№ 206
гр. Благоевград, 28.03.2024 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ЧЕТВЪРТИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и осми март през две хиляди двадесет и
четвърта година в следния състав:
Председател:Петър Узунов
при участието на секретаря Катерина Пелтекова
Сложи за разглеждане докладваното от Петър Узунов Гражданско дело №
20221200100940 по описа за 2022 година.
На именното повикване в 14:18 часа се явиха:
За ищеца КОНПИ, редовно уведомен - явява се гл. инсп. юрист П.,
упълномощена отпреди.
Ответникът А. А., редовно уведомен – лично и с адв. Н., упълномощен
отпреди.
Ответницата Б. А., редовно уведомена - не се явява, представлява се от
адв. К., упълномощен отпреди.
Вещите лица М., С. и Т., редовно уведомени - явяват се.
ГЛ. ИНСП. ЮРИСТ П.: Да се даде ход на делото.
АДВ. Н.: Да се даде ход на делото.
АДВ. К.: Да се даде ход на делото.
Съдът намира, че липсват процесуални пречки за разглеждане на
делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И :
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
СТРАНИТЕ: Да се изслушат вещите лица по изготвеното
допълнително заключение.
Съдът
О П Р Е Д Е Л И :
1
ВЕЩИТЕ ЛИЦА И. Я. М., В. С. С. и П. Т. Т. - със снета по делото
самоличност,
ПРЕДУПРЕЖДАВА вещите лица И. Я. М., В. С. С. и П. Т. Т. за
наказателната отговорност по чл. 291 от НК, за което дадоха обещание да
представят вярно и безпристрастно заклюие.
ВЕЩИТЕ ЛИЦА: Поддържаме представеното заключение, не се
налагат корекции по същото.
Вещите лица на въпроси на гл. инсп. юрист П. .
ВЕЩОТО ЛИЦЕ Т.: Извършихме оглед на къщата, която се води като
един общ апартамент. Извършили сме оглед на жилищната сграда, на т.нар.
мотел и на къщата в гр. К., на всички имоти, които са описани има и снимков
материал.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ М.: За изготвяне на оценките част от аналозите са
такива, с които ние разполагаме във времето, част от пазарните аналози са на
база личен архив, който е съставян заради оценки, които са правени в
съответния период; част от тях са от публични продани на ЧСИ и част от тях
са от обяви на общинска администрация и търгове. Приложени са и са
записани. Във всяка една таблица, в която са посочени сравнителните
аналози, там където е описан аналога, отдолу е записан източникът на
информация. Част от тези аналози са на база публични обяви в „Imot.bg“,
които са били към 2020 г. активни и съответно към 2010 г. активни. Въпросът
е, че ако Вие сега влезете в „Imot.bg“, няма как да удостоверите наличието на
тези оферти. Това е нашата база данни, която е свалена към момента на
съставяне на оценки на други обекти, които ние сме длъжни да съхраняваме,
по други дела.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ Т.: Имаме по други дела оценки към банки, към
общини и т.н.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ М.: Когато се оценява сграда или земя със сграда
върху нея, никога не можем да изведем еднаква стойност, единична стойност
на база РЗП сграда, на база на други аналози, поради простата причина, че
едни и същи сгради, например със 100 кв. РЗП, ако едната е с 200 кв.м. двор, а
другата е с 2 дка. и 200 кв.м. двор, как точно да го приравня това нещо към
единична цена на сградата. Методиката на оценка на такъв вид имоти е първо
да се оцени земята, след което към всеки от приложените аналози, от
офертната цена се вади стойността на земята и се определя само стойност на
сградата, така че да се елиминира това субективно приравняване на
различната площ на земята към стойността на сградата. Така че всички
аналози, които са ползвани, имат прилежаща земя, но това не е методически
вярно като начин на сравнение. За да определим стойността на мотел
„Струма“, не сме ползвали аналози на други мотели. Ползвали сме само земи
и жилищни сгради на територията на гр. К., на част, от които партерните
етажи са с търговско предназначение, но с предназначение мотел, конкретно
не, защото просто не сме намерили. Въпросната сграда се състои от условно
2
казано два подобекта с различно предназначение – приземен етаж, който е с
търговско предназначение и втори етаж или първи надземен, който е с
жилищно предназначение, наречете го ако искате „хотелско“. 2020 г. беше
пандемична година и стойността на всички търговски обекти, които почти
цяла година не работеха беше по-ниска отколкото предходните години, вкл. и
към 2010 г. По-ниска отпреди 10 години, да. 2008 г. беше пика на пазара.
2009-2010 г. към днешна дата на определени места, вкл. и гр. К. единичната
стойност на имотите още не е достигнала тази, която беше към 2007-2008 г.
Имам предвид пика на цените на пазара. В този смисъл 2009-2010 г. все още
имаше инерция, затихваща от пика на цените. 2020 г. беше изключително
кризисна по отношение на търговските обекти и абсолютно логично 2020 г.
стойността на един търговски обект или по-голямата част от която е
търговски да бъде по-ниска отколкото 2010 г. Това обяснява според нас по-
ниската цена. На въпросът Ви през 2020 г. дали цените на строителните
материали са увеличени, отговарям, че няма никакво отношение пазарната
стойност към себестойността.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ Т.: Към 2020 г., цените на строителните материали
бяха абсолютно идентични с цените от 2018-2019 г., нямаше никакво
изменение. Изменението на цените на строителните материали започна
началото на 2021 г.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ С.: Точно така, след м. април 2021 г.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ Т.: Лично аз в този момент 2020 г. съм строил къща
и категорично заявявам тук, че цените на материалите 2020 г. бяха същите,
които бяха и през 2018-2019 г. 2020 г. категорично цените не са се променили
от 2018 и 2019 г., но 2021 г., да.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ М.: Ако говорим за съотношението на един и същи
тип строителство, например двуетажна сграда или мотел, между 2020 г. и
2010 г., има изменение в посока повишение спрямо 2020 г. на себестойността
на изграждането. То не е повече от 15 %, не мога категорично да го кажа, но
по спомен е приблизително толкова увеличението, но себестойността на
изграждане няма връзка с пазарната стойност на имота, защото ако Вие
речете да си направите в с. Х, което се намира някъде си къща, която струва
1 000 000 лв., да вложите 1 000 000 лв. не значи, че ще я продадете за
1 000 000 лв. Пазарната стойност е различна от себестойността. Тук не сме
ползвали вещния метод, а само сравнителния метод. Мандрата е в землището
на гр. К., но е извън урбанизираната територия, почти в м. „Синаница“.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ С.: Сградата не съществувала 2020 г.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ М.: Към 2010 г. е съществувала, да.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ Т.: Черпим информация откога сградата не
съществува от снимков материал, който ни беше предоставен ответника към
2010 г. Разрушена е сградата 2014-2015 г. Информацията е пак от ответника.
Когато няма данък не плаща. Данъкът е 0,00 лв., такъв е в данъчното.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ М.: В „Гугъл мапс“ има заснемане към определени
години. Към 2011-2015 г. това е периода, в който има заснемане. В този
период няма сграда, не се вижда на картата, поради това сме се доверили на
това, в този период 2011-2015 г., когато е вървяло заснемането, без да мога да
3
кажа точно в коя година е, сградата не е съществувала и не е заснета. Това е
проверка, която е от „Гугъл мапс“, колко е сериозна не мога да Ви кажа,
каквото Вие приемате за сериозно. На стр. 3 сме посочили, че смятаме за
достоверни данните на лицата присъствали при огледа и не сме ги
проверявали допълнително, защото това е стандартен текст по стандарта за
оценяване. При нашия оглед присъстваше А. А., ответникът. Повечето данни
са обективирани в някакви документи за собственост и са налични,
информацията за тях е публично известна, т.е. има кадастър, нотариални
актове, „гугъл мапс“. Като говорим за такава проверка, говорим за всякакви
документи, чиято истинност ние не проверяваме, т.е. не проверяваме този
нотариален акт истински ли е, не проверяваме скицата издадена от Община К.
еди коя си година дали е такава, това визираме с това ограничително условие.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ Т.: Снимковия материал приложен към заключението
е към момента на огледа, а не в някакъв предходен период. Не е към
17.11.2020 г., няма как да го дадем към тази дата.
Вещите лица на въпроси на адв. Н.:
ВЕЩОТО ЛИЦЕ М.: Посетихме всеки един от имотите, които
подлежат на оценка. Беше неделя, в деня, в който беше последния ден на
прошките, м. март 2024 г.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ Т.: Относно имота, който се намира в м. „Пещерата“,
в района на м. „Синаница“, имотът, за който е дадена нулева стойност към м.
11.2020 г., след като го посетихме на място, установихме, че в момента няма
постройка там. Там където има кадастър се ползва. В гр. К. няма кадастър.
Говорим извън селището на гр. К., там има кадастър, там тези имоти са били
огледани по кадастралните данни. Лично сме ги посетили, с
местонахождението на имота, имам такъв уред, с който влизаме в имота,
виждаме го.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ М.: Може да се удостовери нашето местоположение
спрямо скицата, която виждаме дали съответства или не. Този уред го
ползвахме. Приземният етаж на мотела се ползва за търговски цели, а първия
надпартерен етаж е обзаведен с жилищно предназначение.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ Т.: То никъде не е казано, че е мотел дори, има
просто обособени четири стаи, което означава, че може да ги ползва някой от
персонала тези стаи.
ГЛ. ИНСП. ЮРИСТ П.: Нямам повече въпроси.
АДВ. Н.: Нямам повече въпроси.
АДВ. К.: Нямам въпроси.
ГЛ. ИНСП. ЮРИСТ П.: Господин съдия, намирам заключението за
необосновано. Използвани са неправилни аналози, използвам е един
единствен метод за оценяване, като необосновано са приложени
коефициенти, с които е намалена значително цената, като считам, че
4
пазарните стойности на определените оценявани обекти към края на
проверявания период са нереални, недействителни, поради което оспорвам
заключението в тази му част. Считам, че за пълнота при изпълнението на
задачата, вещите лица следва да допълнят заключението си с пазарна
стойност на непосочена от тях за масивната сграда, с предназначение мандра,
към 17.11.2020 г., като в тази връзка моля да не се приема заключението.
АДВ. Н.: Господин съди, възприемам заключението изцяло като
професионално, компетентно и безпристрастно изготвено. Не са налице
сочените от ищцовата страна основания за неприемане на заключението, тъй
като на първо място действително някои от процесните имоти, визирам
мандрата, не съществуват, погинали са, затова цифрата, която е отбелязана в
оценката е точно нула. Ищцовата страна не представя доказателство, че този
имот е бил наличен като обект на вещно право към м. 11.2020 г. Вещите лица
същевременно са посетили имота на място, установили са, че не съществува
към момента и това е било така и към 2020 г. На второ място, заключението е
компетентно изготвено в частта за мотела, до толкова доколкото този мотел е
търговски обект и след като това е така, то оценка само вещно правна, то би
била пазарна. Пазарната оценка е с оглед приходите, които постъпват от този
обект. След като това е така, то очевидно пандемията от 2020 г. категорично
се е отразила на цената на обекта и обосновава разликата в стартовата
позиция към ноември 2010 г. и крайната позиция е времева към м. 11.2020 г.
Използвани са на трето място този път логични и напълно съответстващи
пазарни аналози, за разлика от имотите в с. Влахи, като гледахме в съдебното
заседание на 28 септември. Така че, считам че заключението е компетентно
изготвено, ще има значение за крайния резултат на делото и моля да бъде
прието.
АДВ. К.: Господин съдия, аз смятам че заключението е професионално
и вярно, и отговаря на поставените въпроси. С оглед възражението на
колежката, че поставените въпроси са за оценка на налични имоти към
началото и края на периода, а не на неналични такива или имагинерни такива.
След като е установено, че сградата не е налична, би било по-скоро извън
задачите на вещите лица да отговарят каква би била стойността й. От друга
страна вещите лица обясниха мотивирано и професионално защо и какъв
метод са избрали, каква е методологията по която са работили, и тя дори за
непрофесионалисти каквито сме ние, изглежда логична и нормална. С оглед
това смятам, че заключението следва да се приеме.
Съдът като съобрази становищата на страните и материалите по
делото, намира че днешното заключение следва да се приобщи към
материалите по делото. Същото е пълно, ясно и обосновано, което се
подкрепя и от днес изслушаните обяснения на вещи лица, поради това
възлагането на допълнителни и повторни задачи по см. на чл.201 ГПК не се
налагат.
Водим от горното, съдът
5
О П Р Е Д Е Л И :
ПРИЕМА днес изслушаното заключение на вещите лица.
ДА СЕ ИЗПЛАТЯТ на вещите лица И. Я. М., В. С. С. и П. Т. Т.
възнаграждения от по 950 лв. за всеки един от тях, платими от ищцовата
страна в 14-дневен срок, считано от днес, по сметката на БлОС.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ ищцовото искане за допълнителни задачи
към вещите лица.
ГЛ. ИНСП. ЮРИСТ П.: Назначена е съдебно-икономическа експертиза
/СИЕ/, моля делото да се отложи за изпълнението й.
АДВ. Н.: Да, следващия етап на делото е СИЕ, която да съобрази
всички събрани до момента обстоятелства. Поддържаме искането ни с
отговора на исковата молба, за допълнителни задачи, към задачите, които е
формулирала ищцовата страна, те са посочени на последните две страници от
нашия отговор, моля да отговори на тях вещото лице, като сме и заплатили
депозита. Държим на тези задачи, с оглед на събраните към момента
доказателства по делото.
АДВ. К.: Също поддържам отговора, там съм поставил няколко задачи
към СИЕ. Моля да ги допуснете също, аз няма какво да добавя.
ГЛ. ИНСП. ЮРИСТ П.: Аз съм изразила становище по ответните
искания за допускане на допълнителни задачи, което поддържам. В случай, че
бъдат допуснати да се раздели заключението на две части, по задачите на
ищеца и по задачите на ответниците.
Съдът като съобрази становищата на страните и материалите по
делото, намира че същото следва да се отложи, като се даде възможност да се
изпълнени съдебно-икономическата експертиза. За прецизност и
равнопоставеност, на страните следва да се даде възможност в 7-дневен срок,
считано от днес, за прецизиране евентуалните си въпроси към вещото лице С.
Т.. Поради това, съдът
О П Р Е Д Е Л И :
ДАВА възможност на страните в 7-дневен срок, считано от днес, за
прецизиране на евентуални въпроси към вещото лице С. Т..
СТРАНИТЕ: Молим за по-дълъг срок.
Съдът предлага на страните дата за следващото с.з. 30.05.2024 г.
АДВ. К.: Имам дело на тази дата.
6
Съдът предлага на страните дата за следващото с.з. 23.05.2024 г.
АДВ. К.: Аз пак тогава имам дело от общ характер. Може ли да бъде м.
юни.
ГЛ. ИНСП. ЮРИСТ П. и АДВ. Н.: Не възразяваме делото да бъде
отложено м. юни.
Съдът
О П Р Е Д Е Л И :
ОТЛАГА делото и го НАСРОЧВА за 06.06.2024 г. от 14,00 часа, за
която дата страните уведомени, да се призове в.л. Т..
Протоколът се написа в съдебно заседание.
Заседанието приключи в 14,50 часа.
Съдия при Окръжен съд – Благоевград: _______________________
Секретар: _______________________
7