Решение по дело №1101/2014 на Окръжен съд - Благоевград

В публично заседание в следния състав:

В. Б. Ц., ЕГН:* гр. Б., ул.”В. Л.”№5 чрез адв.Г, АК -Б. е предявила против Б. Л. Б., ЕГН:* гр.Б., ул.”П.”28,В.,.2 и С. Х. С., ЕГН:* гр.Б., ул.”П.”28,В.,.2 следните обективон съединени искове: иск по чл.87ал.2 от ЗЗД за разваляне на сключения между страните на 02.07.2008г.предварителен договор за продажба на апартамент и задължение за изграждане без да дава срок за неговото изпълнение, с оглед наложените възбрани върху имот, иск по чл.79 от ЗЗД за връщане на сумата 19 800 евро, равностойни на 39 116лева,представляваща платената вноска по предварителния договор ,ведно със законната лихва върху същата до окончателното й изплащане,както и по чл.92 от ЗЗД за заплащане на неустойка по чл.19 от предварителния договор в размер на 3 000евро,равностойни на 5 867лева,ведно със законната лихва върху същата до окончателното й изплащане.

Ответниците Б. Л. Б., ЕГН:* ,гр.Б., ул.”П.”28,В.,.2 и С. Х. С., ЕГН:* гр.Б., ул.”П.”28,В.,.2 Б. Л. Б., ЕГН:* гр.Б., ул.”П.”28,В.,.2 ,собственици на Хотелски комплекс на 4/6 етажа поради денивелацията на терена, с обща застроена площ от 2445 кв.м. включващ хотелска част, плувен басейн, котелно помещение, ресторант, дневен бар и обслужващи помещения, както и съответното право на строеж върху мястото, построен в парцел VII, с пл.№93, в кв.6 по плана на село Изгрев ведно с изградения в същия парцел полуподземен гараж на два етажа със застроена площ от 555кв.м. и съответното право на строеж върху мястото не са се възползвали от правото си на писмен отговор. Ответникът Б. Л. Б. чрез процесуалният си представител адвокат Р оспорва исковете,изтъквайки довода,че неизпълнението на договорните задължения се дължи на независещи от ответника причини. Забавата от страна на община Блрагоевград относно промяната на предназначението на процесния недвижим имот е довела до неизпълнение на договора.

Съдът,след преценка на събраните по делото доказателства ,приема за установено следното:

Между страните на 02.07.2008година, в град Б. е сключен предварителен договор за продажба на апартамент №4 /четири/, който се намира в жилищна сграда, построена в УПИ-7, с пл.№93/деветдесет и три/, в кв.б/шести/, целият с площ от 2445 кв.м./две хиляди четиристотин четиридесет и пет квадратни метра/, находящ се в село Изгрев, Община Б., утвърдени със Заповед №1395/27.03.2001 година и допълнителен кадастрален план със Заповед №1940/20.09.2001 година, който апартамент е на кота +0.20м., находящ се на втори жилищен етаж, състоящ се от кухня с трапезаря, хол, две спални, баня с тоалетна, тоалетна, две тераси със застроена площ от 98,68кв.м:, както и съответните идеални части на сградата, при съседи на апартамента: отгоре- склад на кота +7,20м., отдолу-апартамент 6, стълбищна клетка и двор, мазе и паркомясто на кота -5,4м. и задължение за изграждане между ответниците, в качеството им на продавачи и ищцата, в качеството й на купувач.

Задълженията на ищеца,наречен в договора “купувач” ,е да преведе съгласно схема в разпоредбата на чл.7 от предварителния договор на ответниците сумата от 19 800.00 евро, равностойни на 39 116 лв.,представляваща част от продажната цена на имота в деня на подписване на договора, при получаване акт №15-15 840 евро, при получаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация-остатъка от 3 960 евро,по сметка на продавачите или в брой,или чрез приходен ордер подписан и от двамата собственици .

Задълженията на ответниците,наречени в договора „продавачи” са да извършат за своя сметка определена степен на завършеност на обекта,подробно описани в чл.9 на договора. Задължението да завършат и предадат обекта ответниците/продавачи,изпълнители/ е уредено в чл.15 на предварителния договор в определени срокове..Сроковете за извършване на строителството и приемане работата са : до 30.10.2008 година - извършване на довършителните работи и приемане на сградата с Акт обр. 15 и до 30.12.2008 година - снабдяване с Удостоверение за въвеждане в експлоатация.

По делото са представени копия от предварителния договор от 02.07.2008год.,нареждане за превод-статистическа форма с вх.№РZ 1152/02.07.2008г по описа на Б България ,нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №150, том II, рег.№4817 по дело №314/2007год. по описа на Нотариус И, вписана под № 241 в НК с район на действие РС-Б., видно от който ответниците са станали собственици на подробно описания по-горе недвижим имот.

Приети като доказателства с определение от18.03.2010 год.са и скица от 04.12.2008год.,издадена от Община Б. отдел”КР и З” и ордер за платена такса с номер ********* /02.04.2009год.,представени от пълномощника на ответника Б. Л. Б..

Приложени са и предоставените от ищцата следни документи, а именно: удостоверение с изх.№204/19.03.2007 на Община Б.; .скица №1219/15.10.2007г на Община Б.; декларация-съгласие от 09.10.2007г с рег.№8702 от 09.10.007г по описа на Нотариус Т, рег.№242 в НК; акт за узаконяване №43/21.03.1996г; адвокатско пълномощно; квитанция за платена ДТ.

В чл.11 на договора ответниците са декларирали, че договорната ипотека в полза на „Б”-София ще бъде заличена до дата 30.10.2008година.Този договорен ангажимент не е изпълнен тъй като върху имота е наложена възбрана и е образувано изпълнително дело №562/2009г по описа на ЧСИ А, вписан под №701 в КЧСИ, с район на действие ОС-Б. с взискател по същото „Е”ЕООД град Б., както и друго изпълнително дело по описа на ЧСИ Г, вписана под №798 в КЧСИ, с район на действие ОС-Б..

В съдебното заседание ищцата се представлява от надлежно упълномощен адвокат , който пледира за уважаване на иска. Ответниците не се явявят,Б. Б. се представлявя от надлежно упълномощен адвокат .Ответницата С. Х. С., ЕГН:* гр.Б., ул.”П.”28,В.,.2 не се явява и не се представлява. В производството са събрани писмени и гласни доказателства .

Не се оспорва по делото, че ищцата В. Б. Ц. е заплатила на Б. Л. Б. и на С. Х. С. сумата от 39 800 евро,въз основа на предварителен договор за покупко-продажба на 02.07.2008 год.

В хода на процеса се приеха гласни доказателства.Допуснати до разпит и изслушани са следните свидетели:ищцата ВЦ.,С-дъщеря на ищцата,Н С.-сестра на ответника и М-служител в агенцията за недвижими имоти.

При горната фактическа обстановка,съдът намира предявените искове за основателни.

При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни изводи:

От заявените обстоятелства е видно,че се касае за за обективно съединени искове с правна квалификация член 87,ал.2 от ЗЗД.-за разваляне на договора,ако задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговорени срокове..

В тази връзка безспорно се установи по делото, че между страните в настоящето производство на 02.07.2008 год. в град Б. е сключен предварителен договор за продажба на апартамент и задължение за изграждане.

По същество,процесният договор от 02.07.2008. е предварителен договор за покупко-продажба на жилище,като първият от съединените искове касае неговото разваляне поради неизпълнение от ответника.Последният е поел задължение да прехвърли собствеността върху апартамента в полза на ищеца срещу задължението на купувача(ищеца) да плати уговорената цена.Към момента на сключване на договора не е бил налице архитектурен проект ,и е предстояла промяна на предназначението от хотелски комплекс в жилище.

Безспорно се установява,че ответникът не е изпълнил поетото задължение за прехвърляне собствеността върху жилището в уговорения срок .

Съдът, с определение приема за установено и не нуждаещо се от доказване обстоятелството,че ищцата е заплатила на ответниците сумата от 19 800евро,въз основа на предварителния договор.

