14275.610.226, 14275.502.681, 14275.610.223, 14275.610.49 ведно е построените в имота СГРАДА с идентификатор № 14275.610.232.1 с площ 55 кв.м. , брой етажи: един, селскостопанска сграда, заедно с останалите подобрения и трайните насаждения в имота, за посочените разноски дължими от „ЧОЧОВЕН ЛАЙНС” ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление с. Голямо Чочовени, общ. С., представлявано от П.Д.П.– управител.

       

Препис от решението да се изпрати на съдията по вписванията при РС-С. за вписване на възбраната. 

Препис от решението да се издаде след доказване на заплащането на дължимите разноски по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.               

ОСЪЖДА Д.И.Д., ЕГН ********** да заплати на  ЧОЧОВЕН ЛАЙНС” ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление с. Голямо Чочовени, общ. С., представлявано от П.Д.П.– управител разноски в размер на 1244 лева..       

ОСЪЖДА ЧОЧОВЕН ЛАЙНС” ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление с. Голямо Чочовени, общ. С., представлявано от П.Д.П.– управител да заплати на Д.И.Д., ЕГН ********** разноски в размер на 1875 лева.

 

            Решението подлежи на обжалване пред СлОС в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

                   

 

РАЙОНЕН СЪДИЯ: