Р Е
Ш Е Н
И Е
№………
гр. София, 13.01.2016 г.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ
СЪД, І ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 10 състав, в публичното заседание на двадесет и първи октомври
през две хиляди и петнадесета година в състав:
СЪДИЯ:
ДЕСИСЛАВА ЗИСОВА
при секретаря Панайотова,
като разгледа докладваното от съдията гр.д. №7008 по описа за 2013 г., за да се
произнесе взе предвид следното:
Производството
е образувано по искова молба от И.Х.Г., с която са предявени срещу М.Й.Д. искове
както следва:
иск с правно основание чл.190,
ал.1, вр. чл.87 ЗЗД за разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим
имот, сключен с нотариален акт от 21.10.2009 г.,
иск с правно основание
чл.55, ал.1, пр. 3, вр. чл.87, вр. чл.190, ал.1 ЗЗД за сумата от 32731 лв., представляваща
подлежаща на връщане платена продажна цена по договора за покупко-продажба,
иск с правно основание чл.190,
ал.1, вр. чл.189, ал.1 ЗЗД за сумата от 1600 лв., представляваща разноски по
договора за покупко-продажба,
иск с правно основание
чл.86, ал.1, вр. чл.190, ал.1, вр. чл.189, ал.1 ЗЗД за сумата от 12159,03 лв.,
представляваща обезщетение за забавено изпълнение на задължението за връщане на
платената продажна цена по разваления договор за периода 21.10.2009 г. –
21.05.2013 г.
при
условията на евентуалност: иск с правно основание чл.92, ал.1 ЗЗД за сумата от 22620 лв.,
представляваща неустойка за неизпълнение на задължението за предаване на
владението на недвижимия имот в периода 01.11.2009 г. – 06.12.2012 г.
Ищецът
твърди, че е сключила договор за покупко-продажба за процесния имот, съгласно
който ответницата се е задължила да й прехвърли изцяло собствеността върху
имота, а впоследствие с влязло в сила решение е установено, че 18/24 ид.ч. от
имота са собственост на трети лица. Моли договорът да бъде съдебно развален и
ответницата да бъде осъдена да й върне платената продажна цена и разноските по
прехвърлянето, както и обезщетение за забава в размер на законната лихва за
периода от датата на плащането на продажната цена – 21.10.2009 г. до
предявяване на исковата молба.
Ответницата
оспорва исковете.
Съдът, след като се запозна със становищата на страните и
събраните по делото доказателства, намира следното от фактическа и правна страна:
По иска по чл.190, ал.1, вр. чл.87 ЗЗД:
Установява се от нотариален акт №2, том I, дело.№196 от 21.10.2009 г. на нотариус №032, вписан
с вх.рег.№45548/21.10.2009 г., акт №197, том CXXX, дело №28640, че между страните валидно е възникнало
правоотношение по договор за покупко-продажба, по силата на което ответницата е
прехвърлила на ищцата недвижим имот, представляващ апартамент №48, находящ се в
гр. *************, вх***, със застроена площ от 75,31 кв.м., заедно с мазе №48
със светла площ от 5,61 кв.м., заедно с 1,176% ид.ч. от общите части на
сградата и от правото на строеж върху мястото, срещу цена от 32791 лв. В
нотариалния акт е удостоверено изявлението на ответницата, че е получила от
купувача продажната цена в пълен размер, поради което същия има характера на
разписка за предаване на сумата от ищцата на ответницата.
Установява се от решение №I-50-90/06.12.20012 г. по гр.д. №51214/2009 г. на СРС,
50 състав, влязло в сила на 13.02.2013 г., което има сила на пресъдено нещо
спрямо страните в настоящото производство, доколкото са били ответници по
исковете, че трети лица са собственици по силата на наследяване на 18/24 ид.ч.
от процесния имот.
Както бе указано на ответника с доклада по делото, в
негова тежест е да установи, че ищцата е знаела за чуждите права върху
процесния имот. Доказателства за това няма ангажирани. По делото няма данни за
датата на вписване на исковата молба, по която е образувано гр.д. №51214/2009
г. на СРС, поради което не може да се направи извод за недобросъветсност поради
презумпцията за знание на вписаните обстоятелства. Ето защо съдът приема, че
ищцата е действала добросъвестно при сключване на договора – не е знаела, че
имотът, който купува не е изцяло собствен на продавача.
По силата на чл.190, ал.1 ЗЗД, ако част от продадената
вещ принадлежи на трето лице, купувачът може да поиска разваляне на продажбата
по съдебен ред, когато според обстоятелствата трябва да се приеме, че той не би
сключил договора, ако знаеше това. Доколкото частта от имота, собствена на
трети лица, за която процесната продажба няма вещно-прехвърлително действие, е
3/4 ид.ч. от имота – т.е. значителна по размер част, то следва да се приеме, че
ищцата не би сключила договора, ако е знаела, че вещното право, което й се
прехвърля е 1/4 ид.ч. от имота.
По изложените съображения съдът приема, че в полза на
ищцата е възникнало потестативното право по чл.190, ал.1, вр. чл.87, ал.3 ЗЗД
да иска разваляне на договора за покупко-продажба: настъпили са всички елементи
от фактическия състав на правото и предявеният иск следва да се уважи.
По иска по чл. чл.55,
ал.1, пр. 3, вр. чл.87, вр. чл.190, ал.1 ЗЗД за сумата от 32791 лв.:
При разваляне на договори, които не са с периодично
или продължително изпълнение, развалянето има обратно действие и всяка страна
дължи връщане на полученото по договора поради това, че е отпаднало
основанието. С оглед изхода на делото по иска по чл.190, ал.1 ЗЗД за разваляне
на договора, в полза на ищцата е възникнало правото да иска връщане на даденото
по договора – в случая – на платената продажна цена. Както бе посочено по-горе,
в нотариалния акт е удостоверено изявлението на ответницата, че е получила от
купувача продажната цена в размер на 32791 лв. напълно в деня на подписване на
договора и доколкото нотариалният акт е подписан от ответницата, то същия има
характера на разписка за предаване на сумата и се ползва с формална
доказателствена сила. Поради това съдът приема, че в полза на ищцата е
възникнало вземане за връщане на платеното по разваления договор и предявеният
осъдителен икс за сумата от 32791 лв. е основателен.
По иска по чл.190, ал.1, вр. чл.189, ал.1 ЗЗД за
сумата от 1600 лв.:
По силата на чл.190, ал.1, вр. чл.189, ал.1 ЗЗД при
разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот, продавачът е длъжен
да заплати разноските на купувача по договора. По
силата на чл.186 ЗЗД разноските
за договора при продажбата на недвижими имоти се заплащат от страните по равно.
Това правило обаче е диспозитивно и страните могат да се отклонят от него. По
делото няма данни какви са уговорките между страните относно разноските за
договора и какви суми е заплатила ищцата като такси и данъци. В нотариалния акт
– в горното ляво поле нотариусът е удостоверил дължимите нотариални такси, няма
данни обаче от кого са заплатени таксите. Видно от писмото от нотариуса,
изповядал сделката, архивът, включващ процесното нотариално дело, е унищожен.
Поради това съдът приема, че ищцата не е установила в съответствие с
доказателствената си тежест, плащане на претендираните разноски за разваления
договор и предявеният иск е неоснователен.
По иска иск с правно основание чл.86, ал.1, вр. чл.190,
ал.1, вр. чл.189, ал.1 ЗЗД за сумата от 12159,03 лв.:
За вземането на ищеца по
чл.55, ал.1 ЗЗД за връщане на даденото по развален договор, доколкото няма
предвиден в закона или уговорен между страните срок, ответникът изпада в забава
след покана – по общото правило на чл.84, ал.2 ЗЗД. За да бъде поканен ответникът
да плати, вземането трябва да е възникнало. При договорите, които се развалят
по съдебен ред, правната промяна настъпва с влизане в сила на съдебното решение
– от този момент, макар и с обратна сила, се прекъсва правната връзка между
страните и от този момент възниква вземането на купувача по чл.55, ал.1 ЗЗД за
връщане на даденото. Поради това към настоящия момент не е сбъдната нито една
от двете предпоставки за възникване на вземане за обезщетение за забава –
вземането не е възникнало и не е отправена покана за плащане. Предявеният иск е
неоснователен и следва да се отхвърли.
Поради уважаване на главния иск по чл.190, ал.1 ЗЗД,
не са налице процесуалните предпоставки за разглеждане на евентуалния иск по
чл.92, ал.1 ЗЗД и съдът няма да се произнася по него.
По разноските:
На ищците
следва да се присъдят направените разноски за държавна такса за вписване на
исковата молба в размер на 69,16 лв.
На процесуалния представител на ищеца И.Х.Г. следва да
се присъди адвокатско възнаграждение по реда на чл.38 ГПК за сумата от 1485,70
лв.
Ответникът следва да бъде осъден следва да бъде осъден
да заплати по сметка на Софийския градски съд на основание чл.78, ал.6 ГПК
дължимата държавна такса за уважените искове – в размер на 2589,90 лв. и
разноските за особен представител – в размер на 250 лв.
Поради което Софийският градски
съд
Р Е Ш И :
РАЗВАЛЯ на основание чл.190, ал.1, вр. чл.87 ЗЗД договора за покупко-продажба
на недвижим имот, сключен с нотариален
акт №2, том I, дело.№196 от 21.10.2009 г. на
нотариус №032, вписан с вх.рег.№45548/21.10.2009 г., акт №197, том CXXX, дело №28640, за апартамент №48, находящ се в гр. *************,
вх****, със застроена площ от 75,31 кв.м., заедно с мазе №48 със светла площ от
5,61 кв.м., заедно с 1,176% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на
строеж върху мястото, по иска, предявен от И.Х.Г., ЕГН:**********, адрес: ***, срещу
М.Й.Д., ЕГН:**********, адрес: ***.
ОСЪЖДА М.Й.Д., ЕГН:**********, адрес: ***,
да заплати на И.Х.Г., ЕГН:**********, адрес: ***, както следва:
на основание чл.55, ал.1, пр. 3, вр.
чл.87, вр. чл.190, ал.1 ЗЗД сумата от 32731
лв., представляваща подлежаща на връщане платена продажна цена по договора
за покупко-продажба, заедно със законната
лихва от 21.05.2013 г. до окончателното плащане,
на основание чл.78, ал.1 ЗЗД сумата от 69,16 лв., представляваща съдебни
разноски,
като
ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание
чл.190, ал.1, вр. чл.189, ал.1 ЗЗД за сумата от 1600 лв., представляваща
разноски по договора за покупко-продажба и иска с правно основание чл.86, ал.1,
вр. чл.190, ал.1, вр. чл.189, ал.1 ЗЗД за сумата от 12159,03 лв.,
представляваща обезщетение за забавено изпълнение на задължението за връщане на
платената продажна цена по разваления договор за периода 21.10.2009 г. – 21.05.2013 г.
ОСЪЖДА М.Й.Д., ЕГН:**********, адрес: ***, да
заплати на адв. С.Г., адрес: ***. ***********, на основание чл.38, ал.2 ЗА
сумата от 1485,70 лв.,
представляваща адвокатско възнаграждение за оказана безплатна правна помощ.
ОСЪЖДА М.Й.Д., ЕГН:**********, адрес: ***, да заплати по сметка на Софийския градски съд на
основание чл.78, ал.6 ГПК сумата от 2589,90
лв., представляваща дължими държавни такси и сумата от 250 лв., представляваща дължими разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Софийския
апелативен съд в двуседмичен срок от съобщаването му чрез връчване на препис.
СЪДИЯ: