№ 1053
гр. София, 23.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 2-РИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на втори октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Иво Дачев
Членове:Мария Георгиева
Асен Воденичаров
при участието на секретаря Десислава Ик. Давидова
като разгледа докладваното от Асен Воденичаров Въззивно гражданско дело
№ 20241000500623 по описа за 2024 година
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК.
С решение № 261345 от 07.12.2023 год., постановено по гр.д.№ 2103/2019 год. по описа на
СГС, I-9 състав, съдът е отхвърлил предявеният от А. Р. П. против Р. М. С., Д. Д. З. и М. И.
С. иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване на окончателен на предварителен
договор, сключен между страните на 01.06.2016 год. за продажба на правото на собственост
върху търговска кантора № 1.1, на етаж 2, с площ по одобрения архитектурен проект от
85.12 кв.м., състояща се от: кабинет, склад, балкон, приемна, зимна градина, баня-тоалетна,
тоалетна и коридор, при граници: търговска кантора № 2, стълбище, от две страни зелена
площ, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и правото на
строеж върху мястото, находяща се в сграда „Търговски комплекс“, построен в УПИ IV
– отреден за ЖС и КОО от кв. 101 по плана на гр. София, местност Овча купел 1, при
граници: улица, УПИ XXIII – за КОО, УПИ VI – за ОЖС, УПИ XXII-25, която сграда
представлява сграда с идентификатор 68134.4333.2007.2, при цена 80 000 лева, като са
разпределени и разноските между страните.
Решението е обжалвано от ищеца А. Р. П., като се излагат твърдения за неправилност. Не се
правят конкретни оплаквания, но имплицитно се оспорват изводите на съда с които е приел
различие в имотите по предварителния договор и тези, реално съществуващи в правния мир.
Моли за отмяна на обжалваното решение и постановяване на друго такова, с което искът да
бъде уважен.
1
Въззиваемите М. И. С. и Д. Д. З. оспорват жалбата и молят съда да потвърди
първоинстанционният съдебен акт, а въззиваемия Р. М. С. не взема страновище.
Въззиваемия М. С.а претендира и разноските по делото.
Жалбата е подадена в срока по чл.259, ал.1 от ГПК срещу подлежащ на обжалване съдебен
акт от страна в производството, имаща право на жалба, поради което е процесуално
допустима. Разгледани по същество е неоснователна.
Пред първоинстанционният съд е предявен иск с правно основание чл.19 от ЗЗД от А. Р. П.
против Р. М. С., Д. Д. З. и М. И. С. за обявяване на окончателен на предварителен договор,
сключен между страните на 01.06.2016 год. за продажба на правото на собственост върху
търговска кантора № 1.1, на етаж 2, с площ по одобрения архитектурен проект от 85.12
кв.м., при продажна цена в размер на 80 000 лева.
Атакуваното решение е валидно и допустимо, поради което съдът е обвързан от направените
от жалбоподателя оплаквания, касаещи наличието на материално правните предпоставки за
обявяване на предварителния договор за окончателен и по – конкретно индентичността на
недвижимия имот, предмет на договора.
Не е спорно, че на 01.06.2016 год. между Р. С. /който към този момент е бил в брак с М. С.а/
и Д. Д. З., като продавачи и А. П., като купувач е сключен предварителен договор за
продажба на недвижим имот, по силата на който продавачите се задължават да продадат на
купувача правото на собственост върху недвижим имот, находящ се в сграда „Търговски
комплекс“ и представляващ търговска кантора № 1.1, на етаж 2, с
площ съгласно одобрен архитектурен проект от 66 кв.м., с включена площта и на
прилежащите идеални части, състоящ се от две работни помещения, тоалетна,
входно предверие и балкон, при граници: изток – търговска кантора № 1.2, запад– зелена
площ, север – зелена площ, юг – стълбище, заедно със съответните идеални части от общите
части на сградата и от правото на строеж върху мястото. В ал.2 от договора е посочено, че
към момента на сключването му е в ход процедура за промяна по време на строителството,
съгласно която описаната в ал. 1 търговска кантора № 1.1 ще бъде преустроена от търговска
кантора № 1, находяща се в описаната в ал. 1 сграда, на 2 етаж , с площ, съгласно одобрен
архитектурен проект, от 85.13 кв. м., състояща се от: кабинет, склад, балкон, приемна, зимна
градина, баня с тоалетна, тоалетна и коридор , при граници: търговска кантора № 2,
стълбище, от две страни зелена площ.
От сключен на 30.11.2017 год. между страните анекс към договора се установява, че в т. 1,
Раздел I от предварителния договор предметът на договора, обект на продажба кантора №
1.1 на 1 етаж, става кантора № 2.4 на ет. 2 в същата квадратура описан по одобрен
архитектурен план по помещения, съседи и изложение, заедно със съответните идеални
части от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото като този апартамент
става предмет на покупко-продажбата и одобреният архитектурен проект става неразделна
част от нотариалния акт, установяващ собствеността върху него на купувача.
За да бъде уважен предявен иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД следва да са налице
2
при кумулативна даденост следните предпоставки: продавачът по предварителния договор
за продажба на недвижим имот да е собственик на имота, предмет на договора;
предварителният договор да е действителен и да не е разварен, като същият следва да
съдържа действителни уговорки относно съществените условия на окончателния договор;
цената да е заплатена изцяло към момента на приключване на съдебното дирене. Съгласно
чл. 19, ал. 2 ЗЗД предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно
съществените условия на окончателния договор. Съществените условия на предварителния
договор са вещта и продажната цена срещу която тази вещ преминава в патримониума на
купувача.
В настоящия случай досежно индентифицирането на предмета на договора е прието
заключение на съдебно-техническа експертиза, която съдът кредитира като обективно
дадена и неоспорена от страните. От същата се установява категорично, че при извършен
оглед на място, описаният в т.1 от редварителния договор недвижим имот не съществува,
като същевременно в нито един от одобрените архитектурни проекти за процесната сграда
не е отразен обект с означение 2.4, който да е разположен на втория етаж от сградата, така
както е описан в анекса към предварителния договор.
Константна е съдебната практика, която приема, че иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД
е неоснователен, когато се отнася до недвижим имот, различен от този по сключения
предварителен договор. С оглед изводите от приетата по делото техническа експертиза
въззивният съд намира, че процесният имот е различен от имота, предмет на
предварителния договор като същевременно имотът, описан в анекса към предварителния
договор не съществува в правния мир, което води до неоснователност на иска.
Поради съвпадане на правните изводи на двете инстанции решението на Софийския градски
съд следва да бъде потвърдено.
Съобразно изхода на спора пред въззивния съд ищеца следва да бъде осъден да заплати на
ответника М. С. на правно основание чл.78, ал.3 от ГПК сумата от 3 600 лева,
представляващи разноски по делото по представен списък по чл.80 от ГПК, като съдът
оставя без уважение направеното от въззивника бланкетно възражение за прекомерност на
заплатеното адвокатско възнаграждение.
По изложените съображения, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 261345 от 07.12.2023 год., постановено по гр.д.№ 2103/2019
год. по описа на СГС, I-9 състав.
ОСЪЖДА А. Р. П. да заплати на М. И. С. сумата от 3 600 лева, разноски по делото.
Решението може да се обжалва при условията на чл. 280 от ГПК с касационна жалба в
едномесечен срок от връчването му на страните пред ВКС.
3
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
4