От своя страна,ищецът е изпълнявал задълженията си по договора,свързани със заплащането (поетапно) на суми за строителството.т.е.същият е изправна страна.Ищцата съгласно разпоредбата на чл.7 от предварителния договор в качеството си на купувач е изплатила на ответниците сумата от 19 800.00 евро, равностойни на 39 116 лв.,представляваща част от продажната цена на имота.Предварителният договор не се счита за развален с едностранно изявление на продавача,ако купувачът е изпълнил своето задължение(срвн.Р №166/13.03.2003г.по гр.дело № 697/2002г.на ІІ ГО на ВКС).

Съгласно чл.1 и чл.15 от договора продавачите са длъжни да построят и да продадат завършен и годен за ползване по предназначение самостоятелен обект,а именно: апартамент №4 /четири/, който се намира в жилищна сграда, построена в УПИ-7, с пл.№93/деветдесет и три/, в кв.б/шести/, целият с площ от 2445 кв.м./две хиляди четиристотин четиридесет и пет квадратни метра/, находящ се в село И, Община Б., утвърдени със Заповед №1395/27.03.2001 година и Допълнителен кадастрален план със Заповед №1940/20.09.2001 година, който апартамент е на кота +0.20м., находящ се на втори жилищен етаж, състоящ се от кухня с трапезария, хол, две спални, баня с тоалетна, тоалетна, две тераси със застроена площ от 98,68кв.м:, както и съответните идеални части на сградата, при съседи на апартамента: отгоре- склад на кота +7,20м., отдолу-апартамент 6, стълбищна клетка и двор, мазе и паркомясто на кота -5,4м. до 30.10.2008 година - извършване на довършителните работи и приемане на сградата с Акт обр. 15 и до 30.12.2008 година - снабдяване с Удостоверение за въвеждане в експлоатация.

По безспорен начин се установи,че в предвидените в договора срокове и към момента не са издадени нито акт образец 14, обр. 15, нито има издадено удостоверение за въвеждане в експлоатация. Нещо повече това обстоятелство не се оспорва от ответниците.

Съдът не приема за основателно твърдението на ответната страна ,че не са неизправна страна по предварителния договор.Чрез пълномощника си твърдят,че са изпълнили задълженията си.Базирайки се на чл.22 от предварителният договор /крайният срок може да се удължи в случай,че СМР и работния процес са възпрепятствани по независещи от продавача причини/и писменни документи,които съда е приел за доказателства по делото.

От скицата от 04.12.2008г.издадена от отдел”КР и З” към община Б.,ордера за платена такса с номер ********* от 02.04.2009г. и от показанията на свидетелите е видно,че за имота,в който е изграден процесния апартамент е започнала процедура по одобрение и изменение на ПУП.

От свидетелските показания е видно,че ответниците са негови собственици,че не са издадени актове:14,15 и 16,. и тече процедура по смяна на предназначението.От представения ордер е видно,че е платено за промяна на предназначението на 02.04.2009г.,а договорния срок за въвод във владение е до 31.12.2008г,т.е.продавачът се е задължил да завърши и предаде обекта,включително и да е извършена промяната на предназначението до 31.12.2008. Свидетелите са категорични,че сградата не представлява хотелски комлекс,а жилищна сграда на всеки един от етажите с отделни апартаменти.

Възражението на пълномощника на ответниците за наличието на форсмажорни обстоятелства в случая е неоснователно.Законодателят изрично е предвидил при какви хипотези би могло да се твърди за наличието на форсмажор.Фактът,че продавача-изпълнител по предварителния договор е подал документи за промяна на предназначението на сградата и забавата на община Б. не представлява форсмажорно обстоятелство.

Твърденията на пълномощника на ответниците и свидетеля Н С.,че документите са били налични още към края на 2008г.,но се намират в лице,с което ответниците и последните нямат контакт са недоказани и ирелевантни към спора,тъй като сроковете за снабдявяне на ответника с акт.15 и Удостоверение за въвеждане в експлоатация са предложени от продавача.

На следващо място, не са налице и предвидените в предварителния договор основания касаещи спиране на строителството поради форсмажорни обстоятелства, тъй като съгласно разпоредбата на чл.16 от същия, в качеството си на купувач не са уведомили писмено ищцата в тридневен срок за възникването на същите.

Договорно неизпълнение има и на чл.11 от договора .Ответниците декларират, че договорната ипотека в полза на „Б”-С ще бъде заличена до дата 30.10.2008година, което задължение също не е изпълнено.

Не са уведомили ишцата по какъвто и да било начин за обстоятелства, изключващи отговорността им за неизпълнение.

По твърдения на ищцата, върху имота е наложена възбрана и е образувано изпълнително дело №562/2009г по описа на ЧСИ А, вписан под №701 в КЧСИ, с район на действие ОС-Б. с взискател по същото „Е 7”ЕООД град Б., както и друго изпълнително дело по описа на ЧСИ Г, вписана под №798 в КЧСИ, с район на действие ОС-Б..

В настоящия казус, ответниците, в качеството си на продавачи не са изпълнили нито едно от поетите с писменото съглашение задължения, нито са уведомили ищцата по какъвто и да било начин за обстоятелства, изключващи отговорността им за неизпълнение.

Според съда е налице неизпълнение на задължения по предварителен договор за продажба на апартамент и задължение за изграждане.В този смисъл исковата претенция на ищцата на основание чл.87ал.2 от ЗЗД е основателна и доказана.

Наред с развалянето, съгласно разпоредбата на чл.79 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД във вр. с чл.19 от предварителния договор, в случай на неизпълнение от страна на длъжника, същият дължи на неизправната страна, обезщетение за неизпълнение. Вторият иск е с правна квалификация чл.79 от ЗЗД- ищцата иска обезщетение за неизпълнение.

.

От своя страна,правото да се иска връщане на дадената сума като такава на отпаднало основание възниква от момента на разваляне на договора.Предвид основателността на първата претенция основателна се явява и тази ,касаеща връщане на предоставената във връзка с процесния договор сума в размер на 19 800евро-вземането става изискуемо след отпадане на основанието .Относно получаването на сумата и нейния размер страните не спорят,като подлежи на връщане онова,което е дадено.

Третият иск е с правна квалификация чл.92 от ЗЗД във връзка с чл.19 от предварителния договор- обезщетение за вредите от неизпълнението или неустойка. Неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи за обезщетение за вредите от неизпълнението.Не е нужно да се доказват вредите.Неустойката е в размер на 3000 евро съгласно сключения предварителен договор.

На основание чл.78 ал.1 ГПК следва на ищцата да бъдат присъдени разноски сторени от нея в настоящето производство възлизащи общо в размер на 3199.32 лева( 1799.32 лева д.т. и 1400 лева адвокатски хонорар за един адвокат).

Водим от горното Благоевградският окръжен съд

РЕШИ:

Разваля на основание чл.87,ал.2 от ЗЗД сключения на 02.07.2008год. между В. Б. Ц., с ЕГН:*, в качеството си на купувач и Б. Л. Б., с ЕГН:*, С. Х. С.,с ЕГН:*, в качеството си на продавачи предварителен договор за продажба на апартамент и задължение за изграждане ведно с всички законни последици от това;

ОСЪЖДА на основание чл.79 ЗЗД Б. Л. Б. и С. Х. С. солидарно да заплатят на В. Б. Ц., с ЕГН:* сумата от 19 800 евро равностойни на 39 116 лева, представляваща първоначално платената вноска по предварителния договор ведно със законната лихва върху същата до окончателното й изплащане;

ОСЪЖДА на основание чл.92 ЗЗД Б. Л. Б. и С. Х. С. солидарно да заплатят на В. Б. Ц., ЕГН:* сумата от 5 867лева, представляваща равностойността на 3000евро- неустойка съгласно чл.19 от предварителния договор, ведно със законната лихва върху същата до окончателното й изплащане, както сторените съдебни и деловодни разноски, включително и адвокатско възнаграждение в размер на 3 199.32лв.

Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред САС в двуседмичен срок от връчването му на страните.

.

Председател: