Р Е Ш Е Н И Е
№ 260489
гр. Русе, 29.06.2021 год.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Районен съд - Русе, XIV – ти граждански състав в публично съдебно заседание на седми юни през две хиляди двадесет и първа
година в състав:
Председател : Милен Бойчев
при секретаря А.Х.,
като разгледа докладваното от съдията гр.д. № 5681 по описа за 2020 година, за
да се произнесе, съобрази:
Предявени са искове
с правно основание чл. 124, ал.1 ГПК.
Постъпила е искова
молба от К.Й.П., М.Т.П. и „Калиман“ ЕООД против „Обединена българска банка“ АД
(„ОББ“ АД) и „Рали 2003“ ЕООД, в която
се твърди, че първите две ищци са съсобственички по силата на договори за
покупко-продажба от 02.04.2012г. и по наследство от Т.Р.П.на два самостоятелни
обекта с идентификатори ***** и ***** находящи се в сграда №1, разположена в
поземлен имот с идентификатор *****, с адрес: гр. Русе, *****, с предназначение
жилище, апартамент с площ по 44,02 кв.м.
„Калиман“ ЕООД било
собственик по силата на договор за покупко-продажба от 02.04.2012г. на
самостоятелен обект с идентификатор*****, намиращ се в сграда №1, разположена в
поземлен имот с идентификатор *****, с адрес: гр. Русе, *****, с предназначение
на самостоятелния обект: за търговска дейност, с площ 21,47 кв.м.
На 11.11.2020г. на
ищците било връчено уведомление по изпълнително дело №***/2020г. по описа на
ЧСИ с рег. № 832 за насрочени за 02.12.2020г. описи на притежаваните от тях
недвижими имоти, върху които според взискателя по изпълнителното дело имало
вписани в негова полза ипотеки на дати 24.11.2008г. и 07.10.2009г.
Твърди се, че с договор
за учредяване на ипотека, сключен с нотариален акт № **, том **, рег. № **,
дело № ***/2008г. кредитополучателят и ипотекарен длъжник „Рали 2003“ ЕООД
учредил ипотека в полза на „СИБАНК“ АД – праводател на „ОББ“ АД, върху поземлен
имот с идентификатор *****и построените в него сгради изчерпателно изброени в
нотариалния акт. Нямало постигната договореност ипотеката да разпростира
действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени
сгради. Поради това учредената с нотариалния акт от 2008г. ипотека нямала
действие по отношение на собствените на ищците самостоятелните обекти, описани
в исковата молба.
По молба на
ипотекарния кредитор – „ОББ“ АД било извършено подновяване на учредената на
24.11.2008г. договорна ипотека „по отношение на недвижимите имоти, върху които
тя е действаща“.
С договор за
учредяване на ипотека, сключен с нотариален акт № **, т. **, рег. № **, дело № ***/2009г.
кредитополучателят и ипотекарен длъжник „Рали 2003“ ЕООД учредил ипотека в
полза на СИБАНК АД /праводател на „ОББ“ АД/ върху поземлен имот с идентификатор
***** и поземлен имот с идентификатор *****, двата имота, образувани от имота с
идентификатор *****. Към момента на учредяване на ипотеката двата поземлени
имота са били незастроени. В нотариалния акт /на стр. 44/ било записано, че
договорната ипотека обхваща всички приращения и подобрения в горепосочените
поземлени имоти, но не и бъдещите такива.
По молба на
кредитора „ОББ“ АД била подновена учредената на 07.10.2009г. договорна ипотека
по отношение на конкретно изброени в молбата недвижими имоти, така както е
поискала банката. Поискано е и вписване подновяването на ипотеката върху 97,42% от поземлен имот с идентификатор
*****, както и върху 97,42% от поземлен имот с идентификатор *****. Не било
искано и не е вписано подновяване на ипотека върху приращения, подобрения,
сгради, или самостоятелни обекти в сгради в някой от двата поземлени имота.
Поради това, дори и по силата на учредената на 07.10.2009г. ипотека да е
съществувало ипотечно право на „ОББ“ АД по отношение на собствените на ищците
обекти, поради неподновяване на вписването им по отношение на тях това ипотечно
право било погасено автоматично с изтичане на 10-годишния срок по чл. 172, ал.
1 ЗЗД.
С вписан на 26.01.2010г. нотариален акт за
продажба, собствеността върху поземлени имоти с идентификатор ***** и ***** е
прехвърлена от „Рали 2003“ ЕООД на „Пропърти Къмършъл“ ООД гр. София. На
последното дружество били издадени разрешения за строеж в двата поземлени
имота, въз основа на които същото дружество е извършило строителство на
описаните в настоящата искова молба самостоятелни обекти, които в груб строеж
ищците придобили.
Твърди се, че
тримата ищци са придобили имотите в рамките на срока по чл. 172, ал. 1 ЗЗД и
никой от тях не е страна по договорите за ипотека. Поради това, при прекратено
ипотечно право по отношение на процесните имоти на основание чл. 172, ал. 1 ЗЗД
спрямо всеки един от тримата ищци повторното вписване на неподновената ипотека
не било допустимо, поради нарушаване изискването на чл. 167, ал. 3 ЗЗД. За
ищците бил налице правен интерес да бъде признато за установено по отношение на
взискателя и втория ответник, че не съществува ипотечно право каквото твърди
банката, с оглед на което се моли да бъде постановено съдебно решение, с което
да бъде признато за установено по отношение на „ОБЕДИНЕНА БЪЛГАРСКА
БАНКА"АД гр. София и ,,РАЛИ 2003“ЕООД гр.София, че не съществува ипотечно
право на „ОБЕДИНЕНА БЪЛГАРСКА БАНКА"АД гр. София /като правоприемник на
СИБАНК АД/ съгласно договор за учредяване на ипотека, сключен с нотариален акт
№**, том **, рег.№** дело №**/2008г. на нотариус рег.№** с район на действие
РРС, и вписано подновяване с вх.рег.№**/19.11.2018г. акт №**, т.7 на СВ Русе,
както и съгласно договор за учредяване на ипотека, сключен с нотариален акт №**,
т.**, рег.№** дело №**/2009г. на нотариус рег.№304 с район на действие РРС, и
вписано подновяване с вх.рег.№**/03.10.2019г., акт №**, том ** на СВ Русе,
върху посочените три самостоятелни обекта с идентификатори *****, ***** и*****,
находящи се в сграда №**, разположена в поземлен имот с идентификатор *****,
адрес: гр. Русе, ***********.
Претендират се и
направените по делото разноски.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът „ОББ“ АД изразява становище за допустимост, но за
неоснователност на предявените искове.
Твърди се, че с договора
от 2008г. страните са постигнали съгласие кредитополучателят да учреди ипотека
върху посочения собствен недвижим имот,
както и построените в него сгради и самостоятелни обекти в тях. С
ипотеката от 2009г. вземането на банката по договора за кредит се
дообезпечавало, като „Рали 2003“ ЕООД учредило втора по ред ипотека върху
същият имот, сгради и самостоятелни обекти. В допълнение на стр. 44, т. ІІ,
изр. последно от ипотеката от 2009г. уговарят и вписват изрично, че действието
на ипотеката обхваща всички приращения и подобрения в описаните поземлени
имоти. Очевидно било, че действителната воля на страните е освен да бъде
учредена втора по ред ипотека върху същото имущество, да бъде разширено и
действието върху подобрения, приращения, които могат да бъдат направени в тях.
Видно от молбата за подновяване било, че ипотеката е подновена в пълнота с
всички уговорки и условия в нея. Никъде в нея ипотекарния кредитор не изразил
съгласие вписването да не продължи да се
разпростира върху която и да е било уговорка или условие по първоначално
вписаната ипотека.
Твърди се, че
погрешно е тълкуването в исковата молба, че подновяването на вписването е
самостоятелно вписване и непосочването на уговорката по т.ІІ, изр. последно от
ипотеката от 2009г. води до отпадане на ипотечните права на банката по
отношение на приращенията. Съгласно чл. 172, ал. 1, изр. първо, вписването
траело 10 години от деня, в който то е било извършено. Следвало да се има
предвид, че разпоредбата урежда действието именно на вписването, а не на
ипотеката.
Твърди се, че
безспорно подновяването на вписването в срока по чл. 172, ал. 1 ЗЗД запазва
както действието на вписването, реда на ипотеката, така и съществуването на
самата ипотека. Ипотеката и вписването й продължават да съществуват във вида, в
който са възникнали, или ипотеката от 2009г. разпростирала своето действие и по
отношение на новопостроените в имота сгради, без това да е необходимо да се
посочва изрично в молбата за подновяване, доколкото „Пропърти Къмършъл“ ООД е
закупило поземлен имот, обременен с ипотека, в резултат на което построените от
него сгради са обременени със същата тежест. В този смисъл била и установената
съдебна практика, че ипотеката разпростира своето действие и върху
новопостроените самостоятелни обекти.
Оспорва се и
твърдението на ищците, че формулировката в т. ІІ, изреч. последно на ипотеката
от 2009г. изключва бъдещите приращения в имотите, в който смисъл била и
установената съдебна практика.
По изложените
съображения се моли предявените искове да бъдат отхвърлени като неоснователни.
Съобразявайки становищата на страните, събраните по
делото доказателства по вътрешно убеждение и приложимият закон, съдът прие за
установено от фактическа страна следното:
Няма спор по
делото, а и се установява от представените писмени доказателства, че ищците К.Й.П.
и М.Т.П. са съсобственици на самостоятелен обект с идентификатор *****, находящ
се в сграда №**, разположена в поземлен имот с идентификатор *****, с адрес:
гр. Русе, *****, с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент с
площ от 44,02 кв.м. и самостоятелен обект с идентификатор *****, находящ се в
сграда №**, разположена в поземлен имот с идентификатор *****, на адрес: Русе, ***********,
с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент с площ 44,02 кв.м.
Имотите са придобити с договори за покупко-продажба сключени с нотариален акт №
**, т. **, дело № ** от 2012г. на **-ти нотариус с район на действие РС - Русе,
вписан в СВ – Русе с вх. рег. № **/02.04.2012г. и нотариален акт № **, т. **,
дело № **/2012г. **-ти на **-ти нотариус с район на действие РС - Русе, вписан
в СВ – Русе с вх. рег. № **/02.04.2012г. и по наследство от Т.Р.П..
Третият ищец „Калиман“
ЕООД е собственик по силата на договор за покупко-продажба, сключен с нотариален
акт № 139, т. І, дело № **/2012г. на 304-ти нотариус с район на действие РС -
Русе, вписан в СВ – Русе с вх. рег. № **/02.04.2012г. на самостоятелен обект с
идентификатор*****, намиращ се в сграда №**, разположена в поземлен имот с
идентификатор *****, с адрес: гр. Русе, *****, с предназначение на
самостоятелния обект: за търговска дейност, с площ 21,47 кв.м., състоящ се от
търговска зала, склад и санитарен възел, прилежащи части: 0,44414% ид.части от
общите части на сградата и от правото на строеж.
С вписан в СВ –
Русе с, вх. рег. №** на 26.01.2010г. нотариален акт за продажба, собствеността
върху поземлени имоти с идентификатор ***** и ***** е прехвърлено от „Рали
2003“ ЕООД на „Пропърти Къмършъл“ ООД гр. София. На последното дружество са
издадени разрешения за строеж в двата поземлени имота, въз основа на които
същото дружество е извършило строителство на сградата, в която се намират самостоятелните
обекти, които са придобити от ищците в груб строеж.
С договор за
учредяване на ипотека, сключен с нотариален акт № **, том **, рег. № **, дело №
**/2008г. на нотариус с №304 и район на действие РС – Русе, кредитополучателят
и ипотекарен длъжник „Рали 2003“ ЕООД е учредил ипотека в полза на „СИБАНК“ АД
– праводател на „ОББ“ АД, върху поземлен имот с идентификатор *****(от който са
образувани имоти ***** и ***** ) и построените в него сгради изчерпателно
изброени в нотариалния акт.
По молба на
ипотекарния кредитор – „ОББ“ АД, вписана в СВ – Русе на 19.11.2018г. е
извършено подновяване на учредената на 24.11.2008г. договорна ипотека „по
отношение на недвижимите имоти, върху които тя е действаща“.
С договор за
учредяване на ипотека, сключен с нотариален акт № **, т. **, рег. № **, дело № **/2009г.
на нотариус №** с район на действие РС – Русе, кредитополучателят и ипотекарен
длъжник „Рали 2003“ ЕООД е учредил ипотека в полза на „СИБАНК“ АД върху
поземлен имот с идентификатор ***** и поземлен имот с идентификатор *****,
двата имота, образувани от имота с идентификатор *****. Към момента на
учредяване на ипотеката двата поземлени имота са били незастроени. В
нотариалния акт /на стр. 44/ е
записано, че договорната ипотека обхваща всички приращения и подобрения в
горепосочените поземлени имоти.
По молба на
кредитора „ОББ“ АД, вписана в СВ – Русе на 03.10.2019г. е подновена учредената
на 07.10.2009г. договорна ипотека по отношение на конкретно изброени в молбата
недвижими имоти, включително и върху 97,42% от поземлен имот с идентификатор *****,
както и върху 97,42% от поземлен имот с идентификатор *****.
На ищците са връчени
уведомления по изпълнително дело №**/2020г. по описа на ЧСИ с рег. № ** с взискател
„ОББ“ АД (правоприемник на „Сибанк“ АД) и длъжник „Рали 2003“ ЕООД, за насрочени
за 02.12.2020г. описи на процесните три недвижими имота, върху които имало
вписана ипотека в полза на кредитора на дати 24.11.2008г. и 07.10.2009г.
Въз основа на така установената фактическа обстановка,
съдът прави следните правни изводи:
Предявени са отрицателни
установителни искове с правно основание чл. 124, ал.1 ГПК. Видно от изложените в исковата молба твърдения и представените
към нея доказателства, за ищците е налице правен интерес от установяване
липсата на ипотечно право на първия ответник върху процесните имоти, поради
което предявените искове се явяват допустими.
Страните нямат спор
относно фактическата обстановка по делото, а по въпросите: разпростира ли се
учредената с посочените два нотариални акта ипотека върху поземлен имот и върху
новопостроените след това сгради върху него и обособените в тях самостоятелни
имоти, част от които са и процесните, както и дали извършеното подновяване на
ипотеката от 2009г. е противопоставимо на ищците.
В установена
съдебната практика на ВКС (прим. решения по гр. дело № 5059/2013г. І г. о., гр.
дело № 4005/2013г. ІІІ г. о., гр. д. № 3383/2014 г., II г. о., гр. д. №
1069/2014 г., IV г. о., гр. д. № 854/2014 г., III г. о. и др.) се приема, че в
зависимост от постигнатото между страните съгласие, собственикът може да
ипотекира само земята, или само построеното върху нея, или земята ведно с
изградените вече постройки, или земята и сградите, които ще бъдат построени. За
да обхване ипотеката бъдещите постройки в имота, това трябва да е уговорено в
договора за учредяването й, в който случай ще е налице изменение на
ипотекирания имот чрез приращение - построеното фактически е свързано с имота,
представлява част от него и поради това може да се включи в предмета на
договорната ипотека. Ипотеката ще обхване бъдещата вещ след създаването й, тя
ще бъде учредена под условие, че сградата ще бъде построена и ще бъде притежание
на собственика на земята, което не би довело до противоречие с разпоредбата на чл. 167, ал. 3 ЗЗД,
тъй като ипотеката ще произведе действието си, само ако тези условия бъдат
изпълнени - след построяването на сградата е налице тъждество между посочения в
ипотечния договор и реално възникнал недвижими имот и този имот е собственост
на учредителя на ипотеката.
Прието е още, че в
договора за учредяване на ипотека върху земя, тя трябва да бъде посочена с
белези, които я индивидуализират като поземлен имот. Ако бъде уговорено
ипотеката да се разпростре и върху построеното, няма да възникне неизвестност
за тъждеството на ипотекирания имот включващ приращението, включително и когато
построеното обхваща множество отделни самостоятелни обекти, тъй като те са
негови неразделни части. Тяхната идентификация ще е възможна въз основа на
одобрен инвестиционен проект за застрояването му и индивидуализиращите белези
на терена. По този начин ще е налице достатъчна яснота относно имотите, които
са предмет на ипотеката. Непосредствено след извършването на строежа цялата
сграда, ведно с всички обекти в нея, ще принадлежат на собственика на терена,
което е предпоставка ипотеката да се разпростре върху всички тях. Последващ
приобретател на самостоятелен обект в сградата има възможност да установи
наличието на вписана ипотека по персоналната партида на собственика на терена.
В случая страните
нямат спор, че ипотеката учредена с нотариален акт № **, том **, рег. № **,
дело № **/2008г. разпростира действието си само по отношение на поземления имот
с идентификатор *****(и върху образуваните от него нови два поземлени имота –
процесните), тъй като няма постигната уговорка между страните по договора
ипотеката да разпростира действието си и върху приращения върху имота под
формата на новопостроени сгради.
С договора за
учредяване на ипотека, сключен с нотариален акт № **, т. **, рег. № **, дело № **/2009г.,
ипотекарният длъжник „Рали 2003“ ЕООД е учредил ипотека в полза на „СИБАНК“ АД
върху поземлен имот с идентификатор ***** и поземлен имот с идентификатор *****,
двата имота, образувани от имота с идентификатор *****. Няма спор, че към
момента на учредяване на ипотеката двата поземлени имота са били незастроени. В
нотариалния акт /на стр. 44/ е записано, че договорната ипотека обхваща всички
приращения и подобрения в горепосочените поземлени имоти. Тази формулировка
поражда първия спорен въпрос между страните, произтичащ от нейното тълкуване.
Настоящият съдебен
състав, тълкувайки волята на страните съгласно чл. 20 ЗЗД намира, че в случая
при сключване на договора използвайки посочената формулировка са постигнали
съгласие, че ипотеката ще разпростира действието си и по отношение на изградените
последствие сгради и самостоятелни обекти в тях имащи характера на приращения.
Този извод не се променя и от липсата на изрично посочване, че се касае за
„бъдещи“ приращения и подобрения. Аргументи за това становище съдът извлича и
от установената съдебна практика, цитирана по-горе, в която се приема, че ако
самостоятелните обекти са били налични (или са били определяеми по одобрен
инвестиционен проект), за да разпростре действието си ипотеката върху тях то
следва изрично това да е посочено и те да са описани. Поради това използването
в процесния нотариален акт на термините приращения и подобрения без изричното
уточнение, че се касае за бъдещи такива е без правно значение, тъй като във
всички случаи подобренията и приращенията, които ще се разпространи ипотечното
право на кредитора ще са бъдещи – ще са налице след сключването на ипотечния
договор. Наличните „подобрения и приращения“, които нямат характера на
принадлежност към терена следва да са описани, за да бъдат ипотекирани.
Допълнителен
аргумент за това тълкуване се извлича и от обстоятелството, че ако страните не
са имали намерение да разпрострат действието й и по отношение на бъдещите
сгради в поземления имот не е имало нужда да сключват нов ипотечен договор,
доколкото този от предходната 2008г. е
осигурявал ипотека върху земята.
По изложените
съображения, последващите сделки със самостоятелни имоти в новопостроени върху
терена сгради не се отразяват на правата на ипотекарния кредитор и той би могъл
да противопостави правото си на последващите им приобретатели, каквито са
ищците по делото.
Неоснователно е и
становището на ищците, че ипотечното право на кредитора е погасено автоматично
с изтичането на 10 годишния срок по чл. 172, ал.1 ЗЗД. Преди изтичане на този
срок кредиторът е депозирал молба, с която е поискал подновяване на вписването
на учредената ипотека през 2009г., така както е била учредена. За да породи
правно действие молбата и ипотеката да продължи да разпростира своето действие
и върху новопостроените имоти, те не следва да бъдат допълнително
индивидуализирани в молбата. С последната не се вписва нова ипотека, а се
подновява срока на действие на вписването на съществуваща вече ипотека, за
което не се иска съгласието на ищците като последващи приобретатели на
процесните имоти. Обема на подновяването на вписването единствено е съобразено
с част от дълга обезпечен с двата поземлени имота, поради съобразяването на
което вписване е извършено за по-малко от 100 %, а за 97,42%.
По изложените
съображения предявените установителни искове следва да се отхвърлят като
неоснователни. С оглед формулирания от ищците петитум на исковата им молба,
съдът приема, че предмет на установяване е липсата на ипотечно право за
ответника по силата на двата нотариални акта, като установяването на такова
поне по единия от тях е основание за отхвърляне на исковата претенция,
доколкото тя не е диференцирана по отделните нотариални актове.
При този изход на
спора в тежест на ищците следва да се възложат направените от ответната страна
разноски за настоящото производство в размер на 120лв. юрисконсултско
възнаграждение
Така мотивиран,
районният съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените от К.Й.П.
ЕГН**********, М.Т.П. ЕГН**********
и „Калиман“ ЕООД ЕИК117670942,
представлявано от управителя К.Й.П. *** срещу „ОБЕДИНЕНА БЪЛГАРСКА БАНКА“ АД, ЕИК000694959, със седалище и адрес
на управление гр. София, бул. „Витоша“ №89Б, представлявано от Теодор Маринов и
Христина Филипова и „РАЛИ 2003“
ЕИК131145112 със седалище и адрес на управление гр. София, ул „Ген. Михаил Д.
Скобелев“ №36, представлявано от управителя Явор Блъсков искове : да
бъде признато за установено, че не съществува ипотечно право на „ОБЕДИНЕНА
БЪЛГАРСКА БАНКА"АД /като правоприемник на СИБАНК АД/ съгласно договор за
учредяване на ипотека, сключен с нотариален акт №**, том **, рег.№** дело №**/2008г.
и съгласно договор за учредяване на ипотека, сключен с нотариален акт №**, т.**,
рег.№** дело №**/2009г. и двата на нотариус рег.№304 с район на действие РС -
Русе, върху САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с идентификатор *****, находящ се в сграда №1,
разположена в поземлен имот с идентификатор *****, адрес: гр. Русе, **************,
предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, с площ 44,02 кв.м,
САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с идентификатор *****, находящ се в сграда №1, разположена
в поземлен имот с идентификатор *****, адрес: гр. Русе, *******, предназначение
на самостоятелния обект: жилище, апартамент, с площ 44,02 кв.м., двата имота
собственост на първите две ищци и САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с идентификатор*****,
находящ се в сграда №1, разположена в поземлен имот с идентификатор *****,
адрес: гр. Русе, ********, предназначение на самостоятелния обект: за търговска
дейност, с площ 21,47 кв.м., собственост на третия ищец, като неоснователни.
ОСЪЖДА К.Й.П. ЕГН**********, М.Т.П. ЕГН********** и „Калиман“
ЕООД ЕИК117670942, представлявано от управителя К.Й.П. *** да заплатят на „ОБЕДИНЕНА
БЪЛГАРСКА БАНКА“ АД, ЕИК000694959, със седалище и адрес на управление гр.
София, бул. „Витоша“ №89Б, представлявано от Теодор Маринов и Христина Филипова,
сумата от 120лв. разноски за
настоящото производство.
Решението подлежи
на въззивно обжалване пред Окръжен съд - Русе в двуседмичен срок от връчването
му на страните.
Районен
съдия: