№ 19
гр. Поморие, 03.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПОМОРИЕ, II СЪСТАВ, в публично заседание на
трети ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Нася Ив. Япаджиева
при участието на секретаря Валентина Ат. Анджерлиева
като разгледа докладваното от Нася Ив. Япаджиева Гражданско дело №
20222160100206 по описа за 2022 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството пред ПРС е образувано, след като делото образувано пред ОС
гр.Бургас въз основа на искова молба подадена от П. Б. С. против Я. О. Г. е изпратено по
подсъдност на ПРС.
Ищецът в исковата молба твърди, че на 14.01.2022г. са сключили с ответника
предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот – самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 57491.501.264.1.29 с адрес гр.Поморие, ул. ... на площ 46.01кв.м. в
жилищна сграда с магазини за промишлени стоки, офиси и гаражи, разположена в УПИ
5022, кв.228 по плана на гр.Поморие, срещу задължението купувача да заплати сумата от
40000евро равностойни на 78400лв. от която сума 26000 / двадесети шест хиляди/ евро цена
на имота и 14000 / четиринадесет хиляди евро цена на обзавеждането. Сочи, че при
сключването на договора ищцата платила сумата от 1500 / хиляда и петстотин/ лева, като се
уговорили да сключат окончателен договор на 01.03.2022г., като окончателната сума ще
бъде платена в деня на подписване на нотариални акт за покупко-продажба пред нотариуса,
но на 01.03.2022г. продавача се отказал от сключването на договора. Моли съдът да обяви за
окончателен предварителния договор сключен на 14.01.2022г. за покупко продажба на СО в
сграда с идентификатор 57491.501.264.1.29 с адрес гр.Поморие, ул. ... съставляващ
апартамент на трети етаж, на площ - 46.01кв.м. за цена 78.400 / седемдесет и осем хиляди и
четиристотин/ лева. В условията на евентуалност, претендира договора да се счита
развален, поради неосъществено основание съгласно чл.55, ал.1 ЗЗД и чл. 93,ал.2 от ЗЗД и
да получи платения задатък в двоен размер. Евентуално ако съдът отхвърли иска, моли
съдът да осъди ответника да заплати на ищцата сумата от 3000 /три хиляди/ лева – задатък в
двоен размер. Претендира направените разноски по делото.
След уточнение на исковата молба пред ОС гр.Бургас, ищецът моли, съдът да
постанови решение с което да обяви за окончателен сключения на 15.12.2014год.
предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот за сумата от 26000 евро
равностойни на 50960лв., като не поддържа иска за обявяване предварителния договор за
1
окончателен относно движимите вещи - обзавеждането.
В срок е постъпил отговор от ответника с който оспорва иска. Твърди, че не е
знаел, че върху имота има наложена възбрана и след като е бил уведомен, устно са
постигнали уговорка, купувача да плати дължимата сума на ЧСИ и да предоговорят цената,
но ищцата не е платила задължението. Сочи, че ищцата не е платила уговорената цена и не е
изправна страна по договора, като не е била готова да плати цената при явяването си пред
нотариуса, а е започнала да се договаря за промяна на цената и начина на плащане, а
наложената възбрана е била пречка за сключването на договора, а не отказ от негова страна.
Относно претенцията за връщане на капарото в двоен размер, счита, че не дължи връщане,
тъй като е изправна страна по договора. На следващо място, сочи че в договора е
предвидено при неизпълнение на клаузите на договора връщане на полученото капаро, а не
такова в двоен размер. В допълнителен отговор възразява по направеното уточнение на иска,
в резултат на което ищцата няма да заплати уговорената цена за апартамента от 40 000 евро която е
записана в предварителния договор, а устно по - късно предоговорена пред свидетели - на 42 000
евро. Сочи, че цената е основен елемент от договора и мебелите , които са включени в цената са
вградени и са правени по поръчка конкретно за този апартамент и са трайно прикрепени , като
подобрения в имота и в тази връзка, няма как да се разграничи цената отделно за мебелите. Счита
че цената не е уточнена и ясна и в тази връзка иска е неоснователен. На следващо място твърди,
че нотариалния акт изготвен от нотариус Н. е бил не със страната по предварителния договор, а с
нейната майка, което е неизпълнение на договора. В съдебно заседание сочи, че плащането на
капарото е извършено в противоречие със Закона за ограничаване плащанията в брой и това
е пречка за извършване на сделката.
Правно основание и на иска е по чл. 19, ал.3 от ЗЗД.
ПРС след преценка на събраните по делото доказателства намира за установено от
фактическа и правна страна следното.
По делото е представен предварителен договор за покупко продажба на недвижим
имот сключен на 14.01.2022г. между Я. О. Г. – продавач и П. Б. С. като купувач, от който се
установява, че ответникът се задължил да прехвърли на купувача за цената – 40000 /
четиридесет хиляди/ евро правото на собственост върху следния недвижим имот находящ се
в гр. Поморие - самостоятелен обект в сграда с идентификатор 57491.501.264.1.29 с адрес
гр.Поморие, ул. Солна № 19 А, ет.3, ап.29, на трети жилищен етаж, на площ 46.01кв.м. от
жилищна сграда с магазини за промишлени стоки, офиси и гаражи, разположена в УПИ
5022, кв.228 по плана на гр.Поморие. Видно от договора цената е уговорена за недвижимият
имот и обзавеждането в размер на общо 40000 / четиридесет хиляди/ евро от които 26000 /
двадесет и шест хиляди/ евро за апартамента и 14000 / четиринадесет хиляди/ евро за
мебели, техника оборудване и др. При подписване на предварителния договор купувачът е
платил 1500 / хиляда и петстотин/ лева – капаро / депозит/. Предвиден е краен срок за
подписване на договора пред нотариус - 01.03.2022г., когато ще бъде изплатена и останалата
сума, а предаването на владението е уговорено за 01.04.2022г. Плащането на капарото е
извършено в противоречие със Закона за ограничаване плащанията в брой, както твърди
процесуалния представител на ответника, но същото представлява нарушение което не
рефлектира върху действителността на сделката.
Представен е Опис на движимо имущество – мебели, техника, оборудване и др. в
който е посочено, че „касае мебели, техника и оборудване, които продавачът трябва да
предаде на купувача след приключване на сделката за покупко-продажба на имота в
гр.Поморие. В описа са посочени движими вещи и такива които са трайно прикрепени към
имота - вграден гардероб, вградена кухня, овална душ-кабина, санитарен фаянс и др. В
описа са посочени и три картини – т.8, т.9 и т.10 за които е посочена цена за плащане в
размер на 1800лв. която ще бъде заплатена от купувача на 15.10.22г. Посочено е че този
опис е съставен на 15.01.2022г. в два еднообразни екземпляра, като датата 15.01. е
зачеркната.
2
В настоящото производство след уточнението на исковата молба обзавеждане не се
претендира.
Установява се от представения н.акт №199, том I, дело № 183/2018г., че ответника
е собственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор 57491.501.264.1.29 по
к.карта и к. регистри на гр.Поморие, с адрес гр.Поморие, ул. Солна № 19 А, ет.3, ап.29,
който самостоятелен обект се намира в сграда № 1 изградена п поземлен имот с
идентификатор 57491.501.264 с предназначение на самостоятелния обект : жилище,
апартамент, брой нива на обекта 1 /едно/ с площ от 41.50кв.м. с 4.51кв.м. прилежащи части
от общите частта на сградата.
Представена е по делото Схема №15-57573-21.01.2022г. на самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 57491.501.264.1.29, находящ се в сграда с идентификатор
57491.501.264.1, разположена в ПИ с идентификатор 57491.501.264, с предназначение на
сам.обект- жилище, апартамент, с площ 41.50 кв.м. и като собственик в КРНИ е записан Я.
О. Г..
Видно от представеното Постановление за налагане на възбрана по изп.дело
20178580400252 на ЧСИ – У.Д., с район на действие на СГС, вписана на 21.02.2020г., върху
имота предмет на предварителния договор собственост на Я. О. Г. е наложена възбрана по
молба на взискател - „Топлофикация София“ ЕАД за задължение в размер на 1996.27лв.
Представено е Удостоверение за размера на дълга с изх. № 4694/28.02.2022г., издадено от
ЧСИ У.Димоларова в което са посочени задълженията на ответника, които са били в общ
размер 2006.13лв.
Така наложената възбрана видно от представената справка от Служба по вписванията е била
заличена на 31.05.2022г.
Представена е н.покана отправена от П. Б. С. до Я. О. Г. с която ответникът е поканен
да се яви на 01.03.2022г. – 9.30ч. за сключване на договор. Ответникът - Я. Г. е отказал да
получи поканата, като в същата е отразено, че се е запознал със съдържанието и е отказал да
я получи.
Представен е и изготвен от нотариус Г.Н., Констативен протокол на 01.03.2022г. Я. Г.
не се е явил пред нотариуса, а П. С. е заявила готовност за сключване на окончателен
договор и заплащане на остатъка от договорената продажна цена.
Не се спори, че ответникът се е явил в кантората на нотариус Н., но поради
възникнали разногласия с ищцата си е тръгнал и не се е стигнало до сключване на сделка.
Не се спори и че към 01.03.2022г. ищцата не е платила окончателно уговорената цена за
имота, а ответникът признава, че е поискал цената да бъде променена на 42000евро.
По делото са допуснати до разпит двама свидетели. Свидетелката Т. – брокер в
„Явлена“ в показанията си сочи, че 05.05.2020г. Я. Г. е посетил офиса и е предложил да
продаде своя апартамент за 42 000евро и е бил подписан договор, а на 14.06.2022г. Я. Г. е
продал свой гараж чрез агенцията, като купувачите помогнали да бъде „премахната“
възбрана върху имота. Свидетелката Попова също брокер недвижими имоти, свидетелства,
че е ходила на оглед в апартамента на ответника и всичко в неговия апартамент е трайно
прикрепено и е правено по поръчка за имота, а практика била всичко което е трайно
прикрепено в имота да се продава заедно. Сочи, е имота е бил обявен за продажба на цена
от 42000 евро от Я. и с Я. Г. имали друга сделка за имот - гараж и върху гаража имало
наложена възбрана и Я. Г. от агенцията, разбрал за наложената възбрана, като агенцията
направила справка, след като купувачите оставили капаро за гаража.
При така изяснената фактическа обстановка настоящата инстанция, счита така
предявения иск за обявяване на сключения предварителен договор за окончателен е
неоснователен.
При конститутивния иск с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД, ищецът следва да
3
установи наличието на действителен предварителен договор за продажба на недвижим
имот, който да съдържа всички съществени елементи на окончателния, както и че са налице
основания за прехвърляне собствеността върху вещта, включително да се установи, че
продавачът е собственик на имота, предмет на договора.
От събраните по делото доказателства безспорно се установява, че страните по делото
са сключили предварителен договор, имащ за предмет продажбата на недвижим имот. При
определянето предмета на договора е посочено, че това е „самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 57491.501.264.1.29 с адрес гр.Поморие ул. ... съставляващ апартамент 29, на
трети жилищен етаж, на площ: 46.01квм. от жилищна сграда с магазини за промишлени
стоки, офиси и гаражи, разположена в УПИ V-5022, кв.228 по плана на гр. Поморие.
Безспорно се установи, че ответникът е собственик на имота предмет на договора и при
сключване на предварителния договор е получил от ищцата сумата от 1500лв. – капаро.
За да бъде обявен договора за окончателен, страните следва да са уговорили и цена на
веща. Съдът счита, че уговорената цена за недвижимия имот е неясно определена, тъй като
в договора дословно е записано „продавачът се задължава да продаде на купувача
гореописания имот до 01.03.2022г. за сумата 40000 евро равностойни на 78400лв., от която
сума 26000 евро за покупка на гореописания имот и 14000лв. за мебели, техника,
оборудване и др. В договора вещите на стойност 14000 евро не са посочени, като по делото
е представен опис на движимото имущество съставен във връзка с Раздел I, какъвто раздел
няма в договора, като е посочено, че тези изброените вещи следва продавача да предаде на
купувача. Сред изброените вещи има и такива които нямат характер на самостоятелни
движими вещи – вградена кухня, овална душ-кабина, санитарен фаянс и др. и са посочени и
вещи за които е посочена цена в размер на 1800 / хиляда и осемстотин/ лева, която да се
заплати на купувача до 15.10.2022г. В тази връзка неизяснено по категоричен начин от
клаузите на договора остава каква е уговорената продажна цена зга апартамента – 40000
евро или 26000 евро и имали ли са страните воля да продадат отделно обзавеждането от
апартамента или волята на страните е била да се продаде апартамента с обзавеждането. Тази
неяснота на клаузите на доовора се нуждае от тълкуване, като съгласно разпоредбата на чл.
20 от ЗЗД при тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща воля на
страните. Отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да
се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора обичаите
в практиката и добросъвестността. Тълкуването цели да установи какво е в действителност
желанието от страните, независимо от съдържащите се в него непрецизни, неточни и дори
неправилни формулировки при посочване на неговия предмет и цена. Вземайки предвид
събраните гласни доказателства и направените изявления от страните по договора в хода на
производството, според съда първоначалната воля на страните е била да се продаде
апартамента с обзавеждането за сумата от 40000евро и уговорката на страните не е била да
се продава отделно обзавеждането. В тази връзка съдът счита, че иска е неоснователен, тъй
като страната желае обявяване на окончателен договор само относно апартамента при цена
26000евро, знаейки че голяма част от вещите са вградени и няма как да бъдат отделени и
продадено отделно, нещо което е било известно на страните при сключване на
предварителния договор. С това си искане да бъде обявен за окончателен договор,
предварителния договор само относно недвижимия имот, се стига до превратно тълкуване
на договора от ищцата, по начин който не отговаря на волята им при неговото сключване.
Според настоящата инстанция разделянето на цената на две части – за апартамента и за
обзавеждането е направено с цел спестяване на разноски по прехвърлянето /н.такси и
данък/, но страните не са предвиждали възможност да се продават отделно обзавеждането
на апартамента. При съставянето на списъка на движими вещи, които продавача следва
да предаде, са посочени и вещи които не са самостоятелни и това също води до извод, че е
уговорена продажба на апартамент с обзавеждането и предявяването на иск само за
недвижимия имот не съответства на волята на страните. В таза насока е и изявлението на
4
ищцата в с.з. на 03.11.2022г. „нашето споразумение беше аз да купя имота за 42000евро“ . В
тази връзка съдът, счита че така предявения иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД за обяваване
за окончателен на сключения на 15.12.2014год. предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот за сумата от 26000 евро равностойни на 50960лв.е
неоснователен и следва да се отхвърли.
Ищцата в случай че не са налице предпоставките за обявяване на предварителния
договор за окончателен в условията на евентуалност претендира договора да се счита
развален поради неосъществено основание, съгласно чл.55, ал.1 ЗЗД и чл. 93, ал.2 от ЗЗД и
да получи платения задатък в двоен размер.
За основателността на иска в тежест на ищеца е да докаже, че е упражнил правото
си да развали процесния предварителен договор, поради виновно неизпълнение от страна на
наследодателя на ответницата, че в изпълнение на предварителния договор е предал на
ответника. задатък в размер на 1500 лв.
Видно от представения по делото предварителен договор за покупко-продажба,
ответника е получил сумата от 1500лв. – капаро. В т. 8 от предварителния договор страните
са уговорили, че при неизпълнение на договора от страна на продавача, той връща на
купувача полученото капаро.
Въпреки, че съдът счита че следва да отхвърли предявеният от ищцата иск с
правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения между нея и Я.
О. Г. предварителен договор за продажба на недвижим имот от 14.01.2022 г., и за
невъзможността да се обяви договора за окончателен не отговаря продавача, това не е
пречка договора да бъде развален.
Установи се по делото, че ответикът е поискал да промени цената и да получи
вместо уговорените 40000евро, 42000евро, а ищцата от направена справка в СВ е установила
, че върху апартамента е вписана възбара и отношенията между страните са се изострили и
не се стигнало до подписване на анакс с който продажната цена да бъде променена. Тъй
като при уговорената цена от 40000 евро в предварителния договор продавача не е
сключил окончателен договор и е напуснал кантората на нотариуса, за купавача по
предварителния договор е възникнало правото да го развали (да се откаже от същия).
Страните не са сключили договор за продажба в изискуемата форма, по вина на продавача,
който си е тръгнал от нотариалната кантора малко преди сключване на сделката. За
купувача е възникнало правото да развали договора и изявление за разваляне на договора е
направено с подаването на исковата молба и връчването й на ответника .
Доколкото в договора не е предвидено връщане на задатък в двоен размер, от
отвитнике се дължи задатъка в размер в който е получен, а именно 1500лв. Разпоредбата на
чл.93 ЗЗД допуска, да се иска задатък в двоен размер, но това следва да е уговорено в
договора, а в предварителния договор, е уговорено, че при неизпълнение от страна на
продавача, купувачът има право да иска връщане на платеното капаро. Затова и съдът счита
че иска е основателен за сумата от 1500лв. и следва да се отхвърли за горницата до
предявения от 3000лв.
5
И двете страни са поискали да им бъдат присъдени разноските по делото.
Процесуалния представител на ищеца е представил списък с разноски включващ – д.такса в
размер на 343.20лв. – д.такса, такса за изп.дело № 109лв., д.такса за обезпечение 40лв.,
адв.хонорар за процесуални представителство в обезпечително производство – 1230лв. адв.
хонорар за проц.представителство по изп. дело 200лв. и адв. хонорар за процесуално
предсавителство по гр.дело 206/2022г. – 3150лв. Разноските направени от ответника са в
размер на 300.00лв. – адв.хонорар. С оглед изохода на спора не се дължат претендираните
от ищцата разноски направени в обезпечителното производство и направените в хода на
изп.дело. Процесуалния представител на ответника е направил възражение за прекомерност
на адв.възнаграждение, което настоящия състав счита за основателно, като счита, че
адвокатското възнаграждение в размер на 2000 / две хиляди/ лева съответства на
фактическата и правна сложност на делото, като отчита и че са предявени два иска. От
разноските /343.20лв.-д.такса и 2000лв. адв.хонорар/ разноските които се дължат от
ответника на ищеца са в размер на 585.80лв. съобразени с изхода на делото. На ответника се
дължат разноски в размер на 225 / двеста двадесет и пет/ лева.
Мотивиран от изложеното съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ ИСКА предявен от П. Б. С., ЕГН ********** с адрес гр.София, ж.к. ...
вх.Б, ет.6, ап.81 чрез процесуалния представител адв. Г. И. Д. против Я. О. Г., ЕГН
********** , с адрес гр. Поморие, ул. ... за обявяване за окончателен на предварителния
договор сключен на 14.01.2022г. между П. Б. С., ЕГН ********** и Я. О. Г. за покупко
продажба на недвижим имот - самостоятелен обект в сграда с идентификатор
57491.501.264.1.29 с адрес гр.Поморие, ул. ..., съставляващ апартамент на трети етаж, на
площ - 46.01кв.м. в жилищна сграда с магазини за промишлени стоки, офиси и гаражи,
разположена в УПИ 5022, кв.228 по плана на гр.Поморие, за цена 26000 / двадесет и шест
хиляди/ евро равностойни на 50960 / петдесет хиляди девесттотин и шестдесет/ лева, като
неоснователен.
ОСЪЖДА Я. О. Г., ЕГН ********** да заплати на П. Б. С., ЕГН ********** сумата в
размер на 1500 / хиляда и петстотин/ лева – капаро, като иска за сумата над 1500.00лв. до
предявения от 3000 / три хиляди / лева отхвърля като неоснователен.
ОСЪЖДА Я. О. Г., ЕГН ********** да заплати на П. Б. С., ЕГН ********** сумата в
размер на 585.80лв. разноски съразмерно с уважената част.
ОСЪЖДА П. Б. С., ЕГН ********** да зпалати на Я. О. Г., ЕГН ********** сумата в
размер на 225 / двеста двадесет и пет/ лева разноски съразмерно с отхвърлената част.
Решението може да бъде обжалвано в двуседмичен срок от съобщаването му на
страните пред БОС.
6
Съдия при Районен съд – Поморие: _______________________
7