РЕШЕНИЕ
№ 2422
гр. Варна, 27.06.20* г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 40 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и девети май през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Надежда М. Александрова
при участието на секретаря СИЯНА ИВ. ТЕНЕВА
като разгледа докладваното от Надежда М. Александрова Гражданско дело №
20233110*873 по описа за 2023 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са обективно кумулативно съединени с правно основание чл. 27 ЗЗД вр.
чл. 29 ЗЗД и чл. 42, ал. 2 ЗЗД, съединен с евентуални искове с правно основание чл. 40 ЗЗД,
чл. 26 ал. 1 пр. 3 ЗЗД и чл. 124 ГПК от М. Г. Р. ЕГН ********** с адрес гр. В., ул. "****" № *,
ет. *, ап. *, като наследник и правоприемник на починалата на 19.11.2023 г., след депозиране
на исковата молба, Д. И. П. с ЕГН ********** срещу Д. В. Ф. ЕГН **********, с адрес гр.
В., ул. "***" № *, вх. *, ет. *, ап. * и С. И. ЕООД ЕИК **** със седалище и адрес на
управление: гр. В., ул. **** № *, за:
1/ УНИЩОЖАВАНЕ упълномощителната сделка, обективирана в пълномощно рег.
№ ** и рег. № **, т. 1 акт № ** /06.03.2023 г., с която Д. И. П. е учредила на Е. И. С.
представителна власт да се разпорежда с недвижими имоти, собственост на първата - ПИ с
идентификатор *** с площ от 597кв.м. и построените в него двуетажна жилищна страда с
идентификатор ***.1. със ЗП от 155 кв.м., лятна кухня с идентификатор ***.2 със ЗП от 33
кв.м. и гараж с идентификатор ***.3 със ЗП * кв.м. и
2 / ДА СЕ ПРОГЛАСИ ЗА НЕДЕЙСТВИТЕЛЕН договор за покупка- продажба,
сключен с НА № ***, т.* рег. № ** дело № * от 14.03.2023 г. на нотариус с рег. № **** на
НК, вписан в СВ с вх. peг. № *** том *** акт № ** от 14.03.2023 г., с който Е. И. С., като
пълномощник на Д. И. П., е прехвърлила на Д. В. Ф. притежаваните от Д. И. П. недвижими
имоти в с. Т., област В., ул. "**" № *, представляващи по КК и КР, одобрени със заповед №
**** на изп. диР.тор на АГКК, както следва: ПИ с идентификатор *** с площ от 597кв.м., а
1
по документ за собственост с площ от 550 кв.м., при граници по скица: ПИ №№ ***, ***,
***, ведно с изградените в имота сграда с идентификатор ***.1. на два етажа със застроена
площ от 155 кв.м. по скица, а по удостоверение за въвеждане в експлоатация с площ от 140
кв.м., сграда с идентификатор ***.2 със ЗП от 33 кв.м., на един етаж, с предназначение: друг
вид сграда за обитаване и сграда с идентификатор ***.3 със ЗП * кв.м. с предназначение
гараж, срещу обща цена от 30000 лв., като сключен от лице без представителна власт.
В условията на евентуалност:
3 / ДА СЕ ПРОГЛАСИ ЗА НЕДЕЙСТВИТЕЛЕН договор за покупка-продажба,
сключен с нот. акт № ***, т.* рег. № ** дело № * от 14.03.2023 г. на нотариус с рег. № ****
на НК, вписан в СВ с вх. peг. № *** том *** акт № ** от 14.03.2023 г., с който Е. И. С., като
пълномощник на Д. И. П. е прехвърлила на Д. В. Ф. притежаваните от Д. И. П. недвижими
имоти в с. Т., област В., ул."**" № *, представляващи по КК и КР одобрени със заповед №
**** на изп. диР.тор на АГКК, както следва: ПИ с идентификатор *** с площ от 597кв.м., а
по документ за собственост с площ от 550 кв.м., при граници по скица: ПИ №№ ***, ****,
***, ведно с изградените в имота сграда с идентификатор ***.1. на два етажа със застроена
площ от 155 кв.м. по скица, а по удостоверение за въвеждане в експлоатация с площ от 140
кв.м., сграда с идентификатор ***.2 със ЗП от 33 кв.м., на един етаж, с предназначение: друг
вид сграда за обитаване и сграда с идентификатор ***.3 със ЗП * кв.м. с предназначение
гараж, срещу обща цена от 30000лв., като сключен от пълномощник при споразумяване с
купувача във вреда на представлявания;
В условията на евентуалност:
4 / ДА СЕ ПРОГЛАСИ ЗА НИЩОЖЕН договор за покупко-продажба, сключен с нот.
акт № *, т. * рег. № ** дело № * от 14.03.2023 г. на нотариус с рег.№ **** на НК, вписан в СВ
с вх. peг. № *** том X V*** акт № ** от 14.03.2023г., с който Е. И. С., като пълномощник на
Д. И. П. е прехвърлила на Д. В. Ф. притежаваните от Д. И. П. недвижими имоти в с. Т.,
област В., ул."**" № *, представляващи по КК и КР одобрени със заповед № *** на изп.
диР.тор на АГКК, както следва: ПИ с идентификатор *** с площ от 597кв.м., а по документ
за собственост с площ от 550 кв.м., при граници по скица: ПИ №№ ***, ***, ***, ведно с
изградените в имота сграда с идентификатор ***.1. на два етажа със застроена площ от 155
кв.м. по скица, а по удостоверение за въвеждане в експлоатация с площ от 140 кв.м., сграда с
идентификатор ***.2 със ЗП от 33 кв.м., на един етаж, с предназначение: друг вид сграда за
обитаване и сграда с идентификатор ***.3 със ЗП * кв.м. с предназначение гараж, срещу
обща цена от 30000лв., като сключен в противоречие с добрите нрави поради значителна
нееквивалентност на престациите, на основание чл.26 ал.1 пр.3 ЗЗД; и
5 / ДА СЕ ПРИЕМЕ ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Д. В. Ф. и „С. И." ЕООД, че
Д. И. П. е собственик на недвижими имоти в с. Т., област В. , ул."**" № *, представляващи
по КК и КР одобрени със заповед № *** на изп. диР.тор на АГКК, както следва: ПИ с
идентификатор *** с площ от 597кв.м., а по документ за собственост с площ от 550 кв.м.,
при граници по скица: ПИ №№ ***, ***, ***, ведно с изградените в имота сграда с
идентификатор ***.1 на два етажа със застроена площ от 155 кв.м. по скица, а по
2
удостоверение за въвеждане в експлоатация с площ от 140 кв.м., сграда с идентификатор
***.2 със ЗП от 33 кв.м., на един етаж, с предназначение: друг вид сграда за обитаване и
сграда с идентификатор ***.3 със ЗП * кв.м. с предназначение гараж и
6 / ДА СЕ ПРИЕМЕ ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Д. В. Ф. и "С. И." ЕООД, че
в полза на „С. И." ЕООД не съществува ипотечно право върху притежаваните от Д. И. П.
недвижими имоти - ПИ с идентификатор *** с площ от 597кв.м. и построените в него
двуетажна жилищна страда с идентификатор ***.1. със ЗП от 155 кв.м., лятна кухня с
идентификатор ***.2 със ЗП от 33 кв.м. и гараж с идентификатор ***.3 със ЗП *кв.м.,
учредено от Д. В. Ф. с нот. акт № *9 T.* рег.№ *** от 08.11.2023г. на нотариус рег.№ 480,
вписан с вх.рег.№ *** акт * том * на СВ.
В исковата молба се твърди, че починалата Д. И. П. се легитимира като собственик на
имот и построените в него сгради, находящ се в с. Т., област В., ул. ** № *, както следва: ПИ
с идентификатор *** площ от 597 кв.м., а по документ за собственост с площ от 550 кв.м.,
при граници по скица: ПИ №№ ***, ***, ***, двуетажна жилищна страда с идентификатор
***.1 със ЗП от 155 кв.м., лятна кухня с идентификатор ***.2 със ЗП от 33 кв.м. и гараж с
идентификатор ***.3 със ЗП *кв.м. Поземленият имот бил придобит от нея чрез договор за
продажба, сключен с нот. акт № * том ** рег. № **, дело № ** г. на нотариус рег.№ *7,
вписан в СВ с вх. peг. № ** акт ** том Х** дело № *** г., а сградите в него – чрез
реализиран строеж и съгласно удостоверение за въвеждане в експлоатация № *** г. на гл.
архитект на район „Вл. В.“ гр. Варна.
Поради силно влошен здравословно състояние и установено злокачествено
заболяване, Д. П. решила да продаде процесния имот и да закупи жилище в гр. Варна, а с
остатъка от парите да се издържа. За целта се обърнала за съдействие към бившия мъж на
дъщеря си- Д. Ф., който я свързал с брокер на недвижими имоти Е. С.. Поземленият имот и
сградите в него били обявени за продажба на цена от 275 000 евро. Брокерът на няколко пъти
водил купувачи на оглед. Д. Ф. също съдействал за намирането на купувач и понякога
присъствал на огледите.
През 2023 г. Д. Ф. обяснил на Д. П., че за улеснение изкарването на документи и
подготовката на продажба на процесния имот следва да го упълномощи пред нотариус. На
07.03.2023 г. ответникът я взел с кола от дома й в с. Т., за да я заведе в града за подписване на
пълномощно пред нотариус. По време на пътуването й обяснил, че е по добре да
упълномощи Е. С., защото той самият бил доста зает. Д. П. имала пълно доверие на бившия
си зет, поради което заявила пред нотариуса, че е съгласна със съдържанието на
предварително подготвените документи и ги подписала. Впоследствие ответникът завел Д.
П. в банков клон на Първа инвестиционна банка в гр. Варна, за да си открие там банкова
сметка, по която при продажба на имота да й бъде преведена цената, като й казал, че по-
късно ще получи дебитната карта по сметката. Скоро след това посещенията на ответника и
Е. С. престанали.
През месец август 2023 г., когато Д. П. отишла да заплати дължимия данък за имота в
3
диР.ция „Местни данъци“, установила, че процесния имот вече е деклариран на името на Д.
Ф.. След проверка в СВ госпожа П. узнала, че с договор за покупко-продажба, сключен с
нот. акт № ***, т.* рег. № ** д. № * от 14.03.2023 г. на нотариус с рег. № **** на НК, вписан
в СВ с вх. peг. № *** T.XW**I акт № ** от 14.03.2023 г., Е. И. С., като неин пълномощник е
прехвърлила на Д. В. Ф. собствеността върху процесните имоти срещу обща цена от 30 000
лева, изплатена от купувача на продавача изцяло по банков път преди подписването на
договора. През октомври 2023 г. Д. П. посетила клон на ПИБ и от получената справка
установила, че на 14.03.2023 г. по откритата й банкова сметка Д. Ф. е превел 30 000 лева, от
които в периода април- юли 2023 г. са изтеглени от банкомат общо 16 000 лева. Лицето не
било получавало дебитната си карта от банката и не й било известно на кого е предадена.
С нотариален акт № *9 том * рег. № *** от 08.11.2023 г., вписан с вх. рег. № *** акт *
т. * на СВ-В., Д. В. Ф. учредил на „С. И." ЕООД ипотека върху поземления имот и сградите,
находящи се на ул. ** № * в с. Т., обл. Варна, за обезпечаване на задължението си към "С.
И." ЕООД по сключен договор за паричен заем от 16.03.2023 г. за сумата 350 000 лева.
Ипотечният договор бил сключен непосредствено след подаване на молбата на Д. И. П. от
06.11.2023 г. за обезпечаване на бъдещи искове за недействителността на продажбата и в
деня на получаване на издадената обезпечителна заповед по ч.гр.д. № 2234/ 2023 г. на ВОС.
Твърди се, че процесната упълномощителна сделка е недействителна поради
въвеждане в заблуждение на Д. П. от Д. В. Ф. и Е. С.. Ответникът, заедно с брокера, били
заблудили П. относно съдържанието и предназначението на пълномощното. Поради
доверието, което П. имала към ответника, била заявила пред нотариуса, че е съгласна със
съдържанието на пълномощното и го подписала. Твърди, че не би упълномощила Е. С. да се
разпорежда свободно с имота й, още по- малко безвъзмездно. Процесното пълномощно било
дадено чрез измама и подлежало на унищожаване. Сочи, че поради недействителност на
упълномощителната сделка, процесния договор за продажба на недвижимите имоти бил
сключен без представителна власт и е недействителен.
В условията на евентуалност, дори да се приеме за редовно извършеното
упълномощаване, се твърди, че пълномощникът е действал във вреда на представлявания.
Имотът бил продаден на цена от 30 000 лева, която е многократно по- ниска и от най-
занижената пазарна цена. Като брокер на недвижими имоти, за какъвто се била представила,
Е. С. била обсъждала заедно с Д. П. и с Д. Ф. офертна цена за имота в размер на *0 000 евро.
Както пълномощникът Е. С., така и купувачът Д. Ф., били наясно с реалната пазарна цена на
имота.
В условията на евентуалност процесния договор за покупко-продажба на недвижим
имот по твърдения на ищеца, противоречи на добрите нрави. Противоречието произтичало
от съдържанието на договора. Договорената от пълномощника цена от 30 000 лева била
многократно по- ниска от средната пазарна цена и била незначителна спрямо стойността на
прехвърления имот. Била налице нееквивалентност на престациите, която сама по себе си
обуславяла противоречие на договора с добрите нрави и водела до неговата нищожност.
Предвид изложеното се твърди, че договора за покупко-продажба на имота не е
4
произвел действие и следователно ответникът не бил станал собственик. Ипотеката от
08.11.2023 г. била учредена от несобственик, поради което била нищожна.
В законоустановения срок по чл. 131 ГПК от всеки един от редовно уведомените
ответници е постъпил писмен отговор по делото, с които се оспорват предявените искове,
като неоснователни.
Ответникът „С. И.“ ЕООД сочи, че ипотечният договор бил сключен, за да обезпечи
задължение от 350 000 лева по договор за заем от 16.03.2023 г., а не с цел да препятства или
затрудни реализацията на правата на ищцата при евентуално прогласяване на
недействителността на продажбата. На дружеството не било известно, че Д. П. била подала
молба от 06.11.2023 г. за обезпечаване на бъдещ иск и наличието на обезпечителна заповед.
Оспорва се твърдението, че посочения в ипотечния акт договор за заем от 16.03.2023 г. не
бил сключен. Твърди се, че към момента на подаване на молбата за обезпечаване на бъдещ
иск, както и преди това Д. П. е била недееспособна, поради което учреденото от нея
процесуално представителство било нищожно.
Ответникът Д. В. Ф. оспорва изцяло твърденията, изложени в исковата молба.
Твърди, че Д. П. била отчуждена от дъщеря си, поради което единствените грижи за нея
били полагани от ответника – бивш неин зет. П. не била в състояние да поддържа процесния
имот, същият се наводнил и не бил годен за обитаване. Не бил в подходящ вид и за
продажба. По молба на Д. П., ответникът със свои средства и организация извършил ремонт
на имота, вследствие на който същият станал пазарно атрактивен и цената му се повишила.
Сочи, че се грижел за Д. П. и й осигурявал всичко, от което се нуждаела. Предложил й да се
премести в сградата, където бил офиса му, за да може и в работно време да е близо до нея.
За благодарност Д. П. изготвила саморъчно завещание в полза на Д. Ф., което било обявено
след нейната смърт с протокол рег. № ** от 30.01.2024 г. на нотариус О. С.. Д. П. завещала
всичкото си движимо и недвижимо имущество, сметки, спестявания и скъпоценности на
ответника. Оспорва се процесното упълномощаване да е извършено при измама. Същото
било вследствие благодарността на Д. П. към ответника. Оспорва се пълномощникът да е
действал във вреда на упълномощителя. Продажната цена била специална за Д. Ф., който
знаел, че имота му е завещан, но заплащането на сумата било жест от ответника към Д. П..
Оспорва договора за продажба на недвижим имот да противоречи на добрите нрави. Сочи,
че ипотечния договор е валиден и не бил сключен в ущърб на Д. П.. При сключването му не
знаел за подадената молба за обезпечаване на бъдещ иск и наличието на обезпечителна
заповед.
Съдът, след като прецени събраните в процеса писмени доказателства, поотделно
и в съвкупност, и въз основа на своето вътрешно убеждение, прие за установено от
фактическа страна следното:
Няма спор между страните, че Д. И. П. се легитимира като собственик на имот и
построените в него сгради, находящ се в с. Т., област В., ул. ** № *, както следва: ПИ с
идентификатор *** площ от 597 кв.м., а по документ за собственост с площ от 550 кв.м., при
5
граници по скица: ПИ №№ ***, ***, ***, двуетажна жилищна страда с идентификатор ***.1
със ЗП от 155 кв.м., лятна кухня с идентификатор ***.2 със ЗП от 33 кв.м. и гараж с
идентификатор ***.3 със ЗП *кв.м. Поземленият имот е придобит от нея чрез договор за
продажба, сключен с нотариален акт № * том ** рег. № **, дело № ** г. на нотариус рег.№
*7, вписан в СВ с вх. peг. № ** акт ** том Х** дело № *** г., а сградите в него – чрез
реализиран строеж и съгласно удостоверение за въвеждане в експлоатация № *** г. на гл.
архитект на район „В. В.“ гр. Варна.
Не е спорно и че с договор за покупка- продажба, сключен с нотариален акт № *, т. 1,
рег. № **, д. № * от 14.03.2023 г. на нотариус с рег. № **** на НК, вписан в СВ с вх. рег. №
*** Т.**** акт № ** от 14.03.2023 г., Е. И. С., като пълномощник на Д. И. П. по пълномощно
с нотариална заверка рег. № **/06.03. 2023 г. и удостоверено съдържание рег. № **, т. 1, акт
** на нотариус рег. № ****, е прехвърлила на Д. В. Ф. правото на собственост върху
недвижими имоти в с. Т., област В., ул. ** № *, представляващи по КК и КР, одобрени със
заповед № *** на изп. диР.тор на АГКК, както следва: ПИ с идентификатор *** с площ от
597 кв.м., а по документ за собственост с площ от 550 кв.м., при граници по скица: ПИ №№
***, ***, ***, ведно с изградените в имота сграда с идентификатор ***.1. на два етажа със
застроена площ от 155 кв.м. по скица, а по удостоверение за въвеждане в експлоатация с
площ от 140 кв.м., сграда с идентификатор **** със ЗП от 33 кв.м., на един етаж, с
предназначение: друг вид сграда за обитаване и сграда с идентификатор ***.3 със ЗП * кв.м.
с предназначение гараж, срещу обща цена от 30 000 лева, изплатена преди сключването на
договора.
Видно от приложеното по делото пълномощно с нотариална заверка на подпис и
съдържание от 06.03.2023 г., на Е. И. С. е учредена представителна власт за разпореждане с
притежавания от Д. П. поземлен имот, ведно с изградените в него сгради при цена, срок и
условия по нейна преценка, включително да договаря сама със себе си, включително и чрез
дарение.
С нотариален акт № *9, т.*, рег. № *** от 08.11.2023 г., вписан с вх. рег. № ***, акт *,
т. * на СВ-В. Д. В. Ф. е учредил на „С. И." ЕООД ипотека върху ПИ с идентификатор *** с
площ от 597 кв.м. и построените в него двуетажна жилищна страда с идентификатор ***.1.
със ЗП от 155 кв.м., лятна кухня с идентификатор ***.2 със ЗП от 33 кв.м. и гараж с
идентификатор ***.3 със ЗП * кв.м., за обезпечаване на негово задължение към дружеството
по сключен договор за паричен заем от 16.03.2023 г. за сумата 350 000 лева.
Представен е заверен от нотариус О. С. препис на саморъчно завещание от 15.09.2020
г., с което Д. И. П. завещава цялото си движимо и недвижимо имущество на Д. В. Ф..
Завещанието е обявено на 30.01.2024 год., за което е издадено Удостоверение № * от
нотариус рег. № **** на НК /л. 80 от делото/. Удостоверението е издадено на Д. В. Ф. и
адвокат В. Д. С., която е разпитана по делото като свидетел, доведен от ответника Ф.. В
съдебно заседание на въпроси на процесуалния представител на ищеца- адвокат С. обаче тя
заяви, че е имала професионални взаимоотношения с Ф. само по делото за развода му. На
въпроси на адвокат С. дали му е била адвокат по повод на други възложени дейности, като
6
изготвяне на договори, консултации, свидетелят отговори: „Никога“, а също и че в момента
не е, както и че представителството по брачното дело е било единственото й професионално
взаимоотношение с него. Отразеното в удостоверението опровергава показанията на този
свидетел, които са очевидно неистински. Поради това съдът не им дава вяра.
Представено е саморъчно завещание на Д. И. П. от 04.11.2023 г., обявено с протокол
от 11.03.2024 г. и вписано в СВ с вх. рег. № ***., т. *, акт № **, с което тя завещава на
дъщеря си М. Г. Р. цялото свое движимо и недвижимо имущество, включително къща с
дворното място, гараж и барбекю в с. Т., като изрично отменя всички свои досегашни
завещателни разпореждания. Автентичността на завещанието е оспорена от ответниците,
поради което е открита процедура по чл. 193 от ГПК. От заключението на приетата съдебно-
графологична експертиза се установи, че завещанието от 04.11.2023 г. е изцяло написано и
подписано от Д. И. П..
По делото е допусната съдебно- техническа и оценителна експертиза. Според
заключението на вещото лице пазарната стойност на процесния имот в с. Т., ул. ** № * към
датата на договора за покупко- продажба от 14.03.2023 г. е 531 900 лева. Според обясненията
на вещото лице в съдебно заседание, една от представените по делото разпечатки от
публикувани обяви е конкретно за процесния имот при обявена цена от 275 000 евро.
Свидетелят В. Ш. Р. е съученичка и приятелка на М. Р. и познава майка й Д. П. от
детските си години. Последните й срещи с Д. П. са били през юли или август 2023 г. Тогава
М., която живеела в чужбина, била много притеснена от влошеното здраве на майка си и по
нейна молба свидетелката отишла да види Д. П. в с. Т.. При срещата им станало дума и за
къщата, в която Д. живеела. Тя споделила, че на следващия ден брокерът ще води клиент за
оглед на къщата и се надява да успее бързо да я продаде, за да може да си купи апартамент и
да има пари, с които да се грижи за себе си. Надявала се да продаде имота за над 200 000
евро. Впоследствие свидетелката имала многократни срещи с Д. П. и ходела при нея почти
всяка седмица, защото виждала, че тя наистина има сериозен здравословен проблем. Лично
организирала транспорт и водила Д. П. на ЯМР и други изследвания, които после пращала
на М. в Германия, за да прави там консулти с лекари. Според нея Д. П. била много
отслабнала и походката й била нестабилна, но се обслужвала сама. Ментално обаче тя била в
перфектна форма. Не е споменавала името на брокерката. Казала, че е доведена от зет й Д.,
че била руса жена и че с нея обсъждали да й намери подходящо жилище, когато се продаде
къщата. Д. споделила, че Д. я бил водил в банката, за да й открият сметка, по която да бъдат
преведени парите след продажбата. При срещата им през лятото на 2023 г. казала, че чака да
й се обадят, за да й дадат картата. Свидетелят също така посочи, че къщата в с. Т. е била
наводнена и е правен ремонт. Наводнението датирало отпреди М. да замине за Германия
преди около шест години. М. се връщала 4- 5 пъти годишно и стояла по десет и повече дни.
През октомври-ноември 2019 г. била в България и придружавала майка си Д..
Свидетелят А. Е. М. твърди, че е правил ремонт по искане на Д. Ф. в с. И. и в с. Т..
Описва имота в Т. като двуетажна къща с голям хол, три спални, гараж, басейн. Ремонта там
бил поради голямо наводнение и продължил около 3 месеца точно след Ковида. Д.
7
проверявал ремонта и плащал. Докато правили ремонта, други роднини на Д. не са идвали.
Съдът, след преценка на доводите на страните и събраните в производството
доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от правна
страна следното:
По иска за унищожаване на упълномощителната сделка, обективирана в пълномощно
с нотариална заверка на подпис и съдържание рег. № ** и рег. № ** от 06.03. 2023 г., поради
измама на основание чл. 29 33Д съдът намира следното: Д. П. е имала намерение да продаде
имота в с. Т., като се е надявала да получи от продажбата най- малко 200 000 евро, с част от
които да закупи жилище в гр. Варна, а с остатъка да се издържа. Тя е споделила това със
свидетеля Р. при срещите им през юли- август 2023 г. Тогава е споделила, че на следващия
ден брокерът /чието име не споменала, а казала само, че е руса жена/ ще води клиент на
оглед на къщата. Намерението на Д. П. да продаде имота на оптимална пазарна цена се
установява и от публикуваната обява за нейния имот при офертна цена от 275 000 евро.
Свидетелят Р. установи, че през август 2023 г. Д. П. все още се е надявала имотът да бъде
продаден и е вярвала, че ангажираната брокерка все още търси купувачи. Същевременно с
оспореното пълномощно от 06.03.2023 г. Д. П. е учредила на Е. С. практически
неограничена представителна власт за разпореждане със собствения й недвижим имот,
включително чрез дарение. Подобно овластяване на малко познато лице е житейски
нелогично и не би могло да намери разумно обяснение, освен със заблудата на
упълномощителя относно естеството и правните последици от извършеното действие.
Според показанията на свидетеля Р., Д. П., независимо от заболяването си, е била с напълно
запазени ментални способности. След като Д. П. е била наясно с цената, която може да
получи при продажбата на имота, то е изключено да предостави на Е. С. неограничена
представителна власт за разпореждане с имота, особено да се разпорежда безвъзмездно,
включително и да договаря със себе си.
Ищецът твърди по делото, че е била въведена в заблуждение от ответника, че трябва
да го упълномощи пред нотариус, за да се улесни процеса по намиране на купувач и
организиране на бъдещата продажба, включително за снабдяване с необходимите документи
и евентуално сключване на предварителен договор. По пътя към нотариуса той обяснил, че е
по- добре да упълномощи брокера Е. С., защото бил много зает. В действителност, наред с
посочените права, в пълномощното били включени и такива за разпореждане с имота,
включително безвъзмездно. Събраните по делото доказателства сочат , че ответникът Ф.
умишлено е въвел Д. П. в такова заблуждение. Той е придобил имота от пълномощника на
цена, близо 20 пъти по- ниска от пазарната. Доводите, че цената била такава заради
полаганите от него грижи в миналото, звучат нелогично на фона на тази огромна разлика.
При положение, че е имал завещание на негово име, неясно защо е било необходимо да
придобива имота приживе на завещателката. Логично обяснение на тази необходимост е
сключения няколко месеца след придобиване на собствеността договор за ипотека с втория
ответник за обезпечаване на дълг на Ф. в размер на 350 000 лева.
8
Въвеждането в заблуждение се изразява в умишленото предизвикване, създаване
и/или поддържане у измамената страна на невярна представа относно определени
обстоятелства. Тези обстоятелства, които другата страна или третото лице умишлено е
изопачило, понякога могат да са елементи от фактическия състав на сделката, поради което
въвеждането в заблуждение може да е относно нейното съдържание, респ. относно вида и
характера й. Тъй като измамената страна е дееспособно лице, което разбира свойството и
значението на своите действия и може да ги ръководи, то обикновено (и поначало това е
принципно така при формалните сделки) е наясно какви са видът, характерът и
съдържанието на сделката, но е въведено в заблуждение относно правните последици, които
ще настъпят след сключването (извършването) й. Вследствие умишлено предизвиканата
и/или поддържаната у него невярна представа, което го е подтикнало, мотивирало
("подвело", какъвто е терминът, употребен в чл. 29 от ЗЗД) да сключи (извърши) сделката,
това лице погрешно счита, че типичните правни последици на сделката няма да настъпят
или от нея ще настъпят други правни последици. Поради това, неосъществените
впоследствие правни очаквания, представляващи мотивите за сключването (извършването)
на сделката, когато са плод на умишлено създадената невярна представа у измамената
страна относно правните последици на сделката чрез изопачаването им от другата страна
или от третото лице, са от съществено значение за измамата, тъй като именно тези мотиви са
израз на опорочената воля на измамената страна, която ако не би била въведена в такова
заблуждение, не би сключила (извършила) сделката.
Изложеното мотивира съда да приеме, че предявеният иск по чл. 27, вр. чл. 29 от ЗЗД
е основателен и поради това не следва да се произнася по предявените в евентуалност
искове за прогласяване на нищожността на договора за продажба, сключен с нотариален акт
№ *, рег. № ** от 14.03.2023 г. на нотариус рег. № **** на НК за нищожен като сключен от
пълномощника при споразумяване с купувача във вреда на представлявания, на основание
чл. 40 ЗЗД, както и по евентуално предявения иск прогласяване на договора за продажба,
сключен с нотариален акт № * рег. № ** от 14.03.2023г. на нотариус рег. № **** на НК за
нищожен като сключен в противоречие с добрите нрави поради значителна
нееквивалентност на престациите, на основание чл. 26, ал.1, пр. 3 от 3ЗД.
При унищожаване на упълномощителната сделка, обективирана в пълномощно с рег.
№ ** и рег. № ** от 06.03. 2023 г., договорът за продажба, сключен с нотариален акт № *,
рег. № ** от 14.03.2023 г. на нотариус рег. № **** на НК, се явява сключен от лице без
представителна власт, поради което е недействителен на основание чл. 42, ал. 2 от 33Д.
Съгласно указанията, дадени с ТР № *** г. на ОСТК на ВКС, нищожността по чл. 42, ал. 2
от 33Д е висяща, като при позоваване от страна на мнимо представлявания на
недействителността тя става пълна и окончателна, тъй като окончателно отпада
възможността договорът да бъде потвърден и да породи целените с него правни последици.
Поради недействителността на договора за продажба от 14.03.2023 г., той не е
произвел вещно- прехвърлително действие и ответникът Д. Ф. не е придобил собствеността
върху имота. Договорът за ипотека от 08.11.2023 г. е учредена от лице, което не е било
9
собственик към момента на сключването му и е нищожна на основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 от
33Д, вр. чл. 167, ал. 3 от 3ЗД, поради което в полза на ответника „С. И." ЕООД не
съществува ипотечното право, учредено с нотариален акт № *9, т.*, рег. № *** от 08.11.2023
г. на СВ-В..
За ищцата е налице и правен интерес от предявяване срещу Д. В. Ф. и срещу „С. И."
ЕООД на искове за признаване на правото й на собственост върху поземления имот и
сградите, предмет на нищожния договор за продажба от 14.03.2023г., като насочването на
този иск и срещу ипотекарния кредитор цели да го обвърже със силата на пресъдено нещо
относно собствеността на ищцата, на която учредената ипотека от несобственик ще бъде
непротивопоставима. Насочването на установителния иск за собственост освен срещу
гаранта и срещу ипотекарния кредитор, цели да го обвърже със силата на пресъдено нещо
относно собствеността на ищеца, на когото учредената ипотека от несобственик ще бъде
непротивопоставима. Правният интерес от този иск срещу ипотекарния кредитор е налице
независимо от това, че действителният собственик, неучаствал в учредяването на ипотеката,
разполага и с иск за прогласяването на нейната недействителност.
Налице е и правен интерес от предявяването на отделен иск срещу двамата ответници
за признаване за установено, че в полза на „С. И." ЕООД не съществува ипотечно право
върху притежаваните от ищцата недвижими имоти, учредено с нотариален акт № *9, т.*, рег.
№ *** от 08.11.2023 г. на СВ-В..
Тъй като ответниците с поведението си са станали причина за завеждане на делото и
не признават исковете, на основание чл. 78, ал.1 от ГПК на ищеца следва да се присъдят
направените от него съдебно- деловодни разноски в размер на 8000.00 лева за адвокатско
възнаграждение и 700.00 лева за възнаграждения на вещите лица или общо 8700.00 лева.
С Определение № **/06.12.2023 год. ищецът е освободена от заплащане на държавни
такси по делото, поради което и на основание чл. 78, ал. 6 от ГПК държавната такса, която е
в размер на 611.26 лева /80.00 лева по първия обективно съединен неоценяем иск, 2*.63
лева- по втория обективно съединен иск, 2*.63 лева по третия обективно съединен иск и
80.00 лева по четвъртия обективно съединен неоценяем иск/, следва да се заплати от
ответниците.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
УНИЩОЖАВА упълномощителната сделка, обективирана в пълномощно рег. № ** и рег.
№ **, т. І, акт № **/06.03.2023 г., с която Д. И. П., ЕГН********** е учредила на Е. И. С.,
ЕГН ********** представителна власт да се разпорежда с недвижими имоти, собственост на
Д. И. П.- ПИ с идентификатор *** с площ от 597 кв.м. и построените в него двуетажна
жилищна страда с идентификатор ***. 1. със ЗП от 155 кв.м., лятна кухня с идентификатор
***.2 със ЗП от 33 кв.м. и гараж с идентификатор ***.3 със ЗП * кв.м., поради измама, на
основание чл. 29 от 33Д.
10
ОБЯВЯВА ЗА НЕДЕЙСТВИТЕЛЕН договор за покупка- продажба, сключен с
нотариален акт № *, т. 1, рег. № **, д. № * от 14.03.2023 г. на нотариус с рег. № **** на НК,
вписан в СВ с вх. рег. № ***, т. ***, акт № ** от 14.03.2023 г., с който Е. И. С., като
пълномощник на Д. И. П. по пълномощно с нотариална заверка на подписа рег. №
**/06.03.2023 г. и удостоверено съдържание рег. № **, т. І, акт ** на нотариус рег. № ****, е
прехвърлила на Д. В. Ф., ЕГН **** притежаваните от Д. И. П. недвижими имоти в с. Т.,
област В., ул. ** № *, представляващи по КК и КР, одобрени със заповед № *** г. на изп.
диР.тор на АГКК, както следва: ПИ с идентификатор *** с площ от 597кв.м., а по документ
за собственост с площ от 550 кв.м., при граници по скица: ПИ №№ ***, ***, ***, ведно с
изградените в имота сграда с идентификатор *** на два етажа със застроена площ от 155
кв.м. по скица, а по удостоверение за въвеждане в експлоатация с площ от 140 кв.м., сграда с
идентификатор *** със ЗП от 33 кв.м., на един етаж, с предназначение: друг вид сграда за
обитаване и сграда с идентификатор *** със ЗП * кв.м. с предназначение гараж, срещу обща
цена от 30 000 лева, като сключен от лице без представителна власт, на основание чл. 42, ал.
2 от 33Д.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Д. В. Ф., ЕГН **** с адрес: гр. В.,
ул. *** № *, вх. *, ет. *, ап. ** и „С. И." ЕООД, ЕИК ****, седалище и адрес на управление:
гр. В., ул. **** № *, че Д. И. П., починала в хода на делото на 19.11.2023 год. и заместена от
нейния наследник и правоприемник М. Г. Р., ЕГН ********** с адрес: гр. В., ул. ** № *, ет.
*, ап. *, е собственик на недвижими имоти в с. Т., област В., ул. ** № *, представляващи по
КК и КР, одобрени със заповед №**** г. на изп. диР.тор на АГКК, както следва: ПИ с
идентификатор *** с площ от 597 кв.м., а по документ за собственост с площ от 550 кв.м.,
при граници по скица: ПИ №№ ***, ***, ***, ведно с изградените в имота сграда с
идентификатор ***. на два етажа със застроена площ от 155 кв.м. по скица, а по
удостоверение за въвеждане в експлоатация с площ от 140 кв.м., сграда с идентификатор ***
със ЗП от 33 кв.м., на един етаж, с предназначение: друг вид сграда за обитаване и сграда с
идентификатор *** със ЗП * кв.м. с предназначение гараж, на основание чл.124, ал.1 от
ГПК.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Д. В. Ф., ЕГН **** с адрес: гр. В.,
ул. ** № **, вх. *, ет. *, ап. ** и „С. И." ЕООД, ЕИК ****, седалище и адрес на управление:
гр. В., ул. ** № *, че в полза на „С. И." ЕООД не съществува ипотечно право върху
притежаваните от Д. И. П. /починала в хода на делото на 19.11.2023 год. и заместена от
нейния наследник и правоприемник М. Г. Р., ЕГН ********** с адрес: гр. В., ул. ** № *, ет.
*, ап. */ недвижими имоти- ПИ идентификатор *** с площ от 597кв.м. и построените в него
двуетажна жилищна сграда с идентификатор *** със ЗП от 155 кв.м., лятна кухня с
идентификатор *** със ЗП от 33 кв.м. и гараж с идентификатор *** със ЗП * кв.м., учредено
от Д. В. Ф. с нот. акт № * т. * рег. № *** от 08.11.2023г. на нотариус рег. № ***, вписан с
вх.рег. № *** акт * т. * на СВ, на основание чл. 124, ал.1 от ГПК.
ОСЪЖДА Д. В. Ф., ЕГН **** с адрес: гр. В., ул. ** № *, вх. *, ет. *, ап. *** и „С. И."
ЕООД, ЕИК ****, седалище и адрес на управление: гр. В., ул. **** № *** да заплатят на М.
11
Г. Р., ЕГН ********** с адрес: гр. В., ул. ** № *, ет. *, ап. * сумата 8700.00 лева,
представляваща направените по делото разноски.
ОСЪЖДА Д. В. Ф., ЕГН *** с адрес: гр. В., ул. ** № *, вх. *, ет. *, ап. *** и „С. И."
ЕООД, ЕИК ****, седалище и адрес на управление: гр. В., ул. ** № ** да заплатят по сметка
на Районен съд- Варна държавна такса в размер на 611.26 лева.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Варненски окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
12