Р Е Ш Е
Н И Е
гр. ****, 07.05.2015 г.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ, І ГО, 13-ти с-в, в
публичното заседание на втори април през две хиляди и петнадесета година, в
състав:
Председател: Росен
Димитров
при секретаря С.А. като разгледа
докладваното от съдия Димитров гражданско дело № 3418 по описа за 2013 год., за да се произнесе, взе пред
вид:
Предявен е иск с правно основание
чл.19, ал.3 от ЗЗД.
Ищецът И.А.А. от гр.****** чрез адв.Б.Ц.
***- със съдебен адрес гр.************* партер
твърди в исковата си молба, че на 20.05.2009 г. между него в качеството
на купувач и А.Г.Ц. и И.И.Ц. *** в качеството на продавачи, бил сключен
предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот, представляващ упи
VІ-1831,стар пл.№ 3865 от кв. 103 по плана на гр.************* с площ по
нотариален акт от 1520 кв.м. при граници: от север-улица,от северозапад-УПИ
Х-2443 /стар № 2443/, от югозапад-УПИ ХІ-2442/стар № 4119/, от юг-улица и УПИ
ХІV-за озеленяване и от югоизток-УПИ VІІ-за пазар и озеленяване за цена от 52 500
евро платима по ред уговорен в договора.
До датата на исковата молба такъв не е
сключен,въпреки,че според ищеца сградата е построена до етап,при който е
законно и възможно прехвърлянето на обособени обекти от нея. Моли да бъде
постановено решение, с което се обявява предварителния договор за окончателен.
При условията на евентуалност,ако
горния иск не бъде уважен е предявил съединени искове с правно основание чл.55,
ал.1 пр. трето ЗЗД за връщане на сумата от 52 500 евро ведно със законната
лихва от датата на исковата молба до окончателното й изплащане и с правно
основание чл.92 ,ал.1 ЗЗД за заплащане на неустойка в размер на 7875 евро.
Претендира направените разноски по
делото.
Ответниците А.Г.Ц. и И.И.Ц., не са
депозирали отговор по реда и срока на чл.131 ГПК, не се явяват или
представляват в съдебно заседание и не вземат становище по предявените искове.
Доказателствата са писмени.
Съдът, след като прецени събраните по
делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено
следното от фактическа страна:
С предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 30.08.2007 г. между А.Г.Ц. и И.И.Ц.
в качеството на продавачи и ищеца И.А.А. в качеството на купувач, са се
договорили продавачите да продадат на купувача следният недвижим имот: АПАРТАМЕНТ
№ 2 , находящ се в гр. ****, на ул. „******" № 88 на 1 етаж, „Кота 2.90
/535.30/" от построена жилищна сграда, състоящ се от: антре, баня, спалня
и дневна с кухненски бокс и трапезария, застроен на 63.6 кв. м. при съседи: Апартамент № 1, стълбище,
ул. „******" и двор, заедно с МАЗЕ № 8 ,застроено на
Съгласно чл.10 от договора за всяка
заплатена по договора сума на ръка,продавачите издават на купувача разписка.
Строежът и прехвърлянето на апартамента с
окончателен договор е следвало да се извърши не по-късно от 31.12.2008 год. при
наличието на разрешение за ползване на сградата.
от представените по делото Нотариален
акт за право на собственост по закона за уреждане на общински места № 186, том
VII, дело № 1376 от
Разрешение за строеж на сградата в
имота е било издадено през 1997 год. на името на М. Ц./л.108 от делото/,а на
имота на първия ответник такова е издадено на 16.08.2004 год. с отбелязване,че
е неразделна част от разрешението за строеж № 24/17.02.1997 год.
От представения по делото Констативен
протокол по чл. 181, ал. 2 от ЗуТ от 10.03.2008 г. на СО - район ****, е
удостоверено, че строежът на сградата, в която се намира процесният апартамент,
находяща се на адрес гр. ****, ул. „******" № 88, УПИ VIII-54 кв. 718,
местност ГГЦ, зона Г-13 е достигнал до етап завършен груб строеж,но за нея няма
издаден акт образец № 15 и удостоверение за ползване.
От първоначалното и допълнителното
заключение на вещото лице по СТЕ се установява,че сградата е изградена до етап
завършен груб строеж и имота означен
като Апартамент № 2 в Проекта - Преработка от 2002 находящ се на 1ви етаж (над
приземния с магазини етаж ) в жилищната сграда изградена в УПИ VIII54, кв.718
по плана на гр. ****, местност: "ГГЦ- зона Г-13", район:"****"
****, ул."******" № 88, е идентичен с имота описан в исковата молба
Предвид така установената фактическа
обстановка се налагат следните правни изводи:
С предявяването на конститутивния иск с
правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД страната по един предварителен договор
упражнява потестативното си право да иска сключването на окончателен договор. В
такъв случай влязлото в сила съдебно решение, с което се уважава иска, замества
обещания договор. Предпоставка за обявяването на предварителен договор за
окончателен е наличието на всички законови условия за действителност на
договора, включително изискванията на чл.19, ал.1 и 2 от ЗЗД- предварителният
договор трябва да съдържа всички съществени условия на окончателния договор,
както и да се сключи в определена форма, която при прехвърляне на право на
собственост върху недвижими имоти трябва да бъде писмена. Страната, поискала
обявяването на предварителен договор за окончателен следва да е изправна, т.е.
да е изпълнила всички свои задължения с настъпил падеж по договора.
Съгласно разпоредбата на чл.363 от ГПК,
когато се касае до прехвърляне право на собственост върху имот, следва да са
налице и всички предпоставки за прехвърляне на собствеността по нотариален ред,
включително да е установено правото на собственост на отчуждителя.
Между ищеца, в качеството на купувач и ответниците
в качеството на продавачи е сключен действителен предварителен договор, който
съдържа всички съществени елементи, необходими за сключването на окончателен
договор. Съдът приема, че при сключването на договора са спазени изискванията
за неговата действителност, съобразно чл. 19, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД. Договорът е
сключен в писмена форма и съдържа съществените условия за окончателен договор.
Установено е, че продавачите са
собственици на процесния недвижим имот-собственици са на терена и на името на
първия от ответниците е издадено през 2004 год. разрешение за строеж на
жилищната сграда.С оглед доказателствата,че сградата е построена до етап груб
строеж следва да се приеме,че тя,както и отделните обекти в нея са годни за
прехвърляне.
Въпреки гореизложеното обаче,
настоящият състав намира предявения иск за неоснователен по следните
съображения:
Цената по предварителния договор е
договорена в размер на 52 500 евро и е платима на четири вноски в лева по курса
„евро за лев“ при падежа на всяка вноска както следва: 20 000 евро при
подписването на договора - 10 000 евро до 30.09.2007 г., 10 000 евро до
31.10.2007 г. и 12 500 евро до 30.11.2007 г.
Самия договор удостоверява плащането на
първата вноска в размер на 20 000 евро,но не и плащането на останалите
три,тъй като е налице изрична клауза на чл.10,че за всяко плащане на ръка в
брой, продавачите следва да издадат на купувача нарочна разписка. В чл.3,ал.2
от договора са записани размера и срока за внасяне на всяка от трите
вноски,като под всяка такава са положени подписите на страните по договора,без
каквото и да е пояснение относно причината за тази договорна клауза. Съдът не
може да приеме,че отбелязването на падежа и размера на всяка дължима вноска
след първата такава и полагането на подписите под тази клауза има смисъла, че
съответната вноска е платена. Това е така,тъй като първо липсва указание в
договора в този смисъл и напротив-друга клауза от нето установяваща задължение
за издаване на разписка за всяко плащане.Липсата на такива разписки по делото
дават основание на съда да приеме,че ищецът не е доказал плащането на следните
вноски- 10 000 евро до 30.09.2007 г., 10 000 евро до 31.10.2007 г. и 12 500
евро до 30.11.2007 г. Няма и доказателства вноските да са платени по друг начин
различен от този по чл.10 от договора.
При това положение на неизправност от
страна на ищеца претенцията му за обявяване на предварителния договор за
окончателен е неоснователна и като такава следва да бъде отхвърлена.
По евентуалните претенции за връщане на
даденото на отпаднало основание и за неустойка съдът дължи произнасяне и то е
следното:
Макар да е установено по делото,че и
двата страни по предварителния договор са неизправни/установено е по делото
неизпълнение на основното задължение на ответниците да построят и прехвърлят на
ищеца до 31.12.2008 год. процесния апартамент/, това не е пречка да се приеме
направеното с исковата молба изявление от страна на ищеца до ответниците за
развалянето на този договор. Това разваляне на договора е настъпило в деня на
уведомяването на ответниците за предявения иск-27.05.2013 год. Доколкото по
делото е доказано плащане от страна на ищеца на сумата от 20 000 евро,то
сума в този размер подлежи на връщане и за тази сума ответниците следва да бъдат
осъдени да изплатят/върнат/ на ищеца. Над този размер до претендирания от
52 500 евро искът е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Доколкото по делото се установи,че вина
за несключване на окончателния договор имат и двете страни по предварителния
такъв съдът намира,че претенцията на ищеца за заплащане на неустойка в размер
на 7875 евро-15% от изплатената сума съгласно чл.16 от предварителния договор е
неоснователна като цяло и следва да бъде отхвърлена.
При този изход на делото разноски
следва да се присъдят само на ответника, но тъй като такива не са поискани, то
и съдът не ги присъжда.
По изложените съображения съдът
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ иска на И.А.А., ЕГН **********,***,
чрез процесуалните му представители адв. Г.Г., с адрес гр. ****, ул. „**********,
партер против А.Г.Ц., ЕГН ********** и И.И.Ц. с ЕГН **********,***, с правно
основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване на окончателен на предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 30.08.2007 г. между А.Г.Ц.
и И.И.Ц. в качеството на продавачи и ищеца И.А.А. в качеството на купувач, относно
следният недвижим имот: АПАРТАМЕНТ № 2 , находящ се в гр. ****, на ул. „******"
№ ** на 1 етаж, „Кота
2.90 /535.30/" от построена жилищна сграда, състоящ се от: антре, баня,
спалня и дневна с кухненски бокс и трапезария, застроен на 63.6 кв. м. при съседи: Апартамент № 1, стълбище,
ул. „******" и двор, заедно с МАЗЕ № 8 ,застроено на
ОСЪЖДА А.Г.Ц., ЕГН ********** и И.И.Ц. с ЕГН **********
да заплатят на И.А.А., ЕГН ********** на основание чл.55,ал.1,предл. трето ЗЗД
сумата от 20 000 евро-платена по предварителния договор за
покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 30.08.2007 г. ведно със законната
лихва върху тази сума от 27.05.2013 до окончателното й изплащане и отхвърля
този иск над уважения размер до претендирания такъв от 52 500 евро като
неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ предявения от И.А.А., ЕГН ********** против А.Г.Ц., ЕГН ********** и И.И.Ц. с ЕГН **********
иск с правно основание чл.92,ал.1 ЗЗД сумата от 7875 евро-неустойка по чл.16 от предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот сключен на 30.08.2007 г. като неоснователен.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред САС
в двуседмичен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: