Р
Е Ш Е
Н И Е
№
гр. Плевен, 18.07.2016г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Плевенски районен съд, V граждански състав, в публично заседание на 14.07.2016г.,
в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: БИЛЯНА ВИДОЛОВА
при
секретаря Г.Н., като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 3276 по описа на съда за 2016
година, за да се произнесе, взема предвид:
Иск с правно основание чл. 19, ал. 3
от ЗЗД, за обявяване на предварителен договор за окончателен.
Постъпила е искова молба от П. ООД гр.
Плевен срещу К. с. Згалево, в която се твърди, че на 25.02.2016г. между ищеца и
ответника е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижими
имоти – четири ниви в землището на с Згалево, имоти № 109021, № 027025, №
106022 и № 074023, подробно описани в исковата молба, за сумата от 24 930лв.,
като цената е следвало да бъде заплатена в деня на изповядването на прехвърлителната сделка. Ищецът твърди, че въпреки поетите
в предварителния договор задължения, ответника не изпълнил задължението си да
организира документално прехвърлянето на имотите. Ищецът е отправил към
ответника следните изявления – Уведомление за обявяване на предсрочна
изискуемост, получено от ответника на 19.04.2016г., за негово задължение,
надхвърлящо цената по предварителния договор и другите сключени такива и
съобщение – покана, получена на 21.04.2016г. - за прихващане на насрещни
задължения, с което цената по предварителния договор следва да се счита
прихваната. Определена е и дата – 25.04.2016г., до 14.00ч., и място –
нотариалната кантора на нотариус **, където да бъдат представени скици и
данъчни оценки на имотите, за сключване на окончателен договор. Ответника е
отговорил на тези съобщения на 22.04.2016г., като е заявил, че предварителните
договори от 25.02.2016г. са били обезпечение на друго съглашение – споразумение
от 25.02.2016г. за поетапно погасяване на вземания, придобити от ищеца чрез
договор за цесия от 16.02.2016г. между Олива АД и ищеца. Посочено е, че въпреки
желанието на ответника за погасяване на задълженията, опитите за осигуряване на
средства са били неуспешни. Същевременно, не е било възможно в срока за
изповядване на сделките да бъде организирано ОС на ЗКПУ, на което да се вземат
решения за прехвърляне на земеделските земи. Ищецът твърди, че въпреки поканите
за изповядване на сделките, ответника е бездействал до предявяването на иска и
моли съда да постанови решение за обявяване на предварителния договор от
25.02.2016г. за окончателен. Претендира направените по делото разноски.
Ответника К. с. Згалево, не взема категорично
становище относно основателността на иска, не оспорва, че кооперацията е
натрупала задължения, които са цедирани на ищеца и за
които страните са сключили споразумение от 25.02.2016г. за поетапно погасяване
на вземанията. Потвърдено е, че с предварителните договори за прехвърляне
собствеността на зем.земи, е целено гарантиране на
точното изпълнение на споразумението за погасяване на вземанията. Потвърдено е,
че средствата на кооперацията не са били достатъчни за цялостното погасяване на
задълженията ѝ, вкл. и това съм ищеца. Потвърдено е, че в срока за
изповядване на сделката, не е било възможно свикването на ОС на кооперацията за
формиране на решение за прехвърляне на земеделската земя.
Съдът, като обсъди събраните
доказателства, намери за установено от фактическа страна следното: Не се спори
по делото, че на 25.02.2016г., между ответника
К. с. Згалево, като продавач и ищеца П. ООД гр. Плевен, като купувач, е сключен
предварителен договор за покупко-продажба на следните недвижими имоти, находящи се в землището на с. Згалево, общ. Пордим, обл. Плевен:
1. НИВА с площ от 8.837дка, трета категория, м. „Липачката”, представляваща имот № 109021, при граници и
съседи: имоти № № 109013; 109014; 300111;
109020; 109008; 109012.
2.
НИВА с площ от
8.452дка, четвърта категория, м. “Одерец”,
представляваща имот № 027025, , при граници и съседи: имоти № № 027035; 027042;
027043; 027006; 027026; 300007.
3.
НИВА с площ от
8.000дка, трета категория, м. “Липачката”,
представляваща имот № 106022, при граници и съседи: имоти № № 106023; 300040; 200031;
106002.
4.
НИВА с площ от
5.871дка, трета категория, м. “Под село”, представляваща имот № 074023, при
граници и съседи: имоти № № 074024; 074002; 074003; 074022; 900087,
за сумата от 24 930лв. В договора са посочени страните
по договора, предмета /подробно описание на имотите, предмет на бъдещата
продажба/, продажната цена на имота, начина за нейното плащане – в деня на
подписване на окончателния договор, както и срока за сключване на окончателния
договор – не по-късно до 15.04.2016г. По делото са представени доказателства,
че продавачът по предварителния договор е бил собственик на имота – Нотариални
актове за покупко-продажба на недвижими имоти № 128, т. ІІ, д. 295/2009г. на
нотариус ** – за имот № 109021; н.а. № 116, т. ІІІ, д. 229/2010г. на нотариус **
– за имот № 027025; н.а. № 9, т. ІV, д. 295/2012г. на нотариус ** – за имот №
106022 и н.а. №166, т. V, д. 522/2011г. на нотариус ** – за имот № 074023. В
изпълнение на задължението си по чл. 363 от ГПК, съдът е изискал от Службата по
вписвания при ПлРС удостоверение за наличие или липса
на вписани тежести върху имотите. От издадените Удостоверения №№ 3430, 3448,
3449 и 3450, всичките от 28.062016г. / от Служба по вписвания при РС – Плевен, се
установява, че върху имота, освен исковата молба по настоящето гражданско дело няма
вписани други тежести, налице е са вписани само договорите, с които имотите са
били придобити от ответника.
Като доказателство за плащане на уговорената между
страните цена по предварителния договор, по делото са представени доказателства
за други правоотношения между страните - Споразумение от 25.02.2016г. между П.
ООД гр. Плевен и К. с. Згалево, че ответната кооперация дължи на ищеца сумите
от 143.640лв., ведно с лихва от 7% годишно, считано от 30.09.2015г. до пълното
издължаване на сумата и 58 800лв. – неустойки. Уговорен е погасителен план
за изплащане на задължението. Обстоятелството, че уговорките за плащане по този
погасителен план не са спазени, не е спорно по делото, същото се признава и от
ответника. Представени са доказателства, че ищецът е обявил предсрочната
изискуемост на вземането по посоченото Споразумение с Уведомление за обявяване
на предсрочна изискуемост, получено от ответника на 19.04.2016г., в което е
посочен размер на цялото изискуемо задължение – 202 440лв. Изпратил е също
така и Съобщение – покана, получена на 21.04.2016г. - за прихващане на насрещни
задължения, с което е заявил на ответника, че цената по предварителния договор
за П.ните имоти следва да се счита прихваната.
Определена е и дата – 25.04.2016г., която е и крайната дата по предварителния
договор, до 14.00ч., и място – нотариалната кантора на нотариус **, където да
бъдат представени скици и данъчни оценки на имотите, за сключване на
окончателен договор. Ответникът е отговорил на тези съобщения на 22.04.2016г.,
като е признал, че въпреки желанието на ответника за погасяване на
задълженията, опитите за осигуряване на средства са били неуспешни.
Същевременно, не е било възможно в срока за изповядване на сделките да бъде
организирано ОС на ЗКПУ, на което да се вземат решения за прехвърляне на
земеделските земи. Заявил е, че въпреки намерението за уреждане на двата типа
правоотношения, към момента той е в невъзможност да бъде изправна страна по
тях.
При така установеното от фактическа
страна, съдът прави следните правни изводи: Предварителният договор е договор, с който
страните по него се уговарят да сключат друг договор - окончателен; при който
няма разместване на имущество, той е организационен, а не престационен договор.
Предварителният договор няма вещноправно действие и не поражда транслативен
ефект. Последица от сключването на предварителен договор е и възникването на потестативното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, което в един
по-късен момент може евентуално да бъде упражнено чрез конститутивен иск, при
неизпълнение на задълженията от някоя от страните по него. За да се уважи
предявеният иск по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на П.ния предварителен договор, следва да съществуват в
кумулативна наличност следните предпоставки: 1. Да има валидно сключен и в
определената от закона форма предварителен договор; 2. Ищецът да е изпълнил
задълженията си по договора и да се явява изправна страна по същия; 3.Да е
настъпил падежът на задължението; 4. Ответникът да притежава правото на
собственост върху П.ния недвижим имот, собствеността
върху който следва да се прехвърли с окончателния договор; 5. Да не са налице
публични задължения на ответника по повод на имота или те да са заплатени от
ищеца към датата на приключване на устните състезания. Тези предпоставки трябва
да са налице към датата на постановяване на решението по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД, а
не на сключване на предварителния договор. Същевременно, в случая, с оглед вида
на продавача и купувача – юридически лица – дружество с ограничена отговорност
и кооперация, са налице и специални изисквания на законите – чл. 137 ал.1 т. 7
от ТЗ изисква решение на ОС на ООД за придобиване на недвижими имоти, а за
ответника – аналогично чл. 15 ал. 4 т. 10 от ЗК предвижда, че ОС на
кооперацията взема решение за разпореждане с недвижими имоти.
В конкретния случай съдът приема за безспорно
установено, че ищеца и ответника са сключили валиден предварителен договор, по
силата на който са уговорили определени права и задължения. П.ният предварителен договор от 25.02.2016г. е сключен в
изискуемата се писмена форма и съдържа уговорки относно съществените елементи –
предмет, цена и съгласие на страните. Не е спорно между страните, че освен
уговорките за прехвърляне на имотите, те са имали и облигационни отношения, при
които ответника е бил задължен спрямо ищеца за сумата от 202 440лв. както и че
на осн. чл.104 от ЗЗД, ищецът е отправил до ответника
волеизявление за прихващане между тази сума и по-малката сума - 24 930лв.,
която е цена по П.ния предварителен договор. С
достигането на това волеизявление до неговия адресат – 21.04.2016г., следва да
се счита, че е извършено прихващане и цената по предварителния договор е била
платена. Настъпил е и падежът на задължението по предварителния договор – имотите
е следвало до 25.04.2016г. да бъдат прехвърлени по нотариален ред. По отношение
на четвъртата предпоставка – ответника да е собственик на имотите – тя също е
налице, като собствеността се доказа с приложените нотариални актове и
актуалните справки от Службата по вписвания. Видно от Удостоверения за данъчни
оценки на имотите от Община Пордим от 25.04.2016г., към момента на издаването
им и завеждане на исковата молба, не е имало непогасени задължения за имотите.
По отношение на специфичните предпоставки за уважаване
на иска – наличието на решения на общите събрания на ищеца и ответника за
придобиване, респ. – разпореждане с имотите, съдът намира следното: Ищецът не
твърди, че общото му събрание е взело решение за придобиване на П.ните имоти и не представя протокол за взето такова решение.
Ответникът изрично заявява, че такова решение не е вземано от общо събрание на
кооперацията. Въпреки това, в практиката се приема, съобразно ТР № 3/2013г. на
ОСГТК на ВКС, че решение на ОС на ООД по чл. 137, ал. 1, т. 7 от ТЗ не е необходимо
условие за действителност на разпоредителна сделка с недвижим имот, собственост
на дружеството или вещно право върху него, сключена от представляващия
дружеството орган (управител /управители). Същото е валидно и за сделка за
придобиване, с която се попълва патримониума на
дружеството, и поради горното, съдът приема, че липсата на решение на ОС на
ищеца за закупуване на П.ните имоти не е пречка за
обявяване на предварителния договор за окончателен, т.к. волята за това е
изразена от неговия управител. По отношение на ответника, се установява
следното – съгл. чл.26, ал.3 от ЗК председателят на кооперацията може да
сключва сделки по чл.15, ал.4, т.10 от ЗК въз основа на предварително решение
на ОС. Законът оправомощава председателя на кооперацията да извършва правни действия
от името и за сметка на същата и да я представлява в правоотношенията ѝ с
трети лица. За сключване на предварителен договор за покупко-продажба на
недвижими имот, е необходимо постигане
на съгласие между страните, като в случаите, в които договоря юридическо лице,
волята му пред третите лица се изразява от представляващия го. В този смисъл
отново е приложимо разрешението, дадено в ТР
№ 3/2013г. на ОСГТК на ВКС относно действителността на сделката и без решение
на ОС, когато волята е изразена от лицето, представляващо ЮЛ. Правилата за
търговските дружества намират приложение и при дейността на кооперациите, т.к.
липсва различие в правната регламентация на отношенията по взимане на решения и
в представителството на дружества и кооперации, както и с оглед сигурност в
търговския оборот В този смисъл са и решение № 92 от 28.04.2014г. по гр.д.№
5224/2013, ІІІ г.о., ВКС и решение №172 от 02.07.2014г. по гр.д.№ 2179/2014, І
г.о., ВКС, като в тях е прието, че подчинеността на председателя на решенията
на общото събрание на кооперацията има значение само във вътрешните отношения
между него и кооперацията за евентуална
отговорност за вреди към кооперацията, като липсата на решение по чл.15, ал.4,
т.10 от ЗК не може да се противопостави на третите лица и не съставлява
съгласие. Сделките, сключени от председателя се преценяват с оглед изразената в
тях воля. В настоящия случай, при липса решение на ОС, но доколкото в
предварителния договор е налице ясно и конкретно изразена воля за продажба при
посочени условия и срок, липсват основания да се откаже обявяване на
предварителния договор за окончателен и по отношение на ответника.
Въз основа на така изложените
съображения, съдът намира, че са налице всички предпоставки за уважаване на
предявения иск на осн. чл. 19 ал. 3 от ЗЗД, като се
обяви за окончателен сключения между страните по делото предварителен договор
от 25.02.2016г.
При този изход на делото, ищецът следва да бъде осъден
да заплати Данък при придобиване на имущества по възмезден начин по чл. 47 ал.2
от ЗМДТ, в размер на 2.5% върху уговорентата цена,
съгласно чл. 46 ал. 2 т. 1 от ЗМДТ – 623.25лв., в полза на Община Пордим, както
и нотариална такса в полза на съдебната власт и по сметка на ПлРС, в размер на 279.94лв., като върху имота следва да се
впише възбрана за горните разноски.
На основание чл.115, ал.3 от ЗС,
препис от решението не следва да се издава, докато ищеца не докаже, че са
заплатени разноските по прехвърлянето.
При този изход на делото и на осн.
чл. 78 ал. 1 от ГПК, ответника следва да бъде осъден да заплати на ищеца
направените по делото разноски в размер на 1449.30лв. Също така, на ищеца
следва да бъде даден шестмесечен срок за отбелязване на решението в Службата по
вписвания гр. Плевен, с оглед вписването
на исковата молба.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН ПРЕДВАРИТЕЛНИЯТ
ДОГОВОР, сключен на 25.02.2016г., с който К., ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление с. Згалево, общ. Пордим, обл.
Плевен, представлявано от С.А., СЕ ЗАДЪЛЖАВА ДА ПРОДАДЕ на П. ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление гр. **, представлявано от ** А., следните
недвижими имоти, находящи се в землището на с.
Згалево, общ. Пордим, обл. Плевен:
1. НИВА с площ от 8.837дка, трета категория,
м. „Липачката”, представляваща имот № 109021, при
граници и съседи: имоти № № 109013; 109014; 300111; 109020; 109008; 109012.
2. НИВА с площ от 8.452дка, четвърта
категория, м. “Одерец”, представляваща имот № 027025,
, при граници и съседи: имоти № № 027035; 027042; 027043; 027006; 027026;
300007.
3. НИВА с площ от 8.000дка, трета категория,
м. “Липачката”, представляваща имот № 106022, при
граници и съседи: имоти № № 106023; 300040; 200031; 106002.
4. НИВА с площ от 5.871дка, трета категория,
м. “Под село”, представляваща имот № 074023, при граници и съседи: имоти № №
074024; 074002; 074003; 074022; 900087,
за
сумата от 24 930лв., като сумата е платена чрез прихващане на насрещно
задължение на 21.04.2016г.
ОСЪЖДА П. ООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление гр. **, представлявано от ** А.,*** сумата от 623.25лв.,
представляваща Данък при придобиване на имущества по възмезден начин по чл. 47
ал.2 от ЗМДТ.
ОСЪЖДА П. ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр. **, представлявано от ** А., ДА ЗАПЛАТИ по сметка на ПлРС В ПОЛЗА на бюджета на съдебната власт, нотариална
такса в полза на ПлРС в размер на 279.94лв.
СЪДЪТ НАРЕЖДА да се впише ВЪЗБРАНА за сумите
за местен данък и нотариална такса, след влизане в сила на решението.
На основание чл.115, ал.3 от ЗС, съдът
постановява ДА НЕ СЕ ИЗДАВА ПРЕПИС ОТ РЕШЕНИЕТО, докато ищеца не докаже, че са
заплатени разноските по прехвърлянето на имота.
НА осн. чл.
78 ал. 1 от ГПК, ОСЪЖДА К., ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
с. Згалево, общ. Пордим, обл. Плевен, представлявано
от С.А., ДА ЗАПЛАТИ на П. ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр. **, представлявано от ** А., направените по делото разноски в
размер на 1449.30лв.
Решението подлежи на обжалване пред
Плевенски ОС в двуседмичен срок от връчването му на страните.
След влизане в сила на решението,
препис от него да се изпрати на Службата по вписвания гр.- Плевен за вписване
на възбраната по чл. 364 ал. 1 от ГПК.
НА осн. чл. 115 ал. 2 от ЗС
дава ШЕСТМЕСЕЧЕН срок на ищеца, след влизане в сила на решението, за
отбелязването му в Службата по вписвания гр. Плевен.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: