РЕШЕНИЕ
№ 653
гр. Бургас, 01.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на седми юни през
две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Валентина Ж. Кърпичева
Цинцарска
при участието на секретаря Ваня Ст. Д.
като разгледа докладваното от Валентина Ж. Кърпичева Цинцарска
Гражданско дело № 20212100102047 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано по исковата молба на О. К.,
гражданин на ***, с ЛНЧ ***, с постоянен адрес: ***, със съдебен адрес: гр.
Бургас, ул. Сливница № 31, ет. 1, адв. Атанас Тасков срещу Т.А. У.,
гражданин на ***, с ЛНЧ **********, с постоянен адрес на управление: гр.
Несебър, кв. Стадиона, бл. 13 В, ет. 2, ап. 24, с която е предявен иск с правно
основание чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите, с който се
иска обявяване за окончателен на сключения между ищеца и ответника
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
20.12.2019г.
По твърдение на ищеца, между него и ответника е налице валидно
сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
20.12.2019г., с който ответникът се задължил да продаде на ищеца следния
недвижим имот: апартамент № 24, на втори етаж, представляващ
самостоятелен обект с идентификатор 51500.508.74.1.13 по кадастралната
карта на гр. Несебър, Несебърска община, Бургаска област, одобрена със
Заповед № РД-18-46/18.08.2006г. на Изпълнителния директор на АК,
1
изменена със Заповед № КД-14-02-55/16.01.2007г. на началник на СК-Бургас,
с адрес: „Сън Бийм“, етаж 2, ап. 24, предназначение - жилище, апартамент;
съседни самостоятелни обекти: на същия етаж - 51500.508.74.1.12; под обекта
- 51500.508.74.1.9; над обекта - 51500.508.74.1.17, на площ от 56 кв. м. като
съгласно експертна оценка на лицензиран експерт-оценител апартаментът е
със застроена площ от 47,15 кв.м., ведно с 5,623 % ид. ч. от общите части на
сграда с идентификатор 51500.508.74.1, равняващи се на 8,98 кв. м. ид. ч.,
както и ведно със същия процент идеални части от правото на строеж върху
дворното място, представляващо ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор
51500.508.74 по кадастралната карта на гр. Несебър, Несебърска община,
Бургаска област, одобрена със Заповед № РД-18-46/18.08.2006г. на
Изпълнителния директор на АК, изменена със Заповед № КД-14-02-
1861/08.11.2006г. на началник на СК-Бургас. Ищецът твърди, че уговорената
продажна цена е била в размер на 25 000 евро, като уговорката е била, при
подписването на договора да се плати капаро от 1 000 евро, а при сключване
на договора, което е следвало да стане на 30.06.2020г.- да се плати остатъка от
24 000 евро. Ищецът твърди, че е платил капарото и към падежната дата е бил
в готовност за сключване на окончателния договор и плащане на цялата цена
за имота. Твърди, че са направени опити за сключване на окончателен
договор, но ответникът не се е отзовал.
С оглед на което се иска уважаване на предявения иск и присъждане на
разноски за делото.
Ответникът не оспорва факта на сключване на процесния предварителен
договор за продажба на недвижим имот. Не оспорва, че при сключване на
договора е получила от ищцата капаро в размер на 1 000 евро. Твърди се
обаче, че в 6-месечен срок от датата на предварителния договор или до
20.06.2020г., ищцата е следвало да заплати остатъка до пълната уговорена
цена за имота в размер на 24 000 евро. Твърди се, че ищцата не е потърсила
ответничката в този срок за да изпълни това си задължение и не е заявила
интерес за сключване на окончателния договор. Твърди се, че ищцата не е
разполага с необходимата сума за пълната продажна цена. С оглед на което и
ответничката счита, че ищцата е в неизпълнение на задължението си по
предварителния договор, договорът е развален поради неизпълнение и има
право да задържи заплатеното от ищцата капаро. С оглед на така изложеното
се иска отхвърляне на иска.
2
Ищецът, с оглед становището на ответника, е заявил, че е невярно
твърдението, че ищцата не е имала готовност да заплати продажната цена на
имота. Твърди, че напротив ответницата не е имала готовност за сключване
на окончателния договор, защото не се е снабдила с нужните документи за
сключване на окончателния договор-данъчна оценка и схема. Твърди се, че
ответничката не е била в страната за да сключи сделката и не е имала
упълномощен представител, който да я представлява за сключване на
окончателния договор. С оглед на което и ищецът счита, че ответницата не е
била изправна страна и не може да иска разваляне на договора. Отделно от
това липсват доказателства за направено волеизявление за разваляне на
същия.
Бургаският окръжен съд от фактическа и правна страна намира
следното:
Безспорна е фактология, че между ответничката, в качеството и на
продавач и ищцата, в качеството и на купувач, е сключен предварителен
договор за покупко-продажба на описания в исковата молба недвижим имот.
Страните не спорят за възникналото правоотношение между тях по този
договор, както и същия е приложен по делото и не е оспорен като
доказателство. Не е спорно също така, че ищцата е заплатила капаро по
предварителния договор в размер на 1 000 евро. Не се спори също така, че не
се е стигнало до сключване на окончателен договор, като спорно по делото е
какви са причините за несключване на окончателния договор и дали е налице
разваляне на предварителния договор от страна на продавача.
Отделно от това, от съдържанието на процесния договор, съдът
констатира, че страните са уговорили сключване на окончателен договор до
30.06.2020г., като до тази дата купувачът е следвало да заплати и остатъка от
продажната цена в размер на 24 000 евро.
По спорната фактология съдът намира следното:
На първо място съдът намира, че по делото остана недоказано
твърдението на ответничката, че е развалила процесния предварителен
договор. Видно от отговора на исковата молба, същата счита, че договорът е
развален от нея преди завеждане на исковата молба и за нея съществува
правото да запази платеното капаро. Съгласно разпоредбата на чл. 87, ал 2 от
ЗЗД, когато длъжникът по един договор не изпълни задължението си,
3
кредиторът има право да развали договора, като даде на длъжника подходящ
срок за изпълнение и го предупреди, че след изтичането на срока, договорът
ще се счита развален. Когато договорът е в писмена форма, даването на срок
и предупреждението от страна на кредитора трябва да е направено в писмена
форма до длъжника. Сключения между страните процесен договор е писмен,
следователно ответничката, в качеството и на продавач, следваше да
представи писмено изявление, достигнало до знанието на ищцата-купувач с
даване на срок за изпълнение, след изтичането на който да се счита, че
договорът е развален. По делото няма твърдение и няма представени
доказателства, да е спазено изискването на чл. 87, ал 2 от ЗЗД, поради което и
съдът приема, че процесният договор не е развален и е валидно действащ
между страните.
Отделно от това, съдът намира, че претенцията на ответничката, че не и
е заплатена цялата цена по договора, което е безспорен факт, е обвързана с
доказване от нейна страна, че е била в готовност в същия момент да
прехвърли собствеността. Нещо повече, продавачът е този, който следва да
заяви готовност за сключване на окончателния договор, който в случая като
краен срок съвпада със срока за изпълнение на задължението на купувача да
плати цялата цена за имота. По делото няма представени никакви
доказателства, ответничката да е определила дата и нотариус, при който да се
явят страните по предварителния договор, за да сключат окончателния. От
представеното удостоверение от Главна дирекция „Гранична полиция“ е
видно, че за периода от сключване на договора-30.12.2019г. до 09.09.2020г.
ответничката не е била в страната, като не е представила доказателства за
водена кореспонденция с ищцата, кога ще следва да се сключи окончателния
договор. Събраните по делото гласни доказателства от страна на ищцата и
ответничката са противоречиви относно факта, дали ищцата към датата,
когато е следвало да бъде окончателния договор, е разполагала с парите за
остатъка на продажната цена и съдът не намира за безспорно доказано от
страна на ищцата, че е била в готовност да изпълни това свое задължение.
Това обстоятелство обаче е без значение предвид на доказаността, че и
ответничката не доказа, че е била готова да прехвърли собствеността.
При така приетата от съда фактология, предявената претенция с правно
основание чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите, а именно за
4
обявяване за окончателен на предварителения договор, сключен между
страните е основателен. Между страните по делото има валидно действащ
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, имотът е все
още собственост на продавача, който не е изпълнил задължението си да
прехвърлили собствеността, а купувачът заявява желание за сключването на
окончателната сделка при готовност да заплати цената.
На основание чл. 364, ал. 1 от ГПК, Закона за местните данъци и такси,
Закон за нотариусите и нотариалната дейност и т. 19 на тълкувателно
решение по тълкувателно дело номер 6/2012г. на ВКС, ищцовата страна
следва да бъде осъдена да заплати на държавата и разноските по
прехвърлянето на недвижимия имот, а именно – 1 466,84 лева, дължими на
основание чл. 46, ал. 2, т. 1 във вр. чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ и НАРЕДБА № 14 за
определяне размера на местните данъци на територията на Община Несебър и
сума в размер от 327,64 лева, дължима на основание чл. 85 от ЗННД във
връзка с т. 8 от Тарифа за нотариалните такси към ЗННД, като за дължимите
разноски следва да бъде вписана възбрана върху имота. По делото е
представено удостоверение за данъчна оценка за процесния имот, която е в
размер на 37 318 лева. Продажната цена на имота е в размер на 25 000 евро
или 48 895 лева. Таксите са изчислени върху по-високия размер измежду
данъчната оценка и продажната цена.
