№ 305
гр. София, 02.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-4, в публично заседание на трети
февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Никола Чомпалов
при участието на секретаря Анелия Й. Груева
като разгледа докладваното от Никола Чомпалов Търговско дело №
20211100902445 по описа за 2021 година
СГС е сезиран с искова молба от „Ю.к.****“ ЕООД, с която е предявен срещу Министерство
на културата иск с правно основание чл.230 ал.1 ЗЗД. Твърди се от ищеца, че е сключил с
ответника договор за наем N РД 11-00-14/12.03.2012 г., по който са му отдадени под наем
обекти, находящи се в ж.к.“Изток“, ул.“****. Според ищеца със заповед N ДС -20-
2/12.11.2021 г. на областния управител е постановено изземване на ползваните под наем
имоти, но липсва основание за издаване на заповедта, защото ищецът в качеството на
наемател е изпълнявал своите задължения и е плащал по договора за наем дължимата
наемна цена и режийните разходи. Поддържа се, че съществуването на наемното
правоотношение се установява и от издаваните от ответника фактури. С молба от 14.12.2021
г. ищецът е заявил, че поддържа иска само по отношение на имотите, предмет на договора за
наем от 2012 г., и е извършено уточнение на иска, който е заявен с осъдителен петитум.
Иска се от ищеца ответникът да бъде осъден да предаде отдадените под наем помещения по
договор за наем N РД 11-00-14/12.03.2012 г.
Ответникът е подал писмен отговор, с който оспорва иска с възражението, че поради
неизпълнение на задълженията по договорите за наем с уведомление N 94-00-
1847/12.07.2021 г. е отправено предизвестие на основание чл.12 б.“в“ от договора за наем от
12.03.2012 г. и на основание чл.14 ал.3 от договора за наем от 09.10.2015 г., поради което с
изтичане на едномесечния срок от 14.07.2021 г., когато е връчено предизвестието, наемните
правоотношения с прекратени. Поддържа се от ответника, че към 12.07.2021 г.
неизпълнените задължения по договора за наем от 12.03.2021 г. са в размер на 9169,20 лв. –
наемна цена за м.05, м.06 и м.07.2021 г., а неизпълнените задължения за наемна цена по
договора от 09.10.2015 г. са в размер на 9489,60 лв. - наемна цена за м.05, м.06 и м.07.2021 г.
Освен това по двата договора не е изплатено задължение за консумативи в общ размер на
1
133 108,81 лв. – за периода м.10.2015 г. – м.11.2018 г. Поради неизпълнените задължение е
била издадена заповед N ДС -20-2/12.11.2021 г. на областния управител, с която е
постановено изземване на имотите.
Ищецът е подал допълнителна искова молба, с която поддържа предявените искове с
довода, че наемното правоотношение не е било прекратено, защото уведомлението на ищеца
не е било получено. Оспорва се товарителницата от 12.07.2021 г. да е доставена до ищеца.
Поддържа се, че наемното правоотношение продължава да съществува, поради което е
налице „преждевременно“ изгонване на ищеца в качеството му на наемател. Оспорва се да е
налице неизпълнено задължение по някой от договорите за наем, а последното плащане от
м.10.2021 г. е било върнато от ответника.
Ответникът е подал допълнителен отговор, с който поддържа оспорванията на иска с
довода, че писмо изх.N 94-00-1847/12.07.2021 г., с което е отправено предизвестието за
прекратяване на договора за наем, е било връчено на 14.07.2021 г. на лице, което се е
намирало на адреса за кореспонденция на ищеца, а това се установява от известието за
доставяне на куриерската служба. Пратката е получена от лице с име „К.“, което е посочено
от ищеца като лице за контакт.
Представен е договор за наем N РД11-00-14/12.03.2012 г., от който се установява, че
между страните е възникнало облигационно наемно правоотношение, по което ответникът е
поел задължението да предостави на ищеца ползването на обекти, находящи гр.София,
ж.к.“Изток“, ул.“**** – обособен обект с площ от 365.05 кв.м., ет.3, бл.4 от сградата и
обособен обект с площ от 93,87 кв.м. на ет.2, бл.5Б от сградата, срещу което ищецът е поел
задължението да плаща наемна цена от 3056,40 лв.
Представена е фактура N 4123/07.06.2021 г., в която се сочи от Министерство на
културата, че за м.06.2021 г. има вземане по договора от 2012 г. в размер на 2547 лв. без
ДДС и 2636 лв. без ДДС по договора от 2015 г.
Представена е фактура N 4132/05.07.2021 г., в която се сочи от Министерство на
културата, че за м.06.2021 г. има вземане по договора от 2012 г. в размер на 2547 лв. без
ДДС и 2636 лв. без ДДС по договора от 2015 г.
Представена е фактура N 4152/05.07.2021 г., в която се сочи от Министерство на
културата, че за м.06.2021 г. има вземане по договора от 2012 г. в размер на 2547 лв. без
ДДС и 2636 лв. без ДДС по договора от 2015 г.
Представено дебитно известие N 4159/30.09.2021 г., в която се сочи от Министерство на
културата, че за м.08.2021 г. има вземане за консумативи в размер на 3054,97 лв.
Представена е фактура N 4142/05.08.2021 г., в която се сочи от Министерство на
културата, че за м.10.2021 г. има вземане по договора от 2012 г. в размер на 2547 лв. без
ДДС и 2636 лв. без ДДС по договора от 2015 г.
Представена е фактура N 4162/05.10.2021 г., в която се сочи от Министерство на
културата, че за м.10.2021 г. има вземане по договора от 2012 г. в размер на 2547 лв. без
ДДС и 2636 лв. без ДДС по договора от 2015 г.
2
Представено е писмо изх.N 94-00-1877/12.07.2021 г., с което ответникът е уведомил
ищеца, че отправя едномесечно предизвестие на основание чл.12 б.“в“ от договора за наем
от 2012 г. и по чл.14 от договора за наем от 2015 г. поради неплащане на две наемни вносни
и/или двумесечен размер на консумативите.
Представена е товарителница, в която се сочи, че изпратената от ищеца куриерска пратка
е получена от ищеца на 14.07.2021 г. от служител К..
Представени са административния сведения на кандидата за участие в търг с тайно
наддаване по наем от 09.04.2015 г., в който ищецът е посочил лицето М. Д. К. като лице за
контакт.
Представена е справка за разпределение на разходите в сградата на ул.“****.
Представено е платежно нареждане от 15.07.2021 г., в което се сочи, че ищецът е платил
на ответника сумата от 21 293,28 лв. – по фактура N 004114-23/05.07.05-06.2021 и
411/29.04.2021 г.; 4120/31.05.2021 г.
Представено е платежно нареждане от 13.08.2021 г., в което се сочи, че ищецът е платил
на ответника сумата от 8 118,90 лв. – по фактура N 4132/05.07.2021 и 4130/30.06.2021 г.
Представено е платежно нареждане от 20.08.2021 г., в което се сочи, че ищецът е платил
на ответника сумата от 8 222 лв. – по фактура N 4142/05.08.2021 и 4138/30.07.2021 г.
Представено е платежно нареждане от 14.10.2021 г., в което се сочи, че ищецът е платил
на ответника сумата от 10534,55 лв. – по фактура N 4152/07.09.2021 г. и N 4148/31.08.2021 г.
Установява се от заключението на ССЕ, че дължимите по двата договора задължения са
погасени чрез плащания, но със забава. Вещото лице е констатирало, че в справка за
м.12.2018 г. е отбелязано задължение на ищеца за консумативи в размер на 133 108,82 лв.
към 31.12.2018 г., а за 2021 г. неплатените консумативи са за м.09, м.10 и м.11 – 12 577,80
лв.
Установява се от доп.заключение на ССЕ и от обясненията на в.лице в съдебното
заседание, че в търговските книги на ищеца са направени записвания за задължение от
18 732,20 лв. към 31.12.2018 г.; към 31.12.2020 г. е вписано задължение от 67 650,25 лв.,
която се формира от неплатен наем от 49 756,80 лв. и неплатени консумативи от 17 893,45
лв., а към 31.12.2021 г. липсват вписани задължения.
Установява се от показанията на св.М. К., че е работела като „счетоводител“ в „Аз Медия“
ЕАД, което е обслужвало ищеца. До 2019 г. свидетелят е подписвал документи за начислени
на ищеца суми за консумативи, а след това не е подписвал документи, защото е ползвал
отпуск. Свидетелят е заявил, че не е положил подписи върху документите на лист 253 – лист
273 по делото.
При така установената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни
изводи:
3
Предмет на спора пред първоинстанционния съд е иск с правно основание чл.230 ал.1
ЗЗД.
Установи се от представения договор за наем N РД11-00-14/12.03.2012 г., че между
страните е възникнало облигационно наемно правоотношение за срок от 10 години, по което
ответникът е поел задължението да предостави на ищеца ползването на обекти, находящи
гр.София, ж.к.“Изток“, ул.“**** – обособен обект с площ от 365.05 кв.м., ет.3, бл.4 от
сградата и обособен обект с площ от 93,87 кв.м. на ет.2, бл.5Б от сградата, срещу което
ищецът е поел насрещното задължение да плаща наемна цена от 3056,40 лв. на всяко 5-то
число от месеца.
Не се спори, че възникналото между страните наемно облигационно правоотношение е
съществувало до 12.07.2021 г., когато ответникът в качеството на наемодател е упражнил
правото едностранно да прекрати предсрочно договора за наем поради неизпълнение на
задължението на ищеца да плаща наемна цена и консумативи. Спорният по делото въпрос е
дали предизвестието на наемодателя за прекратяване на договора за наем е достигнало до
насрещната страна – ищеца наемател, както и дали ищецът в качеството на наемател е
неизправна по договора за наем страна. Тези спорни факти са от съществено значение за
спорното материално право, доколкото предсрочното прекратяване на процесния договор е
обусловено от неизпълнение на задължението на наемателя да плаща наемна цена и
консумативи, както и от отправяне на предизвестие от страна на наемодателя.
По делото е представено писмо изх.N 94-00-1877/12.07.2021 г., с което ответникът в
качеството на наемодател е уведомил ищеца, че отправя едномесечно предизвестие на
основание чл.12 б.“в“ от договора за наем за предсрочно прекратяване поради неплащане на
две наемни вноски и/или двумесечен размер на консумативите. От представената
товарителница и документ на куриерската фирма за проследяване на пратката се установява,
че изпратената от ответника /наемодател/ куриерска пратка е получена от ищеца на
14.07.2021 г. – от лицето „К.“. Видно е от административни сведения за кандидата за участие
в търг с тайно наддаване под наем на части от имот от 09.04.2015 г., че ищецът е посочил
лицето М. Д. К. като лице за контакт. В този смисъл съдът приема, че лицето, което е
получило от името на ищеца предизвестието на ответника за предсрочно прекратяване на
договора, е лице, разполагащо с надлежна представителна власт. М. К. изрично е била
овластена от ищеца да получава от негово име адресирани до него книжа. Следва да се
спомене, че по отношение на лицето М. К. не са повдигнати от страна на ищеца възражения
по чл.301 ТЗ, както и няма данни да е оттеглена представителната му власт.
Редовното уведомяване на ищеца е обусловено от получаването на куриерската пратка от
лицето К. на 14.07.2021 г., което на основание чл.36 ал.2 ЗЗД се приравнява на уведомяване
на ищеца, а обстоятелството дали К. фактически е довела до знанието на ищеца
предизвестието на ответника за разваляне на договора е въпрос на вътрешните отношения.
4
В писмо изх.N 94-00-1877/12.07.2021 г., което обективира предизвестие по чл.12 б.“в“ от
процесния договор от 2012 г. наемодателят не е дал на наемателя подходящ срок за
изпълнение, но според съда това не е пречка за предсрочно прекратяване на договора,
доколкото с предизвестието наемодателят не е упражнил правото по чл.87 ал.1 ЗЗД да
развали договора, а е упражнил правото да прекрати договора на основание, изрично
предвидено в клаузата на чл.12 б.“в“.
В решение № 171 от 11.12.2013 г. по т.д. № 565/2012 г., Т. К., І Т. О. на ВКС и в
решение № 158 от 14.12.2009 г. по т.д. 185/09 г. на ВКС, І т.о. на ВКС е прието, че е
допустимо страните с изрична клауза в договора да постигнат съгласие за едностранно
прекратяване на действието на договора за наем при неизпълнение, с което се въвежда
възможността за трансформиране на срочния наемен договор в безсрочен, а при
безсрочния наемен договор прекратяването на договорната връзка и предаването на вещта
се дължи след отправяне на предизвестие по чл. 238 ЗЗД.
Съдът възприема приетото в цитираните две решения на ВКС и намира, че с клаузата на
чл.12 б.“в“ от договора от 2012 г. страните са постигнали съгласие за трансформиране на
срочния наемен договор в безсрочен, при който прекратяването на наемното
правоотношение настъпва в резултат на отправено от наемодателя едномесечно писмено
предизвестие, когато наемателят не е изпълнил задължението да плати наемната цена за два
месеца.
Предпоставка за настъпване на уговореното основание за предсрочно прекратяване на
договора за наем е неизпълнението на задължението да се плати наемна цена за два месеца.
Доколкото в писмото от 12.07.2021 г. не са посочени от наемодателя двата месеца, за които
не е платена наемната цена, съдът приема, че следва да се имат предвид двата месеца преди
м.07.2021 г., т.е м.05 и м.06 на 2021 г.
Не се спори, че дължимата наемна цена възлиза на 3056,40 лв. за всеки месец. От
представените по делото доказателства не се установяват факти, които да сочат, че към
12.07.2021 г., когато е изпратено писмото на ответника наемодател с предизвестието за
предсрочно прекратяване на договора, задълженията на ищеца за наемна цена за м.05 и за
м.06 на 2021 г. са били погасени. Съдът приема, че към отправяне на писмото от 12.07.2021
г. ищецът е бил в забава по отношение на задължението да плати наемна цена за два месеца,
поради което в полза на ответника наемодател е възникнало правото да прекрати
предсрочно договора с предизвестие. В подкрепа на извода, че към 12.07.2021 г. ищецът е
бил в забава по отношение на задължението за две месечни вноски е и заключението на
ССЕ, от което се установява, че дължимите суми за м.05, м.06 и дори за м.07 на 2021 г. са
платени от ищеца, но със закъснение – на 15.07.2021 г. /таблица на стр.4-та от основното
заключение/.
При тези факти съдът намира, че отправеното от ответника наемодател предизвестие е
породило потестативни правни последици по прекратяване на договора, който следва да се
счита за прекратен от 15.08.2021 г., когато е изтекъл едномесечният срок от получаване на
предизвестието от ищеца на 14.07.2021 г.
5
Извършеното на 15.07.2021 г. плащане от ищеца, с което е погасил задълженията за
наемна цена за м. за м.05, м.06 и за м.07 на 2021 г. не е в състояние да осуети настъпване на
правните последици по прекратяване на договора. Това е така, защото плащането на
15.07.2021 г. е извършено след като вече ответникът в качеството на наемодател е упражнил
правото да прекрати едностранно договора на основание чл.12 б.“в“. Извършеното от ищеца
плащане води до погасяване на задълженията за наемна цена, но не заличава последиците на
неизпълнението, които са съществували към 12.07 -14.07.2021 г.
Обстоятелството, че след прекратяване на договора са били издавани от ответника
фактури, не е основание за извод, че наемното правоотношение е продължило да
съществува. Издаването на фактура няма качеството на правопораждащ юридически факт
досежно наемното правоотношение. Доколкото ищецът не е освободил веднага
помещенията, а е продължил да ги ползва до извеждането му по силата на заповед на
областния управител на област София N ДС -20-2/12.11.2021 г., съдът приема, че фактурите
служат за определяне на неговото задължение по чл.236 ал.2 ЗЗД – „да изпълнява всички
задължения, произтичащи от прекратения наемен договор“, в които се включва и
задължението за плащане на наемната цена.
След като процесният договор за наем е бил прекратен от 15.08.2021 г., ищецът от тази
дата няма качеството на наемател, поради което няма право да иска от ответника да му
предостави ползването на помещенията. В този случай и ответникът няма задължения на
наемодател спрямо ищеца и не е длъжен да му предоставя ползването на помещенията.
На следващо място – дори и да се приеме, че процесният договор за наем не е бил
прекратен предсрочно на основание клаузата на чл.12 б.“в“, съдът на основание чл.235 ал.3
ГПК е длъжен да вземе предвид и факта, че уговореният срок от 10 години е изтекъл на
12.03.2022 г. Това означава, че при всяко положение към деня на приключване на устните
състезания по делото наемното правоотношение е вече прекратено. При наличие на
прекратено наемно правоотношение предявеният иск с правно основание чл.230 ал.1 ЗЗД е
неоснователен.
С оглед на изложеното съдът намира, че предявеният иск по чл.230 ал.1 ЗЗД следва да се
отхвърли.
Мотивиран съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Ю.к.****“ ЕООД срещу Министерство на културата иск с
правно основание чл.230 ал.1 ЗЗД – за предаване на помещение с обща площ от 458,92
кв.м., находящо се в административна сграда в гр.София, ж.к.“Изток“, ул.“****, УПИ III,
кв.4, включващо обособен обект с площ от 365,05 кв.м. на ет.3 в бл.4 от сградата, и обособен
обект с площ от 93,87 кв.м. на ет.2 в бл. 5Б от сградата - по договор за наем N РД 11-00-
14/12.03.2012 г.
6
ОСЪЖДА „Ю.к.****“ ЕООД, ЕИК ****, гр. София, ул.“****, да заплати на Министерство
на културата, гр.София, бул.“****, съдебни разноски от 1000 лв.
Решението може да се обжалва пред САС в двуседмичен срок от връчването.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
7