С оглед становището на съда за основателност на предявения иск е
основателно искането на ищцовата страна да и бъдат присъдени направените
по делото разноски на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК. Такива са направени за
заплатена държавна такса в размер на 373,12 лева, такси за съдебни
удостоверения в размер на 15 лева и платен адвокатски хонорар в размер на 2
000 лева. От страна на ответника е направено възражение за прекомерност на
адвокатския хонорар на адв. Тасков, което е неоснователно. Платеното
възнаграждение за адвоката клони към предвидения минимален размер от 1
700 лева, определен по чл. 7, ал. 2, т. 4 от НАРЕДБА № 1 от 9.07.2004 г. за
минималните размери на адвокатските възнаграждения и съдът намира, че не
го надвишава неоправдано високо в предвид и на фактическата и правна
сложност на делото. С оглед на което и съдът намира, че възражението на
ответната страна с правно основание чл. 78, ал. 5 е неоснователно и на ищеца
следва да се заплатят всички разноски за производството в общ размер на
2 388,12 лева.
5
Мотивиран от горното, Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения между Т.А. У., гражданин
на ***, с ЛНЧ **********, с постоянен адрес на управление: гр. Несебър, кв.
Стадиона, бл. 13 В, ет. 2, ап. 24 и О. К., гражданин на ***, с ЛНЧ ***, с
постоянен адрес: ***, със съдебен адрес: гр. Бургас, ул. Сливница № 31, ет. 1,
адв. Атанас Тасков, предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 20.12.2019г., с който Т.А. У. се е задължила да продаде на
О. К. следния недвижим имот: апартамент № 24, на втори етаж,
представляващ самостоятелен обект с идентификатор 51500.508.74.1.13 по
кадастралната карта на гр. Несебър, Несебърска община, Бургаска област,
одобрена със Заповед № РД-18-46/18.08.2006г. на Изпълнителния директор на
АК, изменена със Заповед № КД-14-02-55/16.01.2007г. на началник на СК-
Бургас, с адрес: „Сън Бийм“, етаж 2, ап. 24, предназначение - жилище,
апартамент; съседни самостоятелни обекти: на същия етаж -
51500.508.74.1.12; под обекта - 51500.508.74.1.9; над обекта -
51500.508.74.1.17, на площ от 56 кв. м. като съгласно експертна оценка на
лицензиран експерт-оценител апартаментът е със застроена площ от 47,15
кв.м., ведно с 5,623 % ид. ч. от общите части на сграда с идентификатор
51500.508.74.1, равняващи се на 8,98 кв. м. ид. ч., както и ведно със същия
процент идеални части от правото на строеж върху дворното място,
представляващо ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 51500.508.74 по
кадастралната карта на гр. Несебър, Несебърска община, Бургаска област,
одобрена със Заповед № РД-18-46/18.08.2006г. на Изпълнителния директор на
АК, изменена със Заповед № КД-14-02-1861/08.11.2006г. на началник на СК-
Бургас, ПРИ УСЛОВИЕ, че ОЛГ. К. заплати на Т.А. У. сумата от 24 000 евро
в двуседмичен срок от влизане в сила на настоящото съдебно решение.
УКАЗВА на ОЛГ. К., гражданин на ***, с ЛНЧ ***, с постоянен адрес:
***, със съдебен адрес: гр. Бургас, ул. Сливница № 31, ет. 1, адв. Атанас
Тасков, че със задължението за плащане на сумата от 24 000 евро може да
бъде извършено прихващане с платени от нея разноски на държавата вместо
Т.А. У..
ОСЪЖДА ОЛГ. К., гражданин на ***, с ЛНЧ ***, с постоянен адрес:
6
***, със съдебен адрес: гр. Бургас, ул. Сливница № 31, ет. 1, адв. Атанас
Тасков, да заплати на ДЪРЖАВАТА сума в размер от 1 466,84 лева,
представляваща местен данък на основание чл. 46, ал. 2, т. 1 във вр. чл. 47, ал.
2 от ЗМДТ и сума в размер от 327,64 лева на основание чл. 85 от ЗННД във
връзка с т. 8 от Тарифа за нотариалните такси към ЗННД.
НАРЕЖДА на Службата по вписванията при НРС, на основание чл.
364, ал. 1, ГПК и чл. 25 от Правилника за вписванията, да впише възбрана
върху следния недвижим имот: самостоятелен обект с идентификатор
51500.508.74.1.13 по кадастралната карта на гр. Несебър, Несебърска община,
Бургаска област, одобрена със Заповед № РД-18-46/18.08.2006г. на
Изпълнителния директор на АК, изменена със Заповед № КД-14-02-
55/16.01.2007г. на началник на СК-Бургас, ведно с 5,623 % ид. ч. от общите
части на сграда с идентификатор 51500.508.74.1, равняващи се на 8,98 кв. м.
ид. ч. и ведно със същия процент идеални части от правото на строеж върху
дворното място, представляващо ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор
51500.508.74, до заплащане на разноските по прехвърлянето му, както следва:
сума в размер от 1 466,84 лева, представляваща местен данък на основание чл.
46, ал. 2, т. 1 във вр. чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ и сума в размер от 327,64 лева на
основание чл. 85 от ЗННД във връзка с т. 8 от Тарифа за нотариалните такси
към ЗННД.
УКАЗВА, че на основание чл. 364, ал. 2 от ГПК препис от решението се
издава след представяне на доказателства, че са платени разноските по
прехвърлянето на имота.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването му.
Съдия при Окръжен съд – Бургас: _______________________